サラリーマン大家サポーターズ_マイ年金・クズ土地アパート経営術

昨晩は、山口絵理子さんの講演を聞く機会がありました。
ライブラリートーク
著書　『裸でも生きる』～25歳女性企業家の号泣戦記～　（講談社）


今回は熱狂的なファン？の方も数多くいたように思いました。
この人はそれを裏切らないほど魅力のある方でしたね。

一人の聴講者として、以下のように書くことは、山口さんに失礼にあたるとに感じるほどの密度の濃い生き方をしている人でした。

いじめ体験→登校拒否→再登校→不良→柔道(全国7位)→慶応大→ワシントン米州開発銀行→バングラディッシュ→スラムの貧困→バングラディッシュの大学院（三井物産）→繊維ジュート→160個のバック作り→2006「株式会社マザーハウス」→日本での販売→650個のバック増産→日本での販売→第一号店→2007/10最年少の外国人記者クラブ記者会見→2008/3/16TBS情熱大陸出演予定

上記は、結果ですので列挙が出来ますが、著書で詳しい説明を読むと『奇跡』の連続だったのですね。

柔道では工業高校で女子がいない男子柔道部に入部し力をつけ、工業高校では一芸入試で慶応大学へ、2000分の4人の確立でワシントン開発銀行へ、途上国支援業務だが米国の豊かな銀行スタッフに違和感に気づき、「最貧国」をweb検索しバングラディッシュへ、バングラディシュでの2週間の旅行で現地大学院に合格．．．。
[ここから先が、物を見つけ、人を見つけ、会社が立ち上がっていく様子ですが、それは著書にずっしり書かれているので、楽しみに読んでくださいね。]
[3/16情熱大陸(TBS)では30分で分かりやすく紹介してくれるでしょうね。]

寝ずに勉強する姿勢・根性というか、道端のタンポポに気がつくような感性、生きている中で目の前にあることに対する疑問を問題と捉え、ひとつひとつ調べ原因をつかみ解決する行動、そして人を尊重し、信頼を勝ち取る。

このような体験談が誠実に本に書かれていますね。
昨晩の講演でも、テンポ良く、実体験を話そうとしている姿勢が感じ取れました。

「起業って、こんな流れなんだな。」と、感覚的に伝わってくるものがありました。

フェアトレードでは長期安定契約がルールだが、マザーハウスは長期安定契約はしない、この契約には品質が悪くても契約し続けるとの妥協？ができる、第一優先はお客様、苦労をしても品質のよいものを作ることで信頼を得る。

「それが現地で働く作業者の意識改革になり、結果として高いレベルでの長期契約につながる」とコメントされていましたね。
[こちらが性善説で、フェアトレードのルールは性悪説とでもいえましょうか？]

今回一番印象に残った言葉は、(仕事場を作る事で)
『現地の人の人生をリアルに変えていることを実感できている。』
[ただ、援助を与えるだけではだめなのですね。新たな後進国援助の策開発者として、興味を持った外国人記者クラブの人もいたのでしょうね。]

で、若いときは一度しかないのですね。
その時に、どう過ごすか、自分自身の幅をどこまで作るかが大事なんだな。
『辛さ・過酷さ』、『充実度・達成感』など、大きなふり幅が有ればあるほど、人をひきつけ、感動させられるのだなと思いました。
[すぐに、貧しい国で生活をしたくなりました。（言いすぎですね、すぐに感化されてしまいます。）]

で、アパート経営の話に戻りますが、
私は大きく出すぎない（拡大させすぎない・融資を得すぎない）ことが大事かなと思っていました。しかし、こんな話を聞いてしまうと、「私のやっていることは、入居者に貢献していること。」と自負しているだけに、ここで満足してしまうのは安定かもしれないが、自分自身の安定だけであって、他の人への影響度が小さく収まっているだけ、「良いことならばもっとやればよいのではないか」との思いが強くなり、

『もう一歩前に、進みたくなりました。』

さてこれからは、次のターゲットを絞って、プランを練り、メリットとデメリット（リスク）を徹底的に調査することにします。

今回、この講演の紹介を受けた人にも言ってしまいました。
「この事業で得たものを後進国の人たちの援助など、力になれたら、そして援助とともに現地で活動をする」
[これが出来たら、新しいものが見える・感じられるでしょうね。]
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先日、柿生街道を走っていると、建物から道路にまで、人の行列でした。
何かと見ると、横浜市青葉区にある緑税務署だったのですね。

事業主（または代理の税理事務所の人？）たちだったのですね。

確定申告のシーズンですね。

私は2007/1/1-2007/12/31の確定申告をしなければ、領収書、領収書の整理をしなければ?!
[この考え方ではだめなのですね。]

かの有名な細木和子さんが「税金は喜んで払うもの、沢山払ったときは気持ちが良い。」と言っていました。

私もこのような状態になりたいですね。
来年度にも、Iアパートの建築分を計上するので、その再来年度は、気持ちよく払えることになるかと思います。

本来ならば、税金の支払いも、社会貢献になるのですね。
[支払った税金は、有効活用してもらいたいですね。]
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前回につづき、「住宅性能保証制度」関連について、記載します。

<日本経済新聞07.5.25>
＝＝＝
見出しは、「欠陥住宅の被害補償｣、｢新法成立 耐震偽装の法整備完了｣

添付されていた表のテーマが、『耐震偽装問題の主な再発防止策』でした。
[しばらく前の記事ですが、書く確認の為にも記載しますね。]

▽第1弾　⇒　改正建築基準法　（2007年6月20日）
①自治体・民間確認検査機関が確認した構造計算を専門家が二重チェック
（軒高が9m以下、最高13m以下の木造2階は含まれない）
[不動産投資の王道型は、この規程よりも更に厳しく、木造2階の建物全て構造計算を入れていますね。]
②建築士の罰則強化
③3階建て以上の共同住宅に中間検査を義務化

▽第2弾　⇒　改正建築士法　（2008年12月施行）
①専門性を高めた「構造設計1級建築士」、「設備設計1級建築士」を創設
②建築士に定期講習の受講を義務づけ

▽第3弾　⇒　特定住宅瑕疵担保責任履行確保法　（2009年夏目処）
①新築住宅の売主に保険、供託を義務づけ
[既に、建築中での住宅保証会社の検査を入れていますね。これについても後日紹介します。]
＝＝＝

耐震偽造問題では、売主が瑕疵担保責任を果たせませんでした（会社が破綻）、その「つけ」をマンション購入者が追う(数千万)ことになったのですね。

下の写真は、耐震偽造マンションが取り壊され、更地になった後、現在建て直しをしている建築現場です。


また、『特定住宅瑕疵担保責任履行確保法』に戻りますと、
10年保証の概要は、「基本構造部分」について、10年間の瑕疵担保責任が義務となる。

「基本構造部分」とは、柱や梁など主要な住宅の構造耐力部、そして雨水の浸入を防止する部分。
・構造耐力部（基礎・土台・柱・梁・壁・小屋組・屋根）
・雨水の浸入（屋根から、外壁から）

しかし、まだまだ検査項目・基準レベルなど、評価項目は確立されていないようですね。
[最低限度といったところでしょうか？]

さらに、10年間の瑕疵担保責任が義務化され、業者は掛け捨ての保険加入や保証金の供託を行うことになるとのことですが、「この保険料等は住宅価格に上乗せされ、消費者負担になる可能性が大きい。」(日本経済新聞07.5.25)とのことです。

