湘南の海

今週は秋の前線が接近し、涼しさを感じます。
そんな中、江ノ島に行ってきました。
8月末・平日・雨の日の湘南は、季節変わりの情緒を感じます。
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「暑すぎれば海に行かず、夏の海に人がいなければ物足りない。」
日常の事柄でも、快適で、気持ちを十分に満足させるちょうど良い『適点』に身を置く機会は滅多にないものですね。
不動産投資を含めた、いろいろな投資でも、この『適点』にはなかなか出会えないものです。

で、今回の海に行った目的の<<海の家>>はどうだったでしょうか?
「8月末」、「平日」、「天気予報雨」、「気温は低い予想」のこの日、海の家運営者の判断は、はやいですね。
<<本日は休み>>でした。
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それでも、24時間常駐の担当者と運営責任者がいて、丁寧に対応をしてくれました。
(無料チケットを頂いていたので、無事に利用できてよかった。)

人が来ない日は、『経費を抑える』(バイトなどの人件費を使わない)の鉄則を実行していました。

立地は駅が近く、よいところです。
昨年に比べて、「海の家」と「食事・飲み物」の取り扱いに絞り、シンプルな運営でした。
『今年こそは、きっと!!!』

8月は稼ぎ時に雨も少なく、大盛況のようでしたが、問題は梅雨明けが8/1だったことのようです。海の家は7/1からのオープンでしたからね(悲)。

でも、「この海の家を利用し大いに楽しんだ人達を、サポートしていること」に誇りを持ちたいと思います。
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14 : 47 : 31 | 資産運用 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

基準地価の履歴

8月末ですが、昨日・今日と涼しく、すごしやすいですね。
キリンビール「秋味」のCMがとてもタイムリーに感じます。

少し先の話ですが、9月になると国土交通省から『基準地価』の発表があります。
(7/1時点の都道府県地価調査結果)
過去の基準地価発表後の日経新聞の記事を見てみました。
=====
2001年:10年連続下落/全国平均は住宅地-3.3%、商業地-6.6%(企業のリストラによる土地売却などを反映。)

2002年:11年連続下落/住宅地-4.3%、商業地-7.2%(とりわけ地方都市は下落に歯止めがかかっていない。)

2003年:12年連続下落、下げ幅3年連続拡大/住宅地は-4.8%、商業地は-7.4%(東京都心部で下げ止まった地点が目立つ一方、地方圏の下げ幅はバブル崩壊後最悪を更新。)

2004年:基準地価、大都市圏に下げ止まり感/住宅地は-4.6%、商業地は-6.5%(東京都心部では下げ止まり傾向が鮮明。)

2005年:基準地価、東京23区は15年ぶり上昇/住宅地は-3.8%、商業地は-5.0%(東京23区の住宅地で前年比0.5%、商業地で同0.6%それぞれ上昇。堅調なオフィス需要や不動産市場への投資マネーの流入などが地価上昇をけん引。)

2006年 基準地価、3大都市圏16年ぶり上昇、3大都市圏で商業地に加えて住宅地も上昇、平均地価は1990年以来、16年ぶりに上昇/住宅地で-2.3%、商業地で-2.1%(東京都区部は19年ぶりにすべての調査地点で上昇。ただ、全用途の全国平均は-2.4%と15年連続で下落。大都市圏では企業の業績回復を受けたオフィス・店舗需要や、雇用環境の好転による個人の住宅需要などが堅調。)
======
以上は、新聞の過去の記事を年度ごとに追ってみたのですが、「新聞の見出し」だけでも土地価格の状況が変化している様子が分かります。
これだけの情報でも、いろいろと面白いプランや仮説を作れそうです。
「どの地域で、どのように攻めるのか?」、「安全策は?」など。

また、土地所有者にとっては、<<明るい兆し>>ですね。
しかし、これらはマクロの話で、ここの土地においては平均値で見てはいけないと思います。

基準地価は、更に掘り下げれば、基準点ごとの細かな数値があり、その場ごとにストーリが違うのですね。いろいろ角度から観察することが面白いと思います。

土地取引においても、「買い主の見方」と「売主の見方」では正反対ですしね。

ちなみに、土地の担保価値の評価では、ある銀行では直近(その年)年の公示価格・基準地価を見ているとの説明もあれば、別のところでは過去3年分を加味して評価しているとの説明もありました。

過去6年を見ると、発表日は9月中旬ですね。
今年の状況は公示価格(1/1時点)で想像がつきますが、この半年でどのように変化したのか楽しみですね。
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17 : 23 : 22 | アパート用地探し法 | トラックバック(1) | コメント(0) | page top↑

プライベートバンクの発祥

「貯金を殖やすこと」についての話題が多いですが、『今あるお金を維持し続けること』も大事だと思います。

この考え方で、参考となるのが海外のプライベート・バンクですね。
有名な発祥説では、スイスの金融業者のようです。
17世紀頃のヨーロッパでは戦争・紛争が多く、国境が常に変化し、お金持ちの人たちは母国の存続があてに出来ない状況の中、安全な資産の保管先を探していたそうです。
そこで、台頭したのが「スイスの金融業者」とのことです。
その要望を満たすことが出来たのでしょうね。

『殖やすことよりも、減らさないことを重視する。』
そうですね。戦争下では、お金を殖やそうと思う人はいませんね。現状維持だけでもとても大変なことでしょう。

昔はあったのかもしれませんが、今の日本で戦争下でもお金を維持しますとの気概で対応している銀行があるように思えません。

もう一つの特徴は、『長期での維持・運用』とのことです。
“長期”とは、2世代・3世代は維持できること。(100年以上の計画でしょうか?)

