サラリーマン大家サポーターズ_マイ年金・クズ土地アパート経営術

<<イオンがアパートの転機?>>
今日は長いので、結論から、
『浦和美園駅周辺』は、「埼玉スタジアム」で開発が始まり、
「イオン浦和美園」で、大変身です。
確実に、アパートが増えています。

田んぼも出来ないほどの、湿地帯がこれほどまで変われたことに驚きました。
田んぼも出来ないほどですから、『土地の価値は殆ど無し』だったでしょうね。
こんな土地にアパート投資を出来た人はうらやましい限りです。
[アパート満室の秘訣を早く知るのは政治家関係者･イオン関係者でしょうか？]

この辺はまだアパート用地価格(駅から遠い所)が低いでしょうから面白そうです。
武蔵野線と埼玉高速鉄道（地下鉄南北線）の交わる『東川口』は魅力的です。

で、このように思った今日の経緯です。
―――――
久しぶりに、埼玉スタジアムに行くことができました。

雨の日曜なので、首都高はすいていました。それでも、赤坂見附あたりで渋滞。
名古屋は環状線がよく整備されたとのことですが、東京の首都高環状線は最悪です。

新宿では池袋･渋谷方面へのJT完成間近、今年12月の開通が待ち遠しい。
この路線ができれば、赤坂見附など通らなくて良いですしね。

調布から1時間ほどで、埼玉県の新井宿(浦和ICの一つ前)迄たどり着きました。
通常のJリーグ開催日でも、ここから30分程(約6km)で、埼玉スタジアムですが、
今日は大変な渋滞で1時間半かかりました。
「キックオフ」が過ぎても、渋滞は全く減りません。
あと一つの信号で、スタジアムですが、その信号が青でも動きません。

理由はその先に出来た『イオン浦和美園』です。
駐車場は「3000台」。これでも意味をなさないほどの渋滞です。
給料後の日曜、そして雨の日曜。
さらには、(イオンのCM)『20日、30日、5％オッフ(off)』の30日の日曜です。

浦和の街は見事に、大渋滞でした。
裏道を探り、東北道(首都高)の東側･西側の裏道を探ったのですが、
主要道路は殆ど動かない状況でした。
イオンは浦和ICの「東側」にあり、東北道の「東側」はイオンへの案内看板が
あるので渋滞は当然かもしれませんが、「西側」も農道までもが渋滞。
[しっかり、周囲のアパートの観察もしましたよ]

仕方が無いので、西側を遠回りして、『新見沼大橋有料道路』を使いました。
⇒　しかしこれも、大渋滞。
[レッズ　VS　イオンでは、イオンの圧勝です]

－－－－－
結局、「浦和VS新潟」の前半は見られず、後半にようやく席に着けました。


試合は、後半修了前に、『ワシントン』の粘り強い競り合いのこぼれ球を、
『ポンテ』が強烈なボレーで得点。
スタジアム全体が大絶叫。渋滞の中苦労しただけありました。
結果は、『浦和　1　－　0　新潟』


―――――
おっと、アパートについての本題にもどります。
渋滞の為、たまたま、埼玉高速鉄道の「新井宿」、「戸塚安行」、
「東川口」、「浦和美園」と武蔵野線「東浦和」の駅をすべてみることが
出来たのですが、この中では、「東川口」と「東浦和」が魅力的です。

さいたま市でも、旧浦和市には本当に駅が多いですね。
大宮駅より東京よりにある「浦和駅」（県庁前の駅）、「南浦和駅」
（京浜東北・武蔵野線交差）、「武蔵浦和駅」（埼京・武蔵野線交差）は、
きっと人気があるのでしょう。
これら3駅の駅8分以内で魅力的な土地があれば、是非相談ください。

しかし、「東川口」、「東浦和」でも、まだ面白い土地が残っているはず。
特に、この2駅周辺には美女木JTなど、強烈な道路の要所です。
[駐車場があれば、満室が硬いのでは?]

更に大穴狙いは、「浦和美園」。土地価格が低いところが残っているはず。
今安いだけに、大化け？

【＊】注意ですが、十分に不動産回りをしたわけではないので、
以上は参考までとして聞いてください。
[最近、勉強会や王道プラザで会員さんとこのような話をする機会が無かったので、
公開してしまいました。]
[世田谷にこだわらず、まだ、面白い地域はあるのですけれどね。]
[それは、Iアパート計画の結果を見てから？]
[そうですね、それがいいかも、でもその時は遅いかも？]
[いずれにしても、やっぱり東京･横浜とさいたまの底時からはすごいですね。]
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先日(9/25)、宋文洲さんの公演を聴く機会がありました。
基調講演のテーマは「新しい働き方には新しい生き方が必要」(30分)

内容は、主に『自立』についてでした。


「精神的な自立」
自立とは、孤立(サポートがいない)した時にどれだけもう一踏ん張りできるか？
が、成功の分かれ道とのことです。

近年、中国から日本に人が働きに来る。中国よりも日本の賃金が高いから。
⇒　人材の流動化の時代、石油・小麦も価格の変動が激しい
⇒　激しい流動化に耐えるためには、「自立」しなければならない
　　（自立していても、社会のルールに反していると長続きしない）
⇒　もし会社が社会のルールに反していれば、会社に従い・留まる必要は無い
　　（あなたが感じている価値観に忠実であれば良い）
⇒　無理を続けると、本人・家族に迷惑がかかる
⇒　日本人は文句を言い過ぎる、政府・会社などに対して、自分を省みて、
個人の自立のために行動すればよい
　　（世界に出て活動・商売してもよい。
　　　海外で生活している日本人は殆どが会社員）
⇒　『日本人の勤勉性は世界一。後は、「自立」が出来ればもっと良くなる』
⇒　『日本人が真剣に知恵を出し、努力すれば将来は明るい』

――――――――――――――――――――
この講演のきっかけの１つは『日中経済逆転』の番組収録だったとのことです。

この番組は、「9/30(日)14：00-/テレビ東京」に放送され、
「ぜひ見てください(感じることが多いはず)」とのことでした。
（コメンテーターは、榊原英資、宋文洲等）

『日中のGDPが2010年に逆転する』との現実に直面している状態の紹介で、
宋氏曰く、「撮影時に確認できたのだが、データはよく調査されていた」。

それでも、『2010年以降は、GDP格差が拡大していく一方』とのこと。

[面白いのは最後の一言で、]
宋氏「この番組は今までの数字だけを見て、日本は衰退するとして終わるが、
私はそう思わない。」

[また戻りますが]
⇒　『日本人の勤勉性は世界一。後は、「自立」が出来ればもっと良くなる』
⇒　『日本人が真剣に知恵を出し、努力すれば将来は明るい』
でした。
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多摩地区のアパートで、以前からお世話になっている地元の仲介業者に
お世話になる機会がありました。

