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地鎮祭・四方祓い

先日の地鎮祭の様子です。
20100210d地鎮祭

雪や雨の日が続いていましたが、

この地鎮祭ではちょうど幸運にもこの日は、

雨が降らず無事に行われました。

この立地も、都心に近く、

また駅には地域密着型の商店街があり、

生活に便利です。

城南地区ですが、まだまだ商店街が元気です。

今回は、

「地鎮祭での神主さんの四方祓い」

の様子を撮影しました。
(写真を多くアップしています)
20100210d地鎮祭3

地鎮祭のはじまり前には、

神主さんから作法についての丁寧な説明があります。
20100210d地鎮祭5

今年の冬は、雪が降りそうな日が続きましたね。

その寒さの中、神主さんの低い声は、

身が引き締まるようでした。
20100210d地鎮祭4

無事にアパートが竣工し、

満室になりますよう祈願しました。
20100210d地鎮祭2

また、2/19にも大型アパートの地鎮祭が行われます。

こちらは残念がら参加できませんが、

素晴らしい立地と規模で、よい地鎮祭になることと思います。



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1棟4室「クズ土地」アパート経営術出版1年記念追加セミナー
開催日: 2010/3/6(土)
<申し込みを締め切りさせていだたきました。>

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省エネ・エコ住宅を考えて

昨日(1/18)の全国賃貸住宅新聞では、
20100118全国賃貸住宅新聞

「消費税還付」と「家主の建物管理」の説明が興味深いものでした。

そしてもう一つ、第30面のオーナーオブジェクション欄に

『エコに対する取り組み』について、

先日の受けた取材内容が掲載されています。

(発行の1日前の取材でしたので、全賃の担当者も手際がよいです。)

20100118全国賃貸住宅新聞  (2)

『エコに対する取り組み』についてですが、

やはりというか、ここで記者さんが集めたかったものは、

太陽光パネルなど、エコ設備についての情報だったようです。

しかし、

「新製品・新商品に流されなくも良い方法もあるのではないか」

と考え方を述べさせてもらいました。

たとえ行政からの補助があろうと、初期コストが下がることはありません。

(行政も費用の計算済ですので、過剰サポートをしてくれません。)

エコといっても、オーナーが過剰に負担してまで行うのはやや疑問です。

ポイントは、

設備の①「初期コスト」②「維持コスト」に対して、

③「アパート経営収支」にどれだけのメリットがあるか?

それが対外的に、④「どれほどのエコロジーメリット」があるか?

この4つをクリアして、オーナーによる「エコに対する取り組み」が

成立するのだと思います。

最近話題の太陽光パネルや、エコ設備にしても、

まだまだ分譲マンションや立派な戸建て住宅にも浸透していません。

ということは、もっと出荷が増えれば設備コストが下がることが予想されます。

(⇒ 今はまだコストが高い)

もう一つ、まだ製品が市場に出て間もないということは、

製品の市場評価が終わっていないということになります。

(⇒ まだ、製品の耐久性や不具合の総チェックが終わっていない)

これが、戸建て住宅の場合は、住人が不具合を見つけて、

住人がトラブル事例を報告して、

製造者からの回答を待つことができるものですが、

アパートではそうはいきません。

入居者は家賃を払い、生活をしていて、賃貸借契約もあり、

不具合のあること自体が、許されないのです。

また、その不具合の修理においても、オーナーや業者が自由に室内(建物)

に入れるものではありません。

故障自体があってはいけないのです。

では、エコ対策をやらないかというと、そうではなく、

私は『スクラップアンドビルド』をしないということに注目します。

複雑なものは、修理自体ができなくなることもあり、お蔵入りになります。

だからこそ、複雑にしない・修理が少ないことがベストです。

板一枚を取っても、切目があること・つなぎ目があることで

コストがかかります。

シンプルな構造にすることがよりよいものです。

その結果、初期コストと維持コストが下がります。

さらに、初期コストが少ないことで、

素材の種類も少なく、材料自体が減ります。

これは、ベランダをなくすことも同様で、

同じ敷地面積で、入居者が室内空間を広く使えることも、

よい相乗効果です。

以上は、新聞記事とは同じ分ではないのですが、

同様の趣旨となっています。

--
アパートを取得し、管理・経営をする方は、

週刊全国賃貸住宅新聞を購読されるとよいかと思います。

年間購読で、1万7千円は、価値ありです。
--


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開催日時: 2010/1/23(土)14:00-17:00(受付13:30-) 【申込受付中】
残り: 『 3 席 』(今日も申し込みをありがとうございます。) 
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。
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2009年12月の地鎮祭