考えてみれば、私のプランも10年・20年分はエクセルで計算していますが、私が創造できるのは70歳近くになる30年後あたりまでです。

プライベート・バンクの『資産を100年以上も維持する発想』とは、予想も付かないことですね。今後も、もっともっと、この銀行に関する書籍を読んでみたい(知りたい)と思います。

面白いのは、プライベート・バンクの説明には世界の不動産状況についての解説がいつも載っています。(→ここに、私たちが出来る何らかの答えがあるように思います。)

プライベート・バンクの本質は、『『お金を守ること』』。
そのような発想で、『不動産資産を守ること』についてのベストな方法は何か?
について、勉強会で話が出来るとよいですね。

目標・目的さえ決まれば、後はそれに向かって進むだけです。
一人が生活する為に、必要な費用はそんなに多くはないし、確実に維持することが私の第一目標です。
それが、確立された後に、いろいろなことが出来る・始まると思います。

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09 : 46 : 01 | 資産運用 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

ハインリッヒの法則

危険の芽は、「ヒヤリ、ハッと」から!!ですね。
これは、身近なところでは何かの作業をしているときに感じ、大きな危険の芽を摘む為の対策になりますね。

これもまたアパート経営や不動産投資についても、もちろん経営全般についても参考になります。

労働災害の確率を経験則から導いた『ハインリッヒの法則』というものが有名です。
『 1 : 29 : 300 の法則』。
<<1つの重大事故>>の前には、<<29件の軽い災害(かすり傷等)>>があり、さらにその前には<<300件の『ヒヤッとした経験』>>があるという考え方(経験則)とのことです。

土地購入時の現地調査でも、『思い違い』、『見た目での違い』、『町の空気の違い』を感じている人は多いですよね。

第一に、「自分が住みたい街か?」、「入居者に喜んでもらえるか?」を敏感に感じ、<<大成功>>に繋げたいですね。

いろいろな現場でも、「いずれ大きな事故に繋がるのでは?」というヒヤリ、ハッとする事柄を蓄積し、今後の改善につなげることが大切ですね。

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15 : 05 : 30 | アパート用地探し法 | トラックバック(2) | コメント(0) | page top↑

世田谷区のアパート管理

今日は久しぶりに世田谷のアパートを見に行きました。(チェック、チェック)

アパートに着く前に、向かいの人が道路に打ち水をしていました。私の路地部にも打ち水をしてくれていました。心にゆとりのある人のようです。
きっとこの人が、道路のごみ拾いもしてくれているのだろうなと想像がつきます。
気持ちよく、「お疲れ様です。」と挨拶をさせていただきました。
*近隣とのお付き合いはうまくやりたいですからね。

で、アパートの様子はというと、ごみ・汚れとも大した問題はありませんでした。
それでも一部(段差部分)には枯葉がたまっています。
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夏に咲いた花と桜の枯葉のようです。これらもきっちり手で拾います。
(コンクリには砂誇りがついているのですがこれはブラシで落とすときれいになります。)
しかし、そんなに広い敷地ではないので、1ヶ月ぶりの掃除では、
このように小袋1つ分しか、無かったですね。
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これでも、小さなごみ・枯葉が「ある場合」と「ない場合」では、見た目も違い、毎日使用している人の気持ちも違うでしょうね。

さらには、ちょっと微笑ましいことがありました。
偶然、王道型アパートを所有している建てる会のオーナーさんと出会いました。
その方も、たまたまアパートの様子を見に来たとのことです。
そちらのアパートもごみもなくきれいに管理されているのですが、自分の物件を見にくることは大事ですよね。
『自宅より、アパートのほうが大事ですよね。』との言葉には頷きながら、笑ってしまいました。
この気持ちが本当に大切ですね。きっと、入居者に伝わります。

さらには、その方が建前の近隣挨拶をした時に、近隣の人から私のアパートについて、『建築時も、その後も、きちんと管理されていて問題ないですよ。』と、お褒めの言葉をもらったことも、嬉しいことです。

これは、大久保さん・菅さんをはじめとした施工チームのおかげでもあります。
建築時のことも近隣に褒められる施工チームは頼もしい限りです。

また、今回のような情報を得ることができたのは、近隣に『建てる会・勉強会』の会員さんがいることも頼もしい限りです。
『入居者が快適に長く住んでもらえる為に』との同じ意思を持っていることも良いことですね。

今後は、これらの近隣の人の気持ちを大切にするためにも自主管理に精を出したいと思います。

それから、今朝はジョギングがてら自宅近くのアパートも掃除をしてきたので、自己管理体制もばっちりです。

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17 : 52 : 42 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

国金の返済開始は竣工後

また、国金の情報です。
国民生活金融公庫からの融資のメリットは何度かコメントさせていただきましたが、また良い点を見つけました。

それは、不動産賃貸業としての事業資金の融資を受けた後(資金の入金があった後)のことです。

・通常の金融機関(銀行)では、「元金」の返済分を6ヶ月据え置いてくれ(これはこれでメリット)ますが、『金利』分は返済が始まります。
建築中は家賃の入金が無いので、その支払い分を計算し、準備しておく必要があります(金融機関で要確認)。

