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新潟セミナーの感想を頂きました

先日、新潟セミナー(講演)に参加された方からの感想を頂きました。

とても良く書かれていて、良く聴き入って貰えたのだな、と嬉しく思います。

私としても、新潟に行った甲斐がありました。本当にありがとうございます。

この方に、快諾を頂きましたので、以下に転記します。
[このブログに第3者のコメントを載せることも面白いですね。]

*****以下、感想の文章です。長文ですが実際の90分の講演より簡潔ですね******

『e賃貸住宅経営セミナー』主催後援 東北電力新潟支店 新潟県宅建協会 他
タイトル『"元・クレーム対応マン"大家が語るトラブル知らずの満室アパート経営術』
講師 大長伸吉さん

(中々興味をそそるタイトルです。それに引かれて聴講してきました。)
(※文中の解説は道草です。お暇な方以外割愛して下さい。)

講師の大長さんは関東の方で、カメラメーカーにお勤めでしたが、現在は大家さん業を専業にされています。36歳の若さです。

2003年 サラリーマン時代にマンション投資をはじめ、2室を購入したが利益を上げることが出来なかったそうです。貯金をしている利息より少しでも利回りが良ければ良いそんな気持ちでスタートしたのだが・・・。

マンション(区分所有建物)の場合、たとえ所有者でも、勝手にリホームや家賃を下げて入居者を募る等において管理組合の規則や考えがあり(解説1)不自由さを感じ、アパート一棟を購入し経営する道に進まれました。

(聴講者解説1、私の知人も東京から帰ってくるときマンションを安価に売却してマンションの住人から文句を言われたそうです。賃貸にしようにも、勝手に出来ないそうです。マンション住人で作る管理組合は当然マンションの価値を下げないように皆で協力して規則を作るわけですから、投資マンションをお考えの方はその辺の制約あることも熟慮してください。)

マンションを収益物件として考えた場合・単純に見てもローンの支払い、管理費、修繕積立金、固定資産税等を家賃で賄わなければなりません。

いずれ、大規模修繕か建替えは必ず来ます。東京のように建物が街の中心にどんどん移動してしまうような感覚なら将来が楽しみでもありますが、長岡の場合、経年と共に街が他の場所に移動、何て事どうしても考えたりしてしまいます。(解説3)

(聴講者解説3、私の知る前の長岡は中心が柳原。以前お世話になった社長さんが会社を建てるとき柳原にしようか、駅前にしようか考え、やはり町の中心の問屋街の柳原にした。月日が経ち市役所が移転し、いくつもの問屋が新産に。いつの間にかすっかり静かな街並みになった。同じ頃駅前に会社を構えた人たちは今は貸しビル業に・・・。こちらは世の中の変化で商売は斜陽の一途。固定資産税だけが何故か下がらぬ・・・などとお話しでした。)

(今現在は川西地区に街の中心が換わってしまうのかと思うくらい発展しています。東京はコアが大きくなる。長岡はコアが移動する。そんな感じです。購入時は良い場所だったのに、今は昔何てことになったマンションの大規模修繕や建替え時はちょっと切ないです。(購入時より高く売れる・・そんな事長岡ではあるのかなー))

2004年 最初に中古のアパートを購入し、低賃料と修繕の苦労を味わったとか。
築19年の中古で、55,-~6万の家賃(何世帯なのかな?)(←6世帯です)

2006年 戸建てのアパート購入 この貸家を購入してから大家として落ち着いた実感を味わえるようになったそうです。道路に接するのが2mしかなく、誰も手を出さない物件だったようです。1階と2階に一部屋ずつしかない、でも、場所は良かったので入居者は見つかったとのこと。1軒で家賃15万円也。
 
2007年 土地を購入しアパート新築。 アパートが満室になったのを機に脱サラ、専業大家。

大長さんは「世田谷アパート大家の満室経営体験談」というブログを公開しています。Google検索「大家 談」で、300万件中1位なんだとか。(←Google検索方法が変わり、今は90万件中で1位です)
 
