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江戸の石川英輔さんと竹中平蔵さん(2)

前回の続きです。
[まだまだ、自習室は盛況です。1/31 22:30ですよ。] 
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20080131 48F-3

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昨日のサロン(この本↑を読んでの感想会)の中で印象に残ったコメントをいくつかあげてみます。
[1-4は、竹中さん語録ですね。]
【1】
竹中平蔵さんから、石川さんが発した印象に残る言葉を話してくれました。
(竹中さん)「昔(江戸時代)は、人が自然によって、間引かれていた。」
[昔の生活環境に適合しない人が亡くなることは当然であった。と聞き取れました。]

(竹中さん)「だから、昔が良かったとはいえない。」とのコメントでした。
[今は、平均寿命も延びているので、今は医学も発達しているので、それを否定することは出来ませんが、50歳でなくなるのが当たり前のときは、それなりに生きていたのでしょうね。]
[生きることをテーマにしてしまうと難しくなりますが、よい生活を知ってしまうと元に戻れないことは理解できます。]

【2】
(石川さん)「以前、郵政、いや郵便局の仕分けの自動化に対し、局員から反対の署名を求められた。理由は局員の仕事がなくなるからだという。あれもおかしい話だった。」

⇒(竹中さん)「自動化について事例を出したのですよね?『郵政』との言葉には敏感ですから、そのコメントに身構えてしまいましたよ。(皆、爆笑)」と言った一場面もありました。
[元郵政民営化担当大臣ですからね。]

【3】
(竹中さん)「『土にかえる』という石川さんの言葉が印象に残っている」、「いつかこどもたちが昔を体験できる場を作り、石川さんのような人が子供たちに話しが環境を作りたい。」
[良いコメントですね。是非参画したいです。]

【4】
(参加者からの質問)「江戸時代を美化することと、国策である経済を成長させることは矛盾があるのではないか?そのことについて竹中さんはどのように考えているのか?」

(竹中さんの第一声)「国策はすでに死んでいます。」(シーン)「今のは、冗談ですよ。」(爆笑?失笑?)

(竹中さん)「経済成長は国策ではない、国民調査の結果、皆さんが経済成長を望んでいるので、政府は動かなければならない、私個人としては今より豊かになる必要は無いのではと考えている。」
[公的な立場でのコメントと、私的な立場でのコメントは違いますね。]

【5】
(石川さん)「今の世の中は、贅沢をしすぎている。」「むやみに便利、楽を求める前に、良く考えたほうがよいのではないか?」との指摘がありました。また、蛇足ですが、「靴は5足でよい。どこかの大統領夫人のように何百足も必要ない。」など。
[本当に、日本、世界は、便利や豊かさを求めてどこまで行ってしまうのでしょうか?]
[きっと、人それぞれに、『適度』があるはずですね。]

アパート居室が広すぎても狭すぎてもだめ、駅から遠すぎても近すぎてもだめ、土地価格が高すぎてもだめ、安すぎて悪いことは無いのですが現況・実態をつかんでおきたいです。
利益をあげすぎても赤字でもNGですね。
[さら、適点探しをします。]
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江戸の石川英輔さんと竹中平蔵さん(1)

この文章を作成している時点(1/30)ですが、今、「サロン」が終了しました。
そのすぐ後に隣の自習室でこのブログを書き始めました。
良い感じでボケていますが、東京タワーが見える自習室↓です。
20080131 48F

先ほどのサロンの主役は江戸研究の第一人者「石川英輔」先生です。
その進行役が、竹中平蔵さんでした。

サロンの内容は、
書籍『江戸と現代 0と10万キロカロリーの世界』、 著者『石川英輔』(講談社)
についての講演と質問会で、この本を読んで参加します。
20080131edo0-10.jpg

所要で、この会の後半しか参加できなかったのですが、遅れてでも来られて良かった。
石川さんの博識(江戸について知りすぎ?)と竹中さんのユーモアセンスが最高に面白かった。
[やっぱり、テレビより生!!ですね。]

で、本の概要は、Amazon.co.jpのコメント(出版社/著者からの内容紹介)を引用すると、
===
私たちの暮らしは、10万倍、豊かになったのだろうか。便利な暮らしと引き替えに得たものと失ったもの。この豊かさに、私たちはいつまで耐えていけるだろう。
●乗る:駕籠に乗る・歩く→自動車・電車・飛行機 ●冷やす:保存しない・冷やせない→冷蔵庫 ●伝える:飛脚→郵便・電話・電子メール ●照らす:行灯→電灯
0キロカロリーで暮らしていた江戸時代から、10万キロカロリーを消費する現代へ。江戸期の多数の図版で見ながら今の暮らしに潜む危険を検証。
===

江戸の0キロカロリーとは、人力を利用し、天然物を使うだけなので、自然界のエネルギー収支は「0」との考え方でした。

しかし、「江戸時代、人はそれなりに不自由さを感じず、それなりに満足して暮らしていた。」、「今の世の中を想像できるはずもなく、自動車に乗りたいなどとは思っていなかった。」

私が印象に残ったのは、
『しょせん人間は、「起きて半畳、寝て一畳。飯を喰っても五合半」の動物。』
[今の私たちは、何を目指しているのでしょうね?何を急いでいるのでしょうね?]

石川さんは、江戸時代がいかに合理的で、楽しく、豊かに暮らしていたかを熱く語る人でした。
「人はいくら贅沢しても、今の2倍は食べる必要が無い。」、「靴は5足でよい。」、「今の時代が贅沢すぎる。」、「夏は暑く、冬は寒いもの、環境破壊よりは、しもやけがまだまし。」
[当たり前のことのようですが、最近聞かなくなったコメントですね。]

この本の内容といい、サロンの会場では「人は生活レベルを上げると、それを下げることはできない。」「CO2排出量の多い中国で、豊かになる代償が地球破壊だといっても無理なことと同じ。」との雰囲気になり、一時、出口が見えない状態でした。

そこで、竹中さんが私を指して、質問の機会をくれました。
[あの竹中大臣http://takenakaheizo.cocolog-nifty.com/と時間をともに出来ただけで満足だったりして?]

(私)「乗り物、電気、伝達など、豊かさを知った人は昔の苦労に戻ることはしないとのことですが、
石川先生は今後よくなる兆し(光)を感じたことはありませんか?」と質問しました。[自我自賛?]

(石川先生)「今使っている風呂は昔のもので、最新のものにしようとしたが、昔のものは小さくて良い。それは湯が少なくてよい、ガス燃費が良い、小さくて掃除が楽。人にはちょうど良いレベルが有るのではないかと感じることがあった」とのこと。

ポイントは、『気がつくこと』、それは『適度、適点』があることに対してです。

漸くアパートに戻りますが、部屋の作りにしても、人の生活の中の話ですから、『適点』があるはず。

コストを下げすぎないこと、過度にやりすぎないこと、無理を強いないこと、最も良いレベルをさがすことが、『家』作りに必要ですね。

『適度』を今年のキーワードにして、物事を考えて生きたいと思います。
[メリットとデメリットのバランス、長所と短所の取引、悪い事があれば良い事も有るなどなど、奥が深そうです。]

それから、昔を見て、今(我)を知る。[0カロリーの江戸時代にはまりそうです。]
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00 : 11 : 15 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

Iアパート建築見学会の感想

先週末のIアパート建築見学会に参加された方から感想を頂き、ありがとうございました。
その感想を紹介します。
20080130I-plan1.jpg

↑境界のフェンス工事も終了です。(まだ、このときはコンクリートは敷かれていませんね。)

設備↓についての感想です。
・Sさん「水周りの充実した設備にとても驚きました。働いている女性には嬉しい設備だと感じました。」
20080130I-plan2.jpg

S夫婦「キッチンの魚焼きグリルは賃貸物件ではないほうがよいのでは?」⇒確かにそうですね。あれば便利ですが、次の人はグリルの汚れが気になりますね。で、このコメントを頂き、退去時にグリルの受け部分(皿・網・取っ手)を交換してもらうことにしてみます。⇒結果はどうなるでしょうか?[賃貸借契約書に記載、またはクリーニングの一部とするか、微妙ですね。]
トイレ↓は、トルネード洗浄式の一体型です。[アラウーノがなければこれが最高の仕様だったのに]
20080130I-plan3.jpg

下の写真では、息子さんが「こんな家に住みたい。こんな家に住みたい」を連発していました。
後日頂いたメールでは、自宅に帰ってからも言っていたようです。
20080130I-plan4.jpg

