サラリーマン大家サポーターズ_『クズ土地』1棟4室アパート満室体験談 200707

アパート経営者とは

2007 / 07 / 31 ( Tue )

7月が終わりますね。東京の梅雨明け宣言はまだですかね。

本題です。
アパートの大家さんとは、→アパートを所有し、→管理・運営し、→収益を得ている為、→アパート経営者になりますね。
経営といっても、アパートの場合は従業員も殆どなしでやりくり出来るとの説明書が多いですが、簡単な事だけをしていると、結局、空室率は高くなります。

一般に会社経営というと、『従業員』から『労働力』をいただき、『経営者』は『賃金』を支払って“雇用契約”成り立っています。
アパート経営の場合は、入居者が従業員のようなもので、『入居者』から『家賃』をいただき、『経営者』は『快適な居住空間』を提供することで”賃貸借契約”が成立します。

お金の流れは、“雇用契約”と“賃貸借契約”では逆向きですが、一般の会社経営では賃金の他に快適な労働環境の提供・維持が良い社員に長く働いてもらう要因ですよね。
アパートの場合でも、快適な居住環境の提供・維持が大事です。
単なる部屋と設備だけでは入居者がすぐ出て行ってしまいますね。結果として、空室率が高くなり、家賃収入が減ってしまいます。

これが、『利回りを追い求める』人が陥りやすい難点です。
一時的に、一時的に満室になっても「入居者がどのように思いながら生活しているのか？」、職場間でのいざこざのように「入居者同士でのもめごとはないのか？」、もちろん「どうすれば利益をあげられるか？」など、経営者はいろいろなことを考えています。一般の経営者のように大家さんも考えたほうが良いですね。

サラリーマンから見れば、(小さくても)経営に携われることはとても面白いし、良い経験になります。
世間の大家さんでは単なる『部屋貸し』と考えている人が多いため、少しでも工夫をすれば近隣の競合アパートと大きな優位差を作り上げることが出来ます。

入居者の事を考えている大家さんは、行動･言動やアパート本体に違いが表れますよね。
私も(とても小さいですが)経営者として、物事を考えて生きたいと思います。
勉強会や懇親会ではもっともっと議論したいです。
また、経営者の自伝等の書籍もとても参考になります。

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目標達成への気持ち

2007 / 07 / 30 ( Mon )

参院選速報は久しぶりに5時間ほどテレビに釘付けになりました。
各局情報の違い、各党・各解説者のコメント内容が時間ごとに変化していく様子。
自民党の動揺。なぜ小沢さんが出てこない？民主党。面白い。
政治については任意の法案が通過までコメントする立場ではないのでここまでにします。

もう一つ、自民党の歴史的な惨敗よりもすばらしい歴史的な勝利がありました。
『アジアカップでイラクの優勝』には驚きです。
ちょうど1年前の2006年5月20日にイラクの正式政府が発足したばかりです。
フセインの処刑後、1年経っていません。
そんな国が優勝してしまうなんて??
今までのサッカー史上でも例がないと思います。

★肝心なのは、目標達成への『気持ち』なのですね。
誰が見ても、無理だということを達成してしまう人々。
世の中には多くの事例がありますね。

問題や劣位点があっても、『動く（工夫する）』ことで、解決してしまう。
技術的には、サウジアラビヤや韓国が優れていましたが、イラクは走り勝っていました。
で、株や為替では、工夫をする余地（リスクヘッジ対策？）は少ないのですが、不動産は所有者自身が『達成をするという強い思い』のある分、活動・実行・勉強ができ、他の収益物件との差別化が計れますね。

オンリーワン勉強会や建てる会でより熱い議論が出来る場となることを期待します。
『勉強会についてより多くのサポートをしたい』と思いました。
良いものを吸収するとよいパワーが出てくるようです。

昨夜の決勝戦『イラクVSサウジアラビア（不可能を可能にする）選手たち』を見ての感想でした。

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アパート用キーBOX失敗談

2007 / 07 / 28 ( Sat )

満室になっても、いずれ入居者の入れ替わる時が来ますね。
そんな時、個人事業なのに、一気に営業マンを増やすことが出来ます。
単に不動産仲介業のシステムを活用しているだけですが、特に地方にあるアパートでは募集窓口（店舗）が多いほうが「住まいを探している人」を見つけ出す確立が高まります。
（もちろん、信頼できる業者であることが必要条件ですが）

で、本題です。
募集業者が複数の場合、『空き室のカギ』をどこに保管するか？が問題になります。
No.1物件近所の業者をメインとし、そこにカギを預ける。
（セキュリティーは万全だが、一つの業者に偏ってしまうし、その業者の休日は内覧が出来ない）
No.2物件の敷地内のポスト、水道BOX等にいれる。（セキュリティーが良くない、危険）
No.3暗証番号のある市販のキーBOXを使用。（24時間働きます、全業者平等です）

私は、No.3を選択しています。
地方の業者とも、電話のみでやり取りが出来て便利ですよ。

でも、『落とし穴』がありました。

左側の緑のキーBOXはNGです。
これはキーが横向きに入るのですが、最近のディンプルキーは長いものが多く、うまく入っても横にある扉が開かないとの問題があるためです。
右側の黒いものがGoodです。カギが縦向きなので、4本でも余裕があります。

結局、緑色のものはお蔵入りになっています。無駄な経費になってしまいました。

黒いキーボックスの詳細です。
【キーバンカー】　http://bird.m78.com/shop/key-banker.htm

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小規模企業共済その２

2007 / 07 / 27 ( Fri )

前回は、『小規模企業共済』の良いところを主に見てみましたが、
その逆のデメリットもありますよね。それについて、見てみたいと思います。

<<デメリット>>は、
1.　金利が低いこと（安定面では同様の銀行金利よりは安いですけれど）

2.　所得額が400万から800万では所得控除額に大差が無いこと
*事業所得400万/年の場合、掛金月額3万で 93,200円/年の減税
*事業所得600万/年の場合、掛金月額3万で 93,600円/年の減税
*事業所得800万/年の場合、掛金月額3万で108,400円/年の減税
（ちなみに、）
*事業所得1000万/年の場合は掛金月額3万で258,000円/年の減税
（参考文献：中小企業基盤整備機構の契約申込書）

3.　最大融資額は1,000万だが、最大の掛金月額が7万円であり貯蓄期間が12年弱必要であること。（気が長い話ですね。）

他の投資に比べて断然良いとは言えませんね
それでも、私は実行したのですが、昔から習慣化していた積立貯金の一種だと思えば、（例えばSMBCの積立『りぼん』より）良いほうだと思います。
さらに、当初、この共済の目的は『事業主の退職金』なのですから、この趣旨に戻れば、違和感は無いですよね。
個人事業主でも、アパート投資でも一番怖いのは個人的な無駄使いなのだから、その予防策にはメリットもあり、効果的ですよね。
私は前回の内容のメリットを有効に活用すると決意したことも実行理由です。

