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土地情報→現地確認しました

昨晩は、ある土地を見入ってきました。
駅から10分以内で、悪くは無かったですね。

土地情報の段階では、まだ所有権はないし、買付けもいれていないので交渉権?もなく、出来ることは限られていますね。

現地確認時の概要です。
 1.最寄り駅の確認(時刻表や、その路線の使い道・使いやすさ等)
 2.駅周辺の環境確認(商店街・生活しやすさ・家賃相場等)
    *ネットだけではなく、現地の不動産屋に生の情報があります。
    *もちろん、物件の反対側の街の状況も確認します。
 3.物件までの環境の確認(街の明るさ、公共機関、人通り、そして家並み等)
 4.物件確認(残念ながら、外観や周辺のみの確認ですね)
    *外観だけでも、追加費用がいくらぐらいかかり層化が分かりますね。
    *ここはもっと細かく情報を得られる部分です。

でも、現地確認1回だけでは、過去や最近その周辺で起きたことは確認できませんね。
で、その物件から帰る際に、通行人(帰宅中)に声をかけてみました。
 (歩いてくる人10mぐらい斜め前から)
(私)「すいませーん。」「この地域の治安はよいですか?」
(1人目)「まあまあ、よいですよ。」
(2人目)「よいです。」
(3人目)「わるくもなく、よくもなく。」
(4人目)「ふつうです。」
こんな質問をするなんて、あやしいですよね。
勇気もいります。
なので、立ち入った話はしません。
小さい頃の小冒険や、海外でのバックパック経験と同じで、『かるく道を聞くように。』との感覚で聞いてみました。 
でも、不動産業者ではこんな質問はしないし、素人らしいかと思います。

これ、私にとっては、土地を買うか買わないかの『占い』と思っています。
その土地が私に会うか?会わないか?
たった、4人ですが、偶然にもある場所で、同じ時間にすれ違った人です。
今回の感触では、全員が私の目を見てしっかりと回答してくれたことも含め、悪く無かったですね。

土地柄は、住む人が作り上げると思っています、人柄も大事です。

6月28日に『サラリーマン大家サポーターズ・キックオフ講演(2)』を行います。
特に、世田谷物件や都下の物件を購入したときの上記のような土地探し苦労話もお話しますよ。大阪でも小規模な講演は、日時は7月5日(土)午後確定です。追って、申込みシートも作りますね。
開催日時:2008/6/28(土)14:00-16:30 (受付13:30-)
定員:40名です。(先着)
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。
昨日も、申込みをありがとうございます。
←気持ちの一押しを

サラリーマン大家サポーターズ_アパート大家の満室体験談http://blog109.fc2.com/
健美家コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

10 : 42 : 07 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

ある事業主さんの節税方法(笑)

昨年度の決算は黒字でしたか?
私は気持ちよく、少しだけ払いました。(数十万?)

そんな会話をしていたときに、指摘を受けてしまいました。
今日は「リッチなデパートでリッチな額で商品券を買え!0">??豆知識??です。

個人事業主は12月末が期末となりますが、その人いわく「12月に図書券を買え!!」というのです。なんだったら!」とのことです。

サラリーマンあがりの私には、わけが分かりません???

結論は、「商品券を実際にお世話になった業者さん・関係者さんにお配りしなさい。」とのことでした。

「税金を払うことにより、内部留保額が上がるけれど、それよりも、お世話になった人に感謝の意を表すほうが、将来的に価値がある。」とのことでした。

面白いストーリーですね。
“一理”ありますね。
大きな黒字をすべて、お礼の品や商品券に換えるのは、無理がありますが、このようなお金の使い方、感謝の伝え方があるのだな。と思いました。

しかし、その後に”オチ”がありました。
「配りきれない商品券は自分で持っておきな。領収書もしっかりとっておきな。」とのことです。
うーーー、心が痛い話ですね。??これは経費??
でも、自営業者ではありえることらしいですよ。
サラリーマンではありえません。

これは、笑い話で終わればよいですね

6月28日に『サラリーマン大家サポーターズ・キックオフ講演(2)』を行います。
現在、大阪でも小規模な講演を計画していて、日時は7月5日(土)午後が候補です。
節税対策ネタもいくつか持っていますが、講演後の懇親会でお話しましょう。
開催日時:2008/6/28(土)14:00-16:30 (受付13:30-)
定員:40名です。(先着)
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。
今日は、申込みも休養ですね。

←気持ちの一押しを

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23 : 09 : 45 | 従業員から事業主へ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

不動産賃貸業の法人化2(銀行員との対話)

「1.会社の概要決定」のつづきです。
まず、前回の「(4)出資比率を決める」の追加事項です。

(4-2) 資本金額を決める → 新会社法の施行により、最低資本金制度が撤廃され、1円でも可となりました。

しかし、会社設立には『登録免許税』がかかるのですね。
 * 登録免許税 = 資本金 × 7/1000 ≧ 15万 (最低15万円以上)
これも設立後すぐに経費として計上できるので、1円で株式会社を設立した場合でも、即資金調達となるのですね。
資本金は株式会社設立費用より多くの金額としたほうが無難だなと思います。

また、私の場合、もう一つの目的『消費税還付を体験する』がありましたので、法人で土地と建物を取得する必要があります。(個人では既に物権を取得しているため、消費税還付のメリットなし)

つまり、物件取得=銀行融資が必要となり、資本金額を銀行の融資担当者に委ねたのですね。

私としてはもちろん資本金額は出来るだけ低くしたかったのです。
今年のIアパート(東京都下)竣工で、手持ち資金を沢山使ってしまっていますからね。

で、私は銀行融資担当者に聞いてみました。
(1)
私「法人で物件取得の融資をお願いしたいのですが、その法人はこれから作ります。融資を受けるには法人の資本金が評価に影響しますか?」
融資担当者「法人の資本金は融資可否に影響します。」

この質問でのポイント!!
・額をいきなり聞く前に、評価が影響するか否かの確認。
銀行員さんは、一言一言に責任があることを感じていますので、特に個人状況で差が出る数字やYes/Noの回答には慎重です。その為誰にでも共通の質問をし、質問に意義がある(この場合、資本金額に意義があるか)を確認しました。

(2)
私「最低レベルはいくらですか?」
融資担当者「『常識以上』にしてください。」

ここで”レベル”と使ったのは、正確な額ではだいたいで回答してくださいとの意味を含んでいました。「金額を教えてください」としてしまうと、「この依頼者は細かいことを聞いてきて面倒な人だな」と思われると今後の交信がつらくなるとも考えました。
でも、この”レベル”がいけなかったのでしょうか?
とても曖昧な回答ですね。これでは分からないので次に進みました。

(3)
私「10万円ではだめですか?」
担当者「それは少なすぎます。」
私「100万円もひつようですか。」
担当者「そこまでは。」

ここまでくれば、私の求めていた数字が得られました。
私の希望額は設立経費+αで25万ほどでしたが、このやり取りでちょっと無理して資本金額『50万円』と決めました。

この段階では、会社設立の目的は『消費税還付』に重点が置かれてきましたね。
その為には、『資本金額を最小にする』ではなく、『銀行から資金を得る』(銀行の要望を満たす)を選んだのです。

法人設立から、話がそれてしまいましたね。
でも、こうして『資本金額を決めた』のでした。
銀行員さんとは、慎重に会話していた様子が分かるでしょ?!