新入居者が入居してすぐ｢洗濯用の蛇口からの水漏れです｣と連絡が入りました。
古くなった蛇口部のパッキンにひびが入り、機能しなかったようです。

仲介業者から「オーナーさんがパッキンの予備を準備していますか？」
との質問でしたが、この事例は初めてでしたので準備はしていませんでした。

私が独自で対応をしたかったのですが、パッキン種類･サイズも知らない為、
素人が頑張っても1度(短時間)で、修繕が終わるとは思えませんでした。

いつまでも、水漏れが続いては、入居している方も、不便・不快です。

今回は、業者にお願いしました。そして『無事完了』。
その後、クレームは受けていません。

しかし、この対応で、「5,000円」は少し痛かったですね。
きっとパッキンは数百円だったでしょう。業者工賃･出張費等が大部分だと思います。

今回の反省点として学んだ事は、
『退去後の数日の間に蛇口パッキンのチェック(ヒビ有無)をし忘れない事』
「事前対応なら数百円」　←　→　「事後対応なら5千円」

さらに、修繕後の対応についてですが、
『即入金を心がけています。』
　・　対応してもらった業者に迷惑が掛からないよう。
　・　その業者からの信頼を得られるよう。
僅かな額ですが、支払いは間延びしないように注意しています。
[細かいこともきっちりと]

対応をしてもらってから1ヶ月程経ちましたが、
一昨日は対応をしてくれた御礼に菓子折りを持っていきましたところ、
店に入ると「すぐに入金してくれてありがとう」とのお礼でした。
[待っている側・受取る側は、支払う側よりも気を重くしているのでしょうね]

その対応について覚えてもらっていたことに、こちらもありがたく思いました。

[実はどのパッキンを準備し、どのように対応すれば良いか聞きたかったのですが、
あまりの笑顔が｢次回も対応しますよ｣といっていたように思え、
次回もお願いしてしまうのも悪くないかなと心変わりしてしまいました]

次の入居募集やトラブル時には頼れる仲介業者となってくれると思います。

最後に、9/29(土)にI計画の基礎見学会を行う『予定』です。
近日ですが、確定次第、メールにて詳細連絡します。
基礎背筋の見学会は久しぶりですので良い機会になると思います。
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先日、S区で地鎮祭がありました。

ここも、地域の環境がとても良いところです。
都会の中ですが、とても静かな場所でもあります。
また、街としてのインフラが整っています。
うらやましい限りです。

（インターネット検索結果です。）
「祭場の中には木の台（八脚台という）を並べ、その中央に神籬（ひもろぎ、
大榊に御幣・木綿を付けた物で、これに神を呼ぶ）を立てて祭壇となし、
酒・水・米・塩・野菜・魚等のお供え物を供える。」とありました。




この神職さんが『祭壇の方位』(9/23Blog)について教えてくれました。


安全に工事を終え、アパートが満室になり、健全に不動産賃貸業が
運営されることをお祈りしました。

施主の方は、一家で来られていましたが、ここの『アパート』と
その『運営方法のノウハウ』が、「子」、「孫」、「その次の世代」へと
引き継がれることになれば素晴らしいですね。
そうならなければいけませんね。

先日、衆議院議員の(眼鏡の)平沢さんが「今の住宅は寿命が短すぎる」、
「これからは120年持つようなものを作らなければ行けない」と言っていました。
[これについての政治家の次の一手は何でしょう？]

これは大げさかもしれませんが、アパート運営のノウハウは120年だけではなく、
もっと引き継げるはずです。
[現に、渋沢家や欧州の貴族等では、経営・運営ノウハウは長年引き継が
れてきたのですしね。]

まずは、一歩一歩進むことから始まります。
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昨日の地鎮祭につづき、本日は『近隣への挨拶』をしました。

以下は、その様子についてです。
菓子折り（『御挨拶』の熨斗）を持参しての挨拶です。

<伝えた内容>は、
　・隣地で建設の着工に取り掛かること。
　・建物は4世帯の共同住宅であること。
　・工事中は、騒音でご迷惑をかけるため、申し訳ありません。
　・完成後も、しっかりとした管理をおこないます。

<訪問した家>
自分の敷地に接しているお宅に挨拶をしました。
この内、1軒は不在のため次回にします。
一部は、接した部分が50cm程でしたが、ここも行きました。
東側は駐車場ですので、駐車場を超えたお宅にも挨拶をしました。

殆どのお宅で無事に挨拶をすることができましたが、
ある1軒の対応が「良くないな」と感じました。
今後は長く良い関係を築いていく為に「少し注意が必要だな」と感じました。
（しっかりと、業者さんには連絡しておきました。）

この様な事が挨拶まわり前の緊張を呼びますが、隣人情報が分からない状態よりは、
相手を知る事が出来た機会(成果)となり、着実に対応していきたいと思います。

＝＝＝＝＝＝＝＝
今回は、都合により施工さんと都合側ない為、個人的に挨拶まわりをしました。
工事中の近隣対応は施工業者さんにお任せしますので、
この時点では私の連絡先は出来る限り伝えません。

工事中の騒音･ごみ･トラックの問題を受けても、施主は現場の施工業者さんに伝える
しか方法がない為、電話で連絡を受けるより直接現場作業者に伝えてもらいます。

その理由は、王道チームの施工業者さんはとても信頼しています。
関係者から｢現場の排出ごみの管理が一番しっかりしている(きれい)｣との事でした。
施工業の社長からも、「ごみ掃除によって無駄なコスト(時間）が掛かる為、
初めから出さないことが良い」との事です。

更に、質のよくない業者では近隣クレーム時の対応が悪い為に、より大きな問題と
なってしまう事がありますが、今回は近隣対応についても完全にお任せできます。

＝＝＝＝＝＝＝＝
それから、昨日(約24時間前)の「小さな地鎮祭」の画像です。
少し雨が降りましたが、また無事残っていました。
既に、ナメクジがお米を食べてます。(ここまでやってくる生命力に驚きです)


これは「境界の角部分」です。


これは、「雨水管」の蓋部です。


『キチョウ』のようです。キチョウ２匹とモンシロチョウが出迎えてくれました。


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今日もいろいろありました。
　１．　自分のアパートの建築予定地での地鎮(お祈り)
　２．　世田谷区で新たに建てられる方の本物の地鎮祭
　３．　別の物件の仲介業者へのお礼
　４．　施工業者さんへの挨拶

今回は、1番目をテーマにします。（その他は、後日お知らせします）

「１．　自分のアパートの建築予定地での地鎮(お祈り)」
いよいよ始まります。
今まで、融資確定･建築確認済み･草刈り等のお知らせをした物件です。
ご存知の様に会員さんの建築が着々と進んでいる為、私も｢後回しでいいよ､いいよ｣
としていました。遅ればせながらも着工間近です。
期待に夢が膨らみます。