<<加入できる人>>　　（ここにもハードルがあり、主には以下です。）
1. 従業員が20人以下の建設業、製造業、運輸業、不動産業、農業の個人事業主または役員等。
2. 従業員が5人以下の卸売業、小売業、サービス業の個人事業主または役員等。
3. サラリーマンが副業的にマンション・アパートを利用している場合を除く。
（ここはうまくやらないといけませんね。）
私は年初に退職をしたため、漸く、当共済を利用する機会が出来ました。
（一時的に会社を退職した人は、その時が利用をするチャンスかも?!）

月並みですが、メリット・デメリットを知った上で、効率よく利用をしたいですね。
情報確認は、『　http://www.smrj.go.jp/skyosai/index.html　』　
または、『　０５０（５５４１）７１７１　』　の共済相談室へ

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大家の退職金･小規模企業共済

2007 / 07 / 26 ( Thu )

今日は『大家の退職金』についてです。
サラリーマンの年金対策の代わりとして、アパート経営は意味があるのですが、さらに、大家としても退職金をもらう方法があります。

それは、『小規模企業共済』です。
2007年6月の勉強会で、税理士の浅野さんの講演でも紹介してもらって以来、ずっと気になっていました。

以下は、『小規模企業共済』についてです。
<<運営団体>>は、独立行政法人中小企業基盤整備機構です。

<<対象>>は、小規模企業の個人事業主／役員です。

<<目的>>は、
｢　1. 事業主が事業の第一線を退いたときの生活の安定のために、
　　2. 事業の再建等を図るために、
小規模企業者の相互扶助の精神に基づき、自ら資金を拠出して行われる共済制度で、小規模企業者の福祉の増進と小規模企業の振興に寄与すること。」
（小規模企業法）

■注目の<<メリット>>は、
(1) 利息がつく==現在予定利率は掛金に対する1.0%の複利運用
　*利率は適時見直し有り。平成8年は6.6%だった。

(2) 減税効果あり==掛金の全額所得控除による減税を受けられる
　*例えば、年間400万の事業所得の場合、掛金月額3万で93200円/年の減税

(3) 融資が受けられる==共済契約者貸付制度があり、掛金の7-9割の融資
　*一般貸付は、利率1.5%。引き落としをしている金融機関で相談日に即日融資!!
【↑ここ注目】（←先程、電話確認し、回答を得ました）
　*特別貸付は、利率0.9%。ただし、『中小企業基盤整備機構』による審査が必要。
　*一般貸付と特別貸付をあわせて、上限は1000万まで。

(4) 出金時も節税効果==解約・受け取り時は公的年金等控除の額を差し引いた額が課税対象（税法上のメリット有り）

『小規模企業共済』は、ただの積立て貯金とは、まったく違いますね。

情報確認は、『　http://www.smrj.go.jp/skyosai/index.html　』　へ
加入の申し込みは、『　金融機関の本支店　』　にて
申込書の表紙です。

私は浅野税理士の勉強会を聞いて、1年後に、漸く実行に移せました。
今回は、城南信用金庫にお世話になりました。
どれだけ、メリットを感じ取ることが出来るか体験してみます。今後が楽しみです。

最後に、この記事は2007年7月現在のものですし、詳細については各自での確認をお願いします。

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米国住宅ローン問題

2007 / 07 / 25 ( Wed )

本日、一時的に株価が260円程下落しましたね。
その主な理由は、米国での『サブプライムローン問題』とのことです。
で、早速、『サブプライムローン』で検索してみました。
「銀行は国を問わない事」と「時代は繰り返される事」を実感。

当ローンの概念は"アメリカの優良顧客向けでない住宅ローン"との事です。曖昧ですね。
概要は、住宅ローンを担保として証券化され、これが更に債務担保証券に再証券化されて、投資化に販売されるようです。<住宅ローン>→<担保証券?>→<債務担保証券?>→<投資家>へと複雑ですね。
これはきっと法律やルールを満たすための手段だと思います。

主な問題を3つ挙げるとすると、以下ではないでしょうか。
(1)．住宅ローンの返済方式が、当初数年間の金利を抑えるものとか、当初数年間金利だけ払うといった当初負担を軽減したものであり、返済者が自己返済能力を無視した借入を行う傾向があった
　＊　以前日本でも、収入が低い当初は金利が低いという『ゆとり返済（ステップ返済）』が問題になりましたね。
　＊　所得が伸びない低所得階層にはまったく不向きだった。

(2)．住宅価格について、上昇率が2006年以降急速に鈍化すると予測され、かつサブプライムローンの延滞率が目だって拡大した。
　＊所得非上昇層にとって、住宅価格の非上昇は致命的ですね。月々、じわじわと締め付けられる思いだったと思います。

(3)．返済の破綻がいままで大きく表面化されていなかった。
　＊理由は、返済できない状況でも、住宅価格が上昇さえすれば、担保評価を超える値上がり分を担保に新たな借入を受けるホームエクイティローンを受けることができ、または住宅価格が大きく上昇すれば、住宅を売却してローンを返済できたからだった。しかも売買差益も得ていたため、ブームが加速・拡大した。

私はこの問題も、アパート経営への警笛ですね。
　★『金利対策・ローン返済計画を適切に!!』ですね。　
　＊新築プレミアがついている当初ほど厳しい返済が良いようですね。賃料を下落させないための対策は怠りませんが、下落したときに破綻するレベルはNGですね。

　★『資産価値上昇よりも、日々の家賃収入がメイン』
　＊これから人口が減る日本では土地価格の上昇は一部の地域のみであり、あまり期待せず、日々の収入が見込めるときに実行に移すようにすべきですね。

　★『銀行の融資基準は完璧じゃない』
　＊日本の銀行でも超過融資等があり、問題となりましたが、米国でも同様なのですね。今でも中古マンション等大きな物件は、賃料が見込めるとか、建物自体に資産価値があるとか、フルローンは危険と思います。入居者が求めているのは快適な生活ですからね。

サラリーマンは副収入として・地主さんは少ない予算(土地代なし)で実行に移し、物件から家賃を受けていることが、上記の住宅問題とは大きく違いますが、アパートを事業として(オーナーは経営者として)、適切な融資を追い求めたいですね。

以上は、フリー百科事典『ウィキペディア』やYahoo上位の検索ページの情報を元にしました。詳細は、是非検索を。

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塗装体験談(収納)

2007 / 07 / 23 ( Mon )

前回の『収納内の油汚れの解決法』についてです。
簡単に言えば、「ニスを塗っただけ」なのですが、その3日後に入居の申し込みがあったので、一部は効果があったと思います。

