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直近ですがある銀行融資相談会のお知らせです

昨日、ある銀行の担当者さんとお話しする機会がありました。
この方は、王道型アパートに興味を持っていて、アパート投資についてのアドバイスをしていただけるとのことです。
世田谷区・目黒区のアパート事業のサポート役になってもらえそうです。

今回は、直近の相談会のお知らせです。
『6/20(金)9:00-19:00』で、個別相談に応じてくれるそうです。

サラリーマン大家サポーターズの講演会に出席された方、オンリーワン勉強会の方は、私に連絡を頂ければ、中継ぎをします。
(直前に情報を頂いたので、直近の報告となりました。)

今回の相談の位置づけとしては、お互いの自己紹介の場としても良いですね。
以前の私の場合は、
自分から銀行にアポイントを取り、
→ 銀行員さんにお会いして、
→ アパート投資をやりたいと説明し、
(当時は、30代前半のサラリーマンが兼業で不動産賃貸業をやることは一般的でないよ。と言われたこともありましたね。)
→ 私のアパート投資プランを理解してもらい(事業性があることを認めてもらい)
(吹抜けやロフトや長屋式と説明しても、それでどれだけ家賃が取れるかは認めてもらえませんでしたね。)(理解してもらえない場合や門前払いを受けたこともありました。)
→ 漸く、納得してもらってから、融資の是非の話をしてもらえました。

現在でも、“一見さん”として銀行に王道型アパートの融資をしてもらう時には、相場よりも高い家賃になるとの見込みを認めてもらうには苦労しますね。

今回の場合は、銀行員さんが自ら王道型アパートについて、調べ、理解してもらっている状態ですから、比較的話しはスムーズですね。
しかも、具体的な物件についての話ではなくても良く、挨拶程度で事業用ローンの相談に来てもらっても良いとのことでした。

一番の利点は、「一度顔合わせをしておくことにより、本当に融資をお願いしたいときに話がまとまりやすくなる。」と言うことかと思います。

相談の一例として、銀行員さんから直接にアパート投資についての「良い条件・悪い条件」を聞いてみても良いかと思います。
『良い質問から、良いアドバイスが生まれますね。』

銀行は、都民銀行さんです。
相談会場は、担当員さんの銀行の支店です。
直近情報ですが、私までメールをしてもらえれば良いですよ。
(ただし、私としてはアパート投資についてよく勉強されている方をお伝えするだけですので、各自で質問等をしてください。)

ご連絡:
『サラリーマン大家サポーターズ・キックオフ講演』を行います。
東京開催日時:2008/6/28(土)14:00-16:30 (受付13:30-)
残り:10名です。

大阪開催日時:2008/7/5(土)14:00-16:30 (受付13:30-)
定員:まだまだ、残席あります。今日も申し込み、ありがとうございます。
大阪でも懇親会を行います。
詳細説明・申込みは、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。


←気持ちの一押しを

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17 : 54 : 48 | 資産運用 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

昨日の税理相談での一言

(税理士さんより)『税金を払わなければ、お金は増えない。』

健美家さんのサイトにコラムhttp://www.kenbiya.com/column/ht-tax/09.htmlを掲載している「辻・本郷税理士法人」https://www.ht-tax.or.jp/kbtax/form.htmlに税務相談をしにいきました。

<質問>私の不動産賃貸業は、担当するクライアントの中で安定レベルか?危険レベルか?

については、
「最近は不動産がミニバブル状態であった。」
 ↓
「1棟マンションなどをフルローンで購入した場合は、危険な財務状態であることが多い。」
 ↓
「不動産投資では、自己資金を2割入れることが良い。3割ならば尚良い。これだけ入れておけば安定な状態と言える場合が多い。」
 ↓
(質問の回答は、ここで出て「悪くない」でしたが、私の内訳もあり一言では言えず講演で話します)
 ↓
(しかし私の場合、3年連続新築を建てている)「毎年、アパートを取得しているので、少し休んでもよいのではないか。」
 ↓
「いざと言うときに備えて、現金を残しておくことが良い。」
(“いざ”の時とは、空室、家賃滞納が代表事例でした。)
 ↓
(私の場合、現金を残さず、収益を全て次の建物に使っているので、休憩を宣告されたのですね。やばい、やばい。)
 ↓
「お金を残す、一番の方法は税金を払うこと。」
『税金を払わなければ、お金は増えない。』


私の場合、減価償却の為、キャッシュフローはあるのですが、不動産所得としては微々たる物なのですね。(はい、税金をあまり払えていないのです。)

毎月の現金の手残りは、「以前支払った自己投資資金の回収」や、「現金が土地・建物資産に移り、それを回収した結果」と表現できるのではないでしょうか?

