自宅＆アパートにて『地震保険』に加入者へ
2011 / 04 / 15 ( Fri )
もう一度、災害保険を見直してください。
そして、地震保険に加入されている方への大事なお知らせです。
これは業者から目線ではなく、一般市民の目線です。
今回の地震では、東京でも大きな揺れがありました。
日本の建物は地震を想定して、賢く造られています。
ですので、皆さん、普通に生活を続けています。
しかし、よくよく、建物の下側のコンクリートの基礎を見てください。
僅かですが、小さな亀裂があるかと思います。（ない方は尚良いのですが）
今回はこの『小さな亀裂』がポイントです。
地震保険での被害の評価は「全損」、「反損」、「一部損」、「異常なし」
の4種類しかありません。
とくに被害が少ない地域の方自信が見落としがちなことは、「一部損」。
「一部損」との判定が下りると、地震保険加入額の５％が支払われます。
通常の建物1棟でも数十万から百万程の高額になります。
ここで大事なことは、東京にいて、地震保険に入っている人でも、
普通に生活できているため、被害を受けていることに気が付きません。
そのため保険業者に、保険適用の建物チェックをしてもらっていません。
加入者から保険業者に連絡・依頼をしないと被害を評価する保険業者が
建物を診に来ません。
ですから、「皆さん自身が建物の下の下側を見て、基礎のコンクリート等に
ヒビがあるかないかを再度確認し、保険業者に連絡することが必要です。」
東京の揺れでも、建物はかなり揺れましたから。
もし、このまま保険業者に連絡をしなければ、地震保険の適用はない
かもしれません。
ところで、このわずかなヒビ割れですが、施工業者さんや保険業者の
評価員に聞いても、「今後の生活に異常はありません。」とのこと。
確かに、RCのマンションでも時間が経つと僅かなひびが入っています。
もし、異常なレベルのヒビならなおさら保険を適用して修繕するべき。
今回だけかもしれませんが地震保険の適用が受けられるケースが多い
ようです。
これは私の中古アパートの事例ですが、少しばかりの亀裂がありと、
しっかりと５％分が支払われました。
このアパートではライフラインに異常もなく、普通に生活できています。
ですので、皆さん、もう一度、自分の災害保険を確認し、
自宅＆所有アパートの下の基礎のコンクリート等を確認してください。
大きな地震のニュースの中、このようなお知らせは気持ちの良いもの
ではありませんが、上記の事項についての（世の中で大きな）
お知らせが出ていない為、今回はご報告をさせていただきました。
地震保険事例を詳しく知りたい方は、下記のサイトに「地震保険について」と記載し、投稿してください。
http://nenkinooya.com/contact.php
サラリーマン大家サポーターズHP http://www.so-support.net/ 不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/↑全６０話を公開中。
←ブログランク・気持ちの一押しを年金大家サイト http://nenkinooya.com/index.html
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テーマ:アパート経営 - ジャンル:ビジネス
アパート診断書/家主と地主34・IEDAの泉
2011 / 01 / 27 ( Thu )
物件を取得した時に、．．．「登記」
2011 / 01 / 11 ( Tue )
よいアパート用地は少なく、また中古物件もなかなか出ないものです。
このため、土地探し・物件探しに精力を使うことになります。
その後、土地の売買契約で、
・重要事項説明書を確認し、
・売買契約書を確認し、
さらには、金銭消費貸借契約をこない、
漸く、土地・建物の決済に至ります。
その流れで、もう一つ大切なもの。
今回はその最後の詰め、「登記」についてです。
土地売買後、物件の売買後の不動産登記に、気を使いましょう。
土地・物件の売買後に、自己の所有権を確保するために、
登記が必要なことは、仲介業者さんが丁寧に説明をしてくれます。
その他で、登記が必要な下記の事例もあります。
例えば、中古物件の取得（俗に言うオーナーチェンジ）の場合、
「物件オーナー（賃貸人・アパート大家）の地位の移転」
旧オーナーと新オーナー人との間で、正当にアパートの売買が行われたとしても、
入居者（賃借人）から新オーナーへの家賃の支払いを
