首都高中央環状新宿線&自動車無電車社会

厚生労働省の肝炎対策に関する報告は、聞くに堪えないです。
早く目標を達成し、税金を払うのは日本国政府以外にしなければいけない
のでしょうか?
[いえいえ、しっかり日本に貢献しますよ。
だからこそ、しっかり信頼を回復してください。]

===
今日のブログは、「広報 東京12月」を参考にしています。

表紙は、「TOKYO●2016」ですね。
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『人を育て、緑を守り、都市を躍動させるオリンピック』との見出しです。
『世界一コンパクトなオリンピックを目指して』

石原知事に期待し、応援したいです。
もし、実現すれば、東京のインフラはより良くなり、便利になりますね。

このプランと状況は競合国を含め、不利すぎますので難しいと思いますが、
オリンピックを目指すことにより、東京の活性につながるでしょうね。
[都税の浪費とのバランスが大切だと思います]

で、今回の本題は、『首都高中央環状新宿線』についてです。
20071201020100.jpg
開通は、2007年12月22日16時。
[一ヶ月をきりましたね。]

いままで新宿から池袋に抜けるのに、霞ヶ関を通らなければならなかったので、
とても便利になります。

せっかく良い努力の結果なのに、今は『首都高の距離別料金』方式が
悪名高い話題になってしまっていますね。

「(首都高)環状線」の外側の『中央環状線』は湾岸線まで通じる計画なのですね。

まずは新宿-池袋ですが既に池尻大橋(渋谷付近)では大開発の様子が見られます。

[今後の努力に期待大です。]

では、アパートに関しては、東急田園都市線では、「渋谷」・「三軒茶屋」の
人気が高いのですが、この中央環状線の池尻ジャンクションの開発と同時に
行われている、「ショッピングモール?」ができあがれば、池尻大橋駅に
直結しますので、さらに人気が出る駅が追加されるわけですね。

[池尻大橋付近の都市開発にも期待大です。]
[三軒茶屋・駒沢等の価値がますます上がるでしょうね。]

それから話は変わって、駒沢付近には駅を利用しない世帯層があるのですね。

もちろん芸能人を含み、政界や経済界の重鎮は電車など利用しないのですね。

世田谷区・目黒区にわたる丘陵地には、豪邸が並んでいます。
都心に事務所・仕事場・会議の場をおき、車で世田谷までならば、
渋滞しても距離が無い分、車での移動も苦にならないでしょうね。

この世帯層は、特にリッチな方たちです。

青山・赤坂・麻布の3Aは、海外の投資家にとって、日本の代名詞に
なっているようですが、

世田谷・目黒の丘陵地や、その周辺は、駅からも徒歩圏でないこともあり、
まだ土地価格は比較的低いですね。

このエリアでは、面白い賃貸住居プランが出来るかもしれませんね。

ただし、かなり客層は少なく、外すと損が大きくなるので、ハイリスクハイリターンになるかもしれませんね。

[そんなところで、生活できる日は来るのでしょうか?]
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韓国の木造住宅事情

【1】韓国の木造住宅事情(昨日のWBS)
今回は、昨日のワールドビジネスサテライト(テレビ東京)の特集を
参考にしています。
特集のテーマは、「韓国富裕層に人気、急増する木造住宅」でした。

はじめに、韓国の2006年の住宅着工比率です。
・マンション(鉄筋)が83.6%
・戸建が15.4%(コンクリート造が11.5%、木造が3.9%)

[昨年の着工は、殆どがマンションなのですね。
そして、木造は僅か3.9%のみ。]

ちなみに、日本では(平成16年内閣府調査)木造の着工比率が約45%。

木造住宅の着工数は、
 2005年  約2,000戸        (日本では、約42,000戸)
2006年  約5,000戸
2007年 約10,000戸 (見通し)  
 (日本では、2005年で、約42,000戸とのWEB情報もあり)
[韓国では、倍々と増え、2年前の5倍なのですね。]

その理由は何でしょうか? 
顧客インタビュー結果は、
・ 環境にやさしい
・ 韓国の健康志向で、木造住宅の評価が高い
・ アトピーになりにくい
・ シックハウス症候群になりにくい
[特に、新しい顧客希望ではないですが、健康を大事に考えていますね。]

業者の声は、
  ・ 機能性の重視と
  ・ 細やかな顧客希望の取り込み(個別対応)
  ・ 日本の企業が新しい販売地域を求めて、韓国に進出

 韓国政府は、
・新都市計画で戸建住宅を増やす方針

郊外の木造分譲住宅(65坪)が約1億6千万円は高いですね。
[まさに、富裕層向けですね。]

[それにしても、木造=健康的であるとのイメージが韓国で広まっている
のですね。]
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田園都市線の複々線化&ユニセフ

【1】東急田園都市線の複々線化
【2】ユニセフカレンダー
香川の事件は残念ですね。子供はなにも解らないまま...。
[できれば“ユニセフ”まで読んでくださいね。]

===
【1】東急田園都市線の複々線化
20071128dento1.jpg
↑クリックで拡大
目的は(1)東急田園都市線の混雑緩和、(2)東急大井町線の利便性向上ですね。

田園都市線が快適になり、大井町線がより便利になる。
20071128dento3.jpg

20071128dento2.jpg

いずれにしても東急路線のキャパシティーが上がり、世田谷・目黒地域の
生活環境が改善します。

[ますます、東急沿線が楽しみです。]

アパート経営者やアパート用地探索者には、欠かせない情報ですね。
東急各線と東京メトロの接続は、
 ・東急田園都市線が、東京メトロ半蔵門線へと直結
 ・東急大井町線-(大岡山)-東急目黒線で、東京メトロ南北線へと直結
 ・東急大井町線-(自由が丘)-東急東横線で、東京メトロ日比谷線へと直結

[東急東横線が東京メトロ副都心線/H20.6に直結したらどうなるか、
想像以上でしょうね。]

===
【2】ユニセフ
ユニセフより、 「小さなカレンダー2008『子供の命の守りかた』」が、
無料配布されていますね。
20071128unicef.jpg
 ↑クリックで拡大
ユニセフHPのコメントより、
「どうぞあなたのお手元に置いて、折に触れて、世界の子どもたちに
あたたかい思いを寄せていただければ幸いです。」とのことです。

今晩は子供の危機に関連した映画「すべては愛のために」(2003年米国)も
放送されていました。
[残念ながら、用事で、最後まで見られませんでしたが]

インドでバックパッカーだったとき、駅前の手のない子や、脚のない子に
拝まれたときには、とてもショックでした。

[本当かわかりませんが、生活の為に親が切断することもあると聞きました。]

今年の正月の上海では、夜遅くに品のある店の前でも子供に拝まれました。

[このときには、後ろから大人が子供の背中を押して、私たちの前に
歩み寄るように指図してまいした。]

日本の政治、日本の大人を含め、間違っていることが多すぎますね。

これを書いているときも、心臓が痛くなります。

この気持ちは、いくら所得が増えても、改善しない(治まらない)でしょう。

この件は、目を伏せずに、直視していきたいと思います。

[サラリーマンに我慢が出来ず、個人事業主になったときのように、苛立ちや
虚しさを抱え込んで、何れ我慢できなくなるので、その時に爆発させたい
と思います。]
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12月の勉強会(望月さん)

【1】12月の勉強会講師(望月さん)
【2】アパートに関する保険について(小林さん)

==
【1】12月の勉強会講師(望月さん)
今週末、12/2の勉強会では、望月さんが講演をしてくれます。
望月さんは社会保険労務士であり、ファイナンシャルプランナーでもあります。

以下のように主な著書や記事があり、資産運用・金融・年金制度などに関して
多くの引き出しをもっている方です。

(著書)
「年金はこうしてもらいなさい」(ダイヤモンド社)
20071127mochizuki1.jpg


「生命保険はこうして選びなさい―必要な保険・いらない保険」(ダイヤモンド社)
20071127mochizuki2.jpg


(記事)
「低金利・デフレ時代の金融商品&サービス」(週間東洋経済・広告)

「ホワイトカラー・エグゼンプション制度」等(生活設計塾・クルーレポート)

「育児・介護休業法の改正」(生活設計塾・クルーレポート)

また、各種セミナーの講師をしております。
[ 「はっきりと、簡潔に」話をする方だなとの印象を持ちました。]

『社会保険労務士』さんは事業者は関係が深く、一般的にあまり縁が無いと
思いますが、一般生活の相談事に応じてくれるなど身近な存在です。

弁護士ほど敷居が高くなく、税理士ほど事業的な経理の相談ではなく、
一般家庭の資産運用・年金・保険の指導もしてくれるようです。

[今まで、あまり縁がなかった人ほど、今回の話しを聞いてみると役立つことが
多いと思います。]

==
【2】 アパートに関する保険について小林さん
12/2の勉強会では、小林さんからもアパートに関する保険についての説明を
してもらえます。

現在建築中のアパートがあり、そろそろ保険加入の検討をする時期ですので、
ちょうど良いタイミングだと思います。

また、すでにアパートを持っている会員さんでも、相談をする価値は
あります。

[「保険の見直し(評価)」をしてもらい、「保険の掛け替え」をした人もいますね。]
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アパートのクレーム(近隣住民の気持ち2)

【1】アパートのクレーム(近隣住民の気持ち2)
【2】次につながる失敗とは
【3】今日の王道プラザ
昨日の新築アパート見学バスツアーの帰り道で、話をさせていただく機会を
もらったのですが、つたない説明ですみません。
[白岩さんの厚意(Hit idea)でしたので、本当に即興でした。]

(1)「クレームは喜んで受け止めれば改善に繋げるチャンス」、
(2)「クレーム対応は関係者の経験と前向きなサポートを得て対策すれば
解決する」などを話したつもりでした。
[これがうまく伝わっていれば良いなと思います。]

==
【1】アパートのクレーム(近隣住民の気持ち2)
前回の近隣住民からの起こりうるクレームの続き(Part2)です。

アパートの隣に住んでいない私の場合、近隣の方とうまく付き合うことで、
アパートでトラブル(またはトラブルの芽)が起きたときに、すぐ連絡を
もらえるなど、近隣の方が、監視カメラ以上に、厳しい監視をしてくれる
こともあります。

[ちなみに、私の場合、前面道路の掃除、敷地内通路の掃除や真夏の水打ちを
してもらったこともあります。(地域の輪はありがたいですね)]

前回の「ゴミ問題」を除き)
「木の葉・枝問題」、「電灯問題」、(「日照問題」、「エアコン室外機問題」、
「生活での人的騒音問題」、「駐車場・駐輪場問題」、「近隣の人の精神的不安」
が隣接アパートに向けられる)など。

「木の葉・枝・蔦問題」:
これについては、アパート敷地に木を植えないので、よく被害にあいます。
被害は、落ち葉です。ゴミになり、掃除が大変ですね。
[風が強く吹いたときは、どこまでも飛んでいきます。]
[枝や蔦が越境することも良くないと思います。]

ここで1つ、クレームには原因があるのですが、問題になる・ならない、
そして問題の大きさは、人により感じ方が違います。

⇒落ち葉の掃除を風物詩として楽しむ人、または迷惑がる人。

また、自分の木からの落ち葉は気にしないけれど、隣地からの落ち葉には
不快を示す人。これは、アパートでも、自宅での隣地関係でも同じです。

しかし強いて言えば、アパートは事業・営利目的ですので、余計に不快に
思う人がいてもおかしくないですね。

このことからも、アパート大家は近隣対応については特に気を使うと
良いと思います。
[大家は近隣に迷惑をかけないとの社会的地位を確立しましょうよ。]

私の場合は、大きな木を植えることは控えるようにしています。
[自分の掃除も大変ですし、近隣の人が不快に思うことは良くないと
思いますから]

しかし、緑があること、木陰があることは、精神的には良いことなので、
掃除は大変でも、隣地に大木があることは『良いこと』とします。

[少し面倒ですが、隣地からの落ち葉拾い(掃除)は、季節の風物詩と思うと
良いと思います。]

「電灯問題」:
上からの電灯が一晩中ついている場合は、少し考えたほうが良いと思います。
特に問題なのは、ランプの寿命が近く、点滅してしまっている場合です。
[チカチカし、うっとうしくなり、精神的にも良くないですね。]

世田谷などでは、狭い地域で境界ギリギリ(民法50cm等)まで、建物があります
から、そこに電灯がついたとしたら、入居者には明るい・便利かもしれませんが、
隣の家では明るすぎて困ると思うことがあるかもしれないと予想して検討する
ことも必要と思います。

「センサー式」は必要なときのみ点灯し、節電にもなりよいですね。

[問題は、猫が通るだけでも点灯する場合があることですが。]

私はクレーム対策・「クレームを起きないように考えるとき」こそ、
『性悪説』(迷惑を掛ける事が起きないか?)と考え、それを避ける対策を
練るよう心がけると良いと思います。

===
【2】次につながる失敗とは
以前の野村総合研究所のセミナーで、「サブプライムローン問題」で
『日本は一周遅れのトップランナー』との説明がありました。

内容は、サブプライムローンでの銀行や証券会社の損失額はその他の主な
国場合の損失額の1/10とのことでした。

その理由は、日本の投資信託や日本人の金融などに関する投資の規模が少なく、
世界的な被害の蔓延に、やや縁がなかったからとのことでした。

もちろん被害が比較的少なかった(今のところ)ことはよいことですが、
それで良しとせず、他の国が痛んでいる(悲惨な)内容をもっと直視し、
世界中で巨額が動き回る情報時代であることを知り、投資についてのリスクが
とても大きいこと、投資についての説明会や討論の場が少ないこと自体に
不満・不信、改善を持たなければいけない。

→ 「この状態こそ、世界で取り残されていると感じなければならない」
と、幸田真音さんとR.A.フェルドマンさんがコメントしていました。

また、楽天の三木谷浩史さんも、「そのままでやらないこと」がやったときの
失敗よりも大きな失敗だとのことをコメントしていました。

[過去の偉人のストーリーを見るとよく言われる言葉ですね。]
[いずれにしても、5年後、10年後に差が出る(結果が出るでしょう)]

失敗することで見えてくることがありますね。
失敗は最低限に出来ればよいし、失敗して見えることで、大きな失敗を
防ぐことが出来ると思います。

===
【3】今日の王道プラザ
今日も王道プラザは、千客万来でした。

真剣な相談であるから、余計にこちらも気が引き締まります。
今週も毎日予定が入っています。
[次は、休めるでしょうか。今までのサラリーマン時代(週1日休)がいかに
休みが多かったかを感じられます。]
[やれるうち・体験できるうちに多くを体験し、引き出しを増やせればと
思います。]

先ほどのニュースでしたが、拉致被害者家族会の横田滋さん・早紀江さんの
活動は...(すみませんうまく表現できません)。
(凄いとかの表現があてはまりません)
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アスベスト問題&吉祥寺いせや

【1】アスベスト改修問題
【2】吉祥寺の「いせや」
今日の現場見学会、お疲れ様でした。
最近の見学会は天気に恵まれ、今日は特に新築アパートが映えていました。
皆さん、興味心身で物件を見ていましたね。