大安吉日といえば、地鎮祭の日です。
大安が少ないため、神主さんにはあらかじめ(早めの)予約が有効です。

今回もまた、有名な商店街のある人気駅に位置する土地での地鎮祭を行いました。
20091226ngroundceremony1.jpg

比較的広めの土地に、広めの1棟4室アパートができる予定です。
この駅の反対側でも、2年前に1棟4室アパートが完成していて、すぐに満室になり、今でも満室という良い立地です。
20091226ngroundceremony4.jpg

しかし、気を抜くことはできません、慎重に進めていくことが必要です。
これから、いろいろなことが起きても、無事にアパート経営が続くことをこの榊に思いを込めて、地鎮祭での拍手をしました。
20091226ngroundceremony3.jpg

ここには古い1戸建てがあり、今ではきれいな更地です。
20091226ngroundceremony5.jpg

この土地を大切に生かし、入居する人に気持よく生活してもらうことが、アパート安定経営の基本ですね。
20091226ngroundceremony2.jpg

この年末も、来年ももうひと踏ん張りです。


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開催日時: 2010/1/23(土) 14:00-17:00 (受付13:30-) 【申込受付中】
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1棟4室アパートを建築した人の感想

昨日と、今日と続けて、貴重な経験をしました。

この前提として、私の立ち位置は形とならない、目に見えない活動・サポート役です。

つまり、土地を取得するには仲介業者&銀行融資担当者が、土地取得の是非を左右する貴重な人、

アパート建築においては、設計士&施工業者が、アパート竣工における貴重な人、

満室においては、仲介業者が、大事な役割です。

こうしてみても、私のポジションは存在していません。

しかし、昨日は目黒区で1棟4室を建てたオーナーさん、今日は杉並区で1棟4室を建てたオーナーさんから、土地を取得して、アパートを建てた感想を聞く機会があり、そのコメントから私が大事にすべきことを再確認しました。

(すみません、ここまでが前振りです。)

皆さんが知りたいことは、このブログのテーマである「実行して、取得した人の声」ですね。

まず、目黒区のオーナーさんは、
「第一には、どのようなアパートを持つのかというコンセプトが大事だった!!」とのこと、

理由はというと、この景気の悪い時期に、当初の予定と変わらない(部屋によってはそれ以上の)家賃設定で、入居申し込みを得られたこと。

世の中にないもの(アパート)を作り、所有することで持つことで、その計画と実物の評価は自然と一般に部屋を探している人が評価をしてくれたことで、より一層その大切さが見えてきたとのこと。

もう一人のオーナーは、取得にあたって大筋予定通りだったが、それでもオーナーとしての判断は自分で行わなければならないことの難しさと重要さを感じたとのこと。

「土地取得・アパート取得は、今まで行ってきた店の商品を買うこととはまったく異なるものである」と実感した。

業者とかかわり、近隣にも、家族にも影響があることであり、事業家としての自立する心構えをしないといけないと何度も感じたとのこと。

「それでも、面白かった」とも。

ここで詳しく書けないことが残念ですが、お二人から私が感じたことは、
『考える事の大事さ』を再確認しました。

『考えることから、逃げないこと』が成功につながっているのだと思います。

そこで、私の立ち位置は、『考えること』について、サラリーマンから同じように(でも少しだけ早く)始めた経験から、考える必要があるポイントを提示すること。

考えている人と、考えるポイントで立ち止まらずに、スルー・通り過ぎる人に考える機会を提示する役割。

チームがしっかりしていると、考えずに通り過ぎてあっさりと成功してしまう人も目にし、こちらは問題が少ないのですが、考えずに後から気がつくことは残念なこと。

また、考えることを知らずに、時間が過ぎ、他で資金を浪費してしまい、取り返しがつかない人がいるとしたらもっと残念。

私の立ち位置は、それぞれの業者さんがでて計画が進む前に、しっかりと考えましょうと、一緒に考えること。

「初めに道を一緒に探す役割」、でも決して、押してはいけない、私はテーブルに乗っけるだけです。

テーブルに乗っけても、実行しないことはその人にとって悪いことではありません。
(やり方に気が付き、実行しないと決断したことも大事な決断、アパート経営が全ての人に向いているわけではないのだから。)