・国金では!! 「元金」だけではなく、『利息』分も据え置いてくれています。
土地購入・設計契約・施工契約・その他の諸経費と出費がかさみ、手元の資金が少ない時に、この対応はとても助かります。

アパート事業資金融資からの私の視点ですが、<<国金メリットランキング>>上位は、
1位 15年固定金利が安い(現在2.8%)。
2位 返済が6ヶ月据え置かれ、その間に利息・元金の返済も据え置かれる。
3位 融資金額が直接依頼者の口座に入金される。
 *ホントの良い点は、災害時の救済があることかもしれませんね。

このような条件での『国民金融公庫』は、ずっと残ってもらいたいですね。
最大融資金額が「4800万円/人」ですが、数年後には元本の返済額も多くなっている訳ですから、4800万以内で何回も融資をまわすことができたら良いと思います。

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13 : 37 : 55 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

アパート火災・地震保険更新

所有APの1つの火災保険の更新をしました。
殆どの物件では、FPライフコンサルティング(日本興和損保代理店)の小林雄二さんに依頼をしているのですが1棟だけ、勉強のためにAIUで保険契約をしていました。

建物の補償金額は同じ設定にして、小林さんから勧められた保険プランと現在のプランを比較してみると、やや高くなってしまいましたが、それには理由がありました。

給排水修理費用不担保については、中古アパートで給排水管の修理は結構多いとのことなので、これは不担保にしないほうが良いとのコメントでした。
アパートの保険で給排水修理費用特約がどのくらいの頻度で使われているのかは保険の担当者が一番知っていることですからね。

また、水害不担保特約にもなっていました。
地域にも拠りますが、必要・不必要の判断時にサポートしてもらえると助かります。

今回の結果、火災・地震保険契約時には、<特約条項>欄のチェックと説明を受けることをお勧めします。

一言で、損害保険の代理店といっても、傷害保険や自宅の火災保険そして、自宅の家財用の火災保険等は一般的ですが、アパートに関しては担当者により、得意不得意があるようです。
(A) 一般的な戸建て住宅と同様に考える代理店担当者(AP対応無し、抜け有り)。
(B) アパートの取り扱いが多く、戸建てとアパートでは条件が変わると考える代理店担当者。
では、どちらが大家の見方かを考えて依頼をすることが大切ですね。

契約時では、保険費用(コスト)に変化しますが、一番大事なのは災難にあったとき⇒保険を使うときですよね。

災難時の対応が悪いと入居者が出て行ってしまう可能性があること、家賃を見込んでローンを組んでいること、災難に対して十分な補償が下りることなど、適切にすばやく対応が災難後の安定経営に繋がりますね。

また、自動車保険加入時のゴールド免許のような金額優遇を得るためには、(1)建築済証があること、(2)1981年以降に完成した建築物であること、(3)2010年以降では火災警報器が適切に設置されていることなどでメリットがあるとのことです。

火災保険の優遇を最大限に生かした建物作りも検討すべきですよね。
必要なものを装備し、十分な優遇を受けることは、良い意味での運営経費の削減になります。
もちろん王道タイプは対応していますね。
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11 : 48 : 50 | アパート管理術 | トラックバック(1) | コメント(0) | page top↑

和久利設計士の建築賃貸物件

王道チーム設計士の小櫻さんや石原さんの建築物件については、現物見学やブログにて、皆さんよくご存知だと思います。

今回は、新たにブログに参加した和久利設計士の建築物件を見学する機会がありましたので紹介します。

1棟2戸のアパートから延床500m2を大きく超える大型マンションまで数件を見させてもらいました。

第一声は、「さすがデザイナーズ物件ですね。」
第二声は、「土地の所有者が羨ましい。」

そこで和久利さんの一言、これは『王道チーム』の思想とは違いお金がかかっていますから。とのコメントもありました。
入り口の豪華なデザインから、レンガ・コンクリート・金属・木を一工夫している建材、ゆとりのある空間作りと見ているだけでもわくわくしました。
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大型マンション1
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大型マンション2

入居者が出て行かない物件だそうです。(羨ましい。)
土地を所有であるがゆえに、赤字にはならないけれど、利回りがとても良いというわけではなくなりますね。(入居者に貢献できるこのような余裕がほしいですね。)

1棟2戸のアパートでは、とても狭い敷地でコストも検討し、玄関とフローリングの段差を無くす・窓を上から足元まで広げるなど、空間が広く・明るく見えます。

王道型物件とは違いますが、とても刺激になります。
参考になることもあります。

話は違いますが、私も予算をふんだんに使って、入居者に喜んでもらえる物件を1度でよいので作ってみたいですね。
これは、土地がある場合なら融資も通りますし可能かも知れませんが、今は難しいですね。

しかし、私の代では願いが適わなくても、今堅実に運営していれば、次の代・または孫の代では土地所有者になるのですから、ぜひ夢をかなえてもらいましょう。
私はその先の代にも満足してもらえるだろうとの思いもあり、土地購入の決断をしたのだから。(小さい土地ですが。)

和久利さん・宮副さん、ありがとうございました。
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16 : 21 : 39 | 王道チーム紹介 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

退職・健康保険資格喪失

今日は蝉の声が一段と響きます。花火大会の最後のクライマックスのようです。
蝉の一生はひと夏で終わりですし、蝉の大鳴きからも、勇気をもらえます。
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Photo by (c)Tomo.Yun