20080130I-plan5.jpg

セキュリティーについてです。
・アイフォンのカラー液晶を見て「今の新築で、取り付けていないところもあるので、今後性で小でしょうね。」
・アドバイスも頂きました。「(あくまでも勝手な想像ですが)女性が住むのであるならば、防犯面(セキュリティ会社との契約等)が充実していれば良いと感じました。」
⇒確かにそうですね。その契約については収支が落ち着いたときに、また地域の様子を見て判断し、対応の有無を検討したいと思います。[まだ間に合いますからね。]
20080130I-plan6.jpg

ちなみに、まだブルーのフィルムが付いているので、青くなっていますね。

参加された方は、ニコニコして帰ってもらえたので、見学会をやってよかったなと思いました。
[きっと、入居者にもが満足してもらえると思います。]

今後は仕様等やその他の感想についても、ブログに書き込んで生きたいと思います。

また、明日は小櫻設計士http://blog.livedoor.jp/oudou_team/より、「完了検査済証」をもらえる予定です。
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16 : 35 : 42 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

Iアパート建築進捗(外構作業中)

今日も寒いですね。
昨日、Iアパート建築地では共用通路のコンクリート工事が始まりました。
昨日は曇り、今日の天気は小雨。
コンクリート工事には良い条件ではないです。晴れないため、2日間は入れません。
[いよいよ、大詰めですね。(この言葉何度も使っていますね。)]

職人さんの技は見事でした。
地面にコンクリートを敷いていたのですが、塗っているとの表現があっているようです。
綺麗に均一に塗られています。
20080129gaikou2.jpg

半畳ほどの板の上に乗っての作業なのですね。
この板を移動するときもの動きも見事でした。(ひらり?)

下の画像は、玄関前です。
コンクリートだけでは、水溜りが出来てしまうとの事なので、一部でジャリの部分を設けています。
これも、今までからの改良版ですね。(日々改善!!)
20080129gaikou1.jpg

ちなみに、建物の裏はジャリ引きです。
ジャリの音は、防犯性もかねています。

一昨日(日曜)は、JRENTさんが2組目の内見を実施してくれました。
釣りで言うと「徐々に『当たり』が来た。」といったところでしょうか?
[あながち、かけ離れた家賃相場ではないようです。]

まだ、入居者確定ではないのですが、この部屋の仕様・設備・家賃に見合った方との出会いを待ちます。
[いよいよ、シーズンですからね。]

ここが、オーナーの辛抱のしどころです。

簡単に家賃を下げ「安心」(安易な安心)ではなく、新築だけに今まで協力してくれた人の苦労と職人技を見てきたわけですし、この地域の相場よりも高い家賃設定(築5年同じ広さのマンションよりも高いですよ)ですが、個性があり質のよい仕上がりを理解している人をもう少し待ちます。
ちなみにこの質の良さと入居者の為のアパート作りについては、http://shop.odpt.net/dvd.htmlの説明をお勧めします。

20080129shinnjyuku.jpg

08.1.25の新宿駅です。
日本一の乗降者数の駅です。
JR東日本の2006年の乗者数ランキングは面白いですよ。http://www.jreast.co.jp/passenger/index.html
自宅の価値評価、不動産投資には欠かせない情報ですね。
それにしても、最下位(5人)の「区界」はどこでしょう?
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21 : 23 : 32 | アパート建築体験 | トラックバック(9) | コメント(2) | page top↑

新横浜-静岡間の風景・事情

昨日は、所用で静岡に向かいました。
朝8:10発の500系『のぞみ』↓です。
20080127Shinkansen1.jpg

既に、新横浜を出発していることが分かるように、これには乗りませんでした。理由は、静岡には止まらないからです。

今、新幹線は『3-12分』おきに東京駅から出発しているのですね。[半端じゃない間隔ですね。]

便利になったのですけれど、望みが増え、政令指定都市の静岡駅では1時間に3本程しか止まらず、便利になっていません。逆に、『こだま』は各駅の停車時間が長くなり、東京からの所要時間が増えました。
[東海道でも、東京・名古屋・大阪は強くなり、その他の都市との格差がでるのでしょうか?]

さて、冬の時期、新幹線は右側に座るに限りますね。→富士山が良く見えるからです。
その前に、新横浜駅を発つと、いつも気になる戸建住宅があります。
下の写真では分かりにくいのですが、とてもカラフルなパステルカラーの戸建が並んだ風景です。
[このようなコンセプトも面白いですね。王道でも、このようなコンセプトで建てたデザイナーアパートがあり、無事安定経営が続いていますね。]
20080127Shinkansen2.jpg

次は、伊勢原市・秦野市・厚木市の境にある『大山』↓です。先週の雪が残っていますね。
この辺りは、田畑が広がっています。空気もきれいだそうで、土地価格が低ければ、戸建賃貸が出来そうですね。この辺りの海側は『大磯』付近、吉田茂さんの大別荘(元)もありますね。
[ここに都市化の波は来るのでしょうか?もう投資時期が来ているのかな??]
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次は、一気に『富士山』↓です。
残念ながら、裾のまで、くっきりとは見えませんでしたが、頭だけは見えていますね。
20080127Shinkansen4.jpg

で、『静岡市』についてですが、2005年に政令指定都市になり、現在は71万人(2008.1.1)。

この街でアパート経営が出来たら、東京とは別の形で、他の都市でも応用できるでしょうね。
このレベルの街で、安定したアパート経営が出来る『建物』プランとして、ゼロ型を活用したいです。
いずれにしても、『土地価格』+『建物』 VS 『家賃』で、折り合いが付くレベルを思考しないといけないですね。
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ちなみに、こちらは1/23の田園都市線渋谷駅の出口付近。
[いつでも半端じゃない人です。]
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17 : 52 : 32 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

本日のIアパート見学会のお礼

本日のアパート完成現場見学会は無事終了しました。

22人が参加し、和気藹々と行われました。

皆さん、アパート投資を真剣に考えていますね。

また、なんといっても、大工の菅さんと、設備の荒井さんの説明が良かったですね。

今日はIアパートを見てもらえ、こちらが気が付かないことも参加者からコメントをしてもらい、またまた、参考になりました。

と、言うことは、王道チームが作成するアパートが改良されるわけですね。

日々前進、日々向上を心がけていきます。
(この見学会の詳細は追って報告します、)

参加された方、本当にありがとうございました。
皆様のアパート投資の成功も陰ながら応援します。
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23 : 57 : 52 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

I アパート本体完成見学会の予習として

皆さん、お待たせしました。明日は、Iアパートの本体完成見学会です。
[天気予報は、問題無しですね。]

今回は、多くの方が参加の意思表示をしてくれていますので、こちらもやりがいがあります。
[王道チームが、言っていることと、やっていることの『実証』の機会ですからね。]

今回は、見学会の予習としてブログを読んでもらえるのではないでしょうか?
[いくつかの事前情報を元に、ある程度想像をして、現物を見るのもよいですよね。]
[また、参加できない方にも参考になるのではないでしょうか?]

(一部の秘密?情報公開です。)[秘密ではないですね。設計士・施工業者の思い入れの一部ですね。実際の説明原稿はとても長い文章でしたよ。]

【1】 構造について
・ これまでの王道型のように階高を精一杯高くしていないので構造材は通常の木造2階建てで使用するレベルのものを使用できた(→ローコストへつながる)。[第一種低層地域対応です。]
・ 筋交いにも工夫有り。
・ 断熱材・構造材に秘密があります。
・ 地型が良かったため、建物の平面形は出っこみ引っ込みのないきれいな四角。→これは構造バランスが良いことにつながり、地震に対して強靭な建物と言える。

【2】デザイン・外壁
・ このアパートのデザインはゼロ思想(これは小櫻設計士の造語で、王道のゼロ型アパートの思想という意味です。)である。
・ 外観カラーはシルバー&ブラックの2色のみを徹底させ、余計な装飾は一切使っていない、電気の盤まで黒!。[←これは私も気に入っています。]

【3】では、では、一部写真をアップします。
まず、写真1です。2階のみロフトがあります。[二人が座る分には十分な余裕があります。]
20080125I-plan2.jpg

ロフトには、可動式の梯子と決められていますね。施工のトータルハウジング久野さんが用意をしてくれました。
[十分な強度のもので、使用しないときは壁に立てかけて(梯子に左側のバーに掛けます)、居住スペースを広く使う事が出来ます。]
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キッチンは、すでに有名な設備の荒井さんが選択をしてくれました。
[この引き出しのキャンバーを是非体感してください。強く閉めても、ガラス容器が割れません。][二人用に十分です。]
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今回は、ロフトでもフローリングです。[王道では初の試み。]
20080125I-plan0.jpg

まだまだ、構造、建材、デザインなどなど、工夫が詰まっています。

【4】体感
冬、暖房無しで、最も寒くならないアパートといえるのではないでしょうか?
『是非、現地で空気を体感してくださいね。』

一昨日から、正式に入居募集を開始し、まず1組が見に来てくれました。
[外構の完成が、1月末日を予定しているので、1週間前からの募集となります。]
[入居募集のタイミングが遅いですね。でも、これも業者さんの中では良いタイミングがあるそうです。]
[今回は、この地域では高めの家賃設定なので、結果はどう出るでしょうか?]

