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野村総研の未来年表(その1)です

=今日のテーマ=
・野村総研の未来年表
・未来創発フォーラムでの記録にしたい一言No.3
==
今日は月末。
今月を振り返り来月の目標を立て、改善を図りたいと考える日ですね。

ですが、今回は来月ではなく、更に先の2020年までを見てみましょう。

未来創発フォーラム2007で野村総研(NRI)より配布された資料の一部です。
[使わせてもらいますのでNRIの宣伝:様々な調査をしている中で、今を
見て未来を予測することも研究所のタスクと考えているようです。]

ここには、2007-2020までに起こることが書かれていますが、ブログでも
そのまま使うと問題かと思いますので、私の感想文としてみてください。
(以下は、2007.4時点の情報です。)

分類1 <政治・社会> (これは、政府発表内容が多く含まれています)

サミット・APEC・アメリカ大統領選・ロシア大統領選・オリンピック・
サッカーW杯・万国博覧会は、当然のように定期的に年表に入っていますね。

『年金・老後資金』としては、
・2008年:70-74歳の医療費窓口負担が2割に引き上げ。

・2009年:社会保険庁が廃止され、『日本年金機構』が発足。
 [これで問題解決にしないように要注意]

・2010年:日本の高齢化率が23.1%に到達。

・2020年:日本の高齢化率が29.2%に到達。

あくまで、良そうなのできっちり当てはまるとは思いませんが、
よく言われることなので確度が高いでしょうね。

[うーん、今の30代には、余計辛い話です、自民・民主も『自立』という
わけですね。』]

とにかく、今の若い世代は、一人分を稼ぎ使うのではなく、人の分まで
サポートする意識を持つことは当たり前になるでしょうね。

『不動産・アパート経営』関係では、
・2008年:東京メトロ13号線(副都心線『渋谷-池袋』)が開業
 [『メトロ13号線』は大大注目です。東京の鉄道網は世界一!!。
それがますます世界一になりますね。]

・2010年:羽田空港の再拡張事業による4本目の滑走路が供用開始
 [品川-川崎間と、品川区・大田区・目黒区に家賃変化が着ますよね。]

・2015年:全国の総世帯数がピーク(5,048世帯)に到達。
 [ここまでに、今のローンの1/3が終わると安心ですよね。
 これ以降に新規アパート大家さんになる人は相当大変でしょうね。]

・2020年:高速道路の整備計画9,342キロがほぼ全線開通。
 [地方の最後の望みですね。この計画に間に合わない地方は、
 大自然として豊かになるかも。]

分類2<産業・経営>/分類3<NRI予想>は、次回にさせてください。

===
未来創発フォーラムでの「幸田真音さん(作家)」の一言です。
今回の「サブプライム問題」での日本の立場を例えて、
『1週遅れのトップランナー』とのこと。

(2007フォーラムでの話の流れは)
R.A.フェルドマン氏が「日本では、この主催NRIに関係がある野村證券が
この問題で被害を受けたと報じられたが、世界の証券会社から見れば、
『たったそれだけ?とても優秀だ。』との評価。
他国の1/10もなく、日本では被害がなかったに等しい。」とのこと。

そして、幸田さんが、『1週遅れのトップランナー』とコメント。

理由は「日本は世界の投資/証券の流れについていけてなく、1周遅れだった
為に被害がなかった。」とのこと。
「サブプライム問題について、議論をする前に、東証の時代遅れと日本人の
投資能力の不足を真剣に議論しなければいけない」と熱く語っていました。

[私は、「ボタン一つしか工夫が出来ない『株や投信』の勉強するより、
工夫が出来て面白いアパート投資の面白さを伝えたほうが良いのに!!]と、
考えていましたが...。そうですよね。」
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22 : 55 : 49 | 資産運用 | トラックバック(1) | コメント(4) | page top↑

投資家のゆとり&アパート設計チーム

明後日は、朝5時半発、6時半に武蔵小杉に集合です。
[菅さん、荒井さんや小櫻さん等、王道チームでは当たり前の事のようです。]
[体調を整えなければ。]

現地調査なのですが、今回の設計士さんも気合が入っています。

はじめは、お二人で現地に向かう予定でしたが、一人の方は「外せない用事で、都合が悪くなった」との連絡がありました。
しかし、その代わりに、その方が本日、遠方の役所周りを終えて、
法的資料を準備しておいてくれます。

きっと施主さんも、きっちりとしていることを理解してくれると思います。
[これから、プラン作りの為の現地調査なのですけれどね。]

王道チームの設計士さんは、早急にプランを立ててくれていますが、
とても緊張してプランを立ててくれています。

理由はプランを間違う(戸数不足等)と投資価値が大きく変わるからです。
とくに、これから土地を買う場合は取り返しがつかないですよね。

それでも、土地購入前のラフプラン作成では時間が限られているので、
とても努力をしてくれています。
[ありがとうございます。]

[きっちりと、しっかりとアパートを建てたい人が待っていますね。]

今までのところ問題は起きていませんが、すぐに判断を迫られていても
土地を購入するときは出来るだけ王道チームに相談をしてもらえると、
少しは協力できるかと思います。

[今まで投資用の土地探しに苦労をした人ほど、良さそうな土地を目にした
ときは、興奮してますしね。]
[今まで土地探しをしていない人は、なおさら広い目で土地を評価しきれて
いないと思います。]

法律的にも、部屋の広さもゆとりを持っていると良いですね。
そして、『投資家の心にもゆとり』があると良いですね。

===
昨日の続きです。
未来創発フォーラム2007(大阪開場)の様子がビデオで流れていました。

記録に残したい言葉が二つありました。

○『ピーター・フランクルさん(数学者)』
 ⇒ 『人と同じ事をしてはいけない』

[そうですよね。同じ事をしていたら、同じ結果になるのですよね。
→ 環境が変化している中、同じ事をしていたら良い結果が出ないことは
  当たり前ですね。
→ でも、辞表を書いた私としてはとても救いになります。
→ 実は、いろいろなケース(状況変化)を創造しているのですから。
→ それでも、今苦労をしたことが、ローンを支払ったときに大きな
  パワーになると思います。]

[海外で、多くの人と話して感じたことがあります。
→ いくら異国の人でも、リスクを負わず、楽をして、変化がなく過ごして、
  年をとった人は、一目瞭然です。
→ 話がつまらない。 
→ そんな人で終わりたくないと思い、退職まで稼げただろう給料(2億?)を
  捨てました。]


○『リチャード・クーさん(野村総研)』
 ⇒ 『日本が海外と同じ事をしていてはコスト競争に負ける』

[そうですよね。コスト競争ほどつまらなく、悲しいことはないですよね。
→ いま安いことで得したとしても、大事なものを失ったことに後から
  気がつくのですよね。
→ 後から本人が気づくだけでも<まし>かも、子・孫が苦労しなくて
  済むのですから。]
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23 : 52 : 50 | 従業員から事業主へ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

NRI未来創発フォーラムとR.A.フェルドマン

NRI主催の『未来創発フォーラム2007』に参加してきました。

===
と、本題に入る前に。
『おめでとうございます』、今日は引渡しのアパートがありました。

初めの一歩 ⇒ 創造 ⇒ 選択 ⇒ 決断 ⇒ 土地売買の苦労 
⇒ 待ちの建築期間 ⇒ そして、竣工前の満室(全入居者確定) 
⇒ 竣工・引渡し(結果が出ましたね)

多くの苦労があったことと思います。その上で満室を達成したのですね。
これからの満室経営を応援します。

===
さて、本題です。
フォーラム: 『未来創発フォーラム2007』 -東京-
タイトル: 「変わりゆく世界、進みゆく日本。」
サブタイトル: 2010年の日本-「競争」、そして「共生」を考える
主催: NRI (=野村総合研究所)
開場: 東京国際フォーラムA
参加者: 2,300人
20071029NRI1TokyoForum.jpg
 参加目的は、『野村総研が予測した2010年の日本についてのレポート』
と、『ロバート・アラン・フェルドマンさん』でした。

レポートの結論は、『自立(自己責任)』と『変化の時代』。
パネルディスカッションでは『日本は、<<東京>>次第』
といったところでしょうか?

R.A.フェルドマンさんは、テレビ東京のワールドビジネスサテライトで
有名ですが、番組での様子と変わりなく、物腰が柔らかく、丁寧に日本語を
使い、やさしい(分かりやすい)説明でした。
[全員がネクタイの中、一人だけ蝶ネクタイで、小洒落ていましたね。]

「プログラム」と各テーマで印象的だった「キーワード」は、以下です。

【冒頭の挨拶】が、NRI社長 藤沼彰久さん
・2010年を予測する上での悪材料は「国の借金」、「地方の疲弊」、
「少子高齢化」

・良い材料は「企業の体質改善・生産性UP」、「元気な地方もあること」

・野村総研の紹介として「ユビキタス技術社会でのナビゲーション
&ソリューション」を行える会社。

・今までは「企業の時代」で従業員が大半だった。
これからは『起業の時代』。
それは多くの情報を簡単に集めることが出来るようになったから。

・起業者は『自己責任意識』がないとやっていけない。

・「情報と起業の時代」では、世の中における自己の立ち位置の認識と
立ち位置を有利なものにしておくことが大切。


【講演1】『変わりゆく世界と「国際共生力」』 NRI理事長 村上輝康さん
・ハーマン・カーン著『紀元2000年』の中での可視化。1968年の予測で
1990年代に日本GNPが米国を抜くことを予測し、同じ計算式で2015年に
日本GDPは中国に抜かれ、2030年にインドに抜かれることになるといえる。

・『メガグロウス』=BRICS+その類似周辺国の計20カ国(メキシコ

・インドネシア・アルゼンチン等)経済成長が確実で期待できる。

・アカデミー賞の『不確実な真実』とそれにより、ノーベル平和賞を
受賞した『アル・ゴア氏』を事例とし、『環境問題』が最大の課題となり、
日本がアピールできる最後のチャンスが『北海道洞爺湖サミット』に
なるかもしれない、大イベント。

・以上のまとめとして現代は『変化』の時代。模倣でもなく、改良でもなく、
『創造』が求められる。

・『変化の時代』では、自助努力で差がつく。


【講演2】「金融大国になれるかニッポン」
   モルガンスタンレー証券 ロバート.アラン.フェルドマンさん
・投資/経済への『勉強をすること』は基本中の基本。

・日本人は『自己責任能力』がないどころか、投資への理解が足りない、
とても危険。「投資免許の導入も」(しかし、米国でも危険が多い、
「アリゾナの高級住宅を5軒、頭金無しで買う人もいる」これは自動車無免許
と同様で危なすぎること。)

・『日本のシステム』は世界基準に対応していない。『ブラック・ベリー』
(カナダ発のいわゆるスマートフォン、PDAのようなもの)
2006年にNTTドコモが日本語版を発売しとても使いやすいが、海外版との
互換性が悪すぎる。

・産業構造の変化に伴い成長するのは、『IT・機械・建設・R&D・資源探査
・サービス業』。

・日本がやらなければいけないことNO.1は『全ての稼働率を上げること
(土地も)』。

・英語力が足りないし、そして、国際的に活躍できる人が足りない。

<パネルディスカッション>
これも面白かったのですが、今日はもう遅いので後日にします。

また、上記は講演内容の概要・キーワードのみだったので、その目的
・経緯・予測・理由についても、
機会を持って、説明できると良いと思います。

さらに、『NRI未来年表2007-2020』も面白いのでブログにします。

今日のところは、速報として、備忘録として、ブログにしてみました。

[キーワードだけを見ても起業の素(スパイス?)がありますよね。]

[アパート投資でも、不動産賃貸業としてでも有益でした。]

[結果は利益・損益対照表・バランスシートで現れるでしょうけどね。]
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23 : 39 : 01 | 従業員から事業主へ | トラックバック(3) | コメント(0) | page top↑

Iアパート計画基礎立ち上がり済み

今朝は快晴。 白い富士山が一段とまぶしいです。
[10月の雨は、富士山では雪なのですね。]

しかし、東京では久しぶりの大雨・強い風でしたね。
[運転中、交差点で傘を折られている人を何人か見かけました。]
台風20号。 [今年最後の台風でしょうか?]