==
【1】 アスベスト改修問題
本日の新聞では、アスベスト改修工事における『2006年度の悪質な工事事例40件』が公表されていましたね。

物件内訳は、ビル10件・工場7件・一般住宅8件・マンション2件・アパート2件等。

問題別では、『飛散事故7件』、無届け発覚19件など。

発見者別では、住民など25件、業者6件、自治体5件など。

一つの事例(渋谷)では、マンションの所有者自信がヘラで改修している
ところを職員に摘発されたとのことです。

その所有者のコメントは「駐車場天井の90m2でのアスベスト除去で、業者に
委託すると『約1000万』かかる」とのことでした。

アスベストの改修工事は、「アスベスト分析」、「自治体への届出」、
「現場囲い込み作業」、「内部をシートで密閉」、「機器で内部気圧を下げる」、
「薬品を吹きつける」、「防護服やマスクを着用しての除去作業」と手間と
コストが掛かるとのことです。

何よりも、作業者と近隣住民への被害を避けなければなりません。

中皮腫・肺がんなどにより、死亡事故につながることがありますから。

前述の90m2で1000万ではあまりにも高額ですので、そこまで高いとは正確な
見積りを確認しなければわかりませんが、半端な額ではないですね。

また『ビル・マンション』だけでなく、『一般住宅』や『アパート』でも、
アスベストの悪質な工事が発覚していることから、中古部件を購入時には
その解体費用も含め十分な注意が必要ですね。

11/23・24に横浜で、『国際アスベスト会議』が開催され、現状は各国で
監視・チェック機構や法律・制度が十分ではなく、他国と比較しても
「日本は制度が甘い」との認識だったそうです。

会議では、「アスベストは単なる労働問題ではなく、緊急の公衆衛生問題」
との『横浜宣言』が採択されたとのことです。

今後は「より厳しい法制度とそれによるコスト上昇」は起こりうる事ですね。

==
【2】吉祥寺の「いせや」
[久しぶりにドラマを見ました。]

松本清張の「点と線」。
ビートたけしさんが演じた鳥飼刑事の思い入れと執念は、
とても興味深かったです。

物事を多面的に見て、いくつ物解釈方法を検討し、一筋のストーリーを
築いていくところは、他の事柄にも応用できそうです。

で、このドラマには、先日ブログにした吉祥寺の『いせや』が撮影の舞台に
なっていましたね。

有名役者も(映画よりも?)多く出演した大作の舞台として、身近な店が
使用されているのは、地域の住民も誇らしいでしょうね。

そういえば、以前「アパート投資の王道」でも、映画・ドラマに使用される
アパート作りも目指していましたね。

[実現できると面白いことになるでしょうね。]
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I アパート建築計画進捗(外壁)

【1】I アパート建築計画の進捗(外壁等)
【2】FX・株・先物に一言
いよいよ、明日はアパート投資の王道のゼロ型アパート見学ですね。
どのような仕上がりになっているか、楽しみですね。

==
【1】I アパート建築計画の進捗(外壁等)
I アパート計画の建築現場の進捗報告です。
今朝、撮影したものです。
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勤労感謝の日の翌日(3連休のなか日の)土曜ですが、現場に近づくにつれ、
作業の音が聞こえました。現場ではすでに屋根で作業をしていました。
[お疲れ様です。ありがとうございます。]
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1階部分は外壁・サッシ・ガラス窓が取り付けられています。
[現場確認では、着々と作業が進んでいる様子を確認することができ、
ひと安心です。]

今回の入居者のターゲット層は、単身のビジネスマンです。
[DINKSや婚約前のお二人もOKのつもりです。]

そのため、外壁の色は渋めにしています。サッシはシルバーです。

毎回のことですが、現場に足を踏み入れるときには気を使います。
それは、今回もまた現場で作業している人は初めてお会いする方でした。

自己紹介をして確実に作り上げてくれていることへの感謝の気持ちを伝えます。
[いつもは缶コーヒーを持っていくのですが、今回は忘れてしまいました。
すみません。]

今回は、外壁・屋根のチームと、風呂の取り付けチームでした。
施主といっても、まずは、作業の邪魔をしないことを心がけます。

また、作業されている方はそれぞれのチーム(業者)ですので、挨拶は
全ての人に毎回します。

 ・確実に計画(図面)どおりに建ててもらっていること、
 ・現場で事故がなく安全に作業してもらっていること、
 ・近隣住民とのトラブルがなく進めてもらっていること
に対して、私が出来ることは感謝の意を言葉で表せるだけです。
[あまり、過度のお礼も不自然ですしね。]

また、スリッパも忘れてしまいましたので、職人さんにお借りして、
2階に上がらせてもらいました。

[菅さんの注意を実行できず、すみません。]
[また、2階は、結構広く感じられました。]

それからトップの画像では、トータルハウジング久野さんの垂れ幕も
目立ちます。
 『 5 Keyword for D+STYLE 』
  ・Design・・・シンプル&カジュアル・モダン
  ・Detail・・・細部へのこだわり
  ・Direct・・・生活スタイルを含めた提案
  ・Dream・・・夢のある住まいづくり&提案
  ・Delight・・・住まいづくりを通しての喜び
[久野さんの気持ち・意気込みが伝わってきます。]

また、前回の現場見学会に参加した勉強会員さんからの助言を受けて、
裏の里山に登りました。
20071124Ipath.jpg
 東京近郊なのに、こんな静かで、鳥の声が良く聞こえ、どんぐりが
沢山の場所があるなんて、びっくりでした。

マウンテンバイクの人には、有名な場所らしいです。何人にも会いました。

そして、銀杏です。
20071124ginkgo.jpg
 [うっまそう、そして、とても柔らかくて、旨い。]


===
【2】FX・株・先物について、一言
まず、FX・株・先物は、アパート投資よりも早く結果が出て、
しかも大きく利益をあげることが出来ますね。

『年利回り』では、数十%もありえますね。
しかし、問題は大きく、マイナスになることです。

 ・世界中の人の欲望をコントロールすることは出来ませんし、
 ・テロが起きないとはいえませんし、
 ・大災害が起こらないとはいえません、
その時、人の気持ちは急激に萎縮しますね。
[これは、当然ありえることですね。]

ですから、FX・株・先物で一時的に成功することは出来ると思いますが、
その為に現職業をやめ、FX・株・先物で食べていく(生活する)ことは、
相当難しいと思います。
⇒ 何十万人もいませんね。

しかし、アパート大家で食べている人は、(パソコンが使えないおじいちゃん
・おばあちゃんも含め) 数万人~数十万人もいます。
それは、住宅は人の生活になくてはならない物であり、
(良い意味で)流動性が少ない為です。
⇒ これが『アパート投資』と『FX・株・先物』との大きな違いですね。

また、FXでは日本の金利が他国より上がれば、お金を証拠金とするだけで、
マイナスが発生する状態もありえます。
⇒ そのため、余計に小まめに売買を繰り返さなければ成りません。

⇒ 精神的にも良くないのですし、本業に支障が出る場合もあるようです。

⇒ また、落ち着いて海外に行けませんが、アパート投資で安定した人では、半年・1年・3年海外生活という人が何人もいますね。

[一概には言えませんが、以上は全体的な傾向です。]

FX・株・先物市場が不安定なときこそ、アパート投資について考え直す良い
機会かもしれませんね。

[ただし、同じ不動産投資でも、頭金「0円」、フルローン、ノンリコースには、
十分注意してくださいね。]
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中古アパート情報(デメリット)

【1】(土地探し) 中古アパート情報を見ての感想
【2】キイテミテ東北電力
【3】賃貸住宅フェア東京2007でブースを

==
【1】(土地探し) 中古アパート情報を見ての感想
ある中古アパートの売り出し情報がありました。

広告記事(内容)は、
   ・三多摩地区で、
   ・一棟売りアパート
   ・駅徒歩5分
   ・6室中4室賃貸中(平成19年10月時点)
   ・満室時想定賃料 3,276,000円/年
  ・満室時想定利回り 9.1%
  ・32坪
  ・昭和63年築

(低い賃料)
想定利回りからすると、4.5万円/戸、27万/月というところでしょうか?
東京で4.5万円で部屋を貸すということは、どういうことでしょうか?
・月収の1/3~1/4を賃料とすると、13.5万~18万の方が主な入居者に
なる可能性が高いですね。

→ 生活がきついでしょうから、常識がある人でも出費の削減を優先しなけ
ればならないでしょう。 
→ この月収で安定した職業を探すことは難しいですね。
→ 賃料の滞納・不払いが多い価格帯でしょう。
→ 外国人(アジア系・中南米系)も入居するでしょう。
→ ゴミ対策で苦労(近隣に呼ばれる)することもあるかもしれません。

⇒ 『1部屋の賃料は低くしないほうが良い』です。 
→ 低い賃料で多くの部屋を持っていることは『薄利多売』と同じで、
効率が悪いです。

⇒ 消耗品ならクレームはおきにくいですが、安い賃料でも1部屋は1人の
生活に欠かせないもので使い捨てには出来ません。

クレーム対応1件は、1件として賃料が高い場合でも・低い場合でも、
入居者1人に対応する時間や苦労は同じです。
「賃料が安いからクレーム(や要望)に応じない」とはありえない事です。

(満室時想定賃料)
すでに2部屋が空室なので、現在の実質賃料は『209万/年』、
利回りは『6%』として検討すべきです。

ここで「満室になればよい」と考えることも出来ますが、さらに1つ空く事態も
想定したほうが良いです。
→ すると、賃料は『164万/年』、利回りは『4.5%』ですね。

このアパートの図面は、風呂トイレ洗面一体のユニットで20m2の畳部屋
かつの『1K』です。

[やはりこのプランで常に満室は厳しい。]
[このプランは20年前でも、最先端ではなく後追いかつ安易なプランだった
ことでしょう。]

購入者は、このアパートの維持をし続けることが出来るでしょうか?
楽しいでしょうか?

⇒ 建物があっても維持管理に苦労するようでは、次に拡大展開することも
できません。

(土地価格)
では、解体して、新築アパートにしようと考えたとして、
この場所で、32坪で『2400万』(坪80万台として)、建物価値は無いに
等しいので、まだ1000万ほど売り出し価格が高いですね。

[1000万分を3年で回収することは無理でしょう、相当労力がいるでしょう。
不労所得ではなく、『重労働所得』になりうるでしょう。]

さらに『容易には解体できません』。
現在の入居者を強制的に退去させられませんから。

退去も全室同時にはいかないので、最後の1室1人が退去するまで
『残りの部屋の所得は無し』。

[つまり売値が土地評価額と同一であっても、私は買えません。]

売主は住友不動産(ここを攻めるつもりは無く他でも同様)でした。

[一般の人は大手業者の広告ですし、業者の広告内容のみを信じて(行間を
読まず)買ってしまう人もいるでしょうね。]

[世の中ではもっともっと不動産投資の情報が増え、良いものと悪いもの
差別化されるべきです。]

[そうすると、大手の住友不動産でもこの価格で出せなくなるのでは
ないでしょうか?
そうは言っても売主さんが価格を決めるので、売り業者さんは断れない
のでしょう。

⇒全ては、売主さんの建築プラン・アパート投資プランが不十分だった事が、
売り出すことになったのですが]

『売り物件には全て理由があります。
そこを見つけ出し、検討したうえで購入判断をすべきだと思います。』

===
【2】キイテミテ東北電力
すみません。また、宣伝です。
今回は、新たに東北電力のウェブサイトが更新されました。
[真中付近に、紹介がでています。]

[記事は主催者さんが考えてくれたので少し恥ずかしいものですが、
クレーム対応秘話もどこかで公開したいですね。]

とにかく少しでも『アパート大家さんの社会的な地位が向上するよう』、
『入居者が快適に楽しく住める部屋が増えるよう』に頑張ってみます。

===
【3】賃貸住宅フェアー東京でブースを
東北電力のセミナーに続き、来月の東京ビックサイトでの賃貸住宅フェア
でも、相談コーナーを開催することになりました。

アパート投資の王道の白岩さんの講演 『12/18 12:30-13:30』につづき、
『12/18 14:00-16:00』の2時間で、『賃貸経営なんでも相談コーナー』の
ブースにいます。

[みなさん、ちゃかしに来てください。]

王道プラザでの相談会が、「東京ビックサイトに移った」と思ってもら
い、
相談しに来てくださいね。

[もちろん、丁寧に、出来る限り相談させていただきます。
メリットとデメリットを見つけ出しましょう。]
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23 : 59 : 57 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top↑

表示登記は工藤さん&e賃貸住宅経営セミナー

【1】表示登記(土地家屋調査士・工藤さん)
【2】e賃貸住宅経営セミナー
【3】最近の渋谷駅事情(外国編)
==
今日の渋谷駅のワンシーンです。
20071122shibuya1.jpg
 外国の人が改札前で、ビデオを回しています。
この説明は、最後に追記します。

==
【1】 表示登記(土地家屋調査士・工藤さん)
建物の表示登記について質問を受けましたので、王道チームの土地家屋調査士
の工藤さんに確認をしました。

質問の内容は、
(1) 表示登記は誰に頼めばよいのか?
(2) 表示登記は、個人で行うことが出来るのか? 
でした。

(1)については、王道チームでは、『土地家屋調査士の工藤さん』に
対応してもらいます。
費用は、建物の大きさ・形状(出窓や吹き抜けの有無等)・所在地(遠距離)に
よって異なりますが、15万円ぐらいとの回答でした。

土地売買契約後には、司法書士さんにお願いすることが多いですね。
この場合でも、用途地域の変更・境界確定・測量・私道引き込み等の作業が
必要な場合は、司法書士が土地家屋調査士と連携して登記を行っています。

以前の例では会員さんが探し出して既に購入した豊島区の借地権の測量者名が
工藤さんになっていたことがあり、工藤さんの作業範囲も広いですね。
[私も栃木の物件の地目変更と建物の表示登記を依頼しました。]

(2)については、『個人でも表示登記は可能とのことですが、図面を作成し、
書式違い・現況との相違などが少しでもあると、図面の書き直しがあり、
結構大変』とのことでした。

図面にはノウハウがあり、登記の抹消や抵当権の抹消など個人が容易に
出来るものとはやや事情が異なるようです。

ノウハウは不動産登記法の細則に沿ったものであり、例えば「木造の
図面記載事項は柱の中心と中心の距離を測定・記載」、「鉄骨の場合は、
柱の外側と外側の距離を記載」などとある程度の経験がないと、書き直し
(差し替え)のため、何度も法務局に通わなければならないそうです。

[自分でやるのも経験とコスト(費用)削減。
    依頼するのも経験と時間(コスト)の削減ですね。]

==
【2】e賃貸住宅経営セミナー
今週の全国賃貸住宅新聞です。
20071122seminar.jpg
 12/6上越市、12/7新潟市、12/7長岡市で講演をさせていただきます。
近隣の方は主催者TEL025-290-3377までお願いします。

[そうです、参加者が集まるかについて、弱気です。]


==
【3】最近の渋谷駅事情
今日のブログトップの画像に引き続き、
20071122shibuya2.jpg
 ビデオカメラで撮影している彼は、イタリアから来ているとのことでした。
テレビ局の仕事としてではなく、自分の興味で渋谷の風景を撮影している
とのことでした。

今回の注目点は、最近の渋谷駅には外国の人に良くすれ違います。
私が渋谷駅(JR←→田園都市線)を通過するのは5分も無いのですが、外国の人を
見ない日は無いです。

今日は、ビデオカメラの彼のように、5分だけ改札でデジカメを構えました。
その結果、以下の写真のように外国人と多くで会いました。
[ちなみに、上の写真のビデオのイタリア人の奥も外人です。]
20071122shibuya4.jpg

20071122shibuya5.jpg
 [真中左の彼と真中のニット坊の彼も外国人。]
20071122shibuya3.jpg
 [奥の黒い服の黒人家族は、原宿まで行こうとしていましたが結局切符を
購入できず、手伝ってあげました。USAから来たとのことです。]
[Have a nice trip.]