次回に続きます。

6月28日に『サラリーマン大家サポーターズ・キックオフ講演(2)』を行います。
現在大阪で小規模な講演を計画中で大阪講演の日時は7月5日(土)午後が候補です。
開催日時:2008/6/28(土)14:00-16:30 (受付13:30-)
定員:40名です。(先着)
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。
また、今日も申込みを頂きました。ありがとうございます。

←気持ちの一押しを

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23 : 06 : 17 | 従業員から事業主へ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

不動産賃貸業の法人化1

5/12のブログで不動産賃貸業の法人化について「詳細を報告します」と言って、だいぶ経ってしまいましたね。
また、5/18のキックオフ講演でも、ブログで報告することを約束しましたね。

設立の為に動いた主な理由は、
1.当初は今年のIアパートを最後にアパート建築・取得から手を引く予定で、税務上の不動産所得がプラスになり、税金が、、、だった為。
2.何度か法人設立の相談を受けたが、自分が経験したことが無く、十分に回答ができなかった為
3.最近では、もう1棟へ動き出していて(破談になりそうですが)、新規法人設立を機会に『消費税還付』を体験したかった為

初めのきっかけは、いつもお世話になっている税理士さんに、
「個人事業主として、3度青色申告をしたので、そろそろ法人化を設立してみたい。」と聞いたことです。

その税理士さんが、資料を準備してくれていました。
『株式会社設立の流れ』です。
 1. 会社の概要決定
 2. 類似商号、事業目的の適否チェック
 3. 印鑑を発注
 4. 定款の作成
 5. 定款認証
 6. 資本金の払込み
 7. 登記申請
 8. 会社設立後の諸届出
でした。
その資料の出所は、会社設立.comでしたね。

まず、「1.会社の概要決定」に関するポイントとの資料も作成してもらいました。
(さすが、いつもお世話になっている税理士さんです。頼りがいがあります。)

内容は、
 (1) 商号を決める → 私なりに決定、将来web使用の為にドメインも取得しました。
 (2) 本店所在地を決める → 事務所がない為、自宅ですね。
 (3) 役員構成を決める → 今回は私一人です。
 (4) 出資比率を決める → 私100%です。
 (5) 決算期を決める → 消費税還付の為に慎重に決めました。1期目は空で回す為、設立後、長くない期間で決算期としました。
 (6) 事業目的を決める → 不動産賃貸業の他、将来にやる可能性がある事業を全て書き込み、最後に項目には「付帯する一切の事業」との言葉は決めセリフを入れました。後で他の事業を追加するときには、『目的変更の登記』をする必要があり、登録免許税3万円がかかってしまうのですね。
   
次回に続きます。

6月28日に『サラリーマン大家サポーターズ・キックオフ講演(2)』を行います。
私のやり方は、多くの有名な講演者と違い、極素朴なものです。奇を狙ったものではないですよ。普通のやり方ですが、「とても大切な方法」かと思います。
開催日時:2008/6/28(土)14:00-16:30 (受付13:30-)
定員:40名です。
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。
本日も申込みを頂きました。ありがとうございます。

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23 : 18 : 35 | 従業員から事業主へ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

アパート入居者からの感謝の声

今年竣工したある王道型アパートの話です。

入居者から、エアコンの使い勝手(使用方法)について、オーナーが質問を受けたそうです。
王道型は居室とロフト部分に2基のエアコンを標準でつけています。
(もちろん後からの金額提示ではなく、施工業者さんには最初の提示金額に入れてもらっていますよ。)

問題は解決したのですが、その後が「面白い」のです。

オーナーさんは「入居者から『部屋が快適で気持ちよく、利用させてもらっています。』との気持ちの良いコメントを頂けた」とのことでした。

これですよ。これ!!

不動産投資は『利回りだけではない』のです。

株、投資信託やFXなどは数字が勝負でしょうが、不動産投資、特にアパート投資は、『素朴』で、『温もり』があるのです。『人と人が建物でつながっているのです。』

利回り以上のやりがい、これが大事。
ただ、これについては、オーナーさんのゆとりと言うか、入居者に一歩譲った(利回りに走らなかった)気持ちがあってこそ得られる感謝の言葉ですね。

オーナーと入居者の良い関係は、これからもずっと続きます。
強いては、満室・家賃の下落なしにつながっていくと思います。
(逆に、一歩譲らず、自利自利・利回り重視ならば、空室・家賃の下落になるでしょうね。)

アパートを建てるには、大きな投資をするため、勇気が要ります。
そのリスクを負ってまでも、社会に還元できることを感じられる建物をもてると良いですね。

このオーナーさんとは、とても良い会話が出来て、私も「良い気持ち」をもらうことが出来ました。ありがとうございます。

6月28日に『サラリーマン大家サポーターズ・キックオフ講演(2)』を行います。
気持ちのよい投資をしている様子をお話します。
開催日時:2008/6/28(土)14:00-16:30 (受付13:30-)
定員:40名です。
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。
本日、早速の申込みを頂きました。申込みをされた方、ありがとうございます。

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23 : 24 : 51 | アパート管理術 | トラックバック(1) | コメント(0) | page top↑

大家サポーターズ・キックオフ講演アンケート3

アンケートシリーズの最終版です。
『5.18サラリーマン大家サポーターズ・キックオフ講演』のアンケート結果です。

===
『Q3.今後、どのようなテーマの話を聞きたいですか?(該当する全てにチェック)』
・土地探し ・銀行融資 ・アパート設計プラン ・アパート建築段取り
・入居者探し ・満室対策 ・クレーム対応 ・アパート管理 ・相続
・アパート修繕/改装 ・税務対策 ・サラリーマンとの両立 ・近親への説得
・高収益の方法 ・借地活用 ・戸建賃貸 ・地方賃貸 ・その他

⇒ 結果
 第1位 土地探し 30票
 第2位 銀行融資 30票
 第3位 アパート設計プラン 19票


第1位「土地探し」は、投資実行の第一歩、入口ですね。人によって見方も違い、同じ土地でも活用の方法は違うでしょうね。大手企業でも、王道型をやってこないですからね。この時点で土地活用の差別化が出来て面白いのです。

また、立地はとても重要です。建物を建ててしまっては動かすことは出来ないですからね。
土地売却をしない限り、子・孫の代以上先にも引き継いでもらうことを、決定しなければならないのですからね。