そして、もう一つの役割は、新築で、満室になった後の数十年をどう過ごすかを、検討すること、
満室で気を抜いてしまう人が多いものですから。

ここからがオーナーとして、本当の腕の見せ所、目には見えない人間関係、オーナーを中心とするチーム作りが始まっているのですから。

お二人のオーナーからこのことについて、私の立ち位置を感謝してもらいました。

ですから、業者として、商売として、なにも必要とされない、サラリーマンアパート経験者としてのアドバイスという役割があることを再確認できました。

長いブログになりすみません。
(このようなことをこのブログで伝えられるか挑戦してみました。)

でも、感謝されることが、達成感になりますね。

ありがとうございました。

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意思

しっかりとしたコンセプトを持つということ。

立地に対するメリットの認識と、デメリットとはいかなくても懸念点の理解と対策の準備。

建物に対するメリットの認識と、デメリットとはいかなくても懸念点の理解と対策の準備。

収益性・事業性に対するメリットの認識と、デメリットとはいかなくても懸念点の理解と対策の準備。

そして、満室にするための実妙な家賃設定。

考えて考えて、決定しなければならないこと。

もう一度、
「なぜ検討を始めたのか」、
「なぜ実行すると決めたのか」
を考えてみると、方向性がより明確になるでしょう。

その明確の中では、難しいな・目的と違うなと思う気持ちも大事ですし、

あいまいさが見られた時は
「今はやめたほうがよいですよ。もう一度考え直しましょう。」
とも伝えます。

だからこそ、しっかりとコンセプトを持ち、またはしっかりと考え込んでみることが大事。

10人に話をして、3人くらいにはもう少し話してもらいたいと思ってもらえるのですね。

勉強すること、考えること、実行すること、すべて大変なことですね。

このように大変だから、できた人は達成感と、メリットを得られるのだと思います。

私ができることは、アドバイス、今まで実行できた人、収益を得られた人は、本人が自己の力で判断の苦労の壁を乗り越えているのですね。

おめでとうございます。


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投資道場の講演会に出席していただき、ありがとうございます

投資道場の講演会にて、聴講していただき、ありがとうございます。

とても真剣な、熱心な人たちが、たくさん参加していました。

いまは不動産市況でも、賃貸相場でも、銀行融資でも、

良いニュースが少ないですね。


でも、これは情報量が少ないだけで、

確実に、すばらしい情報が点在しています。

すでに、そこにたどり着いている人もいるようです。

(この「ようです」は、その人の笑顔から察しました。)


世の中が暗いとき事、がんばりときです。


今回私が話した内容は、数年前の話ではあり、

今はできない話ではありません。


現在のほうがよりよくなっている場合もあります。

珍しいことなので、気軽には見つかりません。

努力して、もう人努力するとよいかと思います。

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6時間しゃべり続けて

3時半から、夜9時半まで。

6時間入れ替わり立ち代り、話し続けると、

ブログを書いていると、

いろいろなことが頭に浮かびますね。



不動産は、とても大事な決断・判断なので、

幸運の女神の前髪をつかめるように、

そして、やりすぎず・無理をし過ぎないように、

とても神経質に成らなくてはいけません。



相談の対応をすることは、

ほんと神経質になりますね。

とても貴重な経験をしているなと感じます。



アパートが満室になる喜びと、

アパート計画を立てて、満室にするまでの苦労とは、

相反するものなのですが、避けられず、

オーナーの皆さん、人間性自体が成長しているように感じます。



とても、珍しいことですね。


しかし、この6時間はたいしたことないですね。

10年、20年、25年のアパートローンに比べれば、あっという間のことです。

それだけに、短時間の確認事は、とてもとても重要なものです。


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(2010年版 最前線のプロと著名投資家10人から学ぶ)
『 不動産投資の戦略マップ 』セミナーにて、講演をします。
日時:12/5(土)-6(日)
場所:新橋駅または汐留駅
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受付&詳細→http://www.sftd.jp/audios/seminar20091205.php


