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客付け・満室管理編講演会お疲れさまでした。

昨日の講演会に参加していただき、ありがとうございました。
『サラリーマン大家サポーターズ』安定経営道シリーズ 客付け・満室編第2回が無事に終了しほっとしています。

今回も、また多くの方が参加していただきました。
残念ながら満席ではありませんでしたが、3席残りとはほぼ満席なので、皆さんの熱気を感じながら話すことが出来ました。
20090330seminar1.jpg

また、講演会後の昨晩、早速、メールを頂き、ありがとうございます。
---
本日は講演会、お疲れ様でした。
2時間半話続けるのはすごいですね!

---
本日貴重な話を聞かせていただきまして誠に
感謝いたします。これからいろいろ
ご指導どうぞよろしくお願い申し上げます。

---
そうですね。気がつけば、2時間半話し続けてしまいましたね。
実体験を話すだけでも、多くの事例・事件・場面・登場人物があるので、このような話だけでもあっという間に時間が過ぎてしまいます。
また、大家としての悩みや、スリル、対応する相手方の気持ちをできるだけひょうげんできるようにはなして見ました。
2時から初め、休憩を約5分入れて、16:45まで話してしまったので、
質問コーナーが、残り15分となり、すみません。
しかし、質問も沢山もらうことが出来、10分オーバーとなり、ほぼ30分の質問コーナーが無事とれました。

さらに、質問がある方は、気軽にメールしてください。回答します。
20090330seminar2.jpg

それから、この後の懇親会が、いつものように盛り上がりましたね。
今回はほとんどの方が大家さんまたは現在計画中の方で、実体験・実悩みの相談に対し、
私の居場所がないほど、皆さん同士の質問と回答が盛り上がっていましたね。

講演会ではなした私のコメントについて、「あれはよい」「いや別の考え方もある」などの異論反論がこれまた盛り上がっていました。
私としては、萎縮しながら聞かせてもらいました。
でも、このような議論が、私の気づきになりますので、とても良い経験です。

懇親会に参加された方からの一言、
「前回に続き、皆さん元気がある人ばかりで、とても明るく不況を感じません。とても面白い会でした。」とのこと、講演会よりも懇親会を目当てにしている人もいるほどです。

その証拠に、講演会に申し込んだのですが、講演会に参加せずに、懇親会に参加した方もいて、
懇親会のパワーを感じます。
(私の立場がありませんが...。)

それから、講演海中にお話した目次の件、明日公開します。
また、皆さんからいただいたアンケート結果も後日お知らせします。

次回は、いよいよ最終回です。
安定経営道シリーズの最後は、『節税対策&クレーム対策編』です。
特に、節税対策については、専門家の税理士さんには大半はかないませんが、
税理士さんは公的な立場であり、リスクを追いません。
私は大家として、大家なりのリスク対応(グレーゾーン?)をお話できるかと思います。
ここを差別化ポイントとして、資料を作り上げて行きます。

ありがとうございました。
【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ 節税対策・クレーム対策編」

開催日時: 4/25(土)&5/24(日) 14:00-16:45 (受付13:30-) 【申込受付中】
開催場所:渋谷 → 詳細地図

*懇親会もあります。
詳細&申込はこちら→http://shop.odpt.net/daichoso.html

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11 : 34 : 09 | アパート満室空室対策 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

いよいよ明日、講演会です。

明日は、講演会の開催日です。
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ 客付け・満室編」に申込をしていただいた方、
大変ありがとうございます。

資料の準備も万全です。

3月の繁忙期も、終盤となり、今年の入退去の動きも見えてきました。
前回(2/28)の私の賃貸物件も、すべて満室となり、今回は気持ちよくお話が出来ます。

前回は、その1室の為に、力を入れてつらい話をしましたが、あの離したときの感覚は、
大家のつらさを知ってもらうのに、他人として聞いていた人にはとても良い経験だったと思うので、
今回は、大家は『安泰』と『気楽』という変な誤解を与えないように、注意してお話をします。

前回は時間が足りず、2時間半話し続けてしまったことを反省し、今回はペース配分に気をつけます。
(その前に、資料が多すぎるのが問題なのですが、配布資料を減らすことは出来ないので、このまま配布しますね。)

それでは、明日、会場にてお待ちしています。

よろしくお願いします。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ 節税対策・クレーム対策編」

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区清掃課、しっかりしようよ!!

これから、同じ日の朝に撮影した7枚の写真を列挙します。
残念でなりません。
プライドを持って、スピードのある効率的な仕事をしているのでしょうが、どれほどの影響を与えているのか?わかっていないのでしょう。

ある日の朝、区のごみ清掃車が勢いよく、私の横を通りすぎていきました。
私の進む方向にあるごみ集積場所にはきれいにごみがない状態ですっきりとしていました。
清掃課の人たちは、とてもきびきびと働いています。
「お疲れ様。」という気持ちでした。

しかし、ごみ集積場を見てみると、気にかかる点がありましたので、ここでその写真を添付します。
20090304Dust1.jpg
20090304Dust2.jpg
20090304Dust4.jpg
20090304Dust7.jpg

世田谷区などは、家が隣接していて、道が狭いため、ごみ集積場に金属の物のごみBOXを置く場所がないので、画像のように、からす除けの網が設置されています。

ごみがあった時は、ごみを覆っていたのでしょう。
清掃課の人が回収する前には、この網を勢いよく剥ぎ取っているのでしょう。
ごみを回収した後は?????