やはり、減価償却は経費なのですね。

次の課題として、『不動産所得を上げ』 → 『税金を支払い』 → 『資産の拡大=安定』
を実行すること。とのことが税理士さんとの相談で浮かんできました。

ありがとうございました。

ちなみに、「辻・本郷税理士法人」さんでは、無料相談会をやっています。https://www.ht-tax.or.jp/kbtax/form.html
サラリーマンサポーターズのキックオフ講演会↓↓です。
税理士さんは立派なサポーターです。自分にあったプロを見つけましょう。
開催日時:2008/5/18(日)14:00-16:30 (受付13:30-)
定員:(会場変更後ですが)残り10席です。
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。

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19 : 06 : 12 | 資産運用 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

税理士さんへの相談

最近、それぞれ3人の税理士さんにお話を聞く機会がありました。
いえいえ、真剣に相談をさせていただきました。

ちなみに、今朝は新宿センタービルに事務所がある税理士さんです。
20080502sinjyukucenter1.jpg
(あいにく今朝は曇り空。手前左が新宿御苑、真中が国立霞ヶ丘競技場、奥が東京タワー。)

質問内容は、
 1.私の不動産賃貸業は担当するクライアントの中で安定レベルか?危険レベルか?
 2.この状態で法人化することは有効なのか?
 3.消費税還付の活用方法について

実は「5/18の講演」の資料つくりとしても、大事な確認だと思います。
私の実績を話しても、沢山いる「大家さん」の中で、どのレベルに私が位置して、どのレベルの話なのかは、参加される方が知りたいことではないかと思います。

以前、私がいくつかのセミナーを聞いたとき、『きわもの』的な講演なのか、一般的な講演なのかが理解できないことが多く、解決のためにより多くのセミナーを聞き比較して、判断しなければなりませんでしたからね。

サラリーマンがアパートを新築して所有すると言う意味では「きわもの」ですが、大家全体で見れば「新築」も「私のレベル」も一般的なレベルです。

結論を先に出しましたが、全ては個別問題(状況によって異なる)ですので、立地・建物・収支そして今後の方針について、それぞれ細かなことを確認していかないといけませんね。

ちなみに、『質問2・法人化』については変化があり、法人化に挑戦することにしました。これについては、今後のブログにて。

『質問3・消費税還付』についてはオンリーワン会員さんからの実行課題です。

来週は、ある行政書士さんから紹介された4人目の税理士さんの相談会に参加します。
45分と短い時間なので、もう一度同じような質問を投げかけようと思います。
この結果も入れ、同じ状況をそれぞれの税理士さんがどのように違ったコメントをしたのかも、詳細をお話ししますね。

開催日時:2008/5/18(日)14:00-16:30 (受付13:30-)
定員:(会場変更後ですが)残り11席です。
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。

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23 : 36 : 27 | 資産運用 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

竹中平蔵さんへ大喝采

昨日につづき、第2弾、竹中さんの『アジェンダ』です。
20080422Hitomi2.jpg
 昭和女子大学の人見講堂です。

20080422Festa.jpg
 (投資フェスティバル2008です。)

前回に続き、ここからまた会場の盛り上がってくるのですが、メインのテーマ『3つのアジェンダ』についてです。
「安部さん、福田さんは、スローガン(標語・呼掛け)だけで、アジェンダ(行動計画)ではない。」、「小泉さんはアジェンダだったから、変化が起きた。(自画自賛でしょうか?)」

竹中さんの『アジェンダ』
1.法人税を40%から20%に減らす。
「個人から“企業の税金を減らすのではなく、個人の税金を減らせ”との批判が起こるが、これは間違っている。」、「企業がよくならなければ、経済が動かなく、個人給与も上がらない。」、「税収が減ることを問題にするべきではなく、経済活動が活発化することの利益、人の喜びはとても大きくなる。」
 
2.羽田空港を3倍に拡大する。
「日本の中で同行考えてはだめ、今はグローバル化時代、日本は空港が無いことが理由で世界から取り残されていることに気がつかなければならない」、「韓国・インチョン空港、シンガポール空港、上海プートン空港は羽田・成田の3倍ほどある。」、「24時間完全稼動空港が当たり前。」

3.東京大学を民営化する。
「世界の大学ランキングで、東京大学は17位。」、「日本が経済大国を維持するには5位以内に入ることが当然。」、「未来の宝である良い学生がいなければ今後の日本は無い。」、「ハーバード、ケンブリッジ、オックスフォードなど上位5位はすべて民営大学。」、「文部省の枠から外すこと、今よりも何倍も多い研究費で運営しなければいけない。」

「小泉時代に、郵政民営化が出来たように、不良債権の削減が出来たように、これらはやれば出来る。」

その他のテーマは、竹中さんが2月-3月で経験した事の『ベスト3』
  No.1 イミョンバク大統領関係者からの5度にわたる会談
  No.2 JAPAIN(ジャペイン)
  No.3 ルービン財務官との対談
 
そして、最後には、また、
「日本の家計の財産は、なんと『1600兆円』、これは過去の日本人の努力の賜物。」
「一人ひとりが、年率1%の投資運用利益をあげるだけで、16兆円もの景気拡大につながる。」

「一人ひとりが投資を勉強して、次の世代に、今の経済大国の日本を引き継いで欲しい。」
「もっと勉強をして、今の若い世代から、世界に通用する人が沢山出てきて欲しい。」

今年はお話を聞くのは4回目でしたが、40-100人の前での話し方と今回の1000人以上を前にしたときでは話し方を全く変えていたのですね。
迫力のある声で、数字を交えはっきりと断言をしていましたね。

ところで、竹中さんは政界に復帰するのでしょうか?

