サラリーマン大家サポーターズ_『クズ土地』1棟4室アパート満室体験談

昨日、コラム『満室アパート経営道』第４６話の掲載がありました。
↓
http://www.kenbiya.com/column/daichou/46.html

「不動産投資と収益物件の健美家サイトの不動産投資コラム」http://www.kenbiya.com/
に登場しているものです。

この満室アパート経営道は、第４クールに入り、

第４クールのテーマは、「 誰でも明日から出来る満室工夫事例 」

全体の流れは、
＝＝
　退去連絡　→　不動産仲介業者選び　→　入居募集の依頼
　
　→　内見の連絡を受けた時　→　入居者の申込み ＝ 入居者の確定時

　→　賃貸借契約　→　家賃の振込み　→　物件の掃除
　
　→　 『 クレームを受けたとき1 ( 対応編 ) 』 →　クレームを受けたとき2 ( 改善編 )
＝＝

その第１０回目の今回のテーマは、

『　クレーム対応（１）で、サラリーマン大家が工夫したこと　』

　〜　●問題　　◇工夫　　◎効果　〜
　　　
です。

満室経営を長期継続するにあたり、難しい特別なことをするのではなく、

比較的に容易で大家がずっと継続できる事に焦点を当てています。


今回は、クレームが起きたときに慌てないために、

準備しておくべきことについてです。

これは経験ある多くベテランアパート大家さんでは、自然と身についている事であり、

逆に、下記について準備がされていない事が、大きな損失になります。

それでは、下記にコラムの各項目の書き出しを列挙しておきます。

中身については、コラムを読んでもらえれば幸いです。

（皆さん、失敗せず、成功しましょう。）

コラム『満室アパート経営道』第４６話
→　http://www.kenbiya.com/column/daichou/46.html

＝＝

●問題1.入居者から、クレームを言われても、実態がつかめないこと
　　　　　（ ○○のトラブルが発生しました、けれど．．． ）

クレームは、少ないほど、アパート大家としても安心していられます。
そんな時、突然、．．．


◇工夫・対策1. 「 現場・現象・現人 」 、そして良きサポート

「 現場 」 ・ 「 現象 」 ・ 「 現人 」 は、クレーム対応の基本です。

クレームの第一発見者が入居者である場合、．．．


◎効果1.満室＆安定経営につながる

簡単な工夫により、入居者のストレスが減り、．．．


コラムの最後の部分です。
＝＝
誰でも簡単にできること、まずクレームが起きる前に準備しておくことが大事ですね。

発想と工夫を繰り返すことで、何も考えていない大家さんと大きな差・優位点ができます。

入居者が気持よく住みたいと思う気持ちと、大家が気持よく住んでもらい、

且つ、できるだけ長く安定経営をしたいという気持ちは、

決して矛盾するものではないと思います。

問題を大きくしないこと、問題が起きる前の対策を心がけたいものです。

今回も、読んでもらい、ありがとうございました。

それでは、次回は、

　『　クレームを受けたとき２ （ 対応編 ） 』　での

　「　●問題⇒◇工夫⇒◎効果　」 を検討します。
＝＝＝

（2010年版　最前線のプロと著名投資家１０人から学ぶ）
『　不動産投資の戦略マップ　』セミナーにて、講演をします。
日時：12/5（土）-6（日）
場所：新橋駅または汐留駅
定員：80名
受付＆詳細→http://www.sftd.jp/audios/seminar20091205.php

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不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
↑11/18に第46話が公開されました。


サラリーマン大家サポーターズhttp://www.so-support.net/　

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

ある学習塾の先生のコメントから、アパート大家の必修項目を考えてみました。

その先生曰く、

「本番のテストの数週間前に、自宅で火事が起きた時に、

必要な勉強本（テキスト）・問題集を完璧に持ち出せた人が『合格する』」

とのこと。

つまり、テスト前にやるべきことがどれだけ整理できているか？

その参考資料がどれだけ少なくまとめられているか？絞り込まれているか？

この整理ができている人が、試験に合格する。

とのこと。

これを、アパート大家さんに置き換えてみます。

『もし今』、自宅で火事が起きたら、

皆さんは、何を持ち出しますか？

持ち出すものが整理できていますか？

（旧タイプの）『土地権利証』をお持ちの人は整理できていますか？

印鑑は？

通帳は？

賃貸借契約書は？

その他、アパート関連資料は？

必要連絡先の資料は？

地震対策でも同様ですが、

明日何が起きるかわかりませんね。

学習塾の先生の言葉は、生徒に伝える言葉でしたが、

少し立場を変えて考えてみると、

アパート大家さんでも、

必要資料・必要品の整理ができていることが大事だな。

と考えさせられる一言でした。

後もう一つ、持ち出すものをうまく持ち出せても、

もし自分の命に何かあったとき、

うまく大家行を家族に引き継ぐ準備をしておくべきですね。


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↑11/4に第45話が公開されました。


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私の1棟4室アパートで、初の退去＆入居（入れ替え）がありました。

