借地権・更新料
2007 / 06 / 30 ( Sat )
検索シリーズです。
今回は「借地権」、「更新料」で検索しました。いくつか検索順位が上位のサイトを見てみました。借地権価格は更地の時価相場の６割のようです。最近見ている都内の借地権売買ではまさにこの価格帯ですのでこの辺りのサイト内容は大きく外れていないように思います。
で、借地権での土地購入時に心配になるのは数十年後の「借地権の更新料」ですね。
数人の勉強会会員さんからの質問を受けていましたので旬ですね。
これは複数のサイトでも同様にコメントしており、＜借地権価格の３－４％（これより幅の大きいサイトもあり）＞、更新時に借地権価格をもう一度支払う必要があるのではとのコメントがありましたがそうではないようですね。
上記の結果は判例を基にしているようです。詳しくは、是非検索をしてみてください。
ちなみに、「建替え承諾料」は更地価格(時価)の３％、「借地譲渡承諾料」は借地権価格の１０％とのことです。
これならば私も挑戦してみたくなりました。
それから、検索はとても便利ですね。
←お気持ちの一押しを
スポンサーサイト
プライベートバンクへの質問
2007 / 06 / 29 ( Fri )
「私の資産を100年先まで責任を持って運用してくれますか？」の質問に対して、スイス等のプライベートバンクでは「はい、了解しました」と回答するそうです。
日本の銀行は「1000万以上は補償しません」との注意説明がつき、しかも殆ど利息がつかない事実を作ってしまいました。
また、プライベートバンクでは「毎年一定の生活費の足しになる額を出します」との非公式回答もあるそうです。この回答自体は問題あるかもしれませんが．．．。
そんなプライベートバンクに預けることができる余裕があればよいですよね。しかし、まだまだ余裕はありません。
3大資産でそれに近いのはどれでしょうか？
現物資産(貯金・金)は増加がなく、使えば減ってしまいます。
紙資産で株などは増加が大きいけど減少リスクも大で、株・投信・債券いずれも自分でコントロールできません。
では、不動産は？適切な物件選択と維持管理ができさえすれば、それほど多くはないけど安定した収益ができ、収入減に対して工夫・対策をすることができます。このノウハウならば子供たちに引き継ぐことができそうです。（もちろん自分自身もまだまだ勉強します）
不動産投資も100年間資産を維持するには適しているように思います。
←お気持ちの一押しを
菅さんの気配り
2007 / 06 / 27 ( Wed )
添付の写真はミニキッチンのガスコンロ置き場です。
以前は、このスペースは平台として、電気ポットやコップを置いていました。
ちょっと狭いスペースでごちゃごちゃしていました。
ある日の朝、このスペースが3段の食器棚に変身してました。
菅さんがさりげなく、準備・設定をしてくれていたのですね。
このスペースに1cmのあそびがなく、ぴったりとスチールラックが入っています。
菅さんはいつも『メジャー』を持っています。管理者の必需品ですね。
ジャストサイズの製品が見つかったときは気持ちが良いでしょうね。（すっきり）
とても便利に使わせていただいています。ありがとうございます。
王道プラザの流し
←お気持ちの一押しを
2005.12地価株価債務
2007 / 06 / 26 ( Tue )
部屋の片隅から、2005年12月の週間ダイヤモンド（ダイヤモンド社）が出てきました。
内容は1年半前のことですが、今見ると時の流れを感じますね。
表紙は、「資産バブル再燃！」でした。銀座の高級ブランド店と表参道ヒルズの建設時期だったのですね。このとき東京圏の地価が15年ぶりに上昇(国土交通省)し、今後上昇の予想。株価は13000円台で今後は15000円超えの予想。政府長期債務残高は740兆円で今後も上昇の予想。全て当時のものですが、この3点に関しては予想が当たりましたね。
時代の先を当てるのは私には無理ですが、少し前の情報から基準値の差をみることができます。この差から何が見えるのか？どのように判断するか？は人それぞれですよね。
できる限り、運に任せないようにしたいと思います。
（あっ、この雑誌に白岩さんが出ていましたね。）
←お気持ちの一押しを
エアコンの掃除はしっかりと
2007 / 06 / 25 ( Mon )
暑くなり、梅雨でジメジメとしたいやな時期ですね。
エアコンが欠かせないようですね。(私はエアコンがあまり好きではないですが)
最近の賃貸物件では当然のようにエアコンが備え付けですね。
しかし、このエアコンのフィルター掃除は皆さんしっかりと手入れしているのでしょうか？
久しぶりに自宅エアコンのフィルターの掃除をしたのですが、埃が沢山詰まりまくりでした。小さな一部分は交換が必要とのことでしたので電気屋に向かったのですが、この部分は3ヶ月毎に交換してくださいとのこと。知らなかったー。