<<使用したもの>>は、油性ニス/\980､マスキングテープ、刷毛(黒・埃除去用)、刷毛（白･塗装用）、うすめ液、新聞。

『ニス』は、ケイヨーD2で購入しました。目的は、濃い茶色の油汚れを隠すためでしたので、『油性』・『チーク色』を選びました。（色は細かく20色以上有り）
スプレータイプもあったのですが、新聞等でのマスキングが面倒とのことでやめました。

<<手順>>は、
　１．塗装部（収納内）の清掃／黒い刷毛
　２．塗装部以外のマスキング／テープ・新聞
　３．ニスを十分に振り、撹拌
　４．ニスを透明容器に注ぎ、うすめ液で希釈（10vol%添加）
　　　　*ニスが濃すぎると、むら無くスムーズに塗れません。
　５．塗装用刷毛でゆっくり塗装
　　　　*刷毛再利用のためには、うすめ液ですばやく洗浄を
　６．（塗装後）すばやくマスキングテープを取り除く
　７．後は待つのみ
　　　　*2度塗りのときは、半日または1日待ってからが良いとの記載有り
　　
<<対策前後>>では、

よく見れば、油汚れの後を確認できますが、殆ど気にならないレベルです。
また、つやも出て、少しは新しくなった（？）気がします。
それにしても、何故あそこに油性の汚れがあったのだろう？？

やり始めたら、止まらなく下段や収納扉（観音開き式）の内側も塗ってしまいました。
その内側等には建設時の痕跡が残っていたのには驚きです。これは『大工さんによる鉛筆（？）の多数の目印』でした。それも、ニスにより見えなくなりました。
全ての所要時間は1時間程でした。
もちろん、今回も菅さんの指導を受けました。ありがとうございます。

以上、ニス塗り体験談でした。

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アパート入居募集は綺麗な部屋で

2007 / 07 / 22 ( Sun )

新築以外で、入居募集をするときの【注意点】として、『前に入居していた人の形跡を残さない』ことが大事ですね。
誰でも新しい部屋、綺麗な部屋、傷のない部屋に住みたいものです。
時には予算により少しの古さ（経年劣化）は、賃料との相談により納得してもらえます。
しかし、汚い壁・床、傷のある部屋は立地条件や間取りが良くても敬遠してしまう人は多いでしょう。

ここからは私の失敗談です。
（一連の流れは、）
　　１．　退去連絡　（＋　入居募集開始）
　　２．　全入居者退去
　　３．　室内クリーニング（業者）
　　４．　内覧開始
　　５．　めでたく入居
となりますが、私の仕事を１つ抜かしていました。
それは、『クリーニング後の室内チェック』でした。
今までは床・壁・窓・水周り等丁寧に仕事をしてもらっていたので、今回も信頼をしていたのですが。
今回は、『収納の汚れ』が残っていました。しかも、なぜか（丸い）油汚れです。

入居者が何かをこぼしてしまったのでしょうね。
拭き掃除では解決しない問題なので、業者の気が回らなかったのでしょうね。
これでは、全入居者の形跡が有り有りです。

私がチェックを怠ったために、何も注意をせず「代金の支払い」が終わってしまいました。今から言っても後の祭りですね。

根性を出して、後からクレームをつけても良いかもしれませんが、根性が無かったです。
というより、自分で解決しようとの決意が強く、解決策が創造できたので、そちらを選択しました。
簡単にニスを塗って解決し、その3日後に入居が決まったので効果有りだったかもしれません。（対策内容の詳細と結果写真は次回とさせてください。）

ちなみに、この部屋は以前私がPM10:30に男性を紹介したのですが、その人ではない女性からの入居申し込みでした。

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国金が株式会社に!!

2007 / 07 / 21 ( Sat )

今年初めてセミの声を聞きました。まだ鳴き方が弱かったけれど、いよいよ夏が始まりますね。（頑張ろう、海の家）

で、今日も国金ネタです。
昨日、国金HPを確認した方はお気づきだと思いますが、
『株式会社日本政策金融公庫法』についての掲載がありますね。

平成20年10月1日に、国民金融生活公庫自体はなくなってしまうのですね。
国金、農林漁業金融公庫、中小企業金融公庫、国際協力銀行が統合し、新公庫になるのですね。
現行の融資は承継されるようですが<<問題>>は、
・　中小企業者への一般貸付を廃止
・　中小企業に関する重要な施策の目的に従って行われるものに限定
との説明資料にある文言ですね。　
詳細は　→　http://www.kokukin.go.jp/pfcj/pdf/topi070518.pdf
・　国民一般への一般貸付は存続
　　（添付画像参照、5/19に国金に掲示されていたポスターを撮影）
また、今年の4月にこの情報について、政府系金融機関の「国金」と「商工中金」の担当者に聞いた回答は、「現行のシステムには変更があり、現行の金利も変更になる」とのことでした。
5/18の新公庫の成立は今後の融資審査に大きな影響がありますね。
固定金利が低く、融資を受けやすい、現行の国金がなくなってしまうのは残念ですね。
これからは、駆け込み需要が増えそうですね。
しかも、受け付けが忙しくなってもそれに対応ができる担当者（システム）ではないでしょうから、5/18の法成立をうけて、動き出しの早い人がメリットを得られるのでしょうね。
【注意】あくまでも無理は禁物です。金利よりも、価値ある物件を探すことがとても大事なのですから。

最後に、アジア杯・豪州戦、高原の切り替えし、川口のセーブ、すばらしいですね。

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国金は経営者の味方

2007 / 07 / 20 ( Fri )

国金HPによると信念は以下のようです。
『当公庫は、一般の金融機関から資金の融通を受けることが困難な小企業をはじめとする国民のみなさまが必要とする資金を供給することによって、国民経済の健全な発展と公衆衛生などの国民生活の向上に寄与することを目的としています（国民生活金融公庫法第一条）。』
http://www.kokukin.go.jp/kokukin/index.html

で、トップページによると、『中越沖地震災害に対しての援助融資』を始めています。
被災地の経営者は営業停止になり、とても苦労している時ですね。
そんな時、融資をしてもらえることはとても助かります。
特に、地震が発生した翌日に『特別相談窓口』を準備したところを見ても災害時に何をすべきかがマニュアル化されているのでしょうね。
過去を見ても、多くの災害に対する援助をしているようです。
これは、アパート経営においてもとても役立ちます。
ひどい災害後は入居者から家賃を取るのは難しいかもしれません。
しかし、オーナーはローンの返済をしなければならないかもしれません。
そんな時のサポートはとても助かります。

さらに、このような援助融資をしてくれる金融機関で、借入をしていたならば、返済遅延に対しても、適切な対応をしてくれるかもしれません。
（今回ばかりは実体験ではないので予想です。）

国金は金利が安いだけでなく、こんなメリットもあるのですね。

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アパート満室後の挨拶廻り

2007 / 07 / 19 ( Thu )