本題です。
現在は晴れて?大家業をやっているのですが、サラリーマンをやめるということは、やはり勇気が要ります。

その時の葛藤については別の機会として、今回は<退職時に必要な諸手続きシリーズ>の<其の1>で、『健康保険』について掘り下げてみます。

今までは、「○×会社健康保険」で、在籍中に「退職後の健康保険」について下記の中から選択しました。
(a) 国民健康保険に加入(予断ですが、この場合は健康保険資格喪失証明が必要)
(b) ○×会社健康保険に任意継続加入
(c) 転職先の健康保険に加入
(d) 家族の健康保険に加入(被扶養者になる/年収が130万円未満)

私にとっての選択肢は、「a.」か「b.」でした。この2つの違いは、
 加入期間: (a) 期限なし (b) 退職後2年間
 保険料: (a) 役所に確認 (b) 会社に確認
 医療費自己負担: (a) 3割 (b) 3割
 加入手続き: (a) 退職後14日以内に役所にて (b) 退職後20日以内に「健康保険任意継続被保険者資格取得申請書」(ながーい書名?!)を会社健康保険組合に提出。

私の選択は、(b)でした。万が一ですが、(b)では1ヶ月の自己負担額が2万円を超えると還付を得られるからでした。( (a)では7万強を超えたときとの説明でした)

以前にも記載しましたが、今までは支給前の給料からの天引きだったのが、毎月、数万円を銀行に振込むのは負担になりますね。

なんだか、後ろ向きの手続きのようですが、次へのステップアップのベースつくりと考え、粛々と手続きを進めました。
これらの出費は痛いけれど、何も対応しないでいると、突然の大怪我等の時に対応できませんからね。

アメリカでは保険に加入していないために医療費がとても高く、病院に行けない人たちがいる状態とのことですから、日本ではまだ保険制度がしっかりしています。

日々の出費は計算に入れ、しっかりと対応し、万が一の災難の為に準備しておくことが大切ですね。

この考え方は、建物の保険(火災保険・地震保険)でも共通していえることですね。
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15 : 46 : 34 | 従業員から事業主へ | トラックバック(1) | コメント(0) | page top↑

世田谷アパート入居2周目

前回の続きで、前の入居者にとっては気の毒なことでしたが、部屋(建物)を気に入りつつ退去された後の話です。

JRENTさんの専任での募集依頼をし、宮下さん高橋さん酒井さんからも笑顔で『『もちろん入居付けします。』』との回答でした。

入居者募集結果は、すぐに2組からの<入居申し込み>でした。
しかも、同じ日に依頼がありました。
宮下さんからは「2組とも職業や人格とも申し分が無い状況」とのことでした。

ここからが面白いのですが、私が「ではどちらにしましょうか?」と聞いてみたところ、宮下さんから「一方の方は扉の閉め方がとても丁寧で、音を立てず、最後まで手を添えて閉めていました。こちらの方がより良いのでは。」とのこと。

宮下さんのこの視点・観察力は凄いですね。
扉を丁寧に・静かに閉めてくれる人は<<建物にもとても優しい人>>です。
その他、<<生活面でもきっちり>>しているのでしょうね。

そちらの方に、即決でした。
あれから半年、何も問題ありません。(賃料に関しては全室延滞なしですけれど(笑))

振り返ってみると、2組からの選択できたのは<< JRENTへの専任依頼 >>をしていたからでした。

もし、2つの仲介業者に依頼をしていたら、いずれの業者も各自が見つけた入居者を押してしまい、こちらははっきり見えない情報をもって判断をするしかないですからね。

入居者募集では、より多くの窓口を作ることも良いですし、さらにはより質の良い・信頼できる仲介業者との太いパイプ(信頼関係)を作っておくことはとても大切だと思います。
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00 : 56 : 13 | アパート満室空室対策 | トラックバック(6) | コメント(0) | page top↑

世田谷アパートの退去理由

世田谷に所有している物件で、一度だけ、退去連絡を受けました。
半年以上前のことですが、『事情により退去をしたい』とのことでした。
今まで入居してもらっていたのは、婚約中のカップルの方たちでした。

「築浅なのに、どうして退去されるのか?」と心配になりましたが、JRENT宮下さんによると「お二人が別居することになった」とのことです。

この理由ばかりは仕方が無いです。
「そうですか、残念ですね。」と言いつつ、退去原因は建物にあったわけではなかったので、内心ほっとしました。

でも、理由は<< DINKS >>をターゲットにしている物件だけに有り得ます。
逆を言えば、<一人住まい>でも職場変更、同棲、結婚などにより、住まいが変わるのだからどちらが良いとも悪いともいえません。
確実にいえるのは、「<一人住まい>よりも、<<二人住まい>>の賃貸物件が少ないこと」で、雲泥の差がありますね。

さらに上を目指せば、<< DINKS >>が決して離縁しない部屋を目指したいものですね。
(どんな面白い部屋になるのでしょう?)