私も被害を受けました。
予定では、昨日が『Iアパート建築計画の上棟日』だったのですが、
延期になりました。
(実は、久野さんが転天気予報を見た時の判断により、3日前から延期が
確定していました。)

今回は『アパート基礎のコンクリートの立ち上がり』後の状態の報告です。
20071027Baseafter.jpg
しっかり、コンクリートが立ち上がっています。
コンクリートのエッジ、上面の水平仕上がりなど、さすがです。

着実に、建築が進んでいます。
昨日は残念ながら、雨でしたが、それ以前の作業では、問題ありません。

また、40年・60年の息の長いアパートですので、建設時の数日の遅れは
気にしないほうが良いと思います。
[でも、この状態で無理に作業することは、今後の建物トラブルにつながるでしょうね。]

この雨水が抜け(乾き)、いよいよ、来週が楽しみです。

今回のプランは、下2部屋、上2部屋の1棟4戸プランです。

同じ階での部屋の境は、壁だけではありません。
トイレやキッチンを真中(境界部)にすることにより、遮音(防音)効果も
兼ねられますね。
水周りを、一箇所にまとめられていることも美しいです。
[さすが小櫻さん。]

===
冒頭の富士山コメントの続きです。

「東京での雨、富士山での雪」

「東京と富士山山頂と立ち位置が違うと起きる事、見える事が違うのですね。」

これは、
『立ち位置の違いで見える物が違うというのは、不動産投資の基本。』
「世田谷区と23区外」、そして「都内と地方」など、立地や条件により、
アパート投資のやり方も変化をつけないといなけないですね。

===
最後に、
今日は荒井さんによるアパート投資の王道『オンリーワン勉強会』です。
荒井さんは沢山のレポートを準備しているようです。
[会員さんに多くを伝えたい、知ってもらいたいと気合が入っていました]

私は本日契約の会員さんのサポートの為、前半部分が参加できないのが残念
ですが、会員用のビデオ画像で勉強させてもらいます。
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10 : 43 : 52 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top↑

4時間のアパート設計プラン検討会

世田谷区にある一つの物件のプランが大詰めに入っています。

今日は、小櫻さん、玉城さん、菅さん、宮下さん、高橋さんの5人が
計4時間会議をしていました。
[それは、それは、熱い想いがぶつかり合っていました]

この会議の数日前にも2時間ほど施主さんと共に議論(初回プラン検討会)を
した後、担当設計士さんが何日も詳細を詰め提案がありました。

その提案プランを見て昨日は、JRENT内での議論(宮下さん/高橋さん
/上原さん/酒井さんがそれぞれ図面に手書きで気がついたコメントを
記載していました)していました。

そして、今日、また見直し、「より良い配置」、「部屋の構成」、
「部屋の使いやすさ」、「仲介業者から見た決まりやすい部屋」、
「設計士からの建築基準法の制限」、「構造上必要な柱・壁の配置」、
「大工から見た修繕のしやすい配管」とは何かの検討で、
『熱く語り』、『うーんと悩み』を繰り返していました。

<以前>の経緯は、
・会員さんが土地を探し → 独自で探した土地売買業者を仲介し 
→ 土地を購入していました。

<今回>の流れは、
・会員さんがJRENTに土地探しを依頼し → JRENT宮下さんが土地を探し 
→ 会員さんがJRENTを仲介業者として会員さんが土地を購入しました。

JRENTさんの土地への思い入れ、投資用アパートへの思い入れは強く、
満室にする為の意気込みを感じました。

新しい設計士さんも、今までの経験を元に練りに練ってアパート作りを
していましたが、現在の世田谷の若い入居者の考えていることを一番良く
知っている状況を認識し、唸っていました。

この土地は、数十坪とかなり広いのですが、『入居者の満足』、
『安定した満室経営』、『高い家賃設定』を目指すためには、意外と土地の
制限があるのですね。その限られた条件の中で出来る限りのアパート、
最高のアパートを目指すから悩むのですね。

JRENTさんの『注文』をここまで、組み込んだのでアパートへの思い入れは
強く、必ず満室にしてくれるでしょうね。

今回も、今までのプランを見ながら、その『「良いところ取り」』、
新しいアパートができるたびに改良。
このように、『王道型アパート』は『進化』していくのですね。

そして、このような経緯が成り立っている『始まり』は、会員さんの
『気持ちの良い決断』と『王道チームへの信頼度』がありました。
[その『決断』と『想い』が、担当者に伝わっていますね。]
最後は、このアパートの住むことになる入居者に伝わることと思います。

この会議の結果を受けて、設計士さんの修正が終わり次第、
次はいよいよ施主の会員さんによるプラン確認です。
[会員さんが図面を見たときの満足顔が楽しみです。]

[多くの『社会起業家』アパート大家さんと出会えることも楽しみです。]

[こんなに面白いアパートがもっともっと増えると面白いし、
社会貢献になると思います。]
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23 : 25 : 50 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

現入居者退去の1ヶ月前に次入居者が

アパート満室経営の良い事例としての報告です。
(これは、世田谷区にあるアパートの事例です。)
[そして、嬉しくもあり、快適でもあります。]

今月初めに『現在の入居者から11月末に退去するとの連絡』がありました。
契約では退去の1ヶ月前に、退去の意思を連絡してもらうのですが、この方の
『好意・礼儀正しい行い』の為に2ヶ月弱前に連絡を頂くことができました。
[自信を持って部屋を空けられるのでしょうから室内も綺麗だと思います]

⇒『今日(10/25)、次の入居希望者がJRENTさんに見えられました。
現入居者が退去する日のちょうど1ヶ月前です。』
この様に楽な気持ちで入退去の期間を待っていられるのは、良いアパートと
立地そして良い仲介業者さんのサポートがあるからですね。
[空室の心配ではなく、いかにクリーニング期間を短くするか?についての
心配だけですから。ほんと安心です。]

そして、次の入居者が入居まで1ヶ月も待ってくれる事もすごいと思います。
建築士さん、施工業者さん、王道チームさん、そして良いプレゼンを
してくれたJRENTさんありがとうございます。

また、現入居者が2ヶ月前に連絡してくれたことは本当に助かります。
法律も、借家人は、『退去の2ヶ月前に退去連絡をする』と法律が
変わってくれれば良いと思います。

えっ、「賃貸借契約で上記のような決め事をしておけばよい。」?
→ 「それも1つのアイデア・策ですね。」

それから、最近お話した会員さんからは『賃貸借契約では定期借家契約が
当たり前』とも聞きました。
アパート大家さんにとっては「定期借家契約が当然」になって欲しいですね。

(万一起きてしまった家賃滞納・不良入居者からの被害が少なく済みます)
[少しずつ変化しているようですね]

それにしても、『良いプラン』 → 『良い立地』 → 『良い設計士』
→ 『良い施工業者』 → 『良い建物』→ 『良い修繕職人』
→ 『良い仲介業者』 → 『良い入居者』 に支えられて、
『良いアパート運営・満室経営』に繋がるのですね。

そして『良いアパート大家』になれるようにもっと努力したいと思います。
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23 : 42 : 51 | 世田谷区のアパート | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

2日で3回の不動産投資セミナー講演やります

某電力会社主催の不動産投資セミナーで講演しませんかと依頼を受けました。

身分不相応のお話ですが、せっかくの機会なので実行させていただきます。
12月に「2日間で3回の不動産投資セミナー講演」をやります。
[何事も経験ですからね。]

『初めてアパートを新築しよう』と決意したときもかなり勇気が要りました。
しかし、『このアパート大家になるとの経験は決して利回りだけの事ではない。』
とも、どこかで感じていました。

『何事も経験!!』 
とても良い実践者事例が高松のうっちゃんですよね。
[あそこまで事業を拡大するとは。]

それから、ようやく、収入源(単発ですが)が出来たのもうれしいです。
いえいえ、人のためになれる事(ちょっとだけ社会貢献)できることが
一番うれしいですよ。

また、他にもアパート投資の王道のオンリーワン勉強会員でも、体験談の
出版を予定している方がいます。
[この方のパワーと体験事例は半端ではありません。]
[こちらも、気持ちよくサポートさせていただいています。]
[もう少しですね。]

で、本題ですが、こんな私の話でも、来てくれる人がいるのですから、
期待に応えられるように気合を入れて話したいと思います。

先日の全国賃貸住宅新聞さんのインタビューを受けたときもそうでしたが、
こちらが依頼をされているのですが、担当者の方の知識が深く、いくつも
質問したくなり、結局、時事情報など、勉強をさせてもらっています。

[そうそう、何事も体験。]
→ [やった人でなければ、見えないこともありますね。]
→ [王道型アパートは実績の積み重ねがあるので、予想外が少ない
という意味では残念。]
→ [その分以上に、王道型アパートの収益安定性はピカイチですね。]

=====
最後に、「IKEA」情報です。
とにかく面白いらしいですね。そして、値段が安い。
数十円のものからあるそうです。100円Shop/1000円Shopも顔負けとの事。

私は、「コストコ」のアメリカ的な豪快な(おお味?) 感覚も好きですが、
「IKEA」はスウェーデンで欧州的なデザイン・センスの面白さがあるそうです。

この写真は、「スーパーのビニール袋置き場」です。
20071024IKEAbox.jpg
(置いて良し、掛けて良し)
横に大き目の穴があり、どこからでも取り出せるのですね。
[発想が面白い!!]
スウィディッシュフードもあり、「IKEA」はテーマパークみたいだったとの事。
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22 : 25 : 54 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

使用者に対する言葉と気遣い

先日の高円寺駅周辺散策時に見かけた『注意書き』についてです。

下記は、5台ほどが止められる駐車場の可動式の門に掛けられていた
注意書きの内容です。
(門には、犬・猫が入り込まないようメッシュの網も張ってありました。)

「A.いぬ・ねこが入り込み、糞をしないように扉を閉めてください。」

「B.あなたが犬・猫の糞を踏まないよう、扉を閉めてください。」

実際に書いてあったものはどちらでしょうか?

