玄関が明るいとは良いこと。(満室準備編)

この4月に、駒沢アパートの入退去がありました。

無事、新たな賃貸借契約を終えたのでほっとしています。

たまに空室があると、緊張します。

特に、私の世田谷アパートは1棟2室なので、

1室の家賃が10何万と高く、

1室空くと、ダメージが大きいものですから。

1/2ですので。

でも、幸い1ヶ月空くということはなく、

また、礼金2カ月が取れているので、例え1ヶ月空いても、

まだ礼金で何とか対応ができるのですね。

(陳謝)

最後の室内チェックをして再確認したことです。

pl20100208-2.jpg

2階の部屋の玄関から撮影しています。

玄関から2階への階段にかけて、大きなガラス窓があり、

高いところから、玄関の足元まで光が差す形となり、

気持ちの良い玄関となっています。

部屋を探している人は、どのような部屋?なのかを知る時、

部屋にどのようなファーストインプレッションを持つのかは

とても大事なこと、

そんな時、初めに見るものは玄関、

または玄関からの景色。

そのように入居判断に良い影響を持てるような、

間どり・空間・玄関を作れる(設計できる)とよいですね。

ちなみに、この玄関、春は窓一面が桜の花に変わります。

入居者さん、気持のよい出社をしてください。

これからもよろしくお願いします。

【お知らせ】
コラム『満室アパート経営道』全60回記念講演 第1話 8人セミナー
日時: 2010/7/11(日) 13:00-17:00 (12:30-開場)
場所: 駒沢大学徒歩3分、王道プラザ
残り: 3席申込み詳細サイトは、下記です。
http://shop.odpt.net/daichoso.html

不動産経営で失敗をしないための初級編です。

第1回目の内容はアパート満室経営道の第1クール全11話を振り返ります。

体験事例、700回の相談内の記録に残せない個別失敗事例をここだけで公開します。

特に私の新築ワンルーム、中古ワンルーム、

中古アパート事例等を振り返ります。

私の場合、それでもその物件を手放してはいません。

デメリットだけではないのですね。

<小テーマ・進行予定>

1.私が不動産投資を始めたきっかけ・世間の不安

2.アパートを所有して感じたメリットと難点
 
3.私の第一歩は「アパート経営に関係する人・業者と懇意に」

4.私の第二歩は「不動産投資の勉強会に参加したこと」

5.私の第三歩は「中古アパートとの出会い」投資用物件の見つけ方

6.「中古アパート現物調査」物件買付前の20時間で起きた事

7.「中古アパート購入時-その1」初めての土地・建物購入体験

8.「中古アパート購入時-その2」売買契約時の注意

9.「中古アパート引渡し」手続きと利回り

10.「中古アパート管理1」管理委託契約(私の場合)

11.「中古アパート管理2」満室を維持するための管理

12. 第1クールのまとめ~1ルーム投資から中古アパートまで

+α.以上を踏まえて、新築アパートとの比較も行いましょう。

何人もの涙を見ましたその人たちの行動には傾向があります。

何人もの成功者もいます。その人たちのノウハウを活用しましょう。

手間暇をかけますが、決して難しいものではないことが分かります。

そして講演後には、

「成功させるために何をすべきか」を掴み持ち帰ってもらいます。

8人限定の4時間であり入力情報量(レジュメ等)が多くなります。

申込み詳細サイトは、下記です。
http://shop.odpt.net/daichoso.html

質問受付先info@so-support.net



不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
↑6/2、第59話(第5クール第11話)が公開されました。


不動産投資の収益物件


サラリーマン大家サポーターズhttp://www.so-support.net/ 


blogram投票ボタン

←ブログランク・気持ちの一押しを
スポンサーサイト

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

17 : 00 : 55 | 世田谷区のアパート | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

福田総理を守る人たちと引越し

昨日は、成人式、ローズデイといくつかイベントがありましたが、世田谷区の駒沢大学周辺が落ち着きを取り戻したという意味で、福田総理が漸く首相公邸に引越しましたね。

これはニュースにもならないほど、当たり前のことなのでしょうけれど、駒沢大学駅周辺は「連日、警察官が道の角、そして角に立ち並び警戒態勢でした。」

雨の日も、今日のような気温1度でも、じっと立ったままです。
[首相の警護をする人たちは、ハードな訓練を重ねた人たちなのでしょうね。]

ガッと、立ち並んでいる日と、全く警備がいない日があり、首相が帰宅している日が人目で分かる様でした。
[あるウェブサイトでは、住所までが公表されていますね。]

