繰上返済。期間短縮or月返済額低減。

繰上返済にはまだまだ慣れることができません。

返済をしてしまったあとは、

元の状態に戻すことができないので、

きっぱりと次のことを考えるしかありませんが、

迷うのは、繰上直前の時、

返済をすべきか?、返済をせず現金を保持しておくのか?

・返済をすると以後金利コストを低減できるメリットがあります。

(返済をしないと、金利分のコストは今後も継続。)

しかし手持ちの現金が減りもしもう1棟所有したいときには、

自己資金不足の状態であり、

その不動産の取得を諦めなければなりません。

私の場合は4棟を維持しているので、

無理に物件を増やす予定はないのですが、

今のように希望者のサポートをしていると

よい土地を目にすることがあり、

万が一流れた場合は、

順番が回ってくるかなとの期待もあります。
(なかなか順番は回ってきませんが...)

そうしているうちに前回の物件取得から3年が経過。

私の場合、

会社を辞めてしまった為融資が通りにくい状況ですし、

繰上返済を検討したほうが効率が良いようです。

そこで、銀行員さんに相談。

繰上返済時にできる2つの選択は、

1. 一部返済により、借入期間を短縮する。
  (返済額は変更なし)

⇒総返済額が2番よりも少なくなる効果があります。


2. 一部返済により、毎月の返済額を低減する。
  (借入期間は変更なし)

⇒毎月のキャッシュフローが増え直近の収支が改善します。

これらでは「目的により判断が異なりますね。」

とのアドバイスをもらいました。

それは、

次に新たに物件を取得する予定・目標がある場合は、

「次の融資の可否の判断では、

返済期間が何年あるかよりも、

毎月のキャッシュがどのくらい残り、

どれほど余裕がある人かを見るため、

毎月の返済額を低減する選択をしたほうが良い。」

とのことでした。

直前3期の確定申告を提示する上で収支が良くなりますね。

銀行としては利息を沢山得られる事にもなりますね。(笑顔)

私としては、

「銀行さんからそろそろ次の融資ができる状態ですよ。」

とのコメントが貰えるよう

毎月の返済額を減らす選択をしました。

==

「繰上返済」か「もう1棟増やすか」で悩み、

繰上返済の仕方によっても、

もう1棟増やすための選択方法があることを再確認しました。

20101030募集ページ


===
日時: 11/27(土) 14:00-17:00 (13:30開場)
場所: 渋谷
残り: 9席
講演: コラム『満室アパー経営道』全60回記念セミナー
題名: <サラリーマンが明日から出来る満室対策・事例編>
サブタイトル: 物件取得前にこそ知っておくべきこと、
 そしてこの年末に準備をすることで年明け以降の入退去シーズンにできること
カテゴリ:アパート経営(初級・実践版)です。
===

セミナーの詳細説明&申込みサイトです。
→http://www.kenbiya.com/seminar/1762af3



本日も、お申し込みありがとうございます。
残り席は、13席です。




7/11に、第1回目の記念セミナー 第1-12話の総括編

8/22に、第2回目のセミナー 第13-24話

9/23に、第3回目のセミナー 第25-36話

そして、次回は、

11/27(土)に、渋谷にて、第4回目のセミナー 第37-48話を行ないます。

内容は、

「サラリーマンでもできる満室ノウハウ、入居者探し・入居者探し・アパート管理」 



不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
↑全60話を公開中。


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相続税 非課税枠を縮小

(はじめに、本日も講演会への申込み、ありがとうございます。)

『相続税 非課税枠を縮小』との見出しは、

本日(11/12)の日経新聞の一面の記事です。

20101112nikkei.jpg


内容は、現在の相続税の非課税枠が

「5000万円の定額分+相続人1人当たり1000万」

に対し、

「定額分を3000万円に引き下げる」方針。

この記事は「制度が変更した。」とのことではなく、

政府税制調査会がこのような方針を固めたとのことなので、

いつからとの記事はなく、決定とのことでもないので注意です。

しかし、このような税制の変更には注目です。

この制度変更の目的としているところが面白く、

政府税制調査会調べで、2008年時点で、『相続税を負担した人』は、

全体の4%。

政府税制調査会の意向は、この4%を5%以上に引き上げたいとのこと。

さて、定額分5000万が、3000万に下がることに加えて注目したいことは、

この相続税を負担した人が「4%」ということ。

相続人が最低一人とすると、

5000万円の定額分 + (相続人1人 x 1000万) = 6000万円

この6000万円を超える相続税を残した方が以外と少ないものですね。

以外とお金を残さないのでしょうか?

また、上手に節税をしている人が多いのでしょうか?

