サラリーマン大家サポーターズ_『クズ土地』1棟4室アパート満室体験談

『賃貸住宅市場動向、

　首都圏成約賃料の下落続く』

との見出しが、

2009.9.14の全国賃貸住宅新聞の1面下部に出ていました。

では、よく見ていきましょう。


2008年7月と2009年7月を比較していまして、

まず、東京都23区のデータです。

　１．マンションでは、
　　　2008.7に対し、2009.7は「−４．１％」。

　２．アパートでは、
　　　2008.7に対し、2009.7は「＋３．３％」。


次は、東京都全体のデータです。

　１．マンションでは、
　　　2008.7に対し、2009.7は「−５．９％」。

　２．アパートでは、
　　　2008.7に対し、2009.7は「＋０．１％」。


次は、神奈川県全体のデータです。

　１．マンションでは、
　　　2008.7に対し、2009.7は「−２．９％」。

　２．アパートでは、
　　　2008.7に対し、2009.7は「０．０％」。

以上は、「アットホーム」が8/26に発表したもので、
所在地別成約賃料（1戸当たり）の前年と今年を比較したものでした。

こうしてみると、
マンションでの前年比の下落が大きいですね。
アパートでも、回復基調にあるわけではなく、月ごとでみると低迷しているとのことです。

アパートはもともとの賃料が低いので、これ以上はなかなか下がりにくいとの
見方も間違っていないと思いますが、

マンション経営をするか、アパート経営をするか？

または、今のマンション経営でよいか、次はアパート経営を検討するのか？

こういうデータも、参考にはなりますね。

しかし、全体像だけで見ずに、決断前にはもっと詳細に、個別の土地・建物として、
じっくりと検討したほうがよいと思います。


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サラリーマン大家サポーターズの
安定経営道シリーズ2009「アパート建築編＆客漬け満室編」の
アンケート結果第2弾です。

今回もアンケートコメントにお答えします。

今からでも、質問や要望等がありましたら、投稿やメール等、お気軽にどうぞ。

＝＝＝
＃最後の空室対策の話はすごく参考になりました。入居者へのサービスなど
事例を聞けるとありがたいです。

⇒空室対策には、いろいろな方法がありますね。
　また、大家としてもいろいろと試すことができるチャンスもあります。
　たとえ中古でも、工夫次第ですね。

　時間、空間、設備、仕様、業者、気持ちなど、
　サービス方法は、身近にもいろいろあります。

　ちょうど昨日は、「アパート投資の王道」のオンリーワン勉強会があり、
　講演をした鈴木ゆり子さんがとてもよいことをお話していました。
　＝＝＝
　中古でも満室にする方法がある。
　→アパート経営は、ホテル業と同じ。
　→→『老舗の旅館』には、人が集まる。
　→→→この方法をアパート業に生かすことができればよい。
　「気配り、心配り」
　＝＝＝

　この中にヒントがありますね。
　みなさんも良い発想がわくのではないでしょうか？

　大家本人の努力というか、本人の決心・覚悟次第でやれることの幅が広がりますね。


＃ありがとうございました。大長さんの体験に基づいた事例ということで、すべて
役に立つ情報だったと思います。今後も参加したいと考えています。

⇒こちらこそありがとうございます。
　もっともっと、私を利用してもらってよいですよ。
　
　講演をすると、今の苦労が吹き飛ぶほどのやりがいがあります。
　（やりがいはお金に換えられない経験です。）
　
　昨日も、21時から22時まで、
　今日も相談会があり、必死に相談に乗っていて、解決策が見つかると
　とてもうれしいものです。

　一緒に成長していきましょう。


＃入居者に対しても業者に対しても
メリットがあるように互いにWin-Winとなるようなアパートを建て、
経営していくことが安定して続けていく方法と思いました。
後半かけ足になり、時間不足を感じました。

⇒ 業者と大家が戦うことはお勧めできません。
　　業者としても懐が浅いし、大家も素人のようです。

　入居者に喜んでもらう前に、大家が業者の気持を理解し、
　大家と業者が一体となって、アパートを完成し、満室にできると良いですね。
　
　オーナーさんも満足ができるのではないでしょうか？