中古アパートで満室にするには苦労が入りますね。
入居を決めてくれた業者にはお礼が言い足りません。

さらに、忘れてならないのは入居確定には至らなかったけれど、こちらが仲介の依頼をした『その他の仲介業者への対応』です。
満室確定後に連絡をしないでいるとその人たちは空室の無い部屋に対して営業を続けているのですからね。この方たちにも丁寧な満室連絡と今回対応(努力)をして貰ったことに対するお礼をします。遠距離では電話になってしまいますが、近いところでは出来るだけ、店に伺って挨拶をするようにしています。
もちろん、「次回も依頼させていただくので、今後もよろしくお願いします」とのコメントを添えて。
アパートでは必ず入居者の入れ替えがありますからね。1回、1回で付合いが終わるのではなく、今後、数十年のお付合いになるかもしれませんからね。
『大家のセールスの場』かもしれませんね。だとしたら、顔を覚えてもらうこと、誠実にお願いしていることが分かってもらうことが大事ですよね。

もう一つのポイントとしては、この入居確定連絡時に笑顔で対応してくれるか、冷たくされるかも注目です。今まで冷たくされた店では、店員さんの余裕が無いというか、長続きしていません。（そうはいっても、ながーい目とこちらのゆとりも大切ですね）

私は地方や東京近郊の物件ではJRENTさんに加えて、2,3店に依頼をしています。
3店目はいつも入れ替えていて、良い仲介業者の発掘にも努めるようにしています。
業者も上昇店、下降店がありますからね。
このように新しい店探しや、仲介業者さんとの付き合いも新たな出会いがあり、面白いものです。

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国金契約と書類

2007 / 07 / 18 ( Wed )

現在進行中のプランについて、国民金融公庫から融資確定の連絡を受けていました。
昨日はこの融資の最終契約手続きを行いました。
この手続きは、国金での相談や融資依頼とは別の窓口で行います。
私は国金から融資を受けるのは2度目ですが、この窓口に来ると「ゴールに着いたな。」と感じます。
この案件については融資の相談をしてから、融資確定までは約3週間でした。
国金での流れは以下でした。
(1) 融資の相談
(2) 融資の依頼
(3) 融資確定の書類受け取り
(4) 融資契約手続き　＆　(司法書士への)抵当権設定依頼
(5) 登記終了　＆　個人口座への入金

(1)　相談時は融資申込書・土地情報・建築プラン（ラフ図面）・賃料査定書・建築見積書・源泉徴収(過去3年)・確定申告書(過去3年)・自己のローン資料・等々を持参　⇒　担当者より、必要提出書類の連絡を受けました。
　*事前に電話にて相談内容を連絡し、訪問時間の予約をします。

(2)　前回の資料の追加として、追加担保物件の登記簿・保証人の証明書（前回は無し）・自己資金分の証明書（通帳コピー等）・事業計画書・印鑑等々を持参　⇒　担当者による必要書類の確認。

(3)　(2)から約2週間後、丁寧に封筒に包まれ、借用証書が届きます。次は契約手続きになりますが、その為に書類記載（借用証書・送金依頼書・個人情報に関する同意書・受入金関係書等）と追加書類（収入印紙・印鑑証明書・住民票・建築確認済証等）の準備をしました。

(4)　(3)の資料が整い次第、訪問時間の予約をしました。これは、抵当権設定の為の司法書士予約を兼ねています。抵当権設定依頼では、抵当権設定契約書・委任状・担保物件の権利証・印鑑証明書等を準備しました。
今回はこの作業までが無事に終わりました。
これで、ひと段落です。後は、(5)を待つのみです。

以上は、私の経験ですので、事業差、物件差、個人差等があると思います。
必要に応じて、国民金融公庫への確認・相談をすることが良いと思います。
インターネット申し込み手続きもあるのですね。　↓
http://www.kokukin.go.jp/syspe/ped/ped010.jsp

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無事アパート満室(気の持ち方)

2007 / 07 / 17 ( Tue )

待望の電話が掛かってきました。
残りの1室の入居依頼でした。
決めてくれた、仲介業者は3年前から空き室になるたびに、仲介の依頼をしていたのですが、なかなかご縁がありませんでした。
その店の対応はとてもきちんとしていて、当地域(駅周辺)では看板の露出が一番でした。
私も懲りずに可能性を求めて何度も依頼をしましたが、お店も毎回笑顔で対応してくれていました。
3年越しの縁もあるのですね。
地道な努力が確かに実ることを知ったように思います。

空室時は何か重い物を抱えているような気持ちでしたが、満室になるとすっきりします。
しかし、満室になったら、もっと高い家賃でも良かったのでは？とも思いますが、1回でそれを決め付けて後悔してしまうのは間違いだと思います。これを続けていたら、空室でも憂鬱、満室でも憂鬱で気持ちが落ち着くときがなくなってしまい、次に進めませんからね。

もっと高い家賃だったら、もっと空室が長引いていたと思うようにしています。
入居者にはメリットになっているのですから、サービスです。
これが出来るのもスタート時が大切ですね。
もっと大事なのはオーナーの気持ちの持ち方なのでしょうね。

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中越沖地震

2007 / 07 / 16 ( Mon )

このブログを書いている今、東京でも余震の揺れを感じています。
今日の地震（平成19年中越沖地震）もとても大きく、何人もの方が亡くなられました。
ご冥福をお祈りします。

<被災地の建物について>
ニュースで被災地の状況が流されていますが、2階建ての家がぺちゃんこになっていますね。
特に瓦屋根で損傷が目立ちます。
しかし、その横にある比較的新しい家は無傷のようにも見えます。
立地(断層)によるためか？建物の構造によるためか？は分かりませんが、入居者に貸す立場としてはどちらも対策を立てないといけないですね。
『気持ちよく』住んでもらう前に、『安全に』住んでもらうことが第一条件ですね。
以前、土地探しの会員さんに東京都の<<活断層地図>>を準備されている人がいました。
とても興味深いものです。
行政では活断層の上だから、建築不可とは言われませんが、より安全を求めるために事前に避けるべきですね。

<被災地支援について>
被災地では、水・食料等を求めていますが、何も力になれない自分の力の無さを感じます。
2004年の中越地震の時は、自分はサラリーマンで家族持ち、仕事が第一優先なのだから．．．と思っていました。
で、最近、私は大家さんや世の中のためになることをやりたいと思い実行できていると思っていたのに、今回の地震こそ何らかのサポートが出来るタイミングなのに自分が何も動き出せないというのは力の無さを感じます。
神戸地震のときは学生で何も背負うものが無かったのですぐに支援活動をしたのに、現状との気持ちの差に納得できません。
この気持ちを忘れずに溜めておきたいと思います。

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大雨と建物

2007 / 07 / 15 ( Sun )

今年の台風4号は地域によっては7月の観測史上最高の雨量になったようですね。
大きな被害も出ていますね。
建物の立地・人の生活の場の選択というのはとても大事なのですね。
そういえば、以前ある会員さんから、世田谷区のハザードマップを見せてもらいました。
区役所からの無料配布とのことですが、とても参考になります。

