玄関が明るいとは良いこと。（満室準備編）
2010 / 06 / 10 ( Thu )
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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー
福田総理を守る人たちと引越し
2008 / 01 / 15 ( Tue )
昨日は、成人式、ローズデイといくつかイベントがありましたが、世田谷区の駒沢大学周辺が落ち着きを取り戻したという意味で、福田総理が漸く首相公邸に引越しましたね。
これはニュースにもならないほど、当たり前のことなのでしょうけれど、駒沢大学駅周辺は「連日、警察官が道の角、そして角に立ち並び警戒態勢でした。」
雨の日も、今日のような気温1度でも、じっと立ったままです。
[首相の警護をする人たちは、ハードな訓練を重ねた人たちなのでしょうね。]
ガッと、立ち並んでいる日と、全く警備がいない日があり、首相が帰宅している日が人目で分かる様でした。
[あるウェブサイトでは、住所までが公表されていますね。]
日ごろ、
王道プラザに通っていますが、同時に、福田首相を身近に感じた日々でした。
聞くところによると、故福田赳夫さんのときにも、警戒態勢だったとの事。
[世田谷区の奥の深さを感じます。]
で、漸く、駒沢大学駅周辺に、平静が戻ります。
[支持率が低いようですが、すぐ駒沢に戻ってこないでくださいね。]
画像入手元
HP『首相官邸』http://www.kantei.go.jp/より、
このHP『首相官邸』の著作権についての説明では、「私的使用又は引用等著作権法上認められた行為として、適宜の方法により出所を明示することにより、引用、転載複製を行うことができます。」とのことでした。
[太っ腹ですね。とても扱いやすい情報源です。]
昨日のイベントで番外編でも、特に残念なのは、（No.1）川嶋がムニョスをしとめられなかったこと。(No.2)高校サッカーで久しぶりの静岡代表が決勝進出も敗戦(さあ、次大会に向けて再出発ですよ。)
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再び満室アパート大家に復帰です(嬉)
2008 / 01 / 09 ( Wed )
年始早々に、JRENTさんより嬉しい連絡が入りました。
漸く、満室大家に復帰です。
1ヶ月、空き室でした「世田谷のアパート」の入居者が確定。
[ブログのテーマどおりに復帰。]
この事例についての感想(３つ)です。
【１】．新築時に建てた収支計画からの修正が有りませんでした。
空室期間があったにもかかわらず、終始計画からの修正が要らないとは、矛盾しているコメントですが、理由は「礼金」です。
「礼金」を2ヶ月頂いている為、この空室期間でしたら、追加の出費が要らなかったとの事です。
[礼金に助けられた形です。]
【２】．今回は年末の時期に空室となり、入居者確定に苦労しました。
収支計画に修正は要らなかったといっても、アパートの満室経営に空白期間が出来たのは事実ですね。
その理由は、いくつかあるかと思いますが、こちらが特に気にしたのは「年末」であったこと、東京に限らず、他の地域の不動産屋さんからも言われたことですが、「年末にあわてて入居を申し込む人には注意したほうが良い」とのこと。
不確定ですが、「問題のある入居者であることが多い」との事でした。
[待った(選ぶことが出来た)だけあり、とても良い入居者に恵まれました]
[JRENTさんのおかげですね。]
空室であるからこそ、アパート大家は心配やストレスを持つことになりますが、そこで冷静さを付しなわないことも、大事だなと思います。
[また、多くの不動産業者が年末年始に休暇期間となることもやむを得ませんね。]
[1･2･3月が入居シーズンであり、その前の11･12月の退去は、被害が大きくはなりませんが、入居者確定には慎重になったほうがよいですね。]
[特に年末は、鬼気迫る状況で入居をお願いする方や、慌てている方、長期の計画的な入居では無い方が多いとの事です。]
【３】．いろいろありますが、入退去が少ないことが一番です。
新しい入居があると、礼金が追加されるので良いことがありますが、やはり大家としては、空室期間はストレスがたまります。
[礼金がボーナスと思わないほうがより良いですね。]
『良いアパートを造り、同じ人に長く入居し続けてもらえる事が一番良い』ですね。
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現入居者退去の1ヶ月前に次入居者が
2007 / 10 / 25 ( Thu )
アパート満室経営の良い事例としての報告です。
（これは、世田谷区にあるアパートの事例です。）
[そして、嬉しくもあり、快適でもあります。]
今月初めに『現在の入居者から11月末に退去するとの連絡』がありました。