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解体現場と地響

私の近隣で、建築工事が始まりました。

今回は、その場所の解体と地ならしの様子についてです。

これは、今年の6月に撮影した解体現場です。

かなり大きなアパートが建っていました。
20091122-090616komazawa.jpg

この解体の日の3日前ほどに、引っ越し後のゴミ出しが山のように積まれていたので、

入居者の退去後すぐに解体に入ったのでしょう。

(その前に、入居者の退去にどれほどの工程があったのでしょうね。)

==

建物は完全になくなったのですが、

なかなか、この土地に動きがなく、

(地主さんでしょうか、ゆっくりです。
 
 土地購入者では数カ月も土地を置いておくのでは、利息がかかり大変です。)

その後、消防署員が来て、消防車にて、地中から水を吸い上げていました。

==

そして、次は、10月(先月)の様子です。
20091122-091013komazawa.jpg

何やら地面を掘り始めていました。

地中の緊急時のための貯水槽を取り出し始めているようです。

現在(11月後半)も、まだ、地面を掘削(埋設)しています。

特筆すべきは、

『地響き』です。

完全に地震ですね。 音もかなり大きい。

今回は、ボーリングで採掘していて、マンションのように完全に数メールと深く掘っています。

建築の大変さを感じます。

そして、建物の解体では、少なからずとも、近隣に迷惑がかかることを感じます。

(できるだけ、近隣とはうまく付き合えると良いですね。)

また、今回は地中タンクの掘り出し・地ならしでしたが、

大型のRCよりは、木造アパートで、着実に行えることも、

悪くはないな、というのが、感想です。

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インテリア工事姉さんのブログ

今回は、インテリアコーディネーターのブログの紹介です。

前回の『安定経営道シリーズ』の講演会のときに、

「 競売 ⇒ リフォーム ⇒ シェアルーム 」

に挑戦中の、インテリアコーディネーターの皆山さんにコメントをいただきました。

シェアルームが完成したことの連絡を受け、更新中のブログにて、

その様子がアップされています。

ブログのテーマも面白く、

『インテリア工事姉さんのブログ』

http://blog.livedoor.jp/atelier_lagurus-apartment/

20091120工事姉さん


ギャラリーを見ると、ファミリー向けマンションが、

シェアルームに変わった後の様子がわかります。

ぜひ立ち寄ってみてください。

新しい発想があります。

(2010年版 最前線のプロと著名投資家10人から学ぶ)
『 不動産投資の戦略マップ 』セミナーにて、講演をします。
日時:12/5(土)-6(日)
場所:新橋駅または汐留駅
定員:80名
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融資時の手数料・抵当権設定登記費用

土地やアパートの取得・建築では、

銀行から資金を借り入れて、「レバレッジ」を利かせて、

(いえいえ、自己資金が満額ある場合が少ないので、借り入れて、)

行なうことが通常ですね。

このときに、借り入れた融資額の「担保」として、

土地や建物に抵当権をつけますね。

このときの『抵当権設定登記費用』について、

某銀行のチラシより、簡潔に間とまえられている文章がありましたので、

知ってもらっておくと良いかと思います。

(この登記手続きは、通常は司法書士さんに対応してもらうことがベストなので、

詳細は、登記時の司法書士さんに確認してください。)

=======
抵当権設定登記にかかる費用
===
担保不動産に、抵当権(または根抵当権)を設定する際に、

(1)設定額の4/1000相当額の登記免許税

  (租税特別法の減免を受けられる場合は1/1000)

  のほか、

(2)司法書士報酬

(3)交通費実費など

が必要になります。
===


『融資設定額』4/1000相当額

  (租税特別法の減免を受けられる場合は1/1000

と言うことがポイントですね。

土地取得時には、皆さん事業計画書を作成します。

(事業計画書が融資の是非を握ります)