拒まれることがあります（拒むことができます）。
それは、新オーナーへの「登記」が行われていない場合です。
ですので登記が大事。
それは、入居者は売買契約を見ることがめったにありません。
ですので、新オーナーが現れたからと言って、簡単に家賃を払うことが心配になります。
そんな事例で、昭和49年3月19日の最高裁判決があります。
ここでの争点は、
オーナーの地位の移転を入居者に主張し、賃料請求するのに、所有権移転登記が必要か？
でした。
この判決では、オーナーとしての地位の移転を賃借人に主張し、賃料を請求するのには、所有権移転登記が必要。
とのことです。
ですので、土地・物件の売買や決済が終わっても、安心できません。
アパート経営では、部屋をお貸しした対価として、家賃を戴くことが必要不可欠です。
その家賃を正当に戴くためにも、所有権移転登記が必要なのですね。
旧権利証、新登記事項証明書の維持管理もお忘れなく。
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アパート設備の取扱説明書
2010 / 12 / 12 ( Sun )
アパートには沢山の『設備』が備え付けられています。
オーナーがしっかりと、入居者に設備の使用を提供しているのです。
そして、その設備の付属である取扱説明書の量も沢山。
ブルーファイルにまとめて、各部屋には備え、置いています。
最近では、温風機等の火災事故など、
この取扱説明書がないと、万が一事故が起きた時に、
場合によっては、所有者の無過失責任が問われ、
また、所有者と設備メーカーとの訴訟も起きます。
そのとき、説明書をしっかりと各部屋に備え付けていないとき、
設備メーカー「説明書を備え付けていなかったために、
不適切な使い方をした入居者の原因であり、
その説明書を備え付けていない物件所有者の責任。」
と、アパート大家が責任を問われることもあるかもしれません。
普段はあまり見ないような取扱説明書でも、
いざ事故が起きた時には、
どちらの責任かの分岐点になるかもしれませんので、
設備の取扱説明書の管理はとても大事です。
細かなことですが、きっちりとしておきたいですね。
年末ですし、アパート管理の見直し、整理整頓ができているとよいです。
⇒ はい、私も気をつけます。
＝＝＝以下は、12/19セミナーの紹介文です＝＝＝
年末ですが、総まとめを聞いていただき、
2011年度の目標設定に活用してもらい、
2011年に年金対策として、アパートを取得しましょう。
目指すことにより、意外と可能になるものです。
＝＝
日時： 12/19(日) 13:30－16:30 （13:00開場）
場所： （東急田園都市線）桜新町駅徒歩3分
講演： コラム『満室アパー経営道』全60回記念セミナー第5章
題名： ＜満室アパート経営道 最終章・総集編＞
サブタイトル：
～アパート経営の開始前から運営まで全般的実例集
・アパート経営成功可能性から土地取得・収支まで～
＝＝
1.アパート経営をして「成功できる」だろうか？
2.アパートの「収支」はどうなるのか？
3.アパート用地は「見つけられる」のか？
について、アパート経営の開始前から運営まで全般的な実例を
詳しく解説します。
カテゴリ：アパート経営（初級・実践版）です。
次回のセミナーの詳細説明＆申込みサイトは下記です。
http://shop.odpt.net/daichoso.html
７人の参加希望があり、残りは１３席です。
（12/19のタイムスケジュール）
13:00～ 受付開始
13:30～14:50 講演１部
•「何故？アパート経営をはじめるのか」を再考 ～アパート経営成功可能性～
•アパート経営 プラス思考 ～その1：なぜ、その2：経営者
•アパート経営 プラス思考 ～番外編：大家としての器・力量・覚悟
•アパート経営 プラス思考 ～充実感1/経験・勉強、充実感2/感謝
•サラリーマン大家には手間のかからないことが大前提 そのための手法は？
•サラリーマン大家の「クズ土地、新築アパート」編 ～土地取得可能性～
15:00～16:10 講演２部
•サラリーマン大家さん「木造、長屋形式、1棟4室アパート」をおすすめする理由
•ローン完済後に照準を合わせた長期プランでアパート投資を検討する
～アパート経営収支～
•アパート経営で体感。経営者としての権利と責任。覚悟そして面白さ
•アパート経営で成功を感じるとき
•年収が少なくても自己資金がなくもやれること、効果があること
