サラリーマン大家サポーターズ_マイ年金・クズ土地アパート経営術

緊急連絡です。

『皆さん、ありがとうございます。』

『祝・満席御礼』です。

そこで、急遽会場を変更し、60人席がある部屋にしました。
（さすがフォーラム８さん、部屋の数が多いですね。）

また、皆さんが早めに申込みを入れてくれたので、早めに部屋変更の判断が出来、空きのセミナー室を見つけることが出来ました。ありがとうございます。

申込みをされた方には、変更後の部屋番号をメールにてお知らせします。

残り席が少なく心配をおかけしましたが、ここで１．５倍の許容となりましたので、まだまだ受け付けることが出来、「ホッ」としました。

大家サポーターズのテーマは『サラリーマン大家さんおよび将来の大家さんの応援』です。

私の体験内容を分かち合い、かつ今後は、一般大家として、必要な情報を代わりに調べることもします。
皆さんは、本業に大変忙しく、時間が無いかと思います。
そんな時、私が一役買えればと思います。

講演会詳細説明にある『サラリーマンアパート取得ノウハウ』冊子は中途半端では駄目ですよね。しっかり作り込みたいと思います。

今日は駒沢にて、徹夜で資料作りに励みます。

私の単独講演会↓↓です。
おかげさまで、満席。本当にありがとうございます。
私の経験をたたき台にして、知恵を出し合いましょう。
開催日時：２００８／５／１８（日）１４：００－１６：３０　（受付１３：３０－）
定員：（会場変更後ですが）残り１８席です。
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。

←気持ちの一押しを

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健美家コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

オーディオディスク『孫正義のシェアNo.1獲得戦略』（全国経営者セミナー収録）

以前より、上記の「孫さんが28歳のときの講演」を電車の中で聞いていたのですが、
孫さん関連の書籍を読み漁っているうちに、読む内容が全て聞いたことがある本を見つけました。
その講演の内容そのものが本(2000年)になっていたのですね。

今回は、書籍『孫正義 掟破りの決断』、著者：大下英治　の紹介です。
目次の「章立て」は、
　１．　情報革命時代の支店と決断
　２．　大胆な発想で挑戦する決断
　３．　能力を最大限に生かす決断
　４．　徹底した思考が生み出す決断
　５．　大逆転を呼ぶ孤立無援の決断
　６．　チャンスを読み、見きわめる決断
　７．　勝負にかける勇気ある決断
　８．　意思と信念で経営改革を決断
　９．　逆風を恐れない最良の決断
　１０．未来を築く世界挑戦への決断
すごいと思うのは、1～10番を、孫さんが実戦していることです。

上の言葉の列挙が先にあったのではなく、この本に書かれている20歳後半から30歳前半の孫さんがやってきたことを言葉に表すと『1～10番になっている』こと。

その内容が、この本に書かれています。
当時はアスキーの西さんとも戦い、官僚とも戦っているのですね。
京セラの稲盛和夫、イトーヨーカー堂の鈴木敏文、ビル・ゲイツ、上新電機の浄弘、藤田田、第一勧銀の御器谷正之さん、シャープの佐々木さんなどなど（当時の社名）。



現在進行形の成功者の実録本は、面白く、一部は私たちでも判断時に利用することが出来るため、参考になります。

また、先のオーディオディスクは若き孫さんのもので、タイトル下の説明は「留学中に音声翻訳機・ゲーム機販売で事業開眼、机二つでパソコンソフト卸を創業、僅か4年でシェア50%」
とのこと、ソフトバンクのほんとの初期時代の話ですね。

『資金の集め方』（融資の取り方の基本）としても参考になります。

”おち？”は、この中古本がアマゾンで83円であること。
良い本でもここまで値が落ちでしまうのですね。＜残念＞

私の単独講演会↓↓です。
いよいよ、残り席が僅かになりました。ありがとうございます。おかげさまです。
講演は勇気がいりますよね。でも、伝えたい気持ち、良いことをより多くの人に知ってもらえれば、もっともっと良い気持ちが広がり、よい住居（アパートなど）が増えてくると思うのです。
開催日時：２００８／５／１８（日）１４：００－１６：３０　（受付１３：３０－）
定員：残り４席
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。

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健美家コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/←←明日、『第7回が公開』です。

アパート価格を『5000万円』とします。
　　（A）10%利回りの中古アパート、築15年
　　（B）６％利回りの新築アパート、築0年
を比較します。

自己資金を『1000万円』とします。

　　中古（A）は、月41.7万、年500万の家賃。
　　新築（B）は、月25万、年300万の家賃。
＊中古の家賃の下落は加味していない為、中古は贔屓目に見ている。

ローン返済額は、
　　中古（A）　（残存返済年数１０年）であり、月38万。
　　新築（B）　（残存返済年数２５年）であり、月19万。
＊金利2.9%とします。

毎月の残金は、
　　中古（A）は、月3.7万、年44.4万。
　　新築（B）は、月6万、年72万。

中古アパートでも、新築アパートでも、家賃の下落と空室が無いものとします。

アパートの寿命（建替え時期）を30年とすると、物件購入後0-15年目の家賃総額は、
　　中古（A）は、『666万円』
　　新築（B）は、『1080万円』

最近は、利回りの良い中古物件が減り、その中で利回り１０％以上のものは『いわく付き』の物件を購入してしまう恐れ・リスクもあります。

新築ではまだ15年も残存期間があり、16年後以降30年までで、
　　中古（A）は、『0』
　　新築（B）は、15-25年目迄で『720万』、返済が終わった25-30年目迄で『360万』
　　＊スタートが同じで、何れも追加資金は無しとしています。

購入後から、３０年間の総収入では、
　　中古（A）は、『６６０万』
　　新築（B）は、『２１６０万』

これは、例えの話ですが、どう思いますか？

立地、建物の特異性、品質にもよりますが、一般的な『１Ｋ』、『２Ｋ』は、世の中に触れているので、空室・家賃の下落が起こらないことは、まずありえないでしょうね。

また、中古アパートの場合は、新築アパートよりも修繕の回数と費用が掛かります。
さらに、品質不良のアパート（瑕疵あるアパート）を掴んでしまったときは大変です。

空室率・家賃下落を見ていませんが、空室率が無い施策・家賃の下落が無い施策は、あるはずです。ただし、その思索を打ちやすいのは、新築で、アパートに特化した建築士・施工業者さんとの付き合いは大事ですね。

なによりも、『アパートの運営をする楽しみ』と『入居者の満足・快適さ』が新築王道型アパートにありますね。

利回りが４％低くても新築の良さが見えてきます。

私の単独講演会↓↓です。
以前誰かが作ったものではなく、自ら新築アパートを建てて、運営することのメリットを共有しましょう。
開催日時：２００８／５／１８（日）１４：００－１６：３０　（受付１３：３０－）
定員：残り６人
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。

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今年はじめてアパートを新築し、今は満室になっている大家さんと話をする機会がありました。
その時の小話です。