で、内容(やったこと)は、身内で『お清め』と『お祈り』をしました。

<<持参品>>は、『お米(２合)』・『お酒（小瓶）』・『お塩(300g)』。

<<段取り>>は、
　中心付近で、西を向き、「米・酒・塩を盛り」、気持ちを整え、
　⇒　地面を掘り起こすことへの地への挨拶、
　⇒　工事と入居者への安全祈願、
　⇒　今後起こると予想される通常事へのイメージ（自己満足ですね）
　⇒　万が一起こるかも知れないことをイメージし、その対応と覚悟
　⇒　最後の瞑想はうまくやるとの決意
　⇒　その後は四方と入口部等の全ての『角(境界)』へ「米・酒・塩盛り」。
　⇒　以前の水道・汚水等の設備への「米・酒・塩盛り」。
　⇒　最後は全体への「米・酒・塩撒き」

[全て自分流です。すみません、まねしても、それなりの地鎮祭でしょうね。]

たった一つ、正解がありました。
「４．の世田谷区での地鎮祭」で神主さんに聞いたのですが、
地鎮祭の参加者の立ち位置は「北向き」、
中心は神様でその祭壇の向きは、『南向き』(太陽の方向)とのことでした。

私は「西向き」でしたが、南に障害有り場合は神様が『東向き』でも良いとの事でした。
この土地には、南側に山が位置してますからね(悲)。

この地鎮祭は、『地鎮』がメインですが、自分の気持ちの再確認も大切、
さらに特に大切なのは、近隣への挨拶ですね。
施工さんにも確認し、明日、本格的に挨拶します。

『近所の方とうまくやることも、アパート管理の一部』ですからね。
近隣との良い関係があると、隣人が別角度からの『目』（監視カメラ？）
になってくれるので、良いアパート運営に繋がると思います。

[ただ、明日が挨拶の本番で、厳しい洗礼を浴びるかもしれません。
それも、覚悟しておきます。もちろんスーツで行きます。]
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先日、光栄にも勉強会員さんの地鎮祭に呼んでいただきました。
良い経験をさせていただき、ありがとうございます。

地鎮祭（『とこ しずめ の まつり』）を調べてみると、
「土木工事や建築などで工事を始める前に行う、その土地の神を鎮め、
土地を利用させてもらうことの許しを得る祭儀。」とあります。

第一の感想は、参加した人も清められるようなすばらしい地鎮祭でした。
出雲大社関係の方たちとのことです。

神職さん曰く、「その地には歴史があり、今までに多くの人が生活をしていた。」
[さすが出雲大社です。数年前ではなく数百年前のことを語るとは視点が違う。]

祭壇には、山盛りのお供え物です。
そして、真ん中には大きな水晶玉。


『修祓』にはじまり、その地域の氏神を迎える儀式へ。
関係者も神妙な面持ちで、儀式を見守ります。
お祈りは、とても長く、全ての儀式をきっちりやっていました。
正味1時間でしょうか？
すごい内容だったのですが、うまく説明できなくてすみません。
（でも、写真のお供えで実感できますね。）
過去への供養･工事の安全･入居者の安全が、通常よりも手厚く守られれでしょうね。


『撤せん』の儀式で、お供え物（すごい大きな鯛などです）を埋蔵するのですね。
本当にきっちりしています。
[私の場合、ここまで出来なくて、情けないです。]




今回は、伝統を知る『知』とその場の神聖な空間にいられる『精神的』な面で
良い経験をさせてもらいました。
今後は、この物件を満室にする為に、『力』を入れたいと思います。
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昨日(9/18出版セミナー)の続きです。
今日は、後援者の渋沢健さんから、メールが届きました。

「名刺交換させていただいた皆様」への挨拶でした。

参加者へのお礼と講演内容について卑下されているものでしたが、
この挨拶文といい、渋沢家の方がここまでしてくださることに、頭が下がります。


Wikipedia「渋沢栄一」より引用。
(また、銅像で検索すると、兜町/板橋区/深谷駅前等と幾つもあるのですね。)

また、この複数の参加者に送られた挨拶メールに「渋沢栄一訓言集」の
一つが添付されていたので、紹介します。
=====「渋沢栄一訓言」=====
力を伸ばすため

道徳を欠いては、決して世の中に立って、
大いに力を伸ばすことはできない。

農作物もさようである。
肥料をやって茎が伸び、大きくなるに従って
これに相応して根を固めなければならない。
しからざれば風が吹けば必ず倒れる。

===渋沢健さんコメント===
実が塾さぬ中に枯れてしまう。 共感や信用という道徳は根であり、土台であります。
これは、全て能力を最大に伸ばして持続させるために必要なことなのです。
===

｢道徳を欠いては、決して世の中に立って、大いに力を伸ばすことはできない。｣
の言葉が興味深いと思います。

NPO(非営利団体)が多々ありますがすべて経費が架かかっていない事はありません。
｢これら機関(NPO)の利用者は無理に濫用する人がいるので困っている。｣ようです。
『道徳を欠いては、決して．．．』、とても深い言葉だと思います。

―――――――――――――――――
一昨日の六本木ヒルズの23：30の続きで、
帰りがけ、地下鉄六本木駅のスターバックスでのことです。

店員：「お疲れ様です。
こんなに遅くまでお仕事ですか？
いつもお疲れ様です。」
ソフトな言いまわしたけれど、夜遅くにとても元気なお姉さんでした。

カプチーノを注文したのだけれど、それを準備している間に、
エスプレッソ用のカップにコーヒーをサービスしてもらいました。

挨拶といい、サービスといい、夜遅くに、ほっとしたひと時でした。
―――――――――――――――――
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畑村洋太郎さんの出版記念に続き、昨晩も出版記念セミナーに参加してきました。

その書籍のテーマは、『巨人･渋沢栄一｢富を築く100の教え｣』。
著者（講演者）は、渋沢健さん。


こちらも、無料のセミナーの為、参加者は100人近くでした。

で、渋沢健さんは渋澤家の5代目子孫とのことで、その渋沢栄一さんは、
「日本実業界の父」で、明治から昭和にかけて500社の企業を起こしたとのことです。
渋沢栄一さんが残した遺稿や発言録から『100』選んだとのことです。

[成功者の知恵と経験はとても参考になりますね。（あやかりたいです）]

ポイントは、「常に心を楽しんできること」、これができる秘訣は何か?を求め行動を起こせとの事でした。

さらに、『心を楽しんで生きれば、あなたの財産は増え続ける』とのこと。

[良い言葉ですね。素直に受け入れたいです。]
[しかし、5代目でもお金と関りをもつとの執着には恐れ入ります。]

健さん曰く、2006年W杯の日本代表に例えて、
「守りばかりでドリブルとパスのみをしている人は、シュートが打てない」、
「緻密かつ、大胆に行動できるかが、分岐点」とのことでした。（フムフム）

書籍の詳細はここまでにして、もう一つ面白かったのは『渋沢健』さんの経歴です。
小学2年から大学までも米国で過ごしJPモルガン/ゴールドマン・サックスで勤務し、
（ここからです）
40才のときに、「人生を振り返って、何もやっていないことに気がついた。」
⇒「今しか出来ないと思い、会社を飛び出した」
⇒「やりたいこと/独立Fund managerを2年やって､ダメなら元/Officewokerに戻ろう」
⇒「（大胆に）決意した」とのことでした。

そのときから、今では結構経ったとのことです。
[上手くやりくりできたのでしょうね]

[大きな決断をした本人から決断をすることが大事との一言が一番響きます。]
[聴いていて、わくわくしました。]
（この話の続きは後日にします。）

で、話は変わりますが、
会場がアカデミーヒルズ/六本木ヒルズ49Fだったのですが、この空間はすごいですね。
東京の夜景を背にしたセミナー会場です。


滅多に来られる場所ではないので、気合が入ります。
ヒルズのレジデンスを見下ろすなんて、気が引けますね。
こんな場所でのセミナーはぜひ参加すべきですよ。
是非<ヒルズアカデミー>で検索を!!

