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自宅&アパートにて『地震保険』に加入者へ

もう一度、災害保険を見直してください。
そして、地震保険に加入されている方への大事なお知らせです。
これは業者から目線ではなく、一般市民の目線です。

今回の地震では、東京でも大きな揺れがありました。
日本の建物は地震を想定して、賢く造られています。
ですので、皆さん、普通に生活を続けています。
しかし、よくよく、建物の下側のコンクリートの基礎を見てください。
僅かですが、小さな亀裂があるかと思います。(ない方は尚良いのですが)
今回はこの『小さな亀裂』がポイントです。

地震保険での被害の評価は「全損」、「反損」、「一部損」、「異常なし」
の4種類しかありません。
とくに被害が少ない地域の方自信が見落としがちなことは、「一部損」。
「一部損」との判定が下りると、地震保険加入額の5%が支払われます。
通常の建物1棟でも数十万から百万程の高額になります。

ここで大事なことは、東京にいて、地震保険に入っている人でも、
普通に生活できているため、被害を受けていることに気が付きません。
そのため保険業者に、保険適用の建物チェックをしてもらっていません。
加入者から保険業者に連絡・依頼をしないと被害を評価する保険業者が
建物を診に来ません。

ですから、「皆さん自身が建物の下の下側を見て、基礎のコンクリート等に
ヒビがあるかないかを再度確認し、保険業者に連絡することが必要です。」

東京の揺れでも、建物はかなり揺れましたから。

もし、このまま保険業者に連絡をしなければ、地震保険の適用はない
かもしれません。

ところで、このわずかなヒビ割れですが、施工業者さんや保険業者の
評価員に聞いても、「今後の生活に異常はありません。」とのこと。
確かに、RCのマンションでも時間が経つと僅かなひびが入っています。
もし、異常なレベルのヒビならなおさら保険を適用して修繕するべき。

今回だけかもしれませんが地震保険の適用が受けられるケースが多い
ようです。
これは私の中古アパートの事例ですが、少しばかりの亀裂がありと、
しっかりと5%分が支払われました。
このアパートではライフラインに異常もなく、普通に生活できています。

ですので、皆さん、もう一度、自分の災害保険を確認し、
自宅&所有アパートの下の基礎のコンクリート等を確認してください。

大きな地震のニュースの中、このようなお知らせは気持ちの良いもの
ではありませんが、上記の事項についての(世の中で大きな)
お知らせが出ていない為、今回はご報告をさせていただきました。

地震保険事例を詳しく知りたい方は、下記のサイトに「地震保険について」と記載し、投稿してください。
http://nenkinooya.com/contact.php




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アパート診断書/家主と地主34・IEDAの泉

現在、書店に並んでいます「家主と地主Vol.34」の77ページの

20110121地主と家主vol.34

「IDEAの泉」に取り上げていただきました。

20110121家主と地主34-2

家主と地主34-3



小テーマは
「アパート診断書を作り入居者や仲介業者のトラブルを細かく記載」

でして、

内容は仲介業者さんに私が噛み付いたような記事になっていますが、

こちらは取材時の話の流れ(盛り上がり)でした。(笑顔)

