2007年ありがとうございました(今年の振り返り)

今日で2007年が終わってしまいますね。

みなさんは、今年の目標を達成できましたでしょうか?

2007年の『元旦の目標』に対して、今日の時点での『ズレ』はあって当然ですよね。
しかし、そのズレの『要因』を『認識・感じ』て、おくことが次への『対策』を見つけるヒントと成りますね。

それは、「市況」かもしれませんし、「自己」にあるかもしれません。

いずれでも、問題はなく、次回に「変化をおこせばよい」かと思います。
また、今年のやり方に間違いが無いと思えば、来年起こるチャンス(機会)や変化が起きた時期を逃さなければ良いかと思います。

私としては、今年の4/30の退社(いや2/28の退社の決断)が、大きな変化でした。
もちろん、それが実現できたのは、過去5回の『不動産投資判断』⇒『売買契約』だったかと思います。

おきな岐路は、一時的なものではないと感じます。
徐々に変化が起こり、結果として、サラリーマンを辞められたことに成ったかと思います。

でれでは、最後に。
皆さん、2007年、お疲れ様でした。
2007年に行った行為は、きっと来年以降につながることと思います。
いえ、是非、繋げてください。

このブログを読んでいただき、ありがとうございました。

それでは、来年が良い年でありますように。

大長 伸吉
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10 : 27 : 14 | アパート大家の挨拶 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

Iアパート建築計画(外溝検討)

Iアパート建築計画の竣工は年明けの1月中旬を予定しています。
(本体工事も終盤です。)

先日は、『外溝』についての打ち合わせを行いました。

アパート本体については、建築確認も通し、着工前には建物設計図が確定しており、施主としては、『色決め』(外壁・床・クロス・扉・キッチン・バス・洗面台等)の作業ぐらいのみでした。

しかし、『外溝』は、オーナーの判断によって、『出来映え』と『コスト』が大きく左右されますね。

・地面 : コンクリート、砂利、芝生、土等
 芝生は、手入れが大変かつ蚊が発生しやすい為、アパートとしてNG(×)。
 土は、コストは最小ですが、雨の日に大変なことになりますね、NG(×)。

 [コンクリートと砂利の選択が迷うところです。]
 コンクリートは、見た目が綺麗○、掃除がしやすい○、バイク・自転車置き場としては最適○、しかし、問題はコストが掛かる×、水苔・水はけが難×です。

 砂利は、価格が低く○、水はけが良く○、足音が出るため防犯上は良好○ですが、草が生えること×・猫の糞の臭気・始末×が難です。

 ちなみに、アスファルトはコンクリートよりも低コストですが、建物の裏など狭いところでは、銃器が入らない為、施工上の都合でNG×です。

で、私が選択したのは、”バイク・自転車置き場と通路部分”はコンクリート、”建物の側面と裏側”は砂利引きとし、コンクリートと砂利の併用を選択しました。

これは、私の世田谷のアパートと同じ選択です。
建物の裏側(北側)は日が当たらないため、砂利引きでも全くと言って良いほど、草が生えません。
[ここ2年間で一度も草刈りをする必要がありませんでした。]

必要な機能・効果を失わず、出来るだけコストをかけないことを選択しました。

その他には、土地境界部分の柵、門扉、ポスト、鍵と錠なども必要なものの選択はなかなか難しいものです。
[Iアパートの場合、防犯対策は建物自体ににつけ、敷地内(柵と門扉)はバイクが容易に盗まれないことを考慮し、取り付けることを選択しました。]
[結果は、完成時をお楽しみに。(最後の見学会は1月下旬に予定しています)]

既製品であれば、見た目にもシンプルで、価格も少しは抑えられるのですが、それぞれの土地の形状や環境が違う為、門扉や柵等でも加工が必要になります。

[門扉については、設備の荒井さんと小櫻設計士の過去の経験と実績によりサポートを受けました。Iアパートの場合は、接道が3mであるため、人加工が必要とのことです。]

[お二人には、デザインよりも、配達者がポストに入れやすいこと、入居者がポストから郵便物を取り出しやすいこと、そして出来るだけメンテが掛からないことが大切と教えてもらいました。]

個人住宅とアパートでは、柵、門扉等でも、考え方が違いますね。

個人住宅ならば、故障が起きても、本人と家族が我慢すればよいのですが、アパートでは普段使える機能・設備が突然故障し、使えなくなってしまうと、トラブルが改善するまで不満やクレームが続きますね。
[戸数が多いと修繕に時間がかかることを説明するだけでも大変です。]

『機能・効果重視、コスト最小』を目指すことが、今後のクレーム最小化にもつながるかと思います。

確かに、お金を掛けると、良いものができますが、デザインにこるとその分、目的のデザインが崩れた時、見た目が悪いとき、機能が使えなくなるときが大変です。

デザイン性に懲り、コストをかければかける程、故障の確率が高くなり、投資費用の回収に時間がかかる傾向があるように思います。
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15 : 24 : 01 | アパート建築体験 | トラックバック(1) | コメント(2) | page top↑

世田谷アパート空室と駆引き

今回は、少し辛いお知らせです。
「辛いことをコメントすること自体が辛いです」けれど、これもアパート投資でありうることなので話さないといけないですね。

ブログ名は、『世田谷区アパート大家の満室経営体験談』ですが、今回は名前負けしています。

では、本題です。
「アパートが満室ではない状態」です。
[後で述べますが、しかしながら、この部屋に入居したいと希望して内見した方は10日で10組です。]

クリーニング期間は、1週間であり、建物のチェックを含め、このくらいの空室は『有り』としていましたが、それ以後に1週間経っていることは、『残念』。

しかし、これも一応アパート経営計画内かなと思っています。

理由は、『礼金が2ヶ月』あるからです。

下記は、入居者にとっては、きつい状況でもあります。
[しかし、大家としてもしっかり家賃を入れてもらいたいとの意思もあります。]
ここの家賃は、15万。
・礼金2ヶ月
・敷金1ヶ月
・事前家賃1ヶ月
・仲介料1ヶ月
15万x5で、計75万円を支払わなければいけないのですね。
(その他で保険費用が加算)

これは相当辛いですね。

しかし、これこそが『安定経営の鍵の一つ』。
入居者の見極めができています。
[このくらいの資金がある人は、相当しっかりと働いている人ですから。]

やはり、敷金0礼金0は、大家さんにとって、辛いと思います。

家賃滞納、家賃不払い問題よりは、もう人辛抱して、入居者を待ちます。

ここで、JRENTさん→「今の見学者数を見ても相場を外していません、必ず決めますから、家賃も下げなくても良いです。」とのこと。

もう一踏ん張りして、JRENTさんを信じてみます。
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18 : 32 : 43 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

野村総研未来ナビ、「NGN」とは?

またまた、野村総合研究所(NRI)の未来予測です。
(以下は、NRIセミナーで配布された「NRI未来ナビ」冊子を参考にしています。)

今回は、次世代ネットワーク『NGN』です。
NGN : Next Generation Network

簡単に言うと、「 「安心・安全・便利」なサービスを実現する新しい統合ネットワーク 」とのことです。

従来の電話線とは異なり、インターネットで使われているIP(Internet Protocol)を使用するようです。
[ちょっと難しいですね、付いてきてくださいね。]

どんな便利なことが出来るかというと、
 ・ テレビ
 ・ ビデオ
 ・ ステレオ
 ・ 玄関モニター
 ・ エアコン
 ・ 給湯設備
 ・ 自動車
 ・ IPタグ
など、身の回りにある様々な電化製品をつなぎ、相互操作をすることも出来るとのことです。
[簡単に言うと、『リモコン一つで全ての操作(on/off)が出来る』でしょうか。]

もっと言うと、
家の中にセンサーやICタグを配置して、「防犯」、「遠隔介護」、「自宅にいながら医用の健康診断」が受けられるとの事です。

 ・ 2007年は、一部の施設での試験段階
 ・ 2008-2009年は、先行で一部の民間に開放
 ・ 2011年に本格的な普及
との事です。
[2011年の地上波デジタル放送化と同時期ですね。] [IP放送もできるのでしょうか?]

これは、アパートにおいても、転換期かもしれませんね。
「NGN」に対応できているか?否か?で、差別化が起こるかもしれませんね。

では、今アパートで、何を準備できるか?

NGNで何か必要かは未確定ですが、無線ではチューナーのような設備でよいのであれば問題ないですが、万一に備え、建物(アパート)の床下・壁等に『空配管』を準備しておくことですね。
[さすが、王道チームです。]
[アパート建築時に出来ることをしっかりやっておけば、大きな差別化になるかもしれません。]
[後から、壁に穴を開け、クロスを張替、空のビニールパイプ(配管)を設置するとなると大工事になりますね。]

電化製品は、今後も次々と進化します。
しかし、建物の構造やそれに関係するものは建築計画時のプランが何十年と影響しますから、先を見越しておくことは大事ですね。
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16 : 21 : 32 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

I アパート計画(ゴミステーション準備)

年末ですが、Iアパート建築現場では仕上げの作業が行われています。
Iアパート計画も詰めの段階です。
[現場の職人さん、ありがとうございます。]

アパートの名前については、ほぼ確定していたのですが、設計をしていただいた小櫻さんに確認し、お墨付きを貰い、ホッとしています。
[着々と積み重ね、進捗しています。]

アパートの竣工前には、ゴミステーションも準備(対応)しました。
[この点は戸建住居とは異なりますね。]

ゴミステーション選びのおすすめサイトは、『環境生活』↓です。
商品の種類も豊富であり、WEBで購入が出来、配達をしてもらえる。
[便利です。]
[実は、小櫻設計士さんが見つけてくれました。ありがとうございます。]
20071227Dustbox1.jpg


『テイモーのクリーンポート』(下の画像)は、以前、北関東地方のアパートで使用したものです。
使用した感想:良い点は安価。悪い点はスチールの細い棒でできているのですが、ふたの開閉で接続部等がすぐに変形してしまうこと。耐久性に難がありました。
20071227Dustbox2.jpg