私たちも、検討に検討を重ねているポイントです。(つまり、題材があります。)

第2位「銀行融資」についても、重要な項目ですね。土地取得費・建物工事費合わせた全額を自己資金でやる人・やれる人は殆どいません。融資が得られなければ、前に進むことが出来ませんね。
これについても、日々変化がありますね。同じ銀行でも、半年で状況が変わっていることもあり、また、いつのときでも融資をお願いする立場としては変わらないものもありますね。
皆さんの回答の重要性・重みを感じます。

また、お詫びがあります。今、講演では私が14行を回った感想をお伝えできませんでしたね。シリーズでは全銀行名を公開し説明します。

第3位「アパート設計プラン」。ここにも興味があるのですね。7人の一級建築士の出すアイデアはとても参考になりました。

普通のプランでは、将来の競争力がありません。皆さんには失敗してもらいたくないです。
幾つもの有用な提案が出来ると思います。

『Q3.のアンケート結果』は、全5回の『サラリーマン大家サポーターズ』~サラリーマンの為の安定経営道シリーズ~のテーマに反映させていただきました。

このシリーズは、私にとっても大きな『賭け』です。
大きく立ち上げすぎですね。全国賃貸住宅新聞のフェアではないのに、1年の実行計画を表明してしまったのですからね。大きな恥をかかないように盛り上げて行きたいと思います。

でも、良いですよ。少ない人にでも聞いてもらえればよいのですから。
「一つ一つコツコツと」と自分に言い聞かせます。

さて、
『Q4.不動産投資における不安はどれですか?』
・高額出資 ・高額ローン ・空室 ・クレーム ・災害/死亡事故
・管理/修繕 ・仲介業者 ・将来の土地の価値 ・将来の建物の価値

⇒ 結果
第1位 「空室」 26票
第2位 「高額ローン」 24票
第3位 「管理/修繕」 16票


第1位「空室」は、そうですね。私も心配です。特に私の場合は、空室になれば生活費が減ってしまうのですから、『しかし』、新築だから出来ること!!!、プランを決めるのは『施主』です。私が選んだこと、つまり、研究に研究を重ねれば、その分だけ、研究をしていない人との差が出て、こちらのメリットになるのですね。
『現在も満室』それが結果です。少しでも、良い意見を出し、皆さんに協力したいと思います。

これで、アンケート結果のお知らせは終了です。

この結果をうけ、
『サラリーマン大家サポーターズ』~サラリーマンの為の安定経営道シリーズ~
を開催します。

第1回不動産投資に最適な土地とその探し方(最適な立地・最安値での土地取得法等)
 → 7月1回、8月1回を予定。
第2回アパート取得資金を得る方法(銀行融資・実録14銀行の対応比較・資金の作り方等)
 → 9月1回、10月1回を予定。
第3回入居者に喜ばれる建物と居住空間(アパート品質・設計士/大工さんとの接し方・修繕)
→ 11月1回、12月1回を予定。
第4回サラリーマンだからこそ絶対満室(少ない時間での客付・満室維持・中古対策等)
→ 2009年1月1回、2月1回を予定。
第5回大家が困る不慮の事故とクレーム対策(想定外の事例とその対策集等・税務も含む)
→ 2009年3月1回、4月1回を予定。

また、このシリーズの前には、6月28日の『サラリーマン大家サポーターズ・キックオフ講演(2)』(全体像)を聞いてもらえれば、不動産投資での大きな失敗は少しでも避けられると思います。
開催日時:2008/6/28(土)14:00-16:30 (受付13:30-)
定員:40名です。
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。

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23 : 18 : 39 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

6.28サラリーマン大家サポーターズ講演募集

【1】6月28日に、『サラリーマン大家サポーターズ・キックオフ講演(2)』を行います。
   **本日、参加者募集開始です**
【2】5回に分け、『サラリーマン大家サポーターズ』~サラリーマンの為の安定経営道シリーズ~を行います。

【1】『サラリーマン大家サポーターズ・キックオフ講演(2)』
開催日時:2008/6/28(土)14:00-16:30 (受付13:30-)
定員:40人(先着)
開催場所:会場名 渋谷フォーラム8

今後のシリーズ内容をよりよく理解してもらうためにも、導入編として『キックオフ講演~私のやり方、私のアパート、全てお見せします~』を聞いてもらいたいと思い、もう一度行うこととしました。前回、来られなかった人もいますしね。

講演の申込み用ウェブサイトです⇒⇒http://shop.odpt.net/daicho.html
 *前回(5/18)と同様の講演内容です。【前回参加された方は注意ください。】
講演の申込みサイトの画像↓↓です。
ad080524.jpg

*このキックオフ(導入編)については、大阪でも行うことを検討しています。(幸運にも、声をかけてくれた方がいましたので、プラン検討中です。)

【2】『サラリーマン大家サポーターズ』~サラリーマンの為の安定経営道シリーズ~
5/18のキックオフ講演後の皆さんの感想・要望や今後への期待(アンケート結果)を受けて『決意』しました。
大きなテーマを公開してしまいましたね。とても大きなプレッシャーを感じます。(痛いほど)。
言ってしまったからにはやらないといけませんね。

このキックオフ講演を初めの挨拶(導入編)とし、『サラリーマン大家サポーターズ~サラリーマンの為の安定経営道シリーズ~』を開始します。
第1回 不動産投資に最適な土地とその探し方(最適な立地・最安値での土地取得法等)
     → 7月1回、8月1回を予定。
第2回 アパート取得資金を得る方法(銀行融資・実録14銀行の対応比較・資金の作り方等)
     → 9月1回、10月1回を予定。
第3回 入居者に喜ばれる建物と居住空間(アパート品質・設計士/大工さんとの接し方・修繕)
     → 11月1回、12月1回を予定。
第4回 サラリーマンだからこそ絶対満室(少ない時間での客付・満室維持・中古対策等)
     → 2009年1月1回、2月1回を予定。
第5回 大家が困る不慮の事故とクレーム対策(想定外の事例とその対策集等・税務も含む)
     → 2009年3月1回、4月1回を予定。
*私にしか話せない私の実体験をお話します。
*各回とも2ヶ月に2回ずつの開催を予定しています。
*同じテーマでは1回目は土曜日、2回目日曜日と曜日を変え遠方者の都合にも合わせたいと思います。

今、私にこれだけのことをやる力量かといわれれば、大きな声で「はい」と答えにくいのですが、このテーマに対し、経験を整理し、また追加情報を集め、出来るだけ具体的に、そして聞いている人にその状況をイメージしてもらえるように話すことを心がけます。

(1年シリーズではなく、もっと短期にしたほうが良いですかね? コメントをどうぞ。)

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サラリーマンサポーターズのキックオフ講演会(2)↓↓です。
開催日時:2008/6/28(土)14:00-16:30 (受付13:30-)
定員:40名です。
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大家サポーターズ講演アンケート結果2