何もせず、次のごみ集積場に移っているのでしょうね。

忙しい中、これが精一杯なのかもしれませんが、この画像では網が塀を越えて隣の敷地に入り垂れています。
20090304Dust1.jpg
20090304Dust3.jpg
20090304Dust2.jpg
この3つの画像は一つの網です。3枚目の画像は隣地との境界塀です。
隣の家の自転車に汚れた網がかかっています。

隣の家には別のごみ集積場があり、当然、隣の人が不快に思います。
これが民家ならば、住んでいる人がたたみなおすのでしょうが、
アパートではいつまで経っても(次のごみが出る迄)この状態です。

もうひとつ、ゴミ回収後に、網について気を使って回収してもらいたいものです。

自主改善策としては、
対策としては、次のように網にしかけをしておくことも良いですし、
20090304Dust6.jpg
20090304Dust5.jpg

必要ならば、アパートのオーナーまたは係りの人がたたみ直しすことも必要かもしれません。

しかし、一人ひとりが、清掃課に要望を出しても良いかもしれません。
それでなくても、隣地とはごみのことで気を使っているのですから、別の要因でトラブルになることは避けたいですね。

今回の講演会では、金属ごみ箱のふたを閉めない、一番の張本人は、『ごみ回収員』と話をして、
その対策(効率の良いごみ箱とは!!)をお話しましたが、その講演の翌日に都合の悪い風景を見てしまいましたので、
記事にして見ました。

それよりも更なる希望は、『ごみの出ない仕組み・システム・社会が出来るとよいですね。』 by アパート大家

【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ 客付け・満室編」

開催日時: 3/29(日)14:00-16:45 (受付13:30-) 【受付中】

開催場所:渋谷 → 詳細地図

残り: 20席 (2/28分はありがとうございました。感謝です。)
*懇親会もあります。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

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20 : 47 : 13 | アパート満室空室対策 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

客付け・満室管理編講演会、お疲れさまでした。

2/28(土)の『サラリーマン大家サポーターズ 安定経営道シリーズ<客付け・満室管理編>』は無事に終わりました。
参加していただいた方、ありがとうございました。そして、お疲れさまでした。

今回、お伝えしたいことがいっぱいあって、時間が足りないくらいでした。
2時から話し始めて、4時45分ぐらいまで話し続けてしまいました。
第2部が1時間半かかってしまい、今回は質問時間が15分だけとなってしまいすみませんでした。
また、第2部の休憩からは1時間45分も続き、休憩が少ないことも不自由がありましたね。

講演後に口頭でいただいたコメントでは、
「初めは緊張していたようですね。 でも後半はペースが上がり、記録していたペンが追いつかなかった。」とのことでした。
そうですね。初めはスローペースで、途中から良いペースになるのですね。

また今回は初めて参加された方も多く、「とても参考になりました。」とか、「質問に丁寧に答えていましたね。」との感想をもらうことができ、こちらも充実感があります。

さらに、「サラリーマン大家の『クズ土地』アパート経営術(日本実業出版)がとても良いと褒めてもらえ、3回も読み直した」とのコメントにはびっくりしました。

(すみません。今ブログは自画自賛編ですね。でも、先週は資料つくりから、徹夜もし、話の内容を決め、当日のステージにあがり、息が詰まるような時間でして、これが終わりほっとしているのです。)

今回は懇親会もとても充実していました。
7人の参加でしたが、ほとんどの人がオーナーであり、今回のテーマである。
『入居募集方法』や『管理方法』について、斬新な意見を聞くことが出来ました。
この2つのテーマについてのブレインストーミングのような懇親会となり、私も聞いたことが無いようなテクニックを聞くことが出来ました。
多くの人が気がついていないことに、気がつくことが差別化につながるし、情報交換によりさらにノウハウを増やし、確実なものにすることはとても良いことだと思います。

さて、恒例の講演会後にいただいた、メールでの感想です。
感想をいただいた方、ありがとうございました。

=====
・本日はセミナーどうもありがとうございました。
セミナーも懇親会も、大長さんがとても親切に質問に答えているのが、誠実なお人柄が表れて印象的でした。懇親会も楽しめました。

・本日のセミナー&懇親会、ありがとうございました。
大変参考になりましたし、また何よりも大長さんとたくさん会話させて頂いた事を嬉しく思っております。その場でも申し上げましたが、本やブログから受けるイメージ通りの方ですし、何よりも仕事に対する姿勢に学ぶ点が多いと実感いたしました。


・大長さんの経験談が聞けたほか熱意が感じられてとても参考になりました。
自分も昨日付けで一部屋空室となってしまったので、一日も早く満室になるよう頑張ります。
意見交換会はいろいろな意見を聞けて大変勉強になりました。
また、ぜひ参加したいと思います。
=====

この他については、アンケートを整理して、また公開します。

それから、講演中にいくつかの宿題が出来てしまいましたね。こちらにも回答をしたいと思います。

ここで今回の様子として、写真をアップしたかったのですが、SDカード故障で撮影が出来なかったことも残念。

次回の講演会は、下記のように、3/29(日)です。

【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ 客付け・満室編」

開催日時: 3/29(日)14:00-16:45 (受付13:30-) 【受付中】

開催場所:渋谷 → 詳細地図

残り: 21席 (2/28分はありがとうございました。感謝です。)
*懇親会もあります。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

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不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/←次回3/4公開予定。

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16 : 19 : 01 | アパート満室空室対策 | トラックバック(1) | コメント(0) | page top↑

いよいよ明日です、祝満席です。

初めに、今回も無事に満席となりました。ありがとうございます。
こんなにもの人が集まってもらえることはとても光栄です。
そして、講演会資料も無事に完成しました。
協力をしていただいた方、ありがとうございます。