最後に、ブログの文字を大きくしたら、読めなくなったとのコメントを頂いたので、以前に戻しました。
(文字が小さいとお困りの方は、PC画面の左上の【表示V】→【文字のサイズX】→【大L】とすると良いですよ。)
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18 : 05 : 11 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

I アパート建築計画 表示登記済み

Iアパート建築で、1/19に『完了検査終了』し、今回はその後の進捗です。

(今回は施工業者さんの工程についてではなく、施主が行う準備についてです。)
建物の『表示登記』を行いました。

私が表示登記を依頼したのは、土地家屋調査士の工藤さんです。
(王道チームとして、オンリーワン勉強会でも講演をしてくれましたね。)

表示登記を行うにあたり、土地家屋調査士さんにお渡しした資料は、
 ・ 建築確認済証一式
 ・ 住民票
 ・ 登記の委託契約書
 ・ 建物の平面図・立面図
 ・ 建物の所在地の地図
でした。

建物の平面図・立面図と所在地の地図に関しては、工藤さんが「登記申請前に表示登記申請資料を作成する上で必要な資料の作成の為に、事前に見ておきたい」との事でした。

この提案は、施主としてとても助かります。
完了検査が終わりすぐに、表示登記の申請が出来るとの事ですからね。

と、言う流れで、昨日表示登記が完了しました。

ちなみに、『表示登記』とよく言われますが、書類は『建物表題登記』でした。
全部事項証明書(登記簿)に、『家屋番号』がついていましたね。
そして、着実に、公式な文書に(つまり、世の中に)、私の名前が刻まれていくのですね。
[これが増えることも、病み付きになりますよ。(いえいえ、いけない、いけない。これが目的ではないです。)]

終了後に受取った資料は、
 ・ 建物表題登記済証(登記完了証・申請書込み)
 ・ 全部事項証明書(建物)
(返却資料として)
 ・ 建築確認済証一式
でした。また、上記の記載については、各種事情が異なる場合がありますので注意してください。

工藤さんには、以前にも依頼をしていて、アパート完成時対応は、入居募集・入居者の引越しを控えている為、それに応じた対応(早急な対応・大家の立場に立った対応等)を行ってくれるので、信頼感があります。

(完了検査については1/19のブログhttp://nd2002.blog109.fc2.com/blog-date-20080119.htmlを参照してください。)

今までの流れ(フロー)としては、
『建物本体工事完了』 → 『完了検査』 → 『表示登記(建物表題登記)』でした。

この後は、『抵当権設定』になります。これは融資を受けている場合ですが、融資先銀行・司法書士さんとの打合せがあります。

大切なことは、『施工業者さんへの支払いを遅らせない』ことです。
アパート建築の場合、戸建(自宅)と大きく違うことは、『一棟で終わり』ではないことです。

依頼先の施工業者さんは、沢山の担当業者さんを抱えています。
その業者への支払いを遅らせることは、信頼関係を損ないます。
その根源は、施主の支払いにあるので、この対応については、施主として注意をしたほうが良いですね。

『一度失った信頼は、回復することは大変ですね。』
特に、一見さん(初回)の場合は、2度目は無いでしょうね。
⇒ アパート投資終了 になります。(折角の宝物の元を失うことになります。)
[要注意ですね。]

あっ、忘れていました。(^.^)
「土地家屋調査士の工藤さん、迅速かつ的確な対応をして頂き、ありがとうございました。」

それから、オンリーワン勉強会の会員専用ページに、土地情報が出ましたね。
[魅力的ですね。この詳細は後日に。]

最後に、今日の一枚です。
最近JR駅・ホーム等で営業している『黒酢バー』のシンプルな『黒酢』です。
すっぱさが、のどにしみました。
おいしくとはいえないのですが、カラダに良さそうです。
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土曜・日曜と連続で地鎮祭でした

先週の土曜・日曜は、『猿田彦の神様のお祈り』を、2日連続で聞くことが出来ました。

いつでも『地鎮祭』は、厳粛に行われますね。

前回1/22は、土曜日の朝の風景でしたが、今回はその翌日(日曜日)の風景です。

土曜(8:30開始)・日曜(11:00開始)とも初めは曇っていたのですが、土曜日は、地鎮の儀(刈り初め、穿ち初め、鍬入れ)行った頃に、そして、日曜日は降神(神を迎える儀式、神主さんが声を上げた頃)に、太陽の光が差し込めてきたのは偶然でしょうか?
[縁起が良いですね。]

↓*1 先週の日曜日の地鎮祭の風景で、降神前(日が差し込む前)です。
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↓*2 神主さんの声は低く、響いています。降神後の四方祓いの儀です。
20080123jichin2.jpg

新たに建物を新築し、その後、長い期間、安定してアパート経営を行う場所ですから、地鎮祭では神妙な面持ちになります。

また、参加した私も、心が清められたと思いました。

さて、アパート新築において、「地鎮祭をやる・やらない」については、何度か議論がありました。
(しっかりと地鎮祭をやる派)
・その土地を掘り起こし、大きな・重さのある建物を新築するのだから、無事を祈願することは当然。地鎮祭は、床沈めのまつりとも言われている。
・今後、長く安定したアパート経営を継続する為にも、やったほうが良い。
・施主・オーナー・大家さんの気持ちの持ち方も良いほうに向く、精神的に安心を得られる。

(神主さんを呼んでやってもらわない派)
・費用を掛ける必要はない。
・地鎮祭をやることによって、大差は無いのでは。
・地鎮祭を大々的にやらなくても、献饌(お供え)、祝詞奏上(安全祈願)、四方祓いを行うことはできる。
などなど、意見や実施の有無が分かれていますね。

今回の地鎮祭は、トータルハウジング久野さん、矢島建設工業さんに、地鎮祭の準備をお願いし執り行われました。

[私も後で知ったことですが、大手のメーカーで行う価格は、ちょっと問題ありだと思います。今回の地鎮祭は、下記の一連の流れで行われ、必要なものを最小の予算で行えたのではないかと思います。]
[さすが王道チームの価格だな、と思いました。]

ちなみに、私の場合は、いずれも神主さんを呼んで行っていません。
その代わり、『献饌(お供え)、祝詞奏上(安全祈願)、四方祓い』を行いました。
世田谷のアパートの場合は、神主さんはいませんでしたが、お供えをいろいろと準備してもらい行い、残りの2回は、お米・お酒・お塩を準備して行いました。(2007/9/24ブログ参照)
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(この画像はIアパート建築計画のものですが、これを行ったのは昨年9月末ですから、Iアパートは着工から完成まで4ヶ月ということに成りますね。)

(また、07/9/24のブログには、近隣の挨拶まわりのことが書かれています。この件も対応方法は微妙な(絶妙な?)駆け引きがありますね。)

(地鎮祭について)
安定した大家さんになるには、大家さんの精神的な状態が安定していることは、必要不可欠かと思いますので、その為に、地鎮祭を行った経験が生かされそうだと思うならば、やったほうが良いかと思います。

但し、特別な事情がある場合は、その事情によるかと思います。

いずれにしても、大家さんと未来の大家さんのサポーターとしては、いつもアパートの入居者が安心して、豊かに暮らせることを、応援していきたいと思います。 (^.^)
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17 : 23 : 04 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

DVD『アパート投資の王道』が完成しました

『アパート投資の王道』のDVDが完成しました。
20080122DVD.jpg

これは、いままでの活動の集大成ですね。

このDVDの主な内容です。
●専業大家・白岩貢が語る、孫子の代まで満室が続く「本物」のアパートづくり!
活動のポリシー、土地探しから、アパート建築、そして、満室の仕方等「アパート投資の王道」が行っている一連の流れを紹介しています。
 話を聞くだけでなく、実際の画像とともに説明を聞くことが出来参考になるかと思います。