答えは、「B」でした。

「B」からは、土地所有者の気遣いが感じられますね。
使用する人の立場になって、考えていることが伝わります。

「A」では、糞をされたら、土地が汚れ、私が(所有者/注意書き作者)が困る。

さらには、「私が掃除をしなければならない。』
と、解釈されてしまうこともあるかもしれません。

使用者には、「駐車費用を払っている意識はあるが、門の開閉までも
支持されるのは...」と思う人もいるかもしれません。

使用者の善意に期待するしかないのですね。
そんなとき、「B」のような一言は、「A」よりも効果があるでしょうね。

[残念ながら、散策していた私には実の効果は分かりませんが、]

アパート運営でも、大家さんは同じような場面に出くわしますね。

主には、ゴミ置き場です。
まさに、入居者の善意(常識)に任せるしかないのですね。

または、通路や庭などのごみの除去なども入居者の意識で次第です。

このような管理については、
 何もしないよりは、
⇒ 管理会社に委託したほうが良い、それよりは、
⇒ アパート大家さん自らが掃除した方がより気持ちが籠ります、一番は、
⇒ 入居者が気を使いゴミを出ない状態(自分で落としたものを自分で拾う)。

このようになるために、アパート大家さんが出来ることも考えたいですね。
それも、一つのアパート大家さんによる入居者への気遣いですね。

そして、入居者は快適に生活し、アパートにもその大家にも負担が
掛からない状態を築きたいですね。

同様の注意書きでは、駅やコンビニのトイレの一言もいろいろな表現が
あり参考になりますね。
[『物は言いよう。』 言葉は面白いですね。]
[みなさんは、どのように注意されたら、それに応じますか?]

単なる散策でも、それを作った人とその注意を受けた人の気持ちを
考えると単なる風景だけでは終わらないストーリーがありますね。

それが、アパート管理術で参考になることもあるのですね。

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23 : 44 : 50 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

荒井さん・ゼロ型アパート・『日本初』

今日のブログは、『日本初の事件』の報告といって良いでしょう。
[是非皆さんに知ってもらいたい]

来週上棟の会員さんの設備決め(確定)が先ほど(PM10時頃)終わりました。
アパート投資の王道チーム荒井さんがショールームで説明をしてくれました。
20071022Araikitchen1.jpg

20071022Araikitchen2.jpg

ずらりと並んだ、ノーリツ、トステム、リンナイ等のキッチンの数々。
どれを選ぶか?悩みますね。

これは『王道のゼロ型アパート』を選択された会員さんの特権ですね。
当選択は、狭い土地をいかに有効に使かい収益をあげるかとの選択ではなく、
戸数をギリギリまで詰めない、つまり大家本人の収益よりも、入居者の
快適性を選択された方の特権です。

(もちろんオリジナルの王道型アパートを選択した方も間違ってはいないと
思います。吹き抜け・ロフト等立体的な空間・立米の思想は、狭い土地でも
高い収益がでますからね。しかも、世田谷区・目黒区のアパートでは客付け
までの多くの実績に裏打ちされていますので、安定度があります。)

また、この会員さんの選択も、間違っていなかったと思います。
[ずっと、ニコニコ顔でした。]
とにかく、『豪華設備』です。

これは、一言で言えば、『日本初』で『日本一』の豪華アパートです。

3人のオーナーがそれぞれ同時期に建てていますが、まず『日本初』の座は、
提案者自らが実践している白岩さんで一番早く、竣工しますね。
[さすが白岩さん、まずは自らがテスト役です。
(もちろん心配無しですが。)]

その為、今日の方は、竣工の時期からして、『東京初』かつ『東京一』の
豪華アパートになりますね。

ここまででは、どれだけ豪華かは、うまく説明できていませんね。
[それでいいのです。]

なぜなら、10/28(日)のオンリーワン勉強会で荒井さんが講演するからです。
[今回は、私からの説明はここまでにしておきます。]

既に、会員になられた方は本当に良い選択をしたと思います。
日本一豪華なアパートが通常のアパートと同等の価格で実現する為に必要な
人物(荒井さん)がサポートをしてくれるのですから。

以下は、荒井さんによる『2重ガラス』の説明中です。
20071022Araishowroom2.jpg

以下は、『紫外線』、『赤外線』の遮断効果を実演中です。
[これは、10/28にも行う予定。]
20071022Araishowroom1.jpg

「設計士の小櫻さん」も力が入った説明です。(この時午後10時近くですよ。)
自分が設計プランには強い思い入れがあるとのことです。
[以下は、まさに手振りが分かるシーンが撮影できました。]
設計士は、本設計をし、建築確認を下ろすだけではなく、着工中も、
管理業務があるのですね。
20071022Araishowroom3.jpg

まだまだキッチン・バス・トイレ・洗面台等について話したい事がありますが、
10/28に荒井さんのセミナーがありますので、私がネタばらしをしては、
罪になりますね。

[一つ言えるとすれば、この東京一の会員さんも、私も(共に最近新築した
マンションに住んでいるのですが)、『今の自宅よりも、このアパートの
設備の方が遥かに豪華な設備だ』ということです。]

しかし、荒井さん曰く、「設備の良さだけが、勉強会会員さんが求めている
ことではないため、何が一番大切なのか(求められているか)をもっと
追求・検討して講演したい。」とのことでした。
[ますます、たのしみですね。]

最後に、オンリーワン会員さんではない方も、アパート投資で新しい試み
(トライアル)が動き出したことを、知っていてもらいたいと思います。
いよいよ、『アパート投資の王道のゼロ型アパート』のお披露目の時期が
近くなりました。

(*以上は私の独断・偏見ですが、正か否かは皆さんの目で確かめてください)
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高円寺の町並みとアパート事情

今日は私用で、「阿佐ヶ谷駅」から「高円寺駅」まで歩く機会がありました。
[阿佐ヶ谷駅から高円寺駅までは、JRの高架下が通路になっているのですね]

とにかく、アパートが多いですね。
線路沿いは、一戸建ての民家よりも多いのではないでしょうか?
(民家でもアパート併用が多いです。)
しかし、ほとんど空室はなかったように見えました。
そのアパートは、殆どが築20年ですね。
20-30年前の街並みがそのまま残っているようでした。

不動産屋さんの数も半端ではなく、2駅間で10数店ありました。
いかにアパートが多いかを物語っていますね。
不動産屋の店前にある部屋情報は殆どが『手書きまたは文字情報』のみ。
写真付、図面入りの部屋情報はなかったですね。
[JRENTさんはさすが細かなこともきっちりとやっているのですから。]
[そこが差別化でしょうか。]

部屋の作りは、20m2の「1R」、「1K」が圧倒的。
で、主な家賃は4万から6万。
家賃が低いのは建物の年期が入っているからでしょうか?
それもあるかもしれませんが、そうとも言えません。

30-40m2の部屋は、築20年でも、しっかり『10万円台』
(徒歩10分でも)で募集をしていました。
[これが数件なで、相場から外れた特異な情報ではないかと思います。]

新宿から10数分しかからない駅でも、20m2、4-6万/月(築20年程)の理由は、
1. 現在の需要が20m2では狭いこと。
(建築当時に求められる部屋の広さが20m2を超えることを想定でして
いなかったのでしょうか。)

2. 10年から20年前に一般的なアパートを横並びで新築してしまった為に、
とても厳しい競争率にアパートがさらされてしまうことになった。
(入居者から選ばれる差別化が必要だと感じました。)

*ここで『王道型アパート』または『ゼロ型アパート』を建てたら、周りの
アパート入居者を引き寄せられるので、とても面白い地域だと思いました。
[なんといっても、この地域の大家さんが弱気になっているまたは
のんびりしている様子が見えますから。]

普段は快速電車で通り過ぎてしまう駅ですが、初めて歩いてみると
面白い発見があるのですね。

印象的だったのは『高円寺駅』の周囲の商店街の店の多さ、広さ、若い人の
活気(プライベートショップ等)に驚きました。
アーケードもあるし、隣の中野駅よりぎゅっと小さな店が詰まっていて、
ディープな感じがします。
[中野のアーケードとブロードウェイもディープですがそれ以上?]

===
そして、私の好きなお寺も駅前にありました。
『日王山 長仙寺』。
20071021Chousenjigate.jpg
 建物は小さいですが、敷地も小さいですが庭園はしっかり造られています。
境内はとても静かで、遠くから駅のアナウンスが小さく聞こえる程度です。
20071021Chousenjigarden.jpg

(欠点は、休日に阿佐ヶ谷駅・高円寺駅は中央線快速が止まらず、電気が消え、
ホーム入口にロープが張られた立入禁止表示で、残念な気持ちになります。)

たまに、知らない街を散策するのも面白いですね。
ふと、物件を持てる機会がある(建築に繋がる事になる)地区だったりして?
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23 : 13 : 47 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

『大事なものは表に出ない』

昨日に続き、相田みつをさんの言葉を引用します。
(ちょうど、建物に関する『一言』でしたので、)

『にんげんだもの』(暦20日)は、
『土の地の中の水道管 高いビルの下の下水 大事なものは表に出ない』

約10年前に、相田みつをさん銀座のギャラリーに行き、
書を読ませてもらいましたが、上記の言葉からは、
「人は見かけだけで判断してはいけない」ことを学びました。

ここでは、「水道管」や「下水」を例えにしていますが、
『基礎の配筋』も、同様ですね。

今年の9月・10月は、オンリーワン勉強会の会員さんが施主である
アパートが立て続けに着工し、多くがすでに基礎の配筋が終わっています。

何度も見に行くことをお勧めします。
『今しか見られないものですから』

中古RCなどでは鉄筋についてのいろいろな検査方法がありますが、
コンクリートを流す前に、人の目で見ることが『一番の確認』ですからね。
20071021065431.jpg
(10/13のIアパート計画の参考画像です)

中古アパート・マンションの怖さは、『大事なものが見えないこと』、
手抜きとはいわないまでも、多くのミスが重なった物件に多額の資金
(人生をかけた購入)を費やすことに、慎重になるべきだと思います。