それでも、私の本当の意図は、

「1.アパートをしっかりと維持するため、

 2.入居者と健全な関係を築き続けるため、

 3.仲介業者とともに、繁栄するため」

のツールが「自己アパート診断書」です。


案件の記録、日時の記録、登場者、原因の記録、

費用の記録、これらの記録がこれから何十年と積み重なり、

リストと成ったときには、他のアパートの大家さんとは絶対的な大差が出て、

競争力のあるアパート&オーナーになっていることに違いありません。

その経験と事例リスト作成を続けていくと、大変な量のデータが積みあがります。

そして、次回のトラブル等に、有効活用することができます。





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物件を取得した時に、...「登記」

よいアパート用地は少なく、また中古物件もなかなか出ないものです。

このため、土地探し・物件探しに精力を使うことになります。

その後、土地の売買契約で、

・重要事項説明書を確認し、

・売買契約書を確認し、

さらには、金銭消費貸借契約をこない、

漸く、土地・建物の決済に至ります。

その流れで、もう一つ大切なもの。

今回はその最後の詰め、「登記」についてです。

土地売買後、物件の売買後の不動産登記に、気を使いましょう。

土地・物件の売買後に、自己の所有権を確保するために、

登記が必要なことは、仲介業者さんが丁寧に説明をしてくれます。

その他で、登記が必要な下記の事例もあります。

例えば、中古物件の取得(俗に言うオーナーチェンジ)の場合、

「物件オーナー(賃貸人・アパート大家)の地位の移転」

旧オーナーと新オーナー人との間で、正当にアパートの売買が行われたとしても、

入居者(賃借人)から新オーナーへの家賃の支払いを

拒まれることがあります(拒むことができます)。

それは、新オーナーへの「登記」が行われていない場合です。

ですので登記が大事。

それは、入居者は売買契約を見ることがめったにありません。

ですので、新オーナーが現れたからと言って、簡単に家賃を払うことが心配になります。

そんな事例で、昭和49年3月19日の最高裁判決があります。

ここでの争点は、

オーナーの地位の移転を入居者に主張し、賃料請求するのに、所有権移転登記が必要か?

でした。

この判決では、オーナーとしての地位の移転を賃借人に主張し、賃料を請求するのには、所有権移転登記が必要。

とのことです。

ですので、土地・物件の売買や決済が終わっても、安心できません。

アパート経営では、部屋をお貸しした対価として、家賃を戴くことが必要不可欠です。

その家賃を正当に戴くためにも、所有権移転登記が必要なのですね。

旧権利証、新登記事項証明書の維持管理もお忘れなく。



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アパート設備の取扱説明書

アパートには沢山の『設備』が備え付けられています。

オーナーがしっかりと、入居者に設備の使用を提供しているのです。

そして、その設備の付属である取扱説明書の量も沢山。

ブルーファイルにまとめて、各部屋には備え、置いています。

最近では、温風機等の火災事故など、

この取扱説明書がないと、万が一事故が起きた時に、

場合によっては、所有者の無過失責任が問われ、

また、所有者と設備メーカーとの訴訟も起きます。

そのとき、説明書をしっかりと各部屋に備え付けていないとき、

設備メーカー「説明書を備え付けていなかったために、

不適切な使い方をした入居者の原因であり、

その説明書を備え付けていない物件所有者の責任。」


と、アパート大家が責任を問われることもあるかもしれません。

普段はあまり見ないような取扱説明書でも、

いざ事故が起きた時には、

どちらの責任かの分岐点になるかもしれませんので、

設備の取扱説明書の管理はとても大事です。

細かなことですが、きっちりとしておきたいですね。

年末ですし、アパート管理の見直し、整理整頓ができているとよいです。

⇒ はい、私も気をつけます。



===以下は、12/19セミナーの紹介文です===


年末ですが、総まとめを聞いていただき、
2011年度の目標設定に活用してもらい、
2011年に年金対策として、アパートを取得しましょう。

目指すことにより、意外と可能になるものです。

==
日時: 12/19(日) 13:30-16:30 (13:00開場)

場所: (東急田園都市線)桜新町駅徒歩3分

講演: コラム『満室アパー経営道』全60回記念セミナー第5章

題名: <満室アパート経営道 最終章・総集編>

サブタイトル:
~アパート経営の開始前から運営まで全般的実例集
 ・アパート経営成功可能性から土地取得・収支まで~
==

 1.アパート経営をして「成功できる」だろうか?
 2.アパートの「収支」はどうなるのか?
 3.アパート用地は「見つけられる」のか?

について、アパート経営の開始前から運営まで全般的な実例を
詳しく解説します。

カテゴリ:アパート経営(初級・実践版)です。

次回のセミナーの詳細説明&申込みサイトは下記です。
http://shop.odpt.net/daichoso.html

7人の参加希望があり、残りは13席です。


20101129seminar1.jpg


(12/19のタイムスケジュール)

13:00~ 受付開始

13:30~14:50 講演1部

•「何故?アパート経営をはじめるのか」を再考 ~アパート経営成功可能性~
•アパート経営 プラス思考 ~その1:なぜ、その2:経営者
•アパート経営 プラス思考 ~番外編:大家としての器・力量・覚悟
•アパート経営 プラス思考 ~充実感1/経験・勉強、充実感2/感謝
•サラリーマン大家には手間のかからないことが大前提 そのための手法は?
•サラリーマン大家の「クズ土地、新築アパート」編 ~土地取得可能性~