昨晩遅くに講演準備資料が一旦完成したのですが、
ここからもっともっとこうしたいとの考えが浮んできました。
まず中心は、『客付け・満室』で、これに重点を置きます。
こちらも、先週と今週で取材をしてきました。取材といっても私の生の実体験です。
講演会の為に、事件を起こしたのではないのですが、直前になるといろいろな出来事が起きるものですね。
明日、講演を聞いた方も、そう感じるのではないでしょうか?
客付け編では、オーナーがすべき項目の『フローチャート』作成がレジュメシート作成の第一枚目だったので、
丁寧にやり、しっかりと処理は、選択事項はでYes&Noと基本を踏襲していますよ。(素人ですが)

さらには、『管理編』も加えています。
この管理編では、パワーポイント資料が文字ばかりになってしまったので、急遽、
管理編 『Before & After』として、写真を6セット入れました。
簡単な作業で、ここまで変わるのかという良い事例を楽しんでもらえると思います。
この写真一覧は、講演の最後に持ってくるのですが、ここまでたどり着けるかが心配。

この管理写真一覧の前には、『ツワモノ大家さんの満室事例や管理事例』を列挙しています。
お会いした方たちの話になるので、さらに皆さん強烈な個性があるので、
ここだけで1時間は持ってしまうのですが、10分以内に収めます。

更には、管理といえば、家賃滞納や家賃不払いが一番の心配ですね。
これについては実体験事例もさることながら、一番大事な法令を知っておくこと、
でも法令だけでは意味が無く、それが実例ではどう裁判で結論が出るのかを
大家さんが知っておく必要があります。
レジュメには1判例、プレゼント冊子にはわかりやすい判例を4判例記載しました。
最低限ですが、これで判例に親しむきっかけになってもらえればよいと思います。

さらに、1週間前ほどのブログで、『管理編追加』というところ、
数時間だけ『修繕編追加』と間違えて書いてしまいましたね。
健美家さんのランキングにこの事実が残ってしまいました。
で、私が間違えたものですから、修繕編についても入れなければ行けないなー。と考え、
修繕といえば、注目は『コスト』ですから、これについても、事例とそれにかかった費用一覧を作成しました。

とこう書いているだけで、盛りだくさんですよね。
でも私の所有しているアパートが、都心と地方と都近郊、新築と中古、木造アパートとワンルームマンションなど、
バリエーションがあるので、この客付け、入退去事例だけでも、十分1時間話します。

また、『客付け5ケ条』と『管理6ケ条』も作りました。

そして、プレゼント冊子の他に、コラム集も刷りましたので、もうひとつプレゼント資料をお持ち帰りください。

実は、昨晩は気合が入っていましたので『クロスの張替え事例を5分でやる』という案も浮かんだのですが、これは却下(頭の中で)しました。でも、このときの小道具をお持ちしてお見せします。

こうしてみても、昨晩出来上がったのですが、ふと気が抜けたのが今日の朝7時半でした。
もう雪が降り始めていたころです。

(その前には、しっかりと『王道の窓』(不動産投資の王道メルマガ参照)も原稿提出。)

やはり、30人来てくれるので、こういうことが出来るようなパワーをもらえたのだと思います。

『『ありがとうございました。』』

そして、明日の為にも、もう寝ます。お疲れ様です。

最後に、明日は会場にてお待ちしています。よろしくお願いします。

今回、間に合わなかった方には、3月29日(日)の講演会をお伝えしました。
こちらも既に8人の方の申込があり、感謝です。ありがとうございます。

【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ 客付け・満室編」

開催日時:2/28(土)14:00-16:45 (受付13:30-) 【満席御礼】
& 3/29(日)14:00-16:45 (受付13:30-) 【受付中】

開催場所:渋谷 → 詳細地図

残り: 3/29は残り22席 (2/28分はありがとうございました。感謝です。)
*懇親会もあります。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

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23 : 55 : 20 | アパート満室空室対策 | トラックバック(1) | コメント(0) | page top↑

講演会資料準備が最終段階に

本日も申し込みがあり、残りは残り6席となりました。ありがとうございます。
2/28の講演会資料の作成も最終段階になり、煮詰まってきています。
今回は、話す内容のメインの項目を列挙します。

ちなみに、ここで(ブログで)書きながら、私の頭の中の整理もさせてもらっています。
また、ブログの感想により、大事な当日の時間内で話す内容の選択材料ともなっています。
ある意味、面白いブログの活用方法ですね。

今回は、『客付け・満室・管理編』ですので、
前回の要望アンケートでも、投票数が多かった『仲介業者選び』&『仲介業者との接し方』に葉時間を割きます。

・業者選びについては、土地に縁のない北関東ではじめた入居募集では、不動産や探しで苦労しました。ここでは、文字どおりに不動産屋の住所がわかっても、その店舗にたどり着けないという意味でも苦労しました。(すみません、車にカーナビ不装備です。)

いえいえ、店舗探しはここだけにして、大事なのは『良い不動産業者探し』ですね。
この点についての苦労とサラリーマン時代の私にもできた体験談をお話します。
とにかくたくさん回りましたよ。これは関東圏および地方の主要都市のオーナーさんに参考にしてもらいたいです。

それから、東京近郊の多摩地区でも賃貸不動産業者探しで、奔走しました(この事例は全国賃貸新聞でも取り上げてもらいました)ので、ここは「一都三県」のオーナーさん向けです。

それから、中古物件でも苦労をしています。
新築と中古では入居募集の苦労がまったく違うとコメントされる方には私も同感です。
このときの苦労話も大事です。

あと、参考にならないかもしれないのですが、不動産投資の王道型アパートでの客付け事例も忘れませんよ。

とにかく、私の所有しているアパートはバリエーションがあります(ありすぎですね)。
これらの4棟の比較をします。

それから、以外にワンルームマンションでも苦労話を持っています。もちろん話させていただきます。

仲介業者との接し方についても、意外と一般の人がその現場で忘れがちなことを、記憶にとどめてもらえれば、失敗&後悔がないかと思います。

ちなみに、昨日のように私は失敗ばかりです。
「人の振り(不利?)見て我が振り(振り?)直せ」です。

またアンケートの最高得票であった「満室管理の工夫」については、どう話そうかと悩んでいます。
ここがポイントですね。
わかりやすいことを、誰もができていない。!!これがヒントです。
ここは、成功者から答えを導くのが良いと思います。