2008年 東京都下に1棟竣工予定にて、現在建築中だそうです。(完成後は4棟20室に)
さて、上記が大長さんのアパート取得暦ですが、ここで感心するのは講師(大長さん)がアパート3棟を持ち、満室を契機に会社を退職された事です。

講師のお話ではアパート2棟も、持つと本業の仕事に差しさわりが出てくるそうです。
講師は不労所得としてアパート経営をしているのではなく、自分自身でアパートの管理運営をして行きたいためにアパート経営をしているのだと言う事が良く理解できます。

1週間に一回はアパートを見廻りに行くそうです。忙しくても、2週間に一回は行くとのこと。当然、不具合を発見したら自分で直す等直ぐ対処するためです。

(既成の大家さんの感覚ではこの話の段階で私とは違う世界の話、聞かなくても良い。そう思った方が会場に何人もいたような空気を感じました。アパート経営の魅力は不労所得・・・そう思うのが至極当たり前でしょうから)

アパート投資を始めた理由。以下を理由としてお考えになられたそうです。
『危機感』
* 年金がなくなる!
* 会社が危ない!
* いつまでも健康か?

危機感を安心に変えるための、行動だったのですが、危機感を安心感に変えるだけではつまらないので希望を持つ。

『希望』
* 安定したサラリーマンはつまらない 「人生は一度」 → 悔いのない人生への希望
* 「従業員」と「事業主」は全く違う 「自立」 → 自身で決断を下せる自立を希望
* 「子供の代」、「孫の代」まで安定的に資産を  「維持」 → 子孫に残せる希望

さて、講演のテーマ(やっと話の確信・ここまで来るのに疲れましたか?^_^;)

セミナータイトル『"元・クレーム対応マン"大家が語るトラブル知らずの満室アパート経営術』にも有りますように、サラーリーマン時代に培ったクレーム処理に対するノウハウを大家業にも生かして、今日がある。

お話しの骨格はクレームは有って当たり前・クレームからは絶対に逃げない。そうして信頼が深まる。と言う事だと、理解しました。

『主なテーマ』
* サラリーマン時代のクレーム事例
* 最近のアパートクレーム事例
* 元クレーム処理マンだから出来る、入居者からの不満の出ないアパート経営術
* トラブルの対処法を学ぶ前に、トラブルの起きないアパート経営を目指そう
* 万一、入居者からクレームが出た時の的確な対処方法
* アパート経営者には欠かせない、法務・税務の基本知識
* 上手に兼業(サラリーマン大家)するための秘策

講師の話に素直にうなづけるのは最近良く聞く、何もしなくてもどんどんお金が入るとか、表面利回りの数字ばかりを追いかける。

僅か数年でアパート数十棟、年収何千万なんて話でなかったからです。

入居者を大切にしている姿勢。
近隣住民に気配りをしている姿勢。
アパートの棟数を無限に増やす考えは無く、当面は返済に重点を置くとの考えとか。

そして、何より実践しているおすすめは、アパート経営サポートチームを作ることだそうです。

チームメンバーは設計士、不動産仲介業者、司法書士、土地家屋調査士、弁護士、税理士、銀行員、大工さん。

建物、法務、お金、アパート経営に関する全てに専門の引き出しを作り、どんな問題にも対処出来る姿勢は恐れ入ります。

アパートに入る人にとってはその部屋が新居。綺麗がいいに決まっている。
そんな入居者の思いを汲み取り。サポートチームの総力でアパート経営をする。

『入居者が喜んだ分だけ、家賃を受け取る事』それが王道だと

やらなくても、経営は出来る。聞かなくても、見なくても、でも問題解決・改善の繰り返し・積み重ねがライバルとの差別化に成る

良いお話を聞かせていただきました。

さて、テーマに沿ったお話しの内容やサラリーマンをしながらアパートを取得するためのお金の話しはまたの機会にアップしたいと思います。
(これから肝心な話しを聞きたい皆様・・・スイマセン)
***終わり**********************************************************

聴講された方からの意見をもらい、どのように感じ取ったのかを知ることが出来て、とても勉強になりました。

私としても、今後の励みになります。

新潟(長岡)講演の感想を頂きありがとうございました。
←気持ちの一押しを
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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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