15:00~16:10 講演2部

•サラリーマン大家さん「木造、長屋形式、1棟4室アパート」をおすすめする理由
•ローン完済後に照準を合わせた長期プランでアパート投資を検討する
~アパート経営収支~
•アパート経営で体感。経営者としての権利と責任。覚悟そして面白さ
•アパート経営で成功を感じるとき
•年収が少なくても自己資金がなくもやれること、効果があること

16:10~16:30 質疑

講演会の後に、茶話会を行います。cafeでゆっくりとお話をしましょう。
1杯のコーヒーで、1-2時間もちます。(笑顔)

このコラムは、こちら↓にて掲載中です。
http://www.kenbiya.com/column/daichou/
全60話を公開中。

7/11に、第1回目の記念セミナー 第1-12話の総括編
8/22に、第2回目のセミナー 第13-24話
9/23に、第3回目のセミナー 第25-36話
11/27に、第4回目のセミナー 第37-48話
を行ないました。

そして、次回は、
12/19(日)に、桜新町にて、第5回目のセミナー 第49-60話を行ないます。

上記コラムに加え、総集編として、総まとめをお伝えします。

セミナーの詳細説明&申込みサイトが完成しました。
→http://shop.odpt.net/daichoso.html


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アパート大家と法律

「アパート大家になろう」と思った時に、

金銭的なこと、収支、メリットをあれこれ考えました。

プラスのことは多くの書籍やインターネットから情報を容易に集められました。

しかし、マイナスのことはなかなか集めにくいものです。

アパートを持つことで損をしないようにと考え、

そして、多額の融資を得てアパートを取得しようとしていたので、

「万が一、ローンの返済が滞ったらどうなるのだろう?」

との恐怖感もありました。

この恐怖感も、お金に関してでしたね。

でも、今まで7年ほど賃貸業を行ってきて、

お金に関することと同様に大切だと思うことは、法律に関することです。

今回は、安定したアパート経営の中でも不安になることがあり、

それは、法律的にみると、

土地建物所有者として、賃貸人としての権利がどれほど守られているのか、

または、賃借人がどのように有利なのか?

または、近隣の住民(生活者)に対して、事業者がどのように不利になるのか?

なかなかわからないことが多いもので、知らない為に不要な心配もあります。

ということで、アパート大家として、現在法律を勉強中です。

さてさて、その勉強の成果はいつでるのでしょう?

早く次のステップに進みたいものです。

また、最近はアパート大家さん用の法律事例がたまってきています。

この件についても、質問してみてください。

20101030募集ページ


===
日時: 11/27(土) 14:00-17:00 (13:30開場)
場所: 渋谷
残り: 13席
講演: コラム『満室アパー経営道』全60回記念セミナー
題名: <サラリーマンが明日から出来る満室対策・事例編>
サブタイトル: 物件取得前にこそ知っておくべきこと、
 そしてこの年末に準備をすることで年明け以降の入退去シーズンにできること
カテゴリ:アパート経営(初級・実践版)です。
===

セミナーの詳細説明&申込みサイトです。
→http://www.kenbiya.com/seminar/1762af3



本日も、お申し込みありがとうございます。
残り席は、13席です。



このコラムは、こちら↓にて掲載中です。
http://www.kenbiya.com/column/daichou/
↑全60話(第5クール)が公開中。

7/11に、第1回目の記念セミナー 第1-12話の総括編

8/22に、第2回目のセミナー 第13-24話

9/23に、第3回目のセミナー 第25-36話

を行ないました。

そして、次回は、

11/27(土)に、渋谷にて、第4回目のセミナー 第37-48話を行ないます。

内容は、

「サラリーマンでもできる満室ノウハウ、入居者探し・入居者探し・アパート管理」 

時間帯は、14:00-17:00の3時間

参加費は、5000円です。



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19 : 37 : 42 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