●白岩所有の築40年満室アパートや敷地延長活用長屋式アパートが登場!
 「アパート投資の王道」のホームページでは、竣工したアパートを列挙していますが、ワンシーンだけなのですが、この動画では、隅々まで公開しています。

●「王道型アパート」「ゼロ型アパート」「戸建賃貸」の施工例を徹底紹介!
 王道型アパートについては、書籍「アパート投資の王道」(白岩貢著)で公開されていますが、「ゼロ型アパート」、「戸建賃貸」については、一般に詳細を公開するのは今回が初めてと成ります。
いずれも、世の中にあふれている1K・1DK・1LDKとは、大きな差別化・訴求点を有しています。
「入居者の為のアパートとは?」について、王道チームなりの回答となっています。

●設計士、工務店、資材商社、大工職人、仲介担当者など、「王道チーム」が成功するアパート投資をアドバイス!
 アパート投資の王道の「オンリーワン勉強会」では、不動産投資について知識を深めることを一つ目の目標とし、最終ゴールは安定したアパート経営者になることとしています。
 この勉強会で、アパートを新築する上でサポートをしてくれる人たちの紹介です。
 アパート大家さんをサポートするプロフェッショナル集団ですね。

●「オンリーワン勉強会」会員たちが語るそれぞれの投資戦略と手法!
 実際にアパートを建てた人たちのお話です。
 4人の大家さんのコメントもあります。
[協力をして頂きありがとうございました。]

価格は、\19,800(税込み)となっています。
[価格については、いくつかの考え方があるかと思いますが、不動産投資を勉強する為のDVDとしては、最高の作り・仕上がりになっていると思います。]

購入用のページ「http://www.odpt.net/affiliate1/index.cgi?aid=dai&adver=1」です。

初心者にも分かりやすい仕上がりかと思いますが、皆さんの感想はどうですか?
まずは、DVDの中身の一部(サンプル映像)http://shop.odpt.net/dvd.htmlを見てください。

[コメントを聞きたいですね。]

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00 : 18 : 22 | 王道チーム紹介 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

08年最初の地鎮祭&今朝の町田駅

初めに、今朝8:30の町田駅(JRと小田急線の連絡通路)の風景です。
20080121Machida1.jpg

町田駅もすごい人の数です。
[さすが、東京近郊のターミナル駅ですね。]

JR横浜線から小田急線へ向かう人が圧倒的に多かったですね。
[新宿・都心方面へ向かう人 > 横浜・八王子方面へ向かう人。]

小田急町田駅の一日の乗降者は、約28万人(2006年/ウィキペディアより)と集計されています。

さて、先週の土曜日のことです。
2008年最初の地鎮祭が行われました。
当日は大安でもあり、神主さんの予約が難しく、朝8:30から始まりました。
[とても寒かったですね。]
20080121jichin3.jpg

地面には、『霜柱』が立っていました。
「キーンと引き締まる空気」の中、神主さんの思い声が響きました。
20080121jichin1.jpg

次の画像は、神様へのお供え物です。
[施主さんは、ここまで準備はしなくても良いですよ。すべてが揃っていますから。]
20080121jichin2.jpg

無事故・無事満室、そして安定したアパート経営をお祈り・お祈り、しました。
王道チームとしても、しっかりサポートして期待と思います。

それにしても、実施が決まってから、このプランは何度も変更になりました。
王道型の亜種ですね。

それにしても、今回のお施主さんの気合も、凄いものです。
仕事の仕方、生活の仕方、生き方が豪快ですね。
気持ちのゆとりが、参考になります。
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20 : 31 : 28 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

オンリーワン勉強会報告・加藤ひろゆきさん

昨日も、朝からとても寒かったですね。
まず、朝8:30からは、世田谷区にて、地鎮祭に参加しました。
(この様子は後日、報告しますね。)

昼には、渋谷へ移動。
休日の昼でも、東急田園都市線は超満員です。
[すごい人の数です。]

以下は、渋谷駅前のスクランブル交差点です。
[相変わらずの賑わいです。]
20080120Shibuya.jpg

そして、午後からは、「オンリーワン勉強会」です。
1月度の講師は、『加藤ひろゆきさん』

まず、講演の感想は、「わくわく度、面白さ、そして、笑い、ナンバーワン。」ですね。
20080120Onlyone1.jpg

2008年最初の勉強会にふさわしいものだったと思います。
[さすが、賃貸住宅フェアin東京で、No.1の集客実績の持ち主です。]
[開場に足を運んでもらえればよかったかと思いますが、遠方の方はオンリーワン勉強会の会員ページをお見逃しなく。]

さらに、おかしいのが「講演が終わり、終了時間が過ぎても、質問コーナーが継続して行われ、席を立たずに熱心に聴いていましたね(↓)。
20080120Onlyone2.jpg

また、講義では、加藤さんの下記著書から脱線したことが多かったのですが、この本は一読の価値有りかと思います。
20080117Katosan.jpg

その後の『懇親会』も参加率が高かったですね。
[加藤さんの経歴(ロスでの俳優業)など、驚きと笑いが絶えませんでしたね。]

加藤さんの手法は、相当の覚悟と労力が要りますが、とても高い利回りを達成しできますね。

すごいなと思うことは、加藤さん自身がこの覚悟と労力を楽しんでいて、聴講した人がいとも簡単に出来てしまう様に思えてしまうことですね。

『エンターティナー』ですね。

とにかく、元気が出ました。

今日は、たまたま、加藤さんが王道プラザに立ち寄ってくれたのですけれど、またまた、話し込んでしまいました。

今日の感想は、『加藤さんは本当に人が好きなんですね。人と関わることが好きですね。』
[ちなみに、お金の話はありませんでした。]

最後に、今回は文字が小さくて読みつらいとの意見をお聞きしましたので、文字を大きくしてみました。(このぐらいがちょうど良いのかな?)
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14 : 38 : 21 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(3) | page top↑

祝『建築完了検査済』感謝・感謝

昨日は、とても寒い中、一大イベントがありました。

役所の方々が、Iアパートにきて、『建築完了検査』が行われました。

役所の方の一言一言は、重いそうです。 緊張の時が流れているとのことです。
[このときは、大抵、施主は立ち会わないので、私も現場にいたわけではありません。]

『小櫻設計士』、施工の『トータルハウジング久野社長と佐藤現場監督』が立ち会ってくれました。

結果は、無事終了!!
完了検査が滞りなく行われました。
[役所のお墨付きですね。]

小櫻設計士、トータルハウジング久野社長、現場監督の佐藤さん、大工さん、設備の荒井さん、菅さん、そして王道チームの方々、
「本当にありがとうございました。」

サラリーマンでも、手が出せる規模の投資アパートの完成ですね。

ここまでたどり着くことができて、ホッとしました。
[いろいろな交渉ごと、確認事項がありましたね(今後記載)。小櫻さん、久野さんへとのやり取りは初めてでしたが、私としても、また、大きな経験となりました。実際に建てる経験をするととても勉強になりますね。]

この後は、外構工事がありますが、いよいよ本格的な募集活動(内覧可)が始まります。

下の写真は、2階のロフト部分から、2階のフローリングを見たものです。
このフローリングは、かなり広いですよ。
[ゆったりした気持ちになれます。]

壁の色、床の色、ドアの色もいくつか選択肢がありましたが、『白』(明るさ)と『こげ茶』(高級感)でコントラストが、よいメリハリとなっているかと思います。
20080119I-plan.jpg


次の写真は、最近話題となっているアパート投資の王道のキッチンです。
20080119Iplankitchen.jpg

ゼロ型タイプより、ひとまわり小さい(このサイズの部屋に最適)のですが、シンクも広く、三口コンロと二人で住んでも十分な大きさです。

この引き出しは、強く締めても、ガチャンとしまらず、最後は(スローモーションのように)ゆっくりスーと締まります。
[私の自宅のキッチンでもこうは行きません。入居者がうらやましいです。]

ここで協力をしてくれたのは、設備の荒井さんです。
[本当にありがとうございます。]

一昔前は、『自宅にはお金をかけ、賃貸物件はコストを出来るだけ削る。』事が一般的でした。
[今でもそうですね。]

その結果、最終的には、「入居者さんに”賃料を削られ”てしまっていますね。
[最初の判断・選択に、誤りがあったとも言えますね。]

しかし、アパート投資の王道の考え方は違います。
『入居者に満足してもらうこと。』
その満足度の見返りが家賃と認められるとなれば、気持ちよく支払ってもらえますね。

キッチンの色は、荒井さんにお任せでした。
壁と床の色に合わせてくれました。
[微妙な色のズレがあるかと思いましたが、ばっちりですね。]

