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建築審査会とアパート用地の質問

再建築不可の用地の購入は、要注意ですね。
原則、購入しないほうが良いかと思います。

(今回は、面白い事例で質問を受けましたことを記載します。)
当相談物件は、最寄り駅、立地とも申し分のないところで、物件価格も破格でした。

しかし、「建築基準法に定める接道義務を満たしていない為、原則再建築不可。」

ただし、「建築基準法第43条第1項但し書の規定に基き、建築審査会の同意を得て許可したものについてはこの限りではありません。」と備考欄に記載がありました。

「建築審査会の同意」については、
自宅の戸建の場合は、同意を得て建築許可が下りる事例がありますが、共同住宅の場合は殆ど難しいです。
(絶対は言い切れませんのですが、極めて不可能と推定します。)

また、共用通路部の幅が2メールないため、避難用通路の幅としての2メートルを確保できない為、新築した建物に「建築完了検査済証」(役所検査)を取得することが出来ません。

よって、
→出来たアパートの価値がすごく下がります。(今回の土地価格同様ですね。)

→最建築不可の土地であるため、銀行から融資を得ることができません。
相当の自己資金を準備しなければなりませんが、そこまでリスクをかけて多額の自己資金を出すのならば、より条件の良い土地を選択したほうが良いかと思います。

不動産業者としては、「土地を売買すること」が目的ですので、その土地に「戸建を建てるのか」、「アパートを建てるのか」、それとも「古家をリノベーションをするのか」の会側の要望に関わらず、土地情報を掲載していることが多いのですね。

アパート用地を購入する場合は、交渉時にこちらがアパートを建てたいという意思を示し、質問・相談することも大切ではないかと思いました。
[売買仲介業者が、戸建用地として、建築審査会を勧めたけれど、買い手はアパート用地として購入しようとしていたら、意思・目的が合って入ない為、最後(売買契約後)に問題が表面化してしまうと、取り返しがつかないことにもなるかも知れませんね。]

もう一つ、「市街化区域」についての質問は、
「都市計画法に基づき指定されたすでに市街地を形成している区域及びおおむね
10年以内に優先的、計画的に市街化を図るべき区域。」
「用途地域の指定を行い、土地利用を規制することによって、良好な都市環境の市
街地の形成を目的とする。」
とのWEB情報がありました。
[市街化調整区域とは、大きく違いますね。]

このような質問を受けると、調べ直しますので、私も勉強になります。
質問をしてくれた方、ありがとうございました。
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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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