「建物が良くてもメンテは欠かせない。」以前、菅さんに言われたことです。
大雨が降り、屋根から直接地面に雨が落ちる。
こんなつくりの建物は殆ど無いですよね。
通常は雨樋など配水管を伝わるような設計になっていますね。
しかし、雨樋は自然に雨水が集められるようになっているので、その中には木の葉が混じり、詰まることも考えられますね。
時にはカラスなどが小枝・ごみなどをためてしまうようです。
特に、春・夏後の秋の長雨では木の葉が詰まる可能性が高く要注意ですね。
雨樋などが詰まれば、思わぬところに雨の滝が出来るし、思わぬところに負荷がかかり、その設備の寿命を縮めることにもなるのですね。
<正しくないものはトラブルの原因になり、正すことでうまく流れる。>
で、大雨のときこそ、建物を見に行くのは良いことではないでしょうか？
高いところにある雨樋は簡単には見られません。大雨はチェックの好期だったりして。
屋上に上る梯子が合っても、最上階に入居者がいれば、室内を通ってその梯子を使うことは難しいですからね。まして、雨樋のチェックだけで、クレーン車を呼ぶわけにも行かないし。
被害が大きくなる前に、早め早めのチェックが必要ですね。

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22 : 51 : 36 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

建築確認済証

2007 / 07 / 14 ( Sat )

ほっとする、うれしいお知らせが入りました。
設計士の小櫻さんより、現在進行中の建築計画に関して、建築確認が下りたのとことです。
この建築確認の書類の表題は、『　建築基準法第6条第1項の規定による「確認済証（建築物）」とあり、東京都建築主事○○さんの印鑑がありました。
6/20に建築基準法が改正され、この改正の詳細が6/18に発表になったため、
　・建築確認の下ろす役所内で混乱があるのでは？
　・建築確認が下りるのに時間がかかるのではないか？
などと心配していました。
さらには、今回は主に延べ床面積500m2以上の大規模建築が対象となり、ある役所では6月上旬から建築申請の受付けを一時停止していたので、小規模でも何らかの影響があるのではないかとも心配していました。

とにかく、また一歩前に進めました。小櫻さんありがとうございました。

次は融資ですね。金融機関からは建物についての融資には建築確認済証を持ってきてくださいといわれていたので、これでようやく融資契約の実行になります。
（これも、実行されるとほっとします。）
満室になるまでには多くのステップがあるので、着実に、一つ一つ進みます。

小櫻さん（体調には十分注意してください）は忙しいため、会員さんを優先し、今回は少し待ってからの着工になりますが、次のステップが楽しみです。

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14 : 39 : 32 | アパート建築体験 | トラックバック(37) | コメント(0) | page top↑

不審者情報

2007 / 07 / 13 ( Fri )

皆さんの中でも活用している人が多いと思いますが、下記システムは良いですね。
＝＝＝＝＝
不審者情報のお知らせです。
日時：7月12日（木）午後5時10分頃
場所：○○2丁目XX番
状況：学童が終わって、小学生が帰宅する途中、△△公園付近で男性に「こちらへおいで」と声をかけられた。小学生は不審に思い、急いで家へ帰った。
不審者の特徴：30代ぐらいの男性、カバンを肩からかけている、黒い携帯を持つ。
発信者：＊＊市教育委員会
＝＝＝＝＝
この情報を得るための登録方法は小学校や役所等で配布される紙のお知らせにあるQRコード（2次元コード）を携帯電話で撮影(読み取り)し、メールが送られてくるように設定するのですね。
こんなメールが届いたら、気持ちが引き締まりますね。
地域の誰もが、地域の安全を意識し、よりよい街づくりのために工夫をした結果、危険を予知できるシステムを構築したために、このような情報を共有化できているのですね。

アパート経営でも同じことが言えますね。
より安定なアパート運営のために、入居者に良い環境・住居を提供するために工夫をすることが大事ですね。しかし、危険を簡単に予知できるシステムは構築されていませんね。
それでも、設計士さん・大工さんの意見は建物の長持ちのために有効だし、仲介業者さんの入居者の意識の傾向を感じることによる経験を積み重ねた情報を効率よく集め、共有化することも、ある意味での危険予知になると思います。
危険建物情報、危険業者情報を、多くの大家さんで共有化できる場をもっともっと持ちたい、作っていきたいですね。

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01 : 50 : 21 | 王道チーム紹介 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

損保の小林さん

2007 / 07 / 12 ( Thu )

建てる会で1回・勉強会で1回講演実績がある王道チームの損保担当の小林さんは、しばしば王道プラザに立ち寄ってくれます。
しかも、いつもニコニコしているので、こちらもとても気持ちの良い挨拶が出来ます。
私が驚くのは、月に何回か来るのですが毎回、何らかの用事があることです。
保険は数年ごと一括で支払っても良いし、年1回ごとに更新してもよいものなので、トラブルがない限り、滅多に縁が無いものだと思っていました。

小林さんが得意なのは『アパート用の火災保険や地震保険』ですが、傷害保険、自動車保険、生命保険などさまざまな相談に乗ってくれるのですね。
保険の辞書（またはイミダス）みたいです。
それから、法律の改正、損保業界での方針の変化などの情報を持ってきてくれます。
数ヶ月までには防火建物に関して、保険料の見直しがあり、防火地域・準防火地域ごとにすべての王道建物会員さんに連絡し、駆けつけてくれました。利を得た人は何人もいました。
今回も平成21年に施行される住宅(アパートを含む)内の防火設備があらかじめ設置されているかを気にしていました。
また、よく話を聞いてくれるので、質問しやすいです。
特に大家の立場に立って、「支払いを少なく」、「メリット(補償額)が大きい」ものを選んでくれます。
保険などの諸経費は実質利回りに直接影響しますからね。

いろいろと、ありがとうございます。
次に、勉強会で講演してくれる機会を楽しみにしています。
また、詳しくは理解できませんでしたが、生命保険を相続対策に利用できる策もあるようです。
（興味津々）

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01 : 37 : 25 | 王道チーム紹介 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

Iアパート設計契約しました。

2007 / 07 / 11 ( Wed )

先月に購入した土地についての設計契約を行いました。
このプランについては、設計士の小櫻さんにお世話になっています。
小櫻さん、設計契約までたどり着くことができ、ありがとうございます。

で、通常の流れといいますと、
『土地情報（土地情報・測量図・公図等）』を受け(事務局より設計士に渡し)
⇒　『ラフプラン』を作成してもらい、
⇒　『銀行融資が確定』後に、
⇒　『設計契約事前打合せ』をし、
⇒　『設計契約』
⇒　『本設計』に入り、
⇒　『建築確認申請』
との段取りを踏んでいます。