しかし、建築業界自体の厳しさもあり、特定住宅瑕疵担保責任履行確保法の施行は、2009年の夏は難しいようですね。

今回の流れは、大きな事件が主な要因なのでしょうが、しっかりとしたより良い建物が出来る方向ですし、買い手側にもメリットがあることなので、スムーズ（不況にならず）に進められるとよいですね。
[本来ならば、法律が出来なくても、より良いものができることがよいのですけれどね。]
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先週末、Iアパートの契約が終わり、1回目の入金を受けました。

JRENTの宮下さんが契約を行ってくれたのですが、2組ともとても誠実な方で、宮下さん地震も安心の様子でした。
[一組の方は、契約後に挨拶電話をしてくれる予定とのことです。そこまで気を使ってもらわなくても良いのですが、喜んでお待ちします。]

契約時は時間がかかり、また入居が確定している状況ですから、その人も気が楽になっていて、癖や、本当の性格が出やすいようです。
[入居申込みのときは、試験前とまでいかないですけれど、申し込む人も気合が入っていますからね。]

住む人には、何もトラブルが起きないことが一番良いのですが、何か起きたときに「話が出来る人」と「話にならない人」では、状況に応じた対応が大きく異なりますからね。

それにしても、入居時には大変な費用がかかり、引越しにも費用がかかるものなので、入居される方には本当に、感謝・感謝です。
「ありがとうございます。」

期待に応えられる部屋と自負しています。
構造・建材・機能性・設備等にこだわっていますからね。



さて、もう一つの大きなテーマですね。
残りは、1階の2部屋です。
現在も募集中です。

仲介をしてくれている業者さんに挨拶をしてみました。
[あまりプッシュをしすぎないよう、また私の名前を気持ちよく覚えてもらえるよう気を使って電話をしました。皆さん、アパート名ですぐ私のことを覚えてくれていて、ほっとしましたね。]

[入居者にも感謝ですが、今は仲介業者さんへの心配りが一番です。入居を決めたいとの思いが一致していますからね。]

[ある業者さんが言っていました。「客付けをする為に、私の口があるのですから」と心強いものです。]

Aさん「礼金2敷金1家賃現状維持でよい、設備がよく、近隣で競合となるものがない。これからが本当のシーズン。」

Bさん「学生の動きが多くなったが社会人はいま一つ。Iアパートは設備が良く魅力がある。決めていきたい。」

Cさん「Iアパートの最寄駅周辺でも引き合いが出始めている。まだ2月なので焦る必要はない、募集条件維持でよい、3月が引越しシーズンなので待っても良い。」

Dさん「電話での引き合いが結構あった。これからがシーズンになる。設備が良く、広さもあるので女性の二人入居も良いのではないか。決めたいと思います。」とのことでした。

いずれも、現状維持のままで、後は時間の問題とのニュアンスでした。

この場所は東京都下ですが、やはり世田谷（1･2月も絶好調）の動きよりはややズレがあるようですね。2月よりも3月の動きが大きいようです。
[世田谷の新築予定物件では、もう20ではなく、30回近くの進捗確認電話があるそうです。これは異常といえる、驚きですね。さすが、王道型です。]

ただ今回も礼金2ヶ月、敷金1ヶ月ですので、先に2階から入居してもらえたおかげで、収支的にはまだ余裕があります。

慌てず、落ち着いて、入居募集をしてくれている業者さんを応援したいと思います。
「よろしくお願いします。」
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今回は、「アパート投資の王道・白岩貢さん」コーナーの紹介です。
大崎ゲートシティー内の「文星堂」にあります。


アパート投資の王道のポリシーや、王道チームの紹介、そして、実際にアパートを新築した5人のオーナーさんの体験インタビューが収録されています。

文星堂さんの好意により、
『全国でここだけで、DVD本体のデモが行われています。』

良い仕上がりですし、参考になるものと思います。
[入居者の満足度が高いアパートとは、何かが見えてくるかと思います。]

文星堂の詳細は、このページにあります。http://www.gatecity.jp/shop/shopdata/bunseido/index.html


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昨日は、「田園都市線で戸建を購入するならば」をテーマに沿線を回りました。

まずは駅徒歩10分以内を見てみると、
世田谷区（二子玉川駅迄）は当然のことならが高い、

多摩川を渡り川崎市(二子新地駅～鷺沼駅)は谷間というか少し土地価格が下がり、

横浜市青葉区(たまプラーザ駅～)になるとまた価格が高まるのですね。
青葉区でも、たまプラーザ駅～青葉台駅までが高く、田奈駅からはまた価格帯が変わるのですね。
（＊価格帯は、戸建所有として、5000万～6000万の物件を見て回りました。）

渋谷など都心に近い、川崎市内の駅よりも、横浜市青葉区の駅近の土地や分譲戸建が人気が有るのですね。
[街の品でしょうか？、横浜市営地下鉄でしょうか？]

で、世田谷区でも5000万～6000万でもう一つ、選択しに上がる地域が二子玉川駅の北側、鎌田・宇奈根エリアでした。

この地域は、最寄り駅から20-30分ほど歩かなければならないですね。
また、まだまだ畑が残っています。生産緑地の看板も目立ちます。

先ほどの横浜市の「青葉台駅」から渋谷駅までが25分ほどですので、世田谷区でも徒歩20-30分は住みたいという魅力にかけるといったところなのか、と思いました。

いずれにしても、世田谷区に住むにはまだまだハードルが高いようで、残念でした。

「春一番」
昨日の多摩川の土手は、すごい砂嵐でしたね。
対岸が見えない瞬間がありました。
[一雨、欲しいところですね。]




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昨日は、『住宅性能保証制度』についての講演を聴いてきました。

2007年5月30日公布　『特定住宅瑕疵担保責任履行確保法』の成立。

この法改正についての今後の流れについてでした。

この法律により、「建設業者及び宅地建物取引業者は、住宅品質確保法で定める新築住宅の基本構造部分に係る10年間の瑕疵担保責任を果たす為に必要な資力を、あらかじめ「保険」または「供託」により確保することが義務付けられます。」とのことです。

どの建物から始まるかというと、
「平成21年秋以降に引き渡す新築住宅から」とのことです。

[法が公布はされたのですが、まだ不明確な点があるのですね。月日が決定していなく、「秋」ですからね。]
[また、昨年の建築基準法の改正でも混乱があり、実際の時期は延びる可能性もあるとのことです。]

新築住宅とは、「建設工事の完了の日から起算して1年以内での人の居住のように供したことの無いもの」との事です。

以上は、財団法人住宅保証機構の説明書を参考にしました。

建物は、より良くなり、施主、オーナーには、より安心して建物を所有できると思います。
[昨年の耐震偽造マンションの事件の教訓でしょうか？]

平成21年秋以前でも、今後の流れは、住宅保証制度に見合ったもの、それ以上の性能の建物、それ以下の建物など、基準がはっきりするわけですから、建物も差別化が明確になりますね。
[事前、事前の準備が必要ですね。]

では、どこまでが保証されるのか？等についての詳細ですよね。
次に報告しますね。
まずは、概要までとさせてください。
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昨日も良い話を聞かせていただいました。