このときに、費用の見積もりの基本となる数値です。

もっとも、難しく考えずに、銀行の担当者に確認・聞くことで、しっかりと教えてくれるので、

担当者とのコミュニケーションがうまくいくことのほうが大事ですね。

---
手数料・抵当権設定登記費用
---

(2010年版 最前線のプロと著名投資家10人から学ぶ)
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日時:12/5(土)-6(日)
場所:新橋駅または汐留駅
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受付&詳細→http://www.sftd.jp/audios/seminar20091205.php


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幸運な地鎮祭

昨日は『大安』

とても大きな敷地に建つアパートの地鎮祭が行われました。
20090825ground-breaking ceremony

空は、夏空のすばらしい快晴。
20090825ground-breaking ceremory5
地鎮祭中の暑さも、晩夏であり、風が吹くと涼しく感じます。
近くには大きな大木があり、まだまだ蝉が元気に鳴いています。

今年も地鎮祭には何度も参加させてもらっていますが、
どころどころの敷地で、1時間じっと眼を閉じて、立っているといろいろなものを感じることができます。
(自分を振り返ってみたりして??、いえいえ、次のプランの立て直しです。)
20090825ground-breaking ceremory3

さて、地鎮祭では、今回もまた、猿田彦の神の神主さんが、
お施主さんに、地鎮祭での作法の説明を丁寧にしています。
20090825ground-breaking ceremory2

玉串奉奠(たまぐしほうてん)についての説明があり、
 (玉串とは、深い緑色の葉である榊の枝に紙垂をつけたもの。)

・葉先を左の手ひらの上に置き、右手で柄(枝部分)を上から支え、受け取ります。

・玉串柄を手前にし、右回りに回し、柄が霊前に向くようにし、祭壇に供えて、拝礼します。

と、丁寧な説明をいただきました。
20090825ground-breaking ceremory1

「地鎮祭では作法よりもお気持ちが大切。
    作法に気を使いすぎなくてもよいですよ。」
との言葉は、優しい言葉ですね。
20090825ground-breaking ceremory4

また、事故がないよう、立派な建物が立つことを祈願しました。

無事滞りなく、地鎮祭が行われました。

おめでとうございます。 

「地鎮祭では作法よりもお気持ちが大切。
    作法に気を使いすぎなくてもよいですよ。」
との言葉は、優しい言葉ですね。

さて、地鎮祭は午前中に行われ、ここまでの素晴らしい晴天でしたが、
20090825ground-breaking ceremory5

その午後は、見たこともないほどの雷雨でした。
(たった30分ほどでしたが。)
20090824rain (2)

20090824rain.jpg

この土地を取得できたこと、素晴らしいプランが入ることが確認できたこと、
無事に晴天の中、地鎮祭が行われたこと。

このお施主さんはとても幸運な方だと思います。

また、入居者に満足される、そして他に類のないアパートが立ち上がります。
(どんどん、変化のある建物になります。)

私も会社を辞めなければ、よかったのにとつくづく思います。

そんな心の底の意見に惑わず、
地鎮祭だけでなく、これからもしっかりとサポートをしていきたいと思います。

社会には、新しい意識の発見を提案していきたいと思います。

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「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009 アパート修繕・クレーム・保険&節税対策編」

開催日時: 9/27(日) 14:00-17:00(受付13:30-)【申込開始】
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7/26講演会お疲れ様でした

昨日の講演会、お疲れさまでした。

ありがとうございました。

今回もまた、長丁場の講演(ほぼ3時間)でしたが、皆さん最後の項目でも、
顔を挙げ、集中していて、私のほうに迫ってくる圧力を感じました。
(すごいです)
20090727seminar1.jpg

今回は、やはりアパートを建てる目的から始まり、

私の中古アパート事例、

1棟4室アパートの差別ポイント

そして写真での建築現場22回の状況説明

王道チームの選択

客付け編(私の4棟での入退去事例&客付け事例)

客付けの基本的なノウハウ

と、延々と話させていただきました。
(声がかれましたね。)

