サラリーマン大家サポーターズ_『クズ土地』1棟4室アパート満室体験談

本日、コラム「満室アパート経営道」最新号が公開になりました。

健美家サイトで、月2回更新しているコラムです。
↓
http://www.kenbiya.com/column/daichou/45.html

今回のテーマは、「　『物件管理・物件掃除』で、サラリーマン大家が工夫したこと」

さて、以下に『概要』をお伝えします。

＝＝＝
このクールのサブタイトルは、 「 ”誰でも”明日から出来る満室工夫事例 」 。

満室経営を長期継続するにあたり、難しい特別なことをするのではなく、比較的に容易で大家がずっと継続できる事例を参考にすることが大事だと思います。

基本的なことを押さえておく、一般的・平均レベルの話です。


この第4クールでは、このような項目にわけ、話を進めています。
＝＝＝
　退去連絡　→　不動産仲介業者選び　→　入居募集の依頼

　→　内見の連絡を受けた時　→　入居者の申込み ＝ 入居者の確定時

　→　賃貸借契約　→　家賃の振込み　→　『物件の掃除』

　→　クレームを受けたとき2 （ 対応編 ）　→　クレームを受けたとき2 （ 改善編 ）
＝＝＝

一般的には、アパート管理は特に難しいものではないものですが、
トラブルが起きた時の対応は面倒なことになります。

基本は、トラブルを起こさないために、．．．

家賃は収入源であり、部屋を貸しているからあるものですが、．．．


●問題●
　1.この物件に住みたくない （ 引っ越したいと思われてしまうと．．． ）
　2.入居者や建物の変化に気がつかない （ 大問題が始まっていると．．． ）

（すみません。「．．．」以降は、健美家さんのサイトにて、コラムを確認していただければ幸いです。
↓
http://www.kenbiya.com/column/daichou/45.html）


●問題1.　この物件に住みたくない （ 引っ越したいと思われてしまうと．．． ）

「 この物件に住みたくない 」 といって、退去連絡をする人は聞いたことがありません。
しかし、自分自身でもきれいではない・汚い建物や敷地に住みたくはないもの．．．

◇工夫1.ただ掃除をするだけ

難しいことはありません。 『 ただ掃除をするだけ 』 です。

しかし、実情は容易なことではないのです。街を歩いてみてください。

沢山の汚れた敷地・建物を目にします。

なぜならば、．．．

まず 「 掃除は簡単なことではなく．．．

◎効果１．掃除により、．．．



●問題2.入居者や建物の変化に気がつかない （ 大問題が始まっていると．．． ）

建物は生き物です。常に、新しいままで．．．

例えば、．．．
築古物件を購入した人では 「 土台 （ 木部 ） がシロアリに食べられていた 」 とのこと。


◇工夫2.定期的に行くことで．．．

◎効果２．掃除の副作用は．．．

＝＝＝

「．．．」以降は、健美家さんのサイトにて、コラムを確認していただければ幸いです。
↓
http://www.kenbiya.com/column/daichou/45.html



毎度ですが、いずれにしても、

入居者が気持よく住みたいと思う気持ちと、

大家が気持よく住んでもらい、且つ、できるだけ長く安定経営をしたい

という気持ちは、決して矛盾するものではないと思います。

問題を大きくしないこと、問題が起きる前の対策を心がけたいものです。


次回は 『 クレームを受けたとき （ 対応編 ） 』 での
「 ●問題 ⇒ ◇工夫 ⇒ ◎効果 」 を検討します。


（2010年版　最前線のプロと著名投資家１０人から学ぶ）
『　不動産投資の戦略マップ　』セミナーにて、講演をします。
日時：12/5（土）-6（日）
場所：新橋駅または汐留駅
定員：80名
受付＆詳細→http://www.sftd.jp/audios/seminar20091205.php

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↑11/04に第45話が公開されました。


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現地の生・速の情報を受信できるシステムがあります。

例えば世田谷区の事例です。

私も、2007年9月から活用しています。

世田谷区の場合は、『世田谷区災害情報メールサービス』です。
http://www.bousai-mail.jp/setagaya/
あらかじめ登録した人に対して、下記の種類のメールを送信するサービスとのことです｡



―――以下は世田谷区役所危機管理室による内容です―――

<<災害情報>>
（1）地震と津波：東京都23区で震度3以上､全国で震度5以上の地震が発生したとき､
また東京湾内湾に津波予報が発表された場合及び解除された場合に配信されます｡