（私）「満室になった後の様子はどうですか？」
（大家さん）「苦労が無いですね。」

（私）「家賃はしっかり払われていますか？」
（大家さん）「はい、問題なく。」、「一人だけ、月末を過ぎて入金が無い人がいました。」

家賃滞納の話!!になり、少し心配でしたが、つづけて、

（大家さん）「翌月の１日に、電話をして、家賃の遅れを伝えました。」、「家賃はすぐ振り込んでもらい、入居者より“お部屋は快適で、とても気に入っています”とのコメントをもらいました。」

家賃の振込みでのトラブルが起きなかったことも良かったのですが、入居者から“満足をしている様子”をコメントしてもらうことができ、その大家さんとしても良いアパートが出来上がり、とても喜んでいましたね。

家賃の滞納、不払い時の心配事とその回収については、アパートの大家さんとして一番気を使うところですね。

今回の大家さんはすぐ電話して成功したケースですね。

私の場合は、大抵1週間は待つようにしています。
『あまり細かくなりすぎて入居者を不快にさせないこと』、『遅すぎる連絡となり、2か月分の家賃など入居者の支払い負担が大きくならないこと』との”忠告のバランス”を見分けるのには気を使います。

今まで、1週間を越える人は、数人でしたね。
　　・1人目は新規入居で1ヵ月目は事前(契約時)に支払っているものと勘違いしていた。
　　・2人目は単なる支払い遅れ。
　　・3人目は全国を廻るあるレーサーでしばらく自宅に戻れなく、支払う時期を延ばしてしまった。
いずれも、連絡後すぐ振り込んでもらえました。
今のところ家賃滞納・不払いで苦労したことが無いですね。（その1週間は気を揉みましたが。）

心地良い部屋を提供することが、トラブルを起こさない最良の策かと思います。

「管理を含めた建物自体が全てを語る」とでもいえましょうか、良し悪しは入居者にすぐ伝わるでしょうね。

私の単独講演会↓↓です。
入居者の気持ちを如何に感じ取れるか、入居者と接している仲介業者のコメント、大家さんのコメントなど情報収集を続けていきます。それから、建物を建てた後の何人かの大家さんのコメント集も報告しますね。
開催日時：２００８／５／１８（日）１４：００－１６：３０　（受付１３：３０－）
定員：残り６人
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。

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今日の地鎮祭も、記憶に残るものとなりました。

綺麗な更地です。

東京ではいろいろな騒音があるのですが、その音の中でも、今回の地鎮祭では何羽もの『雀の鳴き声』が響いていました。

このような声が耳に入ってくるのも、地鎮祭ならではですね。
普段は忙しく、次の目的に向かって忙しく動いているのですが、地鎮祭では「すっ」と立ち、神主さんのお祈りに耳を傾けるので、時間が止まったような空間に包まれます。
このような小鳥の声も自然と耳に入ってくるのですね。

神主さんによる四方祓いです。


設計士さんによる刈初後の、穿初(うがちぞめ)です。

天気もギリギリ間に合い、滞りなく、地鎮祭が行われました。
施主の方が笑顔であり、今後の期待を感じる地鎮祭でしたね。

この土地の近くには、気になるお団子屋さんがあり、帰りに立ち寄りました。
ここは、小さな店頭にお団子や、お惣菜、おにぎり等を置いてあるだけなのに、いつも人だかりです。
『手作り』、『保存料無しの為、毎日製造』、『庶民価格』が良いのでしょうね。
日本らしい食材に関しては、コンビニよりも豊富、こんな店は『アパートに住む人にやさしい』との大きなメリットになりますね。
『ずんだもち』は、鮮やかな緑で甘すぎず美味。（写真とる前に食べてしまいました。）

今回の土地は、『雀の声』、『お団子・お惣菜や』もあり、うらやましいです。

アパートの土地探しは、『他とは違う特長』、『特異性』を見つけることが大事。

私の単独講演会↓↓です。
上記の『アパート特異性』一覧表を作りますね。特異性、誰へ、どのようにメリットがあるか、その効果の期間などをエクセルで一覧にしてみますね。これはプラゼント冊子の一部分にもなりますね。
開催日時：２００８／５／１８（日）１４：００－１６：３０　（受付１３：３０－）
定員：残り６人（先着）
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。

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今朝は「7時半よりモーニングコーヒーの会」に参加しました。
このような会は、いくつかあるようですが、初めての参加。

自己紹介から始まり、それぞれが持っている専門性や特長についてお話を聞き、情報交流をすることが出来たのですが、朝から自主的に『広く情報を集めようと』のみなさんの『心意気』に、迫力を感じました。
（すぐに、眠気が吹っ飛んだくらいです。）

『人との出会い』って、おもしろいですね。
とくに、朝、出社前に、広く人と知り合い、良いところを引き出し合える人は、積極的、この行動自体が、自己啓発（そんなに硬くは無いのですが）ですね。

このような交流が出来ることは『六本木ヒルズ』の秘めたパワーの源なのかもしれませんね。

今後も参加させてもらいたいと思います。

今朝の風景です、ペチュニアが満開です。

ヒルズ49階から。いつも夜でしたが昼は緑を感じましたね。

朝は７時からオープン、あちこちで既に打合せが始まっていました。
ここでは、『モーニングコーヒーの会』の参加のグローセンパートナーの島森俊夫さんから会社設立の資料や、定款承認1万円（通常は4万円）の方法を教えてもらい、感謝・感謝です。

その後、「法務局多摩多摩出張所」へ直行。もともとの予定でしたから、島森さんとの話し合いはグッドタイミングでした。

明日からは、屋上が公開されるのですね。

多くの異なる分野の方とは沢山交流していきたいと思います。

私の単独講演会↓↓です。
交流会の成果、多くの参考になる人たち(米倉誠一郎さん、孫正義さん、竹中平蔵さん、高橋順二郎さんの講演会の名セリフも参加者と共有（お話し）したいです。
開催日時：２００８／５／１８（日）１４：００－１６：３０　（受付１３：３０－）
定員：残り７人（先着）
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。

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昨日は、盛大にアパートの上棟式が行われました。
『今回の上棟、おめでとうございます。』

上棟した建物の中での神主さんのお祈りが建物内で反響し、今回もまた心に響くほどの重みのあるものでした。毎回、気持ちが引き締まります。


アパートプラン、建築許可や土地取得など、大変な苦労だったことと思いますが、それ以上にこのオーナーさんの「良い居住空間を創造したいとの『思い入れ』」、「まず入居者に満足してもらいたいとの『心意気』」、とても参考になります。

この方の話を聞いていて、『もう1棟建ててみたい。』と思ってしまうのは、私だけでしょうか？
これは、役所以上の『公共事業』ですね。
利回り・コスト重視ならば、ここまでの工夫は『創造できなかった』でしょうね。