前回に続いて、『5.18サラリーマン大家サポーターズ・キックオフ講演』のアンケート結果をお知らせします。
===
『Q1.どの講演項目に興味がありましたか?(該当する全てにチェックしてください)』・自己紹介 ・私のアパート取得歴 ・ターンニングポイント ・安定経営ノウハウ 
・アパート経営サポートチーム ・失敗談 ・サラリーマン大家の秘訣 ・今週得た不動産市況情報 ・その他

⇒ 結果
 第1位 私のアパート取得歴 35票
 第2位 失敗談 25票
 第3位 今週得た不動産市況情報 20票

第1位「私のアパート取得歴」は、お話しするとの約束事でしたから、“まずます”で皆さんの期待に応えられたかなと思います。
実際にあったことをお話した結果ですね。しかし、もっと詳しく聞きたいとの要望がありましたので、今後の課題です。

詳細な、説明会も検討しています。やっぱり、小技はまだまだありますね。

第2位「失敗談」については、以外でしたね。あまり時間を避けなかったと思います。
このような結果なのですが、よくよく考えれば失敗談はまだまだあると思います。

今まで、多くの分岐点があり、選択をしなかった道(方法)にも、メリットがあり、選択した道にもデメリット(の結果)が起きています。その比較をしても面白いでしょうね。

第3位「今週得た不動産市況情報」。これは本当に面白いですね。一般の人は決して知ることが出来ないですものね。なぜなら、ここで業者さんの利益・不利益の境界線ですからね。
これは、参加していただいた方へのお土産でした。

さて、
『Q2.私の取得アパートで、良いと思ったものはどれですか?(1つだけチェックしてください)』
・中古アパート ・世田谷新築アパート ・北関東新築アパート ・都下新築アパート

第1位 世田谷新築アパート 32票
第2位 都下新築アパート 22票
第3位 北関東新築アパート 3票
第4位 中古アパート 2票


今回のテーマは、皆さんに確実にアパートを保有してもらいたいとの想いでした。普通のサラリーマンが実行可能なのは都下新築アパートかと思っていたのですが、第1位が世田谷新築APとは、説明が不十分だったかなと一瞬思いましたが、「どれが良いか?」と聞かれれば、そちらを選ぶのは分かります。
現在はなかなか土地価格が下がりませんが、土地価格が下がれば是非確保したいですものね。

でも、都下新築アパートが22票もらえたことは、皆さんに私の考えが伝わっていたかと思え、ホッとしています。
これ以下の結果ならば、王道チームも都下プランを作ってくれなくなっていたかもしれませんね。(冗談です)

それから、中古アパートを選んだ人とは、是非お話をしたいです。
このブログの左下は匿名可なので、送信してもらえればと思います。

最後に、この『Q2.』の回答数が、『59票』でした。
これ程までに、アンケートに回答をしていただき、ありがとうございます。
とても良い回収率で、皆さんの気合を感じます。
私も全力でサポート(質問へのコメント)をしたいと思います。

と言いつつ、既に連絡を頂き、回答が出来ていない方、大変申し訳ありません。
次回の講演計画も決まり、落ち着いてきましたので、回答させていただきます。

さて、明日は『次回以降の講演計画の発表』です。
ご期待ください。

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大家サポーターズキックオフ講演アンケート1

先日のキックオフ講演が終わり、怒涛の日々が落ち着くかと思っていましたが、昨日・今日も、土地活用相談で話し続けています。(千客万来です。)

その相談で、痛感するのは『土地は同じものが一つもない』ということです。

さて、5/18のサラリーマン大家サポーターズ・キックオフ講演のアンケートに回答をいただき、「ありがとうございます」

このような感想をもうらうことができ、嬉しい限りです。

また、とても良い指摘も受け、次回は改善したいと思います。

以下は、その感想・指摘コメントです。
=====
・とても堅実・賢明なアパート経営の話でした。不動産会社が主催するセミナーと違って、普通のサラリーマン(だった)人の話は、等身大の大家さんの話が聞けました。

・自身の体験がとてもおもしろかったです。資料がとても充実していて、とても勉強になりました。

・+ 大変正直でよい人柄がわかる講演だったと思います。配られた資料は大変わかりやすく,内容も充実していると思います。- 不動産事業を一つの「投資」として見た場合,投資に対する指標が明確ではないと思いました。

・サラリーマン大家の強み、弱みの実例などを通してひとつひとつ説明して頂けるとなおよかったかも。ありがとうございました。楽しかったです。

・不動産投資として、新築を建てるという考え方もあるということを学べました。

・話の内容はもちろん、誠実なお人柄に魅力を感じました。今後ともいろいろ勉強させていただきたいと思います。

・ご自身の経験を上手くまとめていただいたと思います。私自身の今後の参考になりました。ありがとうございました。

・資料、お話ともに、大変内容が充実しており勉強になりました。自分も”大家さん”になることを目標にしたいです。

・「今週の市況の話」はとてもためになりました。失敗談をもう少し詳しく聞きたかった。

・実際のアパート購入、運用の体験をお聞きし、自分にもできそうだと気付かせていただきました。もう少し話し方がスムーズだとよかったです。少し分かりづらいところがありました。

・とーっても、おもしろかったです。(ためになった)。両隣の人も、同じことを言っていました。

・非常によいお話を伺うことができ、参加できて良かったです。健美家のコラムが冊子にあって、助かりました。

・とても参考になりました。

・分かりやすく、ノウハウを教えていただきありがとうございました。私も正攻法で安定した副収入としてアパート経営に興味があるので勉強になりました。

・すごく親近感があり、又の機会に話をうかがいたいと思いました。

・地道な生活ぶりに勉強になりました。

・サラリーマンとの両立、新築アパートのC/Fについて興味があり参加しました。

・新築のメリットは非常に納得できたので、今後検討してみようと思います。

・失敗談は自分も陥りそうなことだったので勉強になりました。なかなかこういう話(デメリット)を聞くことが出来ないので、大切な内容だと思います。

・王道の勉強会でも存じておりましたが、大長さんのこれまでのアパート取得歴を一通り聞くことが出来て、大変参考になりました。今、自分の方向性に悩んでいるので今度相談にのっていただければと思います。ここのところ下がっていたモチベーションがまた上向いてきました。

・講演としては、後半がやはり駆け足になってしまったように感じました。

・第2部をもう少し詳細に聞きたかったと思う。今後の開催に期待します。

・資料(キックオフ講演会)は、「カラー」にしてほしかったです。

・健美家にあるような、詳細な取引の流れのようなものを再現してほしい。

・せっかく、パワーポイント資料だったので、プロジェクタで、スクリーンに写して頂いたらベターと思いました。プレゼンはわかりやすく、とてもよかったと思います。ありがとうございました。