とにかく、聞いていて、元気が出る、日本に期待が持てる講演でしたね。

私の単独講演会↓↓です。
上記の講演には及びませんが、参加を伝えてくれた人に具体的にサポートをしていきたいと思います。初の講演会ですから、ここに来た人がアパートを所有できる、そんな講演を目指します。
開催日時:2008/5/18(日)14:00-16:30 (受付13:30-)
定員:残り9人(先着)
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。
いよいよここまで集まりましたね。参加表明をしてもらい、本当にありがとうございます。

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18 : 03 : 11 | 資産運用 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

竹中さん官僚不況を語る

昨日は、三軒茶屋駅に近い昭和女子大学の人見講堂で、竹中平蔵さんの講演を聞く機会がありました。
20080421Hitomi.jpg

今回は投資フェアでの講演でしたので、参加者は投資家や投資に興味がある人たち、この聴衆を前に、竹中さんは何も資料を使わずに1時間一気にしゃべり続けましたね。

終わりの挨拶で、大きくお辞儀をしたときには、拍手・拍手でした。
20080421Takenaka.jpg

(フラッシュが使えず、ボケ写真で残念。)

冒頭では、竹中さんは、大臣をやめ、民間人ですので
「今の最大の強みは、何を言っても『失言』にならないこと。」、
「政治家は悪意と敵意をもって迎えられたが、教授は善意と好意をもって迎えられる。」
との掴みから入り、政治家から民間人になりすっきりした様子。

竹中さんは、日本の景気の減速の理由は『官僚不況』によるものだと断言。
サブプライム問題ではないと言い切りました。

官僚の3大失敗事例として、
1つ. 昨年6月の建築基準法改定
「姉歯問題は許せないが、その『責任回避』のために、官僚が建築確認の2重チェック方式を採用してしまった。 」、「問題は、2重チェックをやる役人が誰もいないことを考慮しなかったこと。」、「決りは出来たが、運用する人がいない。」、「その為に、着工数が大幅に減ってしまった。」

2つ. 金融庁の厳しい規制
「本来は金融庁が、銀行預金から投資で運用してもらえるように、促進するべき。」、「しかし、堀江問題を起こさない為に、いや金融庁が『責任回避』する為に、自由に投資商品が作れないような制約を作ってしまった。」

「日本の家計の財産は、なんと『1600兆円』、これは過去の日本人の努力の賜物。」
「一人ひとりが、年率1%の投資運用利益をあげるだけで、16兆円もの景気拡大につながるのだが、個人はまだ銀行に預けたまま、変化が無い。」

3つ. 厚生省の食品規制
「サプリメントが大変良く売れ始めたとたんに、厚生省がサプリメントは薬品との見分けが付かないとの理由で、うれている商品の商品名を変更するように命令を出してしまった。」、「せっかく企業が売上に結びつけた努力を規制で締め付けてしまい、多くの商品が売れなくなってしまった。」、「これは大して起きていない責任問題に対する官僚の過剰反応」。

民間人の竹中さんとして、「日本を良くしたい」との熱い思いを一気に話していましたね。
これが財務大臣のときならば、官僚からの一斉批判を受けていたでしょうね。

そして、竹中さんの3つの『アジェンダ』(これは明日書きます。)
(1)法人税を40%から20%に減らす。
(2)羽田空港を3倍に拡大する。
(3)東京大学を民営化する。

その他のテーマは、竹中さんが2月-3月で経験した事の『ベスト3』
 No.1 イミョンバク大統領関係者からの5度にわたる会談
 No.2 JAPAIN(ジャペイン)
 No.3 ルービン財務官との対談
 
そして、最後には、また、
「日本の家計の財産は、なんと『1600兆円』、これは過去の日本人の努力の賜物。」
「一人ひとりが、年率1%の投資運用利益をあげるだけで、16兆円もの景気拡大につながる。」
とのこと、さすが竹中さんの考察です。

私の単独講演会↓↓です。
上記の講演には及びませんが、参加を伝えてくれた人に具体的にサポートをしていきたいと思います。初の講演会ですから、ここに来た人がアパートを所有できる、そんな講演を目指します。
開催日時:2008/5/18(日)14:00-16:30 (受付13:30-)
定員:残り12人(先着)
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。
(私にとって永久記憶です。)
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23 : 58 : 58 | 資産運用 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

うっちゃんと食事を(複利)

昨日は、光栄にも『ひだまり不動産のうっちゃん』と食事をする機会がありました。

「うっちゃんは楽しい気持ち一杯でリノベをしているんだな。」
と感じました。

ほんと、無駄使い(贅沢)をしない人で、今までの不動産投資で得た収益は、次の物件取得に使い、どんどん拡大しているのですね。

これは、私も全く同じで、うんうんと頷いてばかりでした。
得た収益を寝かしているわけではなく、次の物件取得に費やす。
これ銀行の複利の利回りと同じですね。

単に10%の物件でも収益を無駄に使ってしまえばそれだけ、いつになっても110万の年間所得。
単に6%の利回りでも、15年後には『239万円の年間所得!!』、10%で無駄使いの人よりも、倍以上の年間収益になるのですね。