躯体は、柱の多いこと。
ロフト付きの『王道型の躯体』は、『壮観』です。

施工は、トータルハウジング久野さん。

この土地も、敷地延長です。

以前、ここには古い一戸建住宅が、周りの建物に囲まれながらひっそりと建っていました。

その土地に新たなアパートができ、多くの人が生活し、また土地が生きてくる。
『すばらしいですね。』（はい、一人で感動。）

はい、完成が楽しみですね。
完成後のアパートが公開できるときも楽しみです。

オーナーの方には感謝・感謝でして、ここでもとても良い経験をさせてもらいました。
アパートは建てれば建てるほど、経験値が上がります。
王道事務局として、その経過を見させてもらい、とても嬉しく思います。

私の単独講演会↓↓です。
私の所有は4棟20室ですが、実は私の経験は16棟100室以上の建築経過観察体験。個人情報は話せませんが、全体の概要は、皆さんにとって、参考になるはずです。
この部分が、他とは違う特徴でしょうね。
開催日時：２００８／５／１８（日）１４：００－１６：３０　（受付１３：３０－）
定員：残り８人（先着）
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。

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最近観察をしていた木造住宅解体が完全に終わり、きれいな更地になりましたね。

　（昨日の様子です。2日前には終わっていたのかもしれません。）
解体しただけでなく、地ならしも綺麗ですね。


　（先ほどの3日前の様子です。）
さすがに前面に道路がある土地は良いですね。
簡単にショベルカーが入っていますね。
さらに、4/18のブログ写真のように、敷地の脇(接道面に搬出トラックがベタ付けで駐車できる。

敷地延長ではこのようには出来ず、ショベルカーが入らずに『人が腕力で解体』、廃材の搬出もトラックのある道路まで手運びです。

これは、建築工事をするときも同様で、敷地延長では、大工さんの苦労はとても厳しいものですね。

『前面に道路が接している敷地がうらやましい。』
でも、世田谷では高価すぎて手が出せませんね。

さて、この土地は売れるのでしょうか？
この土地の売買情報は、
　　敷地面積：　７０m２　（約２１坪）
　　予定建物床面積：　１００．１８ｍ２　（木造２階の一戸建て住居）
　　販売価格：　９５８０万　
でしたので、この額で自宅を建てる人がいるのかどうか、観察していきたいと思います。

近隣の土地の動きを見ることは、とても参考になりますよ。

私の単独講演会↓↓です。
近隣の土地だけでなく、サラリーマン大家だった私の経験も、沢山利用してください。
　　開催日時：２００８／５／１８（日）１４：００－１６：３０　（受付１３：３０－）
　　定員：残り９人（先着）
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。

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昨日につづき、第2弾、竹中さんの『アジェンダ』です。

　昭和女子大学の人見講堂です。


　（投資フェスティバル2008です。）

前回に続き、ここからまた会場の盛り上がってくるのですが、メインのテーマ『３つのアジェンダ』についてです。
「安部さん、福田さんは、スローガン(標語・呼掛け)だけで、アジェンダ（行動計画）ではない。」、「小泉さんはアジェンダだったから、変化が起きた。（自画自賛でしょうか？）」

竹中さんの『アジェンダ』
１．法人税を４０％から２０％に減らす。
「個人から“企業の税金を減らすのではなく、個人の税金を減らせ”との批判が起こるが、これは間違っている。」、「企業がよくならなければ、経済が動かなく、個人給与も上がらない。」、「税収が減ることを問題にするべきではなく、経済活動が活発化することの利益、人の喜びはとても大きくなる。」
　
２．羽田空港を3倍に拡大する。
「日本の中で同行考えてはだめ、今はグローバル化時代、日本は空港が無いことが理由で世界から取り残されていることに気がつかなければならない」、「韓国・インチョン空港、シンガポール空港、上海プートン空港は羽田・成田の3倍ほどある。」、「24時間完全稼動空港が当たり前。」

３．東京大学を民営化する。
「世界の大学ランキングで、東京大学は１７位。」、「日本が経済大国を維持するには5位以内に入ることが当然。」、「未来の宝である良い学生がいなければ今後の日本は無い。」、「ハーバード、ケンブリッジ、オックスフォードなど上位5位はすべて民営大学。」、「文部省の枠から外すこと、今よりも何倍も多い研究費で運営しなければいけない。」

「小泉時代に、郵政民営化が出来たように、不良債権の削減が出来たように、これらはやれば出来る。」

その他のテーマは、竹中さんが２月-３月で経験した事の『ベスト３』
　　No.1　イミョンバク大統領関係者からの５度にわたる会談
　　No.2　JAPAIN（ジャペイン）
　　No.3　ルービン財務官との対談
　
そして、最後には、また、
「日本の家計の財産は、なんと『１６００兆円』、これは過去の日本人の努力の賜物。」
「一人ひとりが、年率１％の投資運用利益をあげるだけで、１６兆円もの景気拡大につながる。」

「一人ひとりが投資を勉強して、次の世代に、今の経済大国の日本を引き継いで欲しい。」
「もっと勉強をして、今の若い世代から、世界に通用する人が沢山出てきて欲しい。」

今年はお話を聞くのは4回目でしたが、40-100人の前での話し方と今回の1000人以上を前にしたときでは話し方を全く変えていたのですね。
迫力のある声で、数字を交えはっきりと断言をしていましたね。

ところで、竹中さんは政界に復帰するのでしょうか？

とにかく、聞いていて、元気が出る、日本に期待が持てる講演でしたね。

私の単独講演会↓↓です。
上記の講演には及びませんが、参加を伝えてくれた人に具体的にサポートをしていきたいと思います。初の講演会ですから、ここに来た人がアパートを所有できる、そんな講演を目指します。
開催日時：２００８／５／１８（日）１４：００－１６：３０　（受付１３：３０－）
定員：残り９人（先着）
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。
いよいよここまで集まりましたね。参加表明をしてもらい、本当にありがとうございます。

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昨日は、三軒茶屋駅に近い昭和女子大学の人見講堂で、竹中平蔵さんの講演を聞く機会がありました。


今回は投資フェアでの講演でしたので、参加者は投資家や投資に興味がある人たち、この聴衆を前に、竹中さんは何も資料を使わずに１時間一気にしゃべり続けましたね。

終わりの挨拶で、大きくお辞儀をしたときには、拍手・拍手でした。


（フラッシュが使えず、ボケ写真で残念。）

冒頭では、竹中さんは、大臣をやめ、民間人ですので
「今の最大の強みは、何を言っても『失言』にならないこと。」、
「政治家は悪意と敵意をもって迎えられたが、教授は善意と好意をもって迎えられる。」
との掴みから入り、政治家から民間人になりすっきりした様子。

竹中さんは、日本の景気の減速の理由は『官僚不況』によるものだと断言。
サブプライム問題ではないと言い切りました。

官僚の３大失敗事例として、
１つ．　昨年６月の建築基準法改定
「姉歯問題は許せないが、その『責任回避』のために、官僚が建築確認の２重チェック方式を採用してしまった。　」、「問題は、２重チェックをやる役人が誰もいないことを考慮しなかったこと。」、「決りは出来たが、運用する人がいない。」、「その為に、着工数が大幅に減ってしまった。」