16:10～16:30 質疑
講演会の後に、茶話会を行います。cafeでゆっくりとお話をしましょう。
1杯のコーヒーで、1-2時間もちます。(笑顔)
このコラムは、こちら↓にて掲載中です。
http://www.kenbiya.com/column/daichou/
全60話を公開中。
7/11に、第1回目の記念セミナー 第1－12話の総括編
8/22に、第2回目のセミナー 第13－24話
9/23に、第3回目のセミナー 第25－36話
11/27に、第4回目のセミナー 第37－48話
を行ないました。
そして、次回は、
12/19(日)に、桜新町にて、第5回目のセミナー 第49－60話を行ないます。
上記コラムに加え、総集編として、総まとめをお伝えします。
セミナーの詳細説明＆申込みサイトが完成しました。
→http://shop.odpt.net/daichoso.html
不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
↑全６０話を公開中。
サラリーマン大家サポーターズhttp://www.so-support.net/
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アパート大家と法律
2010 / 11 / 15 ( Mon )
「アパート大家になろう」と思った時に、
金銭的なこと、収支、メリットをあれこれ考えました。
プラスのことは多くの書籍やインターネットから情報を容易に集められました。
しかし、マイナスのことはなかなか集めにくいものです。
アパートを持つことで損をしないようにと考え、
そして、多額の融資を得てアパートを取得しようとしていたので、
「万が一、ローンの返済が滞ったらどうなるのだろう？」
との恐怖感もありました。
この恐怖感も、お金に関してでしたね。
でも、今まで7年ほど賃貸業を行ってきて、
お金に関することと同様に大切だと思うことは、法律に関することです。
今回は、安定したアパート経営の中でも不安になることがあり、
それは、法律的にみると、
土地建物所有者として、賃貸人としての権利がどれほど守られているのか、
または、賃借人がどのように有利なのか？
または、近隣の住民（生活者）に対して、事業者がどのように不利になるのか？
なかなかわからないことが多いもので、知らない為に不要な心配もあります。
ということで、アパート大家として、現在法律を勉強中です。
さてさて、その勉強の成果はいつでるのでしょう？
早く次のステップに進みたいものです。
また、最近はアパート大家さん用の法律事例がたまってきています。
この件についても、質問してみてください。
＝＝＝
日時： 11/27(土) １４：００－１７：００ （１３：３０開場）
場所： 渋谷
残り： 13席
講演： コラム『満室アパー経営道』全60回記念セミナー
題名： ＜サラリーマンが明日から出来る満室対策・事例編＞
サブタイトル： 物件取得前にこそ知っておくべきこと、
そしてこの年末に準備をすることで年明け以降の入退去シーズンにできること
カテゴリ：アパート経営（初級・実践版）です。
＝＝＝
セミナーの詳細説明＆申込みサイトです。
→http://www.kenbiya.com/seminar/1762af3
本日も、お申し込みありがとうございます。
残り席は、13席です。
このコラムは、こちら↓にて掲載中です。
http://www.kenbiya.com/column/daichou/
↑全60話（第5クール）が公開中。
7/11に、第1回目の記念セミナー 第1－12話の総括編
8/22に、第2回目のセミナー 第13－24話
9/23に、第3回目のセミナー 第25－36話
を行ないました。
そして、次回は、
11/27(土)に、渋谷にて、第4回目のセミナー 第37－48話を行ないます。
内容は、
「サラリーマンでもできる満室ノウハウ、入居者探し・入居者探し・アパート管理」
時間帯は、14：00-17：00の3時間
参加費は、5000円です。
不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/↑全６０話を公開中。
サラリーマン大家サポーターズhttp://www.so-support.net/ ←ブログランク・気持ちの一押しを
管理会社さんハウスクリーニング業者さんの対応について
2010 / 09 / 14 ( Tue )