以下が、うっちゃんとの会話から出てきた発想です。
<元金100万円>
      利回り10% 利回り6%
経過年 単利年所得 複利年所得
  0    100    100
  1    110    106
  2    110    112
  3    110    119
  4    110    126
  5    110    134
  6    110    142
  7    110    150
  8    110    159
  9    110    169
 10    110    179
 11    110    190
 12    110    201
 13    110    213
 14    110    226
 15   110    240

この表、実はすごいのですよ。
どうして、私が急いで毎年のように建物を建てられているかの理由が分かる表です。
なぜ、不安定な10%の利回りを求めずに、確実な6%(いや5%)を選択しているのかがわかります。

ヒント:マンションでは10%物件があるかもしれませんがそれはずっと単利と同様です。
木造の新築でこそ、確実な6%の複利⇒6%とは常に膨らむ成長率ですよ。
その詳細は、下記の講演で詳しく話しますね。

私の初の単独講演会↓↓です。
私が4棟20室取得できたのは、『複利+レバレッジ(融資)』を活用できたことも大きな要因(秘訣)でしょうね。これは誰でもできることですね。シンプルに説明しますね。
開催日時:2008/5/18(日)14:00-16:30 (受付13:30-)
定員:40人(先着)
詳細説明は、こちら→http://shop.odpt.net/daicho.htmlのサイトにて。

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サラリーマン大家サポーターズ_アパート大家の満室体験談http://blog109.fc2.com/
健美家コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/←今日は第5話の公開日、最後は意外な出来事がありました。

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19 : 59 : 24 | 資産運用 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

不動産投資リスクは大きく評価されてしまう?

昨日の講演で、面白いことを聞きました。

質問は、「あなた方は以下のどちらを選びますか?」です。
 ①90%の確立で得られる10万円
 ②100%の確立で得られる8万円
結果は、一部の人を除き、大半が②を選択しました。

数学的に見れば、①が10万×0.9=9万、②が8万となり、①がより多くをえられルカ区立が高いのですね。

また、世の中では宝くじが良く売れているそうです。
数学的に見れば、とても確率が低く、宝くじの1等は1000万組に1本ですから
その確立は1/10,000,000 = 0.00001%

銀行の普通預金金利0.2%よりも低いですね。

数学的に見れば、「宝くじには投資はしない」との事になります。

しかし、人は上記の②を選び、宝くじを買います。

この方の結論は、『人は必ずしも正しいことが出来るわけではない。』でした。
ちなみに、この方は、
『織田隼人』さん、著書「朝11時までメールは読むな!(後悔しない決断の技術)(講談社)

これは、心理学的にもいわれているようです。

また、講演の後で私が質問をしたのですが、
  ③97%の確立で得られる300万
  ④100%の確立で得られる100万
でも、多くの人が④を選択するそうです。

この心理には、もう一つ、『人の生命本能』が働いているそうです。

人は生きることに最善を尽くす。
それは、たった1%でも危険があればそれを避けるように、生命体としての本能があるそうです。

この話を聞いて、不動産投資にも近いな?と感じました。
不動産投資では、投資額が大きく、数%の確立でも、多額の損失、強いては破産を想像してしまうこともあるかと思います。このときは、生命本能による圧力を感じているのでしょうね。

でも、本当に数%でしょうか?

しっかりと調べれば、定期預金よりも投資をすることが有利であることが分かるかと思います(人それぞれで、状況によりますが)。有利とは確率的に多くを得られるとの意味ですよ(従業員よりも自己で事業を起こすことのほうが有利とも言えると思います)。

日本では投資よりも預金が選ばれ、起業よりも入社が選ばれるのですね。
得られる額ではなく、安全性としてはこちらの選択が正しかったのですね。『今までは』。
(今までは経済大国日本でしたから、世界のニュースを見れば以下に日本が豊かで、日本人であること、日本に住むことが安定していたかを知ることが出来ました。)

しかし、銀行としては、日銀総裁も決められない日本、定期預金でも金利が低い日本、政治も、会社も?