この案件に関しては、6/20に建築基準法改正があり、そちらの対策を優先していただき、少し契約日を延ばしてもらっていました。
まずは、無事に建築確認が下りることを切に願っています。
構造計算やホルムアルデヒド対策用の計画換気等いろいろな書類の作成でお忙しくなる（すみません、既に忙しいですね）と思いますが、よろしくお願いします。
今回は小櫻チーム（小櫻さんとそのサポート役の川影さん）により、今までとは少し違う特徴のある建物を目指していただいており、「入居者が安心して、心地よく住める住居」かつ「他とは違う個性のある／部屋を探している人が好感を持ってもらえる」建物が出来上がると思います。
とても楽しみです。

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15 : 31 : 54 | アパート建築体験 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

自分で客付け？

2007 / 07 / 10 ( Tue )

実はまだ、中古アパートで1室の空室があります。
所有している中で唯一の空室なので、何とか埋めてすっきりしたいとの気持ちは当然ですね。
今日の帰宅途中、駅前の不動産屋の前で、若い会社員風の男性がじっくり賃貸物件情報をみているのです。その不動産屋のガラス扉の好位置には私の物件情報が貼られているので、私は道路の反対側から歩きながら、気になって彼を見ていました。多分、やっぱり、自分の物件を見ています。（しかも食い入るように。）
時間はPM10時半。
（ここから想像です）この時間ならば彼は一人暮らしの部屋を探している　　⇒　　想定している入居者のターゲットにぴったり　　⇒　　これで入居が決まれば心配事がなくなる　　⇒　　何か今、自分に出来ることはないか？
（そこで、ふと思いつきました。）
『『自分でプッシュ（営業）してみよう。』』たとえだめでも、ブログのネタになるし、一石二鳥かも？
で、急いで信号を渡り、不動産屋の前に（彼は自転車に乗りペダルを踏み込むところ）、<私>（勇気を出して）『この物件に興味ありませんか？』、<彼>「えっ、ああ、今見ていました」→『私はこの物件の所有者の息子です』（なぜか私が所有者ですとは言えませんでした）→『最近空室になり、入居してもらえると助かります』『オール電化です』→「築何年ですか」『築18年です』『でも、昨年フローリングを張り替えたばかりで、クロスも白くきれいです』『もしよければ今から見に行きませんか?』「ええ、いいですよ」!!!
（これはラッキーと思いました。営業者よりも、気持ちをこめて説明する自信がありました。）
「ケーブルは入っていますか？」「デジタルチューナーですか？」「インターネットは？」
怒涛の逆質問でした。→『もちろん、入っています。○○ケーブルで、１棟について1万円払っていますよ。でも、効果があるように思えなくて』→「私は○○ケーブルの社員です」（まじで？　属性問題なしです。丁寧な話し方だし）
物件に到着するまでは、店が出来る予定があるとか、計画道路についてとか説明しました。
で、到着、『フローリングとクロスきれいでしょ』「そうですね」→『エアコンは今回の退出後に入れ替えたんです』「はあ」→『IHコンロは昨年取り替えました。1口ですが、コンセント式のIHコンロを購入すれば2口になりますよ』「はあ」→『角部屋で風の流れもいいです』「そうですね」（なかなか、感触はよさそうです）
で最後に20mで多摩川ですと川まで連れてってしまいました。川とその広々とした土手は気持ちがいいのです。「なかなかいいと思います」との回答でした。
彼には私の名前を伝え、彼の名前を聞き、明日不動産屋に説明しておくので、良かったら不動産屋に声をかけてもらうように勧めました。そして、『管理料の2千円はまけますよ』（やば、言ってしまった）
私が出来るのはここまででした。客観的に見れば、やり過ぎですよね。でも、その後はどのような結果になるでしょうか？
「風呂がユニットバスですか、残念。」の一言が気になります。
私が直接契約すれば、彼は仲介費と広告費（礼金1）が無料になりますが、それは物件情報を貼ってくれた業者さんに感謝して。その分は業者にお譲りするつもりです。
今後に期待です。結果は必ず報告します。

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12 : 29 : 55 | アパート満室空室対策 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

市長さんは不動産が好き？

2007 / 07 / 09 ( Mon )

先日、面白い情報がありました。
多摩地区の市町村の首長の昨年の所得総額が発表になりました。
少なくとも上位3位は、市長給与を個人での不動産所得が上回っていたとのことです。
1位　府中市長　総所得3957万円（不動産所得2170万円）
2位　日野市長　3770万円（1588万円）
3位　昭島市長　3390万円（1620万円）とのことです。
不動産投資がまだまだ一般の人には広まっていませんが、盟主の人たちは投資（残ったお金の使い方?）の中でも不動産投資を選んでいるのですね。
市長さん達もきっちりとしていますね。
というより「不動産を沢山所有している地域の地主さんが市長になりやすい?」かもしれませんね。
政治家も含めて、大きな決断をする人たちが不動産を所有している限り、不動産所有者が不利になるような法律はなかなか出来ないのかもしれませんね。
だから不動産投資は安全？とも言えないでしょうけれど。

それにしても、お金をもっている人たちは他にお金を得る方法を知っているのに、どうして不動産投資に落ち着くのでしょうか？

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18 : 09 : 02 | 資産運用 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

扉が閉まらない

2007 / 07 / 08 ( Sun )

少し前の話です。
私の頭の痛い中古APで『収納の扉が閉まらない問題』が発生しました。
下の添付写真のようにあと数センチでの閉まりが悪いのです。

根性で力を入れると閉まるのですが、通常はここまでです。

開いてみると？

金具の止め具部分が擦れている傷があります。
で、この部分の扉側は？

この金具？　まずは、この金具をペンチで少し上に曲げました。
すこしだけ良くしまりましたが、まだぴったりと閉まりません。
原因はこの金具ではないようでした。（すでに前の人が対応して曲げていたあとがあります。）

よくみると、止め具の左側（白い円の中）にも傷がありました。
この原因は扉を止めている蝶番（ちょうつがい）の金具が緩んでいるのでは?」とのアドバイスをもらい、その蝶番を見るとすでに対応済のようで見事にプラスネジの山が崩れていました。
蝶番部分の修正が出来なかったために、次の対応は？この白い円の部分を削る(彫る)と素人ながらに考えましたが、「それでは黒い塗装が見事にはげてしまいうまくない」と菅さんの一言。
で、次の対応は引っかかっている部分の扉側の下部を削ること。
ひたすら『紙やすり』で削りました。「1,2,3,4,5,6,7…20往復」これを5回やり計100往復。これを１セットとして、全部で10セット。つまり1000往復やってみたのですね。
（これだけやってもなかなか削れないものですよ）
（おがくず対策には、下に新聞紙を引きました）
結果として、みごとに、スムーズに扉が閉まるようになりました。
無事終了です。
でも良く考えてみると、この物件は中古。
満室入居中のAPの購入ではこんな不具合はまったく確認できませんよね？
また、入居者は2年後に退去でしたのでちょうど瑕疵責任が解除された後でした。
でも、このぐらいじゃ問題にもされないでしょうね。