日ごろ、王道プラザに通っていますが、同時に、福田首相を身近に感じた日々でした。

聞くところによると、故福田赳夫さんのときにも、警戒態勢だったとの事。
[世田谷区の奥の深さを感じます。]

で、漸く、駒沢大学駅周辺に、平静が戻ります。
[支持率が低いようですが、すぐ駒沢に戻ってこないでくださいね。]

画像入手元HP『首相官邸』http://www.kantei.go.jp/より、
20080115fukuda.jpg

20080115qt.jpg


このHP『首相官邸』の著作権についての説明では、「私的使用又は引用等著作権法上認められた行為として、適宜の方法により出所を明示することにより、引用、転載複製を行うことができます。」とのことでした。
[太っ腹ですね。とても扱いやすい情報源です。]

昨日のイベントで番外編でも、特に残念なのは、(No.1)川嶋がムニョスをしとめられなかったこと。(No.2)高校サッカーで久しぶりの静岡代表が決勝進出も敗戦(さあ、次大会に向けて再出発ですよ。)
←気持ちの一押しを

テーマ:不動産 - ジャンル:ビジネス

09 : 39 : 43 | 世田谷区のアパート | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

再び満室アパート大家に復帰です(嬉)

年始早々に、JRENTさんより嬉しい連絡が入りました。

漸く、満室大家に復帰です。
1ヶ月、空き室でした「世田谷のアパート」の入居者が確定。
[ブログのテーマどおりに復帰。]

この事例についての感想(3つ)です。

【1】.新築時に建てた収支計画からの修正が有りませんでした。

空室期間があったにもかかわらず、終始計画からの修正が要らないとは、矛盾しているコメントですが、理由は「礼金」です。

「礼金」を2ヶ月頂いている為、この空室期間でしたら、追加の出費が要らなかったとの事です。
[礼金に助けられた形です。]

【2】.今回は年末の時期に空室となり、入居者確定に苦労しました。
収支計画に修正は要らなかったといっても、アパートの満室経営に空白期間が出来たのは事実ですね。

その理由は、いくつかあるかと思いますが、こちらが特に気にしたのは「年末」であったこと、東京に限らず、他の地域の不動産屋さんからも言われたことですが、「年末にあわてて入居を申し込む人には注意したほうが良い」とのこと。

不確定ですが、「問題のある入居者であることが多い」との事でした。
[待った(選ぶことが出来た)だけあり、とても良い入居者に恵まれました]
[JRENTさんのおかげですね。]
空室であるからこそ、アパート大家は心配やストレスを持つことになりますが、そこで冷静さを付しなわないことも、大事だなと思います。

[また、多くの不動産業者が年末年始に休暇期間となることもやむを得ませんね。]
[1・2・3月が入居シーズンであり、その前の11・12月の退去は、被害が大きくはなりませんが、入居者確定には慎重になったほうがよいですね。]
[特に年末は、鬼気迫る状況で入居をお願いする方や、慌てている方、長期の計画的な入居では無い方が多いとの事です。]

【3】.いろいろありますが、入退去が少ないことが一番です。

新しい入居があると、礼金が追加されるので良いことがありますが、やはり大家としては、空室期間はストレスがたまります。
[礼金がボーナスと思わないほうがより良いですね。]

『良いアパートを造り、同じ人に長く入居し続けてもらえる事が一番良い』ですね。

←気持ちの一押しを

テーマ:不動産 - ジャンル:ビジネス

11 : 50 : 37 | 世田谷区のアパート | トラックバック(0) | コメント(2) | page top↑

現入居者退去の1ヶ月前に次入居者が

アパート満室経営の良い事例としての報告です。
(これは、世田谷区にあるアパートの事例です。)
[そして、嬉しくもあり、快適でもあります。]

今月初めに『現在の入居者から11月末に退去するとの連絡』がありました。
契約では退去の1ヶ月前に、退去の意思を連絡してもらうのですが、この方の
『好意・礼儀正しい行い』の為に2ヶ月弱前に連絡を頂くことができました。
[自信を持って部屋を空けられるのでしょうから室内も綺麗だと思います]

⇒『今日(10/25)、次の入居希望者がJRENTさんに見えられました。
現入居者が退去する日のちょうど1ヶ月前です。』
この様に楽な気持ちで入退去の期間を待っていられるのは、良いアパートと
立地そして良い仲介業者さんのサポートがあるからですね。
[空室の心配ではなく、いかにクリーニング期間を短くするか?についての
心配だけですから。ほんと安心です。]

そして、次の入居者が入居まで1ヶ月も待ってくれる事もすごいと思います。
建築士さん、施工業者さん、王道チームさん、そして良いプレゼンを
してくれたJRENTさんありがとうございます。

