週間SPA!取材・扶桑社からのお礼

先月、SPA!の取材を受けたのですが、なかなか記事になっていないので、あの取材は「没」だったのかと思っていました。

取材を忘れていたのですが、先日、扶桑社さんから謝礼が届きました。
記事の量にもよるのでしょうが、商品券(↓)でした。
(金額は、扶桑社さんへの感謝を込めていえませんよね。まずまず、気持ちの良い額です。)
20080331SPA.jpg

フリーのライターさんと、扶桑社の社員の方でした。

2時間の取材を受け、所有アパートの撮影をして終わりました。
とにかく多くのことを聞かれたのですが、主には、金額的なことでしたね。

取材は、滞りなく終わったのですが、取材日の夜は何度も電話がかかってきましたね。
編集の追い込みをやっている様子が伝わってきました。
何度も、細かなチェック(数字や言葉など)の電話が来ましたからね。

この取材前に、面白い1コマがあったのですが、さくら事務所の長嶋さんから、「取材を受けるのは良いことだけれど、雑誌に載るにあたり覚悟しておきな。編集された記事はどんな内容になっているかはわからず、意図したことが伝えられないことが多いよ。」とのことでした。
(この問題とは別に、長嶋さんの苦労を感じました。)

それだけに、記事を見るまで、どきどきでした。
が、それがいつになっても、『週間SPA!』に私は登場しなかったのですね。その「どきどき」も時間が経つにつれ、忘れてしまっていたのですが、そしたらこのお礼でした。

記者からは「記事になったら、謝礼が出る。」と言われていたので、記事になったのでしょうね。

では、その記事はどこへ?
サラリーマン大家さんの特集だったはずです。バックナンバーを探してみます。

それから、『健美家』さんのサイトにあるコラム「満室アパート経営道」http://www.kenbiya.com/column/daichou/02.htmlもよろしくお願いします。
現在は、第2回目“アパートを所有して感じたメリットと難点“がアップされています。
第2回目は2日間で1,000アクセスとのことですが、さすが健美家さんのサイトはすごいですね。

実は、今日が第3回目の入稿締切日だったのです。無事間に合いセーフでした。
第3回目は、私の不動産投資初期段階の実況中継ですよ。

そして、5/18(日)の単独セミナーの準備も進めています。
テーマは、
  ~私のやり方、私のアパート、全てお見せします~
  『サラリーマン大家サポーターズ』キックオフ講演
としました。
テーマを決めるのも、講演紹介資料を作るのも、苦労しますね。
この講演紹介資料も原稿が出来上がりましたので、もうすぐ申込み(詳細)を公開できます。

今日は年度末だったのですね。
見上げれば桜が綺麗ですが、足元では大切な区切りの日が過ぎてしまうのですね。日があっという間に経ってしまいます。
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23 : 46 : 06 | アパート大家の挨拶 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

アパート用地の一風変わった地鎮祭

昨日のアパート建築地での『地鎮祭』がありました。
いつも感じるのですが、神主さんのお祈りを聞くと、気持ちが引き締まりますね。
[心が洗われる?ようです。]

この地鎮祭は、一風変わっているのです。
下の写真では、いつもと変わりがない風景ですが、
20080330as1.jpg

この祭壇と、参加者の立ち位置をいれると、それだけでほぼこの敷地の全てです。

つまり、とーっても小さいのです。
でも、施主さんの志しはとっても大きいものでした。

それだけに、「このアパート建築計画はとっても期待が持てます。」と平井設計士さんもおっしゃっていました。
なんとも面白いプランでしたね。
これも、新しい発想ですね。
20080330as2.jpg

完成が楽しみです。
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07 : 37 : 47 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(3) | page top↑

隣地の桜とアパート

昨日、所有アパートの掃除をしました。
敷地内に樹木がないだけに、掃き掃除は簡単です。

今回、一番多かったのは、白い花びらでした。
20080329pl1.jpg

20080329pl2.jpg

上記の写真は、アパートの入口付近です。

隣地からの枝は切れないのですが、桜なら喜んでお借りします。

これは嬉しい誤算でした。
他の樹木では、こんな感じにならないでしょうが、桜の花は気持ちを和ませてくれますね。
入居している方も、気持ちよく、出社、帰宅が出来るのではないかと思います。

落ち葉が気になっていましたが、その気持ちも、春に吹っ飛びます。

アパート用地探しには、「近くに桜の木があるかな」と探してみるのも面白いですね。

最近では、「借景を利用しよう」との建築手法が有るようですが、樹木、庭、川、山など、その土地だけ(日当たりなど)に注目するのではなく、土地の中に入れない場合でも、その土地から何が見えるのか?と考え、周囲を見回すことも良いポイントでしょうね。
(気がつく人と気がつかない人の札かが出来る?)

建物の中から、見える風景を想像するのも、入居者の立場になって、アパートを建てる秘訣かもしれませんね。

電車に乗っていると、ところどころで桜の花が目に入ってきます。
今週末は、満開ですね。
ここにも、あそこにも。 東京にも、桜の木が多くあるのですね。
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23 : 14 : 03 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

賃貸マンション成約賃料の推移

2002年3月~2007年12月における『首都圏賃貸マンションの1戸当たり平均成約月額賃料の推移』との情報についてです。

ブログではデータをそのまま載せられないのですが、比較は東京23区・東京都下・神奈川県・埼玉県・千葉県の5つのエリアの比較でした。

このグラフを見て、気がついたことをあげてみます。
1. 上記6年間では、東京23区の最大は12万/戸・最低は10.6万/戸(2007.12時点では11.5万)、その他4つのエリアでは大差がないのですが、4エリアあわせての最大は9.4万/戸、最低は7.1万/戸
[6年間を平均すると、23区内が抜けていて、その他よりも1.4倍ほど家賃が高いのですね。]

2. その他4つのエリアでは、大差がない(約1万円以内)のですが、強いて言えば、神奈川県≧東京都下≧千葉県≧埼玉県となっていて、2007年12月だけでは埼玉県(8.4万)≧神奈川県(8.3万)≧東京都下(7.8万)≧千葉県(7.7万)
[直近では、埼玉県が上昇しています。)

3. 月度で見ると、東京23区内の場合は2002.3から下降傾向で、2005.3が最低で10.6万、その後、2007.12間で徐々に上昇傾向です。
[2005年辺りは、銀行が不振の時期で、公示価格も低い時期とほぼ重なっていますね。]

4. 同じ年での3月、6月、9月、12月の比較では、2002年を除き、2003年-2007年とも3月度が一番低い成約賃料なのですね。
ちなみに、2007年では9月(12万)≧6月(11.7万)≧12月(11.5万)≧3月(10.8万)です。
[このデータは面白いですね。3月度は客付けの繁忙期であり、オーナーとしても何とかこの時期に決めたいと考えますね。その結果、3月の最終週には、家賃の大安売りがあるのかもしれませんね。3月と9月では1万違いますね。私もIアパートでは2月は強気でしたが、3月に入りやや下げてしまいましたね。]  

[上記で注意しなければいけないのは、平均値ですことですね。絶対数としては3月の成約が一番多いはずですから、家賃を高くしていても、ほぼ決まらないのでは比較にならなく、たまたま決まった家賃が12月のデータになっている可能性もありますね。まさに、私のケースと同じです。]

[そうは言っても、オーナーとしては建物の完成時期は意図的に競合の多い3月をずらして、他の競合物件の家賃が高い月にし、決めてもらい、ずっとその家賃を維持することも『良い作戦』といえるかもしれませんね。]