管理会社さんハウスクリーニング業者さんの対応について

8/27『ブログのエアコン故障事例』
http://nd2002.blog109.fc2.com/blog-date-20100827.htmlについて、

ハウスクリーニング業者さんから、

コメントを頂きました。

このコメントからも、現場での辛い状況の様子がうかがえます。

=(対応の遅い管理会社)=
先日、エアコンから水漏れしているから行ってくれ

という依頼を受けて、あるマンションに行きました。

入居者からさんざん文句を言われました。

「昨日、依頼を受けました」とも言えず謝るしかなかったのですが・・・。


=============
(このコメントの内容は、8/27ブログにて、見られます。)

アパート大家 → 管理業者 → ハウスクリーニング業者

と、皆さん、チームとして繋がっているのですね。

それでも、ハウスクリーニング業者さんの苦労により、

何とかことが収まっている様子がうかがえます。

(お疲れ様です。)

(しかし、

この苦労はこのケースのオーナーさんに大抵は伝わらないでしょう。

ここまた辛いところです。)


「今回の対応は、入居者さんの要望に応えること。」

ここの例では、情報連絡が大事であることが見えてきます。

1日の遅れや連絡不足により、

入居者、そしてハウスクリーニング業者が苦労をしてしまうのですね。

今回は、管理業者さんの事例でしたが、

大家側の判断・対応の遅れの場合もあるかもしれません。

大家として、抜けがないように注意をしたいものですね。

また、管理業者さんがどのような仕事をしてくれるのかについて、

大家として注意・注目しておくことも大事なのでしょう。

また、大家さんが見えていないサポート業者さんにも

支えられているのですね。

「みがきやQ3さん」、コメントを頂き、ありがとうございました。




【お知らせ】
コラム『満室アパート経営道』全60回記念セミナー
第3章
日時: 2010/9/23(祭日・木) 13:00-16:00+茶話会
(申込み開始しました↓)
申込ページ:
http://insemi.net/seminar.php?id=17
20100904seminarvol3.jpg
本日も、申込みをしていただき、ありがとうございます。
(追って、担当者より連絡をいたします。)

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「やっぱり、退去したい。」のお話/エアコン編

今回は、入居者側の立場に立った実例です。

この人は、木造アパート(1K)の2階に住んでいます。

先週から3日間、

「外の気温」と「室内の温度」がまったく変わらなくなりました。

つまり、エアコンが効かなくなってしまったのです。

さっそく不動産業者に電話をし、

「エアコンの調子が悪い、効きが悪い。(怒)」

と、クレームをしました。

その回答は、なんと、

「今年エアコンを交換したばかりであり、故障するはずがない。」

(まだ、現場を見ていないのに?)

それでも、ようやく現場に来てくれて、

「やはり、問題がない。」

とのこと、

この人、この気温で4日目に突入です。

さらに、
「エアコンは大家の好意で付けているものです。」

「遮光カーテンなど自分でつけてみてはどうですか?」

とのこと。

(あり得ない対応です。)

本人がヨドバシカメラに行き、確認をしたところ、

「エアコンが正常で、室温が下がらないことはありえない。」

との回答。 (まっ当です)

「やっぱり、退去をします。」

とのことと、ヨドバシカメラのコメントを

再度、不動産業者に連絡したら、

漸く、設備業者が来てくれて、

「これは、ガス(冷媒)漏れです。」とのことで、

またまた、ようやく、補修をしてくれました。

これも現実です。

ここの大家さんの意図はわかりませんが、

自分の仲介業者がこのような対応をしていたらと、

考えただけでぞっとします。

依頼している仲介業者の仕事ぶりはどういうものなのか?