また、現入居者が2ヶ月前に連絡してくれたことは本当に助かります。
法律も、借家人は、『退去の2ヶ月前に退去連絡をする』と法律が
変わってくれれば良いと思います。

えっ、「賃貸借契約で上記のような決め事をしておけばよい。」?
→ 「それも1つのアイデア・策ですね。」

それから、最近お話した会員さんからは『賃貸借契約では定期借家契約が
当たり前』とも聞きました。
アパート大家さんにとっては「定期借家契約が当然」になって欲しいですね。

(万一起きてしまった家賃滞納・不良入居者からの被害が少なく済みます)
[少しずつ変化しているようですね]

それにしても、『良いプラン』 → 『良い立地』 → 『良い設計士』
→ 『良い施工業者』 → 『良い建物』→ 『良い修繕職人』
→ 『良い仲介業者』 → 『良い入居者』 に支えられて、
『良いアパート運営・満室経営』に繋がるのですね。

そして『良いアパート大家』になれるようにもっと努力したいと思います。
←気持ちの一押しを

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

23 : 42 : 51 | 世田谷区のアパート | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

仲介業者さんに喜ばれる部屋

昨日、私にとって残念だけれど、入居者さんにとって喜ばしいニュースがありました。

上馬の物件の入居者が「11月末に退去される」とのことです。
退去理由は現入居者が(確か以前は婚約中?)新たにマンションを購入する為でした。
20070918Outerwall.jpg

私が退去を知ったときに、宮下さんが嬉しそうな顔で相談に来たのです。
聞いてみると、
「私の世田谷物件で空きが出るのを待っていた」とのことです。
理由は、
「人気の出そうな・インパクトのある・優良な物件の募集を始めると、
周辺の業者から一気に内覧や物件確認が来る」とのことです。

この為、当物件以外の他の募集物件まで入居が決まることがあるとのことです。
空室になることで、仲介の業者さんが喜んでもらえるとは、光栄です。

通常は1ヶ月前に連絡をもらうのですが、今回は1ヵ月半前に連絡を貰えたので、
前もって入居募集の準備が出来ます。
律儀な入居者と出会えることが、安定経営に繋がりますね。

さて、まだ退去が先ですので、ゆっくり募集を出し、様子を見たいと思います。
これからが楽しみです。結果報告もしないといけませんね。
←気持ちの一押しを

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

17 : 09 : 43 | 世田谷区のアパート | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

世田谷区災害情報メールサービスを利用

昨日の「洪水ハザードマップ」情報の続きです。
これは予想・推定図ですが、生の情報を受信できるシステムがあります。

世田谷区の場合は、『世田谷区災害情報メールサービス』です。
あらかじめ登録した人に対して、下記の種類のメールを送信するサービスとのことです。
―――以下は世田谷区役所危機管理室による内容です―――
<<災害情報>>
(1)地震と津波:東京都23区で震度3以上、全国で震度5以上の地震が発生したとき、
また東京湾内湾に津波予報が発表された場合及び解除された場合に配信されます。

(2)気象警報:東京都23区西部で、大雨、洪水の警報が発表された場合
及び解除された場合に配信されます。

(3)雨量:東京都23区西部で一定の基準値を越えて雨が降り続いた場合に配信されます。

(4)河川水位:世田谷区の観測地で一定の基準値を越えて河川水位が
上がった場合に配信されます。

(5)災害時の緊急なお知らせ:災害時または災害の発生の恐れがある場合に、
世田谷区からのお知らせ(災害の状況、避難所開設情報、避難勧告等)を配信します。

(6)天気予報:東京都23区西部の週末の天気予報をメールの配信確認を兼ねて、
毎週金曜日のお昼頃に配信します。

<<生活安全情報>>
(1)防犯:身近な地域で多発している又は多発するおそれのある犯罪等について、
情報を配信します。
――― ―――
便利ですね。
23区内でもすべてが整備されているわけではないのですが、
万が一、所有しているアパートの地区で災害等が発生した場合に知ることが出来るし、
入居者へのすばやい対応が可能になります。

「国内でトラブルが起きているときに、ゴルフをやっていた○○大統領」を自分の事と
考えるべきですよね。
以前書きましたが、「自宅よりアパートが大事」と勉強会会員さんが言っていましたし、
さらに「アパートよりも入居者が大切」と思っているならば、
アパート所有地域の早い災害情報の入手をして、
その対策・解決につなげたいと思うはず。