それから、賃貸マンションの平均値が東京23区で11万前後、都下・神奈川・埼玉・千葉では8万前後ということは、ある木造アパートで10万-11万台を実現しているチームはすごいですね。

情報源は、みずほ信託銀行レポートとアットホームレポートです。
* 「成約賃料は、1戸辺りの新築及び中古物件の月平均値」とあります。
(延べ床面積の記載がないため、これを加味せず1戸を単位としているのでしょうね。)

また、「5/18(日)の講演」については、形を作るのも大事だが、私のありのままの全てを話すのが良いとの意見もあり、初めは皆さんと殆ど変わりないことを知ってもらうことも良いですね。
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23 : 28 : 26 | アパート満室空室対策 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

H20/3/30地下鉄グリーンライン開業

今週末に、横浜市営地下鉄『グリーンライン』が開業するのですね。
日吉と中山を結びます。(21分)
以下は地下鉄駅にあったポスターです。
20080327Greenline1.jpg

横浜市の「港北ニュータウン」がますます便利になるのですね。
20080327Greenline2.jpg


地下鉄などの交通機関が出来ると、より生活が便利になり、また土地の価値も上がり、アパート投資の選択肢が広がりますね。

東京はメトロ副都心線、横浜はグリーンラインと何れの街も元気ですね。
また、2008年に2路線開通とは珍しいですね。

それにしても、このグリーンラインでは、日吉は東横線ですので、アパートが多く、検討されていますが、港北ニュータウンでアパートをやるとの事をあまり聞かないのは、分譲住宅やマンションが用地となり、アパート用地には向かない状況なのでしょうか?
(または、渋谷・新宿駅などへの直結ではないことがデメリットでしょうか?)

また、これらの路線は既に出来上がるものですが、アパート投資としては、土地価格が高騰していない状況のうちに、新路線が来る土地を購入できたらよいですね。

その為には、確度の高い、最新の情報を入手したいですね。

最近では、川崎縦貫高速鉄道についての情報が飛び交っていますね。
当初は「2001年5月に新百合ヶ丘~元住吉間の第1種鉄道事業許可」が下りたようですが、現在は「新百合ヶ丘駅~武蔵小杉駅ルート(1期線)」の事業許可を申請中のようですね。

さて、都内では桜が咲き始めましたね。
以下は、昨日の駒沢公園の風景です。
20080327Cherry1.jpg
20080327Cherry2.jpg
20080327Cherry3.jpg

白い花びらがまぶしいですね。
今週末は、お花見ですね。お酒は程ほどに。
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23 : 02 : 17 | アパート用地探し法 | トラックバック(1) | コメント(0) | page top↑

不動産投資リスクは大きく評価されてしまう?

昨日の講演で、面白いことを聞きました。

質問は、「あなた方は以下のどちらを選びますか?」です。
 ①90%の確立で得られる10万円
 ②100%の確立で得られる8万円
結果は、一部の人を除き、大半が②を選択しました。

数学的に見れば、①が10万×0.9=9万、②が8万となり、①がより多くをえられルカ区立が高いのですね。

また、世の中では宝くじが良く売れているそうです。
数学的に見れば、とても確率が低く、宝くじの1等は1000万組に1本ですから
その確立は1/10,000,000 = 0.00001%

銀行の普通預金金利0.2%よりも低いですね。

数学的に見れば、「宝くじには投資はしない」との事になります。

しかし、人は上記の②を選び、宝くじを買います。

この方の結論は、『人は必ずしも正しいことが出来るわけではない。』でした。
ちなみに、この方は、
『織田隼人』さん、著書「朝11時までメールは読むな!(後悔しない決断の技術)(講談社)

これは、心理学的にもいわれているようです。

また、講演の後で私が質問をしたのですが、
  ③97%の確立で得られる300万
  ④100%の確立で得られる100万
でも、多くの人が④を選択するそうです。

この心理には、もう一つ、『人の生命本能』が働いているそうです。

人は生きることに最善を尽くす。
それは、たった1%でも危険があればそれを避けるように、生命体としての本能があるそうです。

この話を聞いて、不動産投資にも近いな?と感じました。
不動産投資では、投資額が大きく、数%の確立でも、多額の損失、強いては破産を想像してしまうこともあるかと思います。このときは、生命本能による圧力を感じているのでしょうね。

でも、本当に数%でしょうか?

しっかりと調べれば、定期預金よりも投資をすることが有利であることが分かるかと思います(人それぞれで、状況によりますが)。有利とは確率的に多くを得られるとの意味ですよ(従業員よりも自己で事業を起こすことのほうが有利とも言えると思います)。

日本では投資よりも預金が選ばれ、起業よりも入社が選ばれるのですね。
得られる額ではなく、安全性としてはこちらの選択が正しかったのですね。『今までは』。
(今までは経済大国日本でしたから、世界のニュースを見れば以下に日本が豊かで、日本人であること、日本に住むことが安定していたかを知ることが出来ました。)

しかし、銀行としては、日銀総裁も決められない日本、定期預金でも金利が低い日本、政治も、会社も?

危険なことばかりを書いてはいけませんね。

で、今回の結論は、安定性や危険についてではなく、やはり、今普通に生活していることが安定なのか?、不動産投資が危険なのか?についての答えは、よく調べることに尽きるのではないかと自分なりに思いました。

比較をする多くの指標があり、ネットでも調べられますね。
『銀行預金、株、FX、1ルームマンション、中古アパート、新築アパート、1棟マンション投資、海外不動産投資』、それぞれの投資がどれほどのメリットで、デメリットなのか分かりやすく、説明しているものは少ないですよね。
(理由は各業者が自分の業種をよりよくアピールしようと説明しているからかも。)

上記の比較は、いつでも変化をしているはずですから、私の感覚ではなく、多くの指標ごとにデータが取れると、より成功に近くなるかと思います。
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23 : 23 : 48 | 資産運用 | トラックバック(0) | コメント(3) | page top↑

5/18セミナーについての追加連絡

昨日は、いろいろ書きましたが、実はまだ、セミナーの『表題』や『概要』も決まっていないのです。

また、新潟セミナーのように一部企業(東北電力)の集客力をサポートに得ているわけでないので、今回は参加費用がほぼ実費の「5,000円」となります。
時間は14:00~16:00 (質疑応答有り)

ここで、申込みを控えてしまう人もいるかと思いますが、来てくれる人が時間と費用を出して参加をしてくれることなので、この期待に応える以上の情報を提供しなければいけません。

当日に向け、しっかりと準備をしていきたいと思います。
またこれからのブログも、セミナーに向けての準備状況をお知らせしていきます。
その様子を見て、参加を決めてもらってもよいかと思います。

今日は講談社bizの編集者さんとお話しする機会がありました。
(講談社編集さん)「書籍についても、セミナー開催についても、『内容』が大事。」との助言をいただきました。

さらに、(私)「多くのセミナー講師のようにキャラが立っているとか、人並みはずれたすごいことをしているわけではないので、セミナー参加者を驚かせることが出来るか、悩んでいます。」と素直に質問してみました。

(講談社編集さん)「それでも、特に実用書や実用セミナーでは『キャラ』や『きわもの』は必要ないと思いますよ。参加者に意図的に苦労をさせる必要もなく、ちょっとした工夫や紙一重の考え方の違い自体が大事で、多くの人がやりやすく、分かりやすいのではないか」との回答。