その二の舞をしない為に、今回は『テラダのゴミステーション』(下の画像)を使用することとしました。アルミ製ですが、柱がしっかりしており、開閉部も上記製品よりも、しっかりとしたつくりになっています。
20071227Dustbox3.jpg

少し高いですが、長く持ってもらえれば、結果としてこちらが安いのかもしれません。
[いずれ使用した後の感想もお知らせします。]

このようなことは、日常でも良くありますね。
『値段にこだわり、安いものを購入してしまい、結果として、補修や買い直さなければ成らない。』

アパートなど、何十年も使用・運用をするものにおいては、基礎・構造、そして建材にこだわることは大事ですよね。
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23 : 46 : 28 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

1000万件中の1番です

年末に良いことがありました。

Yahooメインページで、『大家 談』と検索すると
『1件目 / 約10,400,000件』↓となりました。
20071226Yahoo.jpg


『1000万件中で1番』とは、正直嬉しいですね。

皆さんのおかげです。『ありがとうございます。』

今までは、Googleでは1番でしたが、
Yahooでは、3番と4番でした。
(いままで1番は「大家さん学びの会」でした。今回は、たまたまこの会のHPが改装中だったから、たまたま私に順番が回ってきたのでしょうね。)

この活動は、続けて行きたいですね。

大家さんがつながりを持ち、「成功事例・失敗事例」を共有化し、無駄なコストをなくし、適切な運営が出来るようになりたいですね。
最後に、今回はシンプルですみません。
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23 : 04 : 31 | 従業員から事業主へ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

アパート竣工前の施主の準備(事例集)

2007年は、今日を入れて、いよいよあと7日。
最後の詰めですね。
[終わりよければ、すべて良し。といきましょう]

最近、受ける相談で多いのが、アパート竣工前に、施主が行うべきことについてです。

主なものをあげてみます。[共有化ですね。]
アパートの名前確定 / 家賃確定 / 仲介業者さんへの挨拶 / ゴミ箱の購入 / ゴミ置き場登録確認 / 火災・地震保険 / CATV / NTT / 電気 / ガス / 水道 / 建物の表示登記 / 融資の最終決済と抵当権設定 / 取り扱い説明書 / 特約検討 / 入居募集時の鍵ボックスの購入と設置 / 管理・掃除業者

では、
・アパートの名前確定 : これは悩むところですね。オーナーの想いもありますね。入居者が人に説明して惨めな思いをしないもの、自分が使いやすい、シンプルなものが良いかと思います。

・家賃確定 : 勝負のしどころですね。これは土地購入時や着工時から、その地域の相場を1年ぐらい掛けて継続して見ておくことを勧めます。収益にとらわれ高くしすぎて、入居者が決まらないことがない価格帯を選ぶことも大事ですね。でも、一番は地場の不動産仲介業者に聞くと良いです。
   
・仲介業者さんへの挨拶 : 直前に、挨拶ではなく、竣工の1ヶ月前には挨拶をしておきたいですね。家賃確定の前ですね。

・ゴミ置き場登録確認 : 直前でも良い場合もありますが、地域ごとのルールやごみ収集方法が違うので、役所の清掃課に相談すると良いと思います。場合によっては、役所ではなく、町内会への相談や印鑑が必要な場合(本人の住居と違い、時間かかりますよ)があります。

・ゴミ箱購入と設置 : 清掃課や地域との相談の結果ですが、ゴミ箱を設置する必要があるかもしれません。

・火災・地震保険 : 前回の勉強会で保険の小林さんからの説明がありました。竣工(アパート引渡し)までは施工業者が保険に入っていますが、竣工後からはオーナーの責任です。竣工日から保険に入っておくと良いとのこと。直前契約よりは、1週間前、できれば2週間前には保険担当者の選択が終わって、担当者への挨拶が必要です。その後、担当者から必要な準備書類を連絡してもらいます。(主には、建築確認書の第一面から第五面です)

・CATV : アパートの場合、アンテナでは故障時の修繕が面倒なので、台風等の影響が無いCATVが良いです。CATV業者との相談は、施工業者の電気工事が完成する少し前でよく、施工業者と相談されると良いのではないでしょうか?施工業者とも早めの相談が良いです。工事の順番待ちで時間がかかることがあります。(CATVは地域ごとの寡占状態ですが、いずれ各社で競争して欲しいですね。)

・NTT : これもアパート大家にとって、一つ苦労があります。現在は携帯が主流なので、NTTでは、初めの入居者が直接NTT契約をしたときに、はじめて各部屋ごとの引き込み工事が始まります。工事の予約から、工事まで時間がかかるので、入居者には入居後すぐにはNTTが使用できないことの説明が必要です。

・電気/ガス/水道 : 各専門業者さんがいますので、その担当の方に挨拶をすると良いです。何かあったときには、その方が助けになります。

・建物の表示登記 : 土地家屋調査士さんへの相談です。王道チームでは工藤さんがサポートしてくれます。銀行の最終決済時には、下記の抵当権の設定が必要(場合が多い)で、抵当権設定の一週間前に終わらせたいところです。ここで準備するものは、建築確認書の第一面~第五面、図面、施工業者さんとの施工契約書、施工業者への振込み領収書(すべてではなくてよいです)、そして住民票等です。

・融資の最終決済と抵当権設定 : 銀行担当者と司法書士さんの出番です。上記の建物の表示登記書類が必要です。

・取り扱い説明書 : 各種設備のメーカーのマニュアルをファイルして入居者に渡します。①セットはコピーして保管しておくと良いです。(入居者がなくして、退去時に戻ってこないときがありますからね。)

・特約検討 : これは、賃貸借契約時の特約です。(ペット不可、備品の交換は入居者が行う等です。←これについては、細かくかつ重要なことなので、追って説明の場を設けたいです。)

・入居募集時の鍵ボックスの購入と設置 : 入居募集時には、仲介業者が内覧しやすいように鍵ボックスを準備すると良いかと思います。(以前のブログを参考にしてください)

・管理業者検討 : 東京の王道型は問題要りませんが、地方ではアパートを掃除してくれるところを探すと良いでしょう。

以上です。
何らかの形で皆さんの参考になればよいかと思います。

快適なアパート経営を行えるとよいですね。
[アパート経営が順調であれば、年々とびっくりすることになりますからね。]
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03 : 04 : 18 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

渋谷のサンタ達とユニセフC

【1】 渋谷のサンタ達
【2】 ユニセフカレンダーが届きました

===
【1】渋谷のサンタ達
街では、クリスマスの飾り付けで盛り上がっていますね。

たまたま目にしたので、シャッターを切りました(一昨日)。
『渋谷駅ハチ公前』です。
写真中央の左側に、『赤い頭巾のハチ公』がいます。(↓拡大できます)
20071224Hachikou.jpg

(この人たちの目的は聞けませんでしたが、)
人が多い渋谷のスクランブル交差点が、暖かい空気に包まれているようでした。
[人が集まったときのパワーはすごいですね。]


【2】ユニセフカレンダーについて
ちょうどクリスマスに、ユニセフのカレンダーが届きました。
20071224Unicef c1

20071224Unicef c2


毎月ごとに、食事=栄養、病気への抵抗力=ビタミン、知的発達・貧血防止=鉄分等が必要との説明があります。

また、幕末には、ユニセフについての説明が書かれていました。

冒頭:「UNICEF(国際連合児童基金)は、世界の子供たちの命と健やかな成長を守るための国連機関です。」

活動意図:
 ・ 子供の命と成長、そして未来を守る。
 ・ 全ての子供が教育を受けられるようにする。
 ・ エイズと闘う。
 ・ 暴力、摂取、虐待などから子供たちを守る。
 ・ 子供の権利を実現する為の政策をつくる。

[すごく大きな意図ですね。これに立ち向かうこと自体、重すぎますね。]

最後には、「ユニセフへの活動へのお力添えをお願いします。」とあります。

ポリシーやミッションを宣言し、そして、協力を募っています。

[私は、気持ちが安定していないときは、上記がとても重いことと思うことも出来なかったのですが、漸く頷けるようになったのかなと思います。]

大きなことを言っても、協力をする人に支えられなければ、物事を進められないことを教えられます。

最後に、皆さんも、また私のアパートでも、温かいクリスマスを迎えられますように。
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13 : 45 : 38 | 従業員から事業主へ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

新潟セミナーの感想を頂きました

先日、新潟セミナー(講演)に参加された方からの感想を頂きました。

とても良く書かれていて、良く聴き入って貰えたのだな、と嬉しく思います。

私としても、新潟に行った甲斐がありました。本当にありがとうございます。

この方に、快諾を頂きましたので、以下に転記します。
[このブログに第3者のコメントを載せることも面白いですね。]

*****以下、感想の文章です。長文ですが実際の90分の講演より簡潔ですね******

『e賃貸住宅経営セミナー』主催後援 東北電力新潟支店 新潟県宅建協会 他
タイトル『"元・クレーム対応マン"大家が語るトラブル知らずの満室アパート経営術』
講師 大長伸吉さん

(中々興味をそそるタイトルです。それに引かれて聴講してきました。)
(※文中の解説は道草です。お暇な方以外割愛して下さい。)

講師の大長さんは関東の方で、カメラメーカーにお勤めでしたが、現在は大家さん業を専業にされています。36歳の若さです。

2003年 サラリーマン時代にマンション投資をはじめ、2室を購入したが利益を上げることが出来なかったそうです。貯金をしている利息より少しでも利回りが良ければ良いそんな気持ちでスタートしたのだが・・・。

マンション(区分所有建物)の場合、たとえ所有者でも、勝手にリホームや家賃を下げて入居者を募る等において管理組合の規則や考えがあり(解説1)不自由さを感じ、アパート一棟を購入し経営する道に進まれました。

(聴講者解説1、私の知人も東京から帰ってくるときマンションを安価に売却してマンションの住人から文句を言われたそうです。賃貸にしようにも、勝手に出来ないそうです。マンション住人で作る管理組合は当然マンションの価値を下げないように皆で協力して規則を作るわけですから、投資マンションをお考えの方はその辺の制約あることも熟慮してください。)