中古物件に対しても、新築物件の良さは『配筋・コンクリートの立ち上げ』
を確認できることですね。
施主として、是非この機会を見逃さないようにお願いします。

今後、物件を立てられる方も、
⇒ 苦労して決断した後
⇒ 本設計の為少し待ち時間があり、
⇒ 漸く建築が動き出す
という、一番わくわくする時期ですので、楽しみにしていてください。

大事なものを目にすることが出来る時期ですからね。
所有アパートへの今後の思い入れに大きな差が出るはずです。

今朝起きたら、曇り空の雲よりも白い富士山が見えました。
『初冠雪』ですね。
山頂が綺麗に見える富士山もしっかりとした広い裾野があるから、
高くそびえているのですね。
[見る場所を誤ってはいけませんね]

『土の地の中の水道管 高いビルの下の下水 大事なものは表に出ない』
(相田みつを)
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23 : 48 : 34 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top↑

相田みつをさん『生きているうち..』

今日は、『相田みつを』さんの、
『にんげんだもの』(心の暦)からの一言を引用します。
10/19の暦の一言は、『生きているうち はたらけるうち 日のくれぬうち』

私は今年の4月に企業を退職させていただきました。

今はアパート大家としての、次の人生のための基礎作りをしている
のだと念じています。

しかし、『安定した給与』と、手厚い『福利厚生』を保証された(?)
企業を退職した後は、毎日、とても緊張しています。
(昔の同期との差を実感します)
(また、アパート収入があり、安定給与がある状態は最高ですよね。
 それを捨てたのですから。)

実は、退職した当初は、「全室空室になったら、どうしよう」との
不安が常にありました。

<そのたびに、どうしたか?>
藤原正彦さんの「国家の品格」みたいですが、頼れるのは自分自身です。
『五感をフルに使い』、様々な情報を感じ取れるよう努力しました。

主には、
・『目』で現物を見て、そして解釈。
・『目』で情報誌・書籍・実話・体験談を読み、そして噛み締る(解釈する)。
・『耳』で先人の経験を聞き、講演会に参加し、失敗談も聞き、解釈する。
・『手』で触り、感触、木のぬくもり、塗装の質、ゴミも拾い、解釈する。

鼻、口はどう使ったか?
鼻は新築の室内の「香り」を感じたとうまく言ってもよいかもしれませんが、
私ができたことは、ちょっと背伸びをして、おいしいものを食べ、
ちょっと遠くへの海外旅行に何度もいけたことでしょうか?

それが『ご褒美』、『やりがい』でしょうか。
これがあるから頑張ろうと、次への活力につながりますからね。

もう少し具体的には、様々な人と会い、様々な角度・視点・考え方から、
アパート大家に専念してよいのか?これから続けてよいのか?を
検討できました。

現役アパート大家さん、未来のアパート大家さん、設計士さん、
施工業者さん、不動産業者さん、御者さん、税理士さん、弁護士さん、
行政書士さん、司法書士さん、社労士さん、銀行員さん、
プロサッカーチームの監督(?)、
それから、各種勉強会、研修会での勉強。

よく感じるのは、社長さんの『気概』です。
個人で自立した人のまねは出来ないし、尊敬します。
それでも、自分のことだけではなく、従業員の生活も保障しなければ
ならない『社長』さんは、決して、自分のことだけを考えていません。
自分の周りの人、関係する人がどのように思うか。お客さんがどう思うか?
について、全精力で考え、試し、行動をしているのですね。

同じ東京でも、私がサラリーマンのときの世界とは異なる世界が社長さんの
身の回りにあるのですね。

アパート大家も所謂 経営者なので、これらの話を聞くほど、他の業種より、
アパート収入が安定していのだなと感じ、いまは当初の『不安』が
ほとんどありません。(対策も準備できましたし。)

まだ、5ヶ月だけですが、『アパート投資の王道』事務局で、とても良い
経験をさせてもらっています。

で、冒頭の相田みつをさんの
 『生きているうち はたらけるうち 日のくれぬうち』
を実感できているなと、感じた日でした。
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23 : 18 : 01 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

今月の世田谷区のアパート掃除

先ほど(午後7時)、「世田谷区のアパートの掃除」をしてきました。

『掃除』といってもたいしたことではありません。
・ 大きなゴミの有無の確認 → 何もありませんでした。

・ 小さなゴミの除去 → 今回は木の葉のみの除去でした。
 (掃くまでもなく手で拾うだけ。いつもと同じふき溜まりにあります。)

・ 隣地の植栽の除去 → 大きく越境している分や今後、ひどく成長
 しそうな蔦などを除去しました。(*下記追記*)

・ 雑草の除去 → 3つの草のみでした。(共用部・路地部はコンクリート
 なのですが、隣地境界部や公道に雑草が生えますのでこれをむしります。
 すごい生命力です。それでも月に一度は掃除しているのでこの時期の草は
 あまり生長せず、サイズは手のひらよりも小さいくらいです。)

・ 夜間灯の点灯の確認 → 問題なし。
 (世田谷区のアパートではタイマー式の一定時間の常時点灯ではなく、
 人が来たときのみの感知式センサーで点灯します。この点灯の確認です。)

・ その他の建物等の異常の確認 → 問題ない。
 (気になることは見つかりませんでした。)

このぐらいですので、『5分ほど』で終了です。

(*)隣地の植栽の除去については、大きく越境している分や今後、
ひどく成長しそうな蔦などを除去します。
民法233条に「隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、
その枝を切除させることができる。」とあります。
隣地の枝は越境された土地の所有者が除去してはいけないのですね。
わざわざ隣地の方に説明して行動を起こしてもらう(枝の切断)のは大変です。

これについては少し迷惑を感じますね。
越境している木の葉が上記のゴミになるのですから。

でも、緑がない状況も殺伐としてしまうし、隣地と良い関係を築くことも
必要なので文句はいえません(大問題ではありません)。

欲を言えばたまにはコンクリートの水垢等をブラシで掃き掃除したいですね。
雨の日にゴシゴシやると水もいらないし、それが排水溝に流れるので良し。

それにしても、5分で済むのでそれほど苦ではなりません。
人に確認してもらうよりも、自分で確認できるとよいですね。
掃除チェック表などを作成して、記録を残し、後で見直すことが出来ると
良いですね。
掃除した日付けを手帳に残しておくだけでも良いですね。
[私の場合は、このブログが記録表のようなものです。]

『定期的な掃除』で、→入居者に快適になってもらい、
→隣地の人には不快な思いをさせずに、
→建物・敷地の問題の早期確認により大きな出費の回避し、
→アパート大家としては『安心感』を得る。

『一月一膳』ですね。
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23 : 11 : 20 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

アパート入居者の支払い

最近、冷え込んできましたね。
電車の中でもくしゃみや咳をしている人が多いですね。
お体には気をつけてください。

そんな風に車内を見ていたら、ふと「住宅情報ナビ」広告に気がつきました。
20071017Navi.jpg
ちょっと読み辛いのですが、
『○○して10年。
   気がつけば家賃に
     ○○1000万円払ってた。
       軽くおちこむなぁ。』
でしょうか?

「毎月8万で ⇒ 年間約100万 ⇒ 10年で1000万」
というところでしょうか?

「10室でその10倍。 ⇒ 1億円ですね。」
(「20室でその2倍。 ⇒ 2億円?
  さらに30室で30年でおおよそ10億円?」やりすぎですね。)
[もちろん、自分だけで運用するのではなく、子・孫にノウハウを
引きついで、貰いたいたいです。]

(この広告は、「賃貸でなく、戸建・マンションを購入しましょう。」
 と促しているのですが、それは、別の問題とします。)

実感しなければならないのは、アパート大家さんはそれだけの恩恵を
受けているということ。
[レストラン・ラーメン屋・運送業。
一人でこれだけを稼ぐのは半端な労力ではやれませんね。]

さらには、それだけの責任を負っているということ。
アパートの入居者さんには、感謝深謝です。

[快適に住んでもらうことは、当たり前のことですね。]
当たり前のことを、当たり前に続けること。
子・孫の代まで、続けること。
[しかも、子・孫には、本人が望む仕事も並行してもらいながら。]

『入居者のために』との言葉、考えはとても重く感じますし、
とてもやりがいがあることと思います。

「利益」、「収益」、「利回り」と考えるだけでなく、
目の前に数億円が流れることの意味についても
よく考え、それをうまく使いこなし、さらにまた、入居者に還元する。

アパート大家のすべきことは、奥が深いことだと思います。
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23 : 32 : 42 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

江川卓と小林繁さんの対談から

昨日の「スポーツうるぐす」(日テレ)は、面白かったですね。

江川卓さんと小林繁さんがCMで競演をしているそうです。
私でも、『空白の一日(1978)』については記憶に残っています。
===
江川投手は、ドラフト会議前日に巨人と電撃契約、
⇒ セ・リーグ事務局はこの契約を無効として江川の選手登録を却下、
⇒ 抗議した巨人はドラフト会議をボイコット、
⇒ ドラフト会議では阪神タイガースが江川を1位指名、
⇒ コミッショナーの「強い要望」により1979年1月にドラフトで
  指名した阪神に入団、
⇒ 小林繁投手を相手とする交換トレードで江川投手が巨人に
  移籍することとなった。
(参照:Wikipedia)

あの時依頼、『二人』は会話らしいものをしていなかったのですね。
番組では、『28年ぶり66分の会話』とのことでした。

江川さんから「お詫び」をし⇒小林さんからは「今は過ぎたこと」と。
当時の小林さんの気持ちは、半端なものではなかったようですね。
[当然ですよね]
・翌年の小林投手(阪神)の成績は、22勝で最多勝。
 ↑トレードがモチベーションだったとのこと。
・翌々年は江川投手が16勝で最多勝。
 この年は、初めての直接対決で、江川投手の完投勝利。

小林さんは「あの時依頼、周囲の評価を背負い続けてきた。」、
「とても重いものを体に埋め込まれた。」との事、さぞ辛かったのでしょう。
[小林さんは同情されて終わっただけでなく、「22勝をあげ」、
本人が結果を作り上げたのですね。]
[(口に出さず、行動・結果で示し、)逆境を跳ね除けたのですね。]


今回の『28年ぶり66分の会話』は今までの障壁を崩すような
会話だったと思います。
28年間の重さも感じられ、でもお互いが向き合って、話し、握手をする。
VTRの後の江川さんは、「とにかく話せてよかった、それだけ。」と
ちょっと言葉を詰まらせていました。

この『空白の一日』では、江川さんが悪者にされていますが、
これをコントロールできたのは、巨人の首脳陣なのですよね。
(あまり取り上げられませんが)