外国のひとからも、東京は魅力があるのでしょうね。または世の中の
当然の流れでしょうか?
20071122shibuya6.jpg
 そして、最後は今日の22時の渋谷駅改札です。
とにかく人が多く溢れています。
この写真の奥は、ハチ公前の広場とスクランブル交差点、人の数は無数で
うごめいています。
[これが渋谷(東京)の現状ですね。さらに終電の0時でもこの状態が続きます。]

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23 : 25 : 20 | 王道チーム紹介 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

土地売買契約の注意&優位に融資を得る為に

【1】 土地買付け・土地売買契約時の注意
【2】 銀行への融資依頼(その3:他者より優位に融資を得る為に)
==
U22サッカー日本代表『北京オリンピック出場』おめでとう。
北京大会がW杯での活躍の足がかりになることを願います。
[今回のU22メンバーは技術よりもルックスが注目されているようですね]

==
【1】土地買付け・土地売買契約時の注意
「土地買付け」や「土地売買契約」は、とても大事な時期です。
「判断が遅れて土地が購入できない」/「判断を急いで必要なチェックを
抜かしてしまう」などなど。
[第一には多く経験する事ではないので完璧に行う事はとても難しいですね]

注意点はいくつもあると思いますが、今回はいくつか質問がありました3点
について検討します。

(1-1) ローン条項
融資を得て土地売買決済をする場合、土地売買契約時
(手付金支払い時)には、銀行より融資の内定を受けていないことが多いので、
もし融資が受けられなければ、「手付金を返金してもらい、契約を解除できる」
との特約をつけます。

[全額資金がある場合でも、リスクの低減・安全な契約の為にも、ローン
条項特約は有効です。]

ローン条項無しで契約をしてしまうと、ローン条項特約終了日(大抵決済日の
数日前です)までに、資金が準備できないと、手付金を返還してもらえず、
契約解除すると売主から言われることもあります。

[手付金がもったいないですね。]

契約内容が事実と違うことが分かった場合や、その地域での不安情報を
後日受け計画を変更したくなったときなど、ローン条項特約を工夫して
利用することも出来る可能性もあります。

[工夫とは、事実・状況の変化を銀行員に伝え、事項計画の不具合(赤字)を
説明すると、当然ローンは通りませんよね。]

また、銀行名を記載する場合と、記載しない場合があります。
銀行名を記載しない場合は、都市銀や信金だけでなく、スルガ銀行でローンが
下りた場合はどうなるかとのことが問題になりますが、そこは売主さんも
(業者さんも)、曖昧なことが多いですね。

[金利が高くなり、キャッシュフローが回らない状態にしてまで、
決済してくれとは言えないですからね。]

(1-2) 土地情報
土地情報とは、一般的に不動産業者が作成した土地情報ですが、架空情報、
課題広告は違法で、正確な情報でなければなりませんが、中にはいい加減な
ものや誤記も多くみられます。

本人による「現場確認」は絶対欠かせませんが、土地情報に書かれている
敷地面積や敷地図の数値を信用するだけでは危険です。

◎目的の土地の『測量図』や『求積図』を入手してください。

責任のある土地家屋調査士の名前、印鑑、調査日が入っているものですので、
不動産業者の手書きよりも信頼できます。さらには、『公図』もあわせて
準備してもらえると良いです。

[ただし、公図と測量図で敷地面積が異なることは少なく無いです。]

地方や古家がある昔からの土地等では、測量をしていない(隣地境界が曖昧な)
場合も少なくないのですが、このときは売買契約に「決済前に」売主側で
測量を入れるなどの特約を入れることが良いと思います。

古家がある場合で、測量図がない場合は、この現状を理由に価格交渉(低減)
するのも一考です。

なによりも不動産業者の提示する敷地図だけを信じ、事業計画を作成した
(アパートの戸数決定)のですが、土地決済後、測量を入れて実際の敷地面積が
狭く戸数を減らさなければ成らないときは買い主側が痛い目(キャッシュフロー
が回らない)に遭いますからね。

[瑕疵として交渉余地はありますが、訴えても揉めて、無駄な時間と労力が
掛かるでしょうね。]

(1-3) 手付金
一般的に、土地価格の5%~10%でしょうか。
また、売主側の理由で契約が解除となる場合は手付金の倍返しといわれますが、
契約書に記載されていることを確認することが大事ですね。

==
【2】銀行への融資依頼(その3:他社より優位に融資を得る為に)
銀行担当者に、自己資産の説明をするときに注意をしていることは、

(2-1) 頭金の入れ方
土地や建物に対して3割あれば融資は硬いでしょう。
(3割以上頭金とする場合は別ですが)3割以上の資産を開示する必要は
ないでしょう。

[ただし、これも銀行員に聞きながらです。]

[嘘を言っては信用を失いますので「今のところ、ここまで出せます」など
他にも資金があるような・ないような解釈が出来る言葉を選びました。]

しかし、そんなに(3割も)無いことが多いのも実情。
無いときに「ある」といい、時間と信頼を無駄にしてはいけないので、
「ここまでしかだせない(きっぱり)」といい、その銀行(主にメガバンク)で
対応可能か、否かを確認することも一考ですね。

⇒どうしても(綿密に)、プランを実現し利益が出ると見込んだ場合は、
ORIX信託銀行さんやスルガ銀行さんも視野に入れる場合もありますね。

[利息コストは掛かりますが、それでもキャッシュフローが回るプランも
ありますからね。]

⇒この場合、数年後の借り替えも視野に入れます。

(2-2) 自己資産の説明
自宅も・所有している物件についても、私は営業マンになりきります。

・パンフ: マンションなど購入時のパンフレットは全て綺麗な状態で
取っておき、所有するパンフレットを全て持ち込みます。

・写真: そして、現況(実は少し前に撮影)も写真を縦/横/側面/裏側
/前面道路/周辺町並みを現像し、持ち込みます。

・データ: 地域の住民数/公共施設/店/駅の便利さ・乗降者数などを調べて、
自宅を貸した場合でも、所有投資物件も、計画地も、どれほど価値があるかを
良い意味でアピールします。

銀行担当者も融資を出すには資産価値、事業計画の価値・安定性、担保価値に
ついては、良い情報が必要ですからね。

[銀行員さんは、事業計画でのチームの一員です。]

銀行担当者は、他の案件も多く抱えているので、出来るだけ時間を掛けずに
資料を作成しようとします。

[それは、自宅に早く帰るために?]

それだからこそ、時間節約の為にも、よい審査資料作成の為にも、こちらの
協力が有効です。

[資産が少ないことでも、優位に差をつけることは出来るはず。]

[銀行により異なり「写真は要らない」といわれたこともありますが、
目的達成の為に出来ることは全てやります。]

(最後に、表示登記についての質問に関しては、文章を作成中です。)
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23 : 48 : 33 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

融資を得るには銀行担当者と協力して

今日はすでにミシュランの星が発表になりましたね。
東京が世界で一番星が多かったとのこと。『おめでとうございます!!』
日本が認められたようで、とても誇らしいですね。
[もちろん、星の店には全く縁がないのですが]

【1】アパート建築用資金融資の銀行担当者は見方です(交渉の流れ)
昨日、言葉足らずだったと反省していることがあります。

銀行の担当者についてです。この方は『融資の第一関門』ですね。
担当者の出来・不出来が大きく結果を左右する為、経験豊富な方に
対応してもらいたいですね。

今では、前回講演してくれた三井住友銀行の銀行員さんにお願いをすることが
多く、融資の為に銀行周りをすることはなくなりましたが、以前、初めて
アパート用地の取得から新築を建てたときは、銀行から融資を得る為に、
14銀行訪問しました。
[理由はやってはいけない事、ローン条項なしで土地売買契約を
してしまったからです。]
[また以下は銀行の方に起こられてしまうかもしれませんが、一事例
として読んでください。]

(1)私の場合は、銀行訪問前(3日前~前日)にアポをとります。
何を準備すればよいかも、再確認します。
[きっと、出来る担当者は忙しいでしょうからね。]

電話での訪問依頼の説明がポイントで、シンプルにかつ少し大きめに
話します。
そして、話の流れ(仕事で忙しいと伝え)で大抵は15時以降に銀行に訪問する
ことにお願いします。
[このほうが静かな環境でゆっくり話が出来ますね。]

(2)そして、当日。
まず購入予定の土地の説明
⇒建物の説明(王道チームに作成して貰ったラフプラン)
⇒工事費の予想費用(王道チーム作成)
⇒予想賃料表(これも王道チーム)を説明
⇒(いつもお世話になる三井住友銀行さんの場合はシンプルでよいのですが)
初めての担当者の場合『しっかりと黒字で安定である』事業計画(エクセル表)
を持参して説明しました。『収入-支出=プラス』

⇒そして自己の資産と収入の説明(きっとこれを初めに聞きたがるのでしょうが、
できるだけ後回しにしたいです)、しかし押しの強い銀行員にはすぐ説明しなけ
ればならない時が来ます。

⇒後は土地売買契約書の説明で、特に決算の日までに、余裕を持って融資の
内定をもらいたい。そして、決算に間に合わせて欲しいとの依頼をします。

⇒当日の担当者の話す内容で見込みが全くないことはすぐ分かるのですが、
そうでない場合はいよいよ次の段階です。

(3)第二関門、(A)余裕があり融資が出そうな場合、(B)融資が出るのか微妙な
場合、私は(B)でしたが、銀行担当者が業務時間をとって、対応・作業を
してくれるのでしたら、見込み(可能性)があるし、担当者も「『融資』という
結果を残したい」との思いになり、『私』と『担当者』は『一つのチーム』
になって、銀行の規程・稟議を通すこと・銀行の後ろにある保証会社からの
許可をえる為に、担当者が資料を作ってくれるのですね。

銀行担当者も一日ごとに言うことが異なる場合もありますが、試行錯誤して
くれている結果なので、出来るだけ正直にそして迅速に依頼を受けた資料を
準備するように対応しました。

ギリギリのときには、銀行担当者に気持ちよく、努力してもらう為にも、
言葉尻をつかんだり、苦労や嫌な思いをしてもらっては、結果に繋がりませ
んし、チームとして何のメリットもありません。
気持ちよく、もう一踏ん張りの資料を作ってもらう為にもです。
[今後、長い付き合いになることもあり、2回目以降はより話がスムーズに
進みますしね。]
[特に、2回目以降はより多くの融資額とより少ない利率(条件)を得る為に。]

*注意は昨日と同じですが、全ての資産を開示することはないと思います。
担当者によっては、いろいろと担保を依頼されてしまいますから。
しかし全ての受けているローンは開示します(調べれば分かることですからね)。
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23 : 55 : 45 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

アパート建築用資金の銀行融資依頼方法

今週、"ミシュラン東京"が公開されますね。
アジアでミシュランが作成されたのは『東京が初』とのことです。
世界で60数点しかない三ツ星を取る店がでるのでしょうか?
間違いなく三ツ星を目指す店が増え、品質・サービスが向上するでしょうね。
ますます、東京が面白くなってきますね。

==
【1】アパート建築用資金の銀行融資依頼方法
(今回はオンリーワン会員さんからの質問に対して回答してみます)
[現在、真剣に交渉している人が多いですね。]

私も、銀行から「アパート建築用の資金」を融資してもらうことには、
とても慎重になりました。
[特に、はじめての場合はこちらの意思をうまく伝えにくいですね。]

一つ目の駆け引きは、『必ず融資を得たい』と『出来るだけ多く融資を
得たい』との申込者(施主)の葛藤があります。

私が思うに、これは両立するようで反対の事を意味している場合があります。

(A)『必ず融資を得たい』とは、目的とする「土地+建物建築」を
完成させる為の『”最低限”の資金融資を得ること』です。
この時は、アパート建築計画が実行できるか、否かの分かれ道になります。
銀行の選択や、金利の検討がありますが、相当良い計画ならばまずは
何とか実行して、数年後に借り換えも検討範囲ですね。

[前回の勉強会では、借り替えを予定している場合は出来るだけ長期で
借りるようにとの注意がありました。それは以前の借入期間よりも借り替え
後の借入期間は長く設定できないとの銀行内のルールがあるからとの
説明がありましたね。]

(B)『出来るだけ多く融資を得たい』は、言葉通りに『“最大限”の
資金融資を得ること』ですね。
こちらの場合は、諸経費も融資を得たい場合や、当初のプランよりも設備の
グレードを上げたり、外溝のグレードを上げたりといろいろ工夫が出来る
幅が広がりますね。

もちろん、自己資金が豊富にある場合や相当の担保になる土地・建物を
所有している場合は、銀行との交渉は、(B)でも容易に可能ですね。

銀行との交渉で慎重になるべきなのは、「土地条件がとても良いけれど”
土地+建物建築費”がとても高額になってしまう場合」や「自己の資産・
収入背景がギリギリな場合」です。

どこが問題かというと、「銀行が融資を許可する・しない」の臨界点が
分からないことです。

この場合は、(A)を優先すべきと思います。
その上で、本人の属性(資産背景や収入レベル)を判断してもらうことが
良いと思います。

*注目*⇒このとき、私は銀行員の顔色をじっくりと観察します。
いえいえ、直接「もう少し借入を増やすことは可能ですか?」
と聞いてみても良いと思います。

[結果は聞いて見ないと分からないので、実際に聞くことを毎回行うように
しました。]

余裕があるならば「地盤改良費」、「外溝費」、「私道やセットバック部の
改良費用」、「水道引き込み費用」などを相場の価格から大きく乖離しない
程度で、少しずつ予定より多めに説明します。

または(直接)「設備のグレードを上げたい」とから予定より100-300万ほど
上がると説明しても良いかと思います。

[いずれにしても本人への融資可能範囲は銀行の担当者が試算していますので、
その額を超えることはNGでしょう。]

[銀行もリスクを負って融資をするわけですので、リスクがなければ貸し出す
でしょうし、リスクがあれば拒むでしょう。]

また、(B)のケースで、自己に資産的余裕があっても、初めから多く
自己資産を公開しないことが賢明かと思います。
それは、銀行のリスクを減らす為に、より多くの所有物件に抵当権(担保入れ)
を付けたがるからです。

[私も結構、痛い目にあいました。]

ここで困るのは、抵当権の無いものに抵当権をつけてしまうと、次の一手
(次のアパート投資)で担保に出せるものがなくなり(少なくなり)、不利な
状況になる事です。

単に、銀行担当者が「融資は難しいです」とコメントがあったときに、
担保可能物件や、自己資産(別の銀行の通帳や証券など)を公開すれば
よいのですから。

と、言うことですが、少しは参考になったでしょうか?
銀行融資の交渉も、回数を重ねると慣れてきますし、自分の属性(自分が
どれくらい借入できるのか)が分かってきますし、また、初めに多くの銀行を
回ることで銀行の特徴も見えてきますね。

[ここで、よい(相性の良い?) (いえいえ誠実な?) (もっと言えば結果を出す)
銀行担当者に出会えると良いですね。]

1.銀行と交渉しなくても良い、資産背景を作っておければよいですね。
2.そうでなくとも、「現状で出来るだけのことする」。
3.銀行との交渉ごとも、アパート投資の醍醐味(経営の醍醐味という人も
いますね)と思い楽しめれば、ストレスは減るかと思います。

いずれにしても責任は自分が負うことですし「購入予定の土地でなければ、
次は一生ありえない」とは思わず。
冷静に、慎重に、判断を出来る精神状態を作っておくことが良いと思います。
[無理をしすぎないように!!!]