というところですが、直前の悩みは2時間半(3時間?)で話しきれそうにないことです。
今週もいろいろな人が王道プラザに来て、たくさんの面白い話(辛い話)をしてくれるので、
情報が増え、はちきれそうなのです。

メインは満室・客付けですが、管理編のほうがあれこれ事件が多くて「話として」面白くなりそうです。

でも、混乱させてはいけないので、整理して講演をさせていただきます。

【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ 客付け・満室編」

開催日時:2/28(土)14:00-16:45 (受付13:30-)
& 3/29(日)14:00-16:45 (受付13:30-)

開催場所:渋谷 → 詳細地図

残り: 6席 (あと少しですが、これだけ集まってもらえれば気合が入ります。感謝です。)
*懇親会もあります。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

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23 : 21 : 55 | アパート満室空室対策 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

講演に気負い、客付けに失敗!!を 

アパート大家として最悪のタイミングでやってはいけないことをやってしまいました。
世の中にある契約ごとすべてに共通することと思いますが、そのタブーをやってしまいました。
まだまだ、経験が足りないなと、実感をする出来事でした。

皆さんご存知のように、今週末(2/28Sat.)はサラリーマン大家サポーターズの『客付け編』の講演会です。

それに合わせたように、入退去が『2件』ありました。

1件は無事に終了?したのですが...、いえいえ、実は無事ではなかったですね。
結果は引越しを終えられたので、無事だったのですが、ここまでの過程は『普通ではなかった』ですね。
この件についても、当日お話します。

さて、今回のメインです。

実は先週末のことでした。

状況は、前入居者の退去日。
今考えるとこの『退去日に事件』が起きたというのも理由がつきます。
⇒私が部屋にほれ込みすぎていたのがいけなかったのですね。
  ↑ここ注意事項です。

この部屋は、すでに退去連絡日数日後、つまり前の方の入居中に、入居申込があった部屋です。
前の入居者の退去に立ち会って、私の過信がありましたね。

もうちょっと突っ込むと、
仲介業者に言ってはいけないことがある。いえ、あるタイミングでそのことをいうと、最悪の結果になるという、『NGワード』があるということを知りました。

さらには、その言葉・文言を新しい入居予定者に伝えてはいけないこと、
でも、伝えてよい場合もあること。
この選択は利益と損失の紙一重であることを知りました。

『契約事』は、安易に考えてはいけないということを思い知らされました。

更に良い結果にして、次の講演会をむかえようという気負いが行けなかったですね。

以上において、5W1Hを大幅に省略して書いてしまいました。
呼んだ方には、大変ストレスがたかる結果になったかと思いますが、
とても貴重な体験なので、今回参加された方には、同じ境遇にならないよう、そしてこの経験・事例から
さらに良い結果を継続できるヒントを得られると思うので、このことを5W1Hを省略せずにお話します。

いよいよ、残り席が一桁になりました。
申込をされた方、ありがとうございます。

私のシリーズものころわずかとなり、講演会の雰囲気を感じられるのもあとわずかですが、
参加していただいた方とは今後もサポートをさせていただければと思います。

【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ 客付け・満室編」

開催日時:2/28(土)14:00-16:45 (受付13:30-)
& 3/29(日)14:00-16:45 (受付13:30-)

開催場所:渋谷 → 詳細地図

残り: 9席 (あと少しですが、これだけ集まってもらえれば気合が入ります。感謝です。)
*懇親会もあります。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

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22 : 38 : 49 | アパート満室空室対策 | トラックバック(1) | コメント(0) | page top↑

2/28講演1部サラリーマンが出来た中古新築物件客付事例

講演会資料準備も残りわずかとなりました。
今回は「いま頭の中であれを話そう、これはいらないかな?」と検討している内容を列挙します。
これだけでも、本が出来るぐらい、面白い内容になるのではと思いますがどうでしょうか?

さ、いよいよ今週末です。
先週は、この講演の為に、沢山の取材をしました。ここで、普通ではない痛恨のミスもありまして、
これについても、細かく整理しておきます。
残り15席ですが、出来立てほやほや、この景気の仲の客付け事例を多くの人に聞いてもらえると幸いです。

下記の項目(1)~(8)は、講演募集要項の第1部の小テーマです。
この小テーマを少し掘り下げたもの一覧をお知らせします。
(第2部もあるので、時間が足りなくならないかが心配です。)
===
(1)オーナーが入居募集を開始して満室になるまでのフローチャート
 必要項目
 必要書類
 登場人物
 タイミング
 確認事項
 事例1
 事例2
 
(2)私の1棟6室中古アパートの入・退去事例の全実況中継(努力・苦労話)
 物件購入時の状況
 収益向上事例→駐車場活用
 管理契約物件で、→私が契約を解除せきない理由は、
 入居事例集
  1.普通入居
  2.法人契約
  3.法人契約だが、入居者は中国人
  4.日本人との契約だが、息子さんは韓国人
  5.良い年の女性との契約だが、保証人が旦那さん
  6.法人契約だが、いつも雨戸の実態

(3)中古物件を4年間所有していて、
  1.入居者からかかってきた電話の全事例
  2.業者からかかってきた電話の全事例
  3.総入退去件数
  4.空室期間