この出版セミナーの後は、隣の図書館(49F)で勉強しました。
あれ？　23:00で閉館なんですね。
目の前が東京湾側の夜景で、静かなので、夢中になってました。
周囲を見ると10人の若者ががむしゃらにPC使っています。
きっと、この中には「ライブドア」関連の縁の下の力持ち組がいるのでしょうね。
[ガンバレーーー]
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昨日、私にとって残念だけれど、入居者さんにとって喜ばしいニュースがありました。

上馬の物件の入居者が「11月末に退去される」とのことです。
退去理由は現入居者が(確か以前は婚約中?)新たにマンションを購入する為でした。


私が退去を知ったときに、宮下さんが嬉しそうな顔で相談に来たのです。
聞いてみると、
「私の世田谷物件で空きが出るのを待っていた」とのことです。
理由は、
「人気の出そうな・インパクトのある・優良な物件の募集を始めると、
周辺の業者から一気に内覧や物件確認が来る」とのことです。

この為、当物件以外の他の募集物件まで入居が決まることがあるとのことです。
空室になることで、仲介の業者さんが喜んでもらえるとは、光栄です。

通常は1ヶ月前に連絡をもらうのですが、今回は1ヵ月半前に連絡を貰えたので、
前もって入居募集の準備が出来ます。
律儀な入居者と出会えることが、安定経営に繋がりますね。

さて、まだ退去が先ですので、ゆっくり募集を出し、様子を見たいと思います。
これからが楽しみです。結果報告もしないといけませんね。
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昨日の日曜討論(NHK)では、『福田さん』と『麻生さん』の討論から始まりました。
安倍さん/福田さん/麻生さんがどう?ではなく、興味深いコメントがありました。

番組テーマは総裁選でしたが、テーマとは別で誰もが同意見だったことについてです。
｢社会保障制度の抜本改革について｣質問を受けた二人の回答一部をメモしてみました。
＝＝＝＝＝＝
『福田さん』、「政府が何でもやってくれると思ってしまっては困る」
『麻生さん』、「何でもかんでも政府にやってもらおうと思っている人が多い」、
「どこまでが行政の負担、どこからが個人の負担との線引きが必要」
＝＝＝＝＝＝
相変わらず具体策は無かったですが、前提条件(ベース)を回答されていました。
二人とも堂々と｢政府は全てを解決しない｣と確信を持るように聞こえました。

その後の『鳩山さん』も「自立と共生は当然のこと」。
自民党でも民主党でも変わりがなく、社会保障制度(私達の未来)を同じように
考えているのですね。これでは当分変化が無いでしょうね。

それに対し前回の世論調査(07.7)では多くの人が政府に保障を求めていましたね。
このギャップ自体が問題でいずれ多くの人に重くのしかかることになるのでしょうね。
こんなことではいけないはず。同じ船に乗っていると．．．

何とかしてくれる「政治家、政党、官」に頼らず(求めず) 、
「自己、民」で何とかできることもあるはず。

別の話題ですが、以下は、NHKのウェブサイトより、
―――
自民党総裁選挙に立候補した福田元官房長官が、消費税率の引き上げについて、
「いずれお願いしなければならない時期がくるのではないか」
―――
その日は近いのでしょうか？
その前に準備をしておけば、この大波も超えられますね。
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昨日のブログの続きです。
9/14(金)の畑村洋太郎先生の講演は、工学院大学の大ホール(約300人収容)での予定でしたが、
人気の為/書籍有名の為/無料の為か?参加多数で第2会場プロジェクターでの聴講。
さらに、人が増え第3会場が準備されるほど、1000人弱が集まったようです。




平日の昼間であった為に、退職された方が多かったですね。
で、畑家さんの第一声は、
「三菱自動車も､雪印食品も､原発事故も起こるべくして起きた。」との事でした。

事故事例は｢世間に広めるべき/大いに広めて｣とのことなので堂々とブログにします。
＝＝＝＝＝＝＝
大タイトルは、「失敗学のすすめ」　（本も出版されていますね。）
小タイトルは、「1.失敗の必要性　2.失敗を生かす　3.失敗の原因と結果
　4.失敗の必然性　5.失敗の知識伝達　6.失敗を生かす工夫」

「事例１は宮古市の津波の石碑について」です。
『どの時代も人は時間が経ては怖さを忘れる』、
『事故は繰り返される』と思い知らされます。

宮古市姉吉には、海抜30Mのところに次のような石碑があるとのことです。
『大津波記念碑:高き住居は児孫に和楽､想へ惨禍の大津波､此処より下に家を建てるな』
この地区では、1896年の明治三陸大津波があり、最高で３８Ｍの津波が押し寄せ、
２万２千人（こんなに？）が死亡。
さらに、昭和８年にも大津波が起きたとのことです。
この石碑は津波の大惨事を忘れない事､子孫の安全を守る為に立てられたのですが?!

問題はここからです。
この地区(港町)でこの石碑より高いところにある民家はたったの『２件のみ』。
当時津波で全てさらわれた為、直後は全ての家が石碑より上にあったそうですが、
「港での作業のみの為に倉庫が出来き」→「そこで網作業をする人が集まり」
→「作業の合間の食事をする設備が出来」→「そこに漁師が泊り込み」
→「そこに夫婦で作業し、泊り込み」→「生活が始まった」との事ですが、
しばらく経った時にはもう津波の<<恐怖>>よりも、
生活の<<便利さ>>が優先されてしまったとのことです。
＝＝＝＝＝＝＝
また、私が作業している時間は津波が来ないとの過信。
そして、あの人が生活しているから「私も大丈夫」と安易に安心してしまう人達。
港には津波対策用防波堤はあるが、38M大津波には明確に耐えられない設計との事。

『これは他人事ではありません』、人はそんなものです。
私たちにとって良い教訓になります。上記のような考え方は誰にでもあるものです。

私も、もう一度、アパート投資を始めたときの気持ちを考えされられました。
「私は貧しい生活（心理的かつ金銭的）に家族を巻き込みたくない」、
「自分の足で立ちたい」、「今、将来の為に出来ることを積み重ねたい」、
「大会社といえども会社の悪しき(数の力と世間体に負ける)方針に流されたくない」、
『とにかく何とかしたい』。
との気持ちから、『行動を起こさないわけには行かない』
『経験できることは全て経験してみる』との決意を忘れないことです。
私にとって「現状維持」とは最悪のシナリオでした。
「(人並みは死に体と同じと思い)何もやらないことは後戻りと同じ」