本人に適したアパート計画に初めに出会うこともありますが、コストの
掛からない失敗を重ねることで、次第に本人に適した土地に出会うことが
出来るのではないでしょう。

別件ですが、不動産仲介業者とのコミュニケーションと信頼関係はとても
大事ですが、銀行担当者と同様に仲介業者のとの交渉も慎重に対応する事が
大事だと思います。

仲介業者の「すでに、2番手がいる」との言葉には注意してください。

良い土地には本当に2番手がいる場合も多くありますが、
『購入希望者に焦りを与える得策のようにこの言葉を利用する業者も
いますから』
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23 : 12 : 15 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

アパートのクレーム(近隣住民編)

【0】 皆さんへのお礼、「248万分の1」
【1】 アパートのクレーム(近隣住民の気持ち)
【2】 アパートのクレーム(入居者・続き)

==
【0】「248万分の1」のお礼
はじめに、『皆さん、ありがとうございます。』

ある人から、面白い話を聞きました。
『Google検索』で『 大家 談 』と入れると、このブログがトップなのですね。
しかもその検索柄件数は2,480,000件で1番上に挙がってきました。
[あまり気にしてはいけないことと心がけていますが驚きました。]

これは一時的な事でしょうが少しでも皆さんの役に立てればと思います。

==
【1】アパートのクレーム(近隣住民の気持ち)
アパートに対してのクレームは、入居者だけでなく、『近隣住民』から
起こる場合もあります。

入居者とは違い、トラブルを大きくすると、退去という結果につながり、
こちらが直接の被害(経営としての損害)を受けるわけではありませんが、
近隣の方は入居者以上に「長いお付合い」になる為、こちらも慎重に
対応するべきだと思います。

[一方的な解決、横着、簡易対応は、大きなトラブルの元になりますからね。]
[しかし、対応するとき、対応しないで時を待つ場合とメリハリ(バランス?)
をつけて対応することも大切ですね。]

「ゴミ問題」、「木の葉・枝問題」、「電灯問題」、「日照問題」、
「エアコン室外機問題」、「生活での人的騒音問題」、「駐車場・駐輪場問題」、
「近隣の人の精神的不安」が隣接するアパートに向けられる事などなど。
[きっともっとあるのでしょうね。]

「ゴミ問題」:では、1.ごみ置き場の設置場所、2.風などによる隣地への
ごみの移動、3.ごみ置き場のよごれ・ゴミのあふれ・排出日の間違いなど。
アパート計画時で検討できるものは、近隣の立場に立って考えてみて、
できるだけ被害が少ない方法を選択するべきですね。また、入居者の利用
しやすさも大切。
アパート大家の利益はそれらの次にしたほうが良いかと思います。

入居者起因によるものは、コントロールは難しいですね。
できるだけ常識のアル入居者を選ぶことが大切かと思います。

私は以前、(中古アパートで)中国や韓国の方にお貸ししたことがありますが、
このときはかなり苦労しました。

ゴミの分別が常識ではないのですね。
これについては、海外の人を差別してはいけないのですが、海外の方は
この文章で嫌な思いをしましたら、このようなコメントがなくなるように、
日本で快適な市民権を得る為にも、そのコミュニティーで声かけを心がけて
もらいたいと思います。
[入居者確認(選択)時に海外の人を拒むのは、単に避けているのではなく、
理由があるからです。]
[一つの発する言葉が、その場でよくても、周囲は次にもう一歩、努力して
あげようとは思えないものです。]

==
【2】アパートのクレーム(入居者2)
<続・入居者からのクレーム事例>
昨日コメントできなかった項目に伝の追記です。
「エアコン不良・IHなどの設備」:入居者にとって、生活の不便さを
ダイレクトに感じる問題です。
[「夏エアコンが使えなかったら?」、「冬暖房が使えなかったら?」
とても困りますね。]

入居者にとっては自己の所有物ではない為、交換するにもオーナーの許可が
必要です。
[また、灯油ストーブは契約の特約で禁止事項に入れていますので、
余計に不自由ですね。]

電気設備などは、建物以上に耐久年数は短く、特にエアコンは定期メンテが
大事ですが、入居者には所有意識が無く、長持ちさせようと考えている方は
少ないと考えて対応したほうが無難です。
[大家の精神的な安定の為に]
[ただし、世田谷で高い家賃の場合は礼儀があり、常識的な方がより多い傾向が
あるかとも思います。]

これに関しては、オーナーは電気設備の『設置日』と『予想交換時期』を
記録または頭に入れておくと修繕計画ができ、予定通りに資金を
準備できますね。
[資金が準備できない為、入居者に不自由を強いてはいけませんね。]

次に、「害虫・ハチ」等がありますね。
これはアパート管理の基本!! 掃除を継続しているだけで解決できます。
まずは、問題の発生に気付くことが大事です。
[はやめはやめの対応により、小事で済ますことが出来ます。]

以前(8/10に)書いたハチ退治の入居者は、今朝、外に洗濯物を
干していました。
すでに時期は違いますが、数ヶ月前(蜂の巣が外扉に出来ていたのです)、
洗濯物を外に干そうとしていたら、室内ハチだらけで、鉢に刺されて
いたでしょうね。

害虫とは、蜘蛛の巣、蛾の巣です。 
見た目にも、入居者の快適な生活を阻害しますね。
服に蜘蛛の巣が付くことも、不快ですね。
[きっとこれくらいで、クレームにならないでしょうが、大家さんが
気に掛けてくれるようになれば、より良いかと思います。]
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23 : 38 : 26 | アパート満室空室対策 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

住宅ローン努力&アパートクレーム2

【1】住宅ローンでの『りそな』の努力
【2】アパートのクレームをする人2
==
【1】 住宅ローンでの『りそな』の努力
今朝面白い話を聞きました。
その人はアパート投資など、投資には殆ど興味が無い人で、一般的な
世間話から始まりました。

ポイントは『1人の名義で住宅ローンを2つ組むことが出来た』という事です。

銀行は『りそな』で、支店は主要なところではなく、小さな支店です。
そして、りそなの女性向けローン(やや利息が高い)ではなく、一般の
住宅ローンとの事です。
何れも、利息は『1%台』でした。

いままで、勉強会等皆さんの意見を集めても、初めて聞いた事例なので
報告します。

話の内容は、ごく一般的なことで、普通のサラリーマン(女性)で、
高額所得でもなく、頭金を多く出しているわけでもありません。
そして、交渉にはかなり苦労したとの事です。

[そうでしょうね。住宅ローンは自宅の為に組むローンで、自宅1つで、
2つあるとどちらかは貸して時魚所得を得てしまうことが多いですよね。
そうすると、利息の高い、事業ローンになりますね。]

が、一つ違うことというと『親の自宅の為にローンを組んでいる』と
説明したそうです。
  ・2つの住宅ローンともりそなの同一支店。
  ・親は住宅ローンを組めないことの説明。
  ・本人も親も所得的には支払い能力があることの説明。
  ・本人が既に住宅ローンを組んでいることの説明。
をしたとの事です。

もしかしたら、もう一工夫あるのかもしれませんが、確かに『1人の名義で
2つの住宅ローンを組んでいる』との事なので、他の人でも『可能性はある』
のでしょう。
[1%台で2つローン。すごいと思います。]
もう一つのポイントは、5年以上働いたサラリーマンで安定して収入があり、
確実に所得税を支払っていたことだったのではないかとの事でした。

===
【2】アパートのクレームをする人2
昨日の続きです。
アパートのクレームを考える前に、どこから?誰からクレームが来るのかを
みると、
  (1) 入居者
  (2) 近隣住民
の2つが主かと思います。

(1)入居者からのクレーム
以下が全てではないかと思いますが(今後、今まで読み聞きした事項を
整理できるとよいですね)、

「騒音」、「水漏れ」、「駐車場・駐輪場」、「エアコン・IH不良等の設備」、
「害虫・ハチ」等がありますね。

「騒音」:の原因は、1.建物の構造問題、2.入居者の異なる生活時間帯に
よる(社会人vs学生はNG)、3.立地が原因(道路/交差点・鉄道・飛行機・商店街)、
4.高気密構造がゆえに小さい音も気になる場合、5.入居者の個人差などなど。
5番以外は、アパート大家がコントロールできる場合が多いですね。
アパートプラン作成時に、一考するだけは必要かと思います。
[煙には、必ず何らかの理由があるように。]

「水漏れ」:の原因は、1.建物・設備の構造・設置問題、2.定期メンテでの
問題・老朽化、3.空室期間が長いとゴムパッキンが乾き→ひび割れし→
水が漏れる、4.物詰まりなどなど。
4.番以外は大家のコントロール化にあり、入居者に責任は無いですね。

「駐車場・駐輪場」:では、1.設置上の問題(窮屈)、2.不慮の事故、
3.不法駐車などなど。

[1番については、プロや経験者の意見がとても参考になります。]

以上を見ただけでも、クレームの原因は『入居者』にあるのではなく、
アパート大家側にありますね。
それだけに、クレームは嫌がるものではなく、正面からまず真摯に
聞き入れることが必要と思います。

私は特に、これらを考えずに購入した中古アパートで苦労していますが、
王道チームの人たちは、数十年の経験を元に話し合い、やってはいけないことを
プランの段階で話し合っているので、助かっている部分もあります。

[できれば、中古アパートを所有していて、現在困っている人の意見を
総収集できるとよいですね。]

(2)近隣住民からのクレームについても、いろいろありますね。
[後日、記載したいと思います。]
←気持ちの一押しを

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23 : 01 : 33 | アパート満室空室対策 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

「アパートのクレームをする人」&「伊藤滋さん」

【1】アパートのクレームをする人
【2】続 第39期アーク都市塾入塾式 での「ご挨拶」(伊藤滋さん)
【3】(自己)振り返り
==
オシムさんの回復を祈ります。
現場復帰が不可能でも、日本サッカーへの叱咤激励をされるだけでも、
オシムさんの激動の経験から発せられるコメントはとても貴重なものです。

【1】アパートのクレームをする人
クレームを言う人に対しての私の"認識"です。
『クレームをいう人はとても大切な人』だと考えています。
クレームとなる「事実を見つけた人」、「通常の変化を感じ取った人」
だからです。

「何かの変化や問題を感じても、コメントをしない人は全体の96%で、
4%のみがコメントをする。」との電機メーカーの調査結果を聞いた
こともあります。
クレームをする人自体も勇気を持って、コメントをしている人が多いことを
知ることも大事ですね。

しかし、アパートに対しては生活に欠かせない問題ですから、
改善してもらわなければならないとの想いが詰まっていますね。
[こちらも、真剣に対応しなければなりません。]

さらに、それよりも以前メーカーの顧客サポート担当のときは、
4%のコメントをとても大切にしていました。その理由は、
・クレームは改善する必要がある事実を気付かせてくれるものですから。
・クレーム者は大家に対し何とか改善してもらえると期待をもっていること。
・クレーム対応し問題を改善する(解決はパーフェクトですがベターでもOK)
ことで相手からの信頼を深めることが出来ます。
・クレーム対応 → 改善 → 品質向上 → 次のお客さんへのアピール
になり → 売上向上 → 収益改善 → 安定経営とストーリーになります。

アパート大家として、クレームを嫌がってはいけないと思います。
[助けを求めている人を突き放してはいけないように。]
[昨日の敵は、今日の友。]

アパート大家として、クレームには(正面からでなくても)向かっていく姿勢、
解決ではなくても、何らかの変化を見せてあげることで、納得してもらえる
場合もあります。

大家から見て、クレームはハードルが低いものと思う許容度を持つ事も大事。

以上は、
私の師匠からの教えとアパート大家の心構えを組み合わせたものでした。

==
【2】続 第39期アーク都市塾入塾式 での「ご挨拶」(伊藤滋さん)
(1) 東京は日本の宝になる → 外国人に魅力のある都市になる 
→ (塾生に向けて)日本人は英語がしゃべれるだけでなく、自信を持って
話せるように成らなければならない。

(2) アジアの中で、日本人は『いやす能力』、日本は『いやしの場所』
として、中国・韓国・台湾には無いものがある → 日本は『いやし』の
エキスパート → いやしは「ソフト」であり → 日本人が本来持っている
『やさしさ』に自信を持ち → うまく表現・利用すべき

と、やらなければいけない事と、日本の可能性をコメントしていました。
[ちなみに、伊藤さんは建築家でもあるのですね。]
[癒しのスペース・空間は建築(アパート)でうまく表現できたら、住みたい
・引っ越したくないと思うでしょうね。]

===
【3】(自己)振り返り
1997年 某写真カメラメーカーに入社。
当初は、大学院で高分子化学を専攻していたため、写真フィルム事業部にて
感材の研究開発に携わっていたのですが、光を感じて変化する化合物を
扱っていたため、暗室での長時間作業を続ける日々。
[暗室では一人。内緒でラジオもOK(殆ど入りませんが)。弁当も食べたし、
朝暗室に入室→夜退室、太陽は朝の1時間のみという日も良くありました。]
 
1日目8時間の調液実験 ⇒ 混合液を手動でコーティング(写真フィルムは20層
以上ですよ) ⇒ 一晩乾燥 ⇒ 翌日感光(露光) ⇒ 現像 ⇒ 光量・濃度測定
(Blue/Green/Redの感度測定) ⇒ 色彩測定(分光測定)で、3日目に性能評価が
終わります、その途中に光漏れが起きたり、調液ミス、温度設定ミスでも、
実験は3日前からやり直し、これを何十回・何百回も、毎日毎日繰り返して
いました。
[濃度測定などはアナログ的で24段を50枚(水準)で1240回、これが各BGRと
グレーの4色で、4960回の測定もまた1日がかり、デジタル時代にこれを平然と
やっていた20人余りのグループは超人の集まりだったと思います。
[このチームはその後、この努力(のみ?)が認められて、活躍の場を広げました。]