そうですよね。
こんな苦労をして達成したと言っても、特別なことを多くの人が同様にやることは難しいでしょうし、それも大きなリスクとなる場合もありますね。

「私が4棟20室を満室運営することが出来たちょっとした工夫・違いは難だったのか」ここについて、今まで実施したことを振り返って整理したほうがよいですね。
 1.自己資金(頭金)の貯め方
 2.外貨預金、投資信託、株、外国為替(FX)経験
 3.1ルーム投資用分譲マンションを取得した経験とそれで得たもの、失ったもの
  (この後に、通った勉強会について)
 4.中古1棟を取得し、得たものと苦労
  (この後に、入会した『建てる会』について)
 5.初の投資用土地取得の経緯(銀行14行に融資依頼をした苦労と知ることが出来たこと)
 6.初めての木造アパート建築苦労(設計、基礎、上棟、竣工、引渡し、客付け、管理)と達成感
 7.2棟目は地方で取得
 8.3棟目は東京都下で取得
 9.会社を辞めた決意
などの章立ても考えられますね。
[いえいえ、決まったわけではないですよ。]

この他、不動産投資の勉強法や、関連の専門家(プロ)さんとの付き合い方、忘れては困ること、アパートに関するクレーム対応経験、時間軸で見たオーナーがすべきことなどをテーマにしてもよいですね。

新潟でのセミナーでも、たくさんの拍手をもらえたのですが、これも3講演のみで封印状態ですから、どこかで活用したいですね。

ブログで書いたことを整理しても、それなりのストーリーになるかもしれません。

でも、全てをやったら、2~3時間では終わりませんね。
分かりにくい説明になってはいけないので、シンプルにかつ他のセミナーとは異なる内容にしたいと思います。

説明して欲しいテーマや参加希望がありましたら、このブログ右下の『メールフォーム』は公開情報ではないのでここに記載し送信してもらっても構いません。
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23 : 37 : 59 | アパート大家の挨拶 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

2008/5/18(日)にセミナーに挑戦します

先日、Iアパートが完成し満室となりましたので、これを機会に『セミナー』を行います。

と、言い切ってしまったのも、今回は「渋谷のフォーラムエイトの40人部屋」を予約してしまったからです。

日時は『2008/5/18(日) 14:00-』です。

ただ、『年金対策』、『会社倒産&リストラ不安』、『疾病不安&死亡時の家族生活保障』の為には、新築アパート投資は有効だと今でも感じていますので、この想いを皆さんに共有できたらよいのではと思います。
(特に有名になろうとして、このような告知をしているのではないですよ。)

率直には、無名の私の講演にどこまで人が集まってくれるかは不安です。
誰も来てもらえないこともあるかもしれませんね。覚悟します。

やるきっかけは、
 ・私の体験談も254回となり、漸く話す内容も相当できてきた。
  (ブログの総まとめの機会になる)
 ・東北電力での講演内容は、新潟・上越・長岡での計200人にしか聞いてもらっていない。
  (ちなみに、この時に人前で話す楽しみを知ってしまった)
 ・実は私は、普通のサラリーマンでしたが、少しだけ考え方を変えて、ここまで出来てしまっただけなのですが、これは皆さんにも出来るのではないか。
  (大きな努力ではなく、『ちょっとした違い』をテーマにすれば、分かりやすく、身近に感じてもらえるのではないか。)
 ・たまたまですが、4年続けて、4棟のアパートを取得できてしまったのですが、全て満室になっていることについて、今までの流れやその時々に知得たノウハウを皆さんに参考にしてもらう機会があっても良いのでは。
などなど。

私の体験談・知ることが出来たノウハウをテーマに話をさせてもらいたい、話を聞いてもらいたいと思っています。

今回は、既にアパートを所有している人ではなく、
 1.これからアパートを所有しようとしている人には素人の状態から始めた経験を知ってもらう事
 2.不動産投資に興味はないが現状の生活や将来設計に新しい変化を求めている人に、投資をしない場合との投資をした場合の比較。
 3.投資でも株式投資・外国為替(FX)・ワンルームマンション投資・中古1棟アパート・新築アパート投資の違いについて経験談 [ちなみに幸か不幸か、すべてやってしまいました。]

セミナー会場だけは確保でき、いろいろ書きましたが、実はまだ、セミナーの『表題』や『概要』も決まっていないのです。

以上は今考えられることですが、当日に向け、準備をしていきたいと思います。
またこれからのブログも、セミナーに向けての準備状況をお知らせできれば良いかと思います。

とにかく、心配は多い状況ですね。
何とか期待に応えられるように仕上げていきたいと思います。

説明して欲しいテーマの希望(過去のブログの件でも構いません)や参加希望がありましたら、このブログ右下の『メールフォーム』は公開ではないのでここに記載し送信してもらっても構いません。

また、このフォームで相談をしていただいても構いません。
私も多くの人と話しをしてみたいと思います。
5/18のセミナーに生かせるかとも思います。
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23 : 50 : 19 | アパート大家の挨拶 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top↑

小泉純一郎さんと竹中平蔵さんの食事会

新聞にも出ていない記事です。
以下の話しは、信じられますか?

私が初めに聞いたのは、アーク都市塾のコメンスメントセレモニー(100人程の参加)でのことでした。
ある一橋大学教授の挨拶のときです。
「3月19日に小泉純一郎さんと竹中平蔵さんがお寿司屋さんで食事をしたそうです。」
→ (3/13には小泉さんが浜松で講演をし、元気な姿を見せていましたね。)
→ この件について竹中さんが小泉さんに「最近小泉さんの首相再登板の声が高まっていますね。」との質問。
→ (小泉さんの回答)「そうだな、ほんとあるな。」

→ (続けて、小泉さん)「やーるわけないだろ。」との回答。

本当の出来事とも作り話とも、見分けなつかない話でした。
その現場にいた人ではない人からの話であり、確かに信じられたわけではないのですが、なんとも小泉さんらしい話しだなとも思いました。

それから、2日後、アカデミーヒルズライブラリーにて、竹中平蔵さんのサロンがあり、当の本人からの話を直接聞く機会があり、
(竹中さんより)「2日前に、小泉さんよりすし屋に誘われた。」
との話が出てきました。

これは実際に会ったのだなと思えました。
人伝てよりも、実際の当の本人に聞くことは大事だと、つくづく感じたものです。

で、話に続きがあります。
竹中さんが話したかったことは、小泉さんに初めて会ったときの『逸話』でした。
「小泉さんの要望により、竹中さんが経済の話をしていたとき、小泉さんは腕を組みながら、ずっと目をつむり、話を聞いていた。」
→ (竹中さん)「その後、しばらく小泉さんと話すようになって気がついたことは、この人は話の中の枝葉を捨てて、幹のみを持ち帰っていたのだと。」
→ (竹中さん)「腑に落ちたことのみを記憶に残していたのだと。」

→ (竹中さん)「腑に落ちたものは、強烈に記憶に残り、これは話しても、人に伝わりやすい。」

→ (竹中さんの結論)「これがリーダーの条件の一つ」だと。

私はこのときのことをじっと忘れないでしょう。とてもよい機会(話を聞く機会)を与えられ、光栄でした。

最後に、竹中さんより、経済学者から、政界に入り、感じたことを話してくれました。
それは「政治家はとにかく聞くことが下手。」
→ 「政治家は人の話を聞かない、聞く前にしゃべる」とのこと。的を得ている表現だと思います。
→ それから「政治家でえらくなる人は聞き上手の人。」
→ 代表的な人が「小渕さん」、そして次は「小泉さん」とのことでした。
竹中さんの実感なのでしょうね。

さて、これは3/21の夜のたった30分の出来事でした。

人から聞く話では納得できないことがありますね。
問題は、人を介した情報はやはり不確かなものですよね。

強引に不動産情報に持っていってしまいますが、人からの情報はある程度は参考にし、でも頼り過ぎない、自分が第一次情報として、現地に行き、現物を見て、生の声を聞くことが大事ですね。
これをやってこと、自分が決断できるのだと思います。
特に不動産に投資をすることは、大きな決断ですからね。
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23 : 29 : 59 | 従業員から事業主へ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

祝祝!! Iアパート満室!その決め手!