8/27『ブログのエアコン故障事例』
http://nd2002.blog109.fc2.com/blog-date-20100827.htmlについて、
ハウスクリーニング業者さんから、
コメントを頂きました。
このコメントからも、現場での辛い状況の様子がうかがえます。
＝（対応の遅い管理会社）＝
先日、エアコンから水漏れしているから行ってくれ
という依頼を受けて、あるマンションに行きました。
入居者からさんざん文句を言われました。
「昨日、依頼を受けました」とも言えず謝るしかなかったのですが・・・。
：
：
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
（このコメントの内容は、8/27ブログにて、見られます。）
アパート大家 → 管理業者 → ハウスクリーニング業者
と、皆さん、チームとして繋がっているのですね。
それでも、ハウスクリーニング業者さんの苦労により、
何とかことが収まっている様子がうかがえます。
（お疲れ様です。）
（しかし、
この苦労はこのケースのオーナーさんに大抵は伝わらないでしょう。
ここまた辛いところです。）
「今回の対応は、入居者さんの要望に応えること。」
ここの例では、情報連絡が大事であることが見えてきます。
1日の遅れや連絡不足により、
入居者、そしてハウスクリーニング業者が苦労をしてしまうのですね。
今回は、管理業者さんの事例でしたが、
大家側の判断・対応の遅れの場合もあるかもしれません。
大家として、抜けがないように注意をしたいものですね。
また、管理業者さんがどのような仕事をしてくれるのかについて、
大家として注意・注目しておくことも大事なのでしょう。
また、大家さんが見えていないサポート業者さんにも
支えられているのですね。
「みがきやＱ３さん」、コメントを頂き、ありがとうございました。
【お知らせ】
コラム『満室アパート経営道』全60回記念セミナー
第3章
日時： 2010/9/23(祭日・木) 13:00-16:00＋茶話会
（申込み開始しました↓）
申込ページ：
http://insemi.net/seminar.php?id=17
本日も、申込みをしていただき、ありがとうございます。
（追って、担当者より連絡をいたします。）
不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/↑全６０話を公開中。
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「やっぱり、退去したい。」のお話/エアコン編
2010 / 08 / 27 ( Fri )
今回は、入居者側の立場に立った実例です。
この人は、木造アパート（１K）の2階に住んでいます。
先週から3日間、
「外の気温」と「室内の温度」がまったく変わらなくなりました。
つまり、エアコンが効かなくなってしまったのです。
さっそく不動産業者に電話をし、
「エアコンの調子が悪い、効きが悪い。（怒）」
と、クレームをしました。
その回答は、なんと、
「今年エアコンを交換したばかりであり、故障するはずがない。」
（まだ、現場を見ていないのに？）
それでも、ようやく現場に来てくれて、
「やはり、問題がない。」
とのこと、
この人、この気温で4日目に突入です。
さらに、
「エアコンは大家の好意で付けているものです。」
「遮光カーテンなど自分でつけてみてはどうですか？」
とのこと。
（あり得ない対応です。）
本人がヨドバシカメラに行き、確認をしたところ、
「エアコンが正常で、室温が下がらないことはありえない。」
との回答。 （まっ当です）
「やっぱり、退去をします。」
とのことと、ヨドバシカメラのコメントを
再度、不動産業者に連絡したら、
漸く、設備業者が来てくれて、
「これは、ガス（冷媒）漏れです。」とのことで、
またまた、ようやく、補修をしてくれました。
これも現実です。
ここの大家さんの意図はわかりませんが、
自分の仲介業者がこのような対応をしていたらと、
考えただけでぞっとします。
依頼している仲介業者の仕事ぶりはどういうものなのか？
しっかりと確認しましょう。
また、時に声をかけて、頑張ってもらえるとよいですね。
要注意、要注意です。
PS: 次回の8人セミナーの日にちが決まりました。
９／２３ （秋分の日の祭日・大安）です。
また、新しい内容ですので、
募集＆資料の準備に取り掛かります。
【お知らせ】