マンションを収益物件として考えた場合・単純に見てもローンの支払い、管理費、修繕積立金、固定資産税等を家賃で賄わなければなりません。

いずれ、大規模修繕か建替えは必ず来ます。東京のように建物が街の中心にどんどん移動してしまうような感覚なら将来が楽しみでもありますが、長岡の場合、経年と共に街が他の場所に移動、何て事どうしても考えたりしてしまいます。(解説3)

(聴講者解説3、私の知る前の長岡は中心が柳原。以前お世話になった社長さんが会社を建てるとき柳原にしようか、駅前にしようか考え、やはり町の中心の問屋街の柳原にした。月日が経ち市役所が移転し、いくつもの問屋が新産に。いつの間にかすっかり静かな街並みになった。同じ頃駅前に会社を構えた人たちは今は貸しビル業に・・・。こちらは世の中の変化で商売は斜陽の一途。固定資産税だけが何故か下がらぬ・・・などとお話しでした。)

(今現在は川西地区に街の中心が換わってしまうのかと思うくらい発展しています。東京はコアが大きくなる。長岡はコアが移動する。そんな感じです。購入時は良い場所だったのに、今は昔何てことになったマンションの大規模修繕や建替え時はちょっと切ないです。(購入時より高く売れる・・そんな事長岡ではあるのかなー))

2004年 最初に中古のアパートを購入し、低賃料と修繕の苦労を味わったとか。
築19年の中古で、55,-~6万の家賃(何世帯なのかな?)(←6世帯です)

2006年 戸建てのアパート購入 この貸家を購入してから大家として落ち着いた実感を味わえるようになったそうです。道路に接するのが2mしかなく、誰も手を出さない物件だったようです。1階と2階に一部屋ずつしかない、でも、場所は良かったので入居者は見つかったとのこと。1軒で家賃15万円也。
 
2007年 土地を購入しアパート新築。 アパートが満室になったのを機に脱サラ、専業大家。

大長さんは「世田谷アパート大家の満室経営体験談」というブログを公開しています。Google検索「大家 談」で、300万件中1位なんだとか。(←Google検索方法が変わり、今は90万件中で1位です)
 
2008年 東京都下に1棟竣工予定にて、現在建築中だそうです。(完成後は4棟20室に)
さて、上記が大長さんのアパート取得暦ですが、ここで感心するのは講師(大長さん)がアパート3棟を持ち、満室を契機に会社を退職された事です。

講師のお話ではアパート2棟も、持つと本業の仕事に差しさわりが出てくるそうです。
講師は不労所得としてアパート経営をしているのではなく、自分自身でアパートの管理運営をして行きたいためにアパート経営をしているのだと言う事が良く理解できます。

1週間に一回はアパートを見廻りに行くそうです。忙しくても、2週間に一回は行くとのこと。当然、不具合を発見したら自分で直す等直ぐ対処するためです。

(既成の大家さんの感覚ではこの話の段階で私とは違う世界の話、聞かなくても良い。そう思った方が会場に何人もいたような空気を感じました。アパート経営の魅力は不労所得・・・そう思うのが至極当たり前でしょうから)

アパート投資を始めた理由。以下を理由としてお考えになられたそうです。
『危機感』
* 年金がなくなる!
* 会社が危ない!
* いつまでも健康か?

危機感を安心に変えるための、行動だったのですが、危機感を安心感に変えるだけではつまらないので希望を持つ。

『希望』
* 安定したサラリーマンはつまらない 「人生は一度」 → 悔いのない人生への希望
* 「従業員」と「事業主」は全く違う 「自立」 → 自身で決断を下せる自立を希望
* 「子供の代」、「孫の代」まで安定的に資産を  「維持」 → 子孫に残せる希望

さて、講演のテーマ(やっと話の確信・ここまで来るのに疲れましたか?^_^;)

セミナータイトル『"元・クレーム対応マン"大家が語るトラブル知らずの満室アパート経営術』にも有りますように、サラーリーマン時代に培ったクレーム処理に対するノウハウを大家業にも生かして、今日がある。

お話しの骨格はクレームは有って当たり前・クレームからは絶対に逃げない。そうして信頼が深まる。と言う事だと、理解しました。

『主なテーマ』
* サラリーマン時代のクレーム事例
* 最近のアパートクレーム事例
* 元クレーム処理マンだから出来る、入居者からの不満の出ないアパート経営術
* トラブルの対処法を学ぶ前に、トラブルの起きないアパート経営を目指そう
* 万一、入居者からクレームが出た時の的確な対処方法
* アパート経営者には欠かせない、法務・税務の基本知識
* 上手に兼業(サラリーマン大家)するための秘策

講師の話に素直にうなづけるのは最近良く聞く、何もしなくてもどんどんお金が入るとか、表面利回りの数字ばかりを追いかける。

僅か数年でアパート数十棟、年収何千万なんて話でなかったからです。

入居者を大切にしている姿勢。
近隣住民に気配りをしている姿勢。
アパートの棟数を無限に増やす考えは無く、当面は返済に重点を置くとの考えとか。

そして、何より実践しているおすすめは、アパート経営サポートチームを作ることだそうです。

チームメンバーは設計士、不動産仲介業者、司法書士、土地家屋調査士、弁護士、税理士、銀行員、大工さん。

建物、法務、お金、アパート経営に関する全てに専門の引き出しを作り、どんな問題にも対処出来る姿勢は恐れ入ります。

アパートに入る人にとってはその部屋が新居。綺麗がいいに決まっている。
そんな入居者の思いを汲み取り。サポートチームの総力でアパート経営をする。

『入居者が喜んだ分だけ、家賃を受け取る事』それが王道だと

やらなくても、経営は出来る。聞かなくても、見なくても、でも問題解決・改善の繰り返し・積み重ねがライバルとの差別化に成る

良いお話を聞かせていただきました。

さて、テーマに沿ったお話しの内容やサラリーマンをしながらアパートを取得するためのお金の話しはまたの機会にアップしたいと思います。
(これから肝心な話しを聞きたい皆様・・・スイマセン)
***終わり**********************************************************

聴講された方からの意見をもらい、どのように感じ取ったのかを知ることが出来て、とても勉強になりました。

私としても、今後の励みになります。

新潟(長岡)講演の感想を頂きありがとうございました。
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02 : 28 : 34 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

電車に飛び込まないで/丸の内線とアパート

最近、電車が時刻表どおりでないことが、多くなっています。
山の手線等では車内の液晶パネルに他の路線の運行情報が出ていますが、『人身事故』がとても多いですね。

昨日は、京王線笹塚駅と京葉線で、2日前に他の路線で人身事故との表示がありました。

電車に飛び込む何て事(行為)自体をなくしたいですね。

本人は痛み、そして、家族、関係者、そして、電車の利用者、皆さんに苦労をかけますね。

地下鉄等では、対策に苦慮しているのですね。
「丸の内線の東京駅」での写真↓のような『ホームドア』がついています。
[安全柵と書こうとしたのですが、WEBで調べると、ホームドアと検索されました。]
20071221marunouchi line2

20071221marunouchi line1

20071221marunouchi line3
20071221marunouchi line4

これは、安全ですね。[東京メトロさんの企業努力に感謝です。]

また、人身事故の多い中央線でも、このような対策をお願いしたいです。

しかし、このホームドアがいらない、精神的に健康になる街・生活作りを目指したいですね。
[政治家さん、お願いします。 人が自殺しない世の中、最優先課題です。]

「人身事故」と「アパート経営」を並べることは不謹慎かもしれませんが、
精神的ゆとり、生活のゆとりを考えることでは、一理あるかと思います。

これに対して、不動産投資の王道チームの活動は、一つの秘策かと思っています。

今のサラリーマンは、主に3つの心配があるかと考えます。
 1. 残業が多く、健康・家庭が危ぶまれている
 2. 会社の倒産・リストラが一般的になり、終身雇用がいつまでもつづくかわからない
 3. 40歳以下では、年金が減るのでは、もらえないのではとの老後の不安

この主要な3つの対策として、サラリーマンでも小さくてよいから、『アパートをもてる』と、その後が変わると思います。

 1.→副収入が出来る為、今よりも少し以上は、会社で自己主張ができ、残業時間を減らす手助けになるかと思います。

 2.→会社が倒産したときにも、アパートからの収入があれば、生活の足しになります。次の就職先でどうしても高給与でなくても良いかもしれません。

 3.→【注目】ここが一番の効果ですが、ローンを払い終わった後は、完全な年金、いやそれ以上になります。
例えば、25m2以上の4室(1棟)を7.5万で貸せたら、月30万、年360万。
立派に社会人一人分の年収に近い額です。
[太陽電池ではないですが、新築ではアパートがオーナーが生きている間、一生、働いてくれます。]
→[もちろん、老朽化しますが、ローンが住んでいれば、対策も可能ですし、なにより、2棟目が検討され、これがさらに収益を上げてくれる可能性もあります。]

ただし、不労所得とは言いません。アパート大家も的確なときに、的確な判断と対策実行が必要です。

上記を実現する為には、(1)的確な立地、(2)適した建築プランと建物、(3)適したアパートの管理と賃貸事業運営等の全てが大事ですね。

欧・米・豪などでは、不動産を持ち運営することは一般的なストーリーですが、日本で一般的な会話になると良いですね。

もっと、救われる人が多くいのではと思います。
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04 : 43 : 21 | 年金対策 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top↑

アパート管理(電球等)

一昨日は、久しぶりにゆっくりと休めましたので、自己のアパート廻りをしました。
[休んでない、ともいわれましたが。]

(1) 嬉しいことに、古いアパートではゴミが3つのみ。
 ・タバコの吸殻 1つ
 ・ちり紙玉 2つ

しっかり拾い。更にすっきりです。
[今回の入居者さんは、本当にゴミの出し方がしっかりしていて助かります。]

