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アパート用地のピンチがチャンスへ

以前のことですが、面白い事例を体験しました。
中央線のある駅のアパートを所有してしまったあとのことです。
『アパート投資の王道』の「建てる会」に入会する前(1棟大家無経験の時)です。
[当ブログの勉強会とは、建てる会ではなく『オンリーワン勉強会』です]

この物件は「物件情報に気付き深夜2時頃に現場確認し、翌朝即答した物です」
[『即答』と言うのが味噌で、即買付の電話を不動産屋に連絡したのですが、
これは『即決』とは異なります。
保証のない第一優先権を手に入れたようなもので、ここから価格交渉・
詳細確認を始め、資料が揃った2週間程で『売買契約/手付金』しました。]

-------
今回の話しは以上の事ではなく、動かせない土地の位置についてです。

その土地は、いわゆる『駅の裏側』でした。
反対側には、スーパー・銀行・書店・ファーストフード・コンビニ・不動産屋と
殆どのものが揃っていました。
そして、反対の購入地側は駅前にもかかわらず、畑などの『大型の空き地』
が点在していました。
[だからこそ、その土地の評価が低かったのでしょう。]

しかし、無知な私は空地があるにもかかわらず、周辺にアパートが少ない為、
「投資価値有り?」と考えてしまいました。[購入しました。]

次に何が起きたかというと、もちろん、空き地にアパートが建った訳です。
[私が駅前の空地の地主でしたら当然アパートを建てます。]
それらは、大東建託、スターツ、大和ハウス等です。
良くないことにそれで終わらず、駅前の空地に賃貸用高層マンションが3棟も
建ってしまいました。
[これこそ、血の気が引く状況です。]
当然のように分譲マンションも合せて乱立し、あの週間ダイヤモンドにも
「土地バブル再来か?」とテーマで住居用のビル群の写真が出たほどでした。
[一時は、ほんと、腹をくくりました。いやその寸前でした。]

当時は「銀行破綻」が騒がれていたので、地主も様子を見ていたのですね。

[ここからが、チャンスへの話ですが、]-------
地主は日本の経済状態だけではなく、動けない別の理由があったようです。
ちょうど私が購入する年の前後は、この駅(いわゆる駅裏側)では、再開発・
区画整理が行われていたのです。
確かに、その土地の売買契約時の『重要事項説明書』の補足事項説明には、
『東方90mに都市計画道路(幅員20m、決定済)があります』との事です。

この「メリット」は駅周辺の再開発により、新しい大通りができ、
駅のロータリーが様変わりしました。
10棟程のマンションができ、地域の住人の数が増え、店舗業者が計算した
投資価値も上がったのでしょうね。
今までの駅表口側のスーパーよりも大きなスーパーや大型ドラッグストア、
その他付随するコンビニ、ファーストフード店までが出来きました。

そして、空地の点在時よりも便利な地域に変化してしまったのですね。
旧駅表口側の人気が減り、購入地側に住みたい人が増えたのでしょうね。

その結果、今でも満室で、入居者が入れ替わる時の募集情報に
「大型スーパー4分」との表記もつけられるようになりました。

ここで勉強になったのは、(多く無いかもしれませんが)「ミクロで
競合アパートとの差別化を見る事も大事ですが、更に大きな都市開発により
地域全体の価値が上がる(逆側なら悪くなる)ことがある。」

『都市開発情報』の収集(アンテナ張り)が大事ですね。
都内でしたら、『駅周辺の再開発』情報。
地方でしたら、『イオンなどの建築計画・幹線道路開発状況・用途地域変更の
情報を知りたいですね。

―――――――
また、この『ミクロではなく、マクロの考え方』を見てみると、
『アパート投資の王道』も面白いことをやっていると思います。

それは、大家(アパート所有者)の意識を変えようとしている事です。
 「もっと勉強しましょう」
 「もっと入居者のために良いと思えることについて考えましょう」
  ⇒ 「それが安定した、満室経営に繋がりますね。」
と、月一回の勉強会で説明があり、その後の懇親会では会員の大家さんから
私も教えてを受けてます。

これが、どのように『マクロ』に繋がるかというと、
このような意識のある大家さんが増えていくことにより、
『大家さん自身が起こしている、価格競争を抑えられる』と思います。

皆さん、家賃の下落が心配となり、価格競争に疲れていませんか?
[物の消費者のように、入居される方もただ安ければ良く、住み心地が
悪いのは我慢するとの考え方に疲れ・飽きがくるはずです。]
「どうせ家賃が下がるのだから、アパートの素材・構造・設備に
お金をかける必要は無い」との悪循環はもうやめましょう。
『良いものを創り、それに見合った代価を支払う。』
これが、次の時代も豊かな心で暮らせる根源となるのではないでしょうか?
←気持ちの一押しを
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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

23 : 41 : 46 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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