・前半かなり「えー」が多かったと思います。つらいでしょうがビデオを見て直された方が良いかと思います。毎回充実した資料を作成していただき、ありがとうございました。

・緊張していましたね!でも一生懸命さが伝わりましたよ。
=====
本当に、ありがとうございました。会場の皆さんがとても熱心であり、私も精一杯話すことができました。

サラリーマン(初めての人)から見て、分かりやすく『不動産投資のメリット・デメリット』を伝えることを研究していきます。

特に、「不動産投資について十分に理解せずに大きなローンを組んでしまい、取り返しがつかないことが起きないよう」初めての人に広く聞いてもらいたいと思います。
また、日々情報を集めます。

次は、他のアンケート結果も公開しますね。
←気持ちの一押しを

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23 : 55 : 44 | アパート大家の挨拶 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

キックオフ講演参加ありがとうございました

昨日、『サラリーマン大家サポーターズ・キックオフ』講演が無事終了しました。

『参加していた方々、大変ありがとうございました。』

話しながら感じたことですが、皆さんの『熱気』『集中力』に、圧倒されそうでした。
60人以上もの方に、じっと見られると、『身が引き締まる感じでした。』

今回の『私の体験談』や、『私のノウハウ』は、沢山の不動産投資の一例にすぎませんが、これから始める人は「これより良い方法を目指してもらえればよい」と思います。
(私の事例が踏み台となるわけですね。それで良いと思います。)

それから、今日はとても嬉しい朝を迎えられました。
今回はメールで頂いた皆さんの感想をお伝えします。
=====
「今日のセミナーは、説明がわかりやすく大長さんの熱意が伝わってきました。
資料も今後の不動産投資に大変参考になりました。
またぜひ大長さんのセミナーに参加したいと思います。」

「昨日はお疲れ様でした。昨日のセミナー大変に参考になりました。」

「講演お疲れ様でした。これだけの資料を作るのも大変でしたね。
お話の内容については実際に等身大で考えることができ、大変良かったです。
お勧めの4戸が良い訳もわかりやすく、家族にも伝えられそうです。」

「今日はお疲れ様でした。初セミナー御盛況おめでとうございます。」

「昨日は大盛況でよかったですね。お疲れ様でした。」
=====
貴重な感想を頂き、ありがとうございます。
またこの他にも、
「引き続き拝見させていただき、セミナー等の予定を確認していきます。
よろしくお願いいたします。」
とのメールも頂き、そして今回の満席後に参加希望をされた方もいましたので、
来月の開催についても検討したいと思います。

また、アンケートで頂いた意見もお知らせしていきたいと思います。

最後に、会場準備・資料準備・募集にて協力をしていただいた方々、
『ありがとうございました。』

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15 : 30 : 26 | アパート大家の挨拶 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

本日、サラリーマン大家サポーターズ・キックオフ

後2時間半。
いよいよ始まります。

参加者への連絡、資料の準備、会場の準備、良い感じです。
体調も万全です。

講演2時間のアクセントとして、『途中配布物等の準備』も追加しました。

1.私がアパート投資をする上で決断の後押しをしてくれた『書籍』

2.実際の現場の『カラー写真』ファイル

3.短時間で決断に大きな影響が出ることを演出するための『金融電卓』


今回、お配りする資料はその場限りでなく、今後も保管してもらえたらよいと思います。
その為にも、今日の講演で十分に説明をしたいですね。

はい、それでは現地に向かいます。

『みなさん、よろしくお願いします。』

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11 : 47 : 39 | アパート大家の挨拶 | トラックバック(0) | コメント(6) | page top↑

いよいよ明日ですね。

明日が、『サラリーマン大家サポーターズ』のキックオフ講演です。

今日は、資料のプリントアウトで『6時間』かかりましたね。
ここまで時間がかかると思いませんでした。

でも、ほんと助けられたのは、『吉岡君』です。
プリントアウト、ホッチキス、封筒詰めなど全てをやってくれました。
『大変、ありがとうございます。』

私は、『講演資料』の最終修正と、『プレゼント冊子』を作りながら、『アンケート用紙』を作りながらのプリントアウトでしたが、「どうして6時間もかかったか」というと、とにかくプリント枚数が多いのです。
紙の使用量は、『2000枚』。
(講演資料:32シート分、プレゼント冊子:25シート+20ページ) 


お配りする資料としては期待に応えられるとおもいます。

話の内容も良く作り込めたと思いますが、気をつけなければいけないのは話し方です。

序盤は硬く、調子に乗ると早口になってしまう傾向があるので、
できるだけ、「1対1の話し口調のように『想い』を伝えたい。」
「私の経験を参考にしてもらいたい。」

それでは、明日、会場でお待ちしています。

懇親会の席がまだ空いていますので、これからでも当日でも連絡を受け付けています。

よろしくお願いします。
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23 : 26 : 04 | アパート大家の挨拶 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

駒沢公園にて講演内容を修正

こんにちは、大長です。

いよいよ、明後日は『サラリーマン大家サポーターズ』のキックオフ講演ですね。

無名者に『60人』もの方が時間を準備してくれているので、今の心境は『危機迫る』ものがあります。
60人分の冊子は厚いです。

で、ほぼ仕上がった資料を見直しているところです。

問題は、資料を作っていると「ストーリーに矛盾がないか」と注意をしてしまうことですね。
こうなると、ありきたりの話になってしまいます。

(夜)
昨日は駒沢に泊まり、結構気が張って眠れませんね。

(朝)
今朝は朝一で駒沢公園で見直しをしました。

それから、朝一でも人が多い、皆さん元気です。ランニング、ウォーキング、テニス。

「あのように広い場所で考え事をする」って良いですね。
視野が広がる感じです。

もう一度、テーマを見ると、
 「サラリーマン」、「大家」、「サポート」なのですね。
少し修正。

(昼)
10ごろに今日2回目の駒沢公園へ
サッカー、エアロビ、運動会?、
それから6チームものテレビ撮影・ビデオ撮影・犬の写真撮影隊を見ましたね。
昨日まで、ずっと雨続きだったので、撮影隊も天気待ちだったのですね。

『サラリーマンがアパート投資を始めるには!!』の視点から、作り直してみました。
私の取得した4棟はすべて、サラリーマン時代に取得したのですから、サラリーマンとしてその比較をしたシートを追加しました。

今日は晴天。もうひとがんばりします。

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11 : 40 : 42 | アパート大家の挨拶 | トラックバック(0) | コメント(3) | page top↑

中国大地震救済金

中国はチベット問題、ミャンマーは軍事政権

それぞれ大変ですが、現地で生活している人は、この社会問題に立ち向かえず、地道にしている人が多いのですね。

まず、被災者への僅かな力になれば幸いです。

それから、国家上層部の「創造的破壊」、ターンニングポイントになれば良いと思います。

<中国大地震救済金>
2008年5月12日に中国で発生した地震は、甚大な被害をもたらしました。日本赤十字社では、被災された方々を支援するため救援金の募集を実施しています。ご協力よろしくお願いいたします。
※このページでの救援金の受付期間:2008年6月10日まで
現在の募金金額 5,195,571 円 募金人数 5,212 人
詳細⇒http://volunteer.yahoo.co.jp/donation/detail/1301007/index.html

