サラリーマン大家サポーターズ_『クズ土地』1棟4室アパート満室体験談

過去のブログのプレイバックです。

テーマ：　自宅じゃない不動産（アパート）　

過去掲載日：　2007 / 06 / 22 ( Fri )

最近、話していない内容ですが、いま、もう一度、掲載します。

＝＝＝
資産の3分割には不動産が入りますよね。

一般的に不動産はインフレ対策の為に所有するといわれますが、
収益物件はインフレ対応の為？それともデフレ対応の為？

インフレ時にはバブルのように土地価格・物件価格が上がりますね。

デフレ時には土地価格が下がっても確実な賃料が入り、現金確保ができますね。

なんともすごい万能選手ですね。

自宅の場合はどうでしょうか？不動産ですが状況が違います。

インフレ時には自宅の資産価値が上がりますが、売却しない限りは現金になりません。

けれど、インフレ時に自宅を売ることができるでしょうか？

自宅を売ってしまうと、自分の住む場所を確保するためにまた購入しないといけないですね。

生活水準を変えない場合、自宅の好ましい他の物件価値も上がっているので高いババを引く可能性がありますね。

結果として自宅を売れないわけですね。

またまた収益物件の場合ですが、ここだと思ったときには売ることも選択肢の一つになり、その後インフレが去ったときに増えた利益でまた土地の購入に走れます。

こうして成功した人がいるようです。この人は4倍得しているのですね。

しかし逆のタイミングで判断すると1/4ですね(怖い)。

私はインフレでもデフレでも満室で確実に収益がある物件がいいですね。

世の中の浮き沈みに左右されずゆったりと構えられる（生活できる）のですから。

十分すぎるほどの年金になります。

（2010年版　最前線のプロと著名投資家１０人から学ぶ）
『　不動産投資の戦略マップ　』セミナーにて、講演をします。
日時：12/5（土）-6（日）
場所：新橋駅または汐留駅
定員：80名
受付＆詳細→http://www.sftd.jp/audios/seminar20091205.php

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

2年ぶりに、野村総合研究所（NRI）の未来創発フォーラムに参加しました。

今年も東京国際フォーラムで行なわれ、雨の中たくさんの人（投資家？）が集まっていましたね。

（昨年は、東京と名古屋をあわせて、約4000人が聴講したそうです。）


さて、
今年のテーマは、『新しい未来を構想する。』

講演者は、安藤忠雄さんと思いきや、直前で変更になり、

元NHKの池上彰さん、テーマ『見通す力、伝える力』

NRI会長兼社長の藤沼彰久さん、
同理事の椎野孝雄さん、テーマ『日本人のDNAが造る持続可能社会』

パネルディスカッションには、
石田衣良さん（直木賞作家であり、池袋ウェストゲートパーク著者）、

永谷亜矢子さん（F1メディア社長、東京ガールズコレクションのプロデューサー）、

福岡伸一さん（分子生物学者）、

宮脇陽子さん（NRI上級コンサルタント）、

池上彰さん。

テーマは、『次の日本を創るために』

いずれも、面白い話があり、

東京ガールズコレクションを2005年8月から立ち上げ、2010年3月で10回目となるまでの永谷さんの話も理由がある内容で印象に残りましたし、

池上彰さんのわかりやすい話とその話し方も良かったのですが、

今回、一番インパクトがあったのは、
石田衣良さんの話しすぎのパワーでした。
と言うのも、昨年末に、株研究の成果より、
ここだと思い相場に入り、結果「-3000万」から始まり、
作家変人説も面白いものでした。

＝＝＝
とにかく、このフォーラムは、1年間で私の一押しのセミナー・講演会です。

（無料ですしね。）

なんといっても、野村総合研究所が年間を通して、集めた情報を聞くことができるのですから、

また、その資料も面白い内容です。

通常だったら、相当高い情報料なのでしょうね。

また、いつもながら、日本人として元気が出るフォーラムでした。

この内容については、
　１．池上彰さんの講演内容の感想

　２．東京ガールズコレクションを語った永谷さん

　３．石田衣良さんが語る草食系男子
　　
　４．福岡伸一さんが語る植物系男子

の４つを今後のブログのテーマとしてお伝えするです。

あと大事なもの、NRIの年表も良い情報が詰まっています。

これらについてご期待ください。

ちなみに2007年のNRIフォーラムの様子は、こちらの日の私のブログを参照してください。

2007/10/29、2007/10/31、2007/12/28
http://nd2002.blog109.fc2.com/?q=nri&page=0
（↑をそのままクリックしてください。）面白いですよ。

（2010年版　最前線のプロと著名投資家１０人から学ぶ）
『　不動産投資の戦略マップ　』セミナーにて、講演をします。
日時：12/5（土）-6（日）
場所：新橋駅または汐留駅
定員：80名
受付＆詳細→http://www.sftd.jp/audios/seminar20091205.php

