サラリーマン大家サポーターズ_『クズ土地』1棟4室アパート満室体験談アパート建築体験

幸運な地鎮祭

2009 / 08 / 25 ( Tue )

昨日は『大安』。

とても大きな敷地に建つアパートの地鎮祭が行われました。

空は、夏空のすばらしい快晴。

地鎮祭中の暑さも、晩夏であり、風が吹くと涼しく感じます。
近くには大きな大木があり、まだまだ蝉が元気に鳴いています。

今年も地鎮祭には何度も参加させてもらっていますが、
どころどころの敷地で、1時間じっと眼を閉じて、立っているといろいろなものを感じることができます。
（自分を振り返ってみたりして？？、いえいえ、次のプランの立て直しです。）

さて、地鎮祭では、今回もまた、猿田彦の神の神主さんが、
お施主さんに、地鎮祭での作法の説明を丁寧にしています。

玉串奉奠（たまぐしほうてん）についての説明があり、
　（玉串とは、深い緑色の葉である榊の枝に紙垂をつけたもの。）

・葉先を左の手ひらの上に置き、右手で柄（枝部分）を上から支え、受け取ります。

・玉串柄を手前にし、右回りに回し、柄が霊前に向くようにし、祭壇に供えて、拝礼します。

と、丁寧な説明をいただきました。

「地鎮祭では作法よりもお気持ちが大切。
　　　　作法に気を使いすぎなくてもよいですよ。」
との言葉は、優しい言葉ですね。

また、事故がないよう、立派な建物が立つことを祈願しました。

無事滞りなく、地鎮祭が行われました。

おめでとうございます。　

「地鎮祭では作法よりもお気持ちが大切。
　　　　作法に気を使いすぎなくてもよいですよ。」
との言葉は、優しい言葉ですね。

さて、地鎮祭は午前中に行われ、ここまでの素晴らしい晴天でしたが、

その午後は、見たこともないほどの雷雨でした。
（たった30分ほどでしたが。）

この土地を取得できたこと、素晴らしいプランが入ることが確認できたこと、
無事に晴天の中、地鎮祭が行われたこと。

このお施主さんはとても幸運な方だと思います。

また、入居者に満足される、そして他に類のないアパートが立ち上がります。
（どんどん、変化のある建物になります。）

私も会社を辞めなければ、よかったのにとつくづく思います。

そんな心の底の意見に惑わず、
地鎮祭だけでなく、これからもしっかりとサポートをしていきたいと思います。

社会には、新しい意識の発見を提案していきたいと思います。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ2009 アパート修繕・クレーム・保険＆節税対策編」

開催日時：９／２７(日)　１４：００－１７：００（受付１３：３０－）【申込開始】
残り席：　１９席　申込み、ありがとうございます。いよいよ後1カ月です。
開催場所：渋谷　→　詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。
＊懇親会もあります。

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↑8/19に第40話が公開されました。

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7/26講演会お疲れ様でした

2009 / 07 / 27 ( Mon )

昨日の講演会、お疲れさまでした。

ありがとうございました。

今回もまた、長丁場の講演（ほぼ3時間）でしたが、皆さん最後の項目でも、
顔を挙げ、集中していて、私のほうに迫ってくる圧力を感じました。
（すごいです）

今回は、やはりアパートを建てる目的から始まり、
↓
私の中古アパート事例、
↓
1棟4室アパートの差別ポイント
↓
そして写真での建築現場22回の状況説明
↓
王道チームの選択
↓
客付け編（私の4棟での入退去事例＆客付け事例）
↓
客付けの基本的なノウハウ