しっかりと確認しましょう。

また、時に声をかけて、頑張ってもらえるとよいですね。

要注意、要注意です。

PS: 次回の8人セミナーの日にちが決まりました。

 9/23 (秋分の日の祭日・大安)です。

また、新しい内容ですので、

募集&資料の準備に取り掛かります。




【お知らせ】
コラム『満室アパート経営道』全60回記念セミナー
第3話
日時: 2010/9/23(祭日・木) 13:00-16:00
(開催予定です)

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コケ対策・除草剤の効果

今回も、8/11の文末の課題の答え(2)です。

20100716cleaning61.jpg

これは、7/19の「共用部の掃除(コンクリートはきれいに)」の

結果です。



そのときに使用した薬剤は、

ケーヨーD2の「コケとーるシャワー」
20100719koketoru1.jpg

こちらは、薬剤をまいた後に撮影した画像です。
20100823koke3.jpg


さてさて、その結果は、

「GOOD」でした。

20100823koke1.jpg


この薬剤を、撒いた部分は、

緑色だったコンクリートが、

きれいな淡いグレーに戻っていました。

これなら、今後も使用をしたいと思います。

しかし、ボトル1本では、足りませんでした。

薬剤をかけていない部分は、汚れがひどくない部分でもあり、

晴れている日は、目立たないのですが、

雨の日は、まだコケの緑色が目につきます。

次回は、ボトル2本が必要です。

それにしても、980円でこの効果はなかなか良いと思えました。





【お知らせ】
コラム『満室アパート経営道』全60回記念セミナー
第3話
日時: 2010/9/23(木) 13:00-16:00
(開催予定です)

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隣地への草木伐採依頼の結果

8/11の文末の課題の答えです。

20100719.jpg

また、今回は7/20blogの「越境樹木クレーム」の結果です。

現在はさっぱりとして、

隣地の方(または植木屋さん)が、

越境をしていた葉や蔦などを刈ってくれていました。

現在は、さっぱりとしています。

「ありがとうございました。」

しかし、できれば、次回はここまでひどくなる前に、

刈り取っておいてもらいたいものです。

しかし、残念なことは、

刈り取った時に、落ちた葉や蔦が

そのまま共用通路に落ちてしまっていたこと。

もしかしたら刈り取った時は、

掃き掃除をしてくれたのかもしれないけれど、

その後に、風等で、再び落ちて広がってしまったのかもしれません。

ですので、さらにできれば、塀や柵に、そして境界に、

蔦のようなものを植えないでもらえたらと思います。

私のケースは、もう遅いのですが、

ここでの『教訓』は、

『土地を探すとき、土地を選択するときに、

 隣地の樹木などに注意を配り、
 
 より管理のしやすい土地を選ぶこと』
 
ができたらよいかと思います。



【お知らせ】
コラム『満室アパート経営道』全60回記念セミナー
第3話
日時: 2010/9/23(木) 13:00-16:00
(開催予定です)

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通帳の「合計記帳」にご注意を!! 2/2

前回に引き続き、「私の失敗談」(2)です。

当問題は、『合計記帳』という印字を受けたこと。

これは、通帳にある期間の入出金の記録がされず、

合計金額のみが記録。

その結果、確定申告など、帳簿入力時に困ります。


では、なぜ?、どのような時に『合計記帳』が発生していますのでしょう?


「年2回の決まった期間に、10回以上の記帳がなされていない場合、

合計記帳と印字されます。」

とのこと。

その年2回とは、『3月末と9月末』。

3月末と、9月末に未記帳が10件以上あることにある人は多いはず。

私の場合でも、まんまと3通帳ともはまってしまいました。

これは、以前にもあったことで、

他の請求書や、領収書で確認して、記帳をしていましたし、

以前は、何も依頼しなくても、「郵送」にて、

その未記帳分の記載内容が届いたこともありました。

では、その対策を銀行員差に聞いてみました。

その回答は、

「このような場合、次の記帳をする前に、口座がある支店に電話をし、

 合計記帳としないように伝えておくと、合計記帳になりません。」

とのこと。

(そうだったのか?)

もしそれを知っていたら、

今回のように銀行で30分も待つことはなかったのに!!