できれば、上手に節税をしている人達がどれほどいるのかを知りたいものです。

この記事の中では「直近の地価が下がっていること」を指摘しています。

税理士さんから、アドバイスをもらえた中では、

「節税対策にアパートはとても有効。」とのこと。

ただし、家賃収入が取れないのに安易に借入(ローン)を増やすことは、

有効ではなく、自滅するおそれがあるので注意です。

(こちらについても、11/27の講演会にて税理士さんのアドバイスを踏まえて、

成功事例をお伝えします。)

知らないことが失敗のもとですので、

相続税および相続税対策について、

これからも注目していきたいと思います。

20101030募集ページ

===
日時: 11/27(土) 14:00-17:00 (13:30開場)
場所: 渋谷
残り: 13席
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サブタイトル: 物件取得前にこそ知っておくべきこと、
 そしてこの年末に準備をすることで年明け以降の入退去シーズンにできること
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セミナーの詳細説明&申込みサイトです。
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このコラムは、こちら↓にて掲載中です。
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7/11に、第1回目の記念セミナー 第1-12話の総括編

8/22に、第2回目のセミナー 第13-24話

9/23に、第3回目のセミナー 第25-36話

を行ないました。

そして、次回は、

11/27(土)に、渋谷にて、第4回目のセミナー 第37-48話を行ないます。

内容は、

「サラリーマンでもできる満室ノウハウ、入居者探し・入居者探し・アパート管理」 

時間帯は、14:00-17:00の3時間

参加費は、5000円です。



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BIG tomorrow誌11月号

取材を受けたBIG tomorrow誌が書店に並んでいます。

3者対談を行いました「BIGTOMORROW」誌が書店に並びました。
201010BIGtomorrow0.jpg

(このように声をかけられることは、光栄です。)

今回の取材内容は、

ネット販売の専門家とFXの達人と、

私のアパート経営との3つの手法についての

3者対談でした。
201010BIGtomorrow1.jpg

この3つの比較からみえる共通点、相違点について、

「ポイントを絞り、これから何かをしようとしている人たちに向けて、

希望が持てる議論をしましょう」との

BIG tomorrow編集者のコメントがあり、

この3者対談が始まりました。

その内容は、本誌を見てください。

簡潔ないようですが、難しいことではないので、

何かを感じ取ってもらえると思います。

201010BIGtomorrow2.jpg

また、BIG tomorrowを出版している「青春出版社」にて、

行ったのですが、

こちらのスタッフさん皆さんの想いは、

『今停滞している状況を打破し、

 これからの若い人に向け、

 希望の持てるものを伝えたい。』

との意気込みを感じ取れたことも、

取材を受けたことの効果でした。

今のこのときでも、成功をしている人、

数ヵ月後の成功に向け、

準備ができている人が必ずいるのですね。

(私はただそのことを知らないだけでした。)

もっと、もっと多くの情報に接したいものです。

このBIG tomorrow誌にも、

多くのとがった人たちのコメントが載っているので、

この情報誌にアンテナを張っておくことで、

将来の成功につながることでしょう。




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これからは中国

中国人パワーは、恐るべしです。

ビザの発注が容易になり、

また一段と、日本にも中国力者が押し寄せていますね。

3年前、アモイから上海まで、

寝台電車で30時間以上かけて、

移動(一人旅)したときを思い出しました。

アモイは、台湾に近い、港町です。

この街から、上海行きのチケットを買うだけで、

1日がかりです。

アモイの駅前は人人人。

ちなみに時期は、西暦の正月です。

私は並ぶのをあきらめ、

女の子に依頼して並んでもらいました。

30時間の車内は、

4人部屋の寝台室。

一人は、中国人の医者、

残りの二人は、IT関係の若い技術者のカップル。

この話は、あとにして、

今回は、到着した上海の人の多さ、

その通りは、「南京路」(上海の)

あの原宿の竹下通りの人ごみの10倍、

いや20倍との表現がよいでしょうか?

その波が、日本に来て、

いや既に世界にでているのですから。

これからは中国に注目ですね。




【お知らせ】
コラム『満室アパート経営道』全60回記念セミナー
第2話 建築編
(大工の菅さんとともに説明します)
日時: 2010/8/22(日) 13:00-16:00 予定


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PB:自宅じゃない不動産

過去のブログのプレイバックです。

テーマ: 自宅じゃない不動産(アパート) 

過去掲載日: 2007 / 06 / 22 ( Fri )

最近、話していない内容ですが、いま、もう一度、掲載します。

===
資産の3分割には不動産が入りますよね。

一般的に不動産はインフレ対策の為に所有するといわれますが、
収益物件はインフレ対応の為?それともデフレ対応の為?

インフレ時にはバブルのように土地価格・物件価格が上がりますね。

デフレ時には土地価格が下がっても確実な賃料が入り、現金確保ができますね。

なんともすごい万能選手ですね。

自宅の場合はどうでしょうか?不動産ですが状況が違います。

インフレ時には自宅の資産価値が上がりますが、売却しない限りは現金になりません。

けれど、インフレ時に自宅を売ることができるでしょうか?