[以前は、結構苦労をしました。→ということは前回の退去者が非常識だったようですね。]→[ちなみにその方は、既婚女性一人で住み。保証人が旦那さんでした。ここはよくある古いアパートなので、仕方がなく入れてしまったのですが、生活態度は良くなかったですね。]
→[入居者選びは慎重にしましょう。]
→[それ以前に、アパート建築は慎重にしましょう。競争力・差別化が重要です。]

(2) それから、以前より、隣地のブロック塀が壊れ、私の敷地に崩れていたのですが、
新たに補修し直されていて、ブロックの破片も除去されていたので、見た目にも良くなりました。
[隣地の人とは、揉め事を起こさないことは良いことですね。]

(3) しかし、共用部の電球が切れていました。

3ヶ月前に電球を、最も安い白熱球↓に替えたのがいけなかったでしょうか?
20071221Electricbulb.jpg

どこにも売っているこの電球の寿命は1000時間との店頭説明でした。
この場所は、センサー式ではなく、タイマー式なので、1日12時間。
10日で120時間。
80日(2ヵ月半程)で960時間。
[私の経験では、1000時間はない様に思います。]

そのぐらいでの交換を覚悟しないといけないですね。
定期的にアパートに通っているので、期間を見て、電球を持参する日を決めておけばよいですね。

「電気が切れる前に、電球を変える。」これが出来たらすごいですね。
[しかし、まだ使えるものを捨てるのはもったいないので、出来るだけ、ちょうど電球が切れた頃に訪問して、電球が切れている期間を短くしたいですね。]

ちなみに、共用部は20Wを使っていまして、理由は、
1. 省エネ
2. 隣の人にとってまぶしすぎない明るさ
の為です。

単価は高いですが、蛍光灯式のものは、白熱球式よりも寿命が長いことは間違いないですね。
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08 : 53 : 33 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

2重ガラス(中央線とアパート)

みなさん、こんばんは。
忘年会の時期ですね。今日も、皆さんよく飲んでいますね。

みてください、電車のこの窓↓。外気が低く、満員の電車内は人の熱気。
そのため、窓ガラスが『汗』を掻いています。
20071220Chuouline.jpg

『特に』、今日は旧型の車両だった為、窓ガラスは1枚で仕上げたものでした。
[車両が旧型であり、窓ガラスが水滴だらけなので、撮影してしまいました。]

最近は、新型の車両が多く、その窓は2重ガラスです。
窓一面に、べっとり『汗・水滴』ということは、殆どなかったですね。

これは、住宅でも大事ですね。アパートでもそうです。
住んでいる方は、冬の乾燥を嫌うので、『除湿機』を入れるかもしれません。

外は良く冷えているとき、除湿機では、翌朝はガラス窓の内側に水滴だらけは、避けられませんね。

そして、パッキンに、カビ。

ということで、アパートでも出来るだけ、2重ガラスにしたいですね。

最近の王道アパートは、2重ガラスですね。

下記は、一昨日のIアパートです。こちらも、しっかり、2重ガラスです。
20071220Iplan.jpg

一昨日も、現場は大忙しでした。
大工さん、ありがとうございます。
[年末ですが焦らずに、そして、怪我には注意してください。]
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23 : 34 : 15 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

B.N.F.(ジェイコム男)さんの本音

先日の日刊ポーツ新聞で、一面を使い、『B.N.F.』氏のコメントが大きく掲載さていました↓。
20071220BNF.jpg

160万円の自己資金の投資から始まり、現在の残高は185億円とのこと。
ここまで要した期間は、7年間。

苦労のコメントが出ていたので、引用します。
・ストレス:(1日10億損失で)食欲なし、笑い番組で笑えず、寝ても1時間で目が覚めた
・体力:毎日パソコンの前に座っていて運動不足
・腰痛:上記のため、腰に激痛が走り、歩けなくなった
そして、ここに注目したのですが、
・市場に参加しなかったときの後悔:『株をやっていると毎日が本当に辛い』『株をやめても1億円設けられる相場で手を出せなかったときも辛い』『結局流れ出続けている』
との記事でした。

これについては、投資をした人が大・小限らずに何らかの経験をしているかと思います。

このことから見て、投資には、
(1) 収支の見極め
(2) 精神的なストレスの見極め
(3) やりがいと充実感の見極め
が大事な3要素かと思います。

B.N.F.さんは、(1)は問題なし、(2)は問題ありだが、仕方が無いと心得て(想定内)いるようですね。
[特に、B.N.F.さんは羨ましい程の実績を上げていますね。]
[しかし、そんな人でも起こっているので、(3)はより大事なことと思います。]

B.N.F.さんにとって、『充実感』がないことは、残念なことですね。

投資をする上で、あらかじめ目標を立てることが、いかに大切かを感じることが出来ます。

数字の上限にはキリがありません。(1万よりは100万、それよりは1億となります。)

それに、充実感を得られるのは、『その人次第』。

投資をする前にも、投資と続けている間にも、何を目的としているか?について、考える場を持ちたいですね。

参考にならないかもしれませんが、私の場合は、人並みに生活が出来ればよいです。

その状況を超えたときは、お金の額ではなく、やりがい・充実感を重視したいと思います。
[その上で、特に注意することは、『一人勝ちをしない』こと。]

私が「敵わないな」と思う人は、どんなに寂しくても、苦しくても、貧しくても、辛くても、その状況で光を見出している人。

この人たちはお金ではない、生き甲斐をもっていますね。
[すばらしいことですが、ここまでストイックになる必要も無いし、世の中で言えば、すごく危険な世界ですね。]

いずれにしても、投資以前の問題で、「どのようにしたいか?なりたいか?」を考える場は必要ですね。
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01 : 35 : 00 | 資産運用 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

賃貸住宅フェア2007東京の報告

昨日の賃貸住宅セミナーも盛況↓でしたね。
20071219Fair1.jpg

20071219Fair2.jpg

白岩さんのセミナーも盛況でした。推定で100人超↓でした。
20071219Fair3.jpg

香川のうっちゃんのセミナーも高評だったみたいですね。
[写真がなくて、すみません。]

私は、うっちゃんのセミナーと同じ時間帯に『賃貸経営なんでも相談横丁』のCブース↓で対応をしていました。
20071219Fair4.jpg
相談に駆けつけてくれた方、ありがとうございました。

おかげさまで、時間をもてあましたのは、初めの10分と、終わりの15分ほどのみでした。
[上記は、顔見知りの方も含めてですが、それでも不動産(アパート)投資の内容についての熱い話しでしたね。]

どのような方が、どのような質問をするのか心配がありましたが、質問してくれた方が真剣に相談をしてくれ、紳士的に話を聞いてくれて助かりました。

こちらも、相談席の依頼を受け、2時間座っていた甲斐があったなと思います。

また、1月のオンリーワン勉強会のセミナーでは、加藤ひろゆきさんを予定しているとの事ですが、加藤さんの講演は、大盛況でしたね。
[今回のセミナーで一番の入り↓とのことです。]
20071219Fair5.jpg

20071219Fair6.jpg

[よろしくおねがいします。]

その後、白岩さんとともに、沢さん、こてつさん、けいちゃん、うっちゃんと話をさせてもらったのですが、以前のブームの後に残っている皆さんは、不動産投資に対して、紳士的な対応をしているなと感じました。

大げさに話さず、冷静に、コツコツとアパート経営をしているなと感じました。
[この姿勢が大切ですね。]

相談に来ていただいた方、全国賃貸新聞のスタッフの方、東北電力新潟セミナーのスタッフの方、今日お話をさせていただいた方、こちらもいろいろと勉強させていただきました。

ありがとうございました。

全国の大家さん(オーナーさん)が、少しずつ工夫と苦労を重ね、現状よりも良い部屋を提供できるようになると良いですね。
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01 : 27 : 14 | 王道チーム紹介 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

給水装置の仕組み(写真)と水漏れ対策法

【1】給水装置の仕組み(水道局の見本より)
【2】千葉の或る街と東京のギャップ
==
【1】水道管の仕組み(水道局の見本)
千葉県の或る街の水道局を訪問しました。
その水道局の入口に、面白い展示『給水装置のしくみ(配水管からじゃ口まで』↓があったため紹介します。
20071217Pipe1.jpg
(左から) 『じゃ口』←『保温材』←『水道メーター』←『配水管』←『サドル分水栓』
全てが、半分に縦切りされていて、中身が見えるのが面白いですね。
数年前のものでしょうが、貴重な教材ですね。
20071217Pipe2.jpg
『じゃ口』↑の断面です。
蛇口をひねると弁が上がり、水が出るのでしょうね。
(すでに皆さんの蛇口はレバーかもしれませんが)

20071217Pipe3.jpg
水道メーターの断面↑も見られます。

20071217Pipe4.jpg
こちらは、水道メーター断面のアップ↑です。
黒いものがくるくる回り、歯車をまわし、メーターがカウントされるようです。
[かなり埃が被っていましたので、一世代前のタイプかもしれませんのでご注意を。]
現在は、プラスチックの蓋ですね。
ここにも、ゴムパッキンがあります。(水道局が管理し、パッキンを交換しているのでしょうか?)

20071217Pipe5.jpg
↑左の黒い管が『引き込みの水道管』です。
右下の太い配管が建物の前の道路に入っている水道管との事です

この『配水管の口径』がポイントです。

・ 2戸のアパートでは、「25mmφ」
・ 4戸-6戸のアパートでは、「40mmφ」
・ それ以上では、さらに口径を検討すべきではないでしょうか?