２つ．　金融庁の厳しい規制
「本来は金融庁が、銀行預金から投資で運用してもらえるように、促進するべき。」、「しかし、堀江問題を起こさない為に、いや金融庁が『責任回避』する為に、自由に投資商品が作れないような制約を作ってしまった。」

「日本の家計の財産は、なんと『１６００兆円』、これは過去の日本人の努力の賜物。」
「一人ひとりが、年率１％の投資運用利益をあげるだけで、１６兆円もの景気拡大につながるのだが、個人はまだ銀行に預けたまま、変化が無い。」

３つ．　厚生省の食品規制
「サプリメントが大変良く売れ始めたとたんに、厚生省がサプリメントは薬品との見分けが付かないとの理由で、うれている商品の商品名を変更するように命令を出してしまった。」、「せっかく企業が売上に結びつけた努力を規制で締め付けてしまい、多くの商品が売れなくなってしまった。」、「これは大して起きていない責任問題に対する官僚の過剰反応」。

民間人の竹中さんとして、「日本を良くしたい」との熱い思いを一気に話していましたね。
これが財務大臣のときならば、官僚からの一斉批判を受けていたでしょうね。

そして、竹中さんの３つの『アジェンダ』（これは明日書きます。）
（１）法人税を４０％から２０％に減らす。
（２）羽田空港を3倍に拡大する。
（３）東京大学を民営化する。

その他のテーマは、竹中さんが２月-３月で経験した事の『ベスト３』
　No.1　イミョンバク大統領関係者からの５度にわたる会談
　No.2　JAPAIN（ジャペイン）
　No.3　ルービン財務官との対談
　
そして、最後には、また、
「日本の家計の財産は、なんと『１６００兆円』、これは過去の日本人の努力の賜物。」
「一人ひとりが、年率１％の投資運用利益をあげるだけで、１６兆円もの景気拡大につながる。」
とのこと、さすが竹中さんの考察です。

私の単独講演会↓↓です。
上記の講演には及びませんが、参加を伝えてくれた人に具体的にサポートをしていきたいと思います。初の講演会ですから、ここに来た人がアパートを所有できる、そんな講演を目指します。
開催日時：２００８／５／１８（日）１４：００－１６：３０　（受付１３：３０－）
定員：残り１２人（先着）
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。
（私にとって永久記憶です。）
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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

今回の講師は『健美家の萩原さん』、テーマは『ネットから見た不動産事情の動向』

健美家さんの設立が2004年、今回の講演が2008年。
この4年間の設立の経緯を聞くことで、不動産市況も変化し、不動産業界も変化していることを知ることが出来ました。

すごいのは健美家サイト設立の動機で、本人が不動産投資物件情報を得ることに苦労を感じたから、自身で『投資物件検索サイト』を製作し、運用してしまったことですね。




そして、『物件検索サイトNo.1』になってしまったことですね。

もう一つは、『検索キーワード』（検索ワードのランキング）を用いての需要の予測をしてくれました。
今回の講演のメリットは、とにかく一覧表が多いこと。

たとえば、京王線で新宿に近い“初台”よりも、1つ遠い“笹塚”が、2倍以上も検索数が多いこと。
これは、投資用の土地・物件探しには、大事な情報ですね。

その他、沿線、賃貸の設備など。
情報の集め方と、解釈の仕方、そして、その情報の利用方法には、健美家さんのセンスがうらやましい限りです。

その他、人口統計、金利の歴史、ネット環境の変化など、盛りだくさんでした。

健美家の萩原さん、ありがとうございました。

このセミナーでのびっくり小情報は、『モバゲータウンの利用者の85％が20歳以下』。
私は“モバゲー”をやったことがありません。
身近に、私の知らない世界があるのですね。

本日の竹中平蔵さんのセミナーでは「日本の５０代の人は５０％しか、インタネットをやったことが無い。」とのこと。

今後まだまだ、時代は変化するのですね。

ちなみに私も健美家さんのサイトで↓のコラムをやっています。私の4棟20室の流れが見られますよ。
健美家コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/

私の単独講演会↓↓です。
ちなみに、私の2棟目の世田谷物件も、インターネットの不動産情報が活躍してくれたのですよ。これは1日10分だけ（毎日）の努力でした。このセミナーではこの10分間をそのまま演出しますね。
開催日時：２００８／５／１８（日）１４：００－１６：３０　（受付１３：３０－）
定員：残り１５人（先着）
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。
いよいよ、1ヶ月を切ったので集客以上に、内容の充実へと頭を切り替えて準備します。

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先日、ある人から「『アパートを建てるには覚悟が必要』と以前、大長さん言ったことは本当でしたね。」と、言われました。

アパート建築決断時の『覚悟』は実際に経験したことがある人は相当のプレッシャーを感じるでしょう。

私もこのプレッシャーに押しつぶされそうになったことがあります。
しかも、1度だけでなく、４回です。つまり、毎回です。

先の事（今後の事･購入後に起こる事･１００％何が起こるかなど）は誰にもわからないですからね。

それに対し『挑戦する覚悟があるか否か』が実行した人としなかった人との違いではないかと思います。

『覚悟』が一番大きな決断事由で、事前調査や自己資金を多く準備しより安全性を高めておくことは覚悟に付随する因子に過ぎないと思います。

いくら自己資金を多くしてリスクが減り（全額自己資金ならば破産することは無いですね）、安定性が増しても、自己資金が少額で残りを融資としても、”大金”を事業に投入することには変わらないのですね。

あっ、それから前者（先に実行した人たち）の実績も決断因子ですね。

今回のコメントは決して、事前準備、調査や勉強が少なくても覚悟だけでよいと言っている訳ではないですよ。

ここだけの話ですが、白岩さんでも、あの沢さんでも、その他大地主さんでも、お金を沢山準備していた人でも、全員が判断には慎重になり、そして覚悟を決める時があり、その後には、「覚悟を決めた、覚悟した」とのよい表情があるのですね。

これは、何度経験しても、なかなか慣れるものではないと思います。

前述の人は、覚悟を決め、「実行してよかった」とも言っていましたが、建築中・建築後も気苦労はありますね。でも、覚悟をし、実行し、完成したときの充実感を感じている表情をしていました。

王道チームが手掛けたアパートはみんな満室になるので、『満室後の達成感』、スッキリした表情を見ることが出来ることは、王道事務局にいて、良かったなと思えることでもあります。

ここでもう一つ大事なことは、今まで建築プランを検討したけれど実行に至らなかった人も、真剣に考え、考えられるだけのメリットとデメリットを想像し、その『覚悟』に足を踏み入れることができた事ではないでしょうか。
実行することが正しいか、そうではないかは、本人が決めることですからね。