＃写真がカラーですとよかったです。

⇒すみません。
　こればかりは、物理的、時間とコストで間に合いません。
　これは複数の方に言われています。

　写真については、今回、一部をここでアップしておきます。
　（この方には、このブログを見てもらえないかもしれませんが．．．）

地ならし

背筋

基礎

上棟

外壁

トイレ

キッチン

足場はずれ


やりすぎ（載せすぎ）ですね。すみません。

＝＝＝
それでは、後10日ほどで次回講演会です。

土地探し、アパート建築、アパート管理だけでなく、

収支計算、税金支払、保険、修繕についても、知っておいたほうが決断をしやすいと思います。


土地はなかなか出るものではありません。

それゆえに、早い決断とタイミングを読む力を、あらかじめ準備しておくとよいかともいます。

土地探しの能力だけをあげても、十分ではありません。

アパート経営を一つのカテゴリーとして、知って、理解しておかなければ、決断を誤ることにつながるかと思います。

注意、注意。

勉強、勉強ですね。

失敗しないために。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ2009 アパート修繕・クレーム・保険＆節税対策編」

開催日時： ９／２７(日)　１４：００−１７：００（受付１３：３０−）【申込受付中】
残り席：　１６席
開催場所：渋谷　→　詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。
＊懇親会もあります。

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不動産投資の健美家さんサイトにて、掲載されているコラムである
『満室アパート経営道』の第40話についてのお知らせです。

最新の第40話が8/19に公開されました。
今日の時点で、958訪問者ですので、
あと少しで「1000回」ですね。

さて、満室アパート経営道の第4クールでは、
アパートを取得した後の話しで、 「 退去 」 からの時間の経過で綴っています。

　退去連絡　→　不動産仲介業者選び　→　入居募集の依頼
　→　内見の連絡を受けた時　→　入居者の申込み ＝ 入居者の確定時
　→　賃貸借契約　→　家賃の振込み　→　物件の掃除
　→　クレームを受けたとき2 （ 対応編 ）　→　クレームを受けたとき2 （ 改善編 ）

第39話は、入居募集をするにあたり「不動産仲介業者の選び方」についてでした。
第40話は、「入居者募集時の工夫」についてです。

まず、最新版の【第40話】についてです。
＝＝＝
『 入居募集の依頼時には、どのような問題があるのでしょうか？ 』

○問題○　
　　○1.　募集のタイミングを逃してしまうと必然的に空室期間が延びる
　　　　　　その結果、家賃が下がる

　　○2.　入居の募集は仲介業者に任せる場合が大半であり、
　　　　　　業者さんの対応次第で成果が変わる
　　　　　　大家の第一印象が悪いとスムーズにことが運ばない恐れがある
　　　　　　（ →空室期間が延びる恐れがある ）

それでは、●問題 （ 課題・原因 ） 、◇工夫 （ 準備・対策 ） 、◎効果と順番を分けて、列挙します。


●問題1．　募集のタイミングを逃してしまうと必然的に空室期間が延びる
　　　　　 　　 その結果、家賃が下がる

第４クールの2章でもお伝えした 「 タイミング・時間 」 の話です。
タイミングとは、．．．詳細はhttp://www.kenbiya.com/column/daichou/40.htmlへどうぞ。
ここで大事なのは、オーナーの 『 意思 』 です。

◇工夫１．募集開始までの時間短縮方法
何といっても、空室時間が短いことは安定した家賃収入につながります。

1-1.　オーナーの意思に迷いをなくすには、経験を積む。

1-2.　経験を積まなくとも、ルーチンワークとするためには書面に落とす。
　　　　やることリストのマニュアルを作っておく。
　
1-3.　信頼のおける業者さんと良い関係を作っておく
　　　　日ごろから声かけ、挨拶をしておくとより気軽に話せますね。
・
・
・
他のオーナーとの 『 差別化 』 になります。