危険なことばかりを書いてはいけませんね。

で、今回の結論は、安定性や危険についてではなく、やはり、今普通に生活していることが安定なのか?、不動産投資が危険なのか?についての答えは、よく調べることに尽きるのではないかと自分なりに思いました。

比較をする多くの指標があり、ネットでも調べられますね。
『銀行預金、株、FX、1ルームマンション、中古アパート、新築アパート、1棟マンション投資、海外不動産投資』、それぞれの投資がどれほどのメリットで、デメリットなのか分かりやすく、説明しているものは少ないですよね。
(理由は各業者が自分の業種をよりよくアピールしようと説明しているからかも。)

上記の比較は、いつでも変化をしているはずですから、私の感覚ではなく、多くの指標ごとにデータが取れると、より成功に近くなるかと思います。
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アパート大家の確定申告『黒』

漸く、すっきりしました。

今日は、会計士さんとの打合せ、今まで作成した収支の決算表の提示日でした。

いままで、コツコツ、収支明細を毎日、打ち込み続けていましたからね。
×いえいえ、これが出来ていれば、ここまで苦労しなかったのですが、2月の末になり、急いで領収書の整理や、通帳の整理をしました。夜遅くまでやりながら、漸くここまでたどり着きました。
[情けない、情けない。]

それでも、改めて感じることは、
 1.家賃の滞納が無いことはとても良いことですね。
  [収支も月度ですっきりしています。]

 2.領収書・銀行振込用紙は、きっちりととっておくことが大事ですね。
 [税理士さんからいくつかの質問を受け、とっさには応えられなかったのですが、書面が証拠ですものね。]

 3.やっぱり頼りになるのは、税理士さん
  [適切な指導をしてくれて助かります。全ての収支は個々に異なるものですからね。]
  [心強いサポーターです。]

そして、漸くやりました。
今期は、初めての『黒字決算』です。

いままで、建物の費用やら、入居時期が悪かったやら、経費?を何とかかけたやら?でしたが、今回は正々堂々と税金を支払います。

結局、アパート大家でも、経費を作るにしても、そんなに多くは作れないのですね。
[結構な交際費と雑費だったのですが、「黒字にせざるを得なかった」です。]

でも、税金を支払うことも気分が良いですね。

実は、少しの額ですが、徐々に支払額が増えていくと、少しは融資を得やすくなるかもしれませんね。
 [昨年、某銀行員さんに、「あと少し良い財務状態でしたら、融資できたのですが…」との言葉を思い出します。]

支払った税金が、しっかりと、有効に使われますように!!
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アパート投資のシンプルな数値事例

アパート投資について、シンプルに試算した事例を示してみます。
(あくまで例えばとした事例を使った説明用の概算値です。)
(アパート投資方法のおさらいですね。秘訣でもありますよ。)

土地が3,000万円、建物が3,000万円として、頭金を1,500万円とすると、
融資金額は、4,500万円。

さて、三井住友銀行で事業用ローンの融資を組むと、
・ 最大融資期間⇒木造アパートで25年
・ 変動金利で、2.875% (本日時点)

毎月の返済額は、約21万円となります。

ここで、狙い(土地条件・建築プラン)が確定します。

1棟4室の場合は、1室の家賃が約5万円で”とんとん”(税金や諸費用を除く)です。

1室の家賃が7.5万円ですと、月の家賃収入は30万円、年間の家賃収入は360万円。

これでローンがなければ、十分すぎるほどの年金代わりになりますね。

でも、当初はローン返済があります。
それを差し引いて、毎月約9万円が手元に残ります。毎年約108万円が残り。

アパート投資の総利回りは、360万÷6000万で、『6.0%』。

自己投資資金の利回りは、「当初25年のローン返済期間」と「頭金を1500万円」を加味すると、
108万÷1500万で、『7.2%』
[レバレッジ効果ですね。]
しかし、ここからが面白いのですが、25年のローン返済期間が終わったときは、下記のようになります。

毎月手元に残る家賃収入は30万円、年間では360万円。

自己資金投資利回りは、360万÷1500万で、『24.0%』。

これならば、約4年で、1500万円を回収できてしまいます。

50年間建物を維持できれば、25年ローン返済後は1500万円が『約1億円+土地取得』を生み出しますね。
[質のよい状態で、長持ちする建物が以下に重要かが実感できます。]
[このあたりに、「アパート所有者は1棟だけでは終わらない」と言われる理由があるのでしょうね。]

「空室率や家賃の下落を計算していない?」確かにそうですね。
[贔屓目に、うまく考えすぎでも有るかもしれません。]

しかし、「空室率や家賃の下落が起こらない方法を検討することは出来ます!!」
(または、少々の空室率や家賃の下落が気にならないプランを作ることも出来ます。)

以上は、あくまで例えの概算値ですよ。

どうです?
自己資金、1500万円を倍増させる方法は?

今日の株価の下落、FX投資をしている方には急激な円高。

落ち着いて、気長に、着実に、自己資金をなくさないで、増やす方法。

アパート投資を勉強してみませんか?