『世田谷区災害情報メールサービス』はとても有効です。
世田谷区はがんばっていますね。

その他のアパート所有地域でも早速、メールサービスに登録しました。

以前書いた防犯情報メール配信サービスと同様に、有用なIT化には大賛成です。
←気持ちの一押しを

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

17 : 06 : 48 | 世田谷区のアパート | トラックバック(1) | コメント(0) | page top↑

世田谷アパートの退去理由

世田谷に所有している物件で、一度だけ、退去連絡を受けました。
半年以上前のことですが、『事情により退去をしたい』とのことでした。
今まで入居してもらっていたのは、婚約中のカップルの方たちでした。

「築浅なのに、どうして退去されるのか?」と心配になりましたが、JRENT宮下さんによると「お二人が別居することになった」とのことです。

この理由ばかりは仕方が無いです。
「そうですか、残念ですね。」と言いつつ、退去原因は建物にあったわけではなかったので、内心ほっとしました。

でも、理由は<< DINKS >>をターゲットにしている物件だけに有り得ます。
逆を言えば、<一人住まい>でも職場変更、同棲、結婚などにより、住まいが変わるのだからどちらが良いとも悪いともいえません。
確実にいえるのは、「<一人住まい>よりも、<<二人住まい>>の賃貸物件が少ないこと」で、雲泥の差がありますね。

さらに上を目指せば、<< DINKS >>が決して離縁しない部屋を目指したいものですね。
(どんな面白い部屋になるのでしょう?)

それから、入居者からの『お部屋はとても気に入っていたし、出て行きたくなかったのですが、』とのコメントは、とても嬉しいものでした。実際に1年弱住まれた方からの言葉なので重視したいです。

その言葉どおり、部屋はとてもきれいに使っていただいていた様子でした。
(クリーニング・敷金の精算も滞りなく、終わりました。)

その言葉をもらい、次の入居募集にはがぜん力が入ります。
世田谷の田園都市線沿線なので、もちろんJRENT専任での募集依頼です。
JRENTさんは専任での募集依頼をし、JRENTの宮下さん高橋さん酒井さんからも気合の入った笑顔で『『もちろん決めます。』』との回答でした。

JRENTさんの心地よい回答の響きを残して、その結果は明日に続きます。
e_03.gif←お気持ちの一押しを

テーマ:生き方 - ジャンル:ライフ

17 : 04 : 55 | 世田谷区のアパート | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

世田谷アパートの入居時期

少し前の話です。
私の所有している世田谷の収益物件は、昨年の【5月】に竣工しました。
入居募集は宮下さんに専属でお願いしました。

入居募集の結果は、建物・外溝工事終了の翌日に、入居者との契約が終結しました。
特に内装の完成後、見学しに来た方からの反応がよかったようです。
完成前の最終検査時も、仲介のスタッフがお客さんを連れてきてくれていました。

私の心情ですが、建物建築時や入居確定前はやはり心配の連続でした。
(小心者ですね)

通常、入居退去は【2・3月】や【9・10月】が繁忙期ですが、【5月】でもバシッと決めてくれましたね。
過去の記録を見ると「全ての入居契約が終結した翌日は、ほっとしたのか久しぶりに発熱で倒れてしまいました。」と記載がありました。
(大したことでは無かったのですが、はじめは余計な気苦労が多いです。2度目は経験が身についているので楽勝??)

王道型では社会人がターゲットであり、仲介のJRETNさんコメントでは「社会人の場合は【一年中】、「部屋探し」の動きがある」とのことです。
特に世田谷・目黒では何万の会社とそこに住みたい人たちが多いですからね。
この【7月(先月)】でも忙しかったようですね。
また、企業の新社会人は入社後、新人研修があり配属は決まらず、【4・5月】に住居を確定する場合もあるとのことです。
5月のGWも仲介業者は忙しいようですよ。

いずれにしても、「生活しやすい・ゆとりのある空間・魅力のある設備などが備わっている『建物』」と「駅近・生活至便・環境良質などの『立地』」、そしてそれを支える「設計・施工・仲介・保険・税務・法務等のスタッフとその『所有者』」が揃えば、他にはない圧倒的な競争力のあるアパート経営になるのでしょうね。
e_03.gif←お気持ちの一押しを

テーマ:東京・多摩地域 - ジャンル:地域情報

14 : 59 : 40 | 世田谷区のアパート | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

お宝不動産認定ブロガーとは?
沢孝史のお宝不動産日記
お宝不動産公式HP
| ホーム |

プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

リンク

このブログをリンクに追加する

カレンダー

09 | 2017/10 | 11
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31 - - - -

メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カテゴリー

最近の記事

最近のコメント

最近のトラックバック

QRコード

QRコード

ブログ検索

カウンター

RSSフィード

月別アーカイブ

  1. 無料アクセス解析