やりました、Iアパートが満室になりました。[良かったです。]
浅田真央さんではないのですが、諦めない気持ちが大事ですね。

1昨日に続き、吉報が届きました。
今日はオンリーワン勉強会の方が建てた大型・ハイスペック・王道ゼロ型アパートの見学会だったのですが、その最中に『吉報』が届きました。

私の今までのアパートはいつもどおり『満室』ですので、今回の新築のIアパートが『満室』となり、『オール満室』となりました。
[良かった、良かった。][この気持ち最高ですね。]

アパートって面白いですよ。満室報告は、設計士さんにも、施工業者さんにも、王道チームにも連絡をしました。みんなも大変な苦労をしているだけに、喜びを共有できます。

また、今回入居を決めてくれた業者さんが、昨日のブログhttp://nd2002.blog109.fc2.com/blog-entry-276.htmlの不動産業者さんであり、たったあと数分の歩き⇒業者訪問と入居募集の依頼でここまで即決で答えが出るとは驚きを感じました。

実はこの業者さんに訪問をしたのは、5日前のことでした。
そしてすぐ3日後に1組目の入居が決まり、さらにその2日後に最後の1室が決まりました。

今回の流れでの反省点は、2つ。
1つめは、不動産仲介業者の選択。
今になって、何故、早く、初めから、この業者さんに訪問しなかったのかが悔やまれます。

今回の仲介業者さん選びについては、不動産賃貸新聞の記事(2/14ブログhttp://nd2002.blog109.fc2.com/blog-date-20080214.html参照)に掲載したように最寄り駅(1店)と最寄り駅の前後(2店)、そしてその前後の快速停車駅(2店)で一番目に付く不動産業者に入居募集の依頼を出しました。

しかし、残念ならがこちらではなく、決めてくれたのは昨日(前述)の業者さんが2部屋と、JRENTさんが2部屋でした。

この2店舗にいえる特徴は、不動産業者間でのコミュニケーションに重点を置いていること、そしてネットに強いことです。(ここから先は企業情報なので私からのコメントは避けたほうが良いですね。)

今回は、本当に入居募集の依頼業者にはとても気を使わない解けないことを実感しました。

私の失敗は、新しく土地を購入した地域での対策を怠っていたのですね。
土地情報(土地価格・建築条件)や地域の相場や競合情報を調べたのですが、不動産業者の実力については調査不足でしたね。

例えば今回は、その地域ではしっかりとした不動産業者はいたのですが、その業者さんたちはどちらかというと『人を待つタイプ』、多くの人がこの街に住みたいとの全国的な(地方から来る人対策)魅力がない場合は、都心のターミナル駅に来たお客さんまでもを都心から少し離れたこの街まで引っ張ってくる勢いのある業者さんを見つけないといけないですね。

今回の決めてくれたのは前述の業者さんとJRENTさんでしたが、この2店にはその必要性を知っていて、その秘策を持っていたのですね。
このような業者さんではないところで4週間待ち構えていたのが残念です。

もう一つは、家賃です。
先の不動産業者さんが決められなかったのは、実力だけではなく、私が決めた家賃にも理由があったのかもしれません。
[そんな中でも、当初の高い家賃で決めてくれたJRENTさんはすごいですが。]

で、家賃を6%下げて、すぐに決まっただけに、初めから2千円だけ下げて、待っていればよかったかも?また、今回は6%の下げではなく、半分の3%でも良かったかも?との消化できないでいる部分も有ります。

こればかりは、すぐに決まればもう少し家賃をあげても良かったとの思いと同様に、オーナーの葛藤ですね。
これは商売でも有るだけに、「家賃決めは商売の醍醐味」でもあるとも言えますね。
[すべてはオーナー次第です。]

『新しい地域ではより慎重に』が今回の教訓です。

しかしそれでも、今回の入居者は『どうしてもここが良い』と言ってくれた事にとても感謝しています。
『王道チームが工夫を凝らしたものであること』が最大の魅力でしょうね。
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『ありがとうございました』
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23 : 55 : 32 | アパート満室空室対策 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

Iアパート入居決定

昨日、久しぶりの吉報が届きました。

少し前から、申込みを受けていたものですが、別の業者から正式に入居申込み書の吉報が届きました。

Iアパートでは、2階は部屋に見合った家賃(世間的には高め)ですぐに埋まったのですが、1階はなかなか決まらなかったのですね。

その1階に漸く募集が来ました。

まず、決まらなかった理由と思われる主な要因は、家賃でしょうね。その他では、1階や個性でしょうか?
1.家賃が相場よりも高いこと
 競合1 26m2 6.6万 木造
 競合2 38m2 7.1万 軽量鉄骨
 競合3 31m2 7.1万 木造
 Iアパート2F(入居確定) 33m2 8.6万 木造
 Iアパート1F(前回迄) 29m2 7.6万 木造
 (*何れも築2年以内)

2.予想以上に都下では1階は決まりつらい
 これはこの地域の不動産屋さんのコメントですが、「1階は決まりにくい」とのコメントを3点よりもらいました。

3.ロフトなし、吹き抜けなし
 今回の1階はロフトなし、吹抜け無しなのですよね。
 2階はロフト有り、吹抜け有りで上記の金額ですからね。
 床面積差4m2でこの価格差があると、この差別化は意味があるものだとつくづく思いました。
 [部屋・建物の個性は入居募集の魅力として大事ですね。]

2階は地域の相場よりも良い魅力があったために、入居決定者だけでなく、その後も依頼を受けたのですが、地元の入居募集者からの反応は、1階部分はもう一つ反応が薄かったのですね。

そして、2階が早く決まってしまったので、もう一声と1階の値を下げなかったのですが、先週末に少し家賃を下げたのですね。

そしたら、急に内見者が増えたのです。
内見の依頼は、不動産情報やネットを見て決めるものなので、その地域には『その地域の相場』があるのですね。

もう一つ、申込みを受けた要因の一つは、『窓口』のバリエーションや数でしょうか。
前週末は、家賃の値下げ(6%程)とともに、もう一息、仲介業者さんの幅を広げました。
今回の入居者は、新しい仲介業者さんに決めてもらうことが出来ました。

この業者さんは、ネットで検索上位にあり、魅力的だったのですが、
⇒営業所がJR駅から遠い為に、少し敬遠していて、
⇒さらに当日も「訪問しよう」と決意したのですが、
⇒やはり歩けども歩けども到着せず、「ここは遠いからやめよう。」と、一度駅の方向へ引き返したのですが、
⇒「いや、ここで諦めてはいけない。可能性のある限り。」と思い、
⇒『訪問をした店でした』。
⇒⇒入居が決定して、本当に感無量です。

