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10%利回りの中古アパートVS新築【修正版】

アパート価格を『5000万円』とします。
  (A)10%利回りの中古アパート、築15年
  (B)6%利回りの新築アパート、築0年
を比較します。

自己資金を『1000万円』とします。

  中古(A)は、月41.7万、年500万の家賃。
  新築(B)は、月25万、年300万の家賃。
*中古の家賃の下落は加味していない為、中古は贔屓目に見ている。

ローン返済額は、
  中古(A) (残存返済年数10年)であり、月38万。
  新築(B) (残存返済年数25年)であり、月19万。
*金利2.9%とします。

毎月の残金は、
  中古(A)は、月3.7万、年44.4万。
  新築(B)は、月6万、年72万。

中古アパートでも、新築アパートでも、家賃の下落と空室が無いものとします。

アパートの寿命(建替え時期)を30年とすると、物件購入後0-15年目の家賃総額は、
  中古(A)は、『666万円』
  新築(B)は、『1080万円』

最近は、利回りの良い中古物件が減り、その中で利回り10%以上のものは『いわく付き』の物件を購入してしまう恐れ・リスクもあります。

新築ではまだ15年も残存期間があり、16年後以降30年までで、
  中古(A)は、『0』
  新築(B)は、15-25年目迄で『720万』、返済が終わった25-30年目迄で『360万』
  *スタートが同じで、何れも追加資金は無しとしています。

購入後から、30年間の総収入では、
  中古(A)は、『660万』
  新築(B)は、『2160万』

これは、例えの話ですが、どう思いますか?

立地、建物の特異性、品質にもよりますが、一般的な『1K』、『2K』は、世の中に触れているので、空室・家賃の下落が起こらないことは、まずありえないでしょうね。

また、中古アパートの場合は、新築アパートよりも修繕の回数と費用が掛かります。
さらに、品質不良のアパート(瑕疵あるアパート)を掴んでしまったときは大変です。

空室率・家賃下落を見ていませんが、空室率が無い施策・家賃の下落が無い施策は、あるはずです。ただし、その思索を打ちやすいのは、新築で、アパートに特化した建築士・施工業者さんとの付き合いは大事ですね。

なによりも、『アパートの運営をする楽しみ』『入居者の満足・快適さ』が新築王道型アパートにありますね。

利回りが4%低くても新築の良さが見えてきます。

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

23 : 48 : 23 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top↑

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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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