この入れ替えの話ではなく、新しく入居した方に入ってもらった保証会社についてです。

ちょうど、今週の全国賃貸住宅新聞の1面に載っている「レントゴー保証」の保証となっていました。

ちなみに、入居者の属性を保証会社に見てもらう意味も込めて、今回は保証会社と契約をしてもらいました。

保証会社から問題がある入居者ですとの回答ではなく、無事に入居してもらうことになりました。

さて、この保証会社の件ですが、ちょうど1年前に大手の保証会社「リプラス」が倒産しました。

この新聞によると、レントゴー保証は、リプラス等の滞納保証事業の引き継ぎ会社であるとのことです。

しかしながら、今年度は8億円の経常利益を確保とのことで、いまのところ経営状態がよいようです。

大家にとって、保証業者とはやはり心強いサポート役ですので、

このような保証会社が無くなってしまうことは、とても不便・苦労・心配になるかと、

1年前のリプラス倒産時に話題になっただけに、

「レントゴー保証」のような保証会社が継続して、営業を続けてくれることは、助かりますね。

もし保証会社が無くなると、保証人が両親ではない入居者の入居許可に戸惑いますし、

入居者の属性が無明確（よくない）な場合、
不許可で空室を選択するということはとても辛いことですから。

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↑11/4に第45話が公開されました。


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本日、コラム「満室アパート経営道」最新号が公開になりました。

健美家サイトで、月2回更新しているコラムです。
↓
http://www.kenbiya.com/column/daichou/45.html

今回のテーマは、「　『物件管理・物件掃除』で、サラリーマン大家が工夫したこと」

さて、以下に『概要』をお伝えします。

＝＝＝
このクールのサブタイトルは、 「 ”誰でも”明日から出来る満室工夫事例 」 。

満室経営を長期継続するにあたり、難しい特別なことをするのではなく、比較的に容易で大家がずっと継続できる事例を参考にすることが大事だと思います。

基本的なことを押さえておく、一般的・平均レベルの話です。


この第4クールでは、このような項目にわけ、話を進めています。
＝＝＝
　退去連絡　→　不動産仲介業者選び　→　入居募集の依頼

　→　内見の連絡を受けた時　→　入居者の申込み ＝ 入居者の確定時

　→　賃貸借契約　→　家賃の振込み　→　『物件の掃除』

　→　クレームを受けたとき2 （ 対応編 ）　→　クレームを受けたとき2 （ 改善編 ）
＝＝＝

一般的には、アパート管理は特に難しいものではないものですが、
トラブルが起きた時の対応は面倒なことになります。

基本は、トラブルを起こさないために、．．．

家賃は収入源であり、部屋を貸しているからあるものですが、．．．


●問題●
　1.この物件に住みたくない （ 引っ越したいと思われてしまうと．．． ）
　2.入居者や建物の変化に気がつかない （ 大問題が始まっていると．．． ）

（すみません。「．．．」以降は、健美家さんのサイトにて、コラムを確認していただければ幸いです。
↓
http://www.kenbiya.com/column/daichou/45.html）


●問題1.　この物件に住みたくない （ 引っ越したいと思われてしまうと．．． ）

「 この物件に住みたくない 」 といって、退去連絡をする人は聞いたことがありません。
しかし、自分自身でもきれいではない・汚い建物や敷地に住みたくはないもの．．．

◇工夫1.ただ掃除をするだけ

難しいことはありません。 『 ただ掃除をするだけ 』 です。

しかし、実情は容易なことではないのです。街を歩いてみてください。

沢山の汚れた敷地・建物を目にします。

なぜならば、．．．

まず 「 掃除は簡単なことではなく．．．

◎効果１．掃除により、．．．



●問題2.入居者や建物の変化に気がつかない （ 大問題が始まっていると．．． ）

建物は生き物です。常に、新しいままで．．．

例えば、．．．
築古物件を購入した人では 「 土台 （ 木部 ） がシロアリに食べられていた 」 とのこと。


◇工夫2.定期的に行くことで．．．

◎効果２．掃除の副作用は．．．

＝＝＝

「．．．」以降は、健美家さんのサイトにて、コラムを確認していただければ幸いです。
↓
http://www.kenbiya.com/column/daichou/45.html



毎度ですが、いずれにしても、

入居者が気持よく住みたいと思う気持ちと、

大家が気持よく住んでもらい、且つ、できるだけ長く安定経営をしたい

という気持ちは、決して矛盾するものではないと思います。

問題を大きくしないこと、問題が起きる前の対策を心がけたいものです。


次回は 『 クレームを受けたとき （ 対応編 ） 』 での
「 ●問題 ⇒ ◇工夫 ⇒ ◎効果 」 を検討します。


（2010年版　最前線のプロと著名投資家１０人から学ぶ）
『　不動産投資の戦略マップ　』セミナーにて、講演をします。
日時：12/5（土）-6（日）
場所：新橋駅または汐留駅
定員：80名
受付＆詳細→http://www.sftd.jp/audios/seminar20091205.php