この3年間で、社会人としての忍耐力を習得することが出来きました。
[これをやり続けることが、社会人として当たり前と先輩は教えられ?]
[黙々とやるだけでも、見てくれる人がいる事と黙々と同じ事をするのでは
なく少しでも変化を付け次につなげることが大事であることを体感した。]

今はなき?写真業界のメリットは、フィルムを売って『売上』⇒ フィルムを
現像して『売上』⇒ ペーパー(写真)を買ってもらい『売上』⇒ 焼き増しを
して『売上』と1連の流れで3度や4度おいしいとの他には類を見ない業態を
世界の4社(EK、F、KM,、AG)で独占していたのですね。
[今はデジタルカメラに変わってしまいましたが。]

(今日はここまでをメインにします)
その後、写真の評価チームに入り、評価の精度を上げる為に、現場の見方を
調査しているうちに顧客サポートセンターに配属、写真フィルムだけでなく、
現像機器のクレーム対応までを担当することとなりました。
[クレーム対応でも沢山の事件が起きましたので、後日コメントできれば
と思います。]
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「二十世紀」海野弘さんと竹中平蔵さん

【1】竹中平蔵さんがモデレーターの“ライフスタイルサロン2007”
【2】『二十世紀』海野弘著(文芸春秋)
【3】続 第39期アーク都市塾入塾式 での「ご挨拶」 
==
先ほどまで、このセミナー(サロン)に参加していたのですが、
やはり知りたいのは、経済状況・土地の価値の変化について、過去では
どのように変化し、この先はどのように変化するのかを聞いてみたかった。

また、この会には、竹中平蔵さんが参加されているので、竹中流の
経済解説や竹中さんの人柄に興味がありました。

【1】竹中平蔵さんがモデレーターの“ライフスタイル”サロン2007
この"ライフスタイル"サロンでは、竹中平蔵さんを進行役・会の管理役として、
1冊の書籍をテーマにして、著者の講演と参加者とのディスカッションを
行っています。

今回の書籍は、『二十世紀』海野弘著(文芸春秋)。
サロンのテーマは、「二十世紀とは何か、そこに生きた自分とは何か」

はじめに海野さんの講演が30分有り、残りの1時間は竹中さんが司会進行役で
『二十世紀』の流れに沿って1900年代から10毎、1990年代まで辿りました。
(海野さん・竹中さんから発せられた記憶に残ったコメントです)

「歴史は繰り返すのか?」、又は「今の時代は2度と戻ってこないのか?」(竹中)
⇒「歴史は繰り返す。しかし同じ事ではなくより高い次元に変化して繰り返す。
(21世紀の人に知ってもらいたい。)」(海野)

「20世紀を知る為には、19世紀を見ると良い。19世紀と20世紀を結んだ
延長線上に21世紀がある戸見ると、説明できる現象が多くなる。」 

[具体的な経済や不動産の話が無く残念でしたが、「的確性・安全性」では、
欧州貴族の土地財産の運用法について勉強する価値はありそうですね。
また、「成り上がり方法」ではアメリカ流(富裕層)の運用法も短期で
結果が出る点(リスク大?)で面白いかもしれません。]

「30年周期(1ジェネレーション)で繰り返されることが多い、1920年代・
1950年代・1980年代の各国の繁栄のように。また、文化的サイクル・政治的
サイクルも同様」(海野)
⇒「これは面白い。日本国債の償還は30年が多い。理由は、各種の道路、
ダム、建築物の減価償却期限(耐用年数)である為。ちょうどこれが、
1ジェネレーションに一致する。」
[30年サイクルは参考になります。1990年代のバブルが崩壊して、10数年、
次は10-15年後といったところでしょうか?また、土地を仕入れているだけに、
すごいことが起きて欲しいですね。歴史家が『歴史は繰り返す』と語って
くれましたからね。]
[これについては、経済学者の竹中さんも賛成していました。]

「今の10年は前の10年に対抗する。10年単位は親と子の関係で対立するもの。
しかし、本人と孫(おじいさんと子)はうまく行くことが多い。」(海野)
⇒「経済的には、“ジュグラーの波”との景況感の法則がある。→好況と
不況は対立する→好況は不況があったから起こる(逆も是)。」(竹中)
さらに、「政治改革の後には反動がある。」(竹中)と小泉政権時代と現在を
皮肉っていて、笑いを誘っていました。

【2】 『二十世紀』 海野弘著 (文芸春秋)
この本を書くきっかけは、
「次の世代(21世紀)に、20世紀に起きたことを伝えたい。」(海野)

『二十世紀』を読んだ竹中さんの感想は、「圧倒された」、「大陸を
ジェットコースターで旅しているようだった。」

今の私としては、「歴史は繰り返す」を応用して、「日本にインフレは
起こるのか?」「経済活動は時代の鏡なのに、政治・文化についてのみであり、
経済活動の記載が少ないのか?」について質問したかったのですが、それは
竹中さんもいたことがヒントで、歴史家(海野さん)に聞くより、経済人の
書籍を読んでみようと思いました。

残念だったことは、挙手をしたのに指されなかったこと。
また会が終わり、竹中さんと海野さんは先に控え室に帰ってしまったこと。
[この前は、米倉誠一郎さんや渋沢建さんとゆっくり話す時間があった
のだけれど]

あわてて、控え室に向かい何とか係りの人に頼み、海野さんにお会い
させていただきました。
[会場では元気バリバリでしたが、特別室ではかなりおじいさんでびっくり
でした。]

私の質問は「物の発明や文化は人が作り出すもので、この書籍の登場人物
(歴代大統領・書記長・主席、発明家、宗教家、歌手)と一般の人とは、何が
違うと感じますか?」でした。

(海野さんの回答は)「登場人物と一般の人の違いはない。たまたまその
時代に、マッチした為。その時必要とされた人が目立っただけ。他にも
取り上げたい人は多くいる。更には、まだ知られていない重要人物が多く
いる。いろいろな見方で目立つ人は違ってくる。私は歴史家なので人を
発掘するのが楽しみ。」とのことでした。

[歴史家らしい回答で、発掘が好きなのですね。]
[見方で重要性が変わるとはマネージメントにも共通しますね。或るタイミング
毎に重要人物は変わる。マネージャーはこれらの人の良さを見出さないと
いけないのですね。]

[逆を言えば、だれでも重要人物になるチャンスはある。その時に認められな
くても、やることさえやればいずれ、感謝されるときがくる。]→[そう思えば
元気の素になります。]

[でも、私は偉人とその他の人では何かの違いがあるはず、今回答はこれに
ついては肩透かしだった。『違い』については、これからも探してみたいと
思います。]

===
【3】 続 第39期アーク都市塾入塾式 での竹中さんの「ご挨拶」 
この式は11/12に行ったのですが、ご挨拶リストにあった竹中平蔵さんは、
欠席で、
「都合によりビデオでの挨拶にかえさせてただ来ます。」

コメント内容は、アカデミーヒルズの理事長として「東京、そして六本木に、
都市の知の拠点を作り上げたい」と語っていました。

[お会いできず、とてもがっかりしました。]
[しかし今日のサロンで「一昨日のバンコクからの飛行機の中で『二十世紀』
を完読した」とのことより、、欠席の理由を知ることができ、なぜか胸の
支えが取れた感じでした。]
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祝 レッズ+地価まだら現象+川口有一郎氏

【0】祝レッズ優勝
【1】「クローズアップ現代・地方地価まだら現象
【2】川口有一郎さん
==
【0】祝レッズ優勝
レッズサポートターは、埼玉スタジアムでよいものが見られましたね。
[あの熱気が、街の熱気になっているのでしょうね。]

さいたま市、埼玉県など、仕事もレジャーもわくわくした日が
続いていたのでしょうね。
次は「世界クラブ選手権」選手も大変ですがサポーターも大変ですね。

『街おこしの最高の事例』ですね。

アパート大家は満室であることが望みですし、その為にも街に活気が
あることは重要な要素です。

大家さんが街興しに関われることはなんでしょうか?
[これから、楽しく探してみたいと思います。]

===
【1】クローズアップ現代・地方地価まだら現象
さすが、NHKですね。
分かりやすく、最近の地価情報がまとめられていました。

番組を見ながら、書きなぐった項目を箇条書きにします。
・『まだら現象』が進む全国地価
   (同じ街でも上昇地点・下落地点がある)
・(土地の価値の判断基準は) 収益性重視
・2003年地価が上昇に転じ
   (4年前都心の一部、今では地方に広がっている)
・地方でも上昇に転じるポイントが増えている
   (ファンドが地方に注目し始めている)
・理由に海外投資ファンドの思惑がある
・今年、仙台の最高地点で35.1%上昇
   (←不動産投資ファンド・ビル売買価格)
・不動産投資ファンド:野村不動産
   (重要視は安定的な収益(現在の収益性ではない))
・商業地だけでなく、住宅地にもファンドの矛先が向いている
・「預金の利回り」(行動しない人)と「不動産投資の利回り」(行動する人)を
比較し判断する
・倶知安のスキー場ではオーストラリア人がペンションを購入
   (他、沖縄リゾート地/オーシャンビュー)
・川口有一郎(早稲田大学教授・不動産金融工学)が解説者
・自力のクリエイティブな街づくり
   (自治体が行うべき・模索すべきこと)

[たった30分ですが、面白い情報が詰まっていましたね。]
[一般的な貯金重視のやり方は世界とずれがあり、不動産投資で収益還元性重視
は当然として、その中で収益性より安定性を重視していること。]

===
【2】川口有一郎さん
今日の人物発掘(シリーズ?)です。
クローズアップ現代で、最近の地価について解説をしていましたので、
WEBどのような人なのか調べてみました。

1991年 東京大学にて工学博士の学位取得。
1996年 英国ケンブリッジ大学土地経済学科客員研究員
1999年 明海大学不動産学部教授
2000年 新しい実学「不動産金融工学」を創始
2004年 早稲田大学ファイナンス研究科で不動産ファイナンスコース担当
また、日本不動産金融工学学会会長
アジア不動産学会やアメリカ都市経済/不動産学会において研究活動を実施。

主な著書
『リアルオプションの思考と技術』(ダイヤモンド社)
『International Real Estate』
『入門 不動産金融工学』(ダイヤモンド社)
『不動産金融工学』(清文社)など多数
[注目したいですね、アパート投資をする為にもマクロの情報は必要ですね。]
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11/14のNHK「クローズアップ現代」に注目&森稔さん

【1】11/14のNHK「クローズアップ現代『地価特集』」に注目
【2】森ビル(株)代表取締役 森稔さん
【3】アカデミーヒルズセミナー兼39期アーク都市塾入塾式記念講演(概要)
===
【1】11/14のNHK「クローズアップ現代『地価特集』」に注目
明日19:30からのクローズアップ現代では『地価特集』との事でした。

NHKの記者たちはどのように調査し、変化を見つけ、結論をつけているかに
注目したいと思います。
特に、『地方のある都市(富山市?)を絞り、“地価が下落している地域”と
“地価が上昇している地域”がある』ことを見つけ、その原因を探っている
ようなので、地方都市の今後の地価の傾向やアパート投資に適した地域を
見つける為に、参考になる情報があるのではないかと思います。

[NHKも誇りを持って、放送するのでしょうから、期待してます。]
[もちろん、明日はレッズがアジアNo.1に輝く日!!なのですが、
試合の前半戦の一部は見られないのも残念。]

===
【2】森ビル(株)代表取締役 森稔さん
昨晩は、下記【3】のヒルズセミナーに参戦しました。
そこで、たまたま私の目の前をあの『森 稔』さんが通り過ぎていきました。
そのときの様子です。

遠くから見ていた限りでは、小柄で物腰の柔らかそうな風貌でしたが、
近くで見ると「目がきつく、目の奥が深く、飲み込まれそうでした。」

このような目の人に会った覚えが無かったのですが、「一度決断したことを
実現するという強い意思を持っているようでした。」

[私の妄想?、でもどうしたらあのような目になることができるのだろう?]

旧防衛庁の跡地を再開発した『ミッド・タウン』とは違い、森ビルが
手掛けた『六本木ヒルズ』何百の地権者の意識を換え、賛同を得て今の
ビル群があるのですし、その地権者は延べ床から割り当てられた賃料を得て、
みなハッピーになっているのですね。

[これも、「森 稔」さんの力作の一つですね。]

今回は、下記の「アーク都市塾入塾式」で挨拶の為の参列でしたが、
次の世代に今までのノウハウを引き継ごうとしている姿勢にも共感できます。

===
【3】アカデミーヒルズセミナー 兼 39期アーク都市塾入塾式 記念講演
『テーマ』とセミナー概要は以下です。

[ちなみに、私は入塾したわけではないですよ(残念?)。
同時開催のセミナーに参加しただけです。]

『企業を芯から元気にするために』 11/12(月)
ゲスト講師:澤田 貴司   (株式会社リヴァンプ 代表パートナー)
モデレーター:米倉 誠一郎 (アーク都市塾塾長
           /一橋大学イノベーション研究センター教授)
【概要】
「失われた15年」の長いトンネルを抜けた日本経済は、少子高齢化、経済の
成熟化、情報革命の進展、競争のグローバル化という更に困難な課題に
直面し、企業経営にも大きな変化をもたらしています。

ユニクロ急成長の立役者である澤田貴司 氏が率いる株式会社リヴァンプは、
「企業を芯から元気にするために」をコンセプトに、流通・小売り・消費財の
分野で経営に悩みを抱える企業を対象とした日本初の『経営請負会社』を
展開しています。

本セミナーではリヴァンプのビジネスモデルについて、芯から元気な企業に
なる為に必要な現場人材の底力とそれを引き出す経営力について、
代表パートナーの澤田氏にご講義いただきます。

[ということで、これは後日説明の場を持ちたいです。
(時間があるがきり)]
[乞うご期待です。]

私は、今日は殆ど死んでいました。必ず良くしないといけないです。
しかし、皆さん、風邪には十分気をつけてくださいね。
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吉祥寺駅周辺の魅力

今回は要望を受けたことと、私もどうして『吉祥寺』が住みたい街
ランキング1位(自由が丘等と競っていますね)なのかと興味がありましたので、
現地を見に行ってきました。
20071112couples.jpg
このお二人の笑顔が答えですが、最後にします。

吉祥寺は武蔵野を東西に走る中央線を挟んで、北側と南側に街が
分かれています。
今回は、南側をレポートします。
[地方の方は、街の魅力の調査結果としてみてもらえると良いです。]
[注意ですが、吉祥寺駅は北側がより、栄えています。]

【吉祥寺駅徒歩1分】
吉祥寺駅の南側で、有名な集客ビルは、駅に接する『ユザワヤ』と
『マルイ』ですね。
[平日の昼間ですが、店内はどちらも人が多く見られました。]
20071112InokashiraYuzawa.jpg
 『ユザワヤ』は生地・毛糸など女性には欠かせない店ですね。
20071112InokashiraMarui.jpg
 『マルイ』は東京でも、中野、八王子、大井町と閉店していますが、
ここは健在でした。
[23区ではないのに、この人の量です。]
次は、マルイの横にある『自転車置き場』と『バス停でのバス待ちの人』。
20071112InokashiraBike.jpg
 このような『自転車置き場』は他にもあり、ここも写真の奥の先まで
かなり大きなものです。