ちなみに、今回の私の事例は、

1.未連絡のまま記帳をしてしまった

2.合計記帳部分の内容を知らせてもらうよう依頼をした

3.銀行は即答をしてくれず、必要事項を記入して、
 
  後日、簡易書留にて発送してもらう手続きを取った

  (しかも、持参した通帳のコピーをとられて)

この一連の時間が30分。

...無知の為の無駄足でした。


ちなみに、私は国民政策金融公庫(旧国金)から

融資を得ている物件があり、

これらでは、

家賃の振込口座を「三菱東京UFJ銀行」にしています。

(*この銀行のメリットは入居者の振込手数料が0円であること)

というわけで、今回の銀行はこちらの銀行事例でした。

(*ちなみに、SMBCでは同条件で「合計記帳」には成りませんでした。)

さて、平日の昼間に、自由な時間が少ないサラリーマンであり、

かつアパート経営をしている方は、

この事例を悪い事例として参考にしてもらい、

『通帳の記帳』にも気を配ってもらえれば幸いです。




【お知らせ】
コラム『満室アパート経営道』全60回記念セミナー
第2話 建築編
(大工の菅さんとともに説明します)
日時: 2010/8/22(日) 13:00-16:00

申し込みページは、
「アパート投資の王道・寺子屋セミナー」内にあります。
http://insemi.net/seminar.php?id=14
20100810第2回申込みサイト
以前と同様、充実した説明と、資料で伝えします。

⇒ おかげさまで、満席と成りました。
  ありがとうございます。


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通帳の「合計記帳」にご注意を!! 1/2

今回は、「私の失敗談」です。

家賃等を管理している口座通帳についてです。

それぞれの物件ごとに、口座を所有できていると、

確定申告の時に、

各事業ごと(私の場合は各物件を各事業と振分けて申告)に、

売上(家賃等)や、諸経費(ローンの返済など)がわかり、

最終的には、収支がわかりやすく、決算も容易になります。

ですが、今回の問題は

『合計記帳』という印字を受けてしまったこと。

これは、通帳にある期間の入出金の記録がされず、

合計金額のみが記録されてしまいます。

ですので、だれがいつ(日付)家賃を振り込んだのかが、

「わかりません。」

その結果、確定申告など、帳簿入力時に困ります。


(これは、解決できない問題ではないのですが)


では、なぜ?、

どのような時に『合計記帳』が発生していますのでしょう?

今回、銀行員さんが丁寧に回答をしてくれました。

その回答のはじめの一言目が、

「約款に書いてあることですが,...」

(黙って、不合理を我慢しました
     ⇒「そんな細かいこと普通は読まないぞ。」)

その内容は、

「年2回の決まった期間に、

10回以上の記帳がなされていない場合、

合計記帳と印字されます。」

とのこと。

その年2回とは、...明日に続きます。

また、この「合計記帳」が印字されない方法も、

聞いてきましたので、お話します。

そして、今回の銀行についても。


==
それから、無事に、

8/22の8人・3時間セミナーのレジュメが完成しました。

全47sheet。

先のコラム「満室経営道 第2クール」の冊子が、

14ページでしたので、

今回もボリュームが豊富な講演内容になりますね。

さらには、ベテラン大工の菅さんのコメントと、

盛り沢山です。

それでは、8/22は体調万全で、挑みましょう。



【お知らせ】
コラム『満室アパート経営道』全60回記念セミナー
第2話 建築編
(大工の菅さんとともに説明します)
日時: 2010/8/22(日) 13:00-16:00

申し込みページは、
「アパート投資の王道・寺子屋セミナー」内にあります。
http://insemi.net/seminar.php?id=14
20100810第2回申込みサイト
以前と同様、充実した説明と、資料で伝えします。



不動産投資の健美家・コラム_満室アパート経営道http://www.kenbiya.com/column/daichou/
↑全60話を公開中。


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19 : 01 : 49 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

家賃領収書 2/2

前回の「家賃領収書」編に引き続きます。

入居者からの依頼があり、

初月度の家賃領収書を作成しました。

もちろん、

銀行の通帳明細でも、対応できる事なので、

私が領収書を作成しなくても、

「銀行振り込みをした通帳のコピーで対応してください。」

と回答したのですが、

さらに電話での一往復があり、

どうしても領収書を作成ていほしいとのこと、

その目的は、

当入居者が、

勤務先に家賃の額を提示するためでした。

それも、家賃の受取人の

私が作成した領収書の提示が必要とのこと。

==
ここで、私も引きさがらず、

「領収書を作成しません。」とすることもできたのですが、

ふと考えました。

これは、『勤務先からの家賃補助』への対応です。

この部屋の家賃は高いので、この家賃が重荷となり、

いえいえ、この家賃を払うならば、

(今のご時世)
住宅ローンを組んで、少し離れた戸建てを取得したほうが、

毎月の支払は低減できますので、

これを理由に退去をした方もいました。


でも、この人の場合は、実際の負担は、

「家賃」 - 「勤務先からの補助」 = 「実際の家賃負担」

となるわけで、

この家賃よりも、実際に低い家賃で賃貸をしている感覚になります。

⇒ よって、より軽く、快適に住んでもらえる (と考え)