(4)世田谷に新築した1棟2室アパートの簡単入居事例(陰にある担当者の演出)
  1.入居者からかかってきた電話の全事例
  2.業者からかかってきた電話の全事例
  3.総入退去件数
  4.空室期間
  5.王道チームによる入居決定方法、オーナーは最低限のみの行動

(5)地方の新築1棟6室アパートと多摩1棟4室アパートでの業者探しと満室事例
 2/21(先週末)の一部始終
 大家としての喜びと誇り
 先週の入居募集時での痛恨のミスとそのフォロー事例
  1.入居者からかかってきた電話の全事例
  2.業者からかかってきた電話の全事例
  3.総入退去件数
  4.空室期間

(6)多摩地区の1棟4室物件の入居秘話
  1.4室をどう埋めたのか
  2.2室は王道チームに決めてもらい、2室は個人で業者探し、
    この2つの事例の比較

(7)以上の4棟での、家賃滞納事例とその時の私の対策
  1.家賃滞納時は警告をするタイミングが大事
  2.客付け業者のすばらしい交渉術
  3.家賃補償業者、補償内容と実績と最近の傾向

(8)築浅ワンルームマンションでも、客付け苦労・心配を体験した事例、オーナーの制限
===
今週は、以上を徹夜して、たくさんのパワーポイントシートに整理しますね。
でも、これは1部なので全体の半分なのです。
さあ、気合を入れて、集中します。
また、当日は、汗をかいてお話します。

【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ 客付け・満室編」

開催日時:2/28(土)14:00-16:45 (受付13:30-)
& 3/29(日)14:00-16:45 (受付13:30-)

開催場所:渋谷 → 詳細地図

残り: 15席
*懇親会もあります。
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講演会の感想とアンケート結果

先日の安定経営道シリーズ講演会<建築編> に参加された方、アンケートに回答をしていただき、ありがとうございました。

前回講演会に参加されたアパート大家さんや未来の大家さんの感想と回答をお知らせします。

まずは、前回の講演会についての感想(自由記載欄)です。=====
・大家としての1つのルール基礎を学べました。講師の人柄がつたわる内容でした。

・(土地取得から満室までの)日程表よくわかりました。 いっぱいあって頭がきつかったです。
少しずつなれてくると思いますがよろしくお願いします。いつか法人化と税対策について聞きたいと思います。ありがとうございました。


・具体的なお話が聞けて良かったです。

・初めての参加と、まだ自分での勉強が足りない中での受講のため新しい発見がたくさんありました。今後は多くの失敗例も教えていただけると今後の良いデータになると思います。
⇒失敗例の件、入居・客付けでは多く失敗していますので、この点に力を入れます。客付け段階は大家の収入を決定する時ですので、この時の失敗は痛かったです。


・たいへん参考になりました。新築で世田谷、目黒でやってみたいです。
⇒この点について、“「クズ土地」アパート経営術”では、多摩川を越えて南武線をいっていましたが、今ならば同様の資金でも世田谷など区内で実行例がありますから、良い時期になりましたね。

・とてもわかりやすくてよかったです。
セミナーの規模が大きくなるとほとんどの勉強会がそうですが、ただ混んでアドバイスが受けにくくなりますので、少人数でより濃密なセミナーが今後もつづけていただいたらと思います。今回は大長さんが人的に「いい人?」と思えたので来ました。そのとおりで安心しました。お金もらいのセミナーにならないように、今後もよろしくお願いします。
⇒ありがとうございます。アドバイスをしっかり肝に銘じておきます。


・自己資金、ローン関係を詳しく聞きたい。どこまで設備等にお金をかけるか間取りについての考え方。(もう一部屋あった方が使いやすいように思えるのですが)。立地についての見解。
⇒そうですね。昨年の<銀行融資編>も人気がありましたね。融資編の講演予定がないのですのでメールで相談してもらえると良いです。

・もう少し個別の物件を詳しく説明してほしかった。全物件の間取り等。
⇒今回は1棟4室を詳しくやったのですが、他の状況もお話できますのでメールをいただければ回答します。


・可能であればプロジェクターでプレゼンをうつして、ホワイトボードに書く方がリラックスしてできると思います。
⇒すみません。費用の都合上プロジェクターは...。でも、確かにそうですね。参考になる意見をありがとうございます。

「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ 客付け・満室編」
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

さて次は、講演内容に対するアンケートです。
*今回は参加者30人から回答をいただき、この数が母数となります。

【質問1.どの項目に興味がありましたか?(該当する全てにチェックしてください)】
  ・中古アパートの悪い事例編4-7ページ = 9
  ・1棟4室が最適編8・9ページ = 8
  ・共同住宅vs長屋式 = 6
  ・1棟4室新築アパート体験談集 = 12
  ・ロフト付アパートが良い編 = 16
  ・吹抜け天井アパートが良い編 = 8
  ・世田谷1棟2室体験談26・27ページ = 3
  ・王道チームの選択29-33ページ = 7
  ・耐震性34・35 = 2
  ・RC/軽量鉄骨/木造の比較 = 1
  ・屋根の種類/補修/外壁/内装/外構/ネット37-42ページ = 8  
  ・設計施工費用の支払事例44-46ページ = 2
  ・工事完成引渡し書類43 = 0  
  ・建築中考えたこと48 = 3
  ・失敗談 = 4

⇒新築のせいなのか、失敗談は実例が実際になく、ボリュームも少なかったのですね。<客付け編>細かなこともおさらいをして、搾り出します。
 工事完成引渡し書類は回答が「0」、リストの公開をしましたが実際に当事者になった時に1回でも確認をしてもらえればよいと思います。
 また、ロフトについて、興味があるのですね。