話が長すぎて、質問時間が少なくなってしまったこと、すみません。

細かなところについては、メールにてどんどん質問をしてください。

講演終了後に、
「知らなかったこと、気が付かなかったことなど、大事な話が聞けてよかった。」

「細かな部分だけでなく、大家さんとして必要な事項を一連の流れで聞けてよかった。」

などのコメントをもらえたことはうれしかったですね。
20090727seminar2.jpg

その後の懇親会では、

まず、講演後のビールはのどにしみました。(いえいえ、これは置いといて)

今回は少人数の7人でしたが、1つのテーブルで喧々諤々、とても面白かったですね。

特に、講演会で、質問が出来なかったことや
個人的な事情に当てはめた場合はどうなるのかなどの質問が多かったですね。

また、面白いのは、
「これから実現まではまだまだ先ですが、しっかりと目的を持ってお金をためられるようになった。」
とか
「日々の情報収集など、充実して、生活できるようになった。」
とのコメントも意外な効果のようです。

昨日の講演会に参加していただき、ありがとうございました。

また、講演会の準備に協力をしていただきました。

リフォームの皆山さん、サッカー選手の皆さん、ありがとうございました。

これからも、元気に、情報発信をして行きたいと思います。
20090727seminar3.jpg

さて、次は、
『8/5(水) 10:40-11:40 東京ビックサイト』での『全国賃貸フェア2009in東京』講演です。

早速、資料の準備を始めています。
『9/27(日)の安定経営道シリーズ2009 アパートクレーム対応編&管理・修繕編&税金対策編』
も、ご期待ください。

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講演会の資料完成

7/26アパート建築編&客付け満室編講演会まで、いよいよ『あと2日』です。

本日、無事に資料が刷り上りました。
(お疲れ様です。)

今回は、いつものような徹夜をすることなく、無事に完成し、ほっとしています。

今回の資料は、2008年版の建築編講演と客付け満室編講演を合わせたもので、

レジュメは、パワーポイントで、『51シート』

また、その参考資料ともいえるプレゼント冊子は、『47シート』

と、今回もぎゅっと中身の詰まった講演会にさせていただきます。

参加申込ページ⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html

また、目次に題している項目は、
===
講演1部① サラリーマンが出来た新築アパートの建築プラン・施工・設備事例
 ・ 苦い事例 : 私の1棟6室中古アパートと家賃の下落体験
 ・ 1棟4室アパートの概要(最適性)
 ・ 1棟4室新築アパート建築体験談 (実際に建築して22回の現地訪問事例・写真添付)

講演1部② サラリーマンが知っておくべき建築知識&収益増大検討事例
 ・ 王道の選択 (入居者に受けのよい建築プラン、大家に受けのよい建築プラン)
 ・ 基礎・構造(RC/軽量鉄骨/木造)・屋根・外壁・内装・設備等
 ・ サラリーマンのメリット・デメリット
 ・ 建築中、私が考えたこと
 ・ アパート建築失敗談

講演2部① サラリーマンが出来た中古&新築アパートの客付け事例
 ・ オーナーが入居募集を開始して満室になるまでのフローチャート
 ・ 私の1棟6室中古アパートの入退去事例
 ・ 世田谷に新築した1棟2室アパートの簡単満室事例
 ・ 地方の新築1棟6室アパート業者探しと入居事例
 ・ 多摩1棟4室アパートでの業者探しと満室事例

講演2部② サラリーマンが知っておくべき客付け&管理ノウハウ集
 ・ 実体験から見つけた入居付けノウハウ・注意点
 ・ 賃貸仲介者選び『5ケ条』
 ・ 募集・入居者許可のタイミング
 ・ 家賃の決定方法・選択
 ・ 賃貸業者との付き合い方『6ケ条』
 ・ 地域別最近の客付け事例、首都圏&全国の賃貸事情
===

まずは、私の中古アパート所有事例から始まり、
メインは、建築契約から、
 建築確認
 ↓
 施工契約
 ↓
 着工(基礎)
 ↓
 上棟
 ↓
 外壁・屋根
 ↓
 設備
 ↓
 内装
 ↓
 外構
 ↓
 客付け
 ↓
 入居等のそれぞれのステップ(段階)ごとに経験した事例をお伝えします。
(建築編ですから)