失敗する方法は沢山有り、成功することは簡単なことではありませんが、しっかりやればそれだけの結果が返ってきますね。

このブログでも、お役に立つ事例を記載していきたいと思います。

または、メルマガ「王道通信」ウェブサイト「不動産投資の王道」も活用してみてください。

今度は、分かりやすいDVDも検討されています。詳しくは、メルマガ「王道通信」で。
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01 : 42 : 44 | 資産運用 | トラックバック(3) | コメント(0) | page top↑

いつかは試したい小ホテル事業

ホテル事業は、浮き沈みが激しいけれど、ゆとりが出来たら(いつのことやら?)、ゆとりの中で試してみたいです。

もちろん、大きなホテルではないですよ。
民宿でもありません。

ニッチな領域を狙って、海外で言うモーテルを試したいです(夢のまた夢)。

日本では、モーテルというと響きが悪いですね。
しかし、海外ではそれぞれの街に存在します。

食事が付かない為、キッチンが備えつき、テレビ・冷蔵庫有り。
さらには、レンジ・鍋・皿・スプーン・ナイフ等も有り。

レセプションは狭い一室。
IT予約、当日受付有り。

出来るだけ、カード決済。
[身元が分かるのでラブホテルになりにくいかな?]
[バイトさんを雇うにしても、出来るだけ現金を扱わないほうがよいかと思います。]
[リネンでコストが掛かるのが問題ですが。]

小さなスケールで出来ると良いかと思います。

アパートは、上場会社が入ってきにくい領域ですね。
この海外版モーテルも、大きな企業が日本で行っていないですね。
[個人事業が生き残るには、ニッチを探すことも一法ですね。]

もちろん、今のアパート経営が上手く行けばの話です。

でも、モーテルだろうと他のものでも、アパート事業を一つ持っていると、次への展開が広がるかと思います。

そういえば、以前相談に乗った人も、「レストランをやりたい、けれど一発の掛けに出るにはリスクが高いので、小さくてもアパートで最低限の足場を固めてから、目標の事業を始めよう」という人もいました。

今回の発想(妄想?)のモーテル事業は、今のアパートがあってこそのことです。
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20080106CHCH4.jpg

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B.N.F.(ジェイコム男)さんの本音

先日の日刊ポーツ新聞で、一面を使い、『B.N.F.』氏のコメントが大きく掲載さていました↓。
20071220BNF.jpg

160万円の自己資金の投資から始まり、現在の残高は185億円とのこと。
ここまで要した期間は、7年間。

苦労のコメントが出ていたので、引用します。
・ストレス:(1日10億損失で)食欲なし、笑い番組で笑えず、寝ても1時間で目が覚めた
・体力:毎日パソコンの前に座っていて運動不足
・腰痛:上記のため、腰に激痛が走り、歩けなくなった
そして、ここに注目したのですが、
・市場に参加しなかったときの後悔:『株をやっていると毎日が本当に辛い』『株をやめても1億円設けられる相場で手を出せなかったときも辛い』『結局流れ出続けている』
との記事でした。

これについては、投資をした人が大・小限らずに何らかの経験をしているかと思います。

このことから見て、投資には、
(1) 収支の見極め
(2) 精神的なストレスの見極め
(3) やりがいと充実感の見極め
が大事な3要素かと思います。

B.N.F.さんは、(1)は問題なし、(2)は問題ありだが、仕方が無いと心得て(想定内)いるようですね。
[特に、B.N.F.さんは羨ましい程の実績を上げていますね。]
[しかし、そんな人でも起こっているので、(3)はより大事なことと思います。]

B.N.F.さんにとって、『充実感』がないことは、残念なことですね。

投資をする上で、あらかじめ目標を立てることが、いかに大切かを感じることが出来ます。

数字の上限にはキリがありません。(1万よりは100万、それよりは1億となります。)

それに、充実感を得られるのは、『その人次第』。

投資をする前にも、投資と続けている間にも、何を目的としているか?について、考える場を持ちたいですね。

参考にならないかもしれませんが、私の場合は、人並みに生活が出来ればよいです。

その状況を超えたときは、お金の額ではなく、やりがい・充実感を重視したいと思います。
[その上で、特に注意することは、『一人勝ちをしない』こと。]

私が「敵わないな」と思う人は、どんなに寂しくても、苦しくても、貧しくても、辛くても、その状況で光を見出している人。

この人たちはお金ではない、生き甲斐をもっていますね。
[すばらしいことですが、ここまでストイックになる必要も無いし、世の中で言えば、すごく危険な世界ですね。]

いずれにしても、投資以前の問題で、「どのようにしたいか?なりたいか?」を考える場は必要ですね。
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「200年住宅」計画

今日の新聞の記事では、
「『200年住宅』を優遇する税制の検討をすると与党が決めた」
とのことでした。

その内容は、
(耐震性・耐久性の一定の基準を満たした住宅に対して)

 ・ 登録免許税減税 (1/2)
 ・ 固定資産税減税 (新築から3年間は1/4) 
 ・ 不動産取得税減税
 (減税効果は、国と地方を合わせて、年間約180億円を見込んでいる)
とのことでした。

また、WEBで「200年住宅」を検索してみると、

1つ目、2007.7のニュースで、自民党と民間で「200年住宅」の議論が盛り
上がっているとの記事。

2つ目、「日本の住宅は30年で建て替えされている。」
⇒「この建て替え期間を6倍の200年にしようという運動」

3つ目、当時・自民党住宅土地調査会長の福田康夫さんが「200年住宅の
実現に協力してください」ともコメントしていたそうです。

また、9月末のPPPフォーラム(官民パートナーシップフォーラム)で、
塩川正十郎さんが、少子高齢化で労働人口が減る対策にもなると、
「200年住宅」計画をほめていたことを思い出しました。