水道管の口径が小さいと、シャワーや給湯などを異なる入居者が同時に使用した場合は、水の出が悪くなり、『不満のもと』になりますね。

とくに、古い中古戸建があり、解体して、アパートを検討している場合は、昔の戸建は20mmφが多く、場合によっては13mmφもあり、口径を大きくするだけでも大きな出費になるので、土地探し時には注意が必要です。

また、道路内の水道管が、道路のどちら側に位置しているかによっても、工事費は異なるそうです。
更に厳しいのは、
・ 水道管を道路に新設して、一年以内に掘り返す場合は別途費用をとる所もあるそうです。
・ 道路が大通りで、夜間しか掘り起こせないときには、作業者の深夜手当ても掛かりますね。
・ もっときついのは、前面道路がアスファルトではなく、コンクリート(今では少ない)の場合、一部を剥がし埋めなおすだけではだめで、その一つのコンクリート面を作り直す場合もあるそうです。

20071217Pipe6.jpg
菅さん曰く、かなり古い水道管サンプル集↑との事です。(参考まで)

20071217Rubber packing
↑左から『節水用の栓』、『ゴムパッキン大』、『ゴムパッキン小』です。
水道局の受付にありました。係りの人にお願いし、1セットをもらえました。

実は以前、洗濯機の『蛇口が水漏れ』になり、入居者からクレームを受けました(古いアパート)。

仲介業者から、連絡を受けたのですが、入居者は入居したばかりで、水漏れを見てしまい、「この部屋大丈夫か?」と思われたことでしょう。

今回のゴムパッキンの交換だけですが、すぐに対応しなければなら無いので、やむなく業者に頼み、ゴミパッキンの交換だけで『5,000円』でした。

これは、すぐに対応してもらえ、この費用だけで済んだことに関して、対応業者さんに感謝しています。

しかし、これだけの交換なら、私も自分で出来ますね。
(考えてみた方法です)
 1. 水道管の元栓を止める。
 2. 室内の残り水を抜く(一番低い蛇口を開けること、トイレを流すことがよい)。
 3. バケツを用意し、水漏れの蛇口を開ける。
 4. 後はネジ等をあけ、ゴムパッキンの交換です。

あらかじめ、ゴムパッキンの予備を準備しておくと良いですね。

(悪い事例)
当時の教訓は、空室が長いと、「ゴムが乾き」→「ゴムにひびが入る(これは直らない)」→「次の入居者が使用して、ひび割れ後の漏水を確認」してします。

(良い事例)
 ・ 空室をなくす(常に使ってもらう)
 ・ 空室時に少し(定期的に)水を出し、ゴムが濡れている状態を作っておく
 ・ 空室時に、蛇口を開け、ゴムパッキンをチェック・好感する(最高に良い)
などの対策がありますね。


【2】千葉の或る街 と 東京のギャップ
昨日は、朝5時台に起き、6時半には川崎へ。
8時半には千葉県のある町にお邪魔しました。

田中設計士さん、菅さん、朝からお疲れ様でした。
[一つ良いことは、早朝ドライブは、気持ちが良いですね。]

この場所のプランは、すっきりとしていますが、よく考えられていると思います。
きっと住まわれる方に、満足してもらえると思います。

(検討会が終り、千葉県から東京都向かいました。)
夕方前にレインボーブリッジを渡り戻ったのですが、橋から見た東京の景色はすごいですね。
ビルがぎゅうぎゅうに詰まっていて、窮屈そうです。

これが、東京のすごさかも知れませんが、つい先ほどまで森の中のような土地で検討会を行っていたので、余計にこのギャップを感じました。
[車の中で見ている私も、気持ちは満員電車の中で押しつぶされている感じでした。]

[でも、この過密さ・人口は安定した不動産投資には欠かせないことですね。(悩)]
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00 : 20 : 46 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

賃貸住宅フェア2007東京

賃貸住宅フェア2007東京

明日(12/18)は、賃貸住宅フェア2007東京(←クリック)です。
↑中段にある『主催者企画』の『賃貸経営なんでも相談コーナー』でどんな対応が出来るか試してみます。

『12/18 14:00~16:00』です。

「東京ビックサイト」でお待ちしています。

誰でも、気軽に声をかけてください。
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19 : 47 : 42 | 従業員から事業主へ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

I アパート第3回現場見学会

今日は冬らしく晴れた日でしたね。
[先週の新潟の皆さんすみません。太平洋側は良い天気です。]

今朝、新幹線から撮影しました↓。
富士山が見えると歓声があがったほどでした。
20071216Mt Fuji

では、本題です。
今日の現場見学会、お疲れ様でした。
皆さんが、熱い気持ちで参加されて、こちらも見学会をやった甲斐があったと思っています。
[実は、年末ですし参加がわずかではと心配してました。]

それに応えて、私も思い入れを話させてもらいました。
菅さんも、大工さんの思い入れを熱く語っていましたね。
[ありがとうございます。私も勉強になりました。]

外観は前回のブログと変わりません。
1階は、石膏ボードが貼られていないため、躯体やパネルや天井が見える状態でした。

完全な部屋の状態では無いですが、室内は外気よりも暖かく感じました。
[ウレタンのあるパネルの効果でしょうね。]

見学会では、はじめて2階まで上りました。
このアパートの2階は魅力的だと思います。

2階は、写真↓のように、石膏ボートが貼られていました。
20071216Iplan2.jpg

2階は結構広いですよ。
厳しく詰めれば、1フロア3戸出来たかもしれませんが、ゆとりのある部屋として、1フロア2戸を選択しました。
「これなら、2人で住んでも良いのでは。」とコメントしてくれた方もしましたね。

間違いはなかったかなと思います。
[いえいえ、結果は入居が確定してからですね。]

天井↓は、屋根の形状がわかる程の高さです。
20071216Iplan0.jpg


周辺の単身用アパートやマンションは20-25m2が多いので、占有面積でも裕に大きく、天井も高いことで、入居希望者に、さらに『差別化』を感じてもらえればよいと思います。

窓の外↓は、小山の景色、紅葉は綺麗でした。新緑の季節にも期待。
20071216Iplan3.jpg


しかし、ごらんのように冬至の時期、この山のため、日が短く、一軒奥まっていますが、前方の下には線路があり、入居者が『劣位』とみる悪状況もあります。
[線路の音対策は、久野さんのパネルで低減。参加者からも、思ったよりは静かとの事でしたが?]

このような高いハードルの中、このアパートは確実に埋まるのか、『一大勝負』です。

このアパートは、サラリーマンの方でも手が届きやすい設定(総コスト)だと思います。

SMBCや郵便局がセカンドライフ(定年後)の『ゆとり資金は月35万』とコメントしています。

このアパートが、ローン返済後の20年後には、上記の値に近い収入源になってくれるでしょう。

都内に、1戸建て住宅や、マンションを購入する額と同等(から少し高い)程度額で出来るかと思いますので、
 ・ 自宅を建てて、自分で住んでしまうか?
 ・ 小さいアパートを持ち、貸し出すか?
個人差はあると思いますが、もう一度だけ考え直してみる価値はあるかと思います。

[すみません。 入居が確定するまでは、自分のことを心配しないといけないですね。]
[予定家賃は相場より高いですが、遅くとも2月中には満室にしたいですね。出来れば2月上旬。]

最後に、再びですが、このような建物を知ってもらうことで、私もやっている甲斐があったと思えますので、来てもらえると達成感があります。
[お互い勉強ですよね。]
参加してもらった方、ありがとうございました。
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19 : 43 : 18 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

Iアパート建築、現場職人さんへの心配り

最近は日も短くなり、ますます寒くなりましたね。

そんな中でも、大工さんはもくもくと作業をしてくれています。
[本当に、ありがとうございます。]
[私には、そんな技術もなし、決して変わることは出来ません。]
[これを、価格・費用などと、お金で数字に落としてしまうことは、罪のように感じます。]

職人さんは、信念を持ち、プライドがありますね。
[作業を見ているだけでも、勉強になります。無駄が無いですね。]

先日のIアパート建築の訪問時には、「ホットコーヒー、ホットレモン、熱いお茶等」を10本持参しました。
[感謝の気持ちは、行動に表したいですね。]

大工さんたちは、とても喜んでくれました。
その流れで、この建物を作るにあたっての、苦労話も聞くことが出来ました。

アパートも、1戸建て自宅も、ほとんど変わりませんよね。
この建物を作るにあたっての、苦労話を聞けた人、その苦労を何とか生かしたい。
苦労の分だけ、入居者に還元し、社会貢献できるようになりたいです。

苦労した分だけ、喜びもありますよね。[自然の流れですね]

人の苦労も、分かち合い、引き受け、そして、その後に起こる喜びも引き継ぎたい。

私の知り合いは、東北で左官をやっています。
彼が一言、「施主からの気持ちのある差し入れはとても嬉しい。」とのこと。
[本当に、喜んでもらえました。]

私は、まだ若輩ですので、人に差し入れを出来る機会は少ないのですが、相手の人が喜んでくれることは嬉しいですね。
[喜び、感謝は、何物にも変えがたいですね。]
[逆に、辛さを与えてしまったら、その人はずっとその感触を失わないでしょう。]

アパート大家は、着実に、しっかりやり続けると、少なく見て月30万の小さいアパートとしても、年360万、5年で1800万、10年で3600万、20年で7200万、目標は少なくても40年ですから1億4400万、目指すは60年とすると2億1600万。

すごいお金が目の前を流れるかもしれません。
施工者は一回のみの収入、しかし、アパートオーナーはずっと。

目の前の利益を優先し、値切ると、今後のサポートは別(協力無し)となり、将来の運営が大きく左右されてしまいますね。

大家のゆとり、気持ちはとても、大事ですね。
[一度失った信用を取り返すのは、とても難しいでしょうね。]
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08 : 27 : 43 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

例えば立川駅、「エキュート」発想

「商店の経営では、如何にお客さんが来てくれるか?」が重要なことですね。

「店の中に入るか」、「通り過ぎてしまうか」は商店の勝負どころ(個性の見せどころ)と思いますが、
それ以前に、店の前にどれだけの人が来てくれるかの『立地条件』も、大事ですね。

その点では、JRのエキューとの発想は良いですね。
見てください、この人通り↓。これは一昨日平日の朝10時半です。
20071214Tachikawa1.jpg
ここは、「JR立川駅」の改札の中、ホームをつなぐ通路です。

現在、石田ひかりさんが、コマーシャルで、アピールしていますね。
[今、立川は熱いですね。こんなところでアパートを所有しても面白いのではないでしょうか?]