と、正反対にアパート経営に心配がつきものです。長期の先は誰にも見えません。
この経営の鍵は、『満室であること』。できれば「より高い家賃で」。
そのためには入居してくれる人の気持ちを感じ行動することが一番。

宮古の津波の事例ではないですが、安易に流れてはいけないのでは？
質の良い建物、緻密な資金繰り、現地・現状・現人の調査は大事ですね。
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昨日、畑村洋太郎さんの講演「失敗学のすすめ」を聞く機会がありました。
三菱自動車/雪印食品不祥事、JR西日本事故、原発事故等の事故調で活躍してます｡
（畑村洋太郎で検索してみてください。）

日本で、「失敗学」との言葉を確立していますね。
「失敗学」では、新しいものを創り出すときや人や組織が成長・進歩するときに
必然的についてまわる失敗を“許される失敗”として、同じ愚を繰り返す
“許されない失敗”と区別し、失敗を通じて獲得する“体感・実感”が真の科学的な
理解をもたらすことを説く。

以前のハインリッヒの法則では、畑村さんの著書を参考にさせてもらいました。

畑村さんのポリシーの一部は、
「人はだれでも新しいことに挑戦すれば必ず失敗する。」
「そこで知識や経験の必要性を体感・実感し、それを基にして進歩する。」

＝＝講演概要（HPより）＝＝
エクステンションセンター開設記念講演会
テーマ： 「失敗学のすすめ」
講師： 畑村　洋太郎（工学院大学特別専任教授、失敗学会会長）
開催場所： 工学院大学新宿キャンパス・3階アーバンテックホール
概要：　失敗は個人や組織の手抜きやインチキで起るのではなく、産業や社会の
成熟と密接に関連しており、マニュアルの形骸化や組織の縦割りから隙間領域が生じ、
それから種々の失敗が生じていることを示し、我国では全員が従来の固定的な物の
見方から離れ、自ら考え行動しはじめることの大切さ、それを実効たらしめるため
の出力型学習の大切さを説く。
＝＝＝

講演で聴けた各種の失敗事例（失敗を通して技術が進歩した例、
正しい情報発信によって同種の事故が根絶された例）
については、追ってブログにします。

各種の実例はその他の各種新聞記事でも良くあてまることがあり、面白いものでした。
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昨日のメールの件で修正事項がありましたので訂正します。

昨日は、土地取得税の土地分についての軽減についてでしたが、
その項目の前に、前提条件がありました。
それは、建築される建物についてです。

以下は、東京都主税局のウェブサイトより確認をしたものです。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
(1）新築住宅の場合（増築、改築を含む。）
〔要件〕床面積（注）が【以下の要件に該当していれば】、住宅の価格から
一定額が控除されます。
　 床面積要件：貸し家の場合、下限 40m2以上、上限 240m2以下 であること。
（注） 現況の床面積で判定しますので、登記床面積と異なる場合があります。
マンション等は共用部分の床面積を専有部分の床面積割合によりあん分した
床面積も含みます。
* 一戸建以外の住宅とは、マンション等の区分所有住宅又はアパート等構造上
独立した区画を有する住宅のことをいいます。
なお、床面積要件の判定は、独立した区画ごとに行います。
〔控除額〕
　　1,200万円*（価格が1,200万円未満である場合はその額）
　　* 一戸建以外の住宅については、独立した区画ごとに控除されます。
〔税額の計算〕
　　（住宅の価格－控除額）×3％＝税額
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

ちなみに、私の今年の建設予定物件は1部屋が40m以下ですので、
この軽減は受けられません。少し残念ですが、何十万の税金を減らす為に、
採算が厳しくなる部屋を数百万UPで作るわけには行かないですからね。
もし、ターゲット(入居者層)が40m2の条件に合うならば、是非利用したいですね。

私も今年の取得地について、不動産取得税申告書が届きました。
軽減は無くでも、「申告は必要」とのことでした。
都税事務所に電話にて確認したところ、今回の提出物は以下でOKとのことでした。
　・申告書
　・土地売買契約書
　・土代の支払い領収書

実は、申告書の提出用書類の確認のために電話したのではなく、
何とか軽減する方法は内科と探ってみたのですがNGでした。

それでも、今回の件で、勉強になったこともありました。
法律関連では、いろいろな前提があり、書類の一部を見るだけではだめですね。
また、個々において対応・対策が違うので、個別案件として行政の管理部門に
確認することは大事ですね。

しかし、固定資産税については軽減について、
（相手が市役所ですが、）戦って（丁寧に対応してもらって）みます。
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アパートでの不動産取得税について、質問を受けたので確認する機会がありました。
少し調べてみたので、参考になればと思い記載ます。

アパートを建てても、軽減措置があるので、しっかりと活用をしたいですね。

以下は、東京都主税局のウェブサイトより確認をしたものです。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
【ア 　新築住宅用土地の取得】
住宅の新築より先に土地を取得した場合
(ア)土地を取得後3年以内※にその土地の上に住宅が新築されていること
(但し、土地の取得者が住宅の新築までその土地を引き続き所有している場合、
又は土地の取得者からその土地を取得した方が住宅を新築した場合で、
いずれの場合も土地の取得が平成14年4月1日以後のものに限ります。)

(イ)土地を取得した方が、土地を取得した日から3年以内※にその土地の上に住宅を
新築していること。

<<住宅を新築した後に土地を取得した場合>>
※ 平成16年4月1日から平成20年3月31日までに土地を取得した場合で、
土地の取得から3年以内に住宅が新築されることが困難なものとして政令で定める場合
には4年以内　 （地方税法７３条の２４　２項）

【イ 　自己が居住する中古住宅用土地の取得】
　（新築後１年を超えた、未使用の自己が居住する住宅用土地を含む。）
住宅より先に土地を取得した場合、土地を取得した方が、土地を取得した日から
1年以内(同時取得を含む。)にその土地の上にある住宅を取得していること。
住宅より後に土地を取得した場合、借地して住宅を取得した方が、住宅の取得後
1年以内にその敷地を取得していること。 （地方税法７３条の２４　２項）

(2) 　軽減される額
次のア、イのいずれか高い方の金額が税額から軽減されます。
　ア：４５，０００円（税額が４５，０００円未満である場合はその税額）
　イ：土地
１m2当たりの価格(注)×住宅の床面積の２倍(１戸当たり200m2が限度)×３％
（注）平成２１年３月３１日までに宅地を取得した場合は、
価格を２分の１にした後の額の１m2当たりの額とします。

但し、 住宅の持分を取得した場合は、上記イで算出された金額にその持分を乗じた
金額になります。 （地方税法７３条の２４　１項、２項）
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