と、話しましたが言い尽くせないので、是非現場にてこのアパートを見てもらえればと思います。

次回が、完成時の見学会となり、昨年の6月の勉強会での公約どおり、完成までに4回(着工時・上棟時・外装完成時・竣工時)の現場見学会を行います。
[来週末、あたりでできるとよいですね。]

継続して見られた方は、一通り、どのようにアパートが建ち上がるのかを体験できたのではないかと思います。
最後にまたですが、このアパート建築に携わってくれた方々、本当にありがとうございます。
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02 : 20 : 50 | アパート建築体験 | トラックバック(14) | コメント(0) | page top↑

不動産投資を始める前に勉強を

投資は全てにおいて、簡単にできるものでは無いのですね。

株でも、FXでも、投資の仕方にはルールがあり、また、状況に応じた対応が必要なのでしょうね。

不動産投資においても同様です。
株やFX以上に、初期投資額が大きく、取り返しがつかない失敗をすることがあります。

最近では、設計士さんがプランまで検討をしてくれたが、設計事務所がなくなってしまった。
施工業者が...。

または、不動産売買において、重要事項説明が不適切であった。
(敷地が狭い、土地情報が異なるなど)

アパート用地を取得し、プランを検討し、建築確認申請が下りて、着工、上棟、外壁、内装、竣工、建築確認完了検査、入居募集、満室稼動。

ここにたどり着くまでは、多くの分岐点があります。

そのリスクに対して、不動産業界・建築業界は十分に、施主側の立場になって、対応してくれる経済状況では無いですので、どこの業者に依頼しても、良いとは「決してアドバイスできない」です。

それだけに、無事アパートが立ち上がり、満室になり、稼動することは、とても難しいことと思います。

解決方法は、一つ一つ、情報を集め、専門家(プロ)の職人さんの話を聞き、また、経験者の体験談を聞くことは、大きなヒントになりますね。

いよいよ、Iアパート建築計画も、大詰めです。
近日、完成後の現場見学会を行う予定です。

ここでは、現場での設計士さんや職人さんたちのコメントは、現物を前にしているだけに、聞く人も良く実感できるのではないでしょうか?

以下は、着工時のIアパート建築計画の現場見学会の様子(2007/10)です。
20071007I-demo1-1.jpg

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01 : 22 : 33 | 従業員から事業主へ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

今月の勉強会は加藤ひろゆきさん

オンリーワン勉強会の紹介です。
今月は、加藤ひろゆきさんです。
「ボロ物件でも高利回り激安アパート経営」(ダイヤモンド社)の著者です。
20080117Katosan.jpg


アパート投資の王道の投資方法とは異なりますが、様々な投資手法を体感することは、刺激になり、個人的にバックグラウンドが広がることは良いことかと思います。

また、昨年12月に東京ビックサイトでおこなわれた賃貸住宅フェアin東京でも、加藤ひろゆきさんの講演は、対好評でしたね。

下のように、ブースから聴講者があふれるほどでした。
[今回の勉強会では、ゆっくり座って聞けますね。]
20080117Fair6.jpg


テンポが良く、はっきりとした話し方です。
[気合を感じます]

乞うご期待ですね。
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09 : 38 : 48 | アパート満室空室対策 | トラックバック(1) | コメント(0) | page top↑

アパート投資のシンプルな数値事例

アパート投資について、シンプルに試算した事例を示してみます。
(あくまで例えばとした事例を使った説明用の概算値です。)
(アパート投資方法のおさらいですね。秘訣でもありますよ。)

土地が3,000万円、建物が3,000万円として、頭金を1,500万円とすると、
融資金額は、4,500万円。

さて、三井住友銀行で事業用ローンの融資を組むと、
・ 最大融資期間⇒木造アパートで25年
・ 変動金利で、2.875% (本日時点)

毎月の返済額は、約21万円となります。

ここで、狙い(土地条件・建築プラン)が確定します。

1棟4室の場合は、1室の家賃が約5万円で”とんとん”(税金や諸費用を除く)です。

1室の家賃が7.5万円ですと、月の家賃収入は30万円、年間の家賃収入は360万円。

これでローンがなければ、十分すぎるほどの年金代わりになりますね。

でも、当初はローン返済があります。
それを差し引いて、毎月約9万円が手元に残ります。毎年約108万円が残り。

アパート投資の総利回りは、360万÷6000万で、『6.0%』。

自己投資資金の利回りは、「当初25年のローン返済期間」と「頭金を1500万円」を加味すると、
108万÷1500万で、『7.2%』
[レバレッジ効果ですね。]
しかし、ここからが面白いのですが、25年のローン返済期間が終わったときは、下記のようになります。

毎月手元に残る家賃収入は30万円、年間では360万円。

自己資金投資利回りは、360万÷1500万で、『24.0%』。

これならば、約4年で、1500万円を回収できてしまいます。

50年間建物を維持できれば、25年ローン返済後は1500万円が『約1億円+土地取得』を生み出しますね。
[質のよい状態で、長持ちする建物が以下に重要かが実感できます。]
[このあたりに、「アパート所有者は1棟だけでは終わらない」と言われる理由があるのでしょうね。]

「空室率や家賃の下落を計算していない?」確かにそうですね。
[贔屓目に、うまく考えすぎでも有るかもしれません。]

しかし、「空室率や家賃の下落が起こらない方法を検討することは出来ます!!」
(または、少々の空室率や家賃の下落が気にならないプランを作ることも出来ます。)

以上は、あくまで例えの概算値ですよ。

どうです?
自己資金、1500万円を倍増させる方法は?

今日の株価の下落、FX投資をしている方には急激な円高。

落ち着いて、気長に、着実に、自己資金をなくさないで、増やす方法。

アパート投資を勉強してみませんか?

失敗する方法は沢山有り、成功することは簡単なことではありませんが、しっかりやればそれだけの結果が返ってきますね。

このブログでも、お役に立つ事例を記載していきたいと思います。

または、メルマガ「王道通信」ウェブサイト「不動産投資の王道」も活用してみてください。

今度は、分かりやすいDVDも検討されています。詳しくは、メルマガ「王道通信」で。
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01 : 42 : 44 | 資産運用 | トラックバック(3) | コメント(0) | page top↑

福田総理を守る人たちと引越し

昨日は、成人式、ローズデイといくつかイベントがありましたが、世田谷区の駒沢大学周辺が落ち着きを取り戻したという意味で、福田総理が漸く首相公邸に引越しましたね。

これはニュースにもならないほど、当たり前のことなのでしょうけれど、駒沢大学駅周辺は「連日、警察官が道の角、そして角に立ち並び警戒態勢でした。」

雨の日も、今日のような気温1度でも、じっと立ったままです。
[首相の警護をする人たちは、ハードな訓練を重ねた人たちなのでしょうね。]

ガッと、立ち並んでいる日と、全く警備がいない日があり、首相が帰宅している日が人目で分かる様でした。
[あるウェブサイトでは、住所までが公表されていますね。]

日ごろ、王道プラザに通っていますが、同時に、福田首相を身近に感じた日々でした。

聞くところによると、故福田赳夫さんのときにも、警戒態勢だったとの事。
[世田谷区の奥の深さを感じます。]

で、漸く、駒沢大学駅周辺に、平静が戻ります。
[支持率が低いようですが、すぐ駒沢に戻ってこないでくださいね。]

画像入手元HP『首相官邸』http://www.kantei.go.jp/より、
20080115fukuda.jpg

20080115qt.jpg


このHP『首相官邸』の著作権についての説明では、「私的使用又は引用等著作権法上認められた行為として、適宜の方法により出所を明示することにより、引用、転載複製を行うことができます。」とのことでした。
[太っ腹ですね。とても扱いやすい情報源です。]

昨日のイベントで番外編でも、特に残念なのは、(No.1)川嶋がムニョスをしとめられなかったこと。(No.2)高校サッカーで久しぶりの静岡代表が決勝進出も敗戦(さあ、次大会に向けて再出発ですよ。)
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09 : 39 : 43 | 世田谷区のアパート | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

I アパート建築計画/外構作業

昨日は、Iアパート建築地を見に行ってきました。
すごく寒い日でしたね。

そんな寒さを苦にせず、現場の方たちにより、最後の詰めの工事作業が進んでいました。
[苦にせずと言いましたが、本当は寒そうでした。]

ちょうど、10時半ごろに間に合ったので、午前の中休みに間に合ったでしょうか。
[学生の時に、建築現場前の交通整理として、旗振り(ガードマンのアルバイト)をやっていました。午前の中休み(数分のみ)はバイトにとっても、とても貴重でした。]