<ミャンマー・サイクロン災害救援金>
2008年5月2日から翌3日にかけてミャンマーで発生したサイクロンは、甚大な被害をもたらしました。日本赤十字社では、被災された方々を支援するため救援金の募集を実施しています。ご協力よろしくお願いいたします。
※このページでの救援金の受付期間:2008年6月10日まで
現在の募金金額 4,496,693 円 募金人数 7,123 人

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19 : 44 : 31 | アパート大家の挨拶 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

5.18講演資料を生ものに変更

講演会まで、正味あと4日ですね。

説明資料がまだ出来ていません。

実は、ほぼ出来上がっていたのですが、なんだか『しっくり』来ないのです。

『きれいごとで、まとめてしまおう。』と悪いまとまりになっているのですね。
私の経験談は良いとしても、なにか臨場感が無いのです。

なんとなく、どこかで聞いたことがある話になってしまっていました。
初級編を目指そうとすると、そうなるのですね。
しかし、お金を出して参加してくれるのですから、『これではいけない!!』 

もう一度、積み木を崩しました。(むごい)(この寝不足がもったいない)
でもこれでいいのです。

それは、ここ数日でお会いしている人・相談会の『密度が濃い』のです。
3銀行員、不動産売買業者数人、百戦錬磨の投資家などなど。

どこかの誰かが話していたことなど、本で読めばよいですよね。
でも、今週起きていることは、『今でこそ使える情報』 ⇒ 『生もの!!』なのです。

これならば、かの有名な不動産投資家の先生方誰もが『話していないことを伝えられる!!』

ここに焦点を絞ります。
丁度このタイミングで、講演ができた事、今週にあの人たちに会えた事を嬉しく思います。

「すみません、まだやってもいないのに、自賛です。」
でも考え方によっては、500万の価値がある情報です。
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21 : 51 : 24 | アパート大家の挨拶 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

祝・地鎮祭『おめでとうございます』

祝・地鎮祭『おめでとうございます』
今年6回目の地鎮祭です。
(先週の大きなイベントをブログに書いていませんでした。ここで、アップします。)

今回も神妙な雰囲気の中行われたのですが、今までで『一番明るい』地鎮祭でしたね。
昨日・今日と違い、この日はとても暖かい日でしたね。

お施主さんの人柄でしょうか?

また、今回は神主さんがずっとニコニコしていましたね。
神主さん曰く「お施主さんが『福顔』」とのことでした。

20080513DismantlingT3.jpg
↑左手前は、矢島建設工業の石原社長です。
ここは矢島建設さんの得意エリアであり、かなり気合が入っていました。

20080513DismantlingT1.jpg

20080513DismantlingT2.jpg

ちなみに、当日は「日がよく」神主さんは次の会場へと急いで出発しました。

このお施主さんは、いままでいろいろと現場見学会で王道型アパートや、王道ゼロ型アパートを見学して、今回の決断が出来たとのことで、良いものを見てもらえれば戸のことでした。

ここでも『現場見学会』が実施できるかもしれませんね。

このアパートは、王道のフラッグシップになる予定です。

これからが楽しみですね。

無事、着工、『おめでとうございます。』

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23 : 35 : 17 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top↑

祝・法人設立

今朝、法務局に行き、法人設立の確認がとれました。

『不動産賃貸業』です。

4/28に設立の準備を始め、GWをはさみ、役所の営業日では6営業日目に達成です。

5/8に法務局に申請書を提出できたので、2営業日で確認が取れたわけですね。

今日の作業は、
  1. 履歴事項全部証明書    ⇒ 1000円/枚
  2. 印鑑証明カードの受け取り ⇒ 無料
  3. (法人)印鑑証明書      ⇒ 500円/枚
20080512houjin.jpg


お粗末ながら、法務局へは4回も訪問してしまいましたね。
(最短では、2回のみで、確認までが出来るようです。)

協力してくださった方々、ありがとうございました。

事業主になった感はありますね。
日本の法人『約255万社』の仲間入りです。
しかし、法人は、税金を支払い、社会に還元することが存在意義?貢献ですから、はやくそれを達成したいですね。

法人設立までの、作業(やったこと)を皆さんにお話しすることを1つの設立動機にしていましたから、追って詳細をみなさんにお話します。

今は5/18の講演準備を優先させてください。

では、おたのしみに。
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23 : 07 : 18 | 従業員から事業主へ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

サラリーマン大家サポーターズ『祝・満席御礼』

みなさん、ありがとうございます。

『祝・満席御礼』です!!

おかげさまで、当初予定の40席が満席になり、今回は60席の部屋に変更をしたのですが、
これもまた、全ての予約を頂くことができました。

丁度、残り1週間と言うところでしたね。

<< 『5/10 12:00』を持ちまして、募集を締め切りとさせて頂きます。 >>

現在の気持ちとしては、どきどきし、緊張感もありますが、
皆さんの前でお話が出来ることになり、わくわくし、期待感が高まっている状態です。

私の場合は、何かを作りこむのではなく、この5年間ほどでやってきたことをありのまま話せばよいので、『素の実話』を聞いてもらうだけで、参加者には参考になる事例・コメントを持ち帰ってもらえると思います。

だって、この5年間、皆さんも同じように日本で時間を使ってきたのですから。

参加してくれる方の状況は分かりませんが、時間を追って話す『私の実話』と皆さんの過ごしてきた状況とを比較をしながら、聞いてもらえるとよいです。必ず参考になると思います。

とはいっても、経過だけでなく、ノウハウも含め、しっかりと資料を作り上げさせていただきます。

ある事例のシミュレーションや、今、市場に出ている土地情報でも、”ここまで出来る”との事例の紹介もしますね。この内容に納得できればすぐに買付けも??
(いえいえ、あわてないでください。ここは冗談です。)

また、『プレゼント冊子』も楽しみにしてくださいね。

サラリーマンサポーターズ・キックオフ講演(大長伸吉)
開催日時:2008/5/18(日)14:00-16:30 (受付13:30-)
定員:『祝・満員』です。
ありがとうございます。是非、期待に応えられるように。

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12 : 00 : 11 | アパート大家の挨拶 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top↑

『+1 FOOTBALL MATCH』

スペシャルマッチ「+1 FOOTBALL MATCH」
(日産スタジアム・14時キックオフ)のチケット発売が明日5/9ですね。

元日本代表の中田英寿が、“『+1』(プラス・ワン)キャンペーン”を立ち上げたのですね。
引退後約2年間の旅人生活を経て、「環境や貧困など地球上のさまざまな問題に関心を持つきっかけを提供する」ことを目的としているようです。
(いつかこういう活動に参加できたらよいなと思います。)

このスペシャルマッチについても「来て楽しんでくれるだけでもいいし、自発的に何かをやりたいという人が増えればいい」と話していました。

日テレのニュースZEROにも出演していて、アフリカ・マリでの『清潔な飲み水がない人達の苦労』についての話もとても感動でしたね。6/2に特番予定との事です。http://nakata.net/jp/chaser/chs71000.htm

ところで、
“JAPAN STARS”・釜本監督と“WORLD STARS”・前チェルシー監督のジョゼ・モウリーニョ監督と、監督のアンバランスさが面白い。

それから、出場選手が発表されていないようなのですけれど、WORLD STARSのメンバーには期待大です。
往年の美しいサッカーが見られそうですね。
開催日時:2008/5/18(日)14:00-16:30 (受付13:30-)
定員:残り5席です。
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。

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23 : 06 : 02 | アパート大家の挨拶 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

土地探し・目的の水準は?