それから、200年住宅が検討され始めたストーリーは、

 住宅の寿命は、
  ・ 日本 ⇒ 30年
  ・ 米国 ⇒ 55年
  ・ イギリス ⇒ 77年
と、日本は比較的短い。

200年住宅が実現したときの効果は、
 ・ 住宅の建設・取得・維持管理のための国民の負担減(約2/3)
 ・ 産業廃棄物減 (年1000万t)
 ・ CO2削減

なによりも、数世代にわたる家計へのインパクトは大きく、家計が
良好になりますね。

まさに、『超長期住宅』は、宝物ですね。

減税に対しては実行されるか不確定ですし、住宅の中に共同住宅が入り
込めるかは解りませんが、アパートでも、取得・維持管理・産廃費減は、
アパート経営(事業)にもとても良いインパクトになりますね。

『浮いた資金』で、
 ・ 余裕資金を確保し安全性を高めても良いし、
 ・ 「もう一棟」と行って、事業を拡大しても良いし、
 ・ アパート運営事業では時間が余るので、見識を広げて(単純に海外力)も
   良い

[まさに、安普請を作り再度建築することは、良いことではないですね。]

最後に、大家業の大先輩から、忠告を受けました。
『どんなプランでも、予想外のことが起こるもの、余裕資金を必ず用意して
おきなさい。』
とのことでした。

本当に困り、この言葉を思い出すのではなく、事前事前の対策・準備を
きっちりしておくよう気をつけます。

私は家賃収入の『3ヶ月分』は、現金で用意しておくようにしています。
[それでも足りないのかな?]

もちろん、『200年住宅』計画を大応援します。
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12月の勉強会(望月さん)

【1】12月の勉強会講師(望月さん)
【2】アパートに関する保険について(小林さん)

==
【1】12月の勉強会講師(望月さん)
今週末、12/2の勉強会では、望月さんが講演をしてくれます。
望月さんは社会保険労務士であり、ファイナンシャルプランナーでもあります。

以下のように主な著書や記事があり、資産運用・金融・年金制度などに関して
多くの引き出しをもっている方です。

(著書)
「年金はこうしてもらいなさい」(ダイヤモンド社)
20071127mochizuki1.jpg


「生命保険はこうして選びなさい―必要な保険・いらない保険」(ダイヤモンド社)
20071127mochizuki2.jpg


(記事)
「低金利・デフレ時代の金融商品&サービス」(週間東洋経済・広告)

「ホワイトカラー・エグゼンプション制度」等(生活設計塾・クルーレポート)

「育児・介護休業法の改正」(生活設計塾・クルーレポート)

また、各種セミナーの講師をしております。
[ 「はっきりと、簡潔に」話をする方だなとの印象を持ちました。]

『社会保険労務士』さんは事業者は関係が深く、一般的にあまり縁が無いと
思いますが、一般生活の相談事に応じてくれるなど身近な存在です。

弁護士ほど敷居が高くなく、税理士ほど事業的な経理の相談ではなく、
一般家庭の資産運用・年金・保険の指導もしてくれるようです。

[今まで、あまり縁がなかった人ほど、今回の話しを聞いてみると役立つことが
多いと思います。]

==
【2】 アパートに関する保険について小林さん
12/2の勉強会では、小林さんからもアパートに関する保険についての説明を
してもらえます。

現在建築中のアパートがあり、そろそろ保険加入の検討をする時期ですので、
ちょうど良いタイミングだと思います。

また、すでにアパートを持っている会員さんでも、相談をする価値は
あります。

[「保険の見直し(評価)」をしてもらい、「保険の掛け替え」をした人もいますね。]
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23 : 15 : 46 | 資産運用 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

未来年表(その2-産業・経営編)です

=今日のテーマ=
・ 野村総研の未来年表
・ 東京の世界一シリーズ

==
昨日に続いて、『未来年表』です。
[次の事(予定されている事)を振り返り整理するのは良い事ですね。]

分類2<産業・経営>(政府関連機関の発表内容が多く含まれています)

・2008年:大量の10年国債(40兆円)の償還期限
[国債が現金化されるわけですね。日本人はもう一度、国債に入れるので
しょうか?]
[郵貯・銀行による投信等の売込みが激しくなるでしょうね。
これで株高を予想している人もいますね。]

・2008年4月:金融商品取引法(日本版SOX法)が運用開始
[特に上場会社では大変でしょうね。SOX法用のソフトを開発している業者は
今が追い込みでしょうね]

・2008年10月:政府系金融機関が統廃合され「日本政策金融公庫」が発足
(社会保険庁が継承されるのと同時期ですね。)
[これは、【重要】なぜなら、今の国金の商品がそのまま存在しないかも知れ
ないので、アパート大家としてこれ以前に最低リフォームローンだけでも、
確保したいところです。【必修?】]

・2009年3月:証券税制の優遇措置が期限切れ
[このときまでに、利益を確定し、現金化する人が増えるでしょうか?
優遇の影響はどれほどなのでしょうね。]

・2011年:基礎的財政収支が黒字転換
[これは、本当??信じられませんね。希望的観測でしょうか?]