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23 : 28 : 43 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

銀行提出書類

2007 / 07 / 07 ( Sat )

こちらの目的は不動産購入のために銀行から融資の承諾を得ること。
融資を依頼しているのはこちらなので、快く対応してもらうためにはこちらも準備をしっかりとしないといけないですね。
銀行によって詳細は異なるかと思いますが、私の経験から準備を依頼された書類は大きく分けて、①個人の属性に関する書類、②購入不動産に関する書類でしょうか。
（銀行さんすみません、依頼者側からの見方です）
①の属性に関しては、年収のわかる書類（身分証、源泉徴収票3年分、確定申告書3期分等、印鑑証明書、(家賃入金の通帳写し）、主な支出のわかる書類（ローン返済予定表等／ローンについては調査が入ればすぐに分かってしまいますね）。隠し事をする必要はないですよね。
②の購入不動産については不動産関係書類(土地情報、マイソク、地図、売買契約書、重要事項説明書、公図、測量図、登記簿謄本)と事業計画関連書類（ラフ図面、工事費用概算書、家賃想定書、事業計画書等）、必要に応じて個人の資産状況を説明する書類で担保にする土地の情報（登記簿謄本、物件概要、売買契約書、賃貸契約書等）と自己資金証明書（通帳写しやその他資産証明の写し）でした。
銀行としても確実に契約に至ることで工数が無駄にならないので、売買契約後(ローン条項付)の相談が好ましいと思われます。
場合によっては売買契約前でも相談に乗ってくれます。この場合は売買契約書・ラフ図面・工事費用概算書・賃料査定書等がなくても大まかな反応（おおよそOKかNGか）をしてくれます。
土地探しをするときには事前に本人が融資金額(概算)を知ることができるこのようなサービスを利用しておきたいですよね。（むげに断る銀行もあるのでその後は別の策で）
また、担当になる銀行員がアパートローンに精通していることが好ましいので事前に訪問目的と訪問日を連絡しておくとよいと思います。
さらに、連絡後に変更事項があったときにはすぐに連絡をします。しかし、担当者も融資判断を得るためにいろいろと書類を作ってくれるので途中で変更があることは大きなプランの修正に繋がるので作業工数が増え迷惑をかけてしまいますね。事実と異なることを連絡するのは良くないですね。こちらとしても回答までの時間が長くなることは不利益です。
きっちり正確な資料を準備することが大切ですね。

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18 : 41 : 48 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

絶対的なサポーター

2007 / 07 / 06 ( Fri )

株式投資などには融資をしてくれないけれど、不動産投資には協力してくれる銀行さん。
ありがたいです（深謝）。
「銀行さんに気持ちよく協力してもらう方法とは何でしょうか？」
と解けもしない無理な問題を立ち上げてしまい後悔しています。
こちらの目的は銀行さんに融資をしてもらうこと。
欲を言えば、出来るだけ多く、低金利で、長期間、安全に。
対して、銀行側は「安全に」、「効率よく」、「より多く利益を上げたい」のではないでしょうか？お互いに「安全に」は一致していますね。
始めに、私が銀行融資相談に伺うときの<覚悟>についてです。銀行として多くの経験から、安全を検討してくれるのですから、銀行さんから断り(判断)を受けたときには潔く諦める覚悟でした。
または、融資額低減などこちらの提案内容を変えての再検討をする覚悟でした。
この判断をしてもらえるだけでもメリットがあります。
大きな投資、大きな金額を目の前にしての決断は本人が冷静な気持ちを失ってもおかしくないと思いますし、そんな中でこの先20～50年後まで影響をする大決断をしないといけないですからね。
(50年間影響を与える決断ならばローンがなくなっているのでGood caseだと思いますが．．．。)
銀行が安全ではないと判断した結果ならばそれに従わないと自分が危険領域に入ってしまうわけですからね。
各銀行内での各時代による審査基準は内部者ではないので分かりませんし、私の考え方ですが、銀行の判断基準はまだ甘いと思います。バブルを振り返れば分かりますし、また、築10数年の1棟マンションに融資をする事例をみても分かります。
その銀行さんが断りを入れてくるのならば、それは絶対だと思います。
自分の投資基準は銀行よりも厳しくするべきだし、融資が下りても安心せず、更に対策を打つべく考えることが自分へのより高い安全対策になりますからね。
また、銀行さんの質問をそのまま簡単に回答するだけではそれなりの結果になってしまいますよね。こちらも事業（アパート投資）として依頼をするわけですので、銀行へ提案をして効果的にアピールしたいですよね。これは銀行が求める「効率よく」にも繋がると思います。
次回は「効率よく」について考えてみます。（あっ、これもまた宿題?憂鬱です）

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00 : 41 : 38 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

土地探し、その前に

2007 / 07 / 05 ( Thu )

最近、土地探しについて議論する機会が多く、「この土地は投資価値が <ある>、いや <ない> 」などと白熱しています。
土地の価値について議論することも大事ですが、その前に自分がどこまでいけるのか？
「投資額」と「融資可能額」を知ることも大事だと思います。
相手を知ること、自分を知ること、両方欠かせないですよね。
（もっとも、全額自己資金の人はご容赦ください(この場合も検討余地有りです)）
答えはひとまとめに、○○○○万とはいえませんね。
土地所有権購入、借地権購入、土地価格が高い都心、土地価格の低い地方などの状況により、自己資金の入れ方により、現在受けているローン額（その減少額）により、所有担保により、借り入れる銀行等々により違う答えが返ってくると思います。
この答え（額）により、本人に適した土地がそれぞれ違ってきますね。
また、融資では協力者が必要です。銀行さんです。絶対的なサポーターですよね。
彼らがいないと小さくまとめるしかないですからね。
銀行さんに気持ちよく協力してもらう方法とは何でしょうか？
融資したいと思ってもらえる依頼は何でしょうか？
突然の訪問、資料不足、無理な要望、連絡の不一致、不正確、ストーリーの矛盾、無駄な時間など否定的なことが沢山浮びますが．．．。
少し考えてみます。

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00 : 15 : 15 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

一(ひと)安心

2007 / 07 / 04 ( Wed )