◎効果１．
何といっても、空室時間が短いことは安定した家賃収入につながります。
工夫１のように目的を持って、．．．


●問題2．入居の募集は仲介業者に任せる場合が大半であり、．．．

（ ここが大事ですが、 ）．．．
「 どうすれば業者さんが最も早く決めてくれるのか？ 」
「 どうすれば業者さんが簡単に募集しやすいのか？ 」
「 どうすれば早く入居者さんがみつかるのか？ 」 を考えます。

◇工夫２．
2-1.　信頼関係が大事ですので、ある業者でも特定の担当者を指名をします。

2-2.　緊急な場合は電話ですが、できるだけ募集依頼はオーナーが．．．

2-3.　業者内での募集開始作業はどのように行っているのかを知り．．．

2-4.　2-3は具体的には、ネット募集での資料準備。

物件の撮影画像．．．詳細はhttp://www.kenbiya.com/column/daichou/40.htmlへどうぞ。

◎効果２．
( 毎度ですが ） 空室時間が短いことは安定した家賃収入につながります。
業者さんの気持ちに．．．

皆さんで、問題提起し、良い工夫を生み出し、
満室経営をしながら街をきれいにし、活性化させましょう。

次回は『 内見の連絡を受けた時 』の「○問題⇒◇工夫⇒◎効果」を検討します。

さて、これらの効果を全て足すと、どれくらいになるのでしょうか？

そうです。立地条件が良くなくても、建物が良くなくても、
オーナーのさじ加減でこれだけ変わることがあります。

10室を所有している人で、1年に2回入退去があり、これを10年続けたら、
想像するだけでも、たいしたものです。

サラリーマン大家さんは、このようなことを考えますよね。
会社内で、日々、挨拶と礼儀を徹底し、そして作業の効率化を検討しています。

大家業にも活かし、他のアパートとの差別化を進行形で一つずつ作っていきましょう。

皆さんで、問題提起し、良い工夫を生み出し、
満室経営をしながら街をきれいにし、活性化させましょう。

次回は『 内見の連絡を受けた時 』の「○問題⇒◇工夫⇒◎効果」を検討します。

＝＝＝以上です。
詳細は健美家コラム「満室アパート道」http://www.kenbiya.com/column/daichou/40.html　へどうぞ。


【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ2009 アパート修繕・クレーム・保険＆節税対策編」

開催日時： ９／２７(日)　１４：００−１７：００（受付１３：３０−）【申込開始】
残り席：　２０席　本日も申込み、ありがとうございます。
開催場所：渋谷　→　詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。
＊懇親会もあります。

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↑8/19に第40話が公開されました。


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不動産投資の健美家さんサイトにて、掲載されているコラムである
『満室アパート経営道』の第39話についてのお知らせです。

第39話(8/5公開)についてはこのブログでお知らせしていなかったので、
時間が経ちましたが、今回掲載します。

さて、満室アパート経営道の第4クールでは、
アパートを取得した後の話しで、 「 退去 」 からの時間の経過で綴っています。

　退去連絡　→　不動産仲介業者選び　→　入居募集の依頼
　→　内見の連絡を受けた時　→　入居者の申込み ＝ 入居者の確定時
　→　賃貸借契約　→　家賃の振込み　→　物件の掃除
　→　クレームを受けたとき2 （ 対応編 ）　→　クレームを受けたとき2 （ 改善編 ）

第38話は「退去連絡を受けた時の工夫」でした。
第39話は、入居募集をするにあたり「不動産仲介業者の選び方」についてお話いたします。

＝＝＝
【第39話】の紹介（概要）です。

『 入居募集時の仲介業者選びではどのような問題があるのでしょうか？ 』

●問題●　
　　●1.　どの仲介業者が良い業者なのかわからない
　　　　　　どの業者が早く決めてくれるのか分からない

　　●2.　入居者を早く決めてくれる業者が良い業者であるとは限らない

　　●3.　ある限られた地域には限られた仲介業者しかない
　　（ また文章が長くなるので、課題はこのくらいにしましょう ）　　

それでは、●問題 （ 課題・原因 ） 、◇工夫 （ 準備・対策 ） 、◎効果と順番を分けて、列挙します。

●問題1．　どの仲介業者が良い業者なのかわからない
　　　　　 　　どの業者が早く決めてくれるのか分からない

世間に、レストラン評価のミシュランのような．．．
．．．詳細はhttp://www.kenbiya.com/column/daichou/39.htmlへどうぞ。