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

今回のセミナーは、「10人の講演者」で行われ、バリエーションのある
面白いものとなりそうです。

テーマは、
（2010年版　最前線のプロと著名投資家から学ぶ）
『　不動産投資の戦略マップ　』

日時：１２／５(土)−６(日)
場所：新橋駅または汐留駅

詳細↓
http://www.sftd.jp/audios/seminar20091205.php

主宰：サラリーマン流不動産投資道場
サブタイトル：2010年を占う戦略的投資家必修のセミナー

各種の専門家が登場しています。


１２／５と１２／６の２日間にわたり、開催されます。

私は、12/6（日）の出番でして、
テーマは、
「私がサラリーマンを辞めた理由
　　　　『クズ土地』で行うアパート経営術」　です。

試験の準備ではないようです。
こちらの講演でも、気合の入った方が、多く聴講されるとのことなので、
講演準備についてもついてもしっかり、きっちり準備します。

講演時間が、1時間であり。
いつもの3時間とは違い、どれだけ要点を詰め、その要点を明確に、
伝えられるかが、勝負だと思います。

このような講演の依頼をいただけることはとても光栄です。

2009年最後の締めとして、
2010年の事前準備、出発として、

よい時間としたいと思います。

よろしくお願いします。


（2010年版　最前線のプロと著名投資家１０人から学ぶ）
『　不動産投資の戦略マップ　』セミナーにて、講演をします。
日時：12/5（土）-6（日）
場所：新橋駅または汐留駅
定員：80名
受付＆詳細→http://www.sftd.jp/audios/seminar20091205.php

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9/4のブログに引き続き、邱永漢さんにお会いした出来事の第2弾です。

＝＝＝
4つのエピソードについて、お伝えしたいと思います。
　１．香港での賃貸物件投資
　　　　→　9/4のブログで紹介済み
　　　　（9/4ブログhttp://nd2002.blog109.fc2.com/blog-date-20090904.html）

　２．不動産は3代でなくなるが、そうさせない方法

　３．「邱さんがこれから人に伝えたいことは何ですか？」と質問したところ．．．

　４．「私は○○がしたい、そのアドバイスを」と質問したところ．．．

（ちなみに、とても話すのがうまく、とても文章が奇麗な邱さんのことを
　ブログに書いてしまうことは、とても失礼かと思いますが、
　そのまま話すのはNGですので、私なりの解釈でお伝えします。）
＝＝＝
今日は、「２番目」についてです。

『２．不動産は3代でなくなるが、そうさせない方法』

「日本のお金持ちは、資産の大半を土地として所有している」
↓
「この理由のひとつが、
資産を3代でなくさない方法であり、

現金ではそのまま評価されてしまうが、
　（例えば、1千万円は、1千万円の評価額）

土地の資産評価額は、4割に見られることもある（大雑把です）。

だから、相続対策をするには、現金で所有しておくのではなく、
土地にかえる。

しかも、資産を増やすことも考え、資産評価を落とすことも考え、
銀行から借金をして土地を取得する。」

↓

「また銀行は土地の評価額を時価の7割ぐらいで見て、
7割ほどまでを貸してくれる。」（ここも大雑把にです。）

↓

「しかも、20年前は土地の価値が10倍にまでも上がることがあった。
そのため、お金持ちは更に、融資枠が増え、土地を取得できた。

いや、土地を取得してしまった。」
＝＝＝
ここまでは相続税対策であり、資産を拡大した事例だったのですが、
しっかりと、オチがありました。
＝＝＝

↓

「しかし、その土地の価値は、また1/10に戻った。

結果として、借金と利息が払えず、資産家でも破綻をした人がいた。」

＝＝＝
多くの資産家には、税理士さん等のチームがあることでしょうから、
数値的にも不動産を持つことは悪い方向ではないのでしょう。
また、資産を得るひとつの方法でもあるのでしょう。

相続税対策と、レバレッジを含めた資産拡大のためには、
土地の取得は悪くないのですが、

『限度』を知っておかないと、大変な目に遭うとも、
注意してくれている事例でもありますね。

確かに、何かを始めてしまうと、うまくいく限り、止めることが、
難しくなります。（周りが見える冷静さも必要ですね。）

先人の痛い事例を参考にして、うまく不動産と付き合いたいものです。

邱さんも、「株で得えた資金を、当時東急本社のそばで土地を取得し、
ビルを建て、不動産に変えたことが良かった」とコメントしていました。

さらに、付け加えられた言葉が、
「大事なのは、お金についての知識を持つこと。」
でした。

いよいよ、明日は講演会。
準備万端です。
また、懇親会で邱さんの話もしましょう。

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↑9/16、第42話が公開されました。


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今回も、引き続き、相続税データ集です。

国税庁の課税状況統計データを見ています。

一昨日は、2007年に相続人が取得した財産の合計額は、「11兆６９４７億円」

この相続財産価額の元だった相続財産の種類は、「第1位　土地　53%　5兆5847億円」

土地の中の種別では、「第1位　宅地　3兆9684億円　全体の33.9%」
＝＝

昨日は、2007年の申告税額の内の納付税額は、「1兆2666億円」

相続税額が「約11兆円」に対して、納付税額は「約1兆円」、評価額の「約1/10」

相続を申告した相続人、「13万7957人」。　このときの被相続人は「4万6820人」
＝＝

というところまで来ました。

今回は、もうひとつ面白いデータがありましたので、第3弾です。

総額だけでなく、課税価格の階級別の相続人数・被相続人数・納税額のデータがあります。

これで、それぞれの課税価格帯の状況が場合分けされ、

「自分がどのレベルなのか？」、「どこを目標としていて、どうなるのか？」

が、見えてきますね。

さて、課税価格階級では、被相続人の課税価格を1億円以下から、100億円超まで、12階級に分かれて公表されています。
−−−
1億円以下−被相続人：9,832人−納税総額11,422百万円−法定相続人22,960人