私もいろいろと質問を受けますが、今まで経験した（支払っていたもの）ことでも
再確認すると、しっかりと整理されますね。
ベースをしっかりしておけば、制度改正があったときでも冷静に対処できますね。

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昨日の「洪水ハザードマップ」情報の続きです。
これは予想・推定図ですが、生の情報を受信できるシステムがあります。

世田谷区の場合は、『世田谷区災害情報メールサービス』です。
あらかじめ登録した人に対して、下記の種類のメールを送信するサービスとのことです｡
―――以下は世田谷区役所危機管理室による内容です―――
<<災害情報>>
（1）地震と津波：東京都23区で震度3以上､全国で震度5以上の地震が発生したとき､
また東京湾内湾に津波予報が発表された場合及び解除された場合に配信されます｡

（2）気象警報：東京都23区西部で､大雨､洪水の警報が発表された場合
及び解除された場合に配信されます｡

（3）雨量：東京都23区西部で一定の基準値を越えて雨が降り続いた場合に配信されます｡

（4）河川水位：世田谷区の観測地で一定の基準値を越えて河川水位が
上がった場合に配信されます｡

（5）災害時の緊急なお知らせ：災害時または災害の発生の恐れがある場合に､
世田谷区からのお知らせ(災害の状況､避難所開設情報､避難勧告等)を配信します｡

（6）天気予報：東京都23区西部の週末の天気予報をメールの配信確認を兼ねて､
毎週金曜日のお昼頃に配信します｡

<<生活安全情報>>
（1）防犯：身近な地域で多発している又は多発するおそれのある犯罪等について、
情報を配信します。
―――　―――
便利ですね。
23区内でもすべてが整備されているわけではないのですが、
万が一、所有しているアパートの地区で災害等が発生した場合に知ることが出来るし、
入居者へのすばやい対応が可能になります。

「国内でトラブルが起きているときに、ゴルフをやっていた○○大統領」を自分の事と
考えるべきですよね。
以前書きましたが、「自宅よりアパートが大事」と勉強会会員さんが言っていましたし、
さらに「アパートよりも入居者が大切」と思っているならば、
アパート所有地域の早い災害情報の入手をして、
その対策・解決につなげたいと思うはず。

『世田谷区災害情報メールサービス』はとても有効です。
世田谷区はがんばっていますね。

その他のアパート所有地域でも早速、メールサービスに登録しました。

以前書いた防犯情報メール配信サービスと同様に、有用なIT化には大賛成です。
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台風9号は近年最大級でしたね。
この台風は、一つの判断の指標になりますね。
（今後の天候異状は予想以上でしょうが）

多摩川の状態は、
・平常より６M高い水位
・流域の避難勧告は627世帯(1225人)
・奥多摩町での1時間での最大降水量は53mm
・降り始め(9/4)から9/7まででは奥多摩町で694mm
・以上の結果、堤防道路の冠水・氾濫なし

荒川では、
・5.65M(熊谷市)で過去最高位
・10.62M(さいたま市)で危険水位
・西新井で河川敷道路が冠水

この台風はインパクトがありましたが、「このぐらいの雨で限界が見えた」と思うか、
「この大雨でも被害が無かった」と見るかは判断の分岐点ですね。

いずれにしても、心配をしたときには、それに対する対策を立てなければいけません。
｢｢天災｣｣に対しては、立ち向かわずに、避けられるだけ避けるのが第一。
その為には、過去の事例収集と専門家の推定結果が参考なります。

東京で言えば、『洪水ハザードマップ』（東京都建設局）が必修ですね。
気になる地域を確認してください。
浸水想定区域で『浸水した場合想定される水深』（青色?）を知っておくが大事ですね。

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2007年7月の『世論調査結果』が、内閣府より発表になりましたね。

【日常生活の中で，悩みや不安を感じているか？】についての回答は、
『日常生活での悩みや不安』が[69.5%]で、前回の調査よりも増加しています。
これは、過去最高とのことです。

【上記の回答の理由】では、『老後の生活設計』が[53.7%]でトップ。

【今後，政府に対して，力を入れてほしいと思うこと】については、
『医療・年金等の社会保障構造改革』が[72.4%]でトップになっています。

詳細については、『国民生活に関する世論調査・内閣府大臣官房政府広報室』
（調査は7月に全国の成人男女1万人を対象に面接方式で実施。有効回収率は60．9％）
調査結果としては最近の新聞記事と大差は無く、妥当なものだと思いますが、
一方、政府への信頼度は50%を割るときも多い。

信頼できない政府に対し、一番の悩み・不安を解決してもらおうと
考えてしまうこと事態に、<<限界>>を感じます。

現状(生活/資金など)で満足しているなら別ですが、現状を変えなければいけないと
認識していて、何らかの対策が打てない人が多いように思います。

『実は、何らかの手を打っているが、今は結果が出ていない』のならば、
将来には光が見えている（見えてくる）のでよい状態かもしれません。

例え不具合が生じても、目の前にある事ならば対策を打てるので、何らか結果は出ます。
『自分の身に起きた経験は誰にも奪えない。自分がその経験を生かすことが出来る。』
との言葉は良いと思います。

『現状打破は人に頼らず、自分の手・足や<<決断>>で出来ると良いですね。』
最近の勉強会会員さんの決断/実績を見させていただいていると、とても励みになります。
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Ｉ計画（アパート建設計画）がいよいよ始まりそうです。


でもその前に、『問題発生』です。この土地(更地)を購入してから、ひと夏を超えてしまったので、現在は大変なことになっています。見ての通りの<草むら>です。




いよいよ着工という前に、この草むらではいけません。先週、菅さんが視察してくれ、そして注意を受けました。
「週末（しかも台風のさなか）には草刈りをしないとね。」と。
台風の中とは冗談に聞こえましたが、「着工前にあの草むらはない」とのこと。

業者に頼めば、数万円は掛かるそうです。今のこの時期、追加出費は痛いです。
日ごろの月一回(別の土地)の草刈り訓練??の成果を試してみようと思いました。

で、今日の16:30に草刈り開始、道具は『鎌』のみ。

1時間経過の17:30には以下の結果です。
草は1M以上だったのですね、隣地の洗濯物が良く見えるほどになりました。




今後は、草の水分が抜け、茶色くなるのを待ちます。

てんとう虫･カマキリ･ショウリョウバッタ･カエル等沢山の生き物が出てきたのは良かったのですが、<<問題>>は主な草が『ススキ』だったこと。
素手でやったので、ススキの葉による切り傷で血だらけ。
それでも、ススキの根元を掴み、ばっさばっさとこの鎌は切れ具合<<良>>でした。
作業後はしっかりと洗い→吹き→包丁の研ぎ石→新聞(インク)によるワックス掛けのメンテです。