契約では退去の1ヶ月前に、退去の意思を連絡してもらうのですが、この方の
『好意・礼儀正しい行い』の為に2ヶ月弱前に連絡を頂くことができました。
[自信を持って部屋を空けられるのでしょうから室内も綺麗だと思います]
⇒『今日(10/25)、次の入居希望者がJRENTさんに見えられました。
現入居者が退去する日のちょうど1ヶ月前です。』
この様に楽な気持ちで入退去の期間を待っていられるのは、良いアパートと
立地そして良い仲介業者さんのサポートがあるからですね。
[空室の心配ではなく、いかにクリーニング期間を短くするか?についての
心配だけですから。ほんと安心です。]
そして、次の入居者が入居まで1ヶ月も待ってくれる事もすごいと思います。
建築士さん、施工業者さん、王道チームさん、そして良いプレゼンを
してくれたJRENTさんありがとうございます。
また、現入居者が2ヶ月前に連絡してくれたことは本当に助かります。
法律も、借家人は、『退去の2ヶ月前に退去連絡をする』と法律が
変わってくれれば良いと思います。
えっ、「賃貸借契約で上記のような決め事をしておけばよい。」？
→ 「それも１つのアイデア・策ですね。」
それから、最近お話した会員さんからは『賃貸借契約では定期借家契約が
当たり前』とも聞きました。
アパート大家さんにとっては｢定期借家契約が当然｣になって欲しいですね。
(万一起きてしまった家賃滞納･不良入居者からの被害が少なく済みます)
[少しずつ変化しているようですね]
それにしても、『良いプラン』 → 『良い立地』 → 『良い設計士』
→ 『良い施工業者』 → 『良い建物』→ 『良い修繕職人』
→ 『良い仲介業者』 → 『良い入居者』 に支えられて、
『良いアパート運営・満室経営』に繋がるのですね。
そして『良いアパート大家』になれるようにもっと努力したいと思います｡
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仲介業者さんに喜ばれる部屋
2007 / 09 / 18 ( Tue )
昨日、私にとって残念だけれど、入居者さんにとって喜ばしいニュースがありました。
上馬の物件の入居者が「11月末に退去される」とのことです。
退去理由は現入居者が(確か以前は婚約中?)新たにマンションを購入する為でした。
私が退去を知ったときに、宮下さんが嬉しそうな顔で相談に来たのです。
聞いてみると、
「私の世田谷物件で空きが出るのを待っていた」とのことです。
理由は、
「人気の出そうな・インパクトのある・優良な物件の募集を始めると、
周辺の業者から一気に内覧や物件確認が来る」とのことです。
この為、当物件以外の他の募集物件まで入居が決まることがあるとのことです。
空室になることで、仲介の業者さんが喜んでもらえるとは、光栄です。
通常は1ヶ月前に連絡をもらうのですが、今回は1ヵ月半前に連絡を貰えたので、
前もって入居募集の準備が出来ます。
律儀な入居者と出会えることが、安定経営に繋がりますね。
さて、まだ退去が先ですので、ゆっくり募集を出し、様子を見たいと思います。
これからが楽しみです。結果報告もしないといけませんね。
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世田谷区災害情報メールサービスを利用
2007 / 09 / 12 ( Wed )
昨日の「洪水ハザードマップ」情報の続きです。
これは予想・推定図ですが、生の情報を受信できるシステムがあります。
世田谷区の場合は、『
世田谷区災害情報メールサービス』です。
あらかじめ登録した人に対して、下記の種類のメールを送信するサービスとのことです｡
―――以下は
世田谷区役所危機管理室による内容です―――
<<災害情報>>
（1）地震と津波：東京都23区で震度3以上､全国で震度5以上の地震が発生したとき､
また東京湾内湾に津波予報が発表された場合及び解除された場合に配信されます｡
（2）気象警報：東京都23区西部で､大雨､洪水の警報が発表された場合
及び解除された場合に配信されます｡
（3）雨量：東京都23区西部で一定の基準値を越えて雨が降り続いた場合に配信されます｡
（4）河川水位：世田谷区の観測地で一定の基準値を越えて河川水位が
上がった場合に配信されます｡
（5）災害時の緊急なお知らせ：災害時または災害の発生の恐れがある場合に､
世田谷区からのお知らせ(災害の状況､避難所開設情報､避難勧告等)を配信します｡
（6）天気予報：東京都23区西部の週末の天気予報をメールの配信確認を兼ねて､
毎週金曜日のお昼頃に配信します｡
<<生活安全情報>>
（1）防犯：身近な地域で多発している又は多発するおそれのある犯罪等について、
情報を配信します。
――― ―――
便利ですね。
23区内でもすべてが整備されているわけではないのですが、