ある土地の活用方法についての「地主さんと設計士さんとのアパートプラン検討会」でした。

今回の設計士さんは平井さん、そして大工の菅さんからの説明がありました。

地型を生かしたプランの説明、構造計算、ロフトの位置と意味、住宅検査機構、日影斜線、地盤などなど。

そして、地主さんらは、近隣の過去の出来事、近隣住民のコメントから推測する地域の人のお思いなどなど。

「接道２ｍのない土地はあるのですか？」との質問がありました。

昭和25年に建築基準法ができ、昭和45年に都市計画区域に指定されている区域は2mの接道があるように区画整理されたこと。

しかし、昭和45年当時に既に「白地」といい、接道2mない区域も存在した。

これ以前に建てられたものはそのまま存在しているが、今ではこの建物を建替えることは、出来ない。

『再建築不可』というものですね。

再建築不可の土地では、法的に建物が建てられません。

設計士さんの話は2時間。いつまで聞いていても、飽きないですね。

不動産投資の王道では、毎月の勉強会だけでなく、具体的な所有・購入予定地についての話し合いをすることで、より深く不動産投資の勉強が出来ると思いました。

専門家からの具体的な話を聞くことが出来る機会も少ないですよね。
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「検査済証（建築物）を取得したほうが良いですか？」との質問を受けましたので、調べてみました。

【検査済証（けんさずみしょう）とは、建築基準法（以下、法）第7条第5項に定められたもので、「建築物及びその敷地が建築基準関連規定に適合している」ことを証する文書。特定行政庁、又は指定確認検査機関で交付される。】とのことです。

＝＝以下、詳細です。＝＝
建築完了検査は、建築確認申請の必要な建築行為のうち、用途変更を除く全ての行為に義務づけられている（法第7条）。

完了検査申請は原則として完了後4日以内に行わなければならない（同条第2項）。

完了検査申請書の提出後、係員による現地での完了検査、施工写真、試験成績書などのチェックを行い、建築基準関連規定に適合していることが確かめられた場合、検査済証が交付される。

通常は建築確認申請書の通りに施工されていることを確認している。

検査済証は、以前は3割程度しか取得されていなかったが、近年は7割程度に上昇している。
＝＝
とのことです。（以上は主にWikipediaより）


私が実際に体験した事例では、
　・銀行の最終支払い時に、検査済証を提示しました。

　・アパートの火災保険では、検査済証を提示することにより、保険料の割引を受けました。

　・新たに物件を取得するために、銀行の融資を申請し、以前のアパートの敷地や建物を担保に入れましたが、この時に検査済証を提示しました。

　・今後ありえないのですが、アパートを売却するときにも、買い主さんより、アパートの品質を確認する為に、検査済証の提示を求められると予想されます。検査済証がないと値引きを迫られるかもしれません。
（逆に言えば、検査済証がない建物を購入する場合は値引きを迫ることが出来ますね。）

　・近隣？、入居者？などから、何らかのクレームを受けるかもしれませんが、そのときもこちらの「力・助け」になってくれるでしょう。

相談を受けた質問の結論としては、「検査済証は必要です。」

もちろん、いままでの建物は、全て「検査済証」を取得しています。

Iアパートのケースでは、『建築完了検査』の費用を、東京都○○建築私道事務所管理課に支払ったのですが、「￥１６，０００」でした。
[設計士さん、現場監督さん、王道チームに協力してもらいました。]

アパート所得は、拡大、いや繁栄をもたらす可能性があるものですし、一つでも躓くと、「正の連鎖」が崩れ、「負債」になってしまいますので、細かなことでも、確実に行いたいですね。

検査の為には、検査基準に適合しなければならないのですが、その苦労は、正常にアパート経営をしている限りは、今後も目には見えないでしょうが、「検査済証」は建物竣工時に取るものですから、必要なときに、必要なものがないと取り返しがつかなくなるかもしれませんね。

はい、以上です。
質問をありがとうございます。
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今回は、私からの「ある土地の活用方法」についての相談です。

この土地は、
「埼玉ですが東京よりではないため、東京に通勤するのは辛いでしょうね。」
「とある駅から徒歩5分程。」
「土地価格は低い。」
とここまでが、土地情報ですが、

なんとも、この土地の活用方法に困っています。
はっきりいってこの土地は『不動産投資の王道チーム』から見放された土地？とも言えます。
[王道流としての説明は難しいですから。]

その為、今までのようにお知らせすることは出来ませんが、私としては良い活用方法があるかと思います。

特に、東京都の北側や埼玉県など、この土地からさほど遠くない地域に住んでいる方であり、また、いきなり大きなアパートの融資を得ることが難しい方などには、「可能性のある」土地ではないかと思っています。

もし、埼玉で土地を探している会員さんがいれば、このプランを聞いてもらえればと思います。
全ての土地には個性があり、「メリット」と「デメリット・リスク」がありますね。
[都内で、ワンルームマンションに投資するよりは、よっぽど良いかと思っています。]
[また、駅徒歩5分はやりようがありますよね。]

でも、ほんとレアなので、今までのような「不動産投資の王道」方法とは違い、ちょっと頭を柔らかくしなければいけないかと思います。

連絡はいつものところへどうぞ。
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「平成２０年６月１４日」に『(13号線)副都心線が開業』との中吊り↓を見かけました。
[情報が発表になって、あっという間のように感じますね。]


更にズーム↓です。


東京メトロでは「９路線目」なのですね。
マークは（Ｆ）。

（『和光市』～）『小竹向原』～『渋谷』までが今回の開業で、渋谷での東急東横線の乗り入れは、平成２４年度なのですね。

Ｆ０１　和光市　（東武東上線・有楽町線）　[埼玉県側がますます便利になるのですね。]
Ｆ０２　地下鉄成増　（有楽町線）
Ｆ０３　地下鉄赤塚　（有楽町線）
Ｆ０４　平和台　（有楽町線）
Ｆ０５　氷川台　（有楽町線）
Ｆ０６　小竹向原　（有楽町線）
Ｆ０７　千川　（有楽町新線）
Ｆ０８　要町　（有楽町新線）
Ｆ０９　池袋　（有楽町新線）　[池袋の街、新宿と渋谷との集客争いになりそうですね。どこに軍配があがるのでしょうか？]
Ｆ１０　雑司が谷
Ｆ１１　西早稲田
Ｆ１２　東新宿
Ｆ１３　新宿三丁目　[ＪＲ新宿駅西口付近でが少し歩くので、駅の便利さは渋谷駅が一番良いでしょうか？]
Ｆ１４　北参道
Ｆ１５　明治神宮前　[ますます、国立競技場が便利になるのですが、競技場は老朽化、そろそろ、ウェンブリースタジアムやアリアンツアレナのように建て直しをして、世界最高峰のスタジアムになってほしいです。]
Ｆ１６　渋谷　((東急東横線))

下の画像は運行予定の10000系です。


このような新路線ができると、人の流れが代わり、人が住む地域が変わり、新たに注目される駅、街が出てきますね。

最近では、つくばエクスプレス沿線の街、地価の変化が大きいですね。
今回は都心であり、もともと地価が高い地域ですので、大きな変化にならないかもしれませんが、埼玉側の駅、街では変化が起きるでしょうね。
[既に起きているとのことですが。]

ちなみに、東京メトロではこの13号線が最終計画で、次のプランは無し？未定？発表されていません。

面白い情報は、「副都心線開業後は東京地下鉄が株式を上場し、完全民営化される」との予定もあるようです。

追記の情報としては、「大田区では副都心線～東急東横線～東急多摩川線～蒲蒲線（計画線）～京急空港線と乗り入れを行うことで羽田空港アクセスを強化する構想。」とのことです。

『蒲蒲（計画線）』とは？
大田区東西鉄道蒲蒲線。1989年に大田区が発表し、「蒲田駅と京急蒲田駅を連絡する東西鉄道の整備案を基に計画された空港連絡鉄道。」とのことでした。
[羽田空港周辺は、魅力もありますね。]