やはり、『雇う人』と『雇われる人』との構図は変わりませんね。
この事例は極端なものですが、日本中にはこのような事例が沢山あります。

その時が突然やってくる場合もありますね。
全ての人が小林投手のように、結果を出すことは難しいと思います。

でも、『月50万の副収入』があれば、豊かに生活できます。
『月30万』でも何とかなります。
『月20万』でも、最低限の仕事をしさえすれば、そこそこ生活できます。
さらに、10数年後にはまだまだ使える土地を建物が残ればなお良いですね。

高い収益といわないまでも、そこそこの収益で、
『高い安定率のアパート経営・運営』を目指すことが大切だと思います。
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19 : 53 : 02 | 年金対策 | トラックバック(38) | コメント(0) | page top↑

Iアパート基礎配筋チェック&大家の気概

Iアパート建設地の地盤調査結果は「地盤改良の必要なし」
→「ベタ基礎」です。
菅さんが撮影した「Iアパート計画の基礎配筋チェック」画像をアップします。
是非拡大(クリック)してみてくださいね。
『久野さんの仕事、美しいです。』
20071013base1.jpg
鉄筋の遊びの部分が綺麗に揃っています。
数cmのくるいも無いですね。いや、数mmかもしれませんね。
20071013base2.jpg
更にアップで撮影した画像です。
この鉄筋をコンクリートで覆ってしまうことがもったいないくらいです。
コンクリートで覆う為、次に解体するまで見えなくなる部分、
そこにこそきっちりとした仕事が重要な意味を持ちます。
まさに、縁の下の力持ちですね。
[40年~60年維持してくれるでしょう。]
(下地のシートもぴっちり、ピンとした張りがあります。)

久野さんは、とても気合の入った人です。
その気持ちが、厳しい人選となり、作業担当者に伝わっているのでしょう。
[結果に表れていますね。ありがとうございます。]
20071013base4.jpg
さらに、小櫻さんのチェックです。
メジャーを持ち、一箇所ずつ、計測しています。
小櫻さんからの評価も好評でした。
[小櫻さんは、昨日は高松市へ日帰り遠征、今日は東京の現場です。]
[行動力に、頭が下がります。ありがとうございます。]

そして菅さんからのメールには、「この工事内容で不足の事があるとすれば、
地震災害で、木造の他の建物が残る確率は皆無に等しいと思います。」
とのうれしいお言葉(評価結果)です。
菅さんは今日の午前中の会議の後、2箇所の現場確認でした。
さらに、昨日は2箇所の物件検討現場と数箇所の建築現場でのチェックで
東京・神奈川だけで260kmもの走行距離。
[平日都内は距離が稼げない為、苦労が伺えます。早朝移動です。]

建築士チェック、10年保証会社のチェック、そして菅さんのチェックと
トリプルチェックです。
王道アパートの良さは施主なって、初めて分かる様な手間が掛かっています。
その上に、経験豊富な王道チームの方の思い入れが入っています。
もちろん、矢島さんも豊富な経験により、久野さんに負けないくらいの
気合を込めて仕事をしてくれます。

このような一つ一つの積み重ねが、10年、「20年」、そして『40年』
(もっと60年)後に出るはずです。
『もちろんそれを管理維持するには、オーナーの決断と行動に一番の
責任があります。』

アパートは安いものではありません。
でも、これだけのスタッフから与えられたものを「生かすことが出来るか」
は「オーナー次第」。
生かしさえすれば、決して、高い買い物ではなく、むしろ安い宝物です。

収益もそうですが、そこに入居された方にこの努力が伝わるはずです。

安定したアパート運営(経営)は、入居者の満足度次第だと思います。
[安物に住ませて、高収益をあげるなんて、なんにも面白くも無いです。]
[人の心を痛めて、自分だけが利を得て何になるのでしょう???]

その満足度は、外観・内装・設備もそうですが、目に見えない部分で
こそ差が出ると思います。
→『基礎・内部』、それから『作業者の作業中の気持ちです。』

私は、以前の1棟目・2棟目の新築計画でも、しっかり費用を負担しています。
値切りませんでした。プランにも、躯体(構造)にも、作業者に対しても。
[もちろん地方のアパートでもです。]
[面白くなくて、これから何年続けられるでしょうか?]

作業される方は、雨の日も汗を流し、現場で大変な苦労をしています。
そんな時に、1年分の家賃に相当する費用を値切るのならば、
もう一年満室にする為の苦労を自分で対応しようと考えました。
[プランと私の気合さえ持っていれば良いのですから]

[値切ったら、コストを値切っているのではなく、ある意味、
今後の負担を値切っているように思います。
そんな甘い気持ちでは、今後の厳しい事態に耐えられないのでは?
どのメーカーのアパートでもしかりです。]
[そんな気持ちで、良いのですか?]
[決して負けません。特に、気の抜けた(自利自利している)他の大家には!!]

(すみません。今日のブログは言いすぎですね。基礎背筋を見ただけで
ここまで書くことになるとは思いませんでした。)
(作業者の想いが私に伝わり、書かせてくれたのでしょうね。)

また、それぞれの状況の違いはありますので、今までの話が今後も同様に
使えるとは限りません。
以上の記事(考え方)を前提として、会員さんの意見(目の前にある状況)を
参考に、一つ一つ問題を解決していかなければ、いけない事もありますね。

最後に、今まで掛けた苦労(費用)は、良いものを作りたいから、
そして作業される方に気持ちよく仕事をしてもらいたいからでした。
それが、『入居者に伝わるから』です。
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23 : 30 : 43 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

アパート大家の年齢

『アパート大家の年齢』は、私が最も苦労することです。

「土地探し」・「資金融資」・「売買」・「仲介」・「管理」においても、
年齢が若いことは、各担当者との対面時・説明時などは、実は苦労します。

大抵の業者さんは、通常、若い人(お客さん)を相手にしていないからです。

相手の言葉や態度で「横柄だな」、「なめられているな」とのことが、
すぐに分かります。

そんな時は、『実績と事実を元にした話し方(時間軸と数値)』と
『誠実な対応』を理解してもらっています。
(実例についてはケースバイケースですから、勉強会で話をしましょう)

初めから、
 (1)誠実に対応してくれる業者さん
 (2)話を聞くうちに、対応に変化が見られる人
 (3)最後まで対応が良くない人

もちろん、『アパートを建てて満室にする』との目的を達成する為に、
私自身も一生懸命、精一杯のアクションを起こしますが、実は担当者の
対応をとても気にします。

しかし、ここからが若くしてアパート建築を検討している人へのエールです。
若いうちにスタートすることは、有利です。
(サラリーマンとして定期収入があり)銀行が話を理解して検討してくれれば、
ローンを組みやすいからです。
もちろん、アパート経営の経験値も増え、今後多くの事を試すことが出来、
結果として大きく拡大できるといいですね。

それだからこそ、私は各業者さんとの対応は、苦労が苦になりません。

その先に、起こること、起こすことを描いておくべきですね。

また、色々な人(業者)との折衝・説得は、とても良い経験になりました。
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12 : 45 : 47 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

アパート大家の責任は正面から

今日は『住まいのクレーム対応』の一例です。
自宅マンションの管理会社から連絡を受けました。
「下の階の人から「足音がうるさい」とクレームを受けました」との事です。

管理会社から連絡を受けたのですが、困っている人は下の階の人。
[この状況を何とか打開しなければいけない。]

私は、マンションで会う人と全てに、しっかりと挨拶をしています。
入居時には同じ階と下の階の人には挨拶をしました。

しかし、下の階の人はまだ入居していなかったこともあり、この2年間、
下の階の人の顔を知りませんでした。
ポストには表札が無く、玄関にも表札がありません。
つまり、顔も苗字も知りませんでした。

こんな時、「自分に良く考えれば、クレーム1つなので気にしない。」
しかし、「悪く考えれば、クレーム1つから問題が大きくなる
(住みにくくなる・傷害事件も?)」

でも、所詮人です。
「誰でも心地よく住みたいもの」、
「何も知らないから不安が増大する」と考えました。

問題を先送りにせず、翌日、お菓子を持ってお詫びに伺いました。
「私が名を名乗り、お詫びを入れ」⇒「相手方も名を名乗り、お菓子を
持ってきてくれるなんて思ってもいなかった、ただ一言注意をしたかった
だけ」とのこと。

単にこれだけですが、一件落着です。
実は、玄関で顔を見たとき、「以前何度か挨拶をしたことあるな」
とすぐ気がつきました。
相手方も、そのことを覚えていたのでしょう。
『知らない人同士でも、挨拶さえあれば、心が通い合えるのだな』
と思いました。

・前回のアパート建築現場見学会でも、開催中に隣人が帰宅したので
「すみません。今回は建築現場視察の勉強会です。」とすぐ挨拶。
⇒ 隣人は「アパート建築の勉強会なんて珍しいですね。」とのこと。

・地方アパートでも、駐車場のブロック片が隣地に落ち(入居者の運転ミス
でしょう)、「ご迷惑をかけてすみません」とのお詫び。
⇒ 隣人は「問題ないですよ。」の言葉。

・多摩地区のアパートでは「夜間電灯が明るすぎる」とのクレームに対し、
「すみません。・・雑談・・そして、住人と地域の安全の為。」と説明し、
⇒相手方は、「それもそうだな。」とのこと。

隣人や、クレームを言う人は、何かに気がつき、それが他責であるときに、
『その憤りを晴らしたいもの』
⇒(それをほったらかしにしていけません)
⇒「原因主や誰かに話を聞いてもらいたいもの」
⇒「迷惑をかけられたことに対し、お詫びをしてもらいたい」
⇒それに対しては誠意を持って話を聞き、お詫びをする
⇒大抵の人なら、理解をしてくれます
⇒その理解以上に、より親しみを感じてくれる場合もあります。
こんな美しい流れ(交流)があるものです。

『経営者(監督者)が、従業員(請負人)の責任を負う』様に、
『アパート大家も入居者やアパートが原因のトラブルの責を負う』
と考えたほうが良いでしょう(良い結果についながるでしょう)。

『クレームに逃げずに正面から対応しましょう。』
[私は、クレーム対応に対する経験値が高ければ高いほど、そのアパート
大家さんの許容量・幅の広さ・ゆとりが多くなると思います。]
[対応しないで注視する時もありますが、注視ばかりでは良くないです。]

しかし、全てはうまくは行かないのも当然です。それでも(そんな人ほど)、
「避けていれば、いずれ大きな問題が発生してしまいます。」

例えば、知人例ですが、夜中の12時半に、
『玄関でドン・ドン・ドン(呼び鈴ではないです)』
⇒『クーラーの音がうるさくて眠れない』とのクレーム
→「うちはクーラーを使っていません」
⇒『では、換気扇がうるさい』
この事例は異常です。それなりの対策・注意が必要です。
相手方が精神的な問題を抱えている可能性があります。
この事例では、その他の隣人を含めて、注意を喚起することができ、
みんなでまとまり、対策を打つことが出来たとのこと。
⇒幸か不幸か、この場合はその方に出て行くことになったそうです。