さて、あと一つの部屋です。
ここまでくれば、かなり気が楽なのですが、皆さんに公開して、良いものといっている以上は頑張らないといけません。

あと、建物にとっても、十分に使ってもらえることが良いことですね。
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20 : 42 : 36 | アパート満室空室対策 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

アジア・ビジネスマン・オブ・ザ・イヤー森稔社長の挨拶

昨晩は、第39期アーク都市塾のコメンスメントセレモニーに参加しました。

その冒頭は、森ビル社長の『森 稔さん』の挨拶がありました。

森さんは、2007年の時の人に選ばれたのですね。
『米誌フォーチュン(アジア版)は、アジアで最も注目を集める経済人「アジア・ビジネスマン・オブ・ザ・イヤー」に、森ビルの森稔社長を選んだ、と発表した。』(山陰中央新報08/1/9)http://www.sanin-chuo.co.jp/newspack/modules/news/article.php?storyid=890642012

前日(3/19)は、そのフォーチュンの表彰式だったようです。
挨拶内容は、この表彰式についてのコメントで、
「今までフォーチュンで選出された人はメーカーの社長だった。」
「今回初めて不動産デベロッパーが選ばれた。」
「これは世界どの様に変わったのかを象徴している出来事。」
「都市づくりが注目されている証拠。」
(私の理解では、都市づくりがより生産性のある事業と認められたとの意味が込められているように感じられました。)

『不動産』というと、日本では良いイメージではなく、危険・怖い・関わりたくない・リスクが大きすぎる・特殊な業界などと敬遠されがちですが、このイメージ自体を見直さなければいけない、世界の主要国から取り残されることになるのではないでしょうか。

森さんが面白いことを言っていたのは、
「そのフォーチュンでさえも、10年前は私のことをToo bold(リスクをとりすぎる人)と評していたが、昨日の表彰ではBoldest man(最もリスクをとることができた人)と賞賛された。」

さらに、森さんはフォーチュンのことを、
「評論家はいい加減なことを言うものだ。」とコメントしていました。

私としては、危ないといわれることも、『突き抜けてしまえば』、『実績を証明してしまえば』賞賛に値する(賞賛される)とのことを森さんが実証したように感じました。
[今、実践しているオンリーワン会員さんの結果(建築実績)は既に眼に見えるものになっていますが5年後・、10年後には出来た人とそうでない人は大きな差になっていることと思います。]
[現に、実践した建てる会の人はとても元気になっていましたね。]
(やりすぎには注意が必要ですけれど→私のことですね。)

ちなみに、初めて森稔さんのお話を聞けたのは、第39回アーク都市塾の開校式でした。2007/11/12ブログ参照http://nd2002.blog109.fc2.com/blog-date-20071113.html
このときは「目がきつく、目の奥が深く、飲み込まれそうでした。」と表現しましたが、今回は、「落ち着いた話し方と素敵な穏やかな笑顔の人」との印象でした。鋭さと穏やかさは交渉事で使い分けているのでしょうね。

昨晩の会では珍情報として、先週の小泉純一郎さんと竹中平蔵さんのすし屋での会話話を聞けました。とても面白いので、次は書き込みますね。
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23 : 40 : 16 | 従業員から事業主へ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

健美家サイトに私のコラムが公開に

先日は予定でしたが、現実のものになったのですね。

健美家さんのサイトにコラム『満室アパート経営道』
http://www.kenbiya.com/column/daichou/01.html

がアップされました。今日から公開です。

20080315logo_header.jpg

健美家さんのサイトhttp://www.kenbiya.com/の真中辺り(注目の物件写真の下)に出ています。
20080319kenbiya1.jpg

第1回のテーマは「私が不動産投資を始めたきっかけ・世間の不安」です。
(満室アパート経営道 01)
「不動産投資を始めたきっかけ」“3つの危機感”
 < 1.年金がなくなる? >
 < 2.会社が危ない、倒産? >
 < 3.いつまでも健康か?( 集中治療室にて ) >
私にとっての人生の分岐点 ( 大げさかな? ) / 不動産投資決断点について書いてみました。
<2008年3月19日健美家サイト掲載>

20080319header.jpg

コラムのヘッダーまで作成してもらいました。
ありがとうございます。
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13 : 06 : 47 | アパート大家の挨拶 | トラックバック(1) | コメント(1) | page top↑

携帯文化と無印都市と人

最近、新宿駅東口のアルタ前や渋谷駅ハチ公前では、人でごった返している状況ではないようです。
[以前は、ハチ公までたどり着くことは出来ないほどで、待ち合わせ場所にいても目的の人とは会えないこともあったりして。]

その理由は『ミクロ・コーディネーション』(ケータイ文化研究者用語)にあるとのことです。
それは、
「ここで会おう」としっかり決める必要はなくなった ⇒ 大まかに待ち合わせ場所を決め ⇒ 近くまで来たら ⇒ 移動しながら、ケータイで連絡を取り合い ⇒ その後、合流すればよい。
この一連の流れを『ミクロ・コーディネーション』というようです。

待ちぼうけをすることもなく、人を無駄に待たせることもなくなり、待ち合わせ場所での喧嘩もなくなり、良くなったのでしょうか?

確かに便利になったのだけれど、この待ち合わせのときに流れていた時間やその時にいろいろと思う思考回路自体がなくなったことは、携帯電話による便利さのたまものだけれど、人の感性も失っていますよね。

以上も含め、1月8日の新聞記事で前田恭二さんのコラムの感想ですが、(前田さん曰く)「見え去る通信空間が広がり、さして現実の場所に縛られずに済むようになっている。人間と場所の関係は緩くなった。」とのことです。

この観念は、不動産投資にもなにか代用できそうですね。
一時的に不動産投資として有効な立地でも、今までの立地の良さが、良さと認められなくなることもあるのではないかと。
[軽い判断や、中途は半端ではいけないのかもしれませんね。]

しかし、通信の世界で時間を多く使うことが増えても、本人は実在するものですから、移動をしなければならず、特に立地の良いところの優位性は動かないでしょうね。
電波で時間を短縮できても、人(本人)の移動時間と移動の苦労は大きく進化しているわけではないですからね。
[もちろん、人と人が実際に会わなくて良い時代が来たときは別かもしれませんが。]

もう一つ、『無印都市』についてです。
昔は、各駅、各街ごとにその街にしかない有名店が数多くあったのですが、今では90%程が「チェーン店」。チェーン店に占領された個性のない街。
[個性はどこに?コストと効率が優先?]
マクドナルド、吉野家、ドトール、コンビニ、ラーメン店など有名チェーン店は殆どの駅にあります。
[何れもがない駅を探すことが難しい。]
[それだけに、1件しかない個性のある個人店を応援したいですね。]

(前田さん曰く)「街の個性は極論すると、チェーン店の組み合わせの違いを意味している」
[なんとつまらないことでしょう。これは東京など、大都市だけにして欲しいですね。]

『メディアと都市をめぐる変遷』(新聞記事より)
S55年 アルタ開業(大型モニターが新宿の顔に)
S62年頃 ポケベルが急速に浸透
H7年  PHSサービス開始
H8年  ポケベルの契約数がピーク
H9年  携帯電話3000万台突破
H11年 日本マクドナルド3000店突破
H12年 携帯電話5000万台突破
H14年 吉野家1000店突破
H15年 セブンイレブン1万店突破、「EZナビウォーク」登場
H19年 携帯電話1億台突破

(前田さん曰く)「場所性を越えた、見えざるネットワークに大半の人がかかわり、それが少しずつ現実の都市や場所を変えている。」
確かに、現実のアナログ的に商売をするのではなく、ネット上で多額を得ている人がとても多く入ますね。
働き方、生活の仕方が大きく変わっているのですね。今後ももっと多く変わるのですね。

その世界に、足を踏み込むことは良い方向でしょうね。その時、現実の不動産、安定したアパートを持って両軸で進める人はもっと強いでしょうね。

ネットと場所の話だけでなく、その中にいる『人』の存在は、決してなくならないことですので、その『人』が何を思い、使われるのではなく、使いこなす自覚・自立が求められているのでしょう。
[私はネットに使われる身ですので、もっと勉強・自己改革しなければいけないとつくづく感じます。]
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23 : 19 : 52 | アパート用地探し法 | トラックバック(1) | コメント(0) | page top↑

健美家さん(不動産検索サイト)でコラムを!!