また、店の前にこれだけの人が通ることは、どの商店も羨むことでしょう。
[サッカーで言えば、「出場権は得られた。」後は、選手次第。]
[どの業界でも、とにかく一流のステージに上がれた状態ですね。]
[ただ、毎月の賃料は相当高いでしょうね。]

20071214Tachikawa2.jpg
こんなに綺麗な、駅改札中や装飾に混じって、「4番ホーム」「3番ホーム」の標識があることが、新線であり、また違和感がありますね。
[この違和感は新しい発想で実現したからこそでしょうね。]

以前の写真がなくて残念ですが、以前ここは単なる通路で、JRの感光ポスターしかなかった場所ですよ。

20071214Tachikawa3.jpg

20071214Tachikawa4.jpg
この元単なる通路はとても綺麗に仕上がっていますね。単なる通路が、デパートのようになってしまいました。

利用者にとっても、
・ 帰宅途中に、遠回りする必要もなく、
・ 雨・風等の天気にも影響されません。

[面白いですねこの発想。]
アパートの土地探しについても、まだまだ新しい発想が残っているでしょうね。
とにかく人が来易いこと、そして、世の中の人は便利さを追求し、楽なことに流れる傾向がありますね。

これは今のところ、普遍的な流れですので、その需要に反する土地に無理に投資することは危険ですね。
{ただし、目の前にあるチャンスをチャンスと思わず、またはチャンスに築かないことももったいないことですね。}
⇒[幅広い情報収集と、情報の選別をお忘れなく。]
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01 : 11 : 29 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

年金でゆとり生活が出来ずby郵便局

ようやく、国民年金の未納分を支払いました。

今月の勉強会では、望月厚子さんの「公的年金 基礎の基礎」でした。
その中で、「国民年金の支払期限は『2年間』それを過ぎてしまうと、その未納分は支払えない。」とのことでしたね。

これは、郵便局で支払いをしたのですが、そこで↓のパンフレットを手にしました。
*出所:郵便局「よ~くわかる!セカンドライフのお金の話し」H19.10作成
20071214Pension.jpg

セカンドライフとは退職後のことで、
「60歳の元サラリーマン夫婦」が、『ゆとりある生活』を送るためには、
『月37.9万円』が必要との事です。

[この数値は、メガバンク等でも近い金額が提示されていますね。]

公的年金収入は、『月23.3万円』
[国民年金のみでは、月6万円強のみですね。]

持ち家をもち、ローンの無い人は、これだけでも最低限は生活できるのでしょうね。

しかし、万が一何か(病気等)起きたときや、旅行や余暇を楽しみたいときなどは、
その差額分『月14.6万円』があると良いとの説明ですね。

*厚生労働省の第20回生命表「完全生命表」によると、
男性の平均寿命は『78.56歳』。 女性は『85.52歳』。

郵便局では、分かりやすくする為なのか、退職後を20年間として、その不足分の総額は
『3504万円』としていますが、
その不足分の補充方法が、『貯金』、『国債』、『投資信託』としています。

・今の金利で『貯金』でどれだけ殖やせるでしょう?(使えば減るのみです)

・日本の『国債』は、世界の中で確固たる地位があるでしょうか?(GDPに対する発行比率は米国の2-3倍との説http://www.uejima.co.jp/sisan6.phpもあります。)

・『投資信託』も、株に近く、ポートフォリオの一角としては良いかもしれませんが、これだけでは?です。

[初めの説明は分かりやすいのですが、その対策が上記とは薄い話のように思います。]

30歳代や、40歳代の人が、負担の少ない木造アパートを持つことも、一つの対策(解決方法)に入れても良いかと思います。

月の『家賃が7万円(少なくて6万円)』の部屋が『4室の1棟アパート』を所有すれば、20年から25年後のちょうど退職時期に、『ローン完済のアパートが1棟残ります』ね。

もちろんこれについて、「オーナーの判断力」と「一部の頭金(投資資金)」が必要ですが、大半は部屋に満足してくれた『入居者のお礼(家賃)』で返済できると良いですね。

もう一つのボーナスは、ローン完済後の「土地と建物」を担保にすることにより、次のアパートの頭金とする第二の展開の道も開けるかもしれませんね。

[あくまで、「上記は選択肢の一つとして、見当価値があるとの説明」とさせてください。(つまり、アパート投資が全てでも無いですものね。)]

*また、郵便局パンフレットの免責事項は、「使用した試算値等は参考情報であり、将来を予想・保証もしくは示唆するものではありません」との表記がありました。
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06 : 35 : 09 | 年金対策 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

I アパート建築計画 入居募集

20071213Iplan.jpg
まず一報として、I アパート建築計画で、「一人目の入居希望者」があったそうです(ほっと、笑)。

昨日までは、同時竣工予定のアパートでは、先に入居募集を受けており、I アパート計画だけが取り残されていました。

この状況は他の同時アパートが異常なほど幸先がよく、私のアパートの竣工は2008年1月、つまり1ヵ月後なので、私の気持ちとしてはゆとりがあったつもりです。

そんな中でも、「申込みの反応有り」の情報を聞くと、ほんとに「ほっと」しますね。

[現場見学勉強会のやり甲斐もありますね。]

しかし、あと1ヶ月。最後の詰めの時期ですね。
入居希望者の期待にも応えたいと思います。

設計士さん・施工業者さん・仲介業者さん、そして、王道チームの皆さん、ありがとうございます。
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23 : 28 : 16 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

I アパート建築計画進捗(足場外れました)

昨日、Iアパート建築地に行ってきました。
既に足場が外れており、小さい建物ですが『シックな外壁』は『重厚感』があります。
20071212Iplan1.jpg

皆さんのアパートよりも、小さいですが、意外と『中は広く』感じると思います。

それから、窓が小さく感じるかもしれませんが、1室につき3方向に窓があるので、意外と『中は明るく』感じると思います。
[この日は曇り空でしたが、(電気無しで)まずまずの明るさです。]

外壁は『ダークグレー』で、サッシは『シルバー』としました。
[入居者は、バリバリ働く会社員を想定しました。]
20071212Iplan2.jpg

この大きな窓は『2重ガラス』で、『シャッター』を付けています。

↓アパートの真横から撮影しました。
20071212Iplan2.1.jpg

屋根はシルバー系なので、写真では曇り空と同化してしまっていますね。
[結構、面白い形です。]

↓その屋根の内側です。
20071212Iplan5.jpg

[ギッチリと梁等が入っていますね。]

大工さん曰く、「『一般住宅以上』とのこと。この作業は『とてもとても大変』」とのことでした。

[はい、『地域のNo.1アパート』ですから。]
本当に、ありがとうございます。

それにしても、「一般住宅よりも、アパートのつくりは劣るもの」との常識はいつからでしょうか。
「自宅よりもアパートの部屋が良い。」となっても良いですよね。
[この感性が、アパート経営を成功に導いてくれると思います。『差別化・差別化』]

また、2階の部屋には、『ベット(寝室)スペース』を装備します。
小櫻設計士さんと久野さんにより、試行錯誤の検討をしてもらいました。
出来上がりが楽しみです。

屋根裏、外壁の内側にあるこのパネル↓は、「他ではまねが出来ないのでは」とのことです。
20071212Iplan4.jpg

『冬の室内が寒くなりにくく、夏は暑くなりにくい。』
もちろん、入居者の快適性がアップします。
[前回の見学会ではミニチュア版でしたが、全面パネルの世界を体感してみる都面白いと思います。]

さらには、建物(アパート)自体の耐久性が向上します。
[40年、いや50年、さらには60年満室運営を目指します。]
[自民党の200年住宅構想を実現してみせましょう。]

↓こちらは1階の部屋の天井部です。
20071212Iplan3.jpg

上下階の遮音性は、木造では最高レベル。この『ファイバグラスF★★★★』の内側が一番の秘密とのことでした。

『木造で最高レベル』がポイントです。
入居募集時には、木造と表記してあるのですから、そこについては入居者も承知しています。
クレームを受けたときにも、しっかり説得できます。

しかし、木造アパートの中で、平均以下の遮音性では、クレームを受けたときの対策・対応はとても苦労しますね。

床↓は『ダークブラウン』、扉やクロスは『ホワイト』で、『品位』と『明るさ』が両立するよう試みました。
20071212Iplan6.jpg

さてさて、今後の仕上がり具合が楽しみです。
ここには画像が無いですが、『お風呂』も設置済みです。
[『ちょっとゆとりのあるお風呂』の出来上がりも楽しみです。]

現場の作業者の方、大変ありがとうございます。

このアパート建築の目的として、
 ・私の「収入源」になることは伏せられませんし、
 ・入居者の「快適で豊かな生活(喜び)」についても、いままでのポリシーは変わりませんが、

第一に、『現在サラリーマンのアパート大家を目指す人』が、アパートが持てる(融資が受けられる)程度の費用で、まずまずの利回りと毎月の残金が残るプランがあることを『実証する』事です。

私も、結果が出るまでにはどきどきしています。
[当然ですね。ローンを含め、リスクを負っていますから。]

すみません。
「この利回りや必要な費用について質問を受けても、この機会では答えられません。」
この事をあらかじめ、免責しておきます。

また、このように柱・梁等が見える状態は後数日しかないので、「不動産投資の王道」勉強会では、内覧勉強会を行います。
[石膏ボートやクロスを貼ってしまっては見えませんからね。]

安いものや、理解できないものを作り所有すると、そのオーナー自体の心理面へのマイナスの影響を何十年も背負わなければ成りません。

『小さくても、自身を持ってよいアパートを所有・運営し続ける。』
これが王道ですね。

最後に、今、「東京は紅葉真っ盛り」です。
20071212Colored leaves

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20 : 25 : 06 | アパート建築体験 | トラックバック(1) | コメント(0) | page top↑