しかし、蒲蒲線構想は、今のところ「進捗無し」のようです。

更に調べてみると、この構想に関連して、『エイトライナー構想』もあるのですね。（あくまで構
想のみ）

『エイトライナー（8Liner）』は、東京都都心部から約10km圏の西部及び北部地域を結ぶ環状鉄道計画。

「環八通りの地下などを利用して、羽田空港と赤羽駅とを結び、大田区、世田谷区、杉並区、練馬区、板橋区、北区を通る、約43kmの環状線を建設しようという計画」とのことです。

「大鳥居駅～蒲田駅～田園調布駅を結ぶ計画は一部経路が異なるがエイトライナー構想と重複している。」とのことです。

電車、駅は、安定したアパート投資の「きも」ですね。
駅が近いアパートは、便利で、「満室経営」につながりますからね。

今後も、例えレアでも、構想のみでも、いろいろな情報を出し合いたいですね。
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2月度の不動産投資の王道のオンリーワン勉強会に参加しました。
今回のテーマは「借地・底地の基本とその上手な利用法」
講師は「松戸　一浩さん」

松戸さんは、借地権に関して特化した「交渉の達人」。

また、「底地・借地・立退きをはじめとする、しこった不動産の問題解決コンサルティング会社、株式会社アシスト・コンサルタンツの代表取締役、かつNPO法人首都圏底地借地協議会の理事長」です。

詳細は、こちらのページへ
http://www.shakuti.com/

借地権に関しての交渉ごと、借地権所有者からの相談、地主さんから、それぞれの立場からの相談事に対応し、最善の結果を出しています。

経歴は13年程、当初は「借地権」に関する業務を行っているひとは殆どいなかったようですが、最近では借地権に関する業務を扱う業者が増えてきたとのことです。
その中でも、過去の経験と今までの実績では「一番」。
[人と人との関わり事、交渉事、形式的なことは通じず、この分野は、資格(弁護士、税理士)よりも、実績・経験が重要なのですね。]

第一の今回の勉強会の感想として、「開始、一時間後の休憩を忘れてしまうほど、話し方・内容が面白い講演でした。」
[開始1時間後の休憩、時計を見なかったのは初めてでした。]

07.12の「社会保険労務士の望月さん」、08.1の「鬼の指値の加藤さん」に続き、3回連続で弾丸トークの講演が続きましたね。

小テーマは、
１．自己紹介
２．借地権とは何か？
３．借地を（それに関わる）お金
４．借地・底地の実態
５．借地を買ってアパートを建てるには？
６．立退き交渉について

基本的な説明から入りましたのでとても分かりやすかったです。
[必要事項の理解がないと、大きな間違い・問題・損失を受けてしまいますからね。]

さらに、借地権者のメリット・デメリットと悩み、また地主さんのデメリットと悩み、そして、実際の交渉事例など、現場の人の話はとても参考になりました。

このブログで、あの内容の講演について、私が説明するには申し訳ないので、「オンリーワン勉強会の会員さん用のウェブサイト」で見てもらえればと思います。

松戸一浩さん、ありがとうございました。
今後ともよろしくお願いします。
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再建築不可の用地の購入は、要注意ですね。
原則、購入しないほうが良いかと思います。

（今回は、面白い事例で質問を受けましたことを記載します。）
当相談物件は、最寄り駅、立地とも申し分のないところで、物件価格も破格でした。

しかし、「建築基準法に定める接道義務を満たしていない為、原則再建築不可。」

ただし、「建築基準法第４３条第１項但し書の規定に基き、建築審査会の同意を得て許可したものについてはこの限りではありません。」と備考欄に記載がありました。

「建築審査会の同意」については、
自宅の戸建の場合は、同意を得て建築許可が下りる事例がありますが、共同住宅の場合は殆ど難しいです。
(絶対は言い切れませんのですが、極めて不可能と推定します。)

また、共用通路部の幅が2メールないため、避難用通路の幅としての2メートルを確保できない為、新築した建物に「建築完了検査済証」(役所検査)を取得することが出来ません。

よって、
→出来たアパートの価値がすごく下がります。（今回の土地価格同様ですね。）

→最建築不可の土地であるため、銀行から融資を得ることができません。
相当の自己資金を準備しなければなりませんが、そこまでリスクをかけて多額の自己資金を出すのならば、より条件の良い土地を選択したほうが良いかと思います。

不動産業者としては、「土地を売買すること」が目的ですので、その土地に「戸建を建てるのか」、「アパートを建てるのか」、それとも「古家をリノベーションをするのか」の会側の要望に関わらず、土地情報を掲載していることが多いのですね。

アパート用地を購入する場合は、交渉時にこちらがアパートを建てたいという意思を示し、質問・相談することも大切ではないかと思いました。
[売買仲介業者が、戸建用地として、建築審査会を勧めたけれど、買い手はアパート用地として購入しようとしていたら、意思・目的が合って入ない為、最後(売買契約後)に問題が表面化してしまうと、取り返しがつかないことにもなるかも知れませんね。]

もう一つ、「市街化区域」についての質問は、
「都市計画法に基づき指定されたすでに市街地を形成している区域及びおおむね
10年以内に優先的、計画的に市街化を図るべき区域。」
「用途地域の指定を行い、土地利用を規制することによって、良好な都市環境の市
街地の形成を目的とする。」
とのWEB情報がありました。
[市街化調整区域とは、大きく違いますね。]

このような質問を受けると、調べ直しますので、私も勉強になります。
質問をしてくれた方、ありがとうございました。
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I アパートの2階は、賃貸借契約にいたりました。
これで一安心です。

入居者も問題のない人たちで、これからこれらの部屋の住み良さを気持ちよく実感してもらえると思います。
[しっかり作られているものだけに、自信があります。私も10年若ければ、住みたいです。]
[こんな部屋で過ごせたら、さぞ良かったでしょうね。]
[でも、20代は畳の部屋で地味に生活していたことは、節約もできたという意味では悪くなかったとも思っていますが。]

入居予定者からの「正式な申込書」、「必要書類」が届き、入居審査も終わりましたので、
仲介業者さん(JRENTさん)作成の『賃貸借契約書』が出来上がりました。

(注)以前も契約書にはアパート大家の住所は必要でしたが、最近では、電話連絡先も記入しないといけないのですね。「東京ルールは厳しいですね。」
今まで直接大家に電話が掛かってくることはなく、仲介業者さんが１回中継して連絡をしてくれたのですが、少し気が引き締まる思いです。

今回は、私から業者への「鍵の引渡し」と必要事項の確認を終えました。

また、家賃振込用として、三菱東京UFJに口座を作成しました。
三菱東京UFJ同士での振り込みならば、他人の口座でも手数料が要らないことは、入居者にはメリットですね。
[手数料は、振り込まれる側にはメリットが一切ありません。]
[他の銀行でもこの方式にしてくれたら良いと思います。]

また、以前依頼した仲介業者さんにも、早速『入居確定』の連絡をしました。
「いろいろと努力をしてくださり、ありがとうございます。」

[ここで感想を一つ、毎回メールの返事をしてくれる業者さんと、返事のない業者さんがいて、返事をしてくれる業者さんは誠実さを感じます。しかし、返事のない業者さんでもスパッと決めてくれる場合もあるので、ここは平常心で吉報を待ちたいです。]

「よろしくお願いします。」


残すは１階です。　　今週末は天気もよし。
（前にも書きましたが）この家賃価格帯でしたら、希望してくれる人が多く入るはず。

[それだけに、他のライバルアパート、そしてマンションも多いので、部屋を探している人たちは目移りしているのかもしれませんね。]