円高の勢いがすごいですね。
ここで大きく損益を計上する人、または利益をあげる人がいるのでしょうね。

しかし、急激に株価や為替が変動しても、家賃は全く変わらないのですね。
なんだか違う時間が流れているようです。
利益が出る・出ない以外に、ゆっくりと落ち着いていられること自体が、アパート経営のメリットともいえますね。

ところで、未完成ですが、あの不動産検索で有名な『健美家』さんのサイトhttp://www.kenbiya.com/
に私のコラムが載るかもしれません(予定です)。
20080315logo_header.jpg

先日、健美家さんの事務所にて打合せをさせていただきました。
健美家さんたちは、とても落ち着いていて、すごく人の良い感じが出ていました。

面白いビジネスモデルであり、その筋ではトップを走っている人は違う、「さすがだな」と感じました。

多くの物件情報や不動産業者が名前を連ねているのですが、普通の元サラリーマンでもやれること、実際私が出来たこと、土地購入時や建築時に体験したこと、その工夫やコツ、その時感じたことを連載していきます。

毎日のブログでは、日々感じたことを記載していましたが、今回はおよそ12回(週1回)に区切って行う予定ですので、不動産取得前から今に至るまでのまとまりのある構成にしたいと思います。
無事、登場できたらまたお知らせします。

ところで、昨日までヒキガエルの事を続けましたが、ここまで暖かくなり、カエルが冬眠から覚めただけではないですね。
嫌な予感がして、所有アパートの掃除にいきました。
そしたら既に、『草』が生え始めています。
[草に関しては、もっと冬が続けばよいのに!]

新芽がところどころにありました。
さっそく、草つみをしました。
この段階での対応はとても楽ですし、大事ですね。「草刈り」ではなく、「草摘み」でよいのですから。
皆さんも早めに、草の対策を採っておくとよいかと思いますよ。
[敷地がコンクリートの場合は別ですね。]
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23 : 49 : 27 | アパート大家の挨拶 | トラックバック(2) | コメント(1) | page top↑

明日からダイヤ改正

今回は都心に住んでいる人向けではなく、都下の人には少しだけ便利になる情報です。

3/15から、小田急とJRでダイヤ改正されますね。

新聞記事では、テーマが「特急充実で、通勤快適に」とのことです。

「小田急」では、初めてロマンスカーをメトロ千代田線に乗り入れる!!
町田駅から都心の大手町や霞ヶ関まで指定席で通勤できるわけです。
(それでも、大手町-町田間46分)
(平日は、北千住-本厚木の運行もあり、休日は、北千住-箱根湯本)

現状では、平日夜の新宿発の特急は、連日満席とのこと、小田急広報は「ゆったり帰りたいというニーズは非常に強い。都心部への通勤客も取り込みたい」とのこと。

そうですね。今晩、私はJRの特急で帰宅したのですが、特急券を持っていても自由席が空いていなく、ずっと立ちっぱなし。
[全くついていません。]
 
さて、JRでは、特急「スーパーあずさ」が立川駅に停車します。(今までは通過)
JR広報「立川を起点に往復する通勤客が増えている。」とのこと。

小田急では「町田」、JRでは「立川」を東京周辺の中核都市と見ているようですね。
JRの乗車一覧(2006)では、立川駅が15.3万人でJR東日本中第15位、町田駅が10.5万人で第30位。(トップは新宿駅で75.7万人)
(アパート需要には影響は少ないですかね?でも、都下が元気になるのは賛成です)

また、特急指定席は、本当に人気がありますね。
最近では、プレミアムビールなど、ちょっとした贅沢に人気があるようですね。

さて、ヒキガエル第3弾です。
今日は久しぶりに強烈な雨が降りましたね。
雷もあり、変わり目でしょうか、暖かく感じる雨でした。
で、彼は王道プラザの裏にいました。
20080314Frog.jpg
今日は恵みの雨でしょうか?元気を取り戻しているようです。
ところで、最初に見た場所からは70mぐらい離れているのですが、最近、立て続けに見ているカエルと同じ個体でしょうか?
[とりあえず、げんきそうでよかった。]
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23 : 08 : 30 | アパート用地探し法 | トラックバック(1) | コメント(1) | page top↑

水漏れ修理の5000円は高い?安い?

さて、『水漏れ修理の5000円は高いでしょうか?安いでしょうか?』

(昨晩の勉強会員さんと2時間ほど有意義な話の最中、『アパートの管理はどこまでやるか?』との話のテーマが出てきたときでした。)
=====
私のその時の状況は、
1.中古アパートの入居者から「洗濯機の蛇口から水が漏れているから直して欲しい。」と仲介業者に連絡が入りました。

2.仲介業者から、「オーナーさんが直しますか?うちが対応しましょうか?」との質問があり、業者さんが修理するには「費用がかかるがそんなにかからない」とのこと。私としては値段を教えてもらいたかったのですが、時間がないので対応を依頼しました。

3.しばらく経ってからの請求額は『5000円』。

4.その後、どのような対応をしたのかを聞いてみたところ、「蛇口のゴムパッキンの交換だけ」とのこと。

5.ためしに、京葉D2(DIY店)で値段を確認したところ、『200円』ほど。
20071217Rubber packing

昨晩の話の流れは、「管理にお金をかけないほうが良い」との流れだったので、私はこの事例を話し、実際のコストの『25倍』(5000/200)も掛かったとしたのです。

しかし、この『5000円』は高かったでしょうか?

もし、自分が対応したとして、たった200円のものですがこれを持ち合わせていないために、即時対応はできず、翌日の朝店に買いに行かなければなりません。→その間、水は漏れっぱなし、または、元栓を切る対応をしたとして、入居者が他の用途で水を使用できなくなるわけですね。

これでは、入居者が退去したいと思うかもしれません。
その時のこちらのロスは、家賃の数万円、そして信用を失ったショックはとても大きなものです。

さらに、今回の費用の「5000円」は、ゴムパッキンだけでは有りません。
冬の寒い夜に、突然の電話で対応をしてくれた業者さんは(慣れているかもしれませんが)大変な苦労だったと思います。

そう考えると、5000円で済んだのならば、「高いとはいえない。」とも言えますね。

コストをかけずに自分でやる場合、コストよりも時間を大切にする方法など、それぞれのオーナーのやり方や、アパートのタイプにより、Case by caseですね。

単に、『高い』、『安い』との一言を言うにも、値段が付いている意味にはそれぞれの人の苦労や快い想いが詰まっているのではないかと思いました。

さて、前回のヒキガエル君の続きです。
あれから、二日たったのですが、まだ、世田谷の路上にいました。
まだ入るところを見ると、誰かに飼育されていたのではないようですね。
少し、表皮に水気がなくなり、かわいそうです。
20080313Flog.jpg