コラム『満室アパート経営道』全60回記念セミナー
第3話
日時： 2010/9/23(祭日・木) 13:00-16:00
（開催予定です）
不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/↑全６０話を公開中。
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コケ対策・除草剤の効果
2010 / 08 / 24 ( Tue )
今回も、8/11の文末の課題の答え（２）です。
これは、7/19の「共用部の掃除（コンクリートはきれいに）」の
結果です。
そのときに使用した薬剤は、
ケーヨーD2の「コケとーるシャワー」
こちらは、薬剤をまいた後に撮影した画像です。
さてさて、その結果は、
「GOOD」でした。
この薬剤を、撒いた部分は、
緑色だったコンクリートが、
きれいな淡いグレーに戻っていました。
これなら、今後も使用をしたいと思います。
しかし、ボトル1本では、足りませんでした。
薬剤をかけていない部分は、汚れがひどくない部分でもあり、
晴れている日は、目立たないのですが、
雨の日は、まだコケの緑色が目につきます。
次回は、ボトル2本が必要です。
それにしても、980円でこの効果はなかなか良いと思えました。
【お知らせ】
コラム『満室アパート経営道』全60回記念セミナー
第3話
日時： 2010/9/23(木) 13:00-16:00
（開催予定です）
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隣地への草木伐採依頼の結果
2010 / 08 / 23 ( Mon )
8/11の文末の課題の答えです。
また、今回は7/20blogの「越境樹木クレーム」の結果です。
現在はさっぱりとして、
隣地の方（または植木屋さん）が、
越境をしていた葉や蔦などを刈ってくれていました。
現在は、さっぱりとしています。
「ありがとうございました。」
しかし、できれば、次回はここまでひどくなる前に、
刈り取っておいてもらいたいものです。
しかし、残念なことは、
刈り取った時に、落ちた葉や蔦が
そのまま共用通路に落ちてしまっていたこと。
もしかしたら刈り取った時は、
掃き掃除をしてくれたのかもしれないけれど、
その後に、風等で、再び落ちて広がってしまったのかもしれません。
ですので、さらにできれば、塀や柵に、そして境界に、
蔦のようなものを植えないでもらえたらと思います。
私のケースは、もう遅いのですが、
ここでの『教訓』は、
『土地を探すとき、土地を選択するときに、
隣地の樹木などに注意を配り、
より管理のしやすい土地を選ぶこと』
ができたらよいかと思います。
【お知らせ】
コラム『満室アパート経営道』全60回記念セミナー
第3話
日時： 2010/9/23(木) 13:00-16:00
（開催予定です）
不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/↑全６０話を公開中。
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通帳の「合計記帳」にご注意を!! 2/2
2010 / 08 / 20 ( Fri )
前回に引き続き、「私の失敗談」(2)です。
当問題は、『合計記帳』という印字を受けたこと。
これは、通帳にある期間の入出金の記録がされず、
合計金額のみが記録。
その結果、確定申告など、帳簿入力時に困ります。
：
では、なぜ？、どのような時に『合計記帳』が発生していますのでしょう？
「年2回の決まった期間に、10回以上の記帳がなされていない場合、
合計記帳と印字されます。」
とのこと。
その年2回とは、『3月末と9月末』。
3月末と、9月末に未記帳が10件以上あることにある人は多いはず。
私の場合でも、まんまと３通帳ともはまってしまいました。
これは、以前にもあったことで、
他の請求書や、領収書で確認して、記帳をしていましたし、
以前は、何も依頼しなくても、「郵送」にて、
その未記帳分の記載内容が届いたこともありました。
では、その対策を銀行員差に聞いてみました。
その回答は、
「このような場合、次の記帳をする前に、口座がある支店に電話をし、
合計記帳としないように伝えておくと、合計記帳になりません。」
とのこと。
（そうだったのか？）
もしそれを知っていたら、
今回のように銀行で30分も待つことはなかったのに!!