自宅を売ってしまうと、自分の住む場所を確保するためにまた購入しないといけないですね。

生活水準を変えない場合、自宅の好ましい他の物件価値も上がっているので高いババを引く可能性がありますね。

結果として自宅を売れないわけですね。

またまた収益物件の場合ですが、ここだと思ったときには売ることも選択肢の一つになり、その後インフレが去ったときに増えた利益でまた土地の購入に走れます。

こうして成功した人がいるようです。この人は4倍得しているのですね。

しかし逆のタイミングで判断すると1/4ですね(怖い)。

私はインフレでもデフレでも満室で確実に収益がある物件がいいですね。

世の中の浮き沈みに左右されずゆったりと構えられる(生活できる)のですから。

十分すぎるほどの年金になります。

(2010年版 最前線のプロと著名投資家10人から学ぶ)
『 不動産投資の戦略マップ 』セミナーにて、講演をします。
日時:12/5(土)-6(日)
場所:新橋駅または汐留駅
定員:80名
受付&詳細→http://www.sftd.jp/audios/seminar20091205.php


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NRI未来創発フォーラム2009

2年ぶりに野村総合研究所(NRI)の未来創発フォーラムに参加しました。

今年も東京国際フォーラムで行なわれ、雨の中たくさんの人(投資家?)が集まっていましたね。

(昨年は、東京と名古屋をあわせて、約4000人が聴講したそうです。)


さて、
今年のテーマは、『新しい未来を構想する。』

講演者は、安藤忠雄さんと思いきや、直前で変更になり、

元NHKの池上彰さん、テーマ『見通す力、伝える力』

NRI会長兼社長の藤沼彰久さん、
同理事の椎野孝雄さん、テーマ『日本人のDNAが造る持続可能社会』

パネルディスカッションには、
石田衣良さん(直木賞作家であり、池袋ウェストゲートパーク著者)、

永谷亜矢子さん(F1メディア社長、東京ガールズコレクションのプロデューサー)、

福岡伸一さん(分子生物学者)、

宮脇陽子さん
(NRI上級コンサルタント)、

池上彰さん。

テーマは、『次の日本を創るために』

いずれも、面白い話があり、

東京ガールズコレクションを2005年8月から立ち上げ、2010年3月で10回目となるまでの永谷さんの話も理由がある内容で印象に残りましたし、

池上彰さんのわかりやすい話とその話し方も良かったのですが、

今回、一番インパクトがあったのは、
石田衣良さんの話しすぎのパワーでした。
と言うのも、昨年末に、株研究の成果より、
ここだと思い相場に入り、結果「-3000万」から始まり、
作家変人説も面白いものでした。

===
とにかく、このフォーラムは、1年間で私の一押しのセミナー・講演会です。

(無料ですしね。)

なんといっても、野村総合研究所が年間を通して、集めた情報を聞くことができるのですから、

また、その資料も面白い内容です。

通常だったら、相当高い情報料なのでしょうね。

また、いつもながら、日本人として元気が出るフォーラムでした。

この内容については、
 1.池上彰さんの講演内容の感想

 2.東京ガールズコレクションを語った永谷さん

 3.石田衣良さんが語る草食系男子
  
 4.福岡伸一さんが語る植物系男子

の4つを今後のブログのテーマとしてお伝えするです。

あと大事なもの、NRIの年表も良い情報が詰まっています。

これらについてご期待ください。

ちなみに2007年のNRIフォーラムの様子は、こちらの日の私のブログを参照してください。

2007/10/29、2007/10/31、2007/12/28
http://nd2002.blog109.fc2.com/?q=nri&page=0
(↑をそのままクリックしてください。)
面白いですよ。

(2010年版 最前線のプロと著名投資家10人から学ぶ)
『 不動産投資の戦略マップ 』セミナーにて、講演をします。
日時:12/5(土)-6(日)
場所:新橋駅または汐留駅
定員:80名
受付&詳細→http://www.sftd.jp/audios/seminar20091205.php


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2010版不動産投資の戦略マップセミナー

今回のセミナーは、「10人の講演者」で行われ、バリエーションのある
面白いものとなりそうです。

テーマは、
(2010年版 最前線のプロと著名投資家から学ぶ)
『 不動産投資の戦略マップ 』


日時:12/5(土)-6(日)
場所:新橋駅または汐留駅

詳細↓
http://www.sftd.jp/audios/seminar20091205.php


主宰:サラリーマン流不動産投資道場
サブタイトル:2010年を占う戦略的投資家必修のセミナー

各種の専門家が登場しています。
20091206seminar.jpg

12/5と12/6の2日間にわたり、開催されます。

私は、12/6(日)の出番でして、
テーマは、
「私がサラリーマンを辞めた理由
    『クズ土地』で行うアパート経営術」 
です。

試験の準備ではないようです。
こちらの講演でも、気合の入った方が、多く聴講されるとのことなので、
講演準備についてもついてもしっかり、きっちり準備します。

講演時間が、1時間であり。
いつもの3時間とは違い、どれだけ要点を詰め、その要点を明確に、
伝えられるかが、勝負だと思います。

このような講演の依頼をいただけることはとても光栄です。

2009年最後の締めとして、
2010年の事前準備、出発として、

よい時間としたいと思います。

よろしくお願いします。


(2010年版 最前線のプロと著名投資家10人から学ぶ)
『 不動産投資の戦略マップ 』セミナーにて、講演をします。
日時:12/5(土)-6(日)
場所:新橋駅または汐留駅
定員:80名
受付&詳細→http://www.sftd.jp/audios/seminar20091205.php


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邱永漢さん2:土地を3代でなくさない方法

9/4のブログに引き続き、邱永漢さんにお会いした出来事の第2弾です。

===
4つのエピソードについて、お伝えしたいと思います。
 1.香港での賃貸物件投資
    → 9/4のブログで紹介済み
    (9/4ブログhttp://nd2002.blog109.fc2.com/blog-date-20090904.html)

 2.不動産は3代でなくなるが、そうさせない方法

 3.「邱さんがこれから人に伝えたいことは何ですか?」と質問したところ...