気温3度でしたので、温かい飲み物とおせんべいを沢山持っていきました。

「ホッとした。」休憩時間です。

現場の人たちからも、話を聞くことができ、施主としても、「ホッとしました。」

また、現場のベテランさんから、2つの良いコメントを頂きました。
[この方は、建築当初から、現場訪問のたびに毎回、挨拶をしてくれた方です。]

【1】.「予想以上に、『上下階の遮音が良い』。」(もちろん、非常識にどんどんとした場合は響きます。)
しかし、常識範囲内では、問題ないレベルとの事。

プランとしては、抜け落ちが無いことは当然で、世間の建物の上位レベルを維持できていることとしました。
クレームが起きても、こちらが十分な気持ちで話し合いが出来るレベル、そして他に移ることと成っても、その競合の部屋よりも遮音がよいレベルを目標としていました。

[現場の大工さんからも、自然と上記のコメントがもらえて、ホッとしています。]

【2】.もう一つは、「間取りの選択が良かった。特に、2階はとてもゆとりを感じる」とのことでした。

私が「1棟内に、6戸とれましたか?」と質問したところ、
(大工さん)「取れないことは無いが、一般的で狭くなるとの事です。」「廊下にキッチンを置き、トイレ・バス・洗面の3点ユニット式となる。」

確かに、このプランで6室を入れると、トータルでの家賃収入が上がり、利回りはよくなります。

しかし、入居者は狭い中過ごし、住むこと自体ではゆとりを感じてもらえないでしょうね。また、空室リスクも高まり、結局何のために利回りを求めたのか分からなくなりますね。

[「少しの利回りアップよりも、安定したアパート経営が大切」と思います。]

また、外構については、先日のプランから更に改善が図られ、一工夫が目に見える形になります。
[このことについても、現場監督さんからも確認を受けました。もちろんOKです。よろしくお願いします。]

下の画像は、通路部の作業風景です。
外構は建物本体工事がほぼ終盤に来て、建物の中に建材を運ぶ必要がなくなった後に、取り掛かれる作業ですね。
20080113I plan2


20080113I plan1

ゴール手前の数週間ですが、現場の人たちの『気持ちにゆとり』があるとこと知ることが出来た現場訪問となりました。

休憩時間は数分でしたが、あまりに寒く、現場監督さんからは「じっとしていると寒くなる、さあ動いて、温まろう。」との掛け声で、仕事が再開されました。(笑)

ここまでたどり着いてくれて、ありがとうございます。
そして、あと一息、よろしくお願いします。
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10 : 45 : 22 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

Iアパート建築計画進捗/ネームプレート

Iアパート建築計画のネームプレートの図面が完成しました。

名前は、以前から確定していて、ここでは公表できませんが、
第一種低層で、東京近郊(区内ではない、都下)、小さなアパートでも、一家族に対する十分な年金の変わりになる資産形成を実証するとの期待をアパートの名前に込めました。

「英語」のアパート名としました。

設計士の小櫻さんから、プレートのサイズ/素材/色/カッティング/文字の書体についての、提案があり、数種類から選択をさせてもらいました。

今は、図面の状態ですが、実際に、形となることが楽しみです。

最後に、今日は時間が空いている日ですので、現地を見に行きたいと思います。
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14 : 54 : 54 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

王道通信(メルマガ)と古井さん

今回は、メルマガ『王道通信』を紹介します。

これは、「不動産投資の王道」が出している「メールマガジン」です。

本物の不動産投資のあり方について、アパート専業大家・白岩貢のメッセージを はじめ、王道チームのメンバーによるリレーコラム、大家さんインタビューなど、 いろいろな企画をお届けしています。

毎週発行していまして、現在は木曜日に公開を予定しています。
配送は1000人を超えています。

申し込み方法は、以下画像のウェブサイトで、指定場所に配信先アドレスを登録して完了です。
20080112mailmagazine1.jpg
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編集しているのは、王道チームの古井さんです。
白岩さん等多くの方の書籍の編集をしています。
以下は、「アパート投資の王道」のメルマガから、「不動産投資の王道」のメルマガ『王道通信』に変更した開始当初の古井さんのコメントです。

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今回からメルマガの編集を担当することになった古井です。
本業は、フリーで本や雑誌などの編集・ライター業をしています。

住宅や不動産分野については20年以上関わっていますが、自分のこととなると失敗のほうが多かったです。
しかし、せっかく白岩さんと知り合いになれたのですから、いちから勉強し直して、りっぱな大家(?)になるぞと決意を新たにしております。

みなさんの不動産投資に役立つ情報をどんどんお届けしていきますので、宜しくお願いいたします。
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最近の王道通信Vol.42からVol.46では、借地権についての詳しい説明がありましたね。

近日、特報があるそうですから、今の内に登録をしておくと良いことがあるかもしれません。
(第一報でした。)
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13 : 06 : 05 | 王道チーム紹介 | トラックバック(11) | コメント(0) | page top↑

I アパート建築計画/外構部検討

年明け後に、Iアパート建築計画の外構部のプランが確定しました。

設計の小櫻さん、久野さん、荒井さんの経験が生かされたプランと成りました。

今回は、防犯対策万全とはしませんでした。
近隣の戸建の状況が比較的オープンな敷地・庭となっている為です。

そんな中にガチガチの門扉、塀などの囲いは不釣合いだと思いました。

(1) 柵
境界部は1m程の柵ですので、「ジャンプして飛び越えるならばどうぞ」といった感じです。

近隣とは柵はあるけれど、風は抜け、視線も抜ける状態です。(ゴミだけは超えないように)
[お隣さんとの話し合いがうまくできたこともこのような結果となった一因かと思います。]

お隣さんは、「柵もなくてよいよ。」と言ってもくれました。

この土地を開発した業者が、土地の販売前に境界上(1周)に1段のブロックと鉄筋を配置してありこれを利用させてもらいます。

お隣さんの好意もあり、「柵は境界上」に設置させてもらうことになりました。

(2) 門扉
門扉については、柵に対してバランスが取れるようシンプルかつ機能的なものです。
アイフォンとポスト付です。

これについては、まだ出来上がり前の状態でうまく説明できないので、現地見学会(1月末?)にて確認してもらえると良いかと思います。

[そういえば、私の所有しているアパートで門扉をつけるのは今回が初めてです。]

(3) 地面
通路部は、コンクリートを予定しました。建物の側部や背後は、砂利引きです。
3-1. コンクリートは通路部をバイク駐車場とするためです。[ここの貸し賃も固定資産税の足しに成りますね。]

3-2. アパート側面、背後は砂利引きにして、「地面への浸透による水はけ効果」と「砂利音により人がいることに気が付く効果」を狙いました。

3-3. そして、コストとの兼ね合いがあります。
[コンクリートは、砂利よりも高いですからね。]

いよいよ、竣工が楽しみです。
[あっ、最終決済の準備をしっかりしなければ。]
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15 : 22 : 35 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

竣工直前、アパート大家の準備/取扱説明書

いよいよ、アパート竣工直前です。
これは、Iアパートもふくめて、不動産投資の王道チームが関わるアパートが次々に竣工しています。

12/25記載の「アパート竣工前の施主の準備(事例集)」の追記です。
「取扱説明書の準備方法」について質問を受けました。

まず、『取扱説明書』は、出来るだけ渡したほうが良いです。

「取扱説明書」は、各種の家電メーカーや設備メーカーが作成しているものです。

建物の引渡しのときに、施工業者さんから渡されるものです、アパートには「家電・設備」が多く使われている為、『取扱説明書』は大量に成ります。

入居者には、まとまりが良く、分かりやすいように、『ブルーファイルで整理して、手渡す』事がよいと思います。

【1】.家電・設備を使用する『入居者の安全』を守る目的があります。
世間のニュースでは、”ガスファンヒーターや給湯器での大事故”が報道されましたが、アパートの入居者にこのような事態は許されませんね。

各種メーカーの取扱説明書はとても丁寧に書かれています。
「メーカー⇒施工業者⇒アパート大家⇒不動産業者⇒入居者が繋がっているのですね。」

と、同時にメーカー側の免責事項記載書でもあります。
上記の繋がりを大家さんが断ち切ってしまうことは、よくないと思います。

[メーカーは適切な製品を提供し取扱説明書もつけたが、大家さんが取扱説明書を渡さず、入居者が不適切な使い方をしてしまい、大事故が起きたら、大家さんにも責任を問われることがあるかもしれません。]
[常識的な範囲で、やることをしっかりやっておけば問題無しです。]