【2.満室経営・客付・管理編についてはどのようなテーマの話を聞きたいですか?(該当する全てにチェックしてください)】
  ・仲介業者選び = 11
  ・よい仲介業者とは = 8
  ・王道チームの仲介業者 = 8
  ・王道勉強会事例 = 7
  ・私の入居付け事例世田谷編 = 5
  ・私の入居付け事例地方編 = 3
  ・私の入居付け事例稲城編 = 5
  ・私の入居付け事例中古編 = 6
  ・仲介業者との接し方 = 11
  ・入居者との接し方 = 5
  ・宅地建物取引業法における賃貸借契約について = 2
  ・賃貸借契約の法律と現実の差異 = 7
  ・満室のための管理の工夫 = 16
  ・建物の管理 = 8
  ・入居者の管理 = 8
  ・管理における不動産業者対応 = 8
  ・入居者退去時の対応  = 5
  ・家賃滞納対応 = 7
  ・苦労した入居者事例 = 10
  ・王道チームの管理サポート事例 = 8
  ・関係者による追出し事例 = 2

⇒この回答は、話を聞きたいリスト・相談をした要望集でもあると思いますので、
 次回の<客付け・満室編> の参考にさせていただきます。
 
 (また、他のブロガーさんにも、記載するテーマの参考になるのではないでしょうか?(笑顔))

参加していただいた方、アンケートに回答をしていただき、本当にありがとうございました。

講演会に限らず、お送りしたメールアドレス等に、気軽に質問・相談してください。

また、次回の安定経営道シリーズ<客付け・満室編>でも、いただいた意見を参考にして、
沢山の資料も準備します。

【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ 客付け・満室編」

開催日時:2/28(土)14:00-16:45 (受付13:30-)
&3/29(日)14:00-16:45 (受付13:30-)
開催場所:渋谷 → 詳細地図

残り: 22席
*懇親会もあります。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

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18 : 20 : 30 | アパート満室空室対策 | トラックバック(2) | コメント(0) | page top↑

お待たせしました募集開始です

サラリーマン大家サポーターズ<アパート客付け・満室編>
~客付け時にオーナー・大家としてすべき事と効果のある工夫事例集~

2/28(土)3/29(日)(いずれも 14:00-)に開催します。
(カテゴリ:不動産投資(初級・実践版))

シリーズ第4回目です。

4棟20室の5年間の客付け事例全集と多くの大家さんの工夫を凝らした・一風変わった客付け
&満室事例をお話します。空室で悩んでいる方・これから賃貸物件を所有する方は必見です。

おかげさまで、サラリーマン大家サポーターズ講演会の累計参加者は『388人』となりました。

ありがとうございます。
その成果としては、すでに3人の方が、物権を取得されました。

参考として、募集概要・申込はこちらです。
⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html


==講演予定概要==
第1部 サラリーマンが出来た中古&新築アパートの客付け・満室事例

 オーナーが入居募集を開始して満室になるまでのフローチャート
 私の1棟6室中古アパートの入・退去事例の全実況中継(努力・苦労話)
 世田谷に新築した1棟2室アパートの簡単入居事例(陰にある担当者の演出)
 地方の新築1棟6室アパートと多摩1棟4室アパートでの業者探しと満室事例

第2部 サラリーマンが知っておくべき客付け&満室ノウハウ集と注意点

 つわもの大家さんの満室事例集
 実体験から見つけた入居付けノウハウ
 仲介業者選び/依頼の仕方とタイミング・時期/準備するもの/
 入居者の選択/入居中の大家の対応・管理の工夫/退去連絡後の段取り
 入居者確定後、賃貸借契約時の注意点(法令を含む)
 私の客付け失敗事例(私の失敗談を活用してください)
 地域別、最近の客付け事例、首都圏&全国の賃貸事情(統計集)
==========

2/28(土)または3/29(日)どちらの日に参加していただいても構いません。

懇親会も行います。

また、知りたいこと・確認したいこと等の希望がありましたら、気軽に連絡をお
願いします。
情報集について、努力します。

【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ 客付け・満室編」

開催日時:2/28(土)14:00-16:45 (受付13:30-)

       3/29(日)14:00-16:45 (受付13:30-)

開催場所:渋谷 → 詳細地図

残り: 29席
*懇親会もあります。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

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17 : 47 : 19 | アパート満室空室対策 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

地方の不動産屋さん周り

あっという間に日が過ぎてしまうのですね。

かれこれ、1週間もブログを更新していませんでした。

直近のお話です。
ある地方で、不動産業社周り&派遣業社調査に出ています。
3日間でどれほど、不動産業者を回れるかトライ中です。

昨日と一昨日では、不動産業社&派遣業社をあわせて、30件以上を回ったのですが、
今はバケツをひっくり返したような、大雨。冬なのに雷。
(冬なのに温かい雨なのはここが南国だから?)
マクドナルドで足止めを食っています。

地方ではネットにつながらない苦労がありますが、マクドナルドは便利ですね。
(で、ようやくブログが更新できました。)

ある方の地方の物件入居アシスト役ですが、人のために活動することは、「よいことをしているな。」との感じられます。
この方の人柄でしょうか?