それから、入居者からの『お部屋はとても気に入っていたし、出て行きたくなかったのですが、』とのコメントは、とても嬉しいものでした。実際に1年弱住まれた方からの言葉なので重視したいです。

その言葉どおり、部屋はとてもきれいに使っていただいていた様子でした。
(クリーニング・敷金の精算も滞りなく、終わりました。)

その言葉をもらい、次の入居募集にはがぜん力が入ります。
世田谷の田園都市線沿線なので、もちろんJRENT専任での募集依頼です。
JRENTさんは専任での募集依頼をし、JRENTの宮下さん高橋さん酒井さんからも気合の入った笑顔で『『もちろん決めます。』』との回答でした。

JRENTさんの心地よい回答の響きを残して、その結果は明日に続きます。
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17 : 04 : 55 | 世田谷区のアパート | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

判断(要因と結果)

今日は綺麗な夕日でしたが、薄い雲の向こうに沈むオレンジ色は寂しい感じでした。
「今日は二度と戻ってこない。」との誰かの言葉が浮かびました。

一日一日、一瞬一瞬の判断の積み重ねにより今の自分自身があるのですね。
最近、一つ一つの行動が多くの人に影響を与えてしまう場合があることを実感します。

それは良い意味でも、悪い意味でも、自分自身の小さな判断が要因となって、結果として事が起こります。
自分の周りで起きたことには何らかの関連が自分にあり、通常ならば問題を見つけ、それを良い方向に持っていく(解決する)ことは可能です。

しかし、以前いた企業では『これは会社の方針だから!』、『ルールだから』、『変えることは出来ないよ』、さらには『仕方が無いよ』との言葉が交わされ、そのまま時間が過ぎ、終わってしまうことが多々ありました。

消化不良です。まして、上層部はその問題自体を気にしていなかったりします。
これこそ、大企業病ですね。
その中にいる限り、問題に対してより大きなパワーで立ち向かうか? 事なかれにするか?の判断を迫られてきましたが、それだけではない世界があるのですね。

組織が小さいこと自体が、メリットであり、意思の疎通がしやすく、現状を打破できることに繋がるように思います。
その元は、何らかの変化・違いを感じること、その感性を研ぎ澄ましておくことも大事なように思います。

なんだかしんみりしてしまいましたが、何かに気がつくことはとても大事で、この感じ方を他のことに生かすとすれば、(やはり大家ですから)入居者の気持ちの変化を感じることができるとよいですよね。

別件ですが、昨日は空き缶とPETボトルが同じ袋に入っていたため、ごみ収集してもらえていないようでした。
しばらくこのような事が無かっただけに、「誰か気がめいっている人がいるのかな?」と思いながら、PETボトルのラベルをはがし(これは不燃ごみへ)、分別をしました。

ここではごみを捨てた人を攻めずに、他の入居者が快適になるからとの思いも込めてやりました。
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19 : 00 : 09 | 従業員から事業主へ | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

お盆(先祖供養)

一昨日、みちのくから11時間をかけて東京に戻ってきました。
企業働いていた時は休みが限られていたので日本大移動にはまったのは仕方がないのですが、退職後もこの流れに入ってしまうとは日本人の性(さが)でしょうか?

そのように感じる一方、個人では動かせないものがあり、私も人との関わりを持っている(支えられている)のだなと感じました。

この時期の大移動は、日本の多くの会社ではお盆休みがあるからですね。
今まではあまり気にしていなかったのですが、お盆は『祖先供養』の風習ですね。

今、私がこのような状況であるのは、おじいさん・おばあさんと両親のおかげです。
私が今後行うことは、私だけのものではなく、今まで引き継がれてきた心がけ・行いがあったが為にできることです。

特におじいさんがやっていた会社経営やマンションの所有などお金の使い方を伝えてくれたことが参考になっています。
私も引き継ぎ、次の世代に伝えて行きたいと思います。

今回は妻の実家(本州の最北)に行ったのですが、家族全員でのお墓参りはとても大切ですね。
普段会うことができない人との会話や元気な表情(元気でない場合も多いですが)を見ることができました。
特に、面白かったのは60年前の本州の最北端での暮らしで、寒さの中、野菜も多くとれず、過酷だったようです。そして、満州での話しも心が痛くなります。

また、日本に帰ってからの仕事は『食べる為』にやり、それもりんご、カジカ採り、稲作、道路、橋となんでもやったそうです。

最後に、『どんなことがあっても、何とか食べていけるよ』との言葉は、事実ですからすごく説得力がありました。

こんな貴重な話が聞け、私の判断の許容がまた一つ広がりました。
(このような話しと経験者に囲まれていたら、危機的な状態自体が存在しないのかもしれませんね。)

みんなが集まる場に参加する為には、例え退職・独立をしても、世の中の休みの流れに合わせる必要があるのですね。

さあ、これからまた世田谷満室経営体験談のブログの再開です。
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アパートのアシナガバチ退治

さて、昨晩の結果です。
* 服装は、長袖・長ズボン・帽子、首にはタオル。
* 時間は、22:00。
* 殺虫剤は、アース製薬の『マグナムジェット』
   # スズメバチ以外のハチ・アブ用
   # 強力10m噴射(45秒のみ)
   # バズーカ砲方式のガンタイプ
   # 薬局にて1100円
   # 蜂の巣には3-4mからの直接噴射
(以上、商品概要↓)。
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『102号室の入居者』には、あらかじめ知らせていなかったので、挨拶をしました。
彼は大きな窓のすぐ外に蜂の巣があることには気付いていませんでした。
それが幸いし、事故が起きなかったのですね。

蜂の巣は3つ(大きな巣が1つ、小さな巣が2つ)です。
現場ではハチが飛んでいる気配はありません。

まずは小さな巣へ1.5mぐらいから直接噴射。
次は大きな巣、そして最後の小さな巣へ噴射。

「何も反応がありません。」(死んでしまった?)