⇒ より長く、入居してくれるのではないか (と考えました)

そのため、四の五の言わず、家賃領収書を作成したのです。

それにしても、家賃補助が出る属性の人は良いですね。

大家としても、より一層、

家賃の滞納や不払い不安が減り良しです。

(といってもこのアパートでは不払いは起きてません)

ここで見えてきたことは、

高い家賃設定では、

その入居者の所得が高いだけではなく、

会社からの生活補助も得られる人がいて、

その恩恵は(少しですが)大家の私も得られたのです。

家賃の低い、狭いアパートではなく、

家賃が高くても、広く快適に住めるアパートを

提供することで、こんなメリットもあるのですね。

==
はい、ここで、7/16の1時間で起きたことシリーズが終了。

終了まで、予定より日にちが経ってしまい済みません。

しかし、この過程で、1つの面白い事例が起き、

2つの結果が出ました。

引き続き、この7/16シリーズを継続します。

(さて、1つの事例と、2つの結果とはなんでしょう?)




【お知らせ】
コラム『満室アパート経営道』全60回記念セミナー
第2話 建築編
(大工の菅さんとともに説明します)
日時: 2010/8/22(日) 13:00-16:00
(お待たせしました。ようやく申し込みを開始しました。)
申し込みページは、
「アパート投資の王道・寺子屋セミナー」内にあります。
http://insemi.net/seminar.php?id=14
20100810第2回申込みサイト
以前と同様、充実した説明と、資料で伝えします。



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21 : 40 : 12 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑

家賃領収書 1/2

今回も、7/16の1時間(17:30-18:30)に

大家として行った事項です。

「3.家賃領収書」(その1)


前日に、仲介業者さんから、

「当棟アパートの○○さんから、

 家賃の領収書を送付してください。

 との、連絡がありました。」

との伝言を受けました。


約8年、大家をしていますが、

初めて『家賃の領収書』を書き、

結局、その掃除のときに、

作成した領収書を、

入居者さんのポストに入れました。

そして見えてきたものがありました。

この領収書のやり取りについてコメントします。

==

先月入居した方で、

「家賃の振込が記録された銀行通帳で、

対応してもらえませんか?」

と確認しても、

「どうしても紙の領収書が必要とのこと。」

その理由は、どうしてだったのでしょう?

この手続きは面倒ですが、

その理由は、

入居者さんにとっても、メリットがあり、

場合によっては、

大家の私にもメリットがあることでした。

次回にてお答えします。


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20 : 23 : 54 | アパート管理術 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑

越境樹木クレーム 2/2

昨日に引続き、「2.越境樹木クレーム」編です。

隣地の樹木(桜・蔦など)が、

敷地の境界線を越えていたのですが、

(1)民法233条的に、NG。

(しかし、これはある意味いいわけです。)

(2)枝、葉、蔦の量が多い為、隣人(庭師さん)に、

処理をしてもらいたかった。

もう一つ、

できるだけ隣地とはトラブルを起こしたくはありません。

ということで、

私がとった行動についてですが、

この時の状況を確認しておきます。

 ・当日は、とても暑い日であったこと

 ・私が共用部を掃除していて、枝・葉にきがついたこと

⇒その場の私は、顔中汗だくです。

 ・その掃除中(30分間)に、

   どう行動を起こせばよいのかを考えていたこと

⇒そして、その場で対策を打とうと決意をしました。

で、

===
そのままの状態で、

たった数歩の距離にある隣地の玄関のベルを鳴らしました。

「ピンポーン」

(隣人)「どちらさんですか?」

(私)「隣の建物を管理しています。大長です。

   枝や葉が敷地の境界を超えていまして、

   そのご相談をさせていただきたいのです。」

(隣人)「はい。」


(しーーーん)


しばらくして、玄関の扉が空き、隣人が出てきました。

(私)「こんにちは。」
 
 (境界と掃き溜めていたかなりの量の落ち葉を指さして)

 (そして、汗だくで)

   「この葉っぱは、半端な量ではなく、

   いまも、掃除をしていました。」

(隣人)「そうですね。これはひどいですね。」

(私)「対応をお願いします。」

   (もちろん?...笑顔で!!)