いずれにしてもきっと次につながることと思います。
従業員ではなく、事業主となるには避けて通れない事ですね。

私の単独講演会↓↓です。
はじめは軽い気持ちでも、設計士さんのコメント、銀行融資、土地買い付け、売買契約、設計契約、施工契約、完成、入居募集など、それぞれのタイミングで『覚悟』を確認することになりますよ。私はそれぞれのタイミングでの施主の『質問』が必要な行動だと思います。この『覚悟を無駄にしない為の質問の仕方』についても話したいと思います。
開催日時：２００８／５／１８（日）１４：００－１６：３０　（受付１３：３０－）
定員：残り２０人（先着）
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。
ここまで集まってもらえると、気合が入ります。

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

東京の朝の電車のトラブルには、困りますね。特に今朝は最悪でした。

JR（中央線、京王線、南武線、武蔵野線、常磐線、東海道線）、
私鉄（東急目黒線、田園都市線）、
地下鉄（都営新宿線）等々、ことごとく遅延でしたね。

私も、例に漏れず、中央線で30分停車しました。
新宿－中野駅の間には、3列車が停車。

年に数回しかないトラブルで不満をあらわにするようではだめですね。
この不満も、便利さに慣れてしまいすぎているからなのでしょうね。
日本の電車は世界一時間に正確とも言われたこともありましたね。

これだけの密度の濃い交通機関があることに、感謝をしたいと思います。
（済みません、結論がお粗末でした。）



今朝の風景です。
例の建物の解体はこれで終了ですね。2人で、賞味6日での解体でした。
早いものですね。さすが木造住宅です。

でも、実は2人の作業者だけではなく、道路には毎日、交通整理のガードマンが建っていたのですね。
これも、狭い土地では必要な事なのですね。

私の単独講演会↓↓です。
開催日時：２００８／５／１８（日）１４：００－１６：３０　（受付１３：３０－）
定員：残り２１人（先着）
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。
着々と申込みしていただいています。ありがとうございます。

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アパート投資は“高所得者”、“お金持ち”、“地主さん”だけができるものではないですね。

場合によっては、サラリーマンの人は上記人たちよりもそれぞれ勝っていることがあるかと思います。

今回は土地取得・アパート建築時に必要な資金を準備する事、銀行で融資を得る場面を想定します。

“高所得者”は、一時的に（例えば、前年度だけ）高所得だった場合など、高所得を継続して続けられるわけではない場合場多いですね。
それに対し、サラリーマンには『過去３年間の安定収入』があります。大きな収入の下落が無い人のほうが多数ですね。

サラリーマンの融資の申請時には、源泉徴収の直近３年分を銀行に提出します。
３年間の安定収入や銀行での職種の評価として安定した会社での従業員は、有志を得るうえで大きなメリットですね。

“お金持ち”でも、一時的にお金を持っている場合も同様で、今後、継続してお金が入っている仕組みを持っているわけではない場合もありますね。
サラリーマンの過去３年の安定収入と従事会社の信用力はお金持ちの方よりも勝る場合がありますので、もっと自信を持って、銀行に相談に行ってよいですね。

“地主さん”よりも、強い場合がありますよ。
それは、ローンの無いサラリーマンの方。
安定した給与所得があり、負債の無い方は、事業性の悪い１棟マンションを所有している地主さんよりも、有利な立場ですよ。

まっさらな状態で、不動産賃貸事業を起こそうとしていることは、多くの負債を抱えている人よりも、自信を持ってよいと思います。

今は、準備金が足りなくても、銀行さんは協力をしてくれるものです。
最近は、銀行が金融庁からの締め付けを受けているようですが、銀行としても融資実績を「０」にすることは出来ないですから、より条件の良い融資先を探しているようですね。
今までぎりぎりの融資許容レベルで貸していた人には貸しにくい状況のようですが、安定した人には協力をしたい意向があるようですね。

ただ、銀行の融資を受けても、不動産賃貸業を運営できなければ、大変なことにもなりますから、不動産投資についての勉強は大事ですね。
負債でも不動産賃貸事業の実績・経験をもっていて、知識・運営能力を身に付けている人は、強いですね（私も参考にさせてもらっています）。

私の講演会情報↓↓です。
初めて土地を取得し、新築アパートを建てたときには、ローン条項を付けずに土地売買契約をしてしまいました（大失敗）。それでも、何とか乗り切れるものですね。それはサラリーマンだったからでした。これはサラリーマンの方に聞いてもらいたい事です。
開催日時：２００８／５／１８（日）１４：００－１６：３０　（受付１３：３０－）
定員：残り２５人（先着）
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。

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昨日は、光栄にも『ひだまり不動産のうっちゃん』と食事をする機会がありました。

「うっちゃんは楽しい気持ち一杯でリノベをしているんだな。」
と感じました。

ほんと、無駄使い(贅沢)をしない人で、今までの不動産投資で得た収益は、次の物件取得に使い、どんどん拡大しているのですね。

これは、私も全く同じで、うんうんと頷いてばかりでした。
得た収益を寝かしているわけではなく、次の物件取得に費やす。
これ銀行の複利の利回りと同じですね。

単に１０％の物件でも収益を無駄に使ってしまえばそれだけ、いつになっても110万の年間所得。
単に６％の利回りでも、15年後には『239万円の年間所得!!』、１０％で無駄使いの人よりも、倍以上の年間収益になるのですね。

以下が、うっちゃんとの会話から出てきた発想です。
＜元金100万円＞
　　　　　 利回り10% 利回り6%
経過年　単利年所得　複利年所得
　　０　　　　１００　　　　１００
　　１　　　　１１０　　　　１０６
　　２　　　　１１０　　　　１１２
　　３　　　　１１０　　　　１１９
　　４　　　　１１０　　　　１２６
　　５　　　　１１０　　　　１３４
　　６　　　　１１０　　　　１４２
　　７　　　　１１０　　　　１５０
　　８　　　　１１０　　　　１５９
　　９　　　　１１０　　　　１６９
　１０　　　　１１０　　　　１７９
　１１　　　　１１０　　　　１９０
　１２　　　　１１０　　　　２０１
　１３　　　　１１０　　　　２１３
　１４　　　　１１０　　　　２２６
　１５ 　　１１０ 　　　２４０

この表、実はすごいのですよ。
どうして、私が急いで毎年のように建物を建てられているかの理由が分かる表です。
なぜ、不安定な１０％の利回りを求めずに、確実な６％（いや５％）を選択しているのかがわかります。

ヒント：マンションでは１０％物件があるかもしれませんがそれはずっと単利と同様です。
木造の新築でこそ、確実な６％の複利⇒６％とは常に膨らむ成長率ですよ。
その詳細は、下記の講演で詳しく話しますね。

私の初の単独講演会↓↓です。
私が4棟20室取得できたのは、『複利＋レバレッジ(融資)』を活用できたことも大きな要因(秘訣）でしょうね。これは誰でもできることですね。シンプルに説明しますね。
開催日時：２００８／５／１８（日）１４：００－１６：３０　（受付１３：３０－）
定員：４０人（先着）
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。