◇工夫1．
入居者を早く見つけてくれる業者は頼もしいものです。業者によっても、比較的に早く決めてくれる業者、なかなか決めてもらえない業者があることから、業者に何らかの差があることを感じます。

やはり、早く決めてくれる業者は良い立地に店舗がある．．．というのは古い話かもしれません。

ここでは、情報網の中の 『 一等地 』 で営業をしている業者を選びたい。それは、確かに、店舗に部屋を探している人が訪問しやすい場所に位置していることも大事ですが、これよりも、もっと2つのことに注目しています。

◇1−1．ネット上での良い立地。
部屋探しは、．．．

◇1−2．業者間の情報網で良い立地なのか。
仲介業者では、．．．

◇1−3．そして3番目に、店舗の立地条件
と列挙しましたが、実は長い間．．．

◎効果1．
•何といっても、空室時間が短いことは安定した家賃収入につながります。

•ネットでの良い立地を確保している業者は、．．．
　
•入居募集が早い業者には、．．．

•良い関係は、良い業績につながり、お互い．．．


●問題2．　入居者を早く決めてくれる業者が良い業者であるとは限らない

意外かもしれませんが、．．．

◇工夫2．
以上の問題を見てみると、たとえ空室で焦っても、．．．

◎効果2．
管理に自信がある業者が客付けをした場合は、その後の入居者に不都合が発生した場合に責任を持って対応をしてくれます。

小トラブル事例では．．．

なにもよりも、オーナーとしてその業者さんに信頼が置けることが、安定経営、いや安心経営につながります。



●問題3．　ある限られた地域には限られた仲介業者しかない

ここも大事なポイントです。
不動産業者選びが出来るのはオーナーさんの特権ですが、．．．

◇工夫3．
不動産業者さんは、協力者であり、オーナーの立場が．．．

◎効果3．
このように不動産業さんがその地域に存在してくれていること自体に感謝する．．．

ほんと、身近な地域に店を開いてくれてありがとうの気持ちです。

さらには、業者さんもオーナーさんが最善の賃貸経営が出来るようにと、家賃設定などでアドバイスをしてくれるかもしれません。

業者さんと良い関係を築けると、賃貸経営苦労が少なく、やっていて良かったなと思えるに違いありません。


さて、これらの効果を全て足すと、どれくらいになるのでしょうか？

そうです。立地条件が良くなくても、建物が良くなくても、オーナーのさじ加減でこれだけ変わることがあります。

10室を所有している人で、1年に2回入退去があり、これを10年続けたら、
想像するだけでも、たいしたものです。

サラリーマン大家さんは、このようなことを考えますよね。
会社内で、日々、挨拶と礼儀を徹底し、そして作業の効率化を検討しています。

大家業にも活かし、他のアパートとの差別化を進行形で一つずつ作っていきましょう。

皆さんで、問題提起し、良い工夫を生み出し、満室経営をしながら街をきれいにし、活性化させましょう。

＝＝＝以上です。
詳細は健美家コラム「満室アパート道」http://www.kenbiya.com/column/daichou/40.html　へどうぞ。


【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ2009 アパート修繕・クレーム・保険＆節税対策編」

開催日時： ９／２７(日)　１４：００−１７：００（受付１３：３０−）【申込開始】
残り席：　２０席　本日も申込み、ありがとうございます。
開催場所：渋谷　→　詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。
＊懇親会もあります。

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7/26の講演会が、無事に終わりまして、続いて8/5（水）は、
『第15回賃貸住宅フェア2009in東京』で、講演をさせていただきます。
賃貸住宅フェア概要
⇒http://www.zenchin.com/chintai-fair2009intokyo/index.html