最近、暖かくなりましたので、少し早く冬眠から覚めてしまったのでしょう。
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23 : 27 : 05 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

一般の事業融資とアパート事業融資

先日、新銀行東京での融資先破綻が70社との記事がありました。

この記事を見ながら、一般の会社の事業融資とアパート事業融資とを比較してみましょう。

3/5時点の情報ですが、
新銀行東京の融資を受けて破綻した企業の事例:
 融資額   融資先
 4000万  日用雑貨デザイン会社
 2000万  教育出版社
 1000万  広告会社
 5000万  食肉卸会社
 2000万  建築関連会社

(新聞の記事は、東京都や銀行側の落ち度を責めていますが、今回は違う視点です。)
一つ目は、破綻している会社があまりにも多いこと。
二つ目は、従業員を抱えている会社でも融資額がさほど大きくないこと。

1.破綻している会社があまりにも多いこと。
上記の会社では、いずれも経費が嵩みます
従業員を抱えているので人件費(保険等を含む)、そして仕入れの調達や在庫。
特に、人件費や調達は、利益が画定していない状態での仕入れとなり、回収できる見込みが薄い場合も多いですね。継続的な経費がかさむわけですね。

木造アパート賃貸業では初期投資に費用がかかりますが、その後の経費は大きなものではありません。
当初の新築と入居付けの目的が達成すれば、破綻はこれほど多くなるものではないと思います。

一般会社と(無理のない)不動産賃貸業では、破産数とその破綻割合は圧倒的に不動産賃貸業のほうが少ないですよね。

2.従業員を抱えている会社でも融資額がさほど大きくないこと。

木造アパートでは、建物が新築し、入居を決めるところまでは重要な選択が必要ですが、例えば5000万借りたとして、担保として土地・建物に抵当権をつけます。

特に、世田谷・目黒の場合は、この時点で土地+建物(完成後)の価値が融資額を上回るので銀行としてもリスクは少ない出だと思います。

現に、私一人の個人事業でも、新銀行東京ではなく、優良なメガバンクでも上記のような額を融資してくれています。

たった一つの、4世帯のアパートでも、『小さいながらの事業主』とのコメントをしていましたが、今回の記事を見ると、融資額では一般の事業会社と大差はなく、立派な事業を所有しているといえるのだと思いました。
[今回、新聞記者が伝えようとしている内容(新銀行東京の問題)とは全く違う理解ですね。]

このことからも、事業者として、とても貴重な経験が出来ているとの認識を持ち直しました。

珍情報です。
昨晩、世田谷の歩道で、手のひらより大きな物体が奇妙な動きをしていました。
よく見るとヒキガエル↓ですね。
20080311Frog.jpg

このカエルは、人に物怖じせず、左右の手足を交互に動かし、ゆっくりと歩いていました。
[その歩き方は、トカゲのようでした。]

誰かが買っていたものが逃げ出したのかと思いましたが、昨日の新聞の記事では、瑞穂町(東京西部)での『ヒキガエルひかないで』の看板が記事になっていて、ヒキガエルが冬眠からおきだして、3-4月に産卵の時期を迎えるとの内容でした。

もしかしたら、飼育されていたのではないのかもしれませんね。
世田谷でも結構自然が残っているのかもしれませんね。
春間近ですね。
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23 : 31 : 55 | 従業員から事業主へ | トラックバック(2) | コメント(0) | page top↑

大前研一さんの一言「即戦力」

大前さんが引用した孫さんの一言、
(孫さん)「私は40(才)台ですが、同じ世代がリスクをとらないから僕でも事業ができた。」

(大前さん)「孫氏はまったく懲りない。これと思ったら、ものすごい勢いで突き進み、うまく行かなければ『失敗しちゃいました』と頭をかいて、次のことを考える。」

(これについて大前さん)「これが勝ち組の発想であり、思考回路である。間違えたらどう使用なんて考えない。まず動いてみて、そこから修正を繰り返し、自分なりの方法論を作っていく。」

以上は、
大前研一著:「下克上の時代を生き抜く 即戦力の磨き方」の一部です。
(PHPビジネス新書)
20080309Sokusennryoku.jpg

この本の中身検索←こちら

この本は、これだけでなくもっと面白いことが書かれているので、お勧めです。

私は人と同じになりたくない。一般的出になりたくない。もっと面白い人生を送りたい。
Make difference!

という人には特に良いかと思います。

これは、『進化』の為には当たり前のことなんですよね。
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22 : 40 : 21 | 従業員から事業主へ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

アパート大家の確定申告『黒』

漸く、すっきりしました。

今日は、会計士さんとの打合せ、今まで作成した収支の決算表の提示日でした。

いままで、コツコツ、収支明細を毎日、打ち込み続けていましたからね。
×いえいえ、これが出来ていれば、ここまで苦労しなかったのですが、2月の末になり、急いで領収書の整理や、通帳の整理をしました。夜遅くまでやりながら、漸くここまでたどり着きました。
[情けない、情けない。]

それでも、改めて感じることは、
 1.家賃の滞納が無いことはとても良いことですね。
  [収支も月度ですっきりしています。]

 2.領収書・銀行振込用紙は、きっちりととっておくことが大事ですね。
 [税理士さんからいくつかの質問を受け、とっさには応えられなかったのですが、書面が証拠ですものね。]

 3.やっぱり頼りになるのは、税理士さん
  [適切な指導をしてくれて助かります。全ての収支は個々に異なるものですからね。]
  [心強いサポーターです。]

そして、漸くやりました。
今期は、初めての『黒字決算』です。

いままで、建物の費用やら、入居時期が悪かったやら、経費?を何とかかけたやら?でしたが、今回は正々堂々と税金を支払います。

結局、アパート大家でも、経費を作るにしても、そんなに多くは作れないのですね。
[結構な交際費と雑費だったのですが、「黒字にせざるを得なかった」です。]

でも、税金を支払うことも気分が良いですね。

実は、少しの額ですが、徐々に支払額が増えていくと、少しは融資を得やすくなるかもしれませんね。
 [昨年、某銀行員さんに、「あと少し良い財務状態でしたら、融資できたのですが…」との言葉を思い出します。]

支払った税金が、しっかりと、有効に使われますように!!
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アパートのベランダの悲劇

このようなアパート大家さんは即刻、『退場』をしたほうが良いと思います。
とんでもないアパート↓を見つけてしまいました。
20080306Broken.jpg

こんなことがあってはならない。
このアパートに住んでいる人は、どんな気持ちでしょうか。
たぶん家賃が低いから、仕方が無く住んでいるのだと思いますが、建物がどんな状況でも、家賃を下げればよいというのは、甘い考え方。

この建物を取り巻いている空気がよどんでいます。

それから、外構のコンクリートを見ても、20年を超えているようには見えなかったのですが、ベランダの下はこのとおり↓です。
20080306Broken (2)

これは、アパート大家さんの修繕・メンテへの心がけが足りなかったのですが、このアパートを建てた業者にも問題があると思います。
外壁はしっかりしているようなので、ベランダの下の手抜き工事でしょうか?それとも、ベランダ下は弱い部分なのでしょうか?ベランダから水が浸み込み、そこの部分に水がたまり、建材が腐ったのでしょうか?