新潟 長岡 上越 街とアパート

先日の新潟訪問で感じた「街とアパート」事情についてです。

初めに、新潟市・上越市・長岡市とも、近隣との合併により拡大していて、
新潟市は政令指定都市となりました。

駅周辺の街の賑わいというと、新潟>長岡>上越でしょうか?
(新潟市の繁華街は駅とフェリー埠頭の中間地ぐらいで、駅から徒歩15分ほど離れているのですね。)

(1)新潟駅は、駅ビルを作り直すとのことなので、これから大きく変わるのでしょうね?
土地の人が言うように、日本海側の2大都市(新潟と金沢)の一角として、そして県庁所在地として、元気でしたね。

(2)長岡駅は新幹線の停車駅でもあり、大きな駅ビルには東京と変わりない、店舗が多く入っていました。
スタバなど、チェーン店は全く同じ。
[寒い雨の日でしたが、駅ビルは寒さ知らず。]

面白いのは長岡の駅ビルは新しく人が多いのですが、5分離れた街には、人通りがまばらなことでした。

また、3年前の中越地震では駅周辺も震度6強とのことでしたが、
地元の人に「地震の跡を見ることが出来ますか?」聞くと、もう殆ど残っていないとのことでした。
駅周辺にも古い(40年ぐらい経っているのでは?) 木造の建物が多くありますが、
しっかりと建っているところを見ると、「結構、木造も信頼が置けるな」と思いました。
地震を受けて、雪深い長岡で3年も耐えているのですからね。
[まだまだ、耐えるでしょうね。]

(3)上越市といっても、私は直江津駅に降りたのですが、駅前は寂しかったですね。
それでも、国道沿いにでると、家電、カー用品、服、レストランなどのチェーン店が並んでおり、日本でよく見る風景となっていました。
[こちらは車社会ですね。]

それでも、これらの駅前は日本中どこにもある風景でしょうね。
ということを、前提に『アパート』について、見てみると↓。

新潟中にも多くのアパートがあり、大家さんがいます。

今回のセミナーでも、しっかり、堅実にアパート経営を行おうと、情報収集に努力している方が多かったと思います。

その方の中で、主に言われたことは、
1.新潟地域でもアパートが多く建てられており、家賃も高くなく、安定したアパート経営は難しい。
[とても大変]

2.【注目】それでも、戸建の賃貸物件は、空室が殆どなく、比較的安定しているとのこと。
 [→この辺りに、地方での展開の鍵があるかと思います。]

3.また、場所によって、大変なところがあるとのこと。
 [→立地がよければ、出来ないことは無いとのコメントももらいました。]

安定したプランで大型アパートを持つことは、事業の拡大を図ることは、チャンスを逃さない為にも大事ですし、小まめな苦労があるかと思いますが、需要のある建物を一つ一つ確実に建てていくことも、一つの方法かとも思います。

「アパート投資は簡単」と、安易に考える事だけは良くないですね。
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17 : 32 : 31 | アパート満室空室対策 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

1棟1棟1室1室で。中古アパートは×。

今までに、アパート大家さんの体験が書かれた本や情報を集めましたが、
初めは皆さんとも『小さく』そして『堅実に』プランを練り、アパート投資判断をしています。

しかし、次第に1棟2棟と増え、家賃収入も増えてくると、大きな建物になる傾向があるようです。

アパート経営拡大路線で悪いことではないかと思いますが、「問題」はアパートを建てることに『慣れ』てしまう。

「1棟1棟、1室1室」にかける思い入れが少なくなっているようです。

基本は、1棟1棟で、確実に『黒字』を出せるプランを持つことだと思います。
[もちろん、プランだけでなく、実行することが大切ですね。]

オーナーの精神状態や心理が安定していることが、大事だと思いますが、
投資においても事業においても、常に冷静で的確な判断をすることは難しいですよね。

この方法において、より失敗が避けるのは、
  『新築アパート』は、○     中古アパートは、×。
ではないでしょうか?

「中古アパート」の良くない点を上げると、
1.「出来上がったアパート」について、投資判断をする為、設計士・施工業者・大工さんと良いプランについて検討する(話し合う)ことが出来ない。
(リノベのうっちゃんのようにリノベチームがいる人は別ですね。
でも、サポートチームがいない時には、気をつけたほうが良いと思います。)

2.「出来上がったアパート」なのに、前の所有者が建築時の図面(数十枚)を保管していない。
躯体がわから無い。建材が分からない。施工業者の連絡先が分からない(大工さんとも他人状態)。

3.不動産市場にでており、買付けは他人との時間の競争をしなければならないため、建物について検討する時間が特に少ない。

『新築アパート』では、建築士・施工業者・大工さん等と建物について最新の情報を駆使して判断する場があります。
つまり、どのように設計・施工するかについて、『施主との相談の場』があるからです。

施主にとって苦労だと思う人もいるかもしれませんが、私は決してそうは思いません。

これは苦労でもなんでもなく、冷静に考える場に成り、また、一人で考えるのではなく、数人で建物について検討できるのですから、投資にとってもこんなに良い機会は無いと思います。

そして、全ての記録を残すことが出来る。

建築中の相談時間について、急がないと他人に買われてしまうとの焦燥感が無い。
(自分のペースでできる。)

私は思うのですが、中古アパートを購入している人ほど、失敗をしている人が多いと思います。

それは、
(1) 世の中の数でいえば、中古アパートのほうが多く、『新築アパートを建てる機会』があること、そして新築アパートを建てるチームがいること自体が恵まれているとも思います。

(2) 中古アパートを売る人には、売る理由があります。理由は様々なので、良いアパートでも
売らなければ成らない人もいるかと思いますが、これは少ないでしょう。
相続にしても、良い物件ならば売りません。 他の事業が赤字で売らなくなったとしても、そのように事業に対して曖昧な人が建てたアパートは大したものではない事が多いことでしょう。

また中古アパートは利回りがよいのですが、耐用年数も少なく修繕がかかり家賃は低いことが多いです。

安易にお金を得ることは、容易に失敗することが多いかと思います。

新築アパートでは建築・満室まで一苦労ですが、これはアパートへの良い思い入れにつながります。
中古アパートでは所有後にいやな思いをして、アパートの思い入れが薄くなり、解体または売却へとつながります。

(アパート経営の目的は家賃収入かと思いますが)、アパート経営の一番の面白さは快適な生活空間と時間を入居者に提供できる喜びがあることだと思います。

中古アパートについて、否定的なことを言ってしまい、失礼しました。

しかし、何とか皆さんに健全なアパート経営をしてもらえればと思います。
以上は、アパート経営の一つの考え方してください。
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23 : 16 : 38 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top↑

無事終わりほっとしてます&質問集

3講演とも、拍手をもらえてほっとしました。

寒い中、会場に足を運んでいただいた方、セミナー運営者の方々、ありがとうございました。

[実は、退席者がいるのではないかとも心配をしていました。]

新潟市は元気ですね。
初めての新潟でしたが、駅前よりも、駅とフェリー埠頭の間の築が栄えて
いるのですね。
政令指定都市になったこともあり、最近訪問した地方都市では、一番活気が
ありました。
[新潟市は、前回・前々回の影響は殆ど残っていませんでした。]

アパートに関していえば、ここもアパートの戦国で高い家賃で安定して
経営するには厳しい状況です。
しかし、戸建賃貸は物件情報にはほとんどなく、ここではじめるにはそれも
一考と思います。
 
以下は、新潟会場です。
参加者は100人を越えたとのことです。
[会場前のひと時、結構緊張する時間帯にブログのことを考えて撮影しました]
20071209Niigata1.jpg

20071209Niigata2.jpg

20071209Niigata3.jpg

会場の窓の外は、日本最長の信濃川、河口付近の都市が新潟市なのですね。


以下は、長岡での開場直後で、開始前はほぼ満席状態でした。
20071209Nagaoka.jpg


質問コーナーでは、
・「入居者とのクレーム時の連絡の取り方」について受けました。

⇒大家さんが直接対応するよりも、入居者と大家の間にできるだけ中間役が
入ることが良いでしょう。大家本人よりも専門的な人に任せられることが
良いと思います。
また、間に人が入ることによって、内容の確認中として、時間を稼ぐことも
出来ます。

長岡駅は、新幹線が止まることもあり、そこそこ栄えていたように思います。
中越地震では、長岡も大きく揺れ、棚の荷物が落ちたとのことですが、
3年前の影響は見つけられませんでしたね。
[小千谷も見てみたかったです。]

下は、12月の日本海です。
20071209Nihonnkai.jpg
 地元の人は、「どんよりとして魔界のようだと例えているよ」と同じように数回聞きました。
昨日のなぎの海はこの時期珍しいとのことです。

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23 : 38 : 33 | 従業員から事業主へ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

首都圏の鉄道混雑率ワースト10

ほんと寒くなりましたね。

先日、国土交通省より、2006年度の「首都圏の鉄道12社42路線の『混雑率』」
が発表になりました。

混雑率は、ピーク時間の1時間あたりの平均値とのことです。

それでは、『ワースト3』です。

W1位JR山手線  「上野→御徒町」 216%(前回同様)
W2位JR京浜東北線 「上野→御徒町」 213%
W3位JR中央線  「中野→新宿」   208%

混雑率「200%」とは、「体が触れあい、相当圧迫感がある」状態
とのことです。

殺人的な込み合いようですね。上げた手も下ろせないし、下げた手も
上げられませんからね。

上記の区間ではないですが、一昨日も山手線の中で、女性と男性が、
「痴漢」「痴漢じゃない」と言い合っていました。

精一杯、仕事をした人にとって、帰宅時にこの込みようでは、辛すぎですね。
[年金苦、残業代無給苦、通勤苦でも、小さいアパートを1棟持つと少しは
先が明るいと思います]
[1棟を目指し、少しでも努力している人を応援したいと思います。]

次に、『ワースト4~9位』です。
W4位JR総武線    「錦糸町→両国」  206%
W5位JR武蔵野線   「東浦和→南浦和」  202%
W6位JR埼京線   「板橋→池袋」  200%
W7位メトロ東西線   「木場→門前仲町」  199%
W8位JR京浜東北線  「大井町→品川」  198%
W9位JR京葉線    「葛西臨海公園―新木場」196%
W9位東急田園都市線  「池尻大橋―渋谷」  196%