ふと、大家の気持ちになったのですが、入居者は備え付きエアコンのフィルターを交換しているのでしょうか？エアコンの寿命の為にもフィルター掃除は欠かせないのですが気をまわしてくれるでしょうか？目詰まりがないのは効きも良くなるし、光熱費の削減にもなるのですけれどね。
各部屋にエアコンフィルター掃除依頼のために500円のクオカード付で初夏の挨拶をしてみたいと思います。結果は確認できないでしょうけれど、何が起こるかは今後のお楽しみです。（エアコンの故障が少なくなるでしょうか？長く入居してくれるでしょうか？）（少なくとも入居者がつけあがらないと良いのですが？もちろん、信じます)
←お気持ちの一押しを
ジェレントの朝
2007 / 06 / 23 ( Sat )
今朝は土曜なのに早く起きてしまった。
週末なので電車はすいていると思ったけれど、中央線・山手線とも9時前でも満員。
上げた手が下ろせない。昨日の5時間遅延の宇都宮線じゃないけれど、このまま閉じこめられたら、当然気分悪くなりますね。
一方、東京のパワーのすごさも感じました。明るい私服でこれから休日を楽しむ人達、こんなに多くの人が生活・活動している東京。
そこでつい土地のことを考えてしまうのですが、東京での駅徒歩10分の地域の面積は少ないのですよね。まして、徒歩5分圏内はもっと少ない。ホント希少価値ですね。
で、本題ですがジェレントさんは宮下さん、高橋さん、酒井さんがぴったりと同じ時間に出社。しかもみんな笑顔で。そして、営業開始30分前から準備をしているのですね。
こちらも気持ちの良い挨拶ができ、今朝の満員電車を忘れることができました。
『おはようございます』
←お気持ちの一押しを
自宅じゃない不動産（アパート）
2007 / 06 / 22 ( Fri )
資産の3分割には不動産が入りますよね。
一般的に不動産はインフレ対策の為に所有するといわれますが、
収益物件はインフレ対応の為？それともデフレ対応の為？
インフレ時にはバブルのように土地価格・物件価格が上がりますね。
デフレ時には土地価格が下がっても確実な賃料が入り、現金確保ができますね。
なんともすごい万能選手ですね。
自宅の場合はどうでしょうか？不動産ですが状況が違います。
インフレ時には自宅の資産価値が上がりますが、売却しない限りは現金になりません。けれど、インフレ時に自宅を売ることができるでしょうか？自宅を売ってしまうと、自分の住む場所を確保するためにまた購入しないといけないですね。生活水準を変えない場合、自宅の好ましい他の物件価値も上がっているので高いババを引く可能性がありますね。結果として自宅を売れないわけですね。
またまた収益物件の場合ですが、ここだと思ったときには売ることも選択肢の一つになり、その後インフレが去ったときに増えた利益でまた土地の購入に走れます。こうして成功した人がいるようです。この人は4倍得しているのですね。しかし逆のタイミングで判断すると1/4ですね(怖い)。
私はインフレでもデフレでも満室で確実に収益がある物件がいいですね。世の中の浮き沈みに左右されずゆったりと構えられる（生活できる）のですから。十分すぎるほどの年金になります。
←お気持ちの一押しを
将来の不安
2007 / 06 / 20 ( Wed )
最近、ニュースでは年金の話題が多く取り上げられていますね。
現行のルールがうまく機能していないこと、年金照合問題ですよね。
でも、30代の私には照合問題は大した問題ではないです。
この問題が解決しても、30年後に年金資金自体が準備されていなければ
私の財布にお金が入ってくる見込みが無いのです。
昨日の新聞では「年金不信が76%」との調査結果もありましたね。
しかし、その新聞の中でも一般のニュースでも解決策についての記事は無し、それでも暗に「各自で対策をしてください」と伝えているように感じます。
答えは目の前にある現実にあると思います。
それを一つ一つ知って、各自の経験値やスキルを増すこと(幅を持つこと)、いかに多く自分への投資(勉強)をしたかで差が出ると思います。
←お気持ちの一押しを
世田谷を自転車で
2007 / 06 / 19 ( Tue )
世田谷区で自転車に乗れるのは幸せですね。
また、閑静な住宅街を疾走するに最適な時期です。
宮下さんの現場確認に付き合わせてもらったのですが、この土地も目の前が小さな公園で良い立地でした。
また、世田谷には大きな道が多いのですが、一歩路地に入ると意外と静かですね。
都心に近い割りには落ち着いて住める地域だと思います。
世田谷に収益物件を持つ人もそこに住む人も豊かな気分になり、幸せですね。
←お気持ちの一押しを
スタートです
2007 / 06 / 18 ( Mon )
はじめまして、大長伸吉です。
昨日の勉強会に続いて、ブログを始めます。
アパート大家かつ王道のサポーターとして、現役のアパート大家さん、現サラリーマンかつ将来のアパート大家さんに参考になるコメントと情報発信を目指します。
よろしくお願いします。
←お気持ちの一押しを