 4.「私は○○がしたい、そのアドバイスを」と質問したところ...

(ちなみに、とても話すのがうまく、とても文章が奇麗な邱さんのことを
 ブログに書いてしまうことは、とても失礼かと思いますが、
 そのまま話すのはNGですので、私なりの解釈でお伝えします。)
===
今日は、「2番目」についてです。

『2.不動産は3代でなくなるが、そうさせない方法』

「日本のお金持ちは、資産の大半を土地として所有している」

「この理由のひとつが、
資産を3代でなくさない方法であり、

現金ではそのまま評価されてしまうが、
 (例えば、1千万円は、1千万円の評価額)

土地の資産評価額は、4割に見られることもある(大雑把です)。

だから、相続対策をするには、現金で所有しておくのではなく、
土地にかえる。

しかも、資産を増やすことも考え、資産評価を落とすことも考え、
銀行から借金をして土地を取得する。」



「また銀行は土地の評価額を時価の7割ぐらいで見て、
7割ほどまでを貸してくれる。」(ここも大雑把にです。)



「しかも、20年前は土地の価値が10倍にまでも上がることがあった。
そのため、お金持ちは更に、融資枠が増え、土地を取得できた。

いや、土地を取得してしまった。」
===
ここまでは相続税対策であり、資産を拡大した事例だったのですが、
しっかりと、オチがありました。

===



「しかし、その土地の価値は、また1/10に戻った。

結果として、借金と利息が払えず、資産家でも破綻をした人がいた。」

===
多くの資産家には、税理士さん等のチームがあることでしょうから、
数値的にも不動産を持つことは悪い方向ではないのでしょう。
また、資産を得るひとつの方法でもあるのでしょう。

相続税対策と、レバレッジを含めた資産拡大のためには、
土地の取得は悪くないのですが、

『限度』を知っておかないと、大変な目に遭うとも、
注意してくれている事例でもありますね。

確かに、何かを始めてしまうと、うまくいく限り、止めることが、
難しくなります。(周りが見える冷静さも必要ですね。)

先人の痛い事例を参考にして、うまく不動産と付き合いたいものです。

邱さんも、「株で得えた資金を、当時東急本社のそばで土地を取得し、
ビルを建て、不動産に変えたことが良かった」とコメントしていました。

さらに、付け加えられた言葉が、
「大事なのは、お金についての知識を持つこと。」
でした。

いよいよ、明日は講演会。
準備万端です。
また、懇親会で邱さんの話もしましょう。

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↑9/16、第42話が公開されました。

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相続税・課税価格別データ・国税庁

今回も、引き続き、相続税データ集です。

国税庁の課税状況統計データを見ています。

一昨日は、2007年に相続人が取得した財産の合計額は、「11兆6947億円」

この相続財産価額の元だった相続財産の種類は、「第1位 土地 53% 5兆5847億円」

土地の中の種別では、「第1位 宅地 3兆9684億円 全体の33.9%」
==

昨日は、2007年の申告税額の内の納付税額は、「1兆2666億円」

相続税額が「約11兆円」に対して、納付税額は「約1兆円」、評価額の「約1/10」

相続を申告した相続人、「13万7957人」。 このときの被相続人は「4万6820人」
==

というところまで来ました。

今回は、もうひとつ面白いデータがありましたので、第3弾です。

総額だけでなく、課税価格の階級別の相続人数・被相続人数・納税額のデータがあります。

これで、それぞれの課税価格帯の状況が場合分けされ、

「自分がどのレベルなのか?」、「どこを目標としていて、どうなるのか?」

が、見えてきますね。

さて、課税価格階級では、被相続人の課税価格を1億円以下から、100億円超まで、12階級に分かれて公表されています。
---
1億円以下-被相続人:9,832人-納税総額11,422百万円-法定相続人22,960人

1億円超2億円以下-被相続人:22,357人-納税総額126,951百万円-法定相続人73,100人

2億円超3億円以下-被相続人:6,958人-納税総額142,741百万円-法定相続人24,721人

3億円超5億円以下-被相続人:4,408人-納税総額219,301百万円-法定相続人16,488人

5億円超7億円以下-被相続人:1,439人-納税総額146,683百万円-法定相続人5,414人

7億円超10億円以下-被相続人:929人-納税総額155,766百万円-法定相続人3,483人

10億円超20億円以下-被相続人:693人-納税総額217,875百万円-法定相続人2,807人

20億円超30億円以下-被相続人:118人-納税総額76,080百万円-法定相続人488人

30億円超50億円以下-被相続人:49人-納税総額57,955百万円-法定相続人186人

50億円超70億円以下-被相続人:21人-納税総額45,542百万円-法定相続人79人

70億円超100億円以下-被相続人:7人-納税総額15,149百万円-法定相続人24人

100億円超-被相続人:9人-納税総額48,033百万円-法定相続人27人
---
*この国税庁の2007年のデータは、その年中に相続が開始した被相続人から、
相続、遺贈または相続時精算課税に係る贈与により財産を取得した者について、
2008年10月31にまでに提出された「申告書」に基づいて作成されています。
---
この数値は、国税庁HPの
http://www.nta.go.jp/kohyo/tokei/kokuzeicho/sozoku2007/sozoku.htm
にて確認してください。
---