そして、こんなアパートに「のぼり」を立てて、入居募集をしている仲介業者もたいしたものだと思います。
20080306Broken (1)

頭にきて、頭にきてたまりませんでした。

『大家さんが今後の人生を掛けてアパートを建てる判断をして、設計士・施工業者が精一杯の気持ちを込めて完成させ、その気持ちが入居者に伝わり、入居者が自分の棲家・生活空間として大事にアパートを使う。』

当たり前のことを、ちゃんとやる。それが当然ですよね。

地域にも良くないし、こともが通学途中に目にして、この街は良い街だと思えません。
ゴミを拾うどころか、ゴミ捨て場になってしまう可能性もあるようです。

人が気持ちよく、快適に、豊かに、楽しく、過ごすことは簡単ではないかもしれませんが、少しでも、伝わり、少しずつ良くなっていくものですよね。

この憤りは、反面教師となり、良い教訓を与えてくれました。

大家さんが『やると決めた決断』はとても、尊重されるものであって良いと思います。
アパート事業自体に、社会性がありますし、人と直結しているものだと思います。
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確定申告・会計・弥生

確定申告期限まで、あと少し。

2007年分の収入と支出を「弥生会計」に入力し終わり、
ようやく、税理士さんを呼ぶことが出来る状態になりました。

私の確定申告は、税理士さんと顧問契約をしているわけではなく、申告を代行してもらっています。

一般的に不動産賃貸業の場合は、収入=家賃、支出は金利、管理費、租税などとシンプルで簡単なのですが、土地取得と建物新築を立て続けに行っていて、最低でもこの期間だけはきっちりと専門家に任せようと思いました。

まず、専門家に個別指導をしてもらい、税務に関しての理解を深めたかった。
また、何かやらかして、追徴課税を支払うことになっても時間と費用を浪費してしまうとも考えました。

特に今年は、会社をやめたことですし、より効率的な、確定申告内容としたいと思います。
[しっかりと、税金を支払うことが効率的で、もれ・払い過ぎをなくしたいですね。]
[税理士さんが来る日も決まり、今年は滑り込みセーフとなるでしょうか?]

ところで、日々の管理は、「弥生会計」を使用していますが、3月1日にソフトの不具合があり、修正対応をして欲しいとのこと、内容はデータコンバート時のバグで、減価償却資産が新しい減価償却制度に対応した計算結果にならないというもの。
[しっかりして欲しいですね。]

文句ばかり言っていてはだめですね。
ソフトに頼りすぎることが問題なのかもしれません。
[もっと勉強をしなくては?]
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入居者の部屋探し(家賃編)

昨日に続き、入居者予定者の部屋探しのポイント第2弾です。

入居申込みまでの全体の流れとしては、
 1.希望条件の検討
 2.希望物件を絞り込む
 3.不動産会社訪問&下見
 4.入居の申込み
と、今回も賃貸住宅ニュース『CHINTAI』の記事にありましたが、

ここで「希望物件の絞込みの中の『家賃』」に注目しました。
家賃は入居者側から見る場合と、大家側から見る場合とでは、全く違う感覚ですからこそ、入居者側から見たほうが良いと思います。(大家が取り残されないためにも?!)

(CHNTAIコメント)
「月収の3分の1までを目安に無理なく設定。」
「無理のない家賃の目安は、手取り月収の3分の1まで。管理費や駐車場代なども含めて、この予算内に収めたい。」

『家賃は月収の3分の1』とはよく言われますね。

月収が25万の人では、月家賃8万。
月収が18万の人では、月家賃6万。

ふと不思議に思い、他の情報を見てみたら、有りますね。
「月収の3分の1が家賃は辛い。」とのコメントが多く見つかりました。

『家賃は月収の3分の1』とは、家賃選択での最大のラインなのですね。これを上回ると家賃を払えなくなるとの意味が込められているように思います。

そのほかにも、食費・衣類だけでなく、携帯・通信そしてレジャー代と生活費は家賃だけれは無いですね。

とみると、東京の10万、12万が良すぎる立地条件で、地方では家賃が5万、6万台というのは、仕方が無いのですね。

今は、沖縄の家賃を見ていましたが、3万、4万、5万との情報が多く、厳しい家賃相場です。
そこでどのように対応するのか?

コストが低いもの?、やらない?、駐車場?、特殊なものを建てる?
[いくつかの選択肢を考えて絞り込みたいと思います。]
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15 : 57 : 03 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

入居者の部屋探しチェックポイント

今回は「部屋探しをしている人はどんな視点でアパートを見ているのか?」について、見てみました。

部屋探しをしようと考えた人が、手軽にコンビニで手に取ることができる賃貸住宅ニュース『CHINTAI』の記事です。

「室内、物件の周辺では、ここをチェック!!」
・ 部屋の広さ・天井の高さ 
・ 駅までの所要時間
・ 設備
・ 収納
・ コンセントの数
・ 窓からの景色
・ 日当たり・風通し
・ 防音
・ 駐車場
・ 付近の施設
・ 買い物の便利度
・ 昼夜の変化
と、12項目が挙げられていました。

[入居者としても、引越しは簡単に出来るものではないですし、重要な決断ですね。しかし、限られた休日の時間の中で住む部屋を決めなければならないのですから、負担は大きいですね。]

[以上の12項目だけでは、十分ではないかもしれませんが、失敗しない為に最低限必要な項目として、知ってほしいとの思いが編集者にはあったのでしょうね。]

最後に、面白いコメントがありました。
「大事なのは物件を必ず『自分の目で確認』すること。」

これは、物件を所有する側の立場でも同様ですね。
いや、住む人は数年(~十数年)で、その期間でも現地現物確認は大切ですから、物件を購入するときは、4回ぐらい足を運ぶべきなのでしょうね。
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14 : 59 : 58 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

アパートのマスターキー『鍵』

アパートの鍵は、大事なものですね。

賃貸借契約書とともに、「鍵」の引渡しが、部屋を貸す・貸さないとの境界となりますね。
部屋全体が、「1本の鍵」に凝縮されているようなものですね。

その中でも、「マスターキー」は特に大事です。
全ての部屋の開錠が出来る「1本」ですね。

今回のアパートでは、「美和ロック(MIWA)」のものを使用しています。
20080301masterkey.jpg

美和ロック社の『マスターキー取り扱い上のお願い』を掲載します。
「マスターキーは1本のキーでいくつもの錠を開錠することのできる重要なものです。
万一、悪用されますと、犯罪に結びつく危険性がありますので、取扱い、保管などにつきましては厳重な管理をしていただくようお願い申し上げます。」

上記は、アパートのオーナーの責任の重さ、鍵の重要度を関しされられる説明です。
鍵はアパートの1室だけでなく、入居者の生活、時には命に関わる事件につながるものですからね。

また、美和ロック社でも、慎重を期していますね。
下記も説明書からの引用です。
「マスターキーの複製につきましては、建物の所有者による複製承諾書を頂戴した上でのみ製作いたします。それ以外の場合はお受けいたしかねますのでご了承ください。」
[注意をしているのですね。1本の鍵の重さ。]

また、美和ロック社では、製品の保証期間は24ヶ月となっていて、マスターキーを受取った後には、(マスタキーケースに添付されている)「保証書登録カード」を返送することになっていますね。
[新築オーナーさん、このことをお忘れなく。]

それから、「建物引渡し『前』」と「建物費引渡し『後』」では、違う「鍵と錠」を使用しているのですね。

これならば、業者さんと入居者とで、鍵の重複が無く、安全性と信頼性を深めることが出来ていますね。
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23 : 41 : 29 | アパート建築体験 | トラックバック(2) | コメント(2) | page top↑

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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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