しかし、不動産業者にとっては、仕事をもらえるわけですから、気持ちよく話を聞いてくれますが、
派遣業者さんの対応は冷たいですね。
彼らにとって、通常の業務じゃないからでしょうね。
でも、この地道な活動が、長い目で見れば、オーナーにメリットがあり、派遣業者にもメリットがあるのですけれど、訪問し、話をしていて、理解してくれた派遣業者さんの表情が変わってくる時があり、理解をしてくれた瞬間です。

しかし、入り口でまったく話を聞いてくれない人は、通常の業務で頭がいっぱいなのだな。と思うこともあり、営業マンはこのようにつらい思いをしているのだなと感じます。

しかし、大家業を2年続けている私には、よい経験となっています。
この30社の訪問(雨の中、まだ増やしますが)の経験は、2月&3月のアパート客付け編で、お話しますね。

こちらのはじめの一言で、「不動産業者の対応が違うのですね。」

さらには、「背景・裏付けの一言も大事なポイント」だと感じました。

これで、お茶を出してくれる人、現地にいってくれる人の差が出ます。

では最後の一言、「私の経験を皆さんに、お伝えします。」



【ご連絡 満員御礼】
「サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズ アパート建築プラン・施工・設備編」
開催日時:2009/1/25(日)14:00-16:45 (受付13:30-)
開催場所:渋谷 → 詳細地図

残り: 満員御礼               (懇親会もあります。)
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13 : 25 : 51 | アパート満室空室対策 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

世田谷物件の退去と入居

さて、今回は久しぶりに、自己物件のお話です。

一昨日、世田谷の物件の賃貸契約をしました。
私の世田谷の物件で、今月空きが出たのです。
結果として、無事に同月内に次の契約が出来たのですが、実はスムーズではなかったのですね。

前入居者の退去前に募集を開始し、  (ここは順調)
前入居者の退去3日前に募集が入り、  (ここも順調)
前入居者の退去の2日後に賃貸借契約、 (ここも順調)

しかし、契約日前日に、キャンセルされてしまいました。
新たに入居する方はお一人だったのですが、礼金2ヶ月・敷金1ヶ月・前家賃1ヶ月・仲介業者1ヶ月・保険代を含め、家賃の約5か月分の現金が必要になるのですね。(何か事件が起きたようです。)

【残念。】  もう一度仕切り直しです。

(その間に、入退去時の室内清掃開始。)

しかし、さすが田園都市線です。
その2日ほど後に、2組目の申し込みがありました。

こちらは職業もよい方で、今回の方も、バイク所有者で大歓迎です。
お二人入居で、部屋が気に入り、長く住みたいとのこと、大歓迎です。

無事、同月内での退去手続きと入居契約が終了しました。

今回は、オーナー側の仲介がJRENT、入居者側は他の業者さんでした。
業者間での連携も大事ですし、王道型アパートがより多くの業者さんに好感を持ってもらえているとのこと。

入退去時の対策では、私の中古物件などで苦労をしていますので、来年の2月&3月にしっかりと講演会で説明します。

それにしても、スムーズな退去&入居であることが何よりです。

【ご連絡・満員御礼】
「サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズ アパート建築プラン・施工・設備編」
開催日時:2009/1/25(日)14:00-16:45 (受付13:30-)
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00 : 01 : 22 | アパート満室空室対策 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

元気が一番(初事への恐れ)

一昨日、びっくりすることがありました。
JRの列車を止めようかと思うくらい、苦しいことがありました。

その時は理由がわからなかったのですが、JRに乗り込むまでの流れですが、
相談会の後、突然気分が悪くなり、一気に寒気を感じました。

日が落ち、外の気温が下がっただけのようではないほどの寒さと脱力感でした。
体の中が熱くなり、すぐに”戻し”ました。
さらに少しは気分が良くなったのですが、体が妙に重い感じでした。

寒気と脱力感が残っていたので、帰宅することにしました。
しばらく歩いていているときは良かったのですが、田園都市線で渋谷まで来たときにはかなりの寒気でした。

その後、山手線のラッシュでほぼめまい状態。
新宿駅で、再度”戻し”、胃の中は空っぽ。
次の電車の中も、超ラッシュ。
その上、今度は汗が止まりません。
立っていられず、座り込んでしまいました。
何駅か停まってはいたのですが、もう動けないのですね。
体がいうことを聞きません。
誰かに助けを求め、駅員さんを呼んでもらおうと思ったのですが、
「電車ととめてはいけない」と思い、「もう少ししたら良くなるのでは」と思い、「このままじっとしているしかできない(うごけない)」との思いで、少しずつ、時間が過ぎていきました。
いつの間にか目を閉じて、寝てしまったのですね。

はっ、目を開けたときには、気分が楽になっていました。
そして、何とか自宅につき、再度戻し、眠ることが出来ました。

今までに経験したことのない『ひどい悪寒』と『ひどい発汗』。
経験がないことだけに、この先どうなるのかとの不安が募りました。

昼に食べた食事のせいかな。と思いますが、本当に体調には注意が必要ですね。

電車の中で、本読もうとか、自宅で何しようとか、考えていたのですが、この体調の悪さで、すべてが吹っ飛んでしまいました。

気力がなくなるどころか、緊急停止(行動をやめる)をしなければならない。のですね。

今回は、とても良い経験になりました。

また、「初めてのこと」、「今までに経験をしたことがないものへの恐れ」についても考えさせられました。

不動産投資でも同様ですね。
ここまでの巨額を一時に動かす、契約をすることは、他にはないですものね。

一人では考えずに、経験者やサポート役の人たちと話をすることは、とても大事だと思います。

【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズ アパート建築プラン・施工・設備編」
開催日時:2009/1/25(日)14:00-16:45 (受付13:30-)
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残り: 21 名                     (懇親会もあります。)
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10 : 01 : 51 | アパート満室空室対策 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

少し視点を変えて考えてみて(家賃)

今日もうれしいお知らせを頂きました。

「全室の申し込みがありました」とのことでした。

とても、元気で、明るい回答をもらい、王道チームとしても協力をしてよかったなと思える瞬間です。

面白いことに、『家賃』には不思議な境界線があるのですね。

地域、近隣、同時期の競合にもよるのかと思いますが、家賃1万円の差はとても大きなものがあります。また、わずか数千円の差でも、
  A. まったく引き合いがない
  B. 全室一気に申し込みを受ける