まず、相続財産の課税価格(評価額)が「1億円以下」の場合、

納税総額11,422万円を法定相続人22,960人で、割り、

被相続人1人当たりの納税額を見てみると、『約50万円』

次に、「1億円超-2億円以下」の課税価格の場合は、

納税総額1,683,223百万円を、法定相続人24,721人で、割り、

被相続人1人当たりの納税額を見てみると、『約174万円』

あくまで計算上・統計上の話ですが、この平均値は平均的な節税対策をしていた場合は、
このくらいという想像(あくまで想像で、実際は税理士さんに相談しましょう)で、
いざというときには、このくらいは現金を用意しておかないといけないでしょうね。

でも、思っていたよりも、かなり納税額が少ないので、国税庁の統計データから、
単純に持ってきて、このような計算をしていること自体が、間違っているかもしれません。

やっぱり、皆さんも一緒に下記のデータを見てみてください。
===
この数値は、国税庁HPの
http://www.nta.go.jp/kohyo/tokei/kokuzeicho/sozoku2007/sozoku.htm
===

いろいろと、考えが浮かびます。

今回のデータで、被相続人の数を合計すると、「46,820人」
(前回のデータと合致していますね。)

同じ年に生まれた人を見てください、もっと多くの方がいるはずですので、
この46820人という数も、それに比べれば少ないのですね。

また、被相続人の数に対し、法定相続人のが数倍以上多いことは、
親よりも、この数が多いからと、単純には言えますが、
このくらいの納税額になると、法定相続人に、養子として入れている人もいるのでしょう。

(法定相続人のなかで、養子として記録されている人がどれくらいいるかを、
 知ることができると、養子にする意図・効果がもっとよく見えてくるかもしれません。)

仮定や想像よりも、実績ベースのデータは参考になります。

それにしても、平成19年中に、9人もの方が、被相続人として100億円超の相続課税価格の申告をされているのですね。

違う意味で、すごく、参考になります。

===
皆さん、ここまでくると、相続税・納税額・相続人・被相続人・相続財産項目についての
大枠が見えてきたのではないでしょうか?

さて、アパート投資では、相続税と同様に、不動産取得税、固定資産税、不動産所得税など、
他にも重要な因子(金額がかさむもの)がありますね。

こちらについても、実績ベースで、9/27(日)に、講演会にて、お話させていただきます。

おまけ、今月の『家主と地主』vol.26 p34の長期入居者獲得術編について、
取材を受けましたので、書店で見かけたら、読んでみてください。

【お知らせ】
「サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ2009 アパート修繕・クレーム・保険&節税対策編」

開催日時: 9/27(日) 14:00-17:00(受付13:30-)【申込開始】
残り席: 10席 昨日も申し込みを、ありがとうございます。
開催場所:渋谷 → 詳細地図

参加申込⇒http://shop.odpt.net/daichoso.html公開中。
*懇親会もあります。

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相続税・相続財産種類別データ・国税庁

しっかりと、9/27(日)講演会の改定資料つくりをしています。

さて、国税庁HPに、相続税に対して面白いデータがありました。

「日本全体で、2007年に相続人が取得した財産の合計額はいくらでしょう?」
ででん、

『11兆6947億円』

*この国税庁の2007年のデータは、その年中に相続が開始した被相続人から、
相続、遺贈または相続時精算課税に係る贈与により財産を取得した者について、
2008年10月31にまでに提出された「申告書」に基づいて作成されています。

⇒ つまり、申告ベースのデータということ。

さて、この額だけでは、こんなに多いんだぐらいに思わないのですが、
もう少し掘り下げます。

「この相続財産価額のもとだった相続財産の種類はどうだったのでしょう?」

現金?、株?、土地?、家屋?...

でん、

各種類を比率と価額で見ていきます。

(最も多い割合は、)
第1位 土地 53% 5兆5847億円

第2位 現金・預貯金等 20.5% 2兆3971億円

第3位 有価証券 15.8% 1兆8486億円

第4位 その他の財産 10.0% 1兆1702億円
     (*その他とは、生命保険・退職金・功労金等)
 
第5位 家屋・構築物 5.3% 6184億円


ちなみに、第1位の土地は宅地、田・畑、山林等にさらに分類されており、

 土地の中の
 第1位 宅地 3兆9684億円 全体の33.9%
 
 第2位 田・畑 1兆268億円 全体の8.8%

この数値は、国税庁HPの
http://www.nta.go.jp/kohyo/tokei/kokuzeicho/sozoku2007/sozoku.htm
にて確認してください。

さて、ここで相続税対策として、
宅地の相続の比率が特に多いのですが、

宅地を更地にしている場合よりは、居住用の建物があったほうが評価額として下がりますね。

住宅を建てたうえで、相続評価をした人の相続価額と、
更地または駐車場等で、評価をされた相続価額との比較データがあると、
相続税対策として、わかりやすいデータが出たのかと思います。
(税理士さんなどは、しっかり調査しているのでしょうね。)

いずれにしても、相続の申告をした人で、もっとも多い相続財産が宅地。

資産家はどうして資産を宅地として、維持しているのか?他の選択肢はないのか?