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健美家コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/←今日は第５話の公開日、最後は意外な出来事がありました。

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昨日に続いて、解体作業３日目の様子です。


今日は作業者が2人。
この土地は前面が道路の整形地なので、搬出のトラックも横付けできるのですね。
小さなショベルが入っていますね。

そういえば、以前王道チームが手掛けたアパートでは、敷地延長の土地なのでショベルカーが入らずに、もっと小さな蜘蛛のようなショベルで作業をしたこともありましたね。
敷地延長の土地は良い価格になるのですが、作業がとても大変なのですね。

さらに、そういえば私の世田谷のアパートでは10メートル程の4寸柱を環状7号線から100m程も人手で担いでもらったのですね。
敷地延長の土地の苦労話ですね。大工さんには感謝・感謝です。

上野写真を見ると、今日で2階部分がなくなってしまうでしょうね。

また、この解体家屋の右側（写真の右側）にある家の壁にしっかりと日が当たり始めています。
今まで日影だったところに良い日が当たり、隣家は快適ですね。
でも、これは一時的なのですね。

次の建物が建つと、また暗くなります。
その状況について、この隣家の人がクレームを言うか言わないかはその人の力量によりますが、建物を新たに建てる人は、一言二言言われることは覚悟しておくと良いですね。

でも、これはほんと一言二言のレベルですよ。何も怖くはないですよ。

解体・新築にはいろいろの人の思惑があるのですね。

私の初の単独講演会↓↓です。
アパートを3棟建てましたが、解体・新築では、いろいろと近隣から言われることがあるのですよ。実際に私が言われたクレーム実話を少なくとも4つ以上お話しますね。
開催日時：２００８／５／１８（日）１４：００－１６：３０　（受付１３：３０－）
定員：４０人（先着）
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。
着々と申込みしていただいています。ありがとうございます。

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健美家コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/←明日は第5話の公開日。

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世田谷のあるT字路の風景です。
駒沢大学駅からまっすぐ南に下る道の突き当たりです。
『王道プラザ』にきたことがある人には、お馴染みの場所ですね。


木造２階建て住宅の解体２日目ですが、木造の解体はあっという間ですね。


足場もシンプルで、一人の作業者が大きなハンマーで壁をたたいているのですね。

これがRC造ではこうは行きませんね。
もし、アスベストが付着していたら、中が見えないほどの囲いが必要ですね。

『本当に、木造は身軽』を証明している風景ですね。

で、この物件の売り情報は、
　敷地面積：　７０m２　（約２１坪）
　予定建物床面積：　１００．１８ｍ２　（木造２階の一戸建て住居）
　販売価格：　９５８０万　
でした。
立地は良いのだけれど、これを購入したら、他の不動産投資は一切出来なくなってしまうでしょうね。

世間一般では、これが売れてしまうのですから、私には『不思議』に思います。
きっとオンリーワン勉強会員さんや不動産投資に興味がある人も不思議に感じるでしょうね。

で、今日のある銀行員さんコメントでは、ある借地で建物を王道型アパートを建てた場合、全費用の５％の自己資金（トータル１億円として、自己資金５００万）で、６世帯のアパートが建ってしまう（融資が出てしまう）とのこと。
＜詳細を知りたい方はこのブログ左下の投稿欄、または非公開コメントへどうぞ＞

いずれもトータル約１億円として、今、金融電卓をはじいて見ました。

その結果↓
上記の１戸建ての場合：　毎月３８万円の支払い、不動産収入が月０円。　
『年間　－４５６万円』　（赤字）

別の土地の６戸アパートの場合：　毎月４７万円の支払い、不動産収入が月＋５６万。
『年間　＋１０８万円』　（黒字）
そして、ローンが終われば、『年間　＋６７２万円』の不動産所得（概算）。

この計算について、詳しくは講演会にてお話します。
私の４棟２０室取得方法をお話します。
開催日時：２００８／５／１８（日）１４：００－１６：３０　（受付１３：３０－）
定員：４０人（先着）
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。

『ちょっとの』不動産リテラシー（知識）の差が、『大きな』経済的自立の格差になりますね。
もっともこれを現金で買ってしまう、お金持ちの方は次元が違うのでしょうが。
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今回は、アパート建築費として銀行に融資をお願いする場合、最低限必要な書類を列挙します。

今回は、銀行員さんがコメントをした順番で列挙します。

　・健康保険証
　・免許証
　・確定申告直近3期分　（例：平成17年/18年/19年　(原本））
　・全ての借入の明細書　（借入資金と返済プラン一覧が記載されているもの）
　・実印
　・印鑑証明2枚　
　・住民票の謄本　（家族全員の続柄があるもの）
　・固定資産税の明細書　（土地や建物の表記が有るもの、自宅を含み全て）
　・土地情報
　・建築プラン
　・工事費概算書

その他、私がサラリーマンの時に提出を求められたものは、“源泉徴収表直近3期分”でした。

予備として持っていくのは、“認印”を持っていきます。

銀行の各支店には、融資の担当（自宅と事業用で異なる場合が多いです）の方がいますので、あらかじめアポイントをとっておくとよいですね。
理由1．　担当の人が不在であると、自分の想いを伝えられない。（2度で間になる）
理由2．　明らかに融資を得られない場合（銀行都合と申込人状況の何れも含む）は電話で回答を得えられる。

以上は、よく書籍にも載っているものですが、おさらいの意味を含めて確認をしておくよと良いですね。

土地はある日突然に出てきて、すぐに決断しなければいけない場合がありますからね。

本日は、下記のセミナーに参加してきます。
◆セミナー概要◇
◆◇講演内容◇◆
　■講演（1）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　小山内 好毅 先生（税理士、辻・本郷税理士法人理事）　　　　
　・税務面での相談、お悩み事例。　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　・確定申告時では遅い。不動産投資における税務事前準備。　　　　
　・法人化のタイミングや家族への給料はどうしたらいい？他　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■講演（2）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　長嶋 修 先生（不動産コンサルタント、さくら事務所創業者）　　
　・長持ちする建物、メンテナンスコストがかかりにくい建物選びのコツ。
　・皆、こんなことで苦労している。契約時の注意点。　　　　　　　　
　・頭に入れておきたい。不動産業界の外部環境は今後どうなる？他

【私の講演紹介】
サラリーマン諸氏のアパート投資、不動産投資を全力で応援する『サラリーマン大家サポーターズ』としてのキックオフ講演です。
『サラリーマンの不動産投資をとことん応援します。』
開催日時：２００８／５／１８（日）１４：００－１６：３０　（受付１３：３０－）
定員：４０人（先着）
申し込み方法：http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて受付中

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サラリーマン大家サポーターズ_アパート満室体験談http://blog109.fc2.com/

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私のアパート投資方法をもっと知ってもらいたく、5/18(日)に講演会を行います。
今回は、その参加要綱を紹介します。