と、延々と話させていただきました。
（声がかれましたね。）

話が長すぎて、質問時間が少なくなってしまったこと、すみません。

細かなところについては、メールにてどんどん質問をしてください。

講演終了後に、
「知らなかったこと、気が付かなかったことなど、大事な話が聞けてよかった。」

「細かな部分だけでなく、大家さんとして必要な事項を一連の流れで聞けてよかった。」

などのコメントをもらえたことはうれしかったですね。

その後の懇親会では、

まず、講演後のビールはのどにしみました。（いえいえ、これは置いといて）

今回は少人数の7人でしたが、1つのテーブルで喧々諤々、とても面白かったですね。

特に、講演会で、質問が出来なかったことや
個人的な事情に当てはめた場合はどうなるのかなどの質問が多かったですね。

また、面白いのは、
「これから実現まではまだまだ先ですが、しっかりと目的を持ってお金をためられるようになった。」
とか
「日々の情報収集など、充実して、生活できるようになった。」
とのコメントも意外な効果のようです。

昨日の講演会に参加していただき、ありがとうございました。

また、講演会の準備に協力をしていただきました。

リフォームの皆山さん、サッカー選手の皆さん、ありがとうございました。

これからも、元気に、情報発信をして行きたいと思います。

さて、次は、
『８／５(水)　１０：４０－１１：４０　東京ビックサイト』での『全国賃貸フェア2009in東京』講演です。

早速、資料の準備を始めています。
『９／２７(日)の安定経営道シリーズ2009　アパートクレーム対応編＆管理・修繕編＆税金対策編』
も、ご期待ください。

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講演会の資料完成

2009 / 07 / 24 ( Fri )

7/26のアパート建築編＆客付け満室編講演会まで、いよいよ『あと2日』です。

本日、無事に資料が刷り上りました。
（お疲れ様です。）

今回は、いつものような徹夜をすることなく、無事に完成し、ほっとしています。

今回の資料は、2008年版の建築編講演と客付け満室編講演を合わせたもので、

レジュメは、パワーポイントで、『５１シート』

また、その参考資料ともいえるプレゼント冊子は、『４７シート』

と、今回もぎゅっと中身の詰まった講演会にさせていただきます。

参加申込ページ⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html

また、目次に題している項目は、
＝＝＝
講演１部①　サラリーマンが出来た新築アパートの建築プラン・施工・設備事例
　・　苦い事例：私の1棟6室中古アパートと家賃の下落体験
　・　1棟4室アパートの概要（最適性）
　・　1棟4室新築アパート建築体験談（実際に建築して22回の現地訪問事例・写真添付）

講演１部②　サラリーマンが知っておくべき建築知識＆収益増大検討事例
　・　王道の選択　（入居者に受けのよい建築プラン、大家に受けのよい建築プラン）
　・　基礎・構造（RC/軽量鉄骨/木造)・屋根・外壁・内装・設備等
　・　サラリーマンのメリット・デメリット
　・　建築中、私が考えたこと
　・　アパート建築失敗談

講演２部①　サラリーマンが出来た中古＆新築アパートの客付け事例
　・　オーナーが入居募集を開始して満室になるまでのフローチャート
　・　私の１棟６室中古アパートの入退去事例
　・　世田谷に新築した１棟２室アパートの簡単満室事例
　・　地方の新築１棟６室アパート業者探しと入居事例
　・　多摩１棟４室アパートでの業者探しと満室事例

講演２部②　サラリーマンが知っておくべき客付け＆管理ノウハウ集
　・　実体験から見つけた入居付けノウハウ・注意点
　・　賃貸仲介者選び『５ケ条』
　・　募集・入居者許可のタイミング
　・　家賃の決定方法・選択
　・　賃貸業者との付き合い方『６ケ条』
　・　地域別最近の客付け事例、首都圏＆全国の賃貸事情
＝＝＝

まずは、私の中古アパート所有事例から始まり、
メインは、建築契約から、
　建築確認
　↓
　施工契約
　↓
　着工（基礎）
　↓
　上棟
　↓
　外壁・屋根
　↓
　設備
　↓
　内装
　↓
　外構
　↓
　客付け
　↓
　入居等のそれぞれのステップ（段階）ごとに経験した事例をお伝えします。
（建築編ですから）