サラリーマンが土地を取得して、アパートを建てる事例自体が少ないので、
新しい気付きを得てもらえると思います。

前回、「サラリーマン大家の『クズ土地』アパート経営術」(日本実業出版)の内容と
変わりがないとのコメントを反省しています。(笑顔)

そして、一連の体験談を話した後には、
『アパートの差別化、ポイントとその理由、そして効果(入居者コメント)』

更には、『客付け時の注意点、仲介業者さんとの対応方法』について、
一般的な事例から、ちょっとした工夫事例をお話します。

また、追加事例として、『直近の客付け事情』についてもお話します。
土地売買事情と賃貸仲介事情とでは異なり、
『ズレ』があるとのコメントを業者さんからもらっていて、
このズレを認識した対応をオーナーが取れればよいですね。

[プレゼント冊子の項目]
  ・ 新築アパート画像 ① ② ③
  ・ 基礎
  ・ 耐震性
  ・ 屋根の形状・種類・補修
  ・ 柱・梁
  ・ 外壁
  ・ 外構 (チェック項目)
  ・ 設計費・施工費支払い事例、融資返済事例 
  ・ 工事完成時の引渡し書類 1・2・3・4
  ・ 中古アパートの修繕事例
  ・ 中古アパートを持ち続けているのは?
  ・ 質問 (広告費、入居者、仲介業者)
  ・ 賃貸借契約時の注意点
  ・ 判例 1・2・3・4
  ・ 王道チームによる入居決定方法
  ・ サラリーマンに適した土地とは (路地状敷地・1棟4室)
  ・ サラリーマン大家の秘策
  ・ アパート経営サポートチーム
  ・ アパートの勉強
  ・ サラリーマン大家サポーターズ

とはいっても、前回同様に、ボリュームが多いので、皆さんも良い体調での参加をお願いします(笑顔)

また、今回はまだ空席がありますので、いまからでも参加申込みOKです。

また、懇親会も受付中です。

それでは、いよいよ、あさって開催です。

よろしくお願いします。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009 アパート建築編&客付け満室編」

開催日時: 7/26(日) 14:00-17:00(受付13:30-)【申込受付中】
残り席: 7席
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
*懇親会もあります。

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一等地の地鎮祭と空

先の日曜日に、誰もがあこがれる一等地にて地鎮祭が行われました。
20090723ground-breaking ceremony1

売買契約時には、一戸建ての古家があったのですが、既に解体済み。

今回もまた、1棟4室アパートが計画されています。

この土地の良いところは、
『東側がぬけていること』
 ⇒ 『東側の建物が低く、1階でも空がズバッとみえること』

20090723ground-breaking ceremony4

2m弱の塀の下から撮影してもこのとおりです。
20090723ground-breaking ceremony5

1棟4室で、各室3方向に、採光・通風の窓が出来る建物にとって、
とても良い条件です。

また、この日はとても暑い日だったのですが、
面白いのは、地鎮祭の最中にはせみが鳴くのを控えていて、
地鎮祭終了後に、一気に鳴き始めました。
(今年は初めてせみの声を聞きました。)

20090723ground-breaking ceremony2

地鎮祭では、土地の神様に、事始めのお知らせをする場であり、
神妙に執り行われ、アパートが建つだけでなく、
これから少なくても40年、または60年の事業が始まるのだなと感じました。

20090723ground-breaking ceremony3

そう、新築アパートの良いところは、建物の仕様についてオーナーが意思を伝えられるだけでなく、
構造もしっかりしていることを検討・確認でき、オーナーがコントロールできることにあります。

木造のアパートローンは20-25年ですが、この間もプラスの収支で行うだけでなく、
25年後から最低40年までの15年間はローン無しでの利益があり、
もしこれが60年維持されたのならば、どれだけの効果が生まれるでしょうか?
「期待が膨らみます。」