宅地が効率が良いから、相続まで持っているのか?住む家の土地だからなのか?

実は、宅地が建物よりも、効率の悪い資産なのか?

有価証券は、減ってしまうものだから、価額が少ないのか?(冗談です)

いずれにしても、資産が増えるほど、宅地を持つことが多くなり、

そして、その宅地に対して、相続税対策(いえいえ相続の準備)をしておけるように、
知りたいことが、沢山ありますね。

ここまで書いて、いまさらですが、実は皆さんが知りたいのは、
相続財産価額ではなくて、(実際に支払われた)相続税納付額ですよね。

私も知りたい。

相続税価額 11兆6947億円は、いくらの納付額となっているのでしょうか?

これは、次回、調べてお伝えします。

上記の件についても、詳細データを9/27にも検討しましょう。

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邱永漢さんにお会いしました1

Qさんといえば、直木賞作家であり、お金の神様とも言われている偉大な人です。

縁あって、昨日、「邱友会」に参加させていただきました。

1時間のセミナーを含め、多くの刺激を受けることができました。

参加して良かった(特に、邱さんが元気なうちに)

しかし、新しいことを知ると、もっと知らなければいけないことが増え、
ますます勉強しなければならなくなりました。

その中で4つのエピソードについて、お伝えしたいと思います。

 1.香港での賃貸物件投資
 2.不動産は3代でなくなるが、そうさせない方法
 3.「邱さんがこれから人に伝えたいことは何ですか?」と質問したところ...
 4.「私は○○がしたい、そのアドバイスを」と質問したところ...

(ちなみに、とても話すのがうまく、とても文章が奇麗な邱さんのことを
 ブログに書いてしまうことは、とても失礼かと思いますが、
 そのまま話すのはNGですので、私なりの解釈でお伝えします。)

===
今日は、「1番」についてです。

1.香港での賃貸物件投資

みなさん、1997年は、何をしていましたか?

邱さんとその仲間たちは、香港で香港返還をただ見ていたのではなく、

香港を購入していたそうです。

それは、香港返還に伴い、今後の政策の変化対策として、香港に住んでいた人が、
カナダや、イギリスに大移動をしていた時です。

どこも空室ばかり。

このとき、建物にはたくさんの空き家が出て、建物の価値が大暴落。

そんな時、無理をして、香港の部屋を買って、買ったようです。

その数、『650室』 (??うそのような話です。)

しかも、一緒に行った人が購入するできるために、
香港の銀行に対して、邱さんの信用力を利用して、
(人のために担保まで提供した??とも)

すごい判断力ですね。



で、結果は、



混乱した香港の返還も無事に終わり、
落ち着いた時には、その物件価格が『6倍』にも化けたそうです。

当時、参加した人からは、感謝感謝の嵐??のよう。

邱さんがお金の神様といわれるのも、わかるような出来事ですね。

すごい先見性です。

さて、これには「落ち」があり、
邱さんいわく、「この事例については、次に同じような事例はない。」とのこと。

チャンスの女神の前髪をつかまなくては!!!

で、この話を聞いて、
 「自分は1997年何をしていたのだろう?」
 「香港返還騒動をテレビで見ていて、なにも動いていなかったな。」

⇒ 見ているだけでは駄目ですね。
 
⇒ ⇒ 『動かなければ』 (少しでも)


(ここからは余談です。)
さて、もう一つこの話の中で、面白い事に気がついたのですが、
邱さんの事例ではないのですが、
不動産投資の王道のオンリーワン勉強会の会員さんも、
銀行融資の力(王道チームの信用力)をうまく活用できているのだな。
(あまり大きく取り上げられたことはないのが残念。でも、希少価値ってそんなものですね。)

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もしインフレが起きたら

日本を含め世界中で、こんなにも金融支援として紙幣を発行し続けていると、
ふつふつとインフレの不安が芽を出しててきます。

ちょうど1年半前は、食物、燃料などが、供給不足となるといわれていて、
先物が値上がっていましたが、100年に1度の不況の心配が薄れるにつれて、
また、いろいろなところで、以前の話題が再発してきたようです。

インフレはいつ起こるかはわかりませんが、
今まで、これだけ刷ったお金は消えてなくなるとはおもえず、
 数年後?
 10数年後?
 20数年後?

には、今よりもお金の価値が低くなってしまう時代が来ると考えておくことも...。

このとき、アパート投資の位置づけはどのようになっているのでしょうか?