サラリーマンが土地を取得して、アパートを建てる事例自体が少ないので、
新しい気付きを得てもらえると思います。

前回、「サラリーマン大家の『クズ土地』アパート経営術」(日本実業出版）の内容と
変わりがないとのコメントを反省しています。（笑顔）

そして、一連の体験談を話した後には、
『アパートの差別化、ポイントとその理由、そして効果（入居者コメント）』。

更には、『客付け時の注意点、仲介業者さんとの対応方法』について、
一般的な事例から、ちょっとした工夫事例をお話します。

また、追加事例として、『直近の客付け事情』についてもお話します。
土地売買事情と賃貸仲介事情とでは異なり、
『ズレ』があるとのコメントを業者さんからもらっていて、
このズレを認識した対応をオーナーが取れればよいですね。

［プレゼント冊子の項目］
　　・　新築アパート画像　①　②　③
　　・　基礎
　　・　耐震性
　　・　屋根の形状・種類・補修
　　・　柱・梁
　　・　外壁
　　・　外構　（チェック項目）
　　・　設計費・施工費支払い事例、融資返済事例　
　　・　工事完成時の引渡し書類　１・２・３・４
　　・　中古アパートの修繕事例
　　・　中古アパートを持ち続けているのは？
　　・　質問　（広告費、入居者、仲介業者）
　　・　賃貸借契約時の注意点
　　・　判例　１・２・３・４
　　・　王道チームによる入居決定方法
　　・　サラリーマンに適した土地とは　（路地状敷地・1棟4室）
　　・　サラリーマン大家の秘策
　　・　アパート経営サポートチーム
　　・　アパートの勉強
　　・　サラリーマン大家サポーターズ

とはいっても、前回同様に、ボリュームが多いので、皆さんも良い体調での参加をお願いします（笑顔）

また、今回はまだ空席がありますので、いまからでも参加申込みOKです。

また、懇親会も受付中です。

それでは、いよいよ、あさって開催です。

よろしくお願いします。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ2009 アパート建築編＆客付け満室編」

開催日時：７／２６(日)　１４：００－１７：００（受付１３：３０－）【申込受付中】
残り席：　７席
開催場所：渋谷　→　詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
＊懇親会もあります。

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一等地の地鎮祭と空

2009 / 07 / 23 ( Thu )

先の日曜日に、誰もがあこがれる一等地にて地鎮祭が行われました。

売買契約時には、一戸建ての古家があったのですが、既に解体済み。

今回もまた、1棟4室アパートが計画されています。

この土地の良いところは、
『東側がぬけていること』
　⇒　『東側の建物が低く、1階でも空がズバッとみえること』。

2m弱の塀の下から撮影してもこのとおりです。

1棟4室で、各室3方向に、採光・通風の窓が出来る建物にとって、
とても良い条件です。

また、この日はとても暑い日だったのですが、
面白いのは、地鎮祭の最中にはせみが鳴くのを控えていて、
地鎮祭終了後に、一気に鳴き始めました。
(今年は初めてせみの声を聞きました。)

地鎮祭では、土地の神様に、事始めのお知らせをする場であり、
神妙に執り行われ、アパートが建つだけでなく、
これから少なくても40年、または60年の事業が始まるのだなと感じました。

そう、新築アパートの良いところは、建物の仕様についてオーナーが意思を伝えられるだけでなく、
構造もしっかりしていることを検討・確認でき、オーナーがコントロールできることにあります。

木造のアパートローンは20-25年ですが、この間もプラスの収支で行うだけでなく、
25年後から最低40年までの15年間はローン無しでの利益があり、
もしこれが60年維持されたのならば、どれだけの効果が生まれるでしょうか？
「期待が膨らみます。」

といってもこの場合は、自分の代ではなく、子供や孫の代にメリット・効果があるわけで、
本人としては少しさびしい気持ちがあります。

しかしこのように考えられることが、良いことであり、
実際に、多くの地主や資産家が代々行っていることですから、小さな物件でも大きな決断と効果があります。

それと同時に、かかる費用もとても大きなものであり、リスクも伴い、的確な判断が必要です。

どんなことが起きても、長く維持し、長く経営し続けられることが大切。

瞬間風速(数年)の利益だけでなく、長期的な考え方が出来ると、良い判断につながるかもしれません。

都内でも、まだまだ土地を取得できる可能性があり、あきらめないで検討を重ねられると良いと思います。

そんなに数が急激に増えているわけではないのですが、
しっかりと検討・相談会をしている人がいて、
着実に1棟4室アパートの良さを共有できていることがうれしいですね。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ2009 アパート建築編＆客付け満室編」