といってもこの場合は、自分の代ではなく、子供や孫の代にメリット・効果があるわけで、
本人としては少しさびしい気持ちがあります。

しかしこのように考えられることが、良いことであり、
実際に、多くの地主や資産家が代々行っていることですから、小さな物件でも大きな決断と効果があります。

それと同時に、かかる費用もとても大きなものであり、リスクも伴い、的確な判断が必要です。

どんなことが起きても、長く維持し、長く経営し続けられることが大切。

瞬間風速(数年)の利益だけでなく、長期的な考え方が出来ると、良い判断につながるかもしれません。

都内でも、まだまだ土地を取得できる可能性があり、あきらめないで検討を重ねられると良いと思います。
20090723ground-breaking ceremony6

そんなに数が急激に増えているわけではないのですが、
しっかりと検討・相談会をしている人がいて、
着実に1棟4室アパートの良さを共有できていることがうれしいですね。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009 アパート建築編&客付け満室編」

開催日時: 7/26(日) 14:00-17:00(受付13:30-)【申込受付中】
残り席: 9席
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
*懇親会もあります。

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アパート建築&客付け満室編(7/26)

7/26(日)に開催しますサラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009<アパート建築編&客付け満室編>のお知らせです。
20090629Seminar2.jpg

安定経営道シリーズ2009もあと2回、『もうひと踏ん張り』します。

すでに、全3回を通して申し込みをしていただいた方の為にも、
しっかりと資料の準備をさせていただきます。

・土地取得後のアパートプラ検討からはじまり

・設計士&施工業者との契約事項

・特に、建築段階では『基礎から上棟・外壁・内装・検査済み検査・外構、そして引渡し』までを写真で説明します。

これから、アパート経営を検討している人にとっては『仮想体験・疑似体験』ができる良い機会になります。

また、
・土地を購入してアパートを新築してみたい人、

・物権を取得したのだけれど空室問題に困っている人、

・今は満室だけれど、これからの空室対策に新しいヒントを求めている人、

これらの人にとって、参考になる情報・資料を提供します

新築物件と中古物件との違いなども見えてくると思います。

今回の背景にある意図は、
『満室で、安定した家賃収入を得て、ゆとりを持ってアパート経営をすること』です。

それに加えて、入居者に対して、快適で、満足の行く生活拠点を提供できることが尚良いです。

しかし、2008年から2009年にかけても、アパートプランも一部変化しています。
物理的にも変化していますが、オーナーの考え方が変化していることに私としても興味がありました。
状況が大きく変わっている様子もお伝えします。

また、今回は良い話だけでなく、『建築&客付けでの怖い事例とその被害』も重点に置き、話します。
怖い事例が起きなければ良いのですが、何が起こり、どのように対処するのかを知っておくことが大事です。

『安定経営道シリーズ2009<アパート建築編&客付け満室編>』
20090701Seminar0726.jpg

詳細&募集ページはこちらです⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html

2009年シリーズは『全3回』です。
 (第1回目は、6/28(日)に『土地探し編&銀行融資編』無事終了しました。)

 第2回目は、7/26(日)14:00- 『アパート建築編&客付編』 上記ページで申込受付中です。

 (第3回目は、9/27(日)14:00- 『節税編&クレーム対策編』)

【第2回目】は『アパート建築プラン・施工・設備編』&『客付満室編』。
建築編では『クズ土地』の1棟4室アパートを徹底解剖します。
客付満室編では4棟20室の5年間の客付け事例全集と
多くの大家さんの工夫を凝らした客付満室事例をお話します。
空室で悩んでいる方・これから賃貸物件を所有する方は必見です。


質問コーナーを入れて、3時間、ボリュームのある講演会となります。

【第3回目】は『アパート大家の節税対策編』&『クレーム対応編』。
節税対策編では大家の節税事例集・青色申告詳細事例・法人化・消費税還付事例をお伝えします。
クレーム対応編では企業の世界クレーム事例を応用したアパートクレーム対策編をお伝えします。

講演内容&レジュメ内容等の詳細については当ブログ「アパート大家の満室体験談」にて随時お知らせします。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009 アパート建築編&客付け満室編」

開催日時: 7/26(日) 14:00-17:00(受付13:30-)【申込受付中】
残り席: 15席
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html
*懇親会もあります。

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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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