【2】.アパート大家の所有物である家電・設備の故障を減らし、耐久性を守る目的があります。
上記と同じですが、人への事故ではなくても、設備は長持ちして欲しいものです。
[修繕費用は、収支計画でも支出として大きな事項ですからね。]

【注意】.退去時に取扱説明書のブルーファイルが戻らないことがある。
これはよくあることです。入居者の品位に関わるものですから、なんとも対応に困ります。

出来るだけ、賃貸借契約に記載しておくことをお勧めします。
「取扱説明書をまとめたブルーファイルを返却すること。」と。

以上の結果として、入居者と大家の快適な関係につながります。

入居者には、室内で「イライラ」してもらわないことが大事。
[取扱説明書があれば、家電が思うように使えないことを減らすことが出来ますね。]

クレームが起きた後の対応よりも、不満を起こさない予防が大事ですね。
[「病気では、治療よりも、予防が大事」といわれますからね。]
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13 : 07 : 28 | アパート建築体験 | トラックバック(17) | コメント(2) | page top↑

再び満室アパート大家に復帰です(嬉)

年始早々に、JRENTさんより嬉しい連絡が入りました。

漸く、満室大家に復帰です。
1ヶ月、空き室でした「世田谷のアパート」の入居者が確定。
[ブログのテーマどおりに復帰。]

この事例についての感想(3つ)です。

【1】.新築時に建てた収支計画からの修正が有りませんでした。

空室期間があったにもかかわらず、終始計画からの修正が要らないとは、矛盾しているコメントですが、理由は「礼金」です。

「礼金」を2ヶ月頂いている為、この空室期間でしたら、追加の出費が要らなかったとの事です。
[礼金に助けられた形です。]

【2】.今回は年末の時期に空室となり、入居者確定に苦労しました。
収支計画に修正は要らなかったといっても、アパートの満室経営に空白期間が出来たのは事実ですね。

その理由は、いくつかあるかと思いますが、こちらが特に気にしたのは「年末」であったこと、東京に限らず、他の地域の不動産屋さんからも言われたことですが、「年末にあわてて入居を申し込む人には注意したほうが良い」とのこと。

不確定ですが、「問題のある入居者であることが多い」との事でした。
[待った(選ぶことが出来た)だけあり、とても良い入居者に恵まれました]
[JRENTさんのおかげですね。]
空室であるからこそ、アパート大家は心配やストレスを持つことになりますが、そこで冷静さを付しなわないことも、大事だなと思います。

[また、多くの不動産業者が年末年始に休暇期間となることもやむを得ませんね。]
[1・2・3月が入居シーズンであり、その前の11・12月の退去は、被害が大きくはなりませんが、入居者確定には慎重になったほうがよいですね。]
[特に年末は、鬼気迫る状況で入居をお願いする方や、慌てている方、長期の計画的な入居では無い方が多いとの事です。]

【3】.いろいろありますが、入退去が少ないことが一番です。

新しい入居があると、礼金が追加されるので良いことがありますが、やはり大家としては、空室期間はストレスがたまります。
[礼金がボーナスと思わないほうがより良いですね。]

『良いアパートを造り、同じ人に長く入居し続けてもらえる事が一番良い』ですね。

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11 : 50 : 37 | 世田谷区のアパート | トラックバック(0) | コメント(2) | page top↑

何でも試す農家や酪農家がいます

ある酪農家の事例です。
牛(肉牛・乳牛)、馬、羊、鹿、そして、アルパカもやっているそうです。

牛、羊、鹿(↓)は食用としてもやり、羊、アルパカはセーターの素材になるそうです。
20080108QT.jpg

目的は、兎に角、『収益源を増やす』こと。
万が一、不慮の事故にも対応できるように、リスク分散の為にも、幅を広げておいているそうです。

以上は、ゆとりのある話でもありますが、現状に満足しているだけでなく、自己努力の賜物ですね。
[これもまた、参考になる話でした。]

また、私の祖父も農家をしていましたが、或る人から、はじめて聞くことが出来た話です。
当時の農家では、米、根菜、野菜をやりながら、鶏もやり、蚕も、みかんも、アロエもやり、牛も買っていたとの事です。
[もちろん、成功と不成功があったことと思います。]

農家といえば、自営業ですね。

収入源を多く持つこと、一つに偏らずリスクを低減すること。
[これは、事業の基本でもあるかと思えてきました。]

投資に関する書籍でも、『リスク分散』の言葉が必ずと言っていいほど出てきますね。

福田総理も、麻生さんも、鳩山さんも、これからは国民に『自立』を呼びかけるとの表現がありましたが、実情は大きな行動や十分な対応が出来されていないですね。

さて、サラリーマンの人は、いろいろな業務をしても、入金の給与の1つ。

もう幾つか用意しておいても良いのではないかと思います。

すみません。
このブログや各種投資、そして、アパート投資について、研究している人は、既に認識されていることと思いますので今回の内容は、出来れば、収入の入口は1つであることに違和感の無い方に知ってもらいたいですね。
[どうしたらよいでしょうか?、『気付いて』もらえる方法を検討したいです。]
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06 : 56 : 38 | 年金対策 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

「日本人は信頼が置ける」

海外に行くと、良く日本の方に出会います。

これは、旅行者ではなく、現地(主に先進国)で働いている人です。

店頭が多いですね。

そのうちの数人が同じ事を言っていました。
「土産店、商店の店頭では、日本人がオーナーから信頼されている」とのことです。

他の国の人では、レジのお金をこっそりと抜いてしまい、
→ それがばれてしまい、
→ 解雇される
とのこと。
[チェーン展開している店では、オーナーが店頭に立つことは少ないですね。]

他の国と比べられた結果、「日本人が一番信頼できる」と言われるようになったそうです。

個人で海外に働きに出ている日本の人たちが、それぞれの活動で、作り上げたものが『信頼』だったのですね。

すばらしいことと思います。
私はただの傍観者ですが、同じ日本人として『誇り』が持てた感じがします。

場所も離れ、つながりの無い人の一つ一つの活動が、『大きな形』になることを見せてもらえました。

[ビジネスビザでもなく、ワーキングホリデーでもない、ワークビザという選択肢も国によってあるのですね。]
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06 : 27 : 20 | 従業員から事業主へ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

いつかは試したい小ホテル事業

ホテル事業は、浮き沈みが激しいけれど、ゆとりが出来たら(いつのことやら?)、ゆとりの中で試してみたいです。

もちろん、大きなホテルではないですよ。
民宿でもありません。

ニッチな領域を狙って、海外で言うモーテルを試したいです(夢のまた夢)。

日本では、モーテルというと響きが悪いですね。
しかし、海外ではそれぞれの街に存在します。

食事が付かない為、キッチンが備えつき、テレビ・冷蔵庫有り。
さらには、レンジ・鍋・皿・スプーン・ナイフ等も有り。

レセプションは狭い一室。
IT予約、当日受付有り。

出来るだけ、カード決済。
[身元が分かるのでラブホテルになりにくいかな?]
[バイトさんを雇うにしても、出来るだけ現金を扱わないほうがよいかと思います。]
[リネンでコストが掛かるのが問題ですが。]

小さなスケールで出来ると良いかと思います。

アパートは、上場会社が入ってきにくい領域ですね。
この海外版モーテルも、大きな企業が日本で行っていないですね。
[個人事業が生き残るには、ニッチを探すことも一法ですね。]

もちろん、今のアパート経営が上手く行けばの話です。

でも、モーテルだろうと他のものでも、アパート事業を一つ持っていると、次への展開が広がるかと思います。

そういえば、以前相談に乗った人も、「レストランをやりたい、けれど一発の掛けに出るにはリスクが高いので、小さくてもアパートで最低限の足場を固めてから、目標の事業を始めよう」という人もいました。

今回の発想(妄想?)のモーテル事業は、今のアパートがあってこそのことです。
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06 : 24 : 06 | 資産運用 | トラックバック(1) | コメント(0) | page top↑

アパートを持てた人/可と否

今回は、「アパートを新築できた人」と「アパート新築まであと少しだった人」の違いを考えてみます。

初めから答えですが、それは『覚悟』と『ゆとり』ではないかと思います。

『覚悟』についてですが、これは職業・貯蓄・生活の全てを含めて、『『ギリギリの状態』』でアパート投資に踏み切った人です。

(”ギリギリ”には個人差がありますが、私が話を聞いていた中で厳しいなと思ったもので、世間を基準にすると絶対に不動産投資が出来ない人、つまり親類・知人から「危ないからやめなさい」と強く言われるレベルです。)