ちなみに、今回の私の事例は、
１．未連絡のまま記帳をしてしまった
２．合計記帳部分の内容を知らせてもらうよう依頼をした
３．銀行は即答をしてくれず、必要事項を記入して、
後日、簡易書留にて発送してもらう手続きを取った
（しかも、持参した通帳のコピーをとられて）
この一連の時間が30分。
．．．無知の為の無駄足でした。
ちなみに、私は国民政策金融公庫（旧国金）から
融資を得ている物件があり、
これらでは、
家賃の振込口座を「三菱東京UFJ銀行」にしています。
（＊この銀行のメリットは入居者の振込手数料が0円であること）
というわけで、今回の銀行はこちらの銀行事例でした。
（＊ちなみに、SMBCでは同条件で「合計記帳」には成りませんでした。）
さて、平日の昼間に、自由な時間が少ないサラリーマンであり、
かつアパート経営をしている方は、
この事例を悪い事例として参考にしてもらい、
『通帳の記帳』にも気を配ってもらえれば幸いです。
【お知らせ】
コラム『満室アパート経営道』全60回記念セミナー
第2話 建築編
（大工の菅さんとともに説明します）
日時： 2010/8/22(日) 13:00-16:00
申し込みページは、
「アパート投資の王道・寺子屋セミナー」内にあります。
http://insemi.net/seminar.php?id=14
以前と同様、充実した説明と、資料で伝えします。
⇒ おかげさまで、満席と成りました。
ありがとうございます。
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通帳の「合計記帳」にご注意を!! 1/2
2010 / 08 / 19 ( Thu )
今回は、「私の失敗談」です。
家賃等を管理している口座通帳についてです。
それぞれの物件ごとに、口座を所有できていると、
確定申告の時に、
各事業ごと（私の場合は各物件を各事業と振分けて申告）に、
売上（家賃等）や、諸経費（ローンの返済など）がわかり、
最終的には、収支がわかりやすく、決算も容易になります。
ですが、今回の問題は
『合計記帳』という印字を受けてしまったこと。
これは、通帳にある期間の入出金の記録がされず、
合計金額のみが記録されてしまいます。
ですので、だれがいつ（日付）家賃を振り込んだのかが、
「わかりません。」
その結果、確定申告など、帳簿入力時に困ります。
：
（これは、解決できない問題ではないのですが）
：
では、なぜ？、
どのような時に『合計記帳』が発生していますのでしょう？
今回、銀行員さんが丁寧に回答をしてくれました。
その回答のはじめの一言目が、
「約款に書いてあることですが，．．．」
（黙って、不合理を我慢しました
⇒「そんな細かいこと普通は読まないぞ。」）
その内容は、
「年2回の決まった期間に、
10回以上の記帳がなされていない場合、
合計記帳と印字されます。」
とのこと。
その年2回とは、．．．明日に続きます。
また、この「合計記帳」が印字されない方法も、
聞いてきましたので、お話します。
そして、今回の銀行についても。
＝＝
それから、無事に、
８／２２の８人・３時間セミナーのレジュメが完成しました。
全47sheet。
先のコラム「満室経営道 第2クール」の冊子が、
14ページでしたので、
今回もボリュームが豊富な講演内容になりますね。
さらには、ベテラン大工の菅さんのコメントと、
盛り沢山です。
それでは、8/22は体調万全で、挑みましょう。
【お知らせ】
コラム『満室アパート経営道』全60回記念セミナー
第2話 建築編
（大工の菅さんとともに説明します）
日時： 2010/8/22(日) 13:00-16:00
申し込みページは、
「アパート投資の王道・寺子屋セミナー」内にあります。
http://insemi.net/seminar.php?id=14以前と同様、充実した説明と、資料で伝えします。
不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/↑全６０話を公開中。
サラリーマン大家サポーターズhttp://www.so-support.net/ ←ブログランク・気持ちの一押しを
家賃領収書 2/2
2010 / 08 / 11 ( Wed )
前回の「家賃領収書」編に引き続きます。
入居者からの依頼があり、
初月度の家賃領収書を作成しました。
もちろん、
銀行の通帳明細でも、対応できる事なので、
私が領収書を作成しなくても、