今回のテーマは、
　『安定経営を実現する
　　　　建設業者・不動産業者・入居者との付き合い方』

日時は、８／５（水）　１０：４０−１１：４０
場所は、東京ビックサイト　西２ホール　セミナーＤ会場
＊入場無料


今までは、サラリーマン大家サポーターズとして、サラリーマンの方を対象として、
講演をしていましたが、今回は地主さん・大家さんが中心です。

「賃貸フェアでは、地主さんの参加者が圧倒的に多いため、
サラリーマン向けではなく、地主さんや既にアパートを持っている人を
ターゲットにして話をしてほしい。」との要望を受け、少し時間の経った（古い）アパートを所有している人にとって参考になる内容をメインにしています。

また、この賃貸住宅フェアは、3日間で、４万５千人の参加者が見込まれており、
アパート運営に対して、私以上の経験・知識・能力を持っている人たちが沢山集まります。

業者さん、各種資格保有者、ベテラン大家さんなどなどが参加し、沢山の展示やセミナーが行われます。

そんな中、私の位置づけは、最も初歩編の講演となります。
皆さん、詳細かつ専門的な情報が多い中、もっとも大事なことは基本的であり、
すぐに実行できることではないでしょうか？

今回の私の講演の内容では、多くが既に皆さんが知っている事項だと思いますが、
この講演の全項目の中で、一つでも欠けると、問題が発生する事項を問題事例を含めてお伝えします。

専門的な情報を沢山持ち帰ることも良いのですが、
オーナーさんの運用方法に、『基本的な漏れが無いか?』を確認してもらえる場として利用してもらえればよいです。

アパート賃貸業自体が、世の中の事業で、安定している事業であり、
・基本的なことをしっかりと網羅すること。
・オーナーの周りにいる人といかに良い提携関係を築き、継続できるか。が、とても大事だと思います。

主催者さんからも、
「専門的なテクニックを持ち帰っても、実際に使えることは少なく、
無理（中途半端）に実行して、失敗をする人もいる。」
それよりは、「明日から誰もが使える、確実で基本的な事項を話す人がいてほしい。」
ということで、私の出番が来たようです。

概要は、
・アパート大家業を兼業しているサラリーマン大家という『ライバル』のノウハウを知り、活用・応用することが成功につながる。
　　（⇒時代遅れは取り残されてしまう）

・サラリーマン大家がどのように情報を集め、工夫をし、機敏に的確に、満室経営をしているのか？

・「客付け」から「満室管理運営」・「クレーム対応」までの『１０の成功事例』を一気にお話します。

・大家さんが辛い思いをせず、気持ちよく運営することが入居者に伝わり、快適なアパートが増えると良いですね。


そのような依頼を元に、下記のような[章立て]を考えています。
＝＝＝
　客付けから満室運営まで 『１０の成功事例』
　１．空室連絡を受けたとき、サラリーマンが工夫をしていること。

　２．不動産仲介業者を選ぶとき、．．．

　３．募集の依頼をするとき、．．．

　４．内見の連絡にて、．．．

　５．入居者の申込み＝入居者の確定において、．．．

　６．賃貸借契約において、．．．

　７．家賃が振込まれたときに、．．．

　８．物件の掃除において、．．．

　９．クレームを受けたとき１（対応編）、．．．

１０．クレームを受けたとき２（改善編）、．．．
＝＝＝

今回の講演では、説明のしかたにひと工夫を入れています。
当講演での各事例の説明の流れとして、
それぞれのテーマごとに、

「●問題（原因)」　⇒　「◇工夫（意図）」　⇒　「◎効果」を

の３段階にわけて、お話します。
　
＝＝＝
　● 問題事例　（原因は？）
　　　　　↓
　◇ 工夫事例　（意図は？）
　　　　　↓
　◎ 効果事例　（最善の場合は？）
＝＝＝

それでは、８／５（水）に、皆さんとお会いできることを楽しみにしています。

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↑7/15に最新版を公開しました。


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