この人たちがすごいなと思うことは、『覚悟』を決めていること。

今までの生き方が、はっきりしていたのでしょうね。
つまり、物心ついたときからの重要な時期での判断を自分でして、それに後悔がなかった(少なかった)のでしょうね。

ただし、皆さんの『覚悟』には、しっかりとした『調査』を入れていますね。

市場調査や、経験者からのコメントを多く貰っており、「いかにアパート投資が安全か」を語ってくれます。

[調査の内容は市場確認、競合との優劣など時間を掛けていて、情報量が多く、表現が悪いですが命がけを感じます。]

特に、納得できるコメントは、既に経験を積んでおり(アパートを所有)、収入の安定性を自分の通帳が語っているとの事です。
[それでも、既にアパートを所有している人でも、立て続けに持つことや巨額を融資してもらうことは、本当に『覚悟』が要りますね。]
[銀行さんとの交渉も一苦労のようです。]

このようなケースでは、リスクが大きいのですが、その対策までも十分に(出来る限り)用意した上で、判断されていて、レバレッジが掛かります。

[実は、リスクが高いことはあまりお勧めできません。]
[しかし、このような方を応援できることはとても光栄です。サラリーマンや小規模経営者の鏡ですね。]


もう一つは、『ゆとり』です。
このケースが「良い」と思います。

アパート投資までに、事故の生活を安定させておき、自己資金も準備しておき、ゆとりを持ってアパート投資をする。

時間やレバレッジを少し失っていると思いますが、『安全』が第一ですから、このような形で進められると良いと思います。『全投資額(土地・建物)の3割を準備』

昨年、不動産投資の王道事務局として、『アパート大家になる瞬間を見てきた感想』でした。

『覚悟』か『ゆとり』か、考えるべきところですね。
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06 : 14 : 18 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

王道チームは『気持ち』で

2007年の事です。
不動産投資の王道チームの人たちを見ていての感想です。

この方たちは、みな『気持ちで仕事をしている』のだなと感じました。

『決まったことはやる。』
実際に、昨年度もアパートが出来ていますが、そのアパートが立ち上がるまでには、相当な苦労をしたものもありました。

しかし、
・ 約束が守られないこと。
・ 業界の相場から大きく外れていること。
に対しての想いが伝わらないことに対する対処は相当なものですね(表現できない程)。

『がっかりした表情やコメントは殆ど口に出さず、飲み込んで作業を続ける姿勢。』がとても勉強になりました。

職人さん・士業の方たちは、一時の付合いではなく、アパートに関わる事件・事故の時の重要なサポート役となってくれる人ですから、信用だけは失わない事が良いかと思います。

ふと、「こんなチームがずっと続けばよいな」と思うことがありましたが、面白いことにそれは誤算でした。

皆さん、何十年も続けて仕事をしてきた人たちですものね。
「仕事の仕方が体にしみこんでいるのです。」
[これも勉強になりますが、私にとっても数十年掛かる試練ですね。]

今年もまた、勉強させてください。
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06 : 07 : 02 | 王道チーム紹介 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

不動産投資を始めたときの希望(一つ目)

昨日は、不動産投資開始前の『不安』についてですが、今回は『希望』です。
[少し明るい話ですね。]

3つ選ぶとすると、以下になります。
1つ目. 安定したサラリーマンはつまらない、『人生は一度』
2つ目. 「従業員」と「事業主」は全く違う、『自立』
3つ目. 「子供の代」、「孫の代」まで安定的に資産を『維持』

それでは、今日は”1つ目”です。
“安定したサラリーマンはつまらない、『人生は一度』”
1-1. 学生時代の長期休暇では、それまでバイトで貯めた予算内でできるだけ、海外を見るようにしていました。
[予算が限られる為、東南アジア等でしたが。]

タイやインドネシア等では、欧米からも旅行に来ている人が多くいました。
⇒ 旅先での出会いの中で、「どこから来て、どのような仕事をしている」などの話が出てきます。

⇒ 証券会社で職業上の苦労はしているが、生活上は何も問題が無い裕福な人、有名企業のサラリーマンなど、羨ましい話(人生)がありましたが、彼らの話の続きは、その職業内に留まるだけです。

⇒しかし、たまに出会う、個人事業者、事業主、起業家の話は面白かったですね。必ず、失敗談があります。加えて、それを乗り越えた体験談を続けて聞くことが出来ました。
この体験談は、とても面白く感じました。

失敗の話しのレベル(大小)も人それぞれ、それを乗り越えたというレベル(解決度・裕福度)もそれぞれでしたが、
何が参考になったかといえば、同じ結果でも「本人の気持ち次第・考え方次第」で、『成功・不成功』と思えること(同じ結果でも、成功したと思う人・失敗したと思う人がいる)。

さらには、どんなに大変な自体でも、生きてさえいれば何とか成ること。
[昔と違い、犯罪さえしなければ、さらし首にはなりませんね。]

このこと自体(傾向)は、『世界共通』だと知ることが出来たのは、貧しいバックパッカーとして、貧しい国を歩きながらでも、『知ることが出来た』の事が、今になって行動した成果だったかなと思います。

だったら、『一度しかない人生』⇒『思いっきり使ってやろうじゃないか!!』⇒『何でも、やれば出来る』と思わせてもらいました。

“リスクも負うけれど、楽しいことも追い求めたい。”
“小さく安定も大事だけれど、失敗しても大きな経験をしてみたい。”

これが一つ目の希望でした。
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06 : 32 : 01 | 従業員から事業主へ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

私が不動産投資を始めたきっかけ

年の初めでもありますので、初心を振り返ってみます。
『私が不動産投資を始めたきっかけ』についてです。

将来への不安がありました。
(これについて、新潟での講演では”3つの危機”と表現しました。)

『年金がなくなる?』、『会社が倒産?』、『いつまでも健康か?(集中治療室にて)』

『年金がなくなる?』
3年前でしょうか?年金の不払いが問題になりましたが、この問題の根本は将来の年金資金が足りないことでした。
年金がもらえなくなる⇒私の老後は生活費が足りなくなる⇒医療費・食費は深刻。
[ちなみに、私の見積もり方は、(1)現状はどのレベルか。(2)被害は最大、メリットは最小。(3)被害は最小、メリットは最大。3方を推定・確認(できれば定量化)します。]

『会社が危ない、倒産?』
新聞・ニュースを見れば一目瞭然です。一部上場会社でも、倒産した事例は数え切れません。
今では「会社は倒産しないと言い切れるのは、社員を率いる責任の或る社長抱負のみでしょうね」。会社が安定していると信じられたのは昭和後期からでしょうね。もともと会社は会社とは、無から始まったものですしね。
[従業員の立場では、倒産間近では情報が入らなく、破産報告後に回避させることはとても難しいですね。]

『いつまでも健康か?(集中治療室にて)』
私は、数年前にある理由で、集中治療室に入りました。
この経験は、忘れられません。
[詳細は、別の機会で。]

それにしても、家族や私に関わっている人の為にも、迷惑を掛けるわけにはいきません。
 ・私がなくなっても、保険に入っているため、家族の生活は守られます。
 ・私が大病でも、アパート大家ならば、なんとか対応が出来ることがあります。
 [職業の最高ランクのお医者さん、弁護士さんでも同様には出来ませんね。]
 ・私が働いているうちは、対応します。

今回は、暗い話になってしまいましたね。
しかし、この暗さは、当時の不安であり、私の目の前にある現実だったのです。
気を紛らわせ、他の事を考え、時間を経過させて、忘れる事も一つの方法でしたが、どうしても避けることが出来ませんでした。
[逆に言えば、この不安がなければ、わざわざ世の中で言われているリスクを負ってまで、不動産投資をすることは出来なかったでしょうね。]

ここが、私にとっての人生の分岐点(大げさ?)、不動産投資決断点かと思います。

皆さんの参考になるような技術的なことでなくて、すみません。

しかし、皆さんもそれぞれの悩みはあるかと思います。
何を起こすにも、『きっかけ』は人それぞれ違いますが、『目の前にある事実』を避けることはよくないと思います。

次のアクション・対策を起こす時間を無駄にしているかもしれません。
いずれは、大きな問題として避けられないときが来るかもしれませんからね。

一気に大きく変化させる必要はありません。
情報収集を含め、少しずつ徐々に変化させればよいかと思います。
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06 : 34 : 25 | 従業員から事業主へ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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