あとは、殺虫剤がなくなるまで3つの巣に噴射し続けるだけ。
そして、<45秒>が終わりました。

目的は『蜂の巣の回収』です。
次は、ビニール袋を手袋の代わりにして、蜂の巣をもぎ取りました。
20070809hive.jpg
家の明るいところで確認(↑)したら、ハチの成虫はピクリともしません。
ハニカムの中には白いハチの子(幼虫)(これはおいしい?) が所々に詰まっています。
これらは、黒い頭を動かしていますのでまだ生きているようです。
<<是非、写真を拡大(クリック)してみてください。>>

今回の蜂の巣胎児の感想は、「あっけなかった」です。傷一つありません。
服装は重装備過ぎたように思います。でも、安全第一ですから。
それよりも、『マグナムジェット』威力・効力はすごいです。

で、今日の白岩さんからの、「はじめて、自分で建てた一棟目APではとても気を使った・慎重だった」との言葉を思い出しました。さらに、「その後、最近は楽にAPを建てられるようになった」とのことです。

今回の蜂の巣退治も同じです。
初めてでしたので、殺虫剤を噴射したらハチが飛び出してこないか?とか心配でしたが、結果はなんとも無かった。次からはもう蜂の巣で気を揉むことはないでしょう。

早め、早めの対応が大事ですね。「蜂の巣が大きくなる前に。」

ちなみに、現在進行中の私の4棟目のAPでも、1棟目よりもかなり気が楽です。
王道チームを頼りにしています。
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03 : 06 : 24 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

今晩は蜂との対決??

お疲れ様です。
漸く、自宅に着きました。
今日は会員さんの沢山の心意気を聞くことができたので、この時間(AM1:00)でも、とても目が冴えています。
皆さんありがとうございました。

昨日の朝方は私の東京郊外APの掃除をしました。
最近はごみが少なく、皆さんきちんとしていて助かります。

6・7月に比べ、今回は草の成長が大したことなく、草も<夏ばて>でしょうか?

それに比べ、虫たちは元気でした。
コオロギ、バッタ、カマキリ、5cm程のアゲハ蝶の幼虫(でかい毛虫)などが顔を出してくれました。

しかし、梅雨が終わったこの時期、奴らが出現しました。
<<アシナガバチ!!>>です。しかも、蜂の巣は3つ!!!

さらに、最も大きな10cm程の巣は102号室のベランダ側の窓に直接ついています。
(ジョギング中の掃除だったので写真が無いのが残念。)
102号室の入居者が窓を開けたならば、室内に数匹の蜂が入り込むのは間違いなし。
そんな危険な部屋からは、すぐに引越したくなりますね。

で、今晩は『蜂の巣退治』です。

<<ハチの巣の駆除法>>について、『検索』してみました。
No.1 最も多い回答は、害虫駆除用のジェットスプレーのようです。
(スプレーの性能が良いのでしょうか?スプレー後の蜂はすぐ弱まり死ぬそうです)
注意事項は、服装は白(黒では攻撃してくるので厳禁)。
時間帯は、比較的気温の低いとき日の出前または夜。

では、出陣です。
結果はお楽しみです。(顔中が腫れ上がったりして??)
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01 : 35 : 52 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

世田谷アパートの入退去

世田谷の所有物件の入居者のターゲットは【DINKS】としています。
その予想どおり、JRENT専任で20・30代の婚約しているお二人に入居していただいていました。

入居していた数組いずれも、もともとは世田谷区や23区内で一人暮らしをしていたのですが、「別々に一人一部屋で借りている家賃を足し合わせたものよりも、安い家賃で一緒に住める」とのことで、喜んで入居してもらえました。

しかし、入居1年もたたないうちに1組が退去されることになりました。
理由は「残念ながら婚約を解消される」とのことでした。
こればかりはなんともなりませんね。

それでも、退去時に「住み心地が良かったので、もっと長く住みたかった」とJRENTさんに挨拶があったとのことです。
辛い状況の中で、そのようにコメントしてくれたこれはとても嬉しいことでした。

その後の入居募集ですが、1週間ほどで2組の入居申込みがありました。
そこでポイントとなったのはJRENTに【専任契約】をしていたことです。
同時依頼だった為、JRENT内で時間(1日)を持つことができ、入居者の質・人格の良さを比べることが出来ました。
<<長期間・安定して、滞納無く入居してもらうことが大事ですから。>>

2組とも属性は問題が無かったのですが、選んだ理由はJRENT店舗での『扉の閉め方』でした。
「音を立てて閉めた人」、「最後まで手を添えてゆっくりと閉めた人」。この差が決めてだったのです。

これが別々の業者に入居募集依頼をしていたら、この差には気が付かなかったでしょう。
この判断は、『建物にもやさしい判断』になると思えました。
もっとも、募集後の【同時期に2組もの入居申込み】があったこと自体も建物とスタッフに恵まれていたと思います。
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10 : 47 : 39 | アパート満室空室対策 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

おじいさんの笑顔

私のおじいさんは、普通の農家だけと思っていたのですが、同時にマンションも持っていたようです。

「印象的だったのは、いつもニコニコしている笑顔の表情」です。
一般的な大家さんと同様に、忙しく大家業をしていたのではなく、のんびりと運営をしていたようです。

しかし、父はマンションを引き継いだわけではなく、アパートなどには一切手を出していません。
それでも、今の私のアパート建築・所有や運営のやり方には理解を示してくれています。