しばらくの間空いていた中古APの入居者が決まりました。
本当にほっとします。
空室であることは部屋の空気がよどみ、建物の劣化に繋がるといわれますし、大家として精神的に良くないですものね。
中古十数年のAPは近隣APと差がないので賃貸申込者からのアピールに乏しいのでしょうか？
今回はこちらで3つの変化を行いました。
(1)賃料を3千円下げました（２つの仲介業者から賃料が高いと言われたため）。
(2)客付け業者を1社から4社に拡大しました（以前の大手業者1社には「5千円下げても難しい」と言われたのでやや疑問があった）。
(3)AP掃除の回数を増やしました。
結果として、10日程で今までとは別の業者に決めていただき、賃料の下げ幅が少なかったことはより悪い状況にならずに済んだのかな？と思っています。
（ちょうど玄関前にカミキリがいた部屋だったので彼が入居者を連れてきてくれたと妄想したりして？）
できるだけ家賃を下げることだけは避けたいと思います。
今後も大家側の変化(対策)とその結果については記録を残したいと思います。
経験の積み重ねで何らかの良い傾向(対策)が見えてくるかもしれませんしね。

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10 : 45 : 14 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

朝の1時間

2007 / 07 / 03 ( Tue )

あることをするといつも気持ちが落ち着きます。
それはアパートの掃除です。
(1)ゴミ拾い、(2)草むしり、(3)掃き掃除。所要時間は30分弱です。
簡単なものですが敷地が見た目にすっきりします。
大規模修繕ほどの価値改善にはなりませんが、日々の積み重ねがアパートの価値向上と入居者の快適な生活につながるかも？
例えば、壁を塗り替えてもそのままにしておけば蜘蛛(の巣)・蜂(の巣)には勝てないけれど、日々のチェックにより取り払うことは出来ますからね。
たまには変わった発見も、今回は共用廊下にカミキリムシがいました。
久しぶりに見ました。

残りの30分は多摩川沿いのジョギングで、適度に汗をかくことができます。
アパート掃除とジョギングとをセットにしています。

　（参考写真：日本にいるカミキリムシは800種以上なんですね）

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09 : 35 : 33 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

フルローンマンション

2007 / 07 / 01 ( Sun )

はじめに、他の内容を考えていましたが、せっかくこのような場を頂いているので表題について調べましたので掲載させていただきます。
下記が皆さんの参考になればよいと思います。
ここ数日、『フルローンでマンションを購入すること』についての意思表示のコメントを聞きました。皆さんリスクを知って、対策を検討して、判断していますか？
私には納得できません。
もちろん、一般のサラリーマンが1億円相当の中古マンションを僅かな頭金で所有できるこという購入時までの流れはとても魅力的に見えるでしょう。
しかし、価値が低い土地で頭金を入れず、1億円ものローンを組むということはとてもリスクが高いと思います。（これがリスクにならない資産を所有している人はご容赦ください）

中古マンションを購入する上での問題点を3つに絞るとしたら、<１．空室リスク＞、＜２．修繕費リスク＞、＜３．解体リスク＞だと思います。

以下については、私は専門家ではないので、素人の一つの意見としてください。リスクには対策方法があると思いますので、それを検討してもらえばよいと思います。しかし、リスクはあらかじめ知って避けることが大事だと思います。

＜１．空室リスク＞
建物満室時の利回り収益還元を見ているのでしょうが、建物の価値は年々低下します。ずっとほぼ満室が確保されるならばよいのですが、空室が出たときはどのように満室にするのでしょうか？そのマンションは地域でも圧倒的に競争力がありますか？
募集ではRCをまとめてマンションとしていますが、入居者はどこに価値を見出しているのでしょうか、その部屋の個性は何？何より、大家は入居者が喜んで、その喜び料として家賃をもらえることでよい関係ができると思います。
毎月の返済額が家賃を上回たったら？それでも、空室対策でしたら、何らかの答えはあるはずです。

＜２．修繕リスク＞
一般的な大規模修繕工事の修繕項目は、（規模により異なりますが、）次のような項目。
(1)下地補修工事、(2)外壁塗装工事、(3)タイル補修工事、(4)鉄部塗装工事、(5)シーリング工事、(6)防水工事、(7)金属・建具工事、(8)給・排水管改修工事、(9)工作物改修工事、(10)外構工事等とのことです。

通常は新築時に修繕計画を立て、積立金を準備します。各項目別に、金額を１年ごと集計し、3年目にはいくらの費用、5年目にはいくらの費用が必要かを試算し準備をします。新築から5年位までは、鉄部塗装が必要になる程度で大きな出費はほとんどないそうです。築後10年から15年位の間には、第1回目の外壁修繕工事や屋根防水工事が必要になり、戸当たり数十万円から、場合によっては100万円以上の修繕費が必要になるようです。築後15年から25年位の間には、給水管や排水管の修繕工事、第2回目の外壁修繕工事と大きな工事が続きます。
修繕積立金は、これらの計画修繕をスムーズに乗り切るために定められたものです。したがって、一定期間内に計画的に行う修繕工事に対応できる金額でなければなりません。おおよそ、築5年未満：6，000円以上／戸･月、5年以上～10年未満：7，000円以上／戸・月、10年以上～17年未満：9，000円以上／戸・月、17年以上：10，000円以上／戸・月。年数がたつほど掛かりますね。
中古で購入した場合は、その修繕費用は売主からもらえないので途中から購入者自信での準備が必要ですね。収益がそのまま修繕費となってしまっては意味がないですね。また、空室があり赤字になっていると困りますね。
もし、修繕をしないと、いつかは欠陥マンション（これは建築時の欠陥とは別です）になり、大規模修繕以上のコストが掛かります。ますます、マンション価値が落ち、売り抜けることは難しいかもしれません。

「売主が何故売りに出すのか？」の理由がこの辺りにありそうです。新築から数年間、経費をかけず満室で、その後売り抜けようとしているのでしょうね。

＜３．解体リスク＞
解体費用・建築リサイクル法（建築工事特定資材再資源化法）・アスベスト問題が心配です。
（１）構造、階数、延床面積、建築面積などによって、解体の難易度が決まり、鉄筋コンクリート造で坪７万円前後（5年前のデータですので今はずっと高いです）。
（２）敷地と道路の関係により、重機やトラックが使えるかに影響があります。
（３）既存家屋周辺の状態。付属工作物（バルコニーや階段等）、外構工作物（塀やカーポート）など。既存家屋以外の解体作業と廃棄物が増え、その分の費用が加算。
（４）RCにはほとんどアスベストが使われているようですが、いずれ解体規制ができたときはよりコストがかさみますね。

マンションへの投資が必ずしも悪いわけではないと思います。満室ならばより高い利回りを出せる物件(お化け)もあります。また数年前に購入した人はこの景気で価値がより上がりうまく売り抜けた人もいます。（羨ましいですね）今買う人は数年前の建物価格とは違いより高く購入すること、次は買い手がいなくなることに注意してください。
また、RCと木造ともいずれもメリットがあるため、今も多くの建築実績があるのですよね。しかし、デメリットにもしっかりと目を向けることも大切だと思います。

最後に、このようなことを調べる機会を与えていただきありがとうございます。
上記の内容が何らかの参考になればよいと思います。

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02 : 43 : 12 | アパート用地探し法 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

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プロフィール

Author:大長
大長です
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけています
2008年東京都下で1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版

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