皆さんと変わりのないごく普通のサラリーマンがアパートを4棟20室所有できた実体験談を「真面目すぎるくらい真面目に」お話します。

講演テーマ：～私のやり方、私のアパート、全てお見せします～
『サラリーマン大家サポーターズ』キックオフ講演

会社に勤めて６年目頃にリストラに直面し、世の中で１人で生計を立てられるようになりたいと考え、会社に頼らず自分で収入を得られる手段を模索しました。
2006年冬より書き溜めた原稿１０００枚の資料を簡潔にまとめてお話します。

各分野の専門家のサポートを得ながら、忙しい本業の合間に実践した体験を元に、脱サラ大家としての新しいアパート投資のスタンダードを提唱します。

サラリーマン諸氏のアパート投資、不動産投資を全力で応援する『サラリーマン大家サポーターズ』としてのキックオフ講演です。

サラリーマン大家サポーターズポリシー：
　　　『サラリーマンの不動産投資をとことん応援します。』


開催日時：２００８／５／１８（日）１４：００－１６：３０　（受付１３：３０－）

定員：４０人（先着）

申し込み方法：http://shop.odpt.net/daicho.htmlの申込みサイト(←クリック)にて受付中。

講演者：大長　伸吉

1971年生
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけています
2008年東京都下で1棟竣工、現在４棟２０室満室

（東北電力セミナー講演3回、全国賃貸住宅新聞掲載5回、グローバルオーナー掲載1回、週間SPA!掲載、健美家．不動産投資コラム「満室アパート経営道」連載中http://www.kenbiya.com/column/daichou/02.html、賃貸フェア大家さん相談窓口）

セミナー詳細：　
１３：３０　受付開始

１４：００－１５：００　講演(1部)　36才のサラリーマンが出来た4棟20室取得談の全て
　　　　　　　　　　 　　・残業後の深夜に3000件の土地探し
・ローン条項無しでの土地売買契約
・融資を得る為に1週間で14銀行へ(700万円が飛んでいく!)などを予定。

１５：１０－１６：００　講演(2部)　サラリーマンだからこそ出来る不動産投資ノウハウ
　　　　　　　　　　　　 ・新築(世田谷１棟･北関東１棟･都下１棟)、中古、１ルーム比較
　　　　　　　　　　　　 ・入居者＆近隣クレーム体験談
　　　　　　　　　　　　 ・サラリーマンの最適な不動産投資は1棟4室です
　　　　　　　　　　　　 ・知らない土地で不動産仲介業者探し(10から5社の選択理由
　　　　　　　　　　　　 ・5つの仲介業者が1ヶ月決められず1社が5日で決めた理由
　　　　　　　　　　　　 ・不動産投資では周囲の理解が大事（家族説得法）などを予定。

１６：００－１６：３０　質疑

受講料：５，０００円

開催場所：会場名　渋谷フォーラム８　８０８号室
　　　　　　 住所　　東京都渋谷区道玄坂２－１０－７
　　　　　　 交通　　渋谷駅より徒歩１０分

申し込み方法：http://shop.odpt.net/daicho.htmlの申込みサイト（←クリック）にて受付中。
申込みサイト参考画像↓



私はアパート投資を始めた事により、考え方が変わり、有効に時間を使えるようになりました。
現在の生活を変えたい人・今後の可能性を探りたい人・将来の生活・老後の収入・会社の給与・今後の疾病などの不安のある人などに参加してもらい、明るい可能性（対策）が有ることを分かってもらえると思います。

『サラリーマン大家サポーターズ』は現在私１人ですが、今後、ブログ・サイト・講演会・個人相談会を主として、サラリーマンの生活をサポートする情報発信と安全に・気軽に広く相談が出来る場を作っていきます。
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世田谷区アパート大家の満室経営体験談http://blog109.fc2.com/

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前回に続き、アーク都市塾のコメンスメントセレモニーの回顧録です。

アーク都市塾は社会人大学のようですね。
卒業式にあたるものが、『コメンスメントセレモニー』でした。

辞書を引くと『コメンスメント – commencement』とは、 「始まり」の意味で米国では卒業式のこと。卒業式は終わりではなく、次への第一歩（スタート）なのですね。

この都市塾は、社会で活躍・貢献できることを目的にしているので、スタートを意味する言葉を用いているのですね。

以下は、（一橋大学イノベーション研究センターの）米倉誠一郎さんの式冒頭での挨拶です。

「生涯学習に「卒」の字は無い。」
生涯学習でのポイントは、

「自分に対するインベストメント（ROI）」（自己能力に投資をするべし）

「情報処理ではなく、情報創造へ」（考える力に重きを置くべし）

「インプットからアウトプットへ」（能動的になるべし）

「旬の知性に出会ってください」（最新の、生のものを、タイミングを逃さずに活用するべし）

と、挨拶をしていましたね。

この挨拶だけで、十分に衝撃を受けました。
面白いことを言いますね。（米倉さんと言えば、孫正義さん著の書籍によく登場する人ですからね。）

３大投資と言えば、現物・紙・不動産とありますが、もっと大事なのは、自分の能力を向上させることでしょうね。

生涯学習は、別にどこかに通わなくても、意識のある人には毎日が学習の場なのですよね。

お金ではなく、達成感・充実感を得られればそれで十分な場合が多いですよね。

さら、２００８年度も、充実させ、良い意味で面白くしていきたいですね。
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先月、ベニシア・スタンリー・スミスさんの講演を聞いてきました。
テーマは「京都・大原に造ったベニシアの心のハーブガーデン」

第一印象は、心が若い人だな。と感じました。
講演のはじめに発したキーワードは、「心」、「穏やか」、「呼吸」。

講演会資料にあるベニシアさんのプロフィールは、
ハーブ研究家。イギリスの貴族の屋敷に生まれ、１９歳の時、貴族社会に疑問を持ちイギリスを離れ、インドに滞在、1971年にインドから日本に移り、京都で英会話学校を始める。1996年より、京都・大原の古民家へ移住してハーブガーデンを造り始める。

スライドフィルム数百枚を鑑賞しながら、1枚1枚について説明をしていくという面白い講演会でした。
しかし、一昔前はPCもOHPもなく、レポートをスライド写真にして説明するという学会発表とか多かったですよね。
[今回の講演は、一昔前の異次元に入ったような気持ちで聞くことが出来ました。]

著書は「ベニシアのハーブ便り～京都・大原の古民家暮らし」（世界文化社）

講演は主に、前半がベニシアさんの生涯、後半が京都大原の古民家でのハーブ生活についてでした。

((前半))
<イギリスの貴族の屋敷に生まれ。>
はじめの写真は、広い丘陵風景に大きな白い家が1軒。
(ベニシアさん)「見渡す限りが所有地です。」
自宅（大屋敷）の完成までは数百年？大屋敷は数代にわたり完成をしたそうです。
(ベニシアさん)「隣の家までは遠すぎて、近所の友達作りは決して出来なかった。」
（ベニシアさんが冗談まじりに）「チャールズ皇太子が来るパーティーではみんなが競ってい、王妃になろうとしていた世界があったが、興味はなかった。」とのこと。