私たちがアパートを運営できているのは、『大きな・大事な決断』をしたからですが、その決断が出来たのも、25年程前に、おじいさんが当時大きな決断をして、マンションの運営はそんなに難しくなく、「日々笑顔でいられる」との見本を見せてくれていたからとも思えます。今の私たちの判断に繋がっているのだと思います。

「所有の決断と現在の運営」に対して、日々、父から心配の言葉も、文句も言われないことも、父がおじいさんのやり方を見ていたからかもしれません。この無言のサポートも、私が平常心でいられる要因だと思います。

このように「大家は落ち着いていられる」とのことは、私の孫(やその次の世代にも)にも引き継げたならば、とてもうれしいことです。

私が株をやっていて喜怒が激しいと次の世代はまねをしないでしょうね。
また、いろいろなお金持ち調査書籍を見ても、株で資産運用している人はいろいろな谷(悪夢)を経験したとか、友人は破産したとかのコメントがあるけれど、昔から不動産を所有しつづけている人で悪い事例を表現する人は少ないように思います。
(ただし、不動産の売買を繰り返す人は潰れているようですが...。)
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22 : 43 : 48 | 資産運用 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

路線価のコラムを見て

8/1に路線価が発表されて、5日が経ちました。

この5日間で、自分に何が変わったか振り返ると関連した行動を起こしていないし、何も変わりがありませんでした。
私が必要に駆られた土地探しをしていない為でしょう。
現在、土地売買に絡んで知る人はこの情報を利用して交渉をしているのでしょうね。

「8/4の<産経新聞>に面白いコラム」がありました。
・3月頃に『国土交通省』より発表される『公示価格』は『1月1日』時点の調査
・8月頃に『国税庁』より発表される『路線価』も『1月1日』時点の調査
(何れも不動産鑑定士が評価)

とのことで、8/1発表の路線価は3月の公示価格と同じ日に調査しているため、大きくずれることは少なく、驚くことには値しないのですね。
この解説者は冷静に情報源(調査日)を見ているのですね。

・3月の公示価格を見て「上がった」と感じ、8月の路線価を見てまた「上がった」と騒ぎ、同じ年に2回の変動があったと過剰に反応することが問題との説明もありました。
(なるほど)

で、私の場合は、今年の6月末に土地を購入したのですが、確かに公示価格はとても参考になりました。土地探し(比較)の基準になりました。その為、ある土地を選べたのです。
しかし、売買交渉時においては、公示価格より低かったため、売主がなかなか納得せず、その理由をあれこれ考えなければなりませんでした。

・次は9月頃に『都道府県』から発表の『地価調査』で『7月1日』時点の調査です。
これについては、調査日が異なるので、2007/1/1の状況から約半年後はどのように変化したかを確認できそうですね。

それよりも自己で限られた地域を決め、毎日WEB等の不動産売買価格情報を観察し蓄えている人は、誰もが一覧できる役所の情報から判断するよりも良い判断が出来るのかもしれません。
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12 : 28 : 50 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

マンション価格情報を見て

昨日の新聞に不動産経済研究所調べの情報がありました。
2007年上半期に売り出された分譲マンションの平均販売価格上昇率ランキング。
市区町村別に比較しています。

第1・2位は、最近の新聞広告を賑わせている港区と千代田区

<平均販売価格(万)/前年同期からの上昇率(%)>
第1位 港区 12,236万/99.5%
第2位 千代田区 14,615万/90.6%
第3位 目黒区 9,609万/60.0%
となっていて、販売価格・上昇率とも破格ですね。

これだけあれば、ローンも十分に払えて、ローン返済後は十分豊かな生活と自由な時間が持てるのに、自宅として使い、自分の収入で支払うのは大変ですね。
この情報のメリットを得るのは、所有している人ではなく、このタイミングで売却できた人だけなのに。

番外 広尾では5.7倍になった物件もあるとのこと、バブルですね。
(さすがに、主要区内は確実に上がっていますね。それでも2年前と同等の坪価格で土地を変えている人がいることもいるんですよね。)

ちなみに、
 第3位 東京都稲城市 5,433万/53.2%
 第4位 東京都武蔵野市 6,168万/46.6%
 第5位 横浜市旭区 4,303万/43.6%
 第6位 さいたま市大宮区 4,598万/43.2%

3-6位のように分譲住宅でこれだけ上昇しても、これだけの価格を支払う(ローンを含め)人たちがいるということは、アパート所有のための『土地探し』に関してみれば、23区内だけでなく、その周辺でも土地の価値が出てきているようですね。探す価値有り?

個人的には、第4位はうれしい情報です。分譲価格だけではなく、東京近郊でも徐々に賃貸価格も上がっているようですね?

また、この情報は、マンション建設数が少なく、駅前だけに建った地域は上昇率が特に上がるとの傾向もあるようですので注意が必要で、今後はいろいろな情報を踏まえての判断が必要ですね。
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10 : 19 : 26 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

世田谷アパートの入居時期

少し前の話です。
私の所有している世田谷の収益物件は、昨年の【5月】に竣工しました。
入居募集は宮下さんに専属でお願いしました。

入居募集の結果は、建物・外溝工事終了の翌日に、入居者との契約が終結しました。
特に内装の完成後、見学しに来た方からの反応がよかったようです。
完成前の最終検査時も、仲介のスタッフがお客さんを連れてきてくれていました。

私の心情ですが、建物建築時や入居確定前はやはり心配の連続でした。
(小心者ですね)

通常、入居退去は【2・3月】や【9・10月】が繁忙期ですが、【5月】でもバシッと決めてくれましたね。
過去の記録を見ると「全ての入居契約が終結した翌日は、ほっとしたのか久しぶりに発熱で倒れてしまいました。」と記載がありました。
(大したことでは無かったのですが、はじめは余計な気苦労が多いです。2度目は経験が身についているので楽勝??)