・2012年:温室効果ガス排出量を1990年比で6%削減(京都議定書)
[北海道洞爺湖サミットで日本が指摘を受けたら、急激に進めざるを得ないで
しょうね。次世代の為によいこと、やらなければいけないことですね。]

・2015年:日本のGDPが、中国のGDPを下回る。
[2010年説もありますね。]

・202?年:イギリスのGDPがインドのGDPを下回る。
[旧宗主国のイギリスがインドに負けることは、日本と中国の関係よりも
ショックなのかも?]

・203?年:ドイツのGDPが、ロシアのGDPを下回る。
[ロシアのGDPが欧州No.1になる。EUとしてもショックでしょうね。]

時代は変わり続ける、「諸行無常」でしょうか。
個人・自己が過去の人のまねをしているだけでは、成り立たないことを年表が
伝えているようです。

===
東京についての世界一シリーズです。
(1) 世界一の鉄道網、日本の経済の源?
(2) 一つの都市圏の人口3500万人であり、世界一。
[こんな都市で大家をやり続けている事はメリットではないでしょうか?]

未来年表その1・2は、各所で発表されたものを整理したものでしたが、
次は、いよいよ野村総研が勝負を掛けて、予想した情報となりますね。
お楽しみに。
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野村総研の未来年表(その1)です

=今日のテーマ=
・野村総研の未来年表
・未来創発フォーラムでの記録にしたい一言No.3
==
今日は月末。
今月を振り返り来月の目標を立て、改善を図りたいと考える日ですね。

ですが、今回は来月ではなく、更に先の2020年までを見てみましょう。

未来創発フォーラム2007で野村総研(NRI)より配布された資料の一部です。
[使わせてもらいますのでNRIの宣伝:様々な調査をしている中で、今を
見て未来を予測することも研究所のタスクと考えているようです。]

ここには、2007-2020までに起こることが書かれていますが、ブログでも
そのまま使うと問題かと思いますので、私の感想文としてみてください。
(以下は、2007.4時点の情報です。)

分類1 <政治・社会> (これは、政府発表内容が多く含まれています)

サミット・APEC・アメリカ大統領選・ロシア大統領選・オリンピック・
サッカーW杯・万国博覧会は、当然のように定期的に年表に入っていますね。

『年金・老後資金』としては、
・2008年:70-74歳の医療費窓口負担が2割に引き上げ。

・2009年:社会保険庁が廃止され、『日本年金機構』が発足。
 [これで問題解決にしないように要注意]

・2010年:日本の高齢化率が23.1%に到達。

・2020年:日本の高齢化率が29.2%に到達。

あくまで、良そうなのできっちり当てはまるとは思いませんが、
よく言われることなので確度が高いでしょうね。

[うーん、今の30代には、余計辛い話です、自民・民主も『自立』という
わけですね。』]

とにかく、今の若い世代は、一人分を稼ぎ使うのではなく、人の分まで
サポートする意識を持つことは当たり前になるでしょうね。

『不動産・アパート経営』関係では、
・2008年:東京メトロ13号線(副都心線『渋谷-池袋』)が開業
 [『メトロ13号線』は大大注目です。東京の鉄道網は世界一!!。
それがますます世界一になりますね。]

・2010年:羽田空港の再拡張事業による4本目の滑走路が供用開始
 [品川-川崎間と、品川区・大田区・目黒区に家賃変化が着ますよね。]

・2015年:全国の総世帯数がピーク(5,048世帯)に到達。
 [ここまでに、今のローンの1/3が終わると安心ですよね。
 これ以降に新規アパート大家さんになる人は相当大変でしょうね。]

・2020年:高速道路の整備計画9,342キロがほぼ全線開通。
 [地方の最後の望みですね。この計画に間に合わない地方は、
 大自然として豊かになるかも。]

分類2<産業・経営>/分類3<NRI予想>は、次回にさせてください。

===
未来創発フォーラムでの「幸田真音さん(作家)」の一言です。
今回の「サブプライム問題」での日本の立場を例えて、
『1週遅れのトップランナー』とのこと。

(2007フォーラムでの話の流れは)
R.A.フェルドマン氏が「日本では、この主催NRIに関係がある野村證券が
この問題で被害を受けたと報じられたが、世界の証券会社から見れば、
『たったそれだけ?とても優秀だ。』との評価。
他国の1/10もなく、日本では被害がなかったに等しい。」とのこと。

そして、幸田さんが、『1週遅れのトップランナー』とコメント。

理由は「日本は世界の投資/証券の流れについていけてなく、1周遅れだった
為に被害がなかった。」とのこと。
「サブプライム問題について、議論をする前に、東証の時代遅れと日本人の
投資能力の不足を真剣に議論しなければいけない」と熱く語っていました。

[私は、「ボタン一つしか工夫が出来ない『株や投信』の勉強するより、
工夫が出来て面白いアパート投資の面白さを伝えたほうが良いのに!!]と、
考えていましたが...。そうですよね。」
←気持ちの一押しを

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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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