余談ですが、隣地(3接面とも)の人たちが窓越しに草刈りの様子を見ていることが気になりました。
彼らは「あの草の量は当然業者が作業している」と思っていたはず。
建前の隣地挨拶時にどのような対応をしていただけるかが楽しみです。
当然、隣地とは問題なくお付合いをしたいのですが、ド根性があることを見て頂けていたならば、『つかみはOK』となります。
<なめられる>よりは、<骨のある奴>と思われたほうが良いですからね。

最後に、１人で１時間の草刈りでしたが、この作業は今後アパートを維持していく上で忘れられない作業になりました。
自分で汗を流した(ほんと汗びっしょり)のだから、今後の「浮き沈み」にも逃げず。正面から向かっていこうと『再決意』できました。

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電車の中で、以前の会社の人と会う機会がありました。
企業カウンセラーとのことですが、会社の管理職やトップの悩みなど相談役をしているとのことです。

話しているうちに、その人から「現在の仕事に誇りを持っている」との雰囲気を感じ、こちらもパワーをもらうことができました。

一つは、『会社を辞めても、社会との繋がりを持っていることが大事』との言葉をいただきました。
現在は、たまたま勉強会員さんと話す機会を持たせてもらっていて、いろいろな業種の方の経験や想いを聞くことができ、何らかのサポートが出きれば良いなと思います。

また、会社の関係者がトップの人に協力する第一の理由は、その人柄に共感するからとのことです。
☆☆『その人自身が良いと思うことを、相手に薦めているから、楽しく・思いっきり出来、相手にその喜びが伝わる』とのことです。

こんなコメントを本気でストレートに言えることが、凄いと思いました。

王道でのサポート活動では、さまざまな状況があり、完璧ではないですが、一歩ずつ近づければと思います。

王道では、白岩さんをはじめ、菅さんなど、関係者が実践し、良い・これなら行けるとの思いを伝えている会だと思います。上記の☆☆でのコメントに近いことを実行できているのではないかと思います。

それでも、未経験の人が大家になるまでには、時間と苦労が要ります。
計画実行から結果が出るまでには、主に、「アパートの建築・所有」に於いては、「(1)土地を見つけることで一苦労」があり、「(2)売買契約・融資交渉・設計契約等でも一大決心」があり、さらに『(3)入居者が確定し家賃が納められるまでの待ちの気苦労』があります。

特に『(3)』については、（1）・（2）の段階があっという間に過ぎてしったと感じる場合があり、やきもきするかもしれません。（私もそうでした。）

そんなときは、現場に足を運んでみてください。
1棟のアパートを建てるのには多くの人が携わって、着実に前に進んでいる様子を見ることができます。
『作業する人でも、大家の立場でも、満室までには着実な工程が必要です。』

最後には、入居者に喜んでもらいましょう。
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昨夜の台風は半端では無かったですね。
多摩川の堤防は無地に持ってくれましたが、怪獣のように荒れていました。

さて、世の中の経営者とその関係者はいろいろと考えているのですね。
毎日の情報収集の積み重ねの賜物ですね。
その一つ、保険料も経費とみなされる場合があるようですね。

経費とみなされさえすれば、利益が出ている場合、利益から経費を差し引いた後で、税金がかかるので、税金は少なくなるのですね。

さらに、『生命保険の場合は、解約払戻金の制度がある』のですね。
『保険商品によっては、7割ほどが戻ってくるものがある』そうです。
もちろん、『解約払戻金が戻ってきた年が黒字でしたら、その7割の収入についても税金がかかりますが、もし、その年が赤字だったら税金はゼロとなる』ようです。

（私は素人ですからすべて推定ですよ。すみません、こればかりは体験談ではありません。
今後、詳細を調べ、確認してくださいね。）

<<解約払戻金>> で検索するとたくさんの保険商品の紹介サイトにあたります。
『　』内は、各種解約払戻金サイトからの抜粋です。

それにしても、生命保険に加入する第一のメリットは、万が一のときに保険金が下り、身内や関係者へのサポートとなることですよね。

しかし、いろいろな商品とか方法があるのですね。
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台風9号が接近してきていますね。

いつもの多摩川(中流部)は清流のイメージがあるのですが、
今日の多摩川は、茶色の濁流です。水量も２倍かそれ以上でしょうか?!。

この状況下でも、地盤調査の担当者･現地確認の担当チームは現場作業をしています。
現場で対応している人たちの『心構え』に敬服します。
契約を実行する為の熱意は、台風には負けないのですね。

　
こんな良い話の後にすみません。
話しがそれますが、このような川の濁流を見ると心配なことがあります。

以前の契約流れで、1棟だけ水害補償無しになっています。
この分の保険料は結構、高いのですね。火災保険全体の10％以上です。
高いということは補償を実行している回数が多いのでしょう。
古い建物であり、やや高い立地にあり、さらに路面から高いところに位置しているので、経費軽減の為に入れていないのですが、こういうときに心配な気持ちになること事態を軽減したいですね。

ゆとりのある黒字になり、経費で落とせる補償はできるだけつけたいものです。

今回の台風で関東や新潟などで大きな被害がないことを願います。
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世の中に、ベンツは多いですよね。
それなりの努力をしている人たちが乗っているのでしょうね。
（どんな努力家を教えてもらえるといいですよねー。）

以下は、計上する黒字が多くなって、税金を支払うことに心配を生じた場合のことです。
（そうなると良いですが）

『自動車の耐用年数は6年。』
『1年以上使用かつ10万円以上するものは経費として一括処理できない』との説明がありますね。
その場合、『固定資産になり、毎年、徐々に減価償却処理をする』のですね。
（会計の専門家ではないので、簡単に抜粋しか書けません。すみません。）

『中古車の場合は、中古年数(新車時からの経過年)を耐用年数の6年から引いた年数が残りの耐用年数となる』とのこと。
『6年以上経過したものだったら、2年で減価償却になる』そうです。

（<<減価償却>>についての詳細は、財務省HP 等を見てください。）
『　』内は、「なぜ、社長のベンツは．．．」からの解釈です。

税金を支払うことはもちろん大事ですね。
けれど、現行の税制の中で楽しく知恵を絞るのも、今後のアパート経営に良い影響を与えることになるのですね。

経費で、ベンツに乗っている人はどれほどいるのでしょう。

今の私は、元金均等の厳しいローン返済なので、今は月の残金はほどほどですが、10数年後には、黒字が大きくなるかもしれない(大きくしなければ!!)ので、思いもよらない事態に遭遇しないために、税務のことも勉強したいと思います。

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先月末、『感動したこと』がありました。

相模川で花火大会がありました。
花火は見るものだと思っていたのですが、花火は上げる側に立つことができるのですね。

現在お世話になっている久野さんは花火大会に協賛をしているのですね。
「以前、地域から花火大会の協賛を依頼され、快く受け数年間続けている」とのことです。
(携帯電話のカメラモードで撮影したので上手く写っていませんがその時の花火です｡)






この花火大会当日は、地域はところどころBBQ大会で、年に1度の花火を楽しんでいる様子でした。
しかし、近年は協賛会社が減っているそうですが、施工業者の久野さんは『地域への還元ができる』機会を大切にしているそうです。
花火大会会場でのアナウンスは『夢いっぱいの家造り』でした。