もっと、仲介業者さんを増やして募集をかけることも一つの方法ですが、今はこの５社に絞ります。
[着実に反響があること、良いアパートであることが、落ち着いていられる要因です。]
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今回は先週の「全国賃貸住宅新聞」の記事についてです。

沢孝史さんの記事の下には、
『新築物件は供給減で品薄状態に』『中古物件にも入居のチャンスあり』
とのことです。

で、その下にも目を落としてください。
久しぶりに私にも声が掛かりました。
今回は、最近の私の実体験をコメントさせてもらいました。
[全国賃貸新聞の西岡さんから質問を受けたのですが、西岡さんの質問の仕方は巧みですね。短時間の取材で記事にしてしまうところは、とても効率的だなとおもいました。]

記事は『入居者目線で業者を訪問』↓です。


拡大しますね。


こんなコメントでも、皆さんの参考になればと思います。

訪問した駅は、
　１．最寄り駅
　２．最寄り駅の前後の駅
　３．最寄り駅の前後の急行停車駅
の５店です。

その駅で選んだ業者は、
「駅を降りたときにすぐ目に付く店舗と看板など目印に注目」
「その駅のメーンストリートを歩いて、最も目に付く店舗」

また、地場の業者と大手チェーンなどのバランスも考えました。

最も気にしたのは、「店舗の中の様子、清潔か、店員に元気があるか、挨拶など」です。
これは、入居先を探している人が、気にすることですからね。

入居者にとっても、引越しは大きな決断ですので、気持ちよく、選択し決断したいですよね。
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前回のコメントのように、Iアパートは2階から決まりそうです。

この「決まりそう」というのも、「申込みがあった」というのも、意味があります。

申込みをされた方達は、申込書に「全ての必要事項」を記載して、提出をしてもらっていますので、ほぼ信用してよい状況と思います。

幸い、私の場合は経験が無いのですが、申込みをしても、契約を交わす(ほぼ同時に入金)までに、申込者から「申し訳ありません、以前の申込みはお断りさせてください。」といわれても、ペナルティーをかけることは殆ど難しいですよね。

突然の生活環境・職場の変化もあるかもしれませんし、残念ですが、部屋を確保する為に二股をかけている事例もあるようです。

さらには、またまた残念ですが、調べてみると入居条件に合わない方からの申込みの場合もあります。
実は、一番手で入居の申込みをしてもらった方にはお断りの連絡を入れなければいけない状況でした。
（せっかくのお気持ちでしたが、申し訳ありません。）（ブログではここまでとさせてください。）

入居の申込みを受けただけで、募集を停止してしまいと契約が成立しない場合、被害を受けるのはオーナー側ですね。
一番募集が入りやすい時期での時間のロスは痛いです。

私としては、賃貸借契約を交わして初めて『安心』して良い状況かなと思います。
[今回も印鑑証明等のやり取りが有りますので契約まではもう少しです。]

ここまで、私が知っている限りの入居申込みは5回でした。それは、全て『2階』でした。

今回2階は、1階よりも1万円も家賃が高いのですが、魅力は何だったのでしょうか？

『ロフト』でしょうか。
このロフトは一番高いところが『1400mm』です。その他は屋根の傾斜の影響を受けています。
それでも、4-5畳ほどの広さがあり、確かにもう1室あると思えますね。
[大工さんからも、勉強会の方からも2階の評判は良かったですね。]


それとも、『吹き抜け』でしょうか。
これでしたら、1階も他のアパートよりも天井が高いので、次も期待が出来ます。

『長屋式の階段？』（この階段は女性がずらっとブーツ置き場にすることもありますね。）
『防犯性』（やっぱり、1階より2階がより安心ですね。）

さて、次はいよいよ残り2室です。
この地域の相場よりは、家賃が高いですが、この額ならば、安定して支払うことが出来る入居者層が増えますから、後は時間の問題かな？
[そう願います。]

さらには、この地域の不動産屋さんも一通り、中を見てくれていて、反響も出始めたので、このアパートの説明がしやすい状況になっている効果もあるのかな？とも期待しています。

入居が決まり始めるといつも思うことがあります。
それは「現行の日本の不動産仲介業者のシステムはよくできているな、良いアパートをより良くアピールしてくれるな。」と。

これは、仲介手数料や広告料との制度が確立していることも要因でしょうね。

他の業者がレストランを、コンビニを、＊＊＊をなどと営業してくれる業界は他に確立されていないですよね。
[実はあったらすみません、私が知らないだけです。他はネットでのアフリでしょうか？]

このメリットは、「アパート経営を実行している大家さんはみな実感していたのだな。」と、はじめてみて知ることが出来ました。
[もちろん仲介業者さんのレベルの優劣はありますよ。でも、全体的にレベルは高いと思います。]
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2月で最も重要な3連休は、出足こそ雪の影響を受けましたが、日曜・月曜は天気にも恵まれましたね。

で、なかなか吉報が届かず、残念来週に持ち越しかと思っていたのですが、昨日の18:30にJRENTさんからの連絡が入りました。
『Iアパートの２Ｆのそれぞれの部屋で、１組ずつの入居申込みがありました。』
とのことです。

さすが、アパート投資の王道『コンパクトゼロ』型ですね。


内見してもらったところで、「住みたい」と思われ、『アパート入居決断』に成るのですね。

外構工事が終わり、本格的にアパート室内の『内見』が出来るようになると、入居者確定までが早いですね。
アパートの引渡しが2/6でしたから、1週間以内で3組の入居申込みがあったわけです。

2008年では、アパート投資の王道アパートの新築竣工は、Ｉアパートが3棟目ですが、1棟目・2棟目（何れも東京都内）とも、半分はアパート引渡し前に入居の申込み(そして確定)ですから、Ｉアパートの決まりが少し遅いくらいですね。

これで、堂々とアパートの名前（日本語訳で『実証』）を言えます。

アパート投資の王道では「世田谷・目黒で安定したアパート経営をしよう」との方針ですが、やはり世田谷区などでは土地価格が高く、サラリーマンの人がアパートを所有するには難しい状況でもあり、何とか『安定した初めの一歩を踏み出せないか？』との問いから、このＩアパートのプランが生まれたのでした。

立地、土地価格、構造、建材、間取り、設備、建物価格などなど、頑張っているサラリーマンにも厳しすぎる負担では無いレベルかと思います。
木造アパートでは修繕や管理費など本当に手がかかりませんので、『長期に渡り(短期の高利回りは意味無いですよ)安定したアパート経営をスタートするには良いプランではないか』と思います。
[このコメント分かる人には、うなずいてもらえるのですけれど。]

でも、この地域で、このプラン（王道勉強会の人は知っていますよね）が成功するかは不確定でした。
[でも、あえて『実証する』との名前にしたのですが。]

それが漸く、実り、『結果が出た』のですね。
[ちなみに、まだ満室でないのにこのコメントを書いているのは、この後どうなるか分からないので今このタイミングで書きました。]

後もう人踏ん張りです。
でも、このくらいまで決まると、ローン返済の心配もなく、じっくりと待てますね。
[まだ、1週間経っていなく、漸く業者さん(営業さん)が部屋の屋差を実感している時期なのですけれどね。]
[確かにゆとりは出てきました。]

この落ち着いた状態も、王道チームの皆さん、トータルハウジング久野さん、小櫻設計士さん、そしてＪＲＥＮＴさんのおかげです。
『本当に、ありがとうございます。』
この方たちの英知の結晶を知りたい方はこちら↓http://shop.odpt.net/dai.htmlが参考になるかと思います。