（2）気象警報：東京都23区西部で､大雨､洪水の警報が発表された場合
及び解除された場合に配信されます｡

（3）雨量：東京都23区西部で一定の基準値を越えて雨が降り続いた場合に配信されます｡

（4）河川水位：世田谷区の観測地で一定の基準値を越えて河川水位が
上がった場合に配信されます｡

（5）災害時の緊急なお知らせ：災害時または災害の発生の恐れがある場合に､
世田谷区からのお知らせ(災害の状況､避難所開設情報､避難勧告等)を配信します｡

（6）天気予報：東京都23区西部の週末の天気予報をメールの配信確認を兼ねて､
毎週金曜日のお昼頃に配信します｡

<<生活安全情報>>
（1）防犯：身近な地域で多発している又は多発するおそれのある犯罪等について、
情報を配信します。
―――　―――
便利ですね。
23区内でもすべてが整備されているわけではないのですが、
万が一、所有しているアパートの地区で災害等が発生した場合に知ることが出来るし、
入居者へのすばやい対応が可能になります。

「国内でトラブルが起きているときに、ゴルフをやっていた○○大統領」を自分の事と
考えるべきですよね。
以前書きましたが、「自宅よりアパートが大事」と勉強会会員さんが言っていましたし、
さらに「アパートよりも入居者が大切」と思っているならば、
アパート所有地域の早い災害情報の入手をして、
その対策・解決につなげたいと思うはず。

『世田谷区災害情報メールサービス』はとても有効です。
世田谷区はがんばっていますね。

その他のアパート所有地域でも早速、メールサービスに登録します。
昨日の「洪水ハザードマップ」情報の続きです。
これは予想・推定図ですが、生の情報を受信できるシステムがあります。

世田谷区の場合は、『世田谷区災害情報メールサービス』です。
あらかじめ登録した人に対して、下記の種類のメールを送信するサービスとのことです｡
―――以下は世田谷区役所危機管理室による内容です―――
<<災害情報>>
（1）地震と津波：東京都23区で震度3以上､全国で震度5以上の地震が発生したとき､
また東京湾内湾に津波予報が発表された場合及び解除された場合に配信されます｡

（2）気象警報：東京都23区西部で､大雨､洪水の警報が発表された場合
及び解除された場合に配信されます｡

（3）雨量：東京都23区西部で一定の基準値を越えて雨が降り続いた場合に配信されます｡

（4）河川水位：世田谷区の観測地で一定の基準値を越えて河川水位が
上がった場合に配信されます｡

（5）災害時の緊急なお知らせ：災害時または災害の発生の恐れがある場合に､
世田谷区からのお知らせ(災害の状況､避難所開設情報､避難勧告等)を配信します｡

（6）天気予報：東京都23区西部の週末の天気予報をメールの配信確認を兼ねて､
毎週金曜日のお昼頃に配信します｡

<<生活安全情報>>
（1）防犯：身近な地域で多発している又は多発するおそれのある犯罪等について、
情報を配信します。
―――　―――
便利ですね。
23区内でもすべてが整備されているわけではないのですが、
万が一、所有しているアパートの地区で災害等が発生した場合に知ることが出来るし、
入居者へのすばやい対応が可能になります。

「国内でトラブルが起きているときに、ゴルフをやっていた○○大統領」を自分の事と
考えるべきですよね。
以前書きましたが、「自宅よりアパートが大事」と勉強会会員さんが言っていましたし、
さらに「アパートよりも入居者が大切」と思っているならば、
アパート所有地域の早い災害情報の入手をして、
その対策・解決につなげたいと思うはず。

『世田谷区災害情報メールサービス』はとても有効です。
世田谷区はがんばっていますね。

その他のアパート所有地域でも早速、メールサービスに登録しました。

以前書いた防犯情報メール配信サービスと同様に、有用なIT化には大賛成です。

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日時：12/5（土）-6（日）
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↑10/21に第44話が公開されました。


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法令の他、『判例』のチェック・確認は、

とても重要な作業ですね。

判例がそのまま試験に出ますから。

そのときに役立つのが、

裁判所（COURTS IN JAPAN）のHPにある



下記の判例検索サイトです。
↓　　　↓
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0010?action_id=first&hanreiSrchKbn=01