土地情報は、世の中にたくさん溢れていますね。

どのように選別をしていますか?

不動産投資の目的によっても、
入居者の満足度の求め方によっても、
本人とかかわりのある地域によっても、
利回りによっても、
毎月の残金によっても、
投資の安定性によっても、
・・・・・
それぞれ異なりますね。

すべてを求めてもよいかと思いますがそれは1万件に1件もないかもしれませんね。
(1万件の1件が1番はじめに来る場合もあるかもしれませんが?!)

どこに重点を置くかは、人それぞれ違うと思います。

しかし、同じ目的でも、一つの売り物件に一組しか売買契約・登記ができません。
購入できた人と、否との差は?
『その差はどちらが早く決断できるか?』
によりますね。

その一つの方法で数字的にわかりやすいけれど、多くの人があいまいな状態にしているのが、
『土地価格』です。
(私が相談に数十人に相談して感じたことです。)

『土地の坪単価』がわかれば、大抵は”利回り”、”毎月の残金”は想定できます。

”建物価格”は、業者に相談をすれば、その後は想定できます。

もちろん、土地の形状、接道、用途地域、建蔽率等によって変化がありますが、
土地探しにおいて、自分の『希望水準』、『土地価格・坪単価の許容枠』(または絶対最低値)を決めておくと、土地購入の『決断』(即決)をしやすいと思います。

これをもっている人の傾向は、何百件の比較検討は数日でできていたり、数ヶ月続けて市場を見ている事が多いですね。

『希望枠』を持っている人の決断は早いですね。

サラリーマンサポーターズのキックオフ講演会↓↓です。
私の『希望枠』もあります。
現在は希望枠に達した物件でも、物権を取得したばかりなので、自己資金がなく、買えない状態です。
開催日時:2008/5/18(日)14:00-16:30 (受付13:30-)
定員:(会場変更後ですが)残り6席です。
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。

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23 : 21 : 24 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

法人設立と4税理士のアドバイス

“1人目の税理士さん”からは「不動産賃貸業では黒字が少しであり、所得税と法人税金の比率を考えると、わざわざ法人を立ち上げる必要は無いですよ。」

<所得税率(平成19年~) >
課税所得             計算式
195万円以下             5%
195万円超330万円以下   10% - 97,500円
330万円超695万円以下   20% - 427,500円
695万円超900万円以下   23% - 636,000円
900万円超1800万円以下  33% - 1,536,000円
1,800万円超          40% - 2,796,000円

<法人税>
国税法人税のみでは30%、法人地方税・法人事業税を含めた法定実効税率は現在多くの企業においておよそ40%。

“2人目の税理士さん”からは具体的に「管理会社を立ち上げるとよいですよ。管理費だけでは一般的に賃料の5%が法人の売上となりますね。家賃改修・保証を行うと10%で、1棟一括管理で20%の場合もありますね。」、「はじめから売上が見込める為、法人の価値がありますね。」、「売上からは給与を見込めます。」

“3人目の税理士さん”からは将来を考えたコメント「初めは税率的に不利だが、毎年黒字を出し、税金を支払うことは銀行の信用力も出来るので、将来の拡大するつもりであるならば、法人を始めた方が拡大の速度が速い」、「現在は、融資の返済があるため、所得が低いが返済後は所得(税率40%相当)が出てしまう、今後は法人での取得が好ましい」、「また人に説明するのためには本人が実行・実体験しておくことが大事」。

ここで余談ですが、この税理士さんは入社当時、先輩税理士さんから「税理士は不動産投資の相談が多い、その為に本人が経験しておくことが大事、不動産投資をやっておきなさい。」と言われたとの事です。
⇒これってすごいと思いませんか?
投資額が高額で、世間ではリスクが高いと言われている不動産投資を先輩が後輩に「やってみな」と勧めるのですから、税理士さんのような会計に詳しい人から見た場合と、一般の人が不動産投資を考える場合とでは乖離があるように思いました。結果として、この税理士さんは本人の資産としても、本業のアドバイスでも成功を収めていました。

“4人目の税理士さん”からは「個人資産としてではなく、法人資産としておいたほうが相続時に問題が置きにくい」、「ただし、現在の個人資産を法人に移すには注意が税務上の必要」、「将来を考え、次に新たに取得をするのならば法人が良く、その時には消費税還付も検討できる」

とのアドバイスをいただき、『法人の設立』をやることにしました。
まずは、『会社概要の決定』ですね。明日に続きます。

サラリーマンサポーターズのキックオフ講演会↓↓です。
税理士さんとの相談は、なかなか慣れないものですね。しかし、1人目に相談し、2人目に行くと私の気持ちで大きな変化がありました。税理士さんに話しやすくなりました。たいていコメントは類似していますが、皆さん少しずつ異なる見方をしていることが面白かったですね。この違いも一覧にします。
開催日時:2008/5/18(日)14:00-16:30 (受付13:30-)
定員:(会場変更後ですが)残り8席です。
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。

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23 : 28 : 57 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

第21回泳げ鯉のぼり相模川

毎年、相模川で行われている『鯉のぼり』大会です。
今日はとても風が強く、たくさんの鯉がとても元気に泳いでいましたね。
20080505Carp1.jpg

多くは地域の方から鯉のぼりを提供してもらっているようですが、中には大会をサポートしている会社もあるのですね。
20080505Carp2.jpg
↑真中に黒字で『夢いっぱいの家づくり』とありますね。
20080505Carp3.jpg
『夢いっぱいの家づくり』の提供(裏側)は「トータルハウジング久野」さんでした。
私が3棟目の新築でお世話になった施工業者さんです。

施工契約時に、久野社長とお話を聞く機会があり、「良い家を建てたい」、「地域(人)に貢献をしたい」との思いが強いことが伝わってきました。
その一つが、このような形に現れているのですね。
ちなみに、相模川の花火大会でも久野さんの花火が上がっていましたね。