実は、王道チームは、まだまだ層が厚く、矢島建設工業さん、石原設計士、和久利設計士、平井設計士、宮副設計士などの実力者たちが協力してくれるので、ますます頼もしい限りですね。
「感謝、感謝です。」

設計士さん達からも「このＩアパートプランならば、きっと決まる。」とのお墨付きももらえていたと売りになってきました。
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<1>断熱性の高い木製や樹脂製のサッシも展示されている企画展についての情報がありました。

テーマは「暖かく・涼しく暮らす家」。
外壁や床、屋根の断熱の重要性などを解説。
断熱材のサンプル、サッシ、窓ガラスなどが展示されていて、手で触りながら感触をつかめるとのことでした。

会期は「４／１までのＡＭ１０：３０－ＰＭ７：００」。休館は「水曜と２／１７」。
入場無料。
場所は「新宿パークタワー３Ｆ－８Ｆ（東京都新宿区西新宿3-7-1新宿パークタワー内）」。

ペアガラス、断熱材の仕様など、アパート投資の王道型、ゼロ型、コンパクトゼロ型など気を使っていますね。

住む人に良いことは、建物・アパートの寿命にも良い効果をもたらしてくれるでしょうね。

一度訪ねてみると良いかと思います。


<2>さて、昨日の富士山情報です。

冬は、新幹線からズバッと富士山が見られる確立が高いのですが、あいにくの薄く曇り、それでも美しく裾野が広がっています。


新幹線から撮影すると富士山は煙突越しになることが多い。残念だけれど、その街の人には地域の活性化のために工場も必要？「自然の風景」と「豊かな暮らし」の葛藤が見え隠れしてます。


帰りは快晴。夕暮れ時なので、光量が少なくギリギリ撮影ができました。
[実はこれ携帯の連写モードで撮影、他のコマでは殆ど鉄橋や電線が写っているので漸く取れたコマです。]




富士山のある風景は好きですね。
今までの住まい選びは、富士山が見える地域との条件もつけていました。
[レアな要望でしたね。]
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一昨日は、王道チームの設計士さんがIアパートを見学してくれました。


皆さん、隅々まで熱心に確認していました。
[ほんと、建物が好きな人たちですね。]


[5人とも建築士の資格保有者です。]

まず話題になったのは、『バルコニーが無い』こと。

昨日の小櫻設計士も王道設計士のブログhttp://blog.livedoor.jp/oudou_team/でも説明ありましたが、ベランダをなくすことにより、居室スペースが大きくなる。

この敷地の場合、南側（上記写真前面）にバルコニーをつけてしまうと、バルコニーの先と境界とで共有通路の２ｍ幅を確保しなければならないため、アパート本体を後退させなければなりません。

建物は、建蔽率、そして北側斜線ギリギリに建てている為、アパート本体を後退させるということは、建物を小さくするしかないのですね。

その結果、床面積が小さくなり、家賃も下げざるを得ないとなるのならば、『バルコニーをなくす』との決断となりました。
[さてさて、その結果は？]

その他で設計士さんたちは、「アパートでありながら、キッチン、洗面、バス、トイレの設備の良さ
もポイントになる。」などのコメントもありました。

また、私が2階に行き、歩いたときの音、軽くジャンプしたときの音を1階で聞いてもらいチェックが入りました。

木造ですが、マル秘??の構造は、「うるさくない。レベルの低いRCよりよっぽど良い。」とのコメント。
[これも、入居者に住んでもらってこそ実感してもらえるでしょうね。]

最後に、この方たちは、分譲などの建物をメインにしているのではなく、マンションや店舗、個人住宅など注文物件をメインにしているので、デザインを極めようとしている方たちです、ファッションセンスも一味違いがあるなと思います。

この方たちにより、アパートが進化していくでしょう。
［とても良い方向ですのでサポートさせてもらえればと思います。］
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昨日は、Iアパートの内見をした方からで「入居の申込みしたい意向があった」との連絡が業者よりありました。
[このコメントは微妙ですね。]

また入居が確定したわけでもなく、入居の申込みが入ったわけでもないですからね。
[ブログに書くまでもないとも言われそうですが、安心できる状況でも無いけれど、このような反応があると期待が持てる状況でもあります。]

大抵上の段階では、仲介業者さんは連絡をしてくれないことが多いかと思いますが、こちらから質問をしてみると話をしてくれる場合もあるかもしれませんね。

それにしても、Iアパートの地域の入居予定者の動きは都心に比べ、まだ遅いような気がします。

ちなみに、王道チームが関わった多摩地区で一番の乗降者数の駅近の物件は、半月前に竣工したのですが、もう満室との事。
[うらやましい限りです。]


いよいよ2月の3連休が始まりです。少しでも良いので反応があると良いかと思います。

また、この『3連休』なのに、また雪の予報です。
晴天だったら、青空と屋根と黒い壁が良くマッチして、見た目がよい↓のですけれどね。



仲介業者の方は、気合が入っていますので、是非お願いしたいと思います。
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外構も完成し、一昨日、建物の引渡しを行いました。


右が小櫻設計士、左が現場監督の佐藤さん（トータルハウジング久野）↓です。
『今までいろいろとお世話になり、ありがとうございました。』


今回は、室内等の傷をチェックする作業もありましたが、”傷が見つかりません”でした。
さすがトータルハウジング久野さんの施工ですね。

いよいよ内見もすすみ、もう一組目が検討を始めてくれているとの情報も有りました（まだ、未確定です）。

駅の便利も良いところですが、是非内見の数を増やしたいところです。
収納も多く、住めば住むほど良さを分かってもらえる部屋かと思います。

で、『新築後のアパート引渡し』での作業を列挙します。
（ちなみに、トータルハウジング久野さんは信頼が置けましたので、簡易的かと思います。）

　・外構、外壁等、外部の確認　（設計士さんの確認を含む）
　・内装、設備等、内部の確認　（設計士さんの確認を含む）
　・設備等の取扱説明書の受け取り
　・工事用の錠前から、今後使用する錠に交換し、その鍵の受け取り
　・門扉の鍵の受け取り
　・ポストの暗証番号の確認
　・今後の内見の為のキーボックスの設置
（即日、仲介業者にキーボックス設置位置と番号の変更連絡）

引渡し前に終えておくべき事項
　・建築完了検査（設計士さんに任せました）
　・火災地震保険の加入
　・表示登記
　・銀行最終支払いの為の建物への抵当権の設定
　・CATV加入、工事、電波確認
　・ゴミ回収について清掃課に申請
　・主要な近隣への挨拶
ちなみに、NTTの室内工事は一人目の人が入居し、その方にNTTに連絡してもらうこととしました。

Iアパートでは地盤が良かったこともありましたが、施工期間は着工から4ヶ月でした。
[今回は建築確認を受けるまでに時間がかかりましたが、施工期間は予定通りでしたね。]

今までの新築に比べて、施工期間が短かったのは、工期の短縮を含めた建築プランを選択してもらえた為ですね。

アパートを新築する場合、土地を取得してからしばらく時間が必要（10-12ヵ月でしょうか）で、その間、ローンの元本は据え置けますが、利息は発生することもあり、後期が短くなることは嬉しいことです。


『本当に良いアパートを作ってもらえました。ありがとうございました。』
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先日の王道プラザでの王道チームの設計士会議の様子↓です。