(隣人)「はい。」

(私)「はい、失礼します。」
===

この間の時間は、2分もなかったでしょう。

今回の行動の目的は、

 ・相手方に問題に気がついてもらうこと。

 ・私が困っていることを伝えたい。

ということでした。

隣人が、私とすぐ近くに来て、直接、面と向かい、

話ができましたので、

夕方でも、この暑さの中、

汗だくの表情に気がついてもらえました。

さてさて、その「結果」は、これからわかります。

今回は初めて対応をお願いしました。

(以前は、庭師が処理をしただろうなという跡がありました。)

(実は、クレームというほどではないのですね。)

この方に、怒ることをせず、

問題に気がついてもらうという目的は達成できたので、

数日後に、業者が対応してくれることと思います。

(もし怒ってしまっては問題が解決しないですから。)

無事であればよいのですが、

解説しなければ、

第2弾を検討しないといけないかもしれません。

(こちらはやりたくはないのですが。)

結果はその時ですが、

やっぱり隣人とはうまくお付き合いをしたいと希望します。

今回は、生の実況でした。

しかし、この1時間でもう一つ対応したことがあります。

それは「家賃領収書」。

これは、次回に説明します。


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越境樹木クレーム 1/2

今回の表題は、

『2.越境樹木クレーム』 です。

「1.共用部掃除」に引き続き、

7/16の1時間で対応した事例です。

いよいよ、やりました。

やってしまいました。

私がクレームを受けたのではなく、

私がクレームをしたのです。 

その原因↓

「共用部に植木を配置していないのに、

なぜ、毎月沢山の木の葉が?」

それは隣地の樹木(桜・蔦など)が、

敷地の境界線を越えているからです。

20100719.jpg

これは、半端ありません。

しかし、隣人は住人であり、私は大家。

住人はいつもそこにいる人ですが、

私の自宅は遠いところにあります。

ですから、できるだけ、うまく付き合い、

落ち着いて、アパート経営をしたいとも考えます。

目的は、「越境している枝・葉を刈ること。」

しかし、

民法 第233条

「 隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、

  その竹木の所有者に、

  その枝を切除させることができる。 」

つまり、隣地の樹木を私がかってに、

切り取ってはいけないのですね。

目的が、「越境している枝・葉を隣人に刈ってもらうこと。」

に変更になりました。

20100719.jpg

しかも、この量は、

民法233条がなくても、私がやれる量ではありません。

さて、どのように、お願いをしたのかというと?!

その対応はうまくこなせたかと思います。

次回に、続きます。

明日以降の当ブログをお楽しみに!!!


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プロフィール

大長伸吉

Author:大長伸吉
アパート経営アドバイザーの
大長伸吉です。
2003年に投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に中古アパートを購入し、空室と修繕の苦労を実感
2006年に初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家さん・未来の大家さん(サラリーマン)のサポートを心がけ、サラリーマン大家サポーターズとして活動開始
2008年東京都下でS型王道アパートを1棟竣工
2008年サラリーマン大家の「クズ土地」アパート経営術(日本実業出版社)を出版
2012年あなたにもできる!サラリーマン大家入門
王道アパート経営で「マイ年金」づくり(カナリア書房)を出版
2013年サラリーマン大家の教科書(Apple電子書籍)を出版
サラリーマン大家サポーターズ代表
アパート大家
宅地建物取引主任者
貸金業務取引主任者
ファイナンシャルプランナー
ランガルハウス株式会社代表
アパート投資の王道メンバー
専門家Profileメンバー
マネーの達人
Column Latte専門家
マイベストプロメンバー
セミナー受講者数2051人
相談回数2012回
アパート建築サポート55棟256室

著書2012

著書2008

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