少し前ですが、7月度のオンリーワン勉強会では、
BNPパリバ証券のチーフストラテジストの島本幸治さんの講演があり、
『インフレ』についての説明がありました。

(この時の様子は、不動産投資の王道の勉強会員さんは、自宅でのビデオ確認をしてみてください。
まだアップしており、選挙が終わってから、この講演を見直すと面白い再発見ができますよ。)

(ここからが本題です。)
このとき、大手銀行員の方と同席する機会があり、
「インフレ時のアパート投資はどうなるか?」の意見を交わさせていただきました。

今回の前提として、
「今(2009年)、ローンを組んでアパートを取得した場合、15年後にインフレが起きた場合を想定しました。」

2009年に5000万のローンを組んで、金利が上昇していた場合、
 1.ローンの位置づけは?
 ⇒ ますます、融資が出難くくなります。
    しばらくして、金利に見合うように、土地価格が上がればまた融資が出やすくなるかもしれません。
    (先に始めた人にメリットあり?固定金利を選択した人はなお有利ですね。)

 2.建物の価値は?(物価)
 ⇒ こちらも、インフレに応じて建材価格が上がります。
   (先に始めた人にメリットあり)

 3.家賃の価値は?
 ⇒ 時間的に急には家賃が上がりませんが、
   今の収支計画の家賃よりは、上がっているかもしれません。

 4.トータルの価値は?
 ⇒ インフレに応じて、資産価値が見た目に増えます。

 5.アパート投資の結果は?
 ⇒ 以上の1-4は、過大評価をしすぎかもしれません。
   しかし、インフレが来たときに、『不利になる』ことよりも、
   すでに始めていた人に大きく『有利になる』因子が多いのが実情です。
 
マイナス要因は、税金でしょうか?しかし、税金が家賃を超えることはないのですし、
5年後に急激にインフレが起こることは、
10年後にインフレが起きることよりも確率が少ないこともあり、

良い条件の土地、プランがあり、その人が一定の安定レベルにあるのならば、
「インフレを恐れて時間を待ち、インフレの危機が過ぎてから始めよう」と考えることは、
良い考え方ではないように思います。
(正確には絶対は言えませんので、この考え方が正しいことが起きるかもしれません。)
 
「もっと多くの情報を集めて、対策を練ることがよい」ということが答えであるのですが、

その銀行員さんと「やっぱりアパート(マンションではなりません)経営の力はすごいね。」
と、話したことが、私にはインパクトがありました。

さて、皆さんは、どう考えるでしょう?

いろいろな状況を想定して、考えをめぐらすことが大事です。

他の人に気がつかない、大きな発見があるかもしれませんね。


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世界の株価急落・日経号外

先日は福田首相の辞任のときは讀賣新聞による号外でしたが、今日は日経新聞の号外でした。

見出しは、『世界の株価急落』。
(1つ目の画像↓は表面)
20080916Lehman1.jpg

(2つ目の画像↓は裏面)
20080916Lehman2.jpg

2001年の同時多発テロ以来の下落とのこと。

その他の見出しでは、
・ リーマンが経営破たん (関連で4万人前後が離職の可能性)
・ バンカメ、メリル救済合併
・ 国内外の市場に衝撃
・ FRB、7兆円供給
など。

この号外をもらっても、2001.9.11ほどのショックがないのですね。
あれほど辛い事件と、金融混乱を経験してしまうと、今回も一時的?かな、と思えてしまいます。

いずれはまた元の水準に戻ってくるのでしょうね。
それにしても、株や為替では、上下の変動幅がおおきいので、心身的に辛いですね。
落ち着いて、生活できないですよね。

この点、不動産賃貸業は、初めのプランさえしっかりしていれば、大きな変動がおきにくいですね。

ちなみに、このニュースで家賃が変更になるということはありませんね。

もしかしたら、このニュースに関連して、条件の良い土地が出てくるかもしれないので、これからしばらくは、土地情報の『緊急注目期間』になりますね。

すでに、今年は不動産市況が良くなく、逆に条件の良い土地が出始めているので、不動産情報が面白くなっていますね。

『焦らず、かつ良い土地情報を見落とさず』 ですね。

それから、明日は、健美家サイトでのコラムの公開日です。
気合を込めて、原稿を提出しましたので、乞うご期待です。
健美家コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/


【ご連絡】
『サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ<銀行融資・収支編>(1)』を行います。
開催日時:2008/9/28(日)14:00-16:45 (受付13:30-)
残り席:『8人です』 懇親会も行います。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。


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もっとしっかり讀賣新聞と個人さん

今日の讀賣新聞の一面の大見出しは、「金も職も希望もない」でした。
20080721Yomiuri1.jpg
「戦後最大の金融危機」との表現や、「震源地アメリカでは家を追われた「ローン難民」が急増し、政府系住宅金融会社までが経営危機に陥った」との事から始まり、困難を極めている人の状況を列挙していました。

その一人のウィリアム・トウさん(72)事例で、不明確な点がありました。(下の文章です)
20080721Yomiuri2.jpg
 (1)1988年に自宅を購入した時は、年6%程度の固定金利で30年ローンを組んだ。
   ↓
 (2)2000年に借り換えた「サブプライム」は低金利が魅力だった。
   ↓
 (3)数年後にはその金利が跳ね上がる仕組みになっていた。
   ↓
 (4)2007年には、金利11%、月額14万6000円の返済額が払えなくなった。

さらに、(*)注意書きには、「サブプライムローンは、通常のローンが借りられない個人を対象として、最初の2年は年5-6%の低金利で誘い込み、その後は年7-15%程度に跳ね上げるローン。」
とありました。

彼の2000年の行動(2)と(*)の説明とで矛盾がありますよね。
『彼はどうして、年6%程度の30年固定金利ローンを、サブプライムに変えてしまったのでしょうか?』

(4)の状況を列挙していますので、伝えたい目的は、悲惨な状況とサブプライムローンのシステムを指摘していますが、2000年の(2)の行動を取った彼の状況については詳しく書かれていませんでした。
私はこの行為が重要な分岐点だったと思います。

讀賣新聞が一面で載せるにしては、理解しがたい説明でした。
(先日、讀賣さんにお世話になったのにこのようなコメントですみません。)
でも、これを日本の人が呼んで、彼の行動の不可思議を感じずに、読みすすめてしまうと記者さんが思っていたのでしょうか?