ここでは、
『入居者が快適に、そして満足してもらえるアパートつくり』、
『改定建築基準法の中で最大限出来ること何か』、
そして『アパート経営として最適な間取り、配置、構造、建材、仕様のアイデア出し』
などなど、熱く、じっくりと検討されています。

今回は、『一級建築士が8人』と『施工業者のトータルハウジング久野さんと矢島建設工業さん』などが出席しています。

外はとても寒いのですが、この部屋はエアコンが要らない状況ですよ。

この思いが、入居者やアパートオーナー、そして一般のサラリーマンに伝わると良いと思います。

皆さんの思い入れが、昨年の建築結果ですし、今年も多くのオーナーの賛同を得られていますね。

はい、私のIアパートもこの方々の熟練さと努力のおかげでした。
『ありがとうございます。』

感想：「それにしても、設計士さんたちは多くのアイデアを持っているのですが、法律・条令など、縛りが多いのですね。安全性も含め、限られた範囲の中で、知恵を出し、図にし、形（アパート本体）を作り上げているのですね。」

今後とも、新しい、効率的なプランが生まれることを楽しみにしています。
『よろしくお願いします。』
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今朝は銀行にて、一大作業でした。
｢Iアパートの最終支払いです。｣

いままで、工事中に何度も見学をさせてもらい、住宅検査会社のチェックもあり、そして先日はアパート投資の王道のオンリーワン勉強会で完成見学会もやりましたので、仕上がりに大満足です。


今回は、建物の引渡し前に、最終支払いを済ませました。
[これって、結構珍しいことですよ。]

でも、施工会社のトータルハウジング久野社長、現場監督の佐藤さん、小櫻設計士を信じていますから、気持ちよく支払いをさせてもらいました。

『ここまで、アパートを仕上げてもらい、本当にありがとうございました。』

いろいろと苦労があったことと思います。
特に、工期については、4回の見学会を行ったため、日程を調整してもらいありがとうございます。

これだけ良い(豪華仕様の)アパートを建ててもらったのですから、心してアパートの維持管理をしていきたいと思います。

さて、支払った気持ちとしては、やっぱり、「すっきり」しますね。
[大金ですが、支払わなければいけないのを後回しにするよりも、きっぱりやることは気持ちが良いです。]

早速、久野さんに支払いの確認をし、久野さんからも気持ちよく感謝の言葉を頂きました。

これで、久野さん、小櫻さんとは、良い信頼関係が築けたかな？と思います。

[この調子で、もう１棟やりましょうか？、いえいえ、少しは休止します。]
[でも、またこのチームで建ててもらう機会を作れることを楽しみにしています。]
[着実に、安定したアパート経営を行えば、次の機会が来ますから。]

業者さんとしても、支払いが遅いことは、心配にもなり、つまりはご迷惑をおかけすることになりますからね。

敷地延長部の通路↓です。今回は接道３メートルあるので、バイク置き場、駐輪場としてもゆとりがあります。


このコンクリートはシンプルですが、先日アップしたようにコンクリート職人さんが大きな板を船のように用い、ホント職人技で「平らな」面に仕上げてくれた様子が浮かび、その熟練技の結果ですから、重みを感じます。

左側に砂利↓が敷かれています。コンクリート部は、左の砂利に向け勾配があり、水はけが良くなる効果があります。
また、砂利の部分は、今後、遊び心を持った工夫が出来ます。


オートロック機能付ドア↓です。ドアを閉めるだけで自動的に施錠するオートロック機能があります。鍵のかけ忘れを心配する必要しです。


門扉、柵などはセキュリティーとしては十分な高さでは無いですが、そこまでコストはかけられなかったし、擁壁にしてもこの地域ではおかしいです。

しかし、この門扉や柵を越えてまでバイクや自転車を盗る苦労はしないでしょうから、バイク等を置いた人には心強いかと思います。

また、このIアパートの構造の工夫やアパートとしての豪華設備についての詳細は下記のDVD↓(http://shop.odpt.net/dai.html)に詰め込まれています。[私の説明では心もとないですからね。]

あとは、残りの部屋を決めることですね。[全部で4室ですから、重くは無いです。]
いよいよ、今週末は３連休。入居の繁忙期だけに、とても期待しています。吉報を!!
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DVD↓(http://shop.odpt.net/dai.html)

今日は『立春』。
晴天に恵まれ、気持ちが良かったですね。
また、午後5時を過ぎても、明るいのは嬉しいですね。

今日は、大事な日です。
普段見られないものを見ることが出来る日です。

【１】それは、『雪の日の翌日』がキーワードです。
雪の翌日は、アパートに行って雪の除去をすべきか？そのままで良いかについて、悩みます。
結局今回は、雪の除去はせず、ゴミ拾いだけで終えることができました。
世田谷のアパートの風景↓です。右側が綺麗に掃きだされています。
これは入居者が、やってくれたのではないかと思います。
[この方は、入居時から凝り性である様子が伺え、礼儀のある方でした。]


しっかりした人は、自分のスペースだけでなく、共用部も自分のものとして、扱ってくれるのですね。特にこれは、『戸数が少ないほど良い(入居者が建物・敷地に良い思い入れを持つ)傾向』かと思えますね。


道路脇には、雪の山↑でした。
[本当に良い入居者様ですと、アパートの大家として助かります。]

また、良く見ると、豆が散らばっていました。
入居者ではないかもしれませんが、生活観が感じられます。
風流さを持つ余裕がある人はよいかと思います。アパートの敷地も生きている(活用されている?)ように思えました。

【２】この場所に行く途中のひとコマですが、先月まで福田総理の住まいであったマンションの前を通ってみました。
先月までは、所々の角にいたお巡りさんもいなくなったため、どんなエントランスかと足を止めて、覗き込んでみたら、マンションの入口の玄関に、お巡りさんが写っているでは有りませんか？

「さっ」と振り返ってみると、警察官が歩み寄ってきていました。
思わず「こんにちは」と挨拶してしまいました。
死角でした。
マンションの入口の道路の反対側に、小さなボックスがあり、その中で見張り？常駐？をしているのですね。

ちょっとした好奇心でしたが、不審者に思われたのでしょうね。


【３】では、気持ちを切り替えて、今日、世田谷で見た道路端＆http://www.odpt.net/の『王道プラザ』付近の駒沢公園の雪だるまたちです。






以下は駒沢公園内です。10数個見かけましたよ。




最後の写真↑には、雪だるまが3つあるのがわかります？
ちょっとした雪でしたが、昨日は楽しんでいた様子が伺えますね。
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痛い、痛すぎです。
先週、漸く、現地(近隣)でI アパートの『入居募集』をしたばかりなのに。

しかも、先週の不動産屋回りは、今週末にあわせて、準備したのに?!
（先週末のJRENTさんの様子を見ていると、あまりに電話の量が多く、賃貸業務の繁忙期をじかに感じていましたからね。）


こんな『雪』になるなんて。
これでは、入居募集者が現地に出向くことは難しいですよね。
Ｉアパートは、現地で内見してもらうことで、家賃を理解し、納得してもらえるはずなので、つらい状況でした。