とても参考になります。

利用してみると良いかと思います。


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日時：12/5（土）-6（日）
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↑10/21に第44話が公開されました。


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先日の「大家のみかたLED電球1,2,3」に続き、

ちょうど、10/23に関連した経済ニュースがありましたので、お伝えします。

「大家のみかたLED電球1,2,3」には、続きがありまして、

10/19掲載の掲載記事には、
「現状の4000円/個の価格がどれほど低減できるのだろう？」

「そのためには、今後、このLED電球がたくさん使われ、たくさん生産されることが必要。」
でした。

そこで、気になるのが、
10/23のNIKKEI NETに掲載されていた
富士キメラ総研コメントです。
（私もカメラ会社時代に特許などでここのデータを良く使っていました/悲）


＝見出し＝
中国のＬＥＤ照明市場、15年に18倍に　08年比、調査会社見通し
＝＝＝＝＝

市場調査会社の富士キメラ総研（東京・中央）は、

2015年に『中国』の発光ダイオード（ＬＥＤ）照明市場が、

08年の17億元（１元＝約13円）に比べ、

約18倍の310億元になる見込みだと発表した。

省エネルギーや環境保護のために中国政府が

ＬＥＤ産業を支援していることが後押しする。

中国では07年から従来の照明器具と比べて

ＬＥＤ照明の導入にかかる余分な費用の一部を補助する政策を進めている。

今後は、道路用の街灯としてだけでなく、

オフィスや店舗などの商業施設での利用も期待できるという。

＝＝＝

大家の味方、LED電球に流れが来ているようですね。

来年あたりには、もっと価格が良くなっているとよいですね。

（わずかな維持管理費でも、節約節約。）

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今週の水曜日に、コラム「満室アパート経営道」の第44話が、
健美家サイトに掲載されました。

今回のテーマは、
「家賃の振込を受けた時に気を使うこと」です。

コラム本文は、こちらのページです。↓
http://www.kenbiya.com/column/daichou/44.html


さて、それではその概要です。
＝＝＝
満室アパート経営道の第４クールでは、
『問題・工夫・効果』に分けて検討をしています。

今回のテーマは、「家賃の振込を受けた時に気を使うこと」です。

家賃は、収入源としてとても大事です。

アパート経営では、初期費用が高額ですので、
大抵はローンを返済するためにも、家賃が取れない場合は、
想像だけでも恐ろしさを感じます。

この点が多くの人がアパートを取得しない、できない理由の一つでもあり、
理解と覚悟が必要です。

だからこそ、家賃の滞納・延納防止策は、事前に検討をしておくべきです。

その時が来てからでは遅い場合があります。

というわけで、今回は、以下の３つの問題点に取り組みます。
＝＝＝
　●問題１．家賃滞納（家賃がなかなか払われないと．．．）

　●問題２．家賃延納（毎月決まった日に家賃が払われない）

＝＝
●問題・課題１．家賃滞納（家賃がなかなか払われないと．．．）

部屋を貸しているのに、その家賃が払われないことは、
アパート経営を揺るがす大事な問題です。

大家として、ローンの返済が滞ることはあってはならないですし、．．．


◇工夫・現状１．家賃滞納の問題点は大きなものだけれども、まずは現状を知ること。

次の点は、私の体験談ですが、．．．

◎効果１．家賃滞納対策の効果は、やはり収益と安心

家賃滞納対策をとことん検討することは大事だし、．．．


＝＝
●問題・課題２．家賃延納（毎月決まった日に家賃が払われない）

家賃の滞納の前に、必ず起こることですね。．．．


◇工夫・現状２．基本的な管理に活路あり。

またまた、私の実績・体験談です。

２０戸中の家賃の延納者（１日でも遅れた人）は、大抵「３組」。

３／２０　＝　０．１５　　「１５％」で比率は高いですね。．．．


◎効果２．大家が、入居者の安定生活を守ってあげられる。

工夫２でコメントしていましたが、お金はいつの間にか消えてしまう。
使ってしまうもの。

日が過ぎ、人の記憶が薄れ、．．．
＝＝＝
不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/

おかげさまで、今日の時点で『１０６５カウント』沢山の方に立ち寄っていただき、
ありがとうございます。

極めつけの工夫ではないのですが、
みんながすぐできる作業で、良い効果が生まれる事項です。

決して、手抜きをしてはいけない部分ですね。

アパート経営、がんばってください。

いえいえ、一緒に頑張りましょう。

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