徒歩圏外のアパートからでも自転車で駅まで来ている人が多いのですね。
[駅前駐輪場は良いですね。]
20071112InokashiraBus.jpg
このバス停は、バスの本数も多いのですが、バス待ちでも多くの人が
並んでいます。
[吉祥寺駅に停車するバスの量も多く、街の大きさを感じます。]

自転車やバスを利用する人は、徒歩10分よりも遠くに住んでいるのでしょうから、この駅から徒歩10分圏内ならば、徒歩圏外から移転(入居)を
希望する人もいるでしょうね。

【吉祥寺駅徒歩2-4分】
次は、吉祥寺駅から井の頭公園に通じる小道です。
小道といっても、ここには小さな店が多く点在(20軒以上)し、休日は
人であふれます。
[平日でも、人通りが多く見られました。]
20071112Inokashira3.jpg

20071112Inokashira6.jpg
特に、目立つのは『カップル』と『犬を連れた人』(犬が小奇麗で
洒落ています)です。

【吉祥寺駅徒歩4分】
井の頭公園の入口にあり、有名な(偉人が通う店)『いせや』(当日は休み)、
そしてその横に『スターバックス』とは、昭和と平成?、20世紀と21世紀?
のアンバランスさが吉祥寺の象徴のようです。
20071112IseyaSBC.jpg

【吉祥寺駅5分】
そして、駅南側のメインポイントの『井の頭公園』。
吉祥寺が単なる街ではなく、買い物に便利、生活に便利、そして緑と
水のある大きな公園。
20071112Inokashira2.jpg

20071112Inokashira7.jpg
[平日でも人が多い。]

今日は週末ではないので、大道芸も練習の日(真中の女性)でしょうか?
20071112Inokashira1.jpg

20071112Inokashira4.jpg
上の広場は、週末は大道芸やここで歌いデビューした歌手もいましたね。
[この奥も自転車の量が半端で無かったです。]

【吉祥寺駅と路線】
吉祥寺が栄えたのは井の頭公園もありましたが、やはり電車路線ですよね。
『(東京-新宿に繋がる)中央線』と『(渋谷からの)京王井の頭線』があり、
通勤にも便利です。

【不動産情報】
「いせや」の前の不動産屋の生情報です。
この中で、10万円以下は1つ(一番下の真中/築25年/9.5万)しかありません
でした。
20071112Inokashira8.jpg
大きな公園と路線と栄えた街(今回は南側だけなので半分以下の紹介のみです)。
『吉祥寺が人気有り』との理由も分かります。

で、1枚目の写真ですが、あまりにも海外の人が多いので、吉祥寺の一つの
特徴外国人が多いの説明用として、声をかけてみました。
[女性がfrom USAで、男性がfrom United Kingdomでした。]

この方たちは、偶然、吉祥寺住む為に部屋を探しているとの事でした。

[実は、今回の目的はオンリーワン勉強会の方には良くしられている
土地情報の追加調査でした。]
[撮影の協力をしていただき、ありがとうございました。]
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中古1棟マンション投資の危険事例

今日の勉強会は、お疲れ様でした。
大手銀行員さんからも、
『RC造建物のデメリットは、アスベストや産業廃棄物の処理対応である』
とコメントを頂きましたね。

また、『木造の融資期間が25年、RC造の融資期間が47年』
とのコメントもありました。

"RC造1棟マンション"の融資期間が47年ということは、新築で
所有する人には"メリット"だと思いますが、中古でもメリットでしょうか?

『RC1棟中古マンションを購入した場合でも、フルローンを組める』
との情報がよくありますね。

この問題点は、
「築12年のRC1棟を購入した場合は47-12=35年間融資を得られます。」

(利率を2.875%として、1億円の融資を得た場合の毎月の返済は約38万円。)

8部屋各7万の家賃として、1部屋空き室とすると、毎月の残りは、
『11万』(諸経費抜き)

5年間1棟マンションを所有しただけではメリットも無く、10年所有して、
売却したいと考えた場合、次に購入した人は47-12-10=25年間
しか融資を得られません。

で、上記の条件での毎月の返済は約47万円(金融電卓活用)。

8部屋各7万の家賃として、1部屋空き室とすると、毎月の残りは、
『2万』(諸経費抜き)

と成り、次に築25年物を購入する人は、より厳しい条件で、
融資を受けなければならないのですね。

これに修繕費や固定資産税がかかり、室内のリフォームも入れると、
築25年のマンションを購入する人は全くいないでしょうね。

つまり、築12年物のマンションを購入した人は、その後マンションを売る
チャンスは殆ど無く、RCの解体費までを計算に入れないといけない。

[これを子供や次の世代に引き継ぐことは心が痛むでしょうね。
引き継がれた人はどう対処するのでしょうか?]

築10-15年程のRC1棟の投資用マンションはよく販売されていますが、
この時点で売りに出す人の気持ちが分かりますね、あまりにも負担の重い
物件を手放したいのですね、これを売る最後のチャンスが、
『築10-15年の時期』なのですね。

[◎それよりも、アスベストを使用せず、欠陥構造ではない建物を新築で建て、
部屋の広さも小さくなく、的確なプランで建築すれば、解体・産廃費用など、
想定範囲内で抑えることができる、よいRC物件を作ることは可能ですし、
そんな物件ならばマンションオーナーも手放さないことでしょう。]

((不利)) 中古RCマンション1棟購入者 
  < 途中で売らないとやって行けない新築RC1棟購入者
 << 確立したプランが有り、47年以上運営するRC1棟所有者 ((有利))

[普通の流れですよね。]

[RCのマンションははじめから、約50年以上持ち続けることに
"大きなメリット"がありますし、もっと良いプランを作れるはずです。]

[駅から近いマンションは地代を含めて1億では変えないでしょうし、
駅から遠い中古マンションは特にやめたほうが良いでしょうね。]

よく投資物件では、ババをつかまないようにと注視説明がありますが、
相当の利回りでない限り、『築10-15年の中古RC物件は全てがババ』
とも言えるかもしれませんね。

資産・資金があれば、この問題は小さいかもしれませんが、
ギリギリの予算でやっているサラリーマンの方は、修繕費・建物解体費
・アスベスト処理費・産業廃棄物処理費用を必要費として、
計算に入れて対処・判断をしてくださいね。

[良い物件は売りに出にくいでしょうし、
何故持ち主が売るのかを考え抜くと良いと思います。]
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アパート投資の注意&ある都市の事例

【1】アパート投資(思考)は現実化する、その為に注意を
【2】ショッピングモールは街の中の人の流れを変える(ある都市の事例)
==
【1】 アパート投資(思考)は現実化する、その為に注意を
アパート投資については、書籍・雑誌・インターネットとアパート投資の
優位性・有効性は、世に多くの情報として流れていますね。
その情報を入手することは容易ですが、実現する事は容易ではないですね。

あまりにも大きな投資(決断)であり、少しでも選択を間違えると、個人が
働くことでは取り返しがつかない程、大きな損失になります。

幾つかの注意点をあげてみます。
 ・土地の選択違い。
 ・土地の購入価格間違い。
 ・不動産業者の選択違い。
 ・アパート建築プランの間違い。
 ・アパート建築の設計士の間違い。
 ・アパート施工の工務店の選択間違い。
 ・アパート建材・建具・設備の間違い
 ・アパート外装・内装・色の間違い
 ・入居募集の不動産仲介業者間違い。
 ・入居者選び(入居許可)間違い。
 ・近隣対策間違い。
 ・アパート管理会社間違い。
 ・アパート用保険の間違い。
 ・アドバイザー(アドバイス・経験者選び)の間違い。
 ・税理士・会計士・司法書士・弁護士等依頼者の間違い。
 ・インカムゲイン狙いとキャピタルゲイン狙いの間違い。
まだまだ、多くの間違いがありますね。
これらは、もし、あなたがアパート投資を始める場合、
必ず訪れる分岐点(選択を迫られる事項)です。

これらの分岐点では、1つも間違えてはならないことです。
(全てが大きな損失に繋がります。)
これだけ多くの分岐点があるということは、これらをすべて合格点で満足な
回答を選べる人はとても少なく、全てを準備できた人はとても優位に
立てるということですね。

もしアパート投資を始めるときには、この分岐店が現れることを認識し、
誰に頼み、どのように対応するのかを仮想・想定しておいてください。
[このブログを呼んだ人は、想定外だったとはならないと思いますね。]
[回答は苦労すると思いますが、これらは現実に起こりうることですよね。]
[私は、全てついて身に着けられません。この事についても王道チームに
感謝・感謝です。]

==
【2】ショッピングモールは街の中の人の流れを変える
   (ある都市の事例より)
「日本の中心は東京で、今後も、人も東京に流れ込んでくる。」との認識は
変わらないのですが、今日の静岡市もまだまだ元気でした。

東京圏は約3500万人といわれる大都市ですが、残りの約1億弱はその他の
都市に住んでいるのですね。
各地方都市でも、まだまだ、元気なところがあり、その中でも人の流れが
ありますね。

同じように土地を購入してアパート経営を始めた場合、収益性は東京には
劣るかもしれませんが、地方都市でも主要地点に土地を持っている人は、
東京で土地を購入した場合よりも、十分高い収益を実現できると思います。

その地方都市でも、ショッピングモールは集客力が高く、近隣住民には
とても便利ですね。
・今日は雨でしたが、天気はお構いなし。
・車で行っても、一度駐車場(しかも無料)に止めれば、全ての買い物が
出来てしまう。
・巨大ショッピングモールは、地元の人が異常な立地と思わない限り、
投資計画からしても、少なくても10年は継続するでしょう。

木造アパートの融資期間を20-25年として、約半分の10年間、ショッピング
モールが潰れないでいてくれれば、半分のローン返済が終わっているので、
残りは落ち着いて、お客様(入居者)を町ことが出来るでしょう。

今回の静岡では、新幹線が止まる静岡駅と駿河区役所大規模ショッピング
モールの間の約1km圏内は、とても便利な生活圏ですので、アパート投資でも
ゴールデンエリアでしょうね。

[すみません、個別の地方版にしか通用しないコメントでした。]
[しかし、このような都市計画地は他にも多いはずなので、他の都市でも
アパート投資のゴールデンエリアは多く、点在しているでしょうね。]
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20 : 45 : 11 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

I アパート建築進捗&今にインフレが

【1】 Iアパート建築進捗(サッシ・窓ガラス・2階)
【2】 今にインフレが起こる?
【3】 (Iアパートの)境界の柵は慎重に!!
【4】 スタバは、もうクリスマスバージョン

==
【1】 Iアパート建築進捗
予定より、少し遅くIアパート現場に着いたため、外はもう真っ暗。
そんな中でも、建物内部ではライトをつけ、作業が続けられていました。

まだ、階段は付いていないのですが、小櫻設計士の感想のように
『2階は結構広いです。』
[1階よりも、2階の賃料は5000円UPを予定していましたが、もう少し
あげられるかな?ロフト付ですしね。]

サッシも窓ガラスもしっかりと入っており、上棟から2週間でここまで
出来上がっていることに、驚きを感じます。
[すみません。外が真っ暗なので写真写りが悪すぎて、画像無しです。]

現場では、室内といっても、この時期の夕暮れ後はとても寒いです。
そんな中、作業を続けていただいて、職人さんありがとうございます。

現場には、何度も足を運んでいるので、職人さんとも顔なじみです。

<<注目>>
現場の職人さんへの挨拶や感謝は大事ですね。
突然、現場に施主が訪れることは、悪いことではないのですが、
施主としても職人さんに声をかけるには勇気が要りますね。

職人さんからも、見知らぬ人が現場に足を踏み入れることに、
警戒を示すでしょう。

しかし、何も心配要りません。
しっかりと挨拶をして、お礼をいい、名を名のれば良いだけです。
職人さんも施主を良いものを完成させたいと思う気持ちは同じですからね。

==
【2】 今にインフレが起こる?
今日も会員さんと話をさせていただきました、いくつものことが印象に
残りましたが、今回は簡潔に1つ。
その方は、確かにインフレが起こると予想しています。
[この方の過去の経験は半端ではないですからね(詳細は出せませんね)。]

インフレが起きると、円(紙幣)が紙くずに?
しかし、『不動産は現物』です。

<インフレ時>
(不利) 自宅を持ってない人
    < 自宅だけを持っている人
    << 自宅以外の不動産を持っている人 (有利)

かの有名な本でもコメントしているように、インフレ時に自宅しか持って
いない人は、自宅を売ることが出来ません。
(売ってしまうと住居が無くなるからです。)

インフレ時に不動産を売るとすごいことになるでしょうね。
ロシア・トルコ・ペルー・アルゼンチン・(韓国)などIMFが関わったインフレ
では100倍以上が当たり前。 [1千万が、10億ですか?]

でも、王道型ではインカムゲインがメインですから、これは期待しません。
[インフレはいつ起こるかわからないし、万が一のときのボーナス?]

==
【3】 境界の柵は慎重に!!
Iアパート計画の続きです。
私の物件は、小さいので、上棟後約3ヶ月も経たないうちに完成。
なので、外溝についても、隣人との調整が必要です。
で、今日は隣人にお伺いをしました。
お隣さんがどのように要望しているかを知っていないといけません。
この方は、とてもオープンな方(大らか)で、玄関にも門扉はなし。
要望も理不尽ではなく、ほっとしました。
やっておくべきは、はじめからの、挨拶・挨拶ですね。
[気心通じて、この後も、安心・安定した関係を築いていきたいと思います。]

==
【4】スタバは、もうクリスマスバージョン
スタバのカップが赤白カラーに変わりましたね。
今晩は、富士川のサービスエリアに出来たスタバでは、
店内も全てクリスマスバージョン。
私のセンスは良くないのですが、スタバにいるだけで、ちょっとセンスが
良くなり、リッチな気分(気持ち) になるのは、私だけでしょうか?
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00 : 38 : 33 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

独自で土地探しをしている人の想い

今日も一段と寒さを感じます。
王道チームは、みんな外回りで東京都内や地方へと飛び回っています。

それから、今日の会員さんもとても"熱い方"でした。
何が熱いかといえば、『独自で見つけた土地への想い』です。

沢山のアパート投資情報がありますが、
この方は主要都市の位置から"優れた立地"を見つけ
⇒ そして、路線から"人の流れ"を予測して、
⇒ 今後の"街の発展"までも予想していました。

しっかりと目的の土地を探しただけあって、
⇒ どのような人がその街に"住み"、
⇒ その人たちがどのように"働き"、
⇒ そこで生活している人の職場環境と職場移動が起きた時の"対応方法"
⇒ そしてDINKSの生活傾向とDINKSの別々の職場の位置まで
をも掴んでいます。

[様々な角度からの情報収集と、現地調査の苦労の末に見つけた土地は
"発見者"が一番良く活用方法を知っているのですね。]

ここまでくれば、もう『入居者の心を掴んでいること』と同じですね。
きっと『満室』間違いないと思います。
[バランスも良く、とても堅いと思います]

嬉しいことに、私の『Iアパート計画』と似ている発想でした。
[すみません。結果が出ていないのに言い過ぎました。]

この方のプランも、きっと今後のサラリーマンの退職後・老後を救うこと
となるのではないかと思います。

あるのですね、まだまだ埋もれている『ゴールデンエリア』が!!