万が一、所有しているアパートの地区で災害等が発生した場合に知ることが出来るし、
入居者へのすばやい対応が可能になります。
「国内でトラブルが起きているときに、ゴルフをやっていた○○大統領」を自分の事と
考えるべきですよね。
以前書きましたが、「自宅よりアパートが大事」と勉強会会員さんが言っていましたし、
さらに「アパートよりも入居者が大切」と思っているならば、
アパート所有地域の早い災害情報の入手をして、
その対策・解決につなげたいと思うはず。
『世田谷区災害情報メールサービス』はとても有効です。
世田谷区はがんばっていますね。
その他のアパート所有地域でも早速、メールサービスに登録しました。
以前書いた防犯情報メール配信サービスと同様に、有用なIT化には大賛成です。
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世田谷アパートの退去理由
2007 / 08 / 21 ( Tue )
世田谷に所有している物件で、一度だけ、退去連絡を受けました。
半年以上前のことですが、『事情により退去をしたい』とのことでした。
今まで入居してもらっていたのは、婚約中のカップルの方たちでした。
「築浅なのに、どうして退去されるのか？」と心配になりましたが、JRENT宮下さんによると「お二人が別居することになった」とのことです。
この理由ばかりは仕方が無いです。
「そうですか、残念ですね。」と言いつつ、退去原因は建物にあったわけではなかったので、内心ほっとしました。
でも、理由は<< DINKS >>をターゲットにしている物件だけに有り得ます。
逆を言えば、<一人住まい>でも職場変更、同棲、結婚などにより、住まいが変わるのだからどちらが良いとも悪いともいえません。
確実にいえるのは、「<一人住まい>よりも、<<二人住まい>>の賃貸物件が少ないこと」で、雲泥の差がありますね。
さらに上を目指せば、<< DINKS >>が決して離縁しない部屋を目指したいものですね。
（どんな面白い部屋になるのでしょう？）
それから、入居者からの『お部屋はとても気に入っていたし、出て行きたくなかったのですが、』とのコメントは、とても嬉しいものでした。実際に1年弱住まれた方からの言葉なので重視したいです。
その言葉どおり、部屋はとてもきれいに使っていただいていた様子でした。
（クリーニング・敷金の精算も滞りなく、終わりました。）
その言葉をもらい、次の入居募集にはがぜん力が入ります。
世田谷の田園都市線沿線なので、もちろんJRENT専任での募集依頼です。
JRENTさんは専任での募集依頼をし、JRENTの
宮下さん・
高橋さん・
酒井さんからも気合の入った笑顔で『『もちろん決めます。』』との回答でした。
JRENTさんの心地よい回答の響きを残して、その結果は明日に続きます。
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世田谷アパートの入居時期
2007 / 08 / 03 ( Fri )
少し前の話です。
私の所有している世田谷の収益物件は、昨年の【5月】に竣工しました。
入居募集は
宮下さんに専属でお願いしました。
入居募集の結果は、建物・外溝工事終了の翌日に、入居者との契約が終結しました。
特に内装の完成後、見学しに来た方からの反応がよかったようです。
完成前の最終検査時も、仲介のスタッフがお客さんを連れてきてくれていました。
私の心情ですが、建物建築時や入居確定前はやはり心配の連続でした。
（小心者ですね）
通常、入居退去は【2･3月】や【9･10月】が繁忙期ですが、【5月】でもバシッと決めてくれましたね。
過去の記録を見ると「全ての入居契約が終結した翌日は、ほっとしたのか久しぶりに発熱で倒れてしまいました。」と記載がありました。
（大したことでは無かったのですが、はじめは余計な気苦労が多いです。2度目は経験が身についているので楽勝??）
王道型では社会人がターゲットであり、仲介の
JRETNさんコメントでは「社会人の場合は【一年中】、「部屋探し」の動きがある」とのことです。
特に世田谷・目黒では何万の会社とそこに住みたい人たちが多いですからね。
この【7月(先月)】でも忙しかったようですね。
また、企業の新社会人は入社後、新人研修があり配属は決まらず、【4･5月】に住居を確定する場合もあるとのことです。
5月のGWも仲介業者は忙しいようですよ。
いずれにしても、｢生活しやすい・ゆとりのある空間・魅力のある設備などが備わっている『建物』｣と「駅近・生活至便・環境良質などの『立地』」、そしてそれを支える「設計・施工・仲介・保険・税務・法務等のスタッフとその『所有者』」が揃えば、他にはない圧倒的な競争力のあるアパート経営になるのでしょうね。
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