クレームから逃げないことがより良い解決に繋がるのではないでしょうか?
問題さえ分かれば、解決策を探せますし、きっと解決に繋がります。
問題点を教えてくれる人は、大事な存在だと思います。
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23 : 29 : 29 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

地方アパートの管理方法

気持ちの良いサイクリング日和。
自転車で世田谷区南部の物件(アパート用地)を確認。
[さすが世田谷ですね。]
移動中の2時間ずっと「町並みがよく」、「家の前には外車ばかり」、
こんな街に住めたらよいですね。[と、この話は最後にします。]

=======
今日の郵便ポストの中に、2つの手紙が入っていました。
一つは『A:アパート管理についてのカタログ』[総合管理業務との事]
もう一つは、『B:私が地方アパートで委託をしている業者からの
「定期清掃・点検報告書」。

『A』の総合管理業者についてカタログに記載されている特徴は、
 ・ 無料セミナー・個別相談会募への参加者募集
 ・ 24時間・365日フルサポート(詳細内容の記載なし)
 ・ 5年間固定家賃保証
 ・ 管理手数料8%~
えっ? 『8%?』
そして「カラー厚紙カタログとビニールで綺麗にデザイン入りビニール封筒」。
コメントは「家賃滞納・原状回復・空室対策など」オーナーの為とばかりで、
「アパートが入居者とオーナーの戦いの場」のように表現されていて、
「業者がオーナーを守ります。」とのような構成です。
入居者とは共同体で、もっとうまくやる方法を探したほうが良いと思いますが。

『B』は、実施後の点検報告書。
「茶封筒に、A4レポート1枚」。
 ・ 管理費 2,000円/月
 ・ 月2回の定期掃除と点検
 『建物点検内容』は、
  1. 放置物の有無
  2. 建物等の破損
  3. ゴミステーションの分別状況
  4. その他

 『定期清掃内容』は、
 1.敷地内のゴミ回収・掃き掃除
 2.ゴミステーションのゴミ回収・掃き掃除
 3.廊下・階段の掃き掃除
 4.手すりの拭き掃除
 5.天井の煤払い・蜘蛛の巣除去
 6.照明器具の吹き掃除
 7.除草剤散布・枯れ草回収
そして「作業前」、「作業後」の写真有りです。
20071011004309.jpg

実は、当アパートでは、「3.」、「4.」、「7.」はありません。[管理のしやすいアパートですから]
「5.」、「6.」についても今のところ問題なしです。

問題は、「2.」、ゴミステーションは住んでいる人の気持ち・性格が一番
表れる場所ですから時々汚いことがあります。『最も注意が必要です。』
[そこに生き物がいるように、常に変化がありますね。]

地方アパートは距離が遠いので当地に行くには1日空けなければ行けません。
このように安価でサポートをしてくれる業者さんはとてもありがたいです。
[ありがとうございます](先日の支払い時にも、即、お礼をしました)
また、先日訪問したときは報告書の写真どおりで納得。信頼感が増しました。

=================
今日は、気持ちの良い、サイクリング日和。
自転車で世田谷区南部の物件(アパート用地)を確認。
[さすが世田谷ですね。]
移動中の2時間ずっと、「町並みがよく」、「家の前には外車ばかり」、
こんな街に住めたらよいですね。
[芸能人の家も、次から次へと?]

その帰り道、路地裏からいつの間にか駒沢オリンピック公園の自転車・
ジョギングコースに入り込んでしまいました。
[都会の中の贅沢すぎる運動公園。]
20071011004325.jpg

一昔前なら、今日は『10/10の体育の日』。
なのに、駒沢オリンピック公園は普段と変わりなく、まばらな人の数です。

[そのとき思ったことが以下です。]
祭日のルールを政府が変えるだけで、「人の休み方」が変わり、
「体育の日」も2日簡単にずれる。
政府の批判をしても、政府の方針通りに人は動いているのですね。
『法律の変更・政府の施策変更・政治家の動き(発言)』は、今後の私たちの
生活の変化に直結するので目が離せませんね。
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23 : 34 : 02 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

消費税x4人とアパート開始

いよいよ、動き出しましたね。『自民党』。

「財政再建」⇒「税制の抜本改革」⇒(対策の一つとして)「消費税増税」
消費税アップに対する自民党の包囲網が見えるようです。

(1) 9月の自民党総裁選で、現『福田首相』は「将来的には消費税で
社会福祉を賄う考えもやむを得ない」と、消費税増税の必要性を認める発言。
(毎日新聞)

(2) 自民党の『伊吹文明幹事長』は10/3の衆院代表質問で、(09年度の
基礎年金の国庫負担引き上げに必要な財源について)「全ての人が負担する
消費税で賄うのは穏当な方法ではないか」(毎日新聞)

(3) 『与謝野馨前官房長官』は、10/5の産経新聞のインタビューで、
「困難の規模を直視しなくては問題が解決しない」
「無駄をなくして100円助かったと言っても、足りないのは1万円と
いう話だ。額を考えないで財政を論じるのは精神論に過ぎない」(iza)

(4) 『谷垣禎一政調会長』は10/9の衆院予算委員会の質問の中で、
(09年度に実施する基礎年金の国庫負担引き上げの財源について)「個人的には
安定した財源である消費税でやるしかないと思う。その場合は社会保障目的税
であるということを明確にしてやるべきだ」と述べた。(毎日新聞)

と、このようなニュースが頻繁に目立つようになりました。
国の借金、人口減少の事実からみても、消費税が増税されないと考える人は
殆どいないでしょう。
[また、「消費税増税反対!!」と叫んでも、何も始まりませんね。]

「増税により、今後は何が変わって、どのように対応すべきか?」
一番良い回答は分かりませんが、その時は「物が高くなった」と感じることが
多いでしょうね。
増税前に出来る事を、やっておくに越したことは無いのではないでしょうか?

消費税10%では価格が3000万円の場合、『300万円』。
[乗用車より高いですね。]

今やれることは済ませておき、その後対応できるときは、消費税アップ後に
済ませればよい。
時間のリスク分散が出来るとよいかもしれませんね。

ところで、今は消費税増税の議論の段階、すぐには実行されないので、
今から対策を考え始めても遅くは無いと思います。

消費税増税よりも金利のアップのほうが怖い?
消費税増税により金利がアップする?なんて、同時に起こったらもっと怖い?

いえいえ、私の場合(皆さんも同様ですね)、竣工から2年経てば、
20年ローンでも期間の10%は終了しています。
さらに、着実にローンは減っています。
早く始めた人のメリットは、時間が経つことにより、始めていない人との差が
開くこと。
後から参戦する人が困難になる程、土俵にいる人が限られ(やめる人はやめ)、
競争率が減ります。

早めに対応することは、選択肢が広がることだと思います。
ただし、早く始めても、『全ての財産を使ってしまわないこと』が
大事ではないでしょうか?
その目的(効果)の一つは『時間の分散』をすること(出来ること)ですからね。
後で、何も対策が打てないほどの危険を冒すことは無いと思います。
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23 : 49 : 16 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

I アパート計画地に響く音

今日は(?も?)、ちょっと、番外編のようなコメントですが、
その『土地(地域)に響く音』についてです。

購入予定地は、大抵、普段生活していない所の土地となるので、
その土地に関する情報は、「仲介業者から得られるもの」や
「普段の土地研究の結果」が主になります。

土地を探すときには、『本人が現地に行くことは必修』ですね。
そう、もう一つは、「現地に行ったときに感じたこと」も情報になります。

いままで多くの土地を見てきましたが、現地確認時には『音』と言えば、
入居者が迷惑をするような『騒音』はないか?などのチェックでした。

大抵の"アパート投資本"に、騒音のチェック項目はよく記載されています。
・ 電車 / 道路 / パチンコ・スタジオやスナック等 / 工場・工場
/ 公共設備などのスピーカー(特に1Rマンション購入時の確認事項で商店街の
メインストリートに面した2階の窓付近にある物)  /  犬 
/ 飛行機・ヘリコプター / 工場・工場 / 学校・保育園 
/ うるさいおやじさん?

Iアパート計画では、上記のチェック課題を全て避けられたわけではなく、
鉄道路線の前でした。
[土地の価格が低いことからあえて勝負を挑んだわけですが。]
[時刻表で確認し、それでも頻繁に電車・列車が通るわけではなく、
1時間に数本(1桁)レベルでした。]
[更に現場見学会の計3時間でもNGとのコメントではなかったのが幸いでした。
節度のある方々ですので、施主の前で口に出せなかったかもしれませんが?]

メインは『騒音』ではなく、良い意味でのアパート用地に『響く音』に
ついてです。
20071008235449.jpg

Iアパート計画地は、電車が無いときは、寂しくなるほど『静か』です。
先日のアパート建築現場見学会で、プロの説明を聞いていたときに気がついた
事ですが、2つの『良い音』がありました。

(1) 「近隣の方のアスファルト道路の落ち葉を掃く、『ほうきの音』」
道が綺麗になるだけでなく、「隣人の心の中」「誠実さ」が伝わってくる
ような音に聞こえました。
「気持ちの良い」人達が、隣人であるならば、私も住んでみたいと思えました。
   
(2) 「向かいの山にあるお寺の『鐘の音』」
ある決まった時間に音を聞くことが出来るのでしょうが、日本人として心が洗われるようです。
   都会の騒音ではなく、鐘の音は風情があります。
   [賃貸募集情報に追記したいぐらいです。]
   [ちなみに私の好みは、世田谷の九品仏の浄真寺の鐘の音です。]
   
以上の(1)、(2)は、「もっと良い効果があるのではないか」とプラス思考に
なったのですが、それはこれらの音が、『犯罪防止に繋がる』と思えました。

音が無い場所、都会の騒音の中では、「空き巣」や「路上犯罪(痴漢・窃盗等)」
が起こりやすいけれど、
近くに人の気配がある街は、昔の長屋の付合いのように、『地域の目』が
犯罪者にプレッシャーを与える?又は敬遠する素となればと良いと思います。

この他に、『良い音』は、自然の音ですよね。
当地では、
(3) 山の斜面に風が流れたときの木の葉が重なり合う音。
(4) 鳥のさえずり。
当地にはないのですが、
・ 小川のせせらぎ / 滝・堰 / 海辺の波音 
などは、建物の魅力・駅地価の立地にも勝る好条件ではないでしょうか?
[この視点で土地を探してみると、都内でも他では太刀打ちできない価値の出る土地となるでしょう]
[もちろん、あまり主要駅(東京・新宿・渋谷など)から離れすぎない距離でです]