王道型では社会人がターゲットであり、仲介のJRETNさんコメントでは「社会人の場合は【一年中】、「部屋探し」の動きがある」とのことです。
特に世田谷・目黒では何万の会社とそこに住みたい人たちが多いですからね。
この【7月(先月)】でも忙しかったようですね。
また、企業の新社会人は入社後、新人研修があり配属は決まらず、【4・5月】に住居を確定する場合もあるとのことです。
5月のGWも仲介業者は忙しいようですよ。

いずれにしても、「生活しやすい・ゆとりのある空間・魅力のある設備などが備わっている『建物』」と「駅近・生活至便・環境良質などの『立地』」、そしてそれを支える「設計・施工・仲介・保険・税務・法務等のスタッフとその『所有者』」が揃えば、他にはない圧倒的な競争力のあるアパート経営になるのでしょうね。
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14 : 59 : 40 | 世田谷区のアパート | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

事故リスク

(昨日は漸く、東京での梅雨明け宣言が出ましたね。頑張れ、海の家。)

今回は『リスク』についてです。
投資リスクはよく議論・研究されています。
直接に投資とは別ですが、それを運用する人自身が健康であること・健全であることも安定的に投資をするための大事な要素ですよね。
健康でなければ判断能力も落ちます。

また、一般的な生活の中で、不可抗力で他人に危害を与えてしまって、大きな補償をしなければならない状況になる可能性もあります。
不可抗力よりも大きな問題となるものの一つは、交通事故の加害者になることです。

今朝は運転免許の更新をしてきました。
そこでの指導員より興味深い説明がありました。

(1) ブレーキの制御距離について
 一般的な自動車ブレーキの制御距離(車が停止するまでの距離)は、
  ・20km/hで、10m。
  ・40km/hで、22m。
  ・60km/hで、44m。
  ・80km/hで、76m。
であり、「制御距離を考えて、運転をしてください」とのことでした。

(2) 夜間の歩行者の視認性(アップではないヘッドライト使用時)は、
  ・白い服では40m。
  ・黒い服では26m。
であり、「夜間は黒い服に注意しましょう。さらには歩行時も白い服や傾向反射板をつけたほうが良い」とのことでした。
<以上、「交通の教則」(全日本交通安全協会)参照>

(1)と(2)を合わせてみると、「夜間一般道を40km/hで走っている場合は、黒い服の人を確認して、ブレーキをかけても間に合うが、60km/hでは轢いてしまう」といえますね。
「スピードの出しすぎは事故のもと」とよく言われる理由を実感しました。
(決して、切符を切られないために控えるのではないのですよね。)

たったこれだけの注意の差で、状況によっては1億円もの補償が必要な場合がよくあるとのことでした。

1億円の投資をするのに、多くの時間と労力をかけるのに、1億円を失う可能性がある自動車運転への注意が薄かったです。
さらには、被害者のその後の生活を奪ってしまう可能性もあるのですよね。
これだけでも、今回の免許更新は良い勉強になりました。

それから、久しぶりの『ゴールド』です。
ブルーでは3年更新でしたが、次回は5年後の更新になるのも嬉しいです。
自動車保険の割引申請も早速やります。
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15 : 01 : 41 | 資産運用 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

退職後の出費

私は、今春、11年勤めた会社をめでたく(自画自賛ですみません)退職したのですが、少し苦労していることがあります。

それは、サラリーマンの時には気にしていないものでした。
『予想外の出費』となっています。

第1位は『国民年金』
今までは厚生年金でしたので、給与からの天引きでしたので、存在すら感じていませんでした。
厚生年金は定年退職した後の年金としては国民年金よりも硬そうですよね。
また、妻は扶養でしたので、大人二人分の出費。この時期に月約3万円は痛いです。

第2位は『健康保険』
今までは社会保険でしたので、これも空気のように出費だと感じていませんでした。
幸い、現在は以前勤めていた会社の継続保険(2年間)を使えているので国民健康保険ではありません。それでも月数万円の出費です。

第3位は『一般の生命保険・傷害保険・火災保険等』
これも給与天引きでしたので今では大きく感じますね。また、今までは会社で一括で加入していたため、割引があったのですが...。

ここでのポイントは、たとえ給与所得よりも賃料収入が上回ったとしても、僅かだけでは現状の生活を維持するのはやや難であり、上記のプラスの出費を忘れてはならないことですね。もう一分張りして、余裕が出てからでも遅くないですよ。

また、一般的に高給取りだったサラリーマンが脱サラした場合、翌年の『住民税』が大きな負担になると言われますが、私は昨年、アパートを建て、建物費用やその他の経費を大きく計上したので、(給与所得を含めても)確定申告で大きな黒字にならなかった為、住民税が少ない状態でした。そんなに住民税が負担にはなっていません。

余談ですが、アパートを建てても、現在の仕事を続けることが良いと、掛かりつけの税理士さんや銀行員さんにも注意されました。

それでも、自分の生きている時間はお金には変えられません。
(これもテーマとは別の余談ですね。)
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22 : 25 : 35 | 従業員から事業主へ | トラックバック(1) | コメント(0) | page top↑

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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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