でも、パワーのある人もいるのですね。
JRENTさんは、今日もIアパートの内見との事です。

JRENTさんの営業力もすごいのですが、住む部屋を探している人のパワーもすごいものと思います。

これが、アパートと、そこに住む人のパワー、さらには「アパート経営」の安定感なのかと感じました。

「こんな雪でも、今年、今後、引越しを考えている人は、何が何でも、『次に住む家(部屋)を探さなければならない』のですね。」

そのように必死になっている人たちを、サポートしたいですね。
「快適な住居を提供することによって」

ちなみに、みっともなくて、自分が造ったとは言えません。


こちらは、代官山アドレスの隣の公園でも雪だるま、東京の人はみんなワクワクするのですね。


こんな雪でも、今日はいくつもの、小さい雪だるまを見ました。

あっ、やばい？
こんな余裕を持っているより、早く入居者を探さなければ、でも、依頼をした仲介業者さんたちに、本気で任せていますから、今は電話を待つだけです。

ちなみに、今日は3つ業者から計5回の電話がありました。
[今日、晴れればもっと良かったのに。]
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やりました、『吉報』です。[ホント良かったです。]

Iアパートで入居の申込みがありました。[嬉しいですね。]

申込みを受けた部屋は、２階で賃料の高いところが先に決まりました。


決めてくれたのは、JRENTの酒井さんでした。[頼りになります。]
「ボソッと、入居希望者からの申込みを受けましたよ。」とのことでした。

[宮下さんも、私もとても嬉しいことでしたが、酒井さんの落ち着きようは以外でしたね。その落ち着き方が、申込者に安心感のある対応をしてもらえたのでしょうね。]
[ちなみに、酒井さんは私が見上げるほど背の高いモデルです。]

しかも、今回は家賃交渉無しのようです。
[これ、とても嬉しいことです。最近は家賃交渉があって当たり前ですからね。]

構造、設備などを含め、この部屋の空間には満足してもらえることと思います。

ちなみに、今日のブログは違う内容を書こうと思っていました。
その内容は、家賃の設定方法についてです。

昨日の説明のように、この地域のマンション（築5年ほど）の相場より、高い家賃のアパートとなっています。

品質のよい、高級志向のアパートなので、地域のアパートの相場より高いのは当然ですが、マンションより高い相場とは、アパートでは相当の努力が必要でしょうね。
[今回は、相当の努力をしています。]

これはリスクを負っての勝負をしてみました。
この『リスク』とは、「家賃が高いとなかなか入居者が決まらない」ことです。

でも、前回の見学会では「このアパートが相場より明らかに高くても、それがなかなか決まらなくても、見学された方にはロスは無いですよね。でも、どのくらいの家賃が取れるかのエッジ(境目)を知りたいですよね。」とコメントしました。

それだけに、今回の『入居申込みはありがたいです』

仲介業者さんに言われたことですが、「良いものを作っていても、本体工事中よりも完成後の無い件が良い、さらには外構工事中よりも、外構完成後の法が決まりやすい。」とのことでした。

ずばり、外構が完成した日に、正式申込みでしたね。
[さすが、仲介業者さんの経験です。]

それから、早速、入居募集を依頼していた業者さんに連絡をしました。
[これ大事です。]

この連絡が遅れれば、2重申込み確定となりますから、問題が発生します。
さらには、その問題解決をしてもらう各業者さんに迷惑をかけてしまいます。
仲介業者さんとオーナーの信頼関係が崩れますね。
[有ってはならないことです。]

また、一番高い家賃お部屋から埋まったことも、それだけの需要があることがわかり、今後に期待をもてました。
[ほんと、ホッとしました。]

ちなみに設計は小櫻設計士、施工はトータルハウジング久野さんに感謝です。
参考まで⇒http://shop.odpt.net/dvd.html
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今日から2月がスタートですね。

Iアパートでは、入口通路部の舗装もできましたので、いよいよ本格的な『内見』が始まります。先日、「飛び込みで」不動産業者さんに、入居募集依頼をしました。

以前より、JRENTさんに募集を依頼していたのですが、Iアパートからは距離が遠い為、今回はIパートから沿線で気になる不動産屋さんを訪問しました。

【持参したものは、】
　１．敷地図（前面道路、建物、共用通路が分かるもの）
　２．簡易平面図（１Ｆ／２Ｆとも、業者さんが募集図面を作る為として要望されます）
　３．アパート説明書き（住所、アパート名、家賃、共益費、バイク置き場費、敷金、礼金、仕様、設備、入居可能日、連絡先、諸注意事項、賃貸借契約書に書き込んで欲しい事項等を記載したものです。）

【訪問店を選択した理由】
ウェブも見ましたが、今回メインにしたのは、電車で近隣を訪れた人がたどり着きやすい店を選びました。
　１．駅：最寄り駅、最寄り駅の両隣、最寄り駅を挟んでいる両隣の急行停車駅
　２．店舗：駅からメインの導線を歩いて最初かつ一番大きな間口の店舗
　３．看板：電車を下りて、ホーム内でまたは外の看板で目立つ業者を確認
　４．店員：少人数はさけて、人数が多い店を確認[元気のある店が良いですね。]
ただし、この地域は店舗が小さくても数店舗をもっている業者があるので、この点はWEBで調べました。
[アパートを探しに来た人が駅を下りて、たどり着きやすい業者がよいですね。部屋を探している人の視線を見てみました。]


【訪問状況です】
(1)まずは、最寄り駅の不動産屋Nさんです。
ここでは、土地を購入したときに地域の家賃相場を教えてもらった店です。

（そのときは、都下らしく、木造新築ならば最高で7万だよとのコメントを貰いました。
また、築5-6年のマンションで、8万。同様の仕様(25-30m2)で、アパートとマンションの家賃は1万の価格差があるとのこと。）[ここまでは、想定をして土地を購入しています。]

今回のコメントはプランを見る前でしたが、「木造で7.6-8.6は高いですね。」「しかし、まずはアパートを見せてください。」とのこと。

さらに面白いコメントとして、
（私）「家賃設定が高いのですが、内見により、質の良さ・費用が掛かっていることが理解してもら
えるかと思います。」に対して、担当者が「難しいそうですけれどやってみますよ。その為に、『口』があるのですから。」との事でした。

(2)急行停車駅の店舗では、「先日、唯一の新築物件が満室になってしまったので、今新築は貴重です。」とのこと。「家賃が高いのも、設備が良くて、駅ちかでしたら、問題ないでしょう」とのこと。

(3)もう一つの急行停車駅では、「今、Iアパートの駅は谷間です。」「ここでは毎年1店舗ずつ、大型店が出来ているので、こちらの駅のほうが人気あるのですよ。」「そちらの駅では厳しいですね。」、「でも駅地価ですから、この駅のバス圏よりは優位でしょう。」とのこと。

(4)さらに急行停車駅ではもう１店回りました。「家賃高すぎですよ。その地域のマンション相場より高いじゃないですか？」「時機を見て、下げたほうが良いですよ。」と厳しい言葉でした。

(5)最後に訪問した店舗では、家賃設定が高いことに対して、「今は一般的な作りのアパートばかりですが、木造でも高級志向のお客さんが必ずいますよ。そんな物件が今は無いので、入居付けは競争ですね。(数店に依頼をしていることを伝えました)」とのこと。

また、どの業者もコメントしていたのですが、「この地域は都区内での入居探しで、部屋と家賃設定に満足できなかった人たちが流れてくるので、半月～1ヶ月は動きが遅いですよ。」とのことでした。
[もう少し時間がかかりそうですね。]

いずれにしても、現物を持っての業者周りでは、業者さんも真剣に話をしてくれます。
1日で回ったのですが、時間にして4時間ほどでした。
[5件回ったのですが、4時間でコーヒー5杯も辛いですよ。（飲まなければ良かったのですね。）]

早速、帰宅後にはメールにて挨拶をしました。
さてさて、結果はどうなるのでしょうか？[願]
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世田谷区アパート大家の満室経営体験談http://blog109.fc2.com/

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