1億円超2億円以下−被相続人：22,357人−納税総額126,951百万円−法定相続人73,100人

2億円超3億円以下−被相続人：6,958人−納税総額142,741百万円−法定相続人24,721人

3億円超5億円以下−被相続人：4,408人−納税総額219,301百万円−法定相続人16,488人

5億円超7億円以下−被相続人：1,439人−納税総額146,683百万円−法定相続人5,414人

7億円超10億円以下−被相続人：929人−納税総額155,766百万円−法定相続人3,483人

10億円超20億円以下−被相続人：693人−納税総額217,875百万円−法定相続人2,807人

20億円超30億円以下−被相続人：118人−納税総額76,080百万円−法定相続人488人

30億円超50億円以下−被相続人：49人−納税総額57,955百万円−法定相続人186人

50億円超70億円以下−被相続人：21人−納税総額45,542百万円−法定相続人79人

70億円超100億円以下−被相続人：7人−納税総額15,149百万円−法定相続人24人

100億円超−被相続人：9人−納税総額48,033百万円−法定相続人27人
−−−
＊この国税庁の2007年のデータは、その年中に相続が開始した被相続人から、
相続、遺贈または相続時精算課税に係る贈与により財産を取得した者について、
2008年10月31にまでに提出された「申告書」に基づいて作成されています。
−−−
この数値は、国税庁HPの
http://www.nta.go.jp/kohyo/tokei/kokuzeicho/sozoku2007/sozoku.htm
にて確認してください。
−−−

まず、相続財産の課税価格（評価額）が「１億円以下」の場合、

納税総額11,422万円を法定相続人22,960人で、割り、

被相続人１人当たりの納税額を見てみると、『約50万円』

次に、「1億円超−2億円以下」の課税価格の場合は、

納税総額1,683,223百万円を、法定相続人24,721人で、割り、

被相続人１人当たりの納税額を見てみると、『約174万円』

あくまで計算上・統計上の話ですが、この平均値は平均的な節税対策をしていた場合は、
このくらいという想像（あくまで想像で、実際は税理士さんに相談しましょう）で、
いざというときには、このくらいは現金を用意しておかないといけないでしょうね。

でも、思っていたよりも、かなり納税額が少ないので、国税庁の統計データから、
単純に持ってきて、このような計算をしていること自体が、間違っているかもしれません。

やっぱり、皆さんも一緒に下記のデータを見てみてください。
＝＝＝
この数値は、国税庁HPの
http://www.nta.go.jp/kohyo/tokei/kokuzeicho/sozoku2007/sozoku.htm
＝＝＝

いろいろと、考えが浮かびます。

今回のデータで、被相続人の数を合計すると、「46,820人」。
（前回のデータと合致していますね。）

同じ年に生まれた人を見てください、もっと多くの方がいるはずですので、
この46820人という数も、それに比べれば少ないのですね。

また、被相続人の数に対し、法定相続人のが数倍以上多いことは、
親よりも、この数が多いからと、単純には言えますが、
このくらいの納税額になると、法定相続人に、養子として入れている人もいるのでしょう。

（法定相続人のなかで、養子として記録されている人がどれくらいいるかを、
　知ることができると、養子にする意図・効果がもっとよく見えてくるかもしれません。）

仮定や想像よりも、実績ベースのデータは参考になります。

それにしても、平成19年中に、9人もの方が、被相続人として100億円超の相続課税価格の申告をされているのですね。

違う意味で、すごく、参考になります。

＝＝＝
皆さん、ここまでくると、相続税・納税額・相続人・被相続人・相続財産項目についての
大枠が見えてきたのではないでしょうか？

さて、アパート投資では、相続税と同様に、不動産取得税、固定資産税、不動産所得税など、
他にも重要な因子（金額がかさむもの）がありますね。

こちらについても、実績ベースで、９／２７（日）に、講演会にて、お話させていただきます。

おまけ、今月の『家主と地主』vol.26 p34の長期入居者獲得術編について、
取材を受けましたので、書店で見かけたら、読んでみてください。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ･安定経営道シリーズ2009 アパート修繕・クレーム・保険＆節税対策編」

開催日時： ９／２７(日)　１４：００−１７：００（受付１３：３０−）【申込開始】
残り席：　１０席　昨日も申し込みを、ありがとうございます。
開催場所：渋谷　→　詳細地図
参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。
＊懇親会もあります。

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↑9/16、第42話が公開されました。


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