「銀行振り込みをした通帳のコピーで対応してください。」
と回答したのですが、
さらに電話での一往復があり、
どうしても領収書を作成ていほしいとのこと、
その目的は、
当入居者が、
勤務先に家賃の額を提示するためでした。
それも、家賃の受取人の
私が作成した領収書の提示が必要とのこと。
＝＝
ここで、私も引きさがらず、
「領収書を作成しません。」とすることもできたのですが、
ふと考えました。
これは、『勤務先からの家賃補助』への対応です。
この部屋の家賃は高いので、この家賃が重荷となり、
いえいえ、この家賃を払うならば、
（今のご時世）
住宅ローンを組んで、少し離れた戸建てを取得したほうが、
毎月の支払は低減できますので、
これを理由に退去をした方もいました。
：
：
でも、この人の場合は、実際の負担は、
「家賃」 － 「勤務先からの補助」 ＝ 「実際の家賃負担」
となるわけで、
この家賃よりも、実際に低い家賃で賃貸をしている感覚になります。
⇒ よって、より軽く、快適に住んでもらえる （と考え）
⇒ より長く、入居してくれるのではないか （と考えました）
そのため、四の五の言わず、家賃領収書を作成したのです。
それにしても、家賃補助が出る属性の人は良いですね。
大家としても、より一層、
家賃の滞納や不払い不安が減り良しです。
（といってもこのアパートでは不払いは起きてません）
ここで見えてきたことは、
高い家賃設定では、
その入居者の所得が高いだけではなく、
会社からの生活補助も得られる人がいて、
その恩恵は（少しですが）大家の私も得られたのです。
家賃の低い、狭いアパートではなく、
家賃が高くても、広く快適に住めるアパートを
提供することで、こんなメリットもあるのですね。
＝＝
はい、ここで、7/16の1時間で起きたことシリーズが終了。
終了まで、予定より日にちが経ってしまい済みません。
しかし、この過程で、１つの面白い事例が起き、
2つの結果が出ました。
引き続き、この7/16シリーズを継続します。
（さて、1つの事例と、2つの結果とはなんでしょう？）
【お知らせ】
コラム『満室アパート経営道』全60回記念セミナー
第2話 建築編
（大工の菅さんとともに説明します）
日時： 2010/8/22(日) 13:00-16:00
(お待たせしました。ようやく申し込みを開始しました。）
申し込みページは、
「アパート投資の王道・寺子屋セミナー」内にあります。
http://insemi.net/seminar.php?id=14以前と同様、充実した説明と、資料で伝えします。
不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/↑全６０話を公開中。
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家賃領収書 1/2
2010 / 07 / 23 ( Fri )
今回も、7/16の1時間（17:30-18:30）に
大家として行った事項です。
「３．家賃領収書」（その１）
前日に、仲介業者さんから、
「当棟アパートの○○さんから、
家賃の領収書を送付してください。
との、連絡がありました。」
との伝言を受けました。
約８年、大家をしていますが、
初めて『家賃の領収書』を書き、
結局、その掃除のときに、
作成した領収書を、
入居者さんのポストに入れました。
そして見えてきたものがありました。
この領収書のやり取りについてコメントします。
＝＝
先月入居した方で、
「家賃の振込が記録された銀行通帳で、
対応してもらえませんか？」
と確認しても、
「どうしても紙の領収書が必要とのこと。」
その理由は、どうしてだったのでしょう？
この手続きは面倒ですが、
その理由は、
入居者さんにとっても、メリットがあり、
場合によっては、
大家の私にもメリットがあることでした。
次回にてお答えします。【お知らせ】
コラム『満室アパート経営道』全60回記念セミナー
第2話 建築編
（大工の菅さんとともに説明します）
日時： 2010/8/22(日)予定
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越境樹木クレーム 2/2
2010 / 07 / 21 ( Wed )
昨日に引続き、「２．越境樹木クレーム」編です。
隣地の樹木（桜・蔦など）が、
敷地の境界線を越えていたのですが、
(1)民法233条的に、NG。
（しかし、これはある意味いいわけです。）