このような気持ちで、施工業者さんが頑張ってくれていると、そのアパートも息が長く、入居者に貢献してくれるかな、とも思えてきます。
20080505Carp4.jpg

サラリーマンサポーターズのキックオフ講演会↓↓です。
施工業の久野さん、矢島さん、大久保さんの熱い思いはなかなか知ることは出来ないですよね。
開催日時:2008/5/18(日)14:00-16:30 (受付13:30-)
定員:(会場変更後ですが)残り9席です。
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。

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23 : 10 : 42 | 王道チーム紹介 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

『法人化』はじめます

今日はシンプルなコメントです。

4人の税理士相談の結果(あともう一人来週に聞きますが)、私は個人事業主から法人に挑戦してみることにしました。

5/18のキックオフセミナーの為にも、「法人化については知りません。」とはいえないですものね。

私はプロではないのですが、やったことは実体験として話せます。

この意味でも、自分で法人を作る経験をつみたいと思います。
(行政書士さん等にまるまる任せるのではなくてね。)

『現在進行形』です。

結果をお楽しみに。

サラリーマンサポーターズのキックオフ講演会↓↓です。
法人化については、出来立て情報です。
開催日時:2008/5/18(日)14:00-16:30 (受付13:30-)
定員:(会場変更後ですが)残り10席です。
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。

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19 : 16 : 43 | 従業員から事業主へ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

昨日の税理相談での一言

(税理士さんより)『税金を払わなければ、お金は増えない。』

健美家さんのサイトにコラムhttp://www.kenbiya.com/column/ht-tax/09.htmlを掲載している「辻・本郷税理士法人」https://www.ht-tax.or.jp/kbtax/form.htmlに税務相談をしにいきました。

<質問>私の不動産賃貸業は、担当するクライアントの中で安定レベルか?危険レベルか?

については、
「最近は不動産がミニバブル状態であった。」
 ↓
「1棟マンションなどをフルローンで購入した場合は、危険な財務状態であることが多い。」
 ↓
「不動産投資では、自己資金を2割入れることが良い。3割ならば尚良い。これだけ入れておけば安定な状態と言える場合が多い。」
 ↓
(質問の回答は、ここで出て「悪くない」でしたが、私の内訳もあり一言では言えず講演で話します)
 ↓
(しかし私の場合、3年連続新築を建てている)「毎年、アパートを取得しているので、少し休んでもよいのではないか。」
 ↓
「いざと言うときに備えて、現金を残しておくことが良い。」
(“いざ”の時とは、空室、家賃滞納が代表事例でした。)
 ↓
(私の場合、現金を残さず、収益を全て次の建物に使っているので、休憩を宣告されたのですね。やばい、やばい。)
 ↓
「お金を残す、一番の方法は税金を払うこと。」
『税金を払わなければ、お金は増えない。』


私の場合、減価償却の為、キャッシュフローはあるのですが、不動産所得としては微々たる物なのですね。(はい、税金をあまり払えていないのです。)

毎月の現金の手残りは、「以前支払った自己投資資金の回収」や、「現金が土地・建物資産に移り、それを回収した結果」と表現できるのではないでしょうか?

やはり、減価償却は経費なのですね。

次の課題として、『不動産所得を上げ』 → 『税金を支払い』 → 『資産の拡大=安定』
を実行すること。とのことが税理士さんとの相談で浮かんできました。

ありがとうございました。

ちなみに、「辻・本郷税理士法人」さんでは、無料相談会をやっています。https://www.ht-tax.or.jp/kbtax/form.html
サラリーマンサポーターズのキックオフ講演会↓↓です。
税理士さんは立派なサポーターです。自分にあったプロを見つけましょう。
開催日時:2008/5/18(日)14:00-16:30 (受付13:30-)
定員:(会場変更後ですが)残り10席です。
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。

←気持ちの一押しを

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税理士さんへの相談

最近、それぞれ3人の税理士さんにお話を聞く機会がありました。
いえいえ、真剣に相談をさせていただきました。

ちなみに、今朝は新宿センタービルに事務所がある税理士さんです。
20080502sinjyukucenter1.jpg
(あいにく今朝は曇り空。手前左が新宿御苑、真中が国立霞ヶ丘競技場、奥が東京タワー。)

質問内容は、
 1.私の不動産賃貸業は担当するクライアントの中で安定レベルか?危険レベルか?
 2.この状態で法人化することは有効なのか?
 3.消費税還付の活用方法について

実は「5/18の講演」の資料つくりとしても、大事な確認だと思います。
私の実績を話しても、沢山いる「大家さん」の中で、どのレベルに私が位置して、どのレベルの話なのかは、参加される方が知りたいことではないかと思います。

以前、私がいくつかのセミナーを聞いたとき、『きわもの』的な講演なのか、一般的な講演なのかが理解できないことが多く、解決のためにより多くのセミナーを聞き比較して、判断しなければなりませんでしたからね。

サラリーマンがアパートを新築して所有すると言う意味では「きわもの」ですが、大家全体で見れば「新築」も「私のレベル」も一般的なレベルです。

結論を先に出しましたが、全ては個別問題(状況によって異なる)ですので、立地・建物・収支そして今後の方針について、それぞれ細かなことを確認していかないといけませんね。

ちなみに、『質問2・法人化』については変化があり、法人化に挑戦することにしました。これについては、今後のブログにて。

『質問3・消費税還付』についてはオンリーワン会員さんからの実行課題です。

来週は、ある行政書士さんから紹介された4人目の税理士さんの相談会に参加します。
45分と短い時間なので、もう一度同じような質問を投げかけようと思います。
この結果も入れ、同じ状況をそれぞれの税理士さんがどのように違ったコメントをしたのかも、詳細をお話ししますね。

開催日時:2008/5/18(日)14:00-16:30 (受付13:30-)
定員:(会場変更後ですが)残り11席です。
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。

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23 : 36 : 27 | 資産運用 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

良い土地情報は「足が速い」

最近、埼玉県で良い土地情報について、相談をしてくれた方がいました。

形の良い敷地延長で、大きなターミナル駅から徒歩6分ほどでした。
6世帯の王道型が可能でした。

このような物件は、他の人も目を付けているのですね。

プラン・賃料を検討しているうちに、他の人が買い付け・交渉成立になってしまいました。

残念。十分に協力が出来なかったことも残念。

でも、これは相談した方には良いことと思います。
その方が考えている価格帯、探している土地についての感覚は間違っていなかったのですね。

後は、判断の時間を短くすればよいのですから。

目的達成まで、少しずつ近づいていると思います。

サラリーマンサポーターズの講演会↓↓です。
判断を早める為には、事前の準備が必要ですね。
実際に、土地購入・建物所有・運営をしている人がどのような費用・収入レベルで行ったのかを知ることは参考になると思います。
開催日時:2008/5/18(日)14:00-16:30 (受付13:30-)
定員:(会場変更後ですが)残り12席です。
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。

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23 : 04 : 28 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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