[この説明はあまりにも抽象的ですね。もちろん場所は公開できません。
しかし、上記のような発想法・考え方は参考になるかと思います。]

それから、しっかりと特徴があり、欠点が無いアパートが、そのプランを
有効にするのでしょうね。

[話を聞いているだけでも、とても面白かったです。]

しかし、まだまだハードルもあるかと思いますので、これから、
"一歩一歩"です。
[ここからが王道チームの出番ですね。]
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23 : 23 : 48 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

地方のアパート大家さんの近隣対策

= What's today =
【1】 地方のアパート大家さんの近隣対策(土地探し時の注意)
【2】 国会は唯一の国の立法機関

==
【1】地方のアパート大家さんの近隣対策(土地探し時の注意)
最近、お話をさせてもらった地方の大家さんの話で、世田谷や東京の
アパート事情と異なるを感じ、参考になりました。

それは、所有する土地の広さが異なるのですが、
・東京では坪単価が高く、駐車場がない場合が多く、限られた敷地内で容積を
最大限有効に活用。

・地方では土地が広く、1世帯につき駐車場は2台求められて、建蔽率・容積を
余ますことが多い。

その大家さんは『地方では、近隣が身内または古くからの長い付き合いの
人がその土地の周囲に住んでいるから、無理に高い建物や隣地ギリギリまで
詰めた建物が建てられない』との言。

この言葉に対して「地方と東京では違う。」、「東京で土地を最大限有効に
使わなければ、投資に見合わない。」と考えてしまうことも出来ますが、
この方がコメントしたことも『大事なこと』だと思います。

隣地と所有地は、地面が繋がっているものだし、塀がないと境界線は目に
見えるものではありません。
日も入り、風も流れ、物も飛んでくる場合があります。

隣地にはその知人が住み、アパート用地では他人が住み家賃をもらう。

自分のことばかりを優先してはいけないのですね。

その方は、『日影斜線は法令よりも大きくはずし、建物も大きく後退する。
地域とのよい関係を築いていくことが必要。』。
[自然な意見であり、当たり前のことなのですね。]

で、東京でどうするか?上記の地方のアパート大家さん(地主さん)の意見を
参考に(忘れずに)、近隣のことを考慮し、そしてアパート投資効率も考え、
そのバランスを保つ、適する点(建物構想)を見出すことですね。
[このことを考える時間と段取りを省くことはいけないことと思います。]

それを考える上で、『隣接する建物は無言で要望を示している』ことに
注目したいです。

土地探し時の隣地チェック点として、
・(アパート用地の北(東西)側で) 隣接する建物の南向きの大きなリビングと
大きな窓がある家

・(アパート用地の北(東西)側で) 隣接する建物の南側に気持ちの良さそうな
庭がある家

・(アパート用地の北(東西)側で) 隣接する建物の南側にサンルーフがある家

・(アパート用地の北(東西)側で) 隣接する建物に日が入るように後退して
いない家

・(エアコン室外機の音・風向問題として) 隣接する建物が十分に後退して
いない家
などがあると思います。

==
【2】国会は唯一の国の立法機関
バブル時の日本は世界の注目の的でしたが、いまではアメリカが見本に
することはなく、アジア諸国にも並ばれ抜かれていることが多くあります。

そんな中、国会議員の失態は目に余ります。
[安倍さん小沢さんの騒動は、亀田家と同様に扱っているメディアもある?]

世界で日本が取り残されている中、『国権の最高機関であって、国の唯一の
立法機関』である『国会』が機能していません。

[二大政党が、議論をぶつけ合い、相乗効果が現れるのならば良いのですが。]

世の中の流れ、世界の流れに見合った法律ではないものが現在の法律という
矛盾を誰もが抱え、海外では起業家、社会的な企業が育っているのに、
日本では昔の法律に縛られ身動きが出来なくなっていることが多い。

人も減り、資源も少ない日本では、すばやく適時に判断しなければいけない
ことを誰もが感じています。

私たちの一票を有効に使ってください。
[と、同時に、ますます、『自立』しなければいけないと感じます。]
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23 : 21 : 10 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

アパート満室経営は仲介さん・大工さんへの挨拶から

= What's today =
【1】 満室は仲介業者との挨拶から
【2】 大工さんへの気持ちにより、もう一歩前へ、もう一作業へ
【3】 床屋さんも外国から
==
風も冷たくなり、いよいよ年末近しですね。
この時期は、来年2-3月の入居シーズン竣工に合わせたアパートが上棟し、
設備、外装、内装と現場は大忙しですね。
今年の入居入れ替えシーズンが楽しみです。

【1】 満室は仲介業者との挨拶から
以前のグローバルオーナー誌にも掲載させていただきましたが、アパート
満室経営にとって、欠かせないサポーターは、仲介業者さんです。

担当者がいかに、物件のメリット・長所をアピールしてくれるかによって、
入居予定者は賃貸契約するか否かは大きく変わるでしょうね。

アパート室内を見る時間は30分程ですから、時間内でどれだけ部屋の良さを
アピール・演出してくれるかは、アパート大家にとって大きな問題です。

1つのポイントはアパート大家さんがどれだけ、満室にして欲しいとの
気持ちを仲介さんに伝えられるか?
[基本的なことですね。]

・仲介さんへの挨拶、 ・電話を受けたときの気持ちの良い(はっきりとした)
回答、 ・メール返信で数日も空けずに回答(業者さんは即答を求めている
のですから)、 ・依頼資料についての早急な対応、 ・出来ないことは素早く
NOと回答してあげること、 ・同時に複数業者に依頼をかけていて入居者が
確定したら、他の仲介さんに即ストップを掛けることなど。

大家側が気持ちよく、てきぱきと対応することにより、仲介業者さんの
無駄(時間コストロス)を省くことが出来ます。

そうなれば、仲介業者さんも気持ちよく、仕事をしてくれます。
誰でも、気持ちよく仕事をしていたら、もう一歩先の工夫 ⇒
つまりは、『より強く部屋の良さをアピール』してくれますよね。

仲介業者さんは、アパート経営の『生命線』ですね。

==
【2】 大工さんへの気持ちにより、もう一歩前へ、もう一作業へ
上記の仲介業者さんの話はアパート完成後の話ですが、アパート建築中でも
同じことが言えると思います。

アパート建築現場を訪問するときにも、気持ちの良い挨拶は欠かせません。
特に私の場合は年齢に不相応なので業者さんには丁寧にお話しないと、
不審に思われてしまうのではないかとの心配もあります。(注意注意)

本当に、現場では危険が多く、汗を流し、コストも限られた中で、
雨・風の中でも、黙々とやってもらっていますから。

とても、頭が下がります。
この方たちの努力を無駄にしないように、アパートには気を使いたいです。
職人さんにとっては、年間数棟のみしか作れない『作品』ですからね。

その中でも思い入れの強い作品として私たちの『アパート』が選ばれる事を
願います。
職人さんにとっても、生涯で記憶に残る作品は数棟だと思います。

とくに、一つの作業でも、 ・もう一頑張りくれた作業、
・もう一工夫してくれた作業、 ・もう1mmこだわってくれた作業など。

同じ仕様でも、これらの積み重ねで作品(アパート)の仕上がりは大きく
変わるはずです。

この考え方は、投資・利回り・自利自利している方には分からないでしょうね。

現場は本当に危険がつき物です。職人さんによっては二度と現場に戻れない
事故につながることもあると思います。
[建物は、簡単に出来るものではないですよね。]
[特に、株などのようにワンクリックで終わるものではありませんね。]
『こちらも一つ一つ、オーナーとして出来る作業があると思います。』

○△ホームさんや○×業者では、ある案件について下請けさんや孫請けさんに
入札をさせて、一番安いところに作らせるそうです。
⇒ そして、建物価格は下がる ⇒ 作業者のメリットは減る 
⇒ それでも仕事ないと困る(生活に支障がでる)。
⇒ 但し、依頼者はメリットを得る。

こんな事を続けていては工務店をやりたい人はいなくなってしまうのではない
でしょうか? 皆さんが気持ちよく仕事ができる為に、オーナー側も
『一工夫必要』ではないでしょうか?

私は苦しみや辛い仕事で得る利回りUPよりは、もう一工夫してもらい安定し、
面白いアパート経営を目指したいと思います。

===
【3】 床屋さんも外国から
今日の床屋では、中国の女性が散髪してくれました。
このような業種にも、アジアの方が多くなるのでしょうね。
この人は、日本で生活できることに喜びを感じ、ここで仕事が出来ること
事態に喜びを感じているそうです。
そして、話し方も、挨拶も、素振りも丁寧です。

同じ仕事(給料)でも、さらに辛い世界を知っている人、辛い世界より今が
良いと感じている人と、日本が当たり前でその仕事に何か満足していない人
(私が言える立場ではないですが例えの比較です)とでは、お客さんに伝わる
印象が違いますね。

サービス業でもこのあたりに、『アジアの人が日本で活躍するチャンスがある』
と思います。
[逆も言えて、日本人が海外で活躍するチャンスも十分にある。]

この方は30代前半ですが、「散髪の技を身につけて日本で飛躍を願い海を
渡ったのでしょうか?」、「学生を卒業し、若くして日本人の環境で技を
身につけたのでしょうか?」

いずれにしても、相当の決断と努力があったのだと思います。
[頭が下がります]
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23 : 52 : 03 | アパート建築体験 | トラックバック(1) | コメント(0) | page top↑

アパート用地探し&サラリーマン向けプラン

= What's today =
【1】 2007年でもアパート投資用地は、見つかるか?
【2】 サラリーマン大家さん向け建物プランの判断
【3】 久しぶりのアパート掃除の場合
【4】 インドに旅をするとは
==
はじめに、ブログへのコメントを頂き、ありがとうございます。
とても、きっちりとされていて、敬服します。
ブログを書いていて恥ずかしくなりますが、同時に励みにもなります。

【1】 2007年でもアパート投資用地は、見つかるか?
先日、持込みの土地情報を検討する機会がありました、

まず、その方のアパート投資に掛ける意気込みが凄く、圧倒され、
是非応援したいを思わされました。
この方も土地を熱心に探しており、提示された土地は凄く小さいのですが、
立地がよく、投資価値有りと判断できました。実は価格が破格なのです。
[あるところにはあるのですね。いえ、出るときには出る。でしょうか?]

最近、アパート投資相談のときにお話しする事例は、
「2005年よりも2007年は土地価格が緩やかに上がっている」
⇒「しかし2005年の最大単価より2007年の最小単価が高いわけではない」
⇒「土地価格は個別条件があり、アパート投資価値を見落としてはいけない」
⇒「更には、2005年の平均単価よりも2007年が低い単価である物件はある」
⇒「現に、最近物件を購入した勉強会会員さんのアパート用地は羨ましい」
[もちろん、2005年の私の場合よりも条件が良いですね。]
⇒ [で、今回の物件も、驚かされるものでした。]

以上は一般的なアパート用不動産の土地の探し方にも応用できる場合ですね。

==
以下は、良いと思える土地が見つかった後の話です。
<<普通のサラリーマン向けの話です。>>
【2】 サラリーマン大家さん向け建物プランの判断
上記の小さな土地ですが、もちろん通常の戸建用地、いやもう少し小さいです。
利回りを重視すれば、『上下で2戸のタイプ』が良いでしょう。

しかし、用途地域の制限・高度制限もありました。

王道チームの鉄則は、入居者のために、そして安定した収益を維持すること
ですので、20m2では『NG』です。

ここは、現在の利回りを捨て、20年後の満室を選択しました。
その上で、もう一工夫をしたことにより、結果として、20m2x2戸に対し、
1戸プランでも出来上がり次第でより高い家賃が取れるプランが仕上りました。
[王道チームも自信有りです。新しいサラリーマン大家版の誕生??]

この未来の大家さんは目先を見ていたのではなく、今は少し譲っても将来の
安定経営を確保するとの思想に、同感してもらえたので、通常の利回り
プロ組織とは違う発想の領域に入ることが出来たのでしょうね。
狭い土地でも、アパート投資として注目されていない土地が首都圏には
まだまだあるのですね。そしてそこに見合ったプラン!!。
[これからが楽しみですね。]

そうしている(運営・経営・継続)うちに、この方も次の展開がしやすくなり、
いつのまにか...ですね。

===
【3】久しぶりのアパート掃除の場合
すみません。
忙しくて、一か月ほど、このアパートに足を運んでいませんでした。
こんなときどう思うか?⇒「何が起きているか」と過去の最悪の状態を
想像してしまいとても怖い気持ちです。

ここでふと思うのは、他の汚いアパートでも多くの大家さんはこのような
『嫌な思い』をしてるはず。
⇒そして、勇気の無い大家はどんどん面倒になる ⇒避けるようになる
⇒取り返しが付かなくなる ⇒退去者が出る ⇒修繕費も掛かる
⇒私たちのライバルではないですね。

アパート賃貸業って、こんな面もあるのではないでしょうか?
実際、汚いアパート・入居が付かないアパートは多いですものね。

今回は?今回も?無事でした。全員様でとても綺麗に使ってもらえています。
そうは言っても、蛾の巣(この時期は蜘蛛より多い)、蜘蛛の巣の掃き掃除 
⇒これは、壁や天井を掃くように掃うのです。
⇒そして、この時期は大したことは無いのですが、草取りです。
[作業前]
20071105_grass1be.jpg
このように手で取るだけですっきりです。
たったこれだけでも、9つとればかなり見栄えが変わります。[作業後]
20071105_grass1af.jpg

もう一つ、[作業前]
20071105_grass2be.jpg

[作業後]
20071105_grass2af.jpg


===
【4】インドに旅をするとは
今日は自宅作業でしたので、ランチはインド料理店へ。
これは、食後の『マサラ』です。
20071105Masara.jpg
そのまま食べるのだそうです。消化促進作用、胃もたれ解消作用があるとのことです。

インドでのバックパッカーの話で店の人と盛り上がったのですが、この方の
弟さんは数年前、インドでストロングラッシー(ハシシでしょうか)
でヤラレテしまったそうです。

そこで一言、『痛い・危険な目に遭わないと分からないことがある』
⇒『そんな場面になった初めて覚醒(良い意味で)する・五感が敏感になる』
とのこと。

弟さんが日本に帰ってきてからの『目つきが変わった』そうです。
[私もインド半月強の旅の後は考え方が変わりました。
⇒『私はたまたま日本に生まれただけでこの生活なのに、この人たちは
インドに生まれた為に喜ばしくない状況にある人もいた。』]
[私に何が出来るのだろう??、そう考えるといつも胸が痛くなります。
⇒ 何も出来ていない自分に対して。]