「住人・入居者が心地よくなる音」、「近隣地域に落ち着きの出る音」を
探してみませんか?
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23 : 52 : 55 | アパート用地探し法 | トラックバック(2) | コメント(0) | page top↑

I アパート計画の現場見学会

Iアパート計画地の現場見学会、お疲れ様でした。
都合を合わせて参加していただいた方、ありがとうございました。

今回は、
 (1) 当地の購入経緯について。 [所有者(私)]
 (2) 当地の設計プランについて。 [設計士の小櫻さん]
 (3) 上棟のデモンストレーションと資材説明。 [施工の久野さん]

=====
(1) は、後回しにします。

(2) 当地の設計プランについて『小櫻さん』が土地を目の前に、
そして図面を持参しての説明でした。[やはり、プロの説明ですね。]

「ベタ基礎、布基礎、地盤改良、杭の差」、「基礎の深さの意味」、
「立地・切り土」、「配筋の意味」、「第一種低層での工夫」、
「この土地での苦労した点」と「苦労しなかった点」、
「屋根、切妻、寄棟」、「東京で出来ること、横浜の難点」など。

質問も活発に行われていました。

小櫻さんが考え抜いたプランなので、思い入れは強かったのだと思います。
[思い入れのある説明をありがとうございました。]


(3) 今回のサプライズ特別ゲストです。
施工の『久野さん』です。

なんと、現物素材のミニ型を用いてのデモンストレーションです。
20071007I-demo1-1.jpg

『柱(現物の太さ)』、『壁(現物の小サイズ)』、
『屋根(現物の小サイズ)』、『基礎パッキング』等の説明です。
「『通気・換気』について、屋根は汗かくもの。壁は汗かくもの。」
「『耐震性』を高める方法、壁の工夫・屋根の工夫・接続部の工夫など。」

久野さんの建物に対する熱い思い入れが、伝わったのではないでしょうか?
[こんな見学会は見たこと無い?期待以上の見学会が出来たのはないでしょうか?]
久野さんからは、「デモンストレーションを見られてない会員さんの為にも、
再度、お見せする場を持ちたいとの事です。」 [期待大ですね]

久野さんのスタッフ2人も来てもらって、作業のすばやさと、
体育会系のテキパキとした動きは、頼れる存在です。
20071007I-demo2.jpg



(1) 東京近郊型のプラン(構想)について、説明させてもらいましたが、
  現地を目の前にした場合は、説明がしやすいです。

「立地」は方角を指さすだけでそこに山?等アパートが建てない理由があります。
「広さ」説明も、「敷地延長と建坪の関係」も、「境界」も、目前の事ですからね。
参加された方も、構想はおおよそイメージできたのではないでしょうか?
[問題の電車騒音は、意外と問題ならないかもとの言葉を貰え救いでした。]

Iアパートプランは「東京近郊型」で「世田谷」でアパートを所有するよりも
総費用は低いわけなので、その点では魅力があると思います。

『まずは完成アパートを見て、満室までの状況を確認した後に、
すぐこのような土地探しに走ることも可能ですね。』
[現物イメージをもてたのですから。]

そのリスク(これが成功か?不成功か?) は、私のみが負うわけですからね。
『実験台』とも言えます。 
それだけに、私もプレッシャーを受けますが、気合が入ります。
[気になるのは、
「入居募集時で、高家賃を証明するのか(満室まで時間がかかる?)?」
「ある程度の家賃で、すぐに満室になることを証明するのか?」
「もちろん、相場より高い家賃で、すぐ満室を狙いますが?」 です。]
[プレッシャーはかけすぎないでくださいね。]
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22 : 21 : 13 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

アパート用地のピンチがチャンスへ

以前のことですが、面白い事例を体験しました。
中央線のある駅のアパートを所有してしまったあとのことです。
『アパート投資の王道』の「建てる会」に入会する前(1棟大家無経験の時)です。
[当ブログの勉強会とは、建てる会ではなく『オンリーワン勉強会』です]

この物件は「物件情報に気付き深夜2時頃に現場確認し、翌朝即答した物です」
[『即答』と言うのが味噌で、即買付の電話を不動産屋に連絡したのですが、
これは『即決』とは異なります。
保証のない第一優先権を手に入れたようなもので、ここから価格交渉・
詳細確認を始め、資料が揃った2週間程で『売買契約/手付金』しました。]

-------
今回の話しは以上の事ではなく、動かせない土地の位置についてです。

その土地は、いわゆる『駅の裏側』でした。
反対側には、スーパー・銀行・書店・ファーストフード・コンビニ・不動産屋と
殆どのものが揃っていました。
そして、反対の購入地側は駅前にもかかわらず、畑などの『大型の空き地』
が点在していました。
[だからこそ、その土地の評価が低かったのでしょう。]

しかし、無知な私は空地があるにもかかわらず、周辺にアパートが少ない為、
「投資価値有り?」と考えてしまいました。[購入しました。]

次に何が起きたかというと、もちろん、空き地にアパートが建った訳です。
[私が駅前の空地の地主でしたら当然アパートを建てます。]
それらは、大東建託、スターツ、大和ハウス等です。
良くないことにそれで終わらず、駅前の空地に賃貸用高層マンションが3棟も
建ってしまいました。
[これこそ、血の気が引く状況です。]
当然のように分譲マンションも合せて乱立し、あの週間ダイヤモンドにも
「土地バブル再来か?」とテーマで住居用のビル群の写真が出たほどでした。
[一時は、ほんと、腹をくくりました。いやその寸前でした。]

当時は「銀行破綻」が騒がれていたので、地主も様子を見ていたのですね。

[ここからが、チャンスへの話ですが、]-------
地主は日本の経済状態だけではなく、動けない別の理由があったようです。
ちょうど私が購入する年の前後は、この駅(いわゆる駅裏側)では、再開発・
区画整理が行われていたのです。
確かに、その土地の売買契約時の『重要事項説明書』の補足事項説明には、
『東方90mに都市計画道路(幅員20m、決定済)があります』との事です。

この「メリット」は駅周辺の再開発により、新しい大通りができ、
駅のロータリーが様変わりしました。
10棟程のマンションができ、地域の住人の数が増え、店舗業者が計算した
投資価値も上がったのでしょうね。
今までの駅表口側のスーパーよりも大きなスーパーや大型ドラッグストア、
その他付随するコンビニ、ファーストフード店までが出来きました。

そして、空地の点在時よりも便利な地域に変化してしまったのですね。
旧駅表口側の人気が減り、購入地側に住みたい人が増えたのでしょうね。

その結果、今でも満室で、入居者が入れ替わる時の募集情報に
「大型スーパー4分」との表記もつけられるようになりました。

ここで勉強になったのは、(多く無いかもしれませんが)「ミクロで
競合アパートとの差別化を見る事も大事ですが、更に大きな都市開発により
地域全体の価値が上がる(逆側なら悪くなる)ことがある。」

『都市開発情報』の収集(アンテナ張り)が大事ですね。
都内でしたら、『駅周辺の再開発』情報。
地方でしたら、『イオンなどの建築計画・幹線道路開発状況・用途地域変更の
情報を知りたいですね。

―――――――
また、この『ミクロではなく、マクロの考え方』を見てみると、
『アパート投資の王道』も面白いことをやっていると思います。

それは、大家(アパート所有者)の意識を変えようとしている事です。
 「もっと勉強しましょう」
 「もっと入居者のために良いと思えることについて考えましょう」
  ⇒ 「それが安定した、満室経営に繋がりますね。」
と、月一回の勉強会で説明があり、その後の懇親会では会員の大家さんから
私も教えてを受けてます。

これが、どのように『マクロ』に繋がるかというと、
このような意識のある大家さんが増えていくことにより、
『大家さん自身が起こしている、価格競争を抑えられる』と思います。

皆さん、家賃の下落が心配となり、価格競争に疲れていませんか?
[物の消費者のように、入居される方もただ安ければ良く、住み心地が
悪いのは我慢するとの考え方に疲れ・飽きがくるはずです。]
「どうせ家賃が下がるのだから、アパートの素材・構造・設備に
お金をかける必要は無い」との悪循環はもうやめましょう。
『良いものを創り、それに見合った代価を支払う。』
これが、次の時代も豊かな心で暮らせる根源となるのではないでしょうか?
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23 : 41 : 46 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

プロアパート大家さんの運営術

今日は、一歩先行くプロアパート大家さんとの打合せがありました。
良い事例でしたので、皆さんにもお知らせしたいと思います。

その方は、さすがプロです。
今まで見たこともない程の自己不動産賃貸業についての事業内容説明書でした。
 ・ その地域の業界の現状の整理
 ・ 本人の立っている位置がどこであるか?
 ・ 現在の問題点は何か?
 ・ 今後何をすればよいか?
について、きっちり整理されていました。

言葉では、簡単なことですが、
 何枚もの書類になって、纏まっていること。
 本人が整理されたこと。
により、頭の中でも十分に整理されていて、その方の行動に現れています。

でも、それ以上に、面白かったのは、
周囲の環境についてでもなく、現アパートについてでもなく、
検討しているアパートについてでもなく、『運営方法』についてでした。

いかに、「本気であるか?」の差でしょうが、
大手メーカでも、どこでアパートを建てたとしても、それは業者の仕事。

アパート運営は、『所有者・大家さんの意思と行動にかかっている』とのこと。

最新型・最新設備で、すぐに満室になるかもしれません。
しかし、その後、掃除もしない・ポストがチラシだらけ・草は生え・葉が落ち放題、
コンクリートにも水コケだらけ。

大家さん次第で、いくらでも、アパートの見栄えを悪くすることは出来ます。
いや、悪くするつもりは無くても、何もしなければ、そうなります。
アパート周辺には草木などの生き物・入居者の道徳心など、心配要素があります。
⇒ まさに、『 アパートは生き物 』です。

人が毎日お風呂に入るように、アパートも毎日綺麗でいたいと思っているはず。
また何か、問題が発生する前には、必ず前兆があります。
それに気がつくには、こまめにアパートを継続して見続けてあげることです。

以前、島根の「刀職人」話を聞きましたが、『焼きをいれる』ときに、
炎の変化と鉄の変化を感じ取れなければ、「刀が使い物にならなくなる」との事。
「職人の域の目が必要」です。

多くの人は「収益」・「利回り」・「新築時の建物の質」等にこだわっていますが、
「満室後のサポート」では、やる人・やらない人の『差』が大きすぎます。

つまり、やらない人は宝の持ち腐れ、当然入居予定者に振り落とされている訳です。
「あなたはそうなっていませんか?」
→ 「はい、わたしも甘い気持ちでした。」
[と、実感させられる打合せでした。]
[現状に満足していては、だめですね。上には上がいたのです。]

それから、継続して見続けるには、そこに住んでいる人にはかないません。
初めて付き合うご近所さんとは、「住人」と「アパート所有者」との差があるため、
打ち解けにくいですが、礼儀と誠実ささえあれば、うまく行きます。
そして、「その方の隣にあるアパートの面倒を見てくれるような、
『目』になってくれます。」

この「付合いができる人」と「出来ない人」でも『大差』が付きます。
アパート大家さんの意識と行動は入居者・アパート・ご近所さんに伝わります。
(本人は気がついていなくても。)

「お金をかければ良い、当初の収益がよければ良い。」だけではなく、
アパート経営の醍醐味は、このような『人との付き合い方』、
『アパートとの付き合い方』にあるのではないでしょうか?