(2)枝、葉、蔦の量が多い為、隣人（庭師さん）に、
処理をしてもらいたかった。
もう一つ、
できるだけ隣地とはトラブルを起こしたくはありません。
ということで、
私がとった行動についてですが、
この時の状況を確認しておきます。
・当日は、とても暑い日であったこと
・私が共用部を掃除していて、枝・葉にきがついたこと
⇒その場の私は、顔中汗だくです。
・その掃除中（30分間）に、
どう行動を起こせばよいのかを考えていたこと
⇒そして、その場で対策を打とうと決意をしました。
で、
＝＝＝
そのままの状態で、
たった数歩の距離にある隣地の玄関のベルを鳴らしました。
「ピンポーン」
（隣人）「どちらさんですか？」
（私）「隣の建物を管理しています。大長です。
枝や葉が敷地の境界を超えていまして、
そのご相談をさせていただきたいのです。」
（隣人）「はい。」
：
（しーーーん）
：
しばらくして、玄関の扉が空き、隣人が出てきました。
（私）「こんにちは。」
（境界と掃き溜めていたかなりの量の落ち葉を指さして）
（そして、汗だくで）
「この葉っぱは、半端な量ではなく、
いまも、掃除をしていました。」
（隣人）「そうですね。これはひどいですね。」
（私）「対応をお願いします。」
（もちろん？．．．笑顔で！！）
（隣人）「はい。」
(私）「はい、失礼します。」
＝＝＝
この間の時間は、2分もなかったでしょう。
今回の行動の目的は、
・相手方に問題に気がついてもらうこと。
・私が困っていることを伝えたい。
ということでした。
隣人が、私とすぐ近くに来て、直接、面と向かい、
話ができましたので、
夕方でも、この暑さの中、
汗だくの表情に気がついてもらえました。
さてさて、その「結果」は、これからわかります。
今回は初めて対応をお願いしました。
（以前は、庭師が処理をしただろうなという跡がありました。）
（実は、クレームというほどではないのですね。）
この方に、怒ることをせず、
問題に気がついてもらうという目的は達成できたので、
数日後に、業者が対応してくれることと思います。
（もし怒ってしまっては問題が解決しないですから。）
無事であればよいのですが、
解説しなければ、
第2弾を検討しないといけないかもしれません。
（こちらはやりたくはないのですが。）
結果はその時ですが、
やっぱり隣人とはうまくお付き合いをしたいと希望します。
今回は、生の実況でした。
しかし、この1時間でもう一つ対応したことがあります。
それは「家賃領収書」。
これは、次回に説明します。
【お知らせ】
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第2話 建築編
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越境樹木クレーム 1/2
2010 / 07 / 20 ( Tue )
今回の表題は、
『２．越境樹木クレーム』 です。
「１．共用部掃除」に引き続き、
7/16の1時間で対応した事例です。
いよいよ、やりました。
やってしまいました。
私がクレームを受けたのではなく、
私がクレームをしたのです。
その原因↓
「共用部に植木を配置していないのに、
なぜ、毎月沢山の木の葉が？」
それは隣地の樹木（桜・蔦など）が、
敷地の境界線を越えているからです。
これは、半端ありません。
しかし、隣人は住人であり、私は大家。
住人はいつもそこにいる人ですが、
私の自宅は遠いところにあります。
ですから、できるだけ、うまく付き合い、
落ち着いて、アパート経営をしたいとも考えます。
目的は、「越境している枝・葉を刈ること。」
しかし、
民法 第233条
「 隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、
その竹木の所有者に、
その枝を切除させることができる。 」
つまり、隣地の樹木を私がかってに、
切り取ってはいけないのですね。
目的が、「越境している枝・葉を隣人に刈ってもらうこと。」
に変更になりました。
しかも、この量は、
民法233条がなくても、私がやれる量ではありません。
さて、どのように、お願いをしたのかというと？！
その対応はうまくこなせたかと思います。
次回に、続きます。
明日以降の当ブログをお楽しみに！！！【お知らせ】
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