今では、その弟さんは日本ではなく、タイで生活をしているそうです。

生活のダウンサイジングを突き詰めて考えれば、アジアでの生活ですね。
その意気込みをもてるようになれば、もう少し、リスクもとれそうですね。
[単なるインド話も、アパート投資につなげてしまい、すみません。]
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23 : 30 : 42 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

アパート投資の頭金の作り方

昨日の現場見学会はお疲れ様でした。
(そのアパート建築現場見学会の様子です)
20071103Underconstruction.jpg

また、今日は絶好の行楽日和でしたね。
そんな中、王道チームの動きはとても活発でした。
現在は、アパート投資初のゼロ型アパートの大詰めですからね。
現場ではとても大忙しの状況です。(怪我のないように気をつけてください。)

==
今回は、私がアパート投資を始められたきっかけの一因となった
『頭金の作り方』です。

その前に、「アパート投資ではいくらの頭金が必要か?」が
「いくら貯めれば(作れば)良いか?」の目標が決まりますね。

(1) 大手メガバンクでは、一般で規に『3割』といわれています。
(2) その他の中小銀行・信金などでは『2割』でも可能な場合があります。
(3) ある一部の金融機関では投資プラン・個人資産状況により『1割5分』
でも可能な場合もあり。

(2)のケースで、1000万を準備すれば『5000万の土地・建物』での
アパート投資が見えてきますね。

(3)のケースでは、1000万の準備で(1億と言わないまでも)6000-7000万の
アパート投資が期待できます。

(今回は、5000万から7000万円でどれ程のアパートが建つかは別として、
『頭金作り』に集中します。)
そうです。
まず、アパート投資の第一目標は、まず『1000万』ではないでしょうか?
[勿論、投資のやり方により、300万や500万でも成功している人もいます]

一つの例ですが、ちなみに私は、まずは貯金でした。
[10数年前はネットの銀行/株/FXは一般的では無かったですから。]

就職当時から、給与から財形貯金として『10万/月』を積み立てていました。
その内訳は、「財形に5万/月」、「$に2万/月」、「金に1万/月」、
「投信に1万/月」、「SMBC積立に1万/月」。

これは『年間120万』、10年ならば『1200万』です。
つまり、(単純ですが)22歳で働き始めたら、『32歳ではアパート投資が
出来る』ということです。

私の場合、当初は「自宅購入資金」として積立を始めていました。
さらには、就職する前から妻と同居していましたので、狭い・安い家賃に
2人で住んでいた為、もともとダブルインカムで0.5人分の家賃で
良かったことになります。

また、生活スタイルのダウンサイジングも忘れてはいけません。
将来に、大きなお金をどのように使おうか考えているだけでも、
我慢は出来るものですよ。

それから、ボーナスでも出来るだけ、無駄使いをせず。一部貯める。

そうするうちに、$定期では為替利益と利息、金では10年でほぼ倍増
(今でも現物資産として魅力ですね)、投信も倍増以上(ちょうどバブル後の
低いときに買うことが出来たのですね)。

というわけで、意外と『不可能とは言い切れないもの』ですね。

もちろん、私は数棟ですので、他の理由もありますし、学生時代のバイト
しまくりや、郵貯の1.6倍増も利用、$80円台も活用、そして株も十分に
利用させてもらいました。

[これについては皆さんのほうが運用方法は詳しく、すごいのでしょう。]

でもキーとなるのは、無駄使いしないことです。
海外バックパッカーなど、お金を使わず十分に楽しむことは多くあります。

[学生時代の長期休みは、殆ど日本にいませんでした。理由は日本にいると
お金が掛かるし、海外の経験のほうが面白かったからです。]

アパート投資をやれない理由を考えているのでしたら、その党利の結果に
なってしまうのではないでしょうか?

『出来ると思う気さえあれば、必ず出来る。(思考は現実化する!!)』
ですね。
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23 : 46 : 36 | 従業員から事業主へ | トラックバック(1) | コメント(2) | page top↑

Iアパート建築上棟しました

= What's today =
【1】 Iアパート建築上棟
【2】 野村総研の未来年表(その3-NRI 2010と2007比較編)
【3】 NRI予想 2010年 住宅リフォーム市場が8兆円に!!
=====
【1】 Iアパート建築上棟
Iアパートの建築現場は、順調に進んでいます。
071102_095117.jpg
久野さん、担当の方、本当にありがとうございます。
1月前は更地でしたが、上棟までたどり着くと、建物の様子が見えてきますね。
071102_095514.jpg
画像は昨日撮影ですが、今日は1階の壁(全面)が貼付け済でした。

今日の物件見学会に参加された方、お疲れ様でした。
前回の基礎見学会よりも多くの方に参加していただき、ありがたく思います。
[見学会を開いた会がありました。]

皆さんの感想はそれぞれだと思いますが、私が一番ほっとしたことは、
壁が張り付け終えた部屋の中に数人で話している状態で、
『電車が通ったのに気がつかなかった』とのコメントをもらえたことです。

一番の心配は目の前(敷地延長の為1軒分奥ですが)にある線路でした。
[音と振動で多くの人が住みたくないと思いましたらこの先不安ですから]

また、嬉しいことは、緑が多く、空気が綺麗なこともあり、『この場所は
癒される』や『新宿で忙しく働いた後に帰ってくるこの部屋はリラックス
できそう』、そして『住んでみたい』などとのコメントを貰えたことでした。

実際は完成し、入居が確定するまでは分かりませんが、それほど大きくなく、
びっくりするほどの金額ではない『このようなアパート』ならば、土地を
購入し、アパート経営をするには堅実的なプランではないかと思います。

このアパートのもう一つの特徴は、木造で、水周り、外壁、そして構造的に
バランス(建物の重心が傾いていない)が良い為、今後の修繕費用が最小限に
抑えられていることです。

[これは必ず数年後に競合と差が出ます。実はそのメリットは感じにくいもの
です。それは他の大家がお金を払い苦労しているときに、こちらは今まで
どおり変わりなく運営をするからです。]

[そして、20-25年後の設備交換時には確実に(入居者の為に)最新型を入れ、
また他のアパートを引き離す予定です。]

ここは都心ではないですが、新宿から通勤30分圏内でしたらまだまだ面白い
プランを作ることが出来るかもしれませんね。

参加された方には土地価格も伝えましたが、私は土地探し期間が1ヶ月しか
なかったのですが、もう少し時間をもらえたならば、もっと安い価格の
土地を見つけられたような気がしています。

[そしたら、これよりも確実に良いアパート経営プランになりますね。]

また、メール等でも参加された方からの感想を聞ければうれしく思いますし、
質問がありましたら返答させていただきます。

==
この見学会中に、JRENT宮下さんから、連絡が入りました。

このIアパートについて、「是非、専任で仲介させてください」とのことです。
「決めます」といってくれましたので、とても頼もしい限りです。

こちらこそよろしくお願いします。

==
それから、Iアパート見学前には王道の誇れるアパート計画地の見学でした。

お施主さん、『ご協力ありがとうございました。』

こちらはとても多くの方が参加され、石原設計士さんによる説明もあり、
皆さんとても真剣に聞き入っていました。

[とにかく、羨ましい限りです。]

=======
【2】 野村総研の未来年表(その3-NRI 2010と2007予測編)
・2010年携帯電話市場(電気通信事業・モバイルコンテンツ&決済)が7兆円。
(2007年:携帯電話市場は7.3兆円)

[2010年は今年より減るのですね。価格競争で通信費が下がる為でしょうか?
その理由を知りたい。]

・2010年コンテンツ市場(音楽配信・オンラインゲーム・ネット広告)が1.1兆円、
ブログ・SNS市場が1,522億円。
(2007年:コンテンツ市場は6886億円、ブログ・SNS市場は484億円。)

[ブログ・SNS市場は3年で<<3倍拡大>>との予想。これは興味深深です。]
[皆さん、頭を柔らかくして、ここでこそうまく波に乗れるよう頭を使うべきところですね。]
[そして、コンテンツ市場は倍にはならないですが、<<4000億円拡大>>とのスケールのでかさも魅力です。]

・2010年ブロードバンド市場が2.2兆円、Eコマース市場(B2C)が6兆円。
(2007年:ブロードバンド市場は2.2兆円、Eコマース市場は4.4兆円。)

[ソフトバンクは危ういでしょうか? 孫さんは次々と手を打つでしょうね?
でも3年間伸びがないのは痛いですよ。]

=======
【3】NRI予想 2010年
○『2010年:住宅リフォーム市場が8兆円まで拡大』
携帯電話市場よりも大きくなるわけです。
いよいよ建物の構造・建築思想の価値が問われる時代が来るのです。

間取り、空間、吹き抜け、大きな設備を入れられるスペースのある構造。

【全ては、新築時に大差が付いています。】
私たちは、そのハンデを元に戦えば、リフォームもより有利に出来ますね。

設備などが良くなっても、この構造(柱・壁)の為に、大きな設備は要れらてませんといわれたら、残念ですね。柱・壁を抜いたらより寿命が縮まりますね。
[そうならないように、注意注意。]

その他
・2010年:ナノテク関連製品市場が5.6兆円
・2012年:リチウム電池市場が1兆円
・2015年:ナノテク関連製品市場が23兆円
・2015年:中国のGDPが日本を抜き、アジア最大になる
[2015年はすぐそこですね。]
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23 : 20 : 13 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

アパート現場見学会&未来年表(NRI予測)

= What's today =
【1】 オーナーの現場見学会への思い入れ
【2】 野村総研の未来年表(その3-NRI予測編)
【3】 国交省発表の9月度着工件数

= 【1】 オーナーの現場見学会への思い入れ =
明日はいよいよ2箇所同時開催の現場見学ですね。
天気予報どおり、雨が降らないと良いですね。

私としては計5回目の現場見学会となります。[やりすぎ?..ですね。]

ある意味では否ですよ。なぜなら良いことをしているのですから。

(以下は、私が思う、主な現場見学会の意義です)
<0.王道チームが言っている事を現物結果として見ることができます。>
<<1.読み・聴き以上に、現物を見て感じる事は得られるものが大きいです。
(目の前にして、自分が住みたいと思うか?気持ち良く貸したいと思えるか)>>
<<2.今後のアパート投資判断の選択肢として、自信が持てるか?>>

でも、【忘れてはいけない】と思うことがあります。(私を別として)
それは、『【アパート建築の施主のご好意】があるということです。』

『施主さん』は悩みに悩み、生涯を賭け(言い過ぎかな?)判断し、数ヶ月を
待ち、漸くたどり着いたのですから、簡単に出来上がった訳ではありません。

施主さんは、大勢を呼び、見てもらうことは、結構気苦労もあります。

とくに、『近隣に迷惑にならないか?』との心配です。
建物を建てる時には大きな音も出ますし、荷物の搬入のトラック等、
近隣の方に気を使います。

ましてや、世田谷等では狭い敷地をギリギリまで利用しますので、
大きな話し声にも注意したいですね。
駐車・停車などはNGですし、隣地への足の踏み入れなども気にしたいですね。

皆さんの社会貢献への良い意識は、良い方向に向かいたいですね。
今回の御施主さんの快い気持ちには本当に感謝します。
ありがとうございます。

(以下、作成中です。すぐでます。)
=【2】野村総研の未来年表(その3-NRI予測編) = (2007年)
・2007年:携帯電話市場(電気通信事業/モバイルコンテンツ/モバイル決済)が
7.3兆円となる。

[昨日の『2008:大量の10年国債/40兆円の償還期限』がいかに凄いか
判りやすい比較材料ですね。]

・2007年:コンテンツ市場(音楽配信・オンラインゲーム/ネット広告)が
6886億円、ブログ・SNS市場が484億円となる。

[ブログではなんとも言えませんが私には入金がありません。アフリを
やっていないからでしょうか?でも講演代がメリットだったりして?]

・2007年:ブロードバンド市場が2.2兆円、Eコマース市場(B2C)が4.4兆円。

以上については、次回、2010年の予測との比較で2007年の位置づけを
見てみたいと思います。

 [どこかの会社への投資判断となるかもしれませんね。]


= 【3】 国交省発表の9月度着工件数 =
昨日の朝日新聞を見ましたか?
すごいことになっていますね。

[8・9・10月と前年比50%減といっても良いかも?! 今年の1・2・3月の
入退居シーズンはどうなるのでしょう?]

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未来年表(その2-産業・経営編)です

=今日のテーマ=
・ 野村総研の未来年表
・ 東京の世界一シリーズ

==
昨日に続いて、『未来年表』です。
[次の事(予定されている事)を振り返り整理するのは良い事ですね。]

分類2<産業・経営>(政府関連機関の発表内容が多く含まれています)

・2008年:大量の10年国債(40兆円)の償還期限
[国債が現金化されるわけですね。日本人はもう一度、国債に入れるので
しょうか?]
[郵貯・銀行による投信等の売込みが激しくなるでしょうね。
これで株高を予想している人もいますね。]

・2008年4月:金融商品取引法(日本版SOX法)が運用開始
[特に上場会社では大変でしょうね。SOX法用のソフトを開発している業者は
今が追い込みでしょうね]

・2008年10月:政府系金融機関が統廃合され「日本政策金融公庫」が発足
(社会保険庁が継承されるのと同時期ですね。)
[これは、【重要】なぜなら、今の国金の商品がそのまま存在しないかも知れ
ないので、アパート大家としてこれ以前に最低リフォームローンだけでも、
確保したいところです。【必修?】]

・2009年3月:証券税制の優遇措置が期限切れ
[このときまでに、利益を確定し、現金化する人が増えるでしょうか?
優遇の影響はどれほどなのでしょうね。]

・2011年:基礎的財政収支が黒字転換
[これは、本当??信じられませんね。希望的観測でしょうか?]

・2012年:温室効果ガス排出量を1990年比で6%削減(京都議定書)
[北海道洞爺湖サミットで日本が指摘を受けたら、急激に進めざるを得ないで
しょうね。次世代の為によいこと、やらなければいけないことですね。]

・2015年:日本のGDPが、中国のGDPを下回る。
[2010年説もありますね。]

・202?年:イギリスのGDPがインドのGDPを下回る。
[旧宗主国のイギリスがインドに負けることは、日本と中国の関係よりも
ショックなのかも?]

・203?年:ドイツのGDPが、ロシアのGDPを下回る。
[ロシアのGDPが欧州No.1になる。EUとしてもショックでしょうね。]

時代は変わり続ける、「諸行無常」でしょうか。
個人・自己が過去の人のまねをしているだけでは、成り立たないことを年表が
伝えているようです。

===
東京についての世界一シリーズです。
(1) 世界一の鉄道網、日本の経済の源?
(2) 一つの都市圏の人口3500万人であり、世界一。
[こんな都市で大家をやり続けている事はメリットではないでしょうか?]

未来年表その1・2は、各所で発表されたものを整理したものでしたが、
次は、いよいよ野村総研が勝負を掛けて、予想した情報となりますね。
お楽しみに。
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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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