[すみません、調子に乗って、書き続けてしまいました。]
[これも、私への戒めです。]
[「入居者が快適に住める空間」を知るにはまだまだ奥が深いようです。]
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22 : 44 : 29 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

地方都市の人の流れとアパート用地

本日は、朝6時から活動開始。今は眠くてたまりません。

そんな中、菅さんは「早朝出動」→「夜は施主等との会食」→
「翌朝作業し、真夜中帰京」の強行軍は、過去何度もあり、1日分余計に
起きていられたことは『得したと思う』とのコメントでした。さすがです。

今日は3つの街の現場を見学したのですが、『いずれも駅前はさびしいもの』。
駅前道路が良く整備されていたのですが、昼間でも人影がさっぱり無い。
「何かの映画の(時間が止まった)特殊シーン?」と思えるほどです。

不動産屋に聞いても、「電車は不便 → 人は駅に集まらない」とのこと。

では、どこに?
多くはないが人口はそこそこの市でも、「あるのですね人が集まる場所が」。

一つは、「ショッピングモール」。
もう一つは、「工業団地」。
さらには、「インターチェンジ」。
(それから、「特殊種(かわり種)のある土地」。)

共通するのは、『自動車社会』。
渋滞さえなければ、好きな時に、好きな場所にいける自動車。
大きな荷物もつめる自動車。

首都高で新規に『池袋-新宿-渋谷』の環状線が開通するとのことですが、
この新しいインフラで、変わることは何か?を考えてみると、
東京近郊の都市での人の流れに影響するかもしれません。
[これが正解とは言えませんが、この他でもこの答えに真っ先に気がついた人が、
"先人の利"を得るのでしょうね]

ある街では、すでに、電車より、バス便で東京に向かうとのことです。
しかも頻繁に。 そして、東京からも多くがやってくるとのこと。

バス便といえば、1年前の上海のバスターミナルはものすごいものでした。
「100台程のバスの列」 と 「人の波」。 
これは、インフラが整備される前であり、東京より少し遅れた中国だから?

いやいや、これから人口が減る日本では、無理にコストをかけて、
人が減っている地方に電車路線を引くことは少ないでしょう。

それよりも、自動車・トラックにも使い勝手の良い道路が増えるでしょう。
道路網が整備されれば、自家用車を持たない人の交通の便は、バス便が
主要になるのでしょうね。

現に、「アクララインでの乗り合いバスを利用する人」と
「それを見込んだ木更津側の地主さんによるカープール運営」がさかんです。

『人の流れは、』
電車から、自動車・バスの利用へ。
駅前商店街から、ショッピングモールへ。
働き口は、市街地から、大規模工場地帯へ。

それに応じて、居住地も人が集まるところに移っていて、もちろんそこでは
『アパート』建築が盛んです。

その中でも、手を抜いているアパートよりも、選り好みに耐えられるアパートへ。
人の流れは、常識に違わないようです。

もちろん、お金(価格)についても、高きから低きへ。

それに流されず、一つでも上のレベル(安定まはた高収益)でやる方法を
考えることが大事。 [知恵を出し合いたいですね。] 
それなので、王道プラザで、多くの戦い(議論)があるのですね。
話し合いでは、うまく、伝えたいことが伝えられないかもしれませんが、
継続したいと思います。
[そのうち答えが、見えてくるでしょう。]

最後に、地場の業者さんの声は、本当に面白かった。
近代史とまで言えないけれど、その地の近年の『人の動き』と
『好まれる住居』を知っていますからね。
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23 : 36 : 28 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

塩川正十郎さんの住宅構想

先週、『第2回 日米PPPフォーラム』 / 東洋大学に参加しました。
PPP : Public-Private Partnerships
 → 「公民連携」についてのフォーラム
日・米の公民連携の事業事例の紹介などでした。
この学会の詳細は後日とさせてもらいます。

今回は、これに関連した冒頭の「塩川正十郎さんの基調講演」についてです。

塩川さんは、現在は東洋大学の総長として、生き生きとしています。
すでに80歳を過ぎているとは思えない声の張りです。
[私も80過ぎてこれだけ元気なら、本当に幸せです。]

で、講演内容です。 [これも面白みがありました。]

「民間共通の意識での公共事業が新しい学問になる」
とのこと。
(詳細は、後日、『PPP』についての活動状況をコメントさせていただきます)

今までは、「官尊民卑」だった。
「これがいけない」とのこと。 [相当、興奮していました]
[塩川さんも以前は、官の代表格だったのですけれどね]

塩川さん曰く、
「地方 → 高層化住居 → 賃料は無料 → 費用はビルの証券化 」

これは、つまり、
「地方」 の駅前はまだ活性化する余地がある。
「高層化の住居」 を造ると良い(地方都市に住み続けたい人も多い)、
地方でも「賃料は無料」 ならば、年金の不安の中、人が集まる。
「費用はビルの証券化」 で、まかなう方法があるのではないか?
とのストーリでした。
[これを実現する為には、更なる規制緩和が必要でしょうね。]

さらには、
「日本の住宅はすぐに壊れてしまう。日本でも200年住宅構想を練るべきだ。」
とのこと。

[ありですね。王道型アパートも30年ではなく、60年物ですから!!]
他では、約30年で一度解体し、2度目を立て直す。
王道型アパートにはそんな【2度目の費用】は要りません。
[これは、コストメリット大ありですね。]

それにしても、塩川さんも夢のある人ですね。(それも80歳超です)
すごい発想ですし、いともわけ無く、数百人の前で平然と語るのもすごいです。
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千葉県の里山でアパートを?

先週のことです。
「栗拾い?」のために遠出をしました。
この時期にしか見られない見事な栗林でした。秋ですね。
20071002Chestnuts.jpg

いえいえ、冗談です。 今回も現地調査が目的です。
20071002Trees1.jpg

数十年も経つ大木も見られます。
この雑木林、「10数年前に手入れをしたけれど、その後は木々の生長を見守る
しかなかった」とのことです。
写真だけを見ると、「こんなところに建物を?」と思えるのですが、
20071002Trees2.jpg

『昭和の時代』と『現在』が同時に存在しているようです。
この町は同じ区画にこのような雑木林があり、振り向いたら新興住宅地です。
大企業の工場も有り、都会の波が里山に押し寄せている状況です。
一区画ずつ、住宅が田んぼを埋め、里山に迫っていました。
さらに、里山の向こうにもすでに住宅地があります。

「アパートを建て、すぐに収益物件となる」とは思えませんが、昔は武蔵野も
このような雑木林だったのですね。
もちろん、アパート用地としては破格で値がつけられていません。
でも、投資として長い目で見れば、面白そうです。

今回はまずは、自宅とのことですので、収益を考えなくて良いのですが、
その後には、満室が必修の物件についての検討が始まりそうです。

今すぐに収益を取る面白い(わくわくする)方法も検討されていますが、
もちろん、数年後の都市開発を見越しての検討が大事な一歩度と思います。

問題は、先ほどの『大木』。
自然の景観としては最高なのですが、成長するにつれ『根』が強靭になります。
『伐根(バッコン)』費用が心配です。

着実なプランの検討が、大事です。

東京近郊の雑木林はアパート用地としても価値を秘めているかも知れません。

最後に、「こののどかな風景は残したい」とも思いました。
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21 : 09 : 25 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

人身事故・消費税・年金・アパート運営

いよいよ、10月です。
年末まで、あと少し、あっという間でしょうね。

今年の10/1は、金融商品取引法の施行、JPグループ発足(郵政民営化)等と
新たな動きがあった日ですね。

そんな中、先月の話題に戻ります。 先月も人身事故が多かったですね。
JRの構内連絡で見た(私が知った)だけでも、
9/21武蔵野線と千代田線、9/25田園都市線、9月の中央線のでは4件

これらは、インターネットのニュースにも出てこないですね。

どんな人でも、「経験者から話を聞き」、「広く情報を集め」、
「人生プランに悩み(知恵を絞り)」(現実や過去を悔やんではいけません)、
それを「確実に実行すれば」、『明るい世界が見えてくる』と思います。

アパート投資の王道のオンリーワン勉強会では、お先が暗い人はいませんが、
いずれ電車に飛び込む人が無くなるよう、もしくは人身事故が珍しい事故として
記事になるような活動が出来ればよいと思います。

これは、私が会社をやめた理由の一つなのですから。

―――――――
昨日の日曜討論/NHKでは、各党の主力が登場していましたが、
消費税UPについては当たり前(参院選前と違い、1ヶ月しか経っていないのに
否定をした人は誰もいません)
谷垣貞一さん(自民党政調会長)は「5%から10%へのUPが必要」とのコメント。

さらに、いつの間にか、30年後の年金は、5万/月との話に変わっていました。
谷垣貞一さん(自民党政調会長)も、否定をしませんでした。

そういえば、今年4月の『三井住友銀行』のトークでは、
 ・「退職後、ゆとりのある生活が出来るのは、月35万あればよい。」
 ・「国からの年金は、一般的に月20万でると想定してください。」
 そこで、
 ・「残りの15万円のために今から投資信託や外貨預金を運用しましょう。」
 とのことでした。
それが、半年後には政治家が(現出生率・経済成長率をみても)、25~30年後には
受取りは月5万と想定していると言うのですから電化製品並みの変化の早さです。

[「年金は月5万」との政治家のコメントを聞いた三井住友銀行員は、
今日10/1どのような説明をしたのでしょう?]


[やはり、人・国には頼れません。]
「国からの補助」は偶然あるボーナスと思い、補助が無いときでも
問題が無いように、「対策」を立てておきたいです。

それは、『何か』。 
個人差はあると思いますが、最近のニュースを見ても、それを見つけ、準備するように求められているように思います。
私はアパート運営に一つの答えを得ましたが、これを元に多くの経営について、
経験値を増やしたいと思います。

―――――――
ちなみに、私の座右の銘は、『 本人(私)の経験は誰にも奪えない 』 
(本人のみが感じることがある)です。

[いろいろと悩んでホームからとび降りる人が、悩み始めた時に、少しでいいから
話をしてみたかった。]
←気持ちの一押しを

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

19 : 25 : 33 | 年金対策 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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