東京駅東部が多いことは意外でした。
[少し、アパート用地探しの発想を変えても良いかもしれませんね。]

しかし、路線数が少ない(代替路線がない)駅間は混雑率が高まるかと思うので、
一概にその地域で人が多く、アパート用地に向いているといえません。

ワースト1~9位のどの地域でも、この地域や沿線は十分な利用人口ですね。

上記路線では、いずれも列車のダイヤは、過密でも、この結果ですので、
首都圏でどことひかくするよりも、地方との『差』を比較すると、
東京のすごさは群を抜いているのでしょうね。

首都圏には、3500万人、日本の1/4以上が住んでいるのですからね。

ちなみに、国土交通省の指標として、
「180%」とは、「折りたためば新聞を読める」状況。
「100%」とは、「座席に座るか、つり革につかまっている」状況。

また、以下↓は2005年度の状況です。
http://www.mlit.go.jp/tetudo/toshitetu/03_03.html
(京王線・小田急線・西武線等の情報もあります。)

アパート用地、検討情報の一つとして使えそうですね。
[国土交通省の情報は関連会社の計画の元でもあり、日々注目したいですね。]

[(これも事前登録です) 無事、セミナーは終わったのでしょうか?
何度目で慣れるのでしょうか?]
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08 : 07 : 41 | アパート用地探し法 | トラックバック(5) | コメント(1) | page top↑

1回目は、無事終了です。

昨日、埼玉や群馬あたりは晴天で新幹線からは「富士山」も見えていました。

しかし、トンネルを抜けると「雪景色」↓↓。真っ白な世界でした。
20071207niigatasnow1.jpg


雪の影響か?、越後湯沢↓で30分足止されて、少し予想外でしたが、無事30分前に入場できました。
20071207niigatasnow2.jpg


で、初の外部の講演会は、無事、拍手をもらうことが出来ました。
[上越市の方の拍手は、すごく力強いのですね。]

こちらでも不動産投資についての熱心に勉強している方も多くいました。

また、東北電力さんの「オール電化」への意気込みも感じられました。
東北電力の「オール電化のリース」は良いサポートかと思います。

今日の新潟では、募集人数の100人をオーバーしているそうです。
[ますます気が引き締まります。]
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07 : 17 : 04 | 従業員から事業主へ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

年末年始のトラブル防止

回覧で、「マンション暮らしのガイド第101号」
(発行:高層住宅管理業協会)が届きまして、
アパート管理のポイントになるかと思い、列挙します。

自宅のトラブル防止事例をアパートに置き換えて見ます。

1. 留守を悟られない為に 「ポストに新聞・郵便物等をためない」

 ⇒ (チェック)JRENT宮下さんのアドバイスでは、

「退去後の空室期間にチラシが多く入ることがありますが、こまめに改修する
ようにとのことです。」

部屋数が増えると大変ですが、空室が少なければ、対応回数は減りますね。

アパート運営状況が良いと作業が少ないですが、悪いと作業・対策は更に
必要になります。
(ただし、東京電力等の申込用紙は回収しないように注意です。)

2. 戸締りは徹底的に
これは住民の話ですが、
⇒ 新築計画が立てられる大家として、防犯対策はプラン作成時に
出来ることですね。

「二重ロック、オートロック、逆回転レバーロック、門扉、防犯ガラス、
窓格子、シャッター」等の設置判断は、施主次第です。
(もちろん王道チームでは検討していますね。)

3. 現金、カード類、貴重品の保管について
これはアパート大家範囲外ですが、「個人情報を記載した書類や暗証番号を
メモした紙の管理に注意」とのことは、参考になります。

4. 火災などの防災対策も 
 「機器のつけ忘れ、コンセントの抜き忘れに注意」

5. 専用使用部分の清掃も
「共有部のバルコニーやアルコープの清掃で、マンションの美観向上を」

⇒ アパート所有者は、年末は忙しいと思った方が良いでしょう。

「私も身の回りをきれいにして年を越したい」
これは、入居者も同じ気持ちでしょう。
特に共用部・柵・門扉は、大家さんがやってあげてよいでしょうね。(当然ですか)

特に、戸数が多い場合や、忙しい場合は、業者に頼んでも良いかもしれません。

[労力削減や経費削減による自分の利益アップよりも、入居者の気持ちを大切に]

6. 年末年始のゴミ出し日を事前に確認
「年末年始は、ゴミは増えるが、ごみ収集日が減る状況になります。」

⇒ 事前に、ゴミ出し日のチラシをポストに配布しても良いでしょうね。

大家のやさしい存在を示しても良いし、存在を知ってもらいたくない場合は
役所のチラシ配布を装っても良いと思います。

『問題』は、粗大ゴミが出やすいこと。
退去時は誰が出したか特定しやすいですが、この時期に庭・共有部に出されては、
誰がやったか特定しにくいですね。

このための対策は、共有部・避難通路部をきれいにしておき、
ゴミを出しにくい状況を作り上げておくことですね。

以上、我が家と同様に、所有アパートにも気を使うと良いと思います。

[今回のブログは事前登録ですが、無事にセミナーは終わったでしょうか?]
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12 : 15 : 18 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

賃貸住宅フェア2007東京

あと2週間で『賃貸住宅フェア2007in東京』です。

不動産投資の勉強において、今年の『最後の締め』になるイベントですね。
20071207054802.jpg

会場案内等の詳細は、以下↓のアドレスをクリックしてください。
http://www.zenchin.com/chintai-fair07tokyo/
賃貸フェアでは『賃貸経営セミナー』(無料)が参加目的との人が多いですね。

今年は、『12/18』に注目してください。
20071205011315.jpg

王道チームの「白岩貢さん」(12:30-)と「内海芳美さん」(14:00-)の講演が
立て続けに行われます。

白岩さんの新しい試みの発表がありますし、内海さんは今乗りに乗っ
ていますね。

この「2本立て」は価値があり、不動産投資の勉強に役立つと思います。

詳細は、以下↓をクリックしてください。
http://www.zenchin.com/chintai-fair07tokyo/seminar_03.html

===
それからもう一つ、私も「12/18 14:00-16:00」に
『賃貸経営なんでも相談コーナー』を持つことになりました。
20071205005408.jpg

参加理由と時間が長いのは、こちらの要望ではないですよ。
[でも、声をかけてもらえることだけでも、光栄です。]

ほぼ毎日、王道プラザで相談会を行っていること試してみたいと思います。
いえいえ、落ち着いて行います。

真剣に対応しますので、声をかけてもらえると助かります。

===
それから、いよいよ明日、新潟でのセミナーです。
天気予報は、『雪』です。
[とても、寒いのでしょうね。]
[直近は体調管理を一番に考えたので、元気です。
 プロポリスの効果でしょうか?←これ喉がしびれるのですね。]
20071205005432.jpg

「入居者の快適な生活」と「大家さんの健全なアパート運営」を
サポートする為に気合を入れてやらせてもらいます。

[今後も、同じことを3回続けてやれる機会は無いでしょうから、
とても大事なチャンスです。]
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13 : 14 : 48 | 王道チーム紹介 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

「200年住宅」計画

今日の新聞の記事では、
「『200年住宅』を優遇する税制の検討をすると与党が決めた」
とのことでした。

その内容は、
(耐震性・耐久性の一定の基準を満たした住宅に対して)

 ・ 登録免許税減税 (1/2)
 ・ 固定資産税減税 (新築から3年間は1/4) 
 ・ 不動産取得税減税
 (減税効果は、国と地方を合わせて、年間約180億円を見込んでいる)
とのことでした。

また、WEBで「200年住宅」を検索してみると、

1つ目、2007.7のニュースで、自民党と民間で「200年住宅」の議論が盛り
上がっているとの記事。

2つ目、「日本の住宅は30年で建て替えされている。」
⇒「この建て替え期間を6倍の200年にしようという運動」

3つ目、当時・自民党住宅土地調査会長の福田康夫さんが「200年住宅の
実現に協力してください」ともコメントしていたそうです。

また、9月末のPPPフォーラム(官民パートナーシップフォーラム)で、
塩川正十郎さんが、少子高齢化で労働人口が減る対策にもなると、
「200年住宅」計画をほめていたことを思い出しました。


それから、200年住宅が検討され始めたストーリーは、

 住宅の寿命は、
  ・ 日本 ⇒ 30年
  ・ 米国 ⇒ 55年
  ・ イギリス ⇒ 77年
と、日本は比較的短い。

200年住宅が実現したときの効果は、
 ・ 住宅の建設・取得・維持管理のための国民の負担減(約2/3)
 ・ 産業廃棄物減 (年1000万t)
 ・ CO2削減

なによりも、数世代にわたる家計へのインパクトは大きく、家計が
良好になりますね。

まさに、『超長期住宅』は、宝物ですね。

減税に対しては実行されるか不確定ですし、住宅の中に共同住宅が入り
込めるかは解りませんが、アパートでも、取得・維持管理・産廃費減は、
アパート経営(事業)にもとても良いインパクトになりますね。

『浮いた資金』で、
 ・ 余裕資金を確保し安全性を高めても良いし、
 ・ 「もう一棟」と行って、事業を拡大しても良いし、
 ・ アパート運営事業では時間が余るので、見識を広げて(単純に海外力)も
   良い

[まさに、安普請を作り再度建築することは、良いことではないですね。]

最後に、大家業の大先輩から、忠告を受けました。
『どんなプランでも、予想外のことが起こるもの、余裕資金を必ず用意して
おきなさい。』
とのことでした。

本当に困り、この言葉を思い出すのではなく、事前事前の対策・準備を
きっちりしておくよう気をつけます。

私は家賃収入の『3ヶ月分』は、現金で用意しておくようにしています。
[それでも足りないのかな?]

もちろん、『200年住宅』計画を大応援します。
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お宝不動産認定ブロガーとは?
沢孝史のお宝不動産日記
お宝不動産公式HP
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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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