1年間の苦労は花火大会という形で「地域に還元」される。
すばらしいですね。

また、久野さんは相模川の1000匹以上の『鯉のぼり大会』にも協賛しているのですね。
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建築基準法改定関連について、面白い記事を見つけました。

『建築確認の厳格化が影響し、住宅着工が激減／国交省』

『国土交通省によると、７月の新設住宅着工戸数は８万1,714戸となり、季節換算値で年95万戸と極めて低い水準となった。最近の通常月は年120万戸から130万戸の水準で、100万戸台の水準を割り込んだのは40年ぶり。』

この記事では全住宅の着工なので、共同住宅に絞れていないので、国交省のHPにある元データの「建築着工統計調査報告2007年7月」を見てみると、首都圏の貸家では、前年同月比「２９．６％減」とのことです。

7月の着工データは、賃貸事情にとってとても気になります。
来年の入居者入れ替わりシーズンに竣工を予定している建物が着工する時期だからです。

今年8･9月の着工データも注意ですが、来年2･3月の新築着工数は大幅に減るでしょうね。
この時期に竣工するアパートは、入居が決まりやすいのではないでしょうか？
もしかして、高めの賃料でも入ってしまうかもしれませんね。

もちろん既に建築済のアパートも有利だと思います。
新規参入の競合が少ないことになりますからね。
来年の仲介市場がどのようなことになるのか、注目してみていきたいと思います。

さらに、記事を見ていくと、その原因は、『6月20日に施行された建築基準法の改正で、耐震偽装事件を受けて建築確認申請が厳格化されたことが大きく影響したものと見られている。』とのことです。

どこの建築士さん、施工業者さんも今回の改正ではとても苦労しているようです。
法改正自体が、建築現場の実態に見合っていなかったのではなかったのでは？
目的は、「耐震性に強い、安全な住宅を作るため」に改正したはずで、「建物を作らせないため」に改正したのではないはずです。
もうしばらくは、改正された法律の取り扱い方において調整が必要のようですね。

　<<以上『　』内の記事は、[住宅新報　2007年8月31日]より。>>
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昨日は王道の勉強会があり、JRENTの宮下さん、お疲れ様でした。
日々変わる仲介事情の『現状』がよくわかり参考になりました。

そんな中、私のI計画についての質問を受けました。
そうですね。進捗を報告しないといけませんね。

無事に『建築確認申請』は済んでいます。


その後、８月中旬に地盤調査を行いました。
結果は『『地盤改良の必要なし』』。

これは、とても重要な事です。
地盤改良費は、その調査結果によって左右されるもので、追加出費が『０』となったことは良いことでした。
もっともこの区画については土地売買時に、土地開発者から「地盤はよく、改良の必要はないよ。」と聞いていたので、そのとおりになったのですね。

"５点以上の測定点"で１点だけ、深くまで調査が出来ず、貼り下げるのに苦労をしたようですが、これは以前の建物の"コンクリの塊"が埋められていたからだそうで、その測定点でも再調査結果で問題なしだったそうです。

通常ならば、すぐに『着工』に入るところですが、今回については勉強会の会員さんたちからの依頼が多く、皆さんの着工や建築プラン検討を優先した為、私のところの分は時間をお譲りしています。（焦らない、焦らない。）

皆さんのものは大型物件ですので、３月末竣工に向けて、今の準備・着工が必要な状況ですからね。
それに比べて、私の物件はすでに建築確認も下り、小さいので工事期間が短いそうですからね。（天候にも因るでしょうが）

それから、ここでは『国金』を利用しており、今回は設計契約時に、融資が実行され、費用の入金があったのですが、『元金・利息』とも返済は竣工後（７ヵ月後）まで伸ばしてもらっているので、今のところ負担はありません。

現状は、小櫻さんの詳細な設計資料の作成も終わり、次は設計契約の段階です。
そして、いよいよ、着工です。

勉強会では、基礎工事から見学会を約束していますね。
基礎が出来上がったところ（コンクリートを入れた後）で開催する予定です。
すみません、あと少しです。
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今日、9月1日は『防災の日』ですね。
1923/9/1 AM11:58に発生した関東大震災がおき、これを忘れることなく「災害に備えよう」と制定されたとのことです。

国を挙げての『防災訓練』が行われる日ですから、安部総理や石原知事がどこかの河川敷などで指揮を執っている様子がニュースで流れるのでしょうね。
（私は静岡育ちですが、9/1は毎年、熱い中、防災頭巾を被り、学校の階段を下りた覚えがあります。）

で、この行事日は、1年で一番大事でしょうね。
『備えあれば、憂い無し』です。
今日、私は避難訓練をする予定がありませんが、全ての所有物件では地震保険を入れています。
（そういえば、今日初めて家屋の地震保険のコマーシャルを見ました。）

さて、本題です。
『災害疎開パッケージ』をご存知ですか？
<<平成14年度防災功労者内閣総理大臣表彰>>を受賞した企画です。
「全国商店街震災対策連絡協議会」が商品化しているもので、<<内容>>は以下です。
・ 年会費5,000円（1年後との更新）
・ 会員が居住地の災害で被災した場合に、安心して滞在できる「疎開先」を確保するシステム。
・ 避難所での生活から、数日間でも、心と体の休息のために疎開の場所を確保します。
・ 復興までの混乱期間中、お子さまやお年寄りを一定期間安全な場所へ避難できます。
・ 避難所にいて、かぜをうつされてしまったり、持病の悪化の心配があるときに、安全な場所で静養できます。
・ 疎開地域の人たちは疎開先下見ツアーや普段のコミュニケーションなどで顔見知りの人たちなので、安心して疎開できます。
・ 現在全国の19の商店会やNPO法人などとのネットワークができている。
・ 実際に提携先を訪れる「下見ツアー」も商品化。
・ ふるさとを持たない都会の人たちの「ふるさとづくり」にも貢献
・ １年間災害に遭わなかった場合は、会費の半分程度に相当する特産品が送られる。


☆☆この企画の面白いところは、大都市などの人が会費を払い、自分の一時的な（快適な）避難場所を確保するだけでなく、この会費の一部は、『地方都市の商店街の繁栄に役立たせられる』ことにあります。☆

まさに、WIN-WINですね。
『自分のことだけではなく、相手のことを考える』
とても、気持ちの良い企画ですね。

私もこの企画に一票入れます。
でも、どこの街が良いかな？（この賛同する街はどんどん増えているようです。）
また、こんな街は元気があるので、投資価値有りかも？（人が良い）

『発想』って面白いですね。
誰かが、『人の考えることは無限だから』と言っていました。

“アパート投資の王道”もこのような精神に近いものになるといいですね。

『災害疎開パッケージ』、「全国商店街震災対策連絡協議会」については、　http://www.shoutengai-sinsai.com/　を見てください。
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