←ブログランク・気持ちの一押しを

不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
↑11/04に第45話が公開されました。


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現地の生・速の情報を受信できるシステムがあります。

例えば世田谷区の事例です。

私も、2007年9月から活用しています。

世田谷区の場合は、『世田谷区災害情報メールサービス』です。
http://www.bousai-mail.jp/setagaya/
あらかじめ登録した人に対して、下記の種類のメールを送信するサービスとのことです｡



―――以下は世田谷区役所危機管理室による内容です―――

<<災害情報>>
（1）地震と津波：東京都23区で震度3以上､全国で震度5以上の地震が発生したとき､
また東京湾内湾に津波予報が発表された場合及び解除された場合に配信されます｡

（2）気象警報：東京都23区西部で､大雨､洪水の警報が発表された場合
及び解除された場合に配信されます｡

（3）雨量：東京都23区西部で一定の基準値を越えて雨が降り続いた場合に配信されます｡

（4）河川水位：世田谷区の観測地で一定の基準値を越えて河川水位が
上がった場合に配信されます｡

（5）災害時の緊急なお知らせ：災害時または災害の発生の恐れがある場合に､
世田谷区からのお知らせ(災害の状況､避難所開設情報､避難勧告等)を配信します｡

（6）天気予報：東京都23区西部の週末の天気予報をメールの配信確認を兼ねて､
毎週金曜日のお昼頃に配信します｡

<<生活安全情報>>
（1）防犯：身近な地域で多発している又は多発するおそれのある犯罪等について、
情報を配信します。
―――　―――
便利ですね。
23区内でもすべてが整備されているわけではないのですが、
万が一、所有しているアパートの地区で災害等が発生した場合に知ることが出来るし、
入居者へのすばやい対応が可能になります。

「国内でトラブルが起きているときに、ゴルフをやっていた○○大統領」を自分の事と
考えるべきですよね。
以前書きましたが、「自宅よりアパートが大事」と勉強会会員さんが言っていましたし、
さらに「アパートよりも入居者が大切」と思っているならば、
アパート所有地域の早い災害情報の入手をして、
その対策・解決につなげたいと思うはず。

『世田谷区災害情報メールサービス』はとても有効です。
世田谷区はがんばっていますね。

その他のアパート所有地域でも早速、メールサービスに登録します。
昨日の「洪水ハザードマップ」情報の続きです。
これは予想・推定図ですが、生の情報を受信できるシステムがあります。

世田谷区の場合は、『世田谷区災害情報メールサービス』です。
あらかじめ登録した人に対して、下記の種類のメールを送信するサービスとのことです｡
―――以下は世田谷区役所危機管理室による内容です―――
<<災害情報>>
（1）地震と津波：東京都23区で震度3以上､全国で震度5以上の地震が発生したとき､
また東京湾内湾に津波予報が発表された場合及び解除された場合に配信されます｡

（2）気象警報：東京都23区西部で､大雨､洪水の警報が発表された場合
及び解除された場合に配信されます｡

（3）雨量：東京都23区西部で一定の基準値を越えて雨が降り続いた場合に配信されます｡

（4）河川水位：世田谷区の観測地で一定の基準値を越えて河川水位が
上がった場合に配信されます｡

（5）災害時の緊急なお知らせ：災害時または災害の発生の恐れがある場合に､
世田谷区からのお知らせ(災害の状況､避難所開設情報､避難勧告等)を配信します｡

（6）天気予報：東京都23区西部の週末の天気予報をメールの配信確認を兼ねて､
毎週金曜日のお昼頃に配信します｡

<<生活安全情報>>
（1）防犯：身近な地域で多発している又は多発するおそれのある犯罪等について、
情報を配信します。
―――　―――
便利ですね。
23区内でもすべてが整備されているわけではないのですが、
万が一、所有しているアパートの地区で災害等が発生した場合に知ることが出来るし、
入居者へのすばやい対応が可能になります。

「国内でトラブルが起きているときに、ゴルフをやっていた○○大統領」を自分の事と
考えるべきですよね。
以前書きましたが、「自宅よりアパートが大事」と勉強会会員さんが言っていましたし、
さらに「アパートよりも入居者が大切」と思っているならば、
アパート所有地域の早い災害情報の入手をして、
その対策・解決につなげたいと思うはず。

『世田谷区災害情報メールサービス』はとても有効です。
世田谷区はがんばっていますね。

その他のアパート所有地域でも早速、メールサービスに登録しました。

以前書いた防犯情報メール配信サービスと同様に、有用なIT化には大賛成です。

（2010年版　最前線のプロと著名投資家１０人から学ぶ）
『　不動産投資の戦略マップ　』セミナーにて、講演をします。
日時：12/5（土）-6（日）
場所：新橋駅または汐留駅
定員：80名
受付＆詳細→http://www.sftd.jp/audios/seminar20091205.php

←ブログランク・気持ちの一押しを

不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
↑10/21に第44話が公開されました。


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