開催日時：７／２６(日)　１４：００－１７：００（受付１３：３０－）【申込受付中】
残り席：　９席
開催場所：渋谷　→　詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
＊懇親会もあります。

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不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
↑7/15に最新版を公開しました。

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アパート建築＆客付け満室編(7/26)

2009 / 07 / 18 ( Sat )

7/26(日)に開催しますサラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009<アパート建築編＆客付け満室編>のお知らせです。

安定経営道シリーズ2009もあと2回、『もうひと踏ん張り』します。

すでに、全3回を通して申し込みをしていただいた方の為にも、
しっかりと資料の準備をさせていただきます。

・土地取得後のアパートプラ検討からはじまり

・設計士＆施工業者との契約事項

・特に、建築段階では『基礎から上棟・外壁・内装・検査済み検査・外構、そして引渡し』までを写真で説明します。

これから、アパート経営を検討している人にとっては『仮想体験・疑似体験』ができる良い機会になります。

また、
・土地を購入してアパートを新築してみたい人、

・物権を取得したのだけれど空室問題に困っている人、

・今は満室だけれど、これからの空室対策に新しいヒントを求めている人、

これらの人にとって、参考になる情報・資料を提供します。

新築物件と中古物件との違いなども見えてくると思います。

今回の背景にある意図は、
『満室で、安定した家賃収入を得て、ゆとりを持ってアパート経営をすること』です。

それに加えて、入居者に対して、快適で、満足の行く生活拠点を提供できることが尚良いです。

しかし、2008年から2009年にかけても、アパートプランも一部変化しています。
物理的にも変化していますが、オーナーの考え方が変化していることに私としても興味がありました。
状況が大きく変わっている様子もお伝えします。

また、今回は良い話だけでなく、『建築＆客付けでの怖い事例とその被害』も重点に置き、話します。
怖い事例が起きなければ良いのですが、何が起こり、どのように対処するのかを知っておくことが大事です。

『安定経営道シリーズ2009<アパート建築編＆客付け満室編>』

詳細＆募集ページはこちらです⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html

2009年シリーズは『全３回』です。
　（第1回目は、6/28(日)に『土地探し編＆銀行融資編』無事終了しました。）

　第2回目は、7/26(日)14:00-　『アパート建築編＆客付編』　上記ページで申込受付中です。

　（第3回目は、9/27(日)14:00-　『節税編＆クレーム対策編』）

【第2回目】は『アパート建築プラン・施工・設備編』＆『客付満室編』。
建築編では『クズ土地』の１棟4室アパートを徹底解剖します。
客付満室編では４棟２０室の５年間の客付け事例全集と
多くの大家さんの工夫を凝らした客付満室事例をお話します。
空室で悩んでいる方・これから賃貸物件を所有する方は必見です。

質問コーナーを入れて、3時間、ボリュームのある講演会となります。

【第3回目】は『アパート大家の節税対策編』＆『クレーム対応編』。
節税対策編では大家の節税事例集・青色申告詳細事例・法人化・消費税還付事例をお伝えします。
クレーム対応編では企業の世界クレーム事例を応用したアパートクレーム対策編をお伝えします。

講演内容＆レジュメ内容等の詳細については当ブログ「アパート大家の満室体験談」にて随時お知らせします。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ2009 アパート建築編＆客付け満室編」

開催日時：７／２６(日)　１４：００－１７：００（受付１３：３０－）【申込受付中】
残り席：　１５席
開催場所：渋谷　→　詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
＊懇親会もあります。

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不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
↑7/15に最新版を公開しました。

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プロフィール

Author:大長
大長です
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけています
2008年東京都下で1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版

著書

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