この境界線を見極められれば良いのですが、なかなか難しいですね。

大家が、アパートを建てる判断をするのと同じくらい、大事なことが家賃決めです。
  ・アパートを建てて、資産を活用しなければ、お金は増えていかない。
 ・家賃を高く設定して空室ではNG、家賃を低くして満室でもややNG。
いずれも、収益に影響します。

近隣の家賃相場や競合情報の収集や、信頼の置ける仲介業者との相談など、アパート建築中、アパート完成間近、完成後も意外とオーナーは忙しいものです。

家賃の選択では、
 (i) 1室だけ、下げて試してみる。
 (ii) 高い家賃でも、時間をかけて待つ。

⇒(ii)の場合は、【比較検討】が大事。
入居募集している部屋が、『月10万』の家賃だとして、

1ヶ月空いたら、『10万円のロス』 > 家賃3千円を下げた場合は、『年間3.6万円のロス』。

2ヶ月空いたら、『20万円のロス』 > 家賃5千円を下げた場合は、『年間6万円のロス』。

2ヶ月空いたら、『20万円のロス』 > 家賃1万円を下げた場合は、『年間12万円のロス』。

2ヶ月空いたら、『20万円のロス』 < 家賃1万円を下げ、2年間入居では、『2年間24万円のロス』。


どれが正しいというわけではないのですが、
ここでの比較検討と、競合情報・家賃相場・不動産業者のコメントが合わさって、ある一定の家賃が見えてくるのですね。

上記のように不等号で表された式を持ち出してきて、ある一定の状態を作り、想像してみて、家賃を判断するのも、一考かと思います。

(以上は、私なりのやり方でした)

もちろん仲介業者さんのコメントを最大限に参考にするのも、外れが少ない選択だと思います。

いずれにしても、決定するのは大家さんです。

ここで、経営センスが問われていたりして?!

それにしても、今回のオーナーさんはゆとりとバランスがある方で、結果に満足されているところが良いですね。


【ご連絡】
「サラリーマン大家サポーターズの安定経営道シリーズ アパート建築プラン・施工・設備編」
開催日時:2009/1/25(日)14:00-16:45 (受付13:30-)
開催場所:渋谷 → 詳細地図

残り: 25 名        (懇親会もあります)
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。

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23 : 49 : 52 | アパート満室空室対策 | トラックバック(1) | コメント(0) | page top↑

賃貸マンション成約賃料の推移

2002年3月~2007年12月における『首都圏賃貸マンションの1戸当たり平均成約月額賃料の推移』との情報についてです。

ブログではデータをそのまま載せられないのですが、比較は東京23区・東京都下・神奈川県・埼玉県・千葉県の5つのエリアの比較でした。

このグラフを見て、気がついたことをあげてみます。
1. 上記6年間では、東京23区の最大は12万/戸・最低は10.6万/戸(2007.12時点では11.5万)、その他4つのエリアでは大差がないのですが、4エリアあわせての最大は9.4万/戸、最低は7.1万/戸
[6年間を平均すると、23区内が抜けていて、その他よりも1.4倍ほど家賃が高いのですね。]

2. その他4つのエリアでは、大差がない(約1万円以内)のですが、強いて言えば、神奈川県≧東京都下≧千葉県≧埼玉県となっていて、2007年12月だけでは埼玉県(8.4万)≧神奈川県(8.3万)≧東京都下(7.8万)≧千葉県(7.7万)
[直近では、埼玉県が上昇しています。)

3. 月度で見ると、東京23区内の場合は2002.3から下降傾向で、2005.3が最低で10.6万、その後、2007.12間で徐々に上昇傾向です。
[2005年辺りは、銀行が不振の時期で、公示価格も低い時期とほぼ重なっていますね。]

4. 同じ年での3月、6月、9月、12月の比較では、2002年を除き、2003年-2007年とも3月度が一番低い成約賃料なのですね。
ちなみに、2007年では9月(12万)≧6月(11.7万)≧12月(11.5万)≧3月(10.8万)です。
[このデータは面白いですね。3月度は客付けの繁忙期であり、オーナーとしても何とかこの時期に決めたいと考えますね。その結果、3月の最終週には、家賃の大安売りがあるのかもしれませんね。3月と9月では1万違いますね。私もIアパートでは2月は強気でしたが、3月に入りやや下げてしまいましたね。]  

[上記で注意しなければいけないのは、平均値ですことですね。絶対数としては3月の成約が一番多いはずですから、家賃を高くしていても、ほぼ決まらないのでは比較にならなく、たまたま決まった家賃が12月のデータになっている可能性もありますね。まさに、私のケースと同じです。]

[そうは言っても、オーナーとしては建物の完成時期は意図的に競合の多い3月をずらして、他の競合物件の家賃が高い月にし、決めてもらい、ずっとその家賃を維持することも『良い作戦』といえるかもしれませんね。]

それから、賃貸マンションの平均値が東京23区で11万前後、都下・神奈川・埼玉・千葉では8万前後ということは、ある木造アパートで10万-11万台を実現しているチームはすごいですね。

情報源は、みずほ信託銀行レポートとアットホームレポートです。
* 「成約賃料は、1戸辺りの新築及び中古物件の月平均値」とあります。
(延べ床面積の記載がないため、これを加味せず1戸を単位としているのでしょうね。)

また、「5/18(日)の講演」については、形を作るのも大事だが、私のありのままの全てを話すのが良いとの意見もあり、初めは皆さんと殆ど変わりないことを知ってもらうことも良いですね。
←気持ちの一押しを
世田谷区アパート大家の満室経営体験談http://blog109.fc2.com/

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お宝不動産認定ブロガーとは?
沢孝史のお宝不動産日記
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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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