一言でも、自己防衛の為に、ローンや不動産についての知識がこのウィリアムさんにあれば、自己破産をすることはなかったのではないでしょうか。
学校では教えてくれない、資産の守り方について、自分で勉強する必要があることを暗に 伝えてくれた一面だったように感じました。

しかし、彼は金利が跳ね上がる仕組みになっていることについて説明を受けなかったと仮定しても、30年の固定金利のローンを変更してしまったことのもったいなさと、自宅は何も稼いでくれないことを感じさせられる一面でした。

今日は、久しぶりにWEBでたくさんの土地情報を見続けましたが、なかなか良いと思える物件はないですね。
WEB情報だけでは、土地や中古が値下がっていないようにも思えました。やっぱりたまに、1日見るだけではダメなのでしょうね。また、良い情報はWEBには流れないのでしょうね。それでも1000件でたった1件だけ見つけましたが、借地でしたね(それでも面白い)。
妻に、理解されなかった為、そのプラン(ストーリー)を7/27の講演会でに公開しますね(笑)(王道パターンとは異なるけれど)。

ご連絡:
『サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ<土地探し>第1回』を行います。
開催日時:2008/7/27(日)14:00-16:30 (受付13:30-)
定員:40席(申し込み順) 今日も2人の申込みを頂き、今17名、アットホームな講演会になりますね。
今回も、大阪講演に続き赤字気味ですが、構いませんよ、これも私の試練?でもこれだけの方に参加してもらえて、光栄です。懇親会でゆっくり話しましょう。

詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daichoso.htmlのサイトにて。


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その決断は夢物語?

夢物語?!
土地代・新築費用を合わせて『5000万円』として、自己資金を『500万円』。
最近の変動金利は、『2.9%』で、木造アパートでは『25年』の借入期間。
この場合、元利均等で、毎月の返済は約『23.5万』、年間返済額は『282万』。
例えば、月家賃収入『30万円』のアパートを持っているとします。
年間では『360万円』ですね。
つまり、月『6.5万』が残り、年『78万円』が残ります。

単純にでは25年間で『1950万』(78万x25年)が溜まり、抵当権の無い『土地・建物』が残ります。
次にこのアパートを担保(担保価値を取得額の1/2として)として『2500万』借入れ、自己資金は『1950万』、この額『4450万』を次の物件の2割の自己資金とすると、『約2億』の物件(土地取得+建物新築)を取得できる可能性がある。この物件の家賃は、先ほどと同様の“物件”対“家賃”比率とすると、月家賃は『120万』、年家賃収入は『1440万』。この時の返済額は『月67.5万』、月残額は『52.5万』先ほどの30万/月を加え、『82.5万』。
これはまた、25年後でローン返済がなくなります。
ここまでくるのに、『50年』。20歳で初めて70歳。この50年をどう考えるかは個人差がありますが、子の代の十分な年金になりますね。

または、借入期間の約半分の12年が経てば状況が良くなっており、返済がすすんだこの物件を担保に、次の物件に進むこともできますね。

私の場合は、すぐに土地の評価が上がったために銀行に担保価値を確認してもらい、その価値を確認し、これを担保とし、次の物件に進めましたね。

ここで大事なことは、満室であること、家賃の下落が少ないこと、建物が50年持つこと、無駄使いをしないことなどです。

月30万の家賃のあるアパートを持つことが出来た人は、ここまで達成できる可能性があり、1棟4戸アパートはそれだけの可能性を秘めた建物と位置づけることも不可能ではないのです。これはGood caseであり100%達成できるとは言い切れません。Bad caseを考え、リスクをおさえることはこれを考えること以上に大事なこと。

話している内容は矛盾しているのですが、悪いことばかり話していては始まらないし、良いことばかり話していると大失敗をします。

両方を考えることは自由だし、バランスを取り、本人のみが落としどころを決定することが出来るのですね。

たくさん考えて、決断しても良いのではないでしょうか?
考えたことは、何も考えない場合よりも、具体的になっています。
はっきりと、またはぼんやりとでも、形が見えてきたはず。
そして、その形を現実のものにする工夫を考えるのですね。『思考は現実化する!!』

その決断が「今回は敬遠する」と決断しても、決断した事実はきっと次につながります。

ご連絡:
『サラリーマン大家サポーターズ・安定経営道シリーズ<土地探し>第1回』を行います。
開催日時:2008/7/27(日)14:00-16:30 (受付13:30-)
定員:40席(申し込み順)感謝・感謝です。

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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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