[私が出会った中で最高のお金持ちではないでしょうか？]
しかし、このような人たち(貴族)は、お金持ちとの意識はないのですね。国（イギリス）を動かしていると言うか、国の為に、生きていたのですね。

<１９歳の時、貴族社会に疑問を持ちイギリスを離れ、インドに滞在>
「とにかく貴族の世界が性に合わなかった。」
「インドでは本格的にヨガを習得(そのお寺で修行した初の白人)、宗教家にお世話になった。」

<1971年にインドから日本に移り>
「日本に来た理由は、イギリス(貴族社会)に戻りたくなかったから。」
しかし、ベトナム戦争当時のベトナムをとおり、インドから日本まで。「ほぼ無賃で移動をした。」

今回の講演でとくに、面白いと思ったことは、
「『シンクロにシティー』は存在する。」
「大事なときに必要なものがやってくる、手に入る。」

それを感じたのは、1971年インドから日本への渡航で起きた様々なことだったようです。
インドでは切符無しで長距離列車に乗り、たまたま誰にも切符を見せるように言われなかった。

ベトナム方面いく時には、ビザの申請時にUSの記者と出会い、ベトナムの状況が悪化した為、彼の渡航が変更になり、このチケットを貰うことができた。その他、食事のこと、ヒッチハイクで大きな事件に巻き込まれなかったこと、経歴がない異国で言葉も分からずにいくつかの職に就けたこと。

この話だけで、奇跡の連続ですね。
前に話した山口絵理子さんの経歴でもそうですが、『必要なときに、必要な物と出会っている』のですね。

ベニシアさんと山口さんに共通しているのは、『自ら、意図的に、扉を開いている』ことですね。

そういう経過、実際の経験が世の中にあったことを本人から聞けただけでも、出席した価値がありました。
[なぜか、自分にもそれが起こるのではないか、と思わせてくれました。はい、何事もプラスに考えます。]

不動産投資でも同様ですね。
誰と出会うかがとても大事なことだと思います。不動産売買、設計、建築、仲介業、入居者など。
先日の、6世帯の1棟アパートでも、完成するまでには、100を超える専門家が携わっていたとの事でした。

後半は、京都・大原の古民家へ移住してハーブガーデンを造り始めたことについてですが、それは、「ベニシアのハーブ便り～京都・大原の古民家暮らし」（世界文化社）にぎっしり詰まっていますね。

一言で言えば、『ハーブ園に始まり、その他の生活用品を自らが作り上げた天然生活』ですね。
(1) 網戸はいらない。　⇒　それは、ハーブには蚊がよってこなく、家の周りがハーブで囲まれているから。（天然擁壁）

(2) 石鹸、 シャンプー、化粧品、調味料など、生活用品を自らが天然物より作成している　⇒　大原には公共下水がなく、川に化成品を流したくないから。

(3) 畑に入る前にはヨガで精神統一を　⇒　育てて採取する野菜・植物に自己の良くない感情を与えたくないから、清らかな心で畑に入りたい。

(4) 古民家のリノベーションの話も、面白いですよ。

また、最後のキーワードも、「心」、「穏やか」、「呼吸」。
『大きなことでも小さなことでも目的を達成する為に、意識を集中させるべき必要なものだ』と、スーッと体にしみこんでくる講演でした。

5/18(日)はアパート投資についてのセミナーを開催しますので、あけておいてくださいね。
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先日の公示価格発表では、また少し土地の価値が上がりましたね。

今回のデータは、昨年末までのものです。
東京23区マンションの投資利回りの変遷です。
部屋の広さと新築・中古で分けて、（１）中古40m2未満、(2)中古40-80m2、(3)新築40m2未満、(4)新築40-80m2を比較していました。

（イ）2007年上期と2006年下期では、序列が同様で、
2007年上期は中古40m2未満＝中古40-80m2(6.5%)＞新築40-80m2(5.5%)＞新築40m2(4.6%)。
2006年下期は中古40m2未満＝中古40-80m2(6.7%)＞新築40-80m2(6.2%)＞新築40m2(4.6%)。
　　　　　　　　　　　中古40m2未満　　中古40-80m2　新築40m2未満　新築40-80m2
　2007年上期　　　　　　6.5　　　　　　　　　　6.5　　　　　　　4.6　　　　　　　　　　5.5
　2006年下期　　　　　　6.7　　　　　　　　　　6.7　　　　　　　4.6　　　　　　　　　　6.2

基礎となる物件数は、年間約4万件のデータをもとに、成約賃料を売買価格で割ったものを利回りとして算定したものです。

年万4万件のデータを下に試算した上記の数値が正しいとはいえないと思いますが、4万件のデータですから、全く参考にならないとは言い切れないかと思います。（投資の考え方の参考データですね。）

<参考：みずほ信託銀行マーケットリポート、住宅マーケットインデックスより>

広さにこだわらなければ、2007上期では中古で6.5％、新築で4.6-5.5％となり、低いものですね。
銀行金利を3％としたら、手元に残るのは、3.5％以下とのデータですね。

2007年上期と2006年下期では、新築40-80m2の利回りが0.7％も下落していて、その他は変わりないですね。この辺りの新築マンションの価格が高騰しているとのニュースが良く出ていましたので、家賃はほぼ変わらず、売買価格が上がったのでしょうね。

（ロ）この資料は2001年上期から毎年データが出ていました。
面白いのは、新築でも中古でも40-80m2戸の6年間で変化は少なく、最大と最小で0.7％以内ですが、新築も、中古も40m2未満の利回りの下落は１％以上ですね。

特に、中古40m2未満のマンション価格の下落は大きく、2001年上期は8.4％だったのが、最近では6.5％まで下がっているのですね。

2001年時点の利回りが8.4％と言うのも面白いですね。
金利が高かったので、融資を組んだのならば現在と変わらないかそれ以下ですが、当時融資を汲んでいなかった人は良い結果を出したのでしょうね。

以上は、年4万件の平均値ですから、その平均の中でも最大利益をとった人の収益はもっと良かったのでしょうね。

この点に私は興味があります。
統計データは、参考の情報ですが、自分がやるのならば平均データではない結果を出すことが大事で、平均の中には最大と最小のばらつきがあるのですよね。

また、年利回りと言う言葉も、曲者ですね。
年利回りは、『瞬間風速』と同じですからね。不動産を維持するには、単年度だけでみず、20年又はそれ以上の周期で検討したいですよね。

もちろんそれらの中で最大を検討したいですね。

それから、明日は『健美家』さんのサイトにあるコラム「満室アパート経営道」http://www.kenbiya.com/column/daichou/02.htmlで第3話が公開されます。
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世田谷区アパート大家の満室経営体験談http://blog109.fc2.com/

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