サラリーマン大家サポーターズ_『クズ土地』1棟4室アパート満室体験談

【１】(土地探し) 中古アパート情報を見ての感想
【２】キイテミテ東北電力
【３】賃貸住宅フェア東京2007でブースを

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【１】(土地探し) 中古アパート情報を見ての感想
ある中古アパートの売り出し情報がありました。

広告記事(内容)は、
　　 ・三多摩地区で、
　　 ・一棟売りアパート
　　 ・駅徒歩5分
　　 ・6室中4室賃貸中（平成19年10月時点）
　　 ・満室時想定賃料　3,276,000円/年
　　・満室時想定利回り　9.1%
　　・32坪
　　・昭和63年築

（低い賃料）
想定利回りからすると、4.5万円/戸、27万/月というところでしょうか？
東京で4.5万円で部屋を貸すということは、どういうことでしょうか？
・月収の1/3〜1/4を賃料とすると、13.5万〜18万の方が主な入居者に
なる可能性が高いですね。

→ 生活がきついでしょうから、常識がある人でも出費の削減を優先しなけ
ればならないでしょう。　
→ この月収で安定した職業を探すことは難しいですね。
→ 賃料の滞納・不払いが多い価格帯でしょう。
→ 外国人(アジア系・中南米系)も入居するでしょう。
→ ゴミ対策で苦労(近隣に呼ばれる)することもあるかもしれません。

⇒ 『1部屋の賃料は低くしないほうが良い』です。　
→ 低い賃料で多くの部屋を持っていることは『薄利多売』と同じで、
効率が悪いです。

⇒ 消耗品ならクレームはおきにくいですが、安い賃料でも1部屋は1人の
生活に欠かせないもので使い捨てには出来ません。

クレーム対応1件は、1件として賃料が高い場合でも･低い場合でも、
入居者1人に対応する時間や苦労は同じです。
「賃料が安いからクレーム(や要望)に応じない」とはありえない事です。

（満室時想定賃料）
すでに2部屋が空室なので、現在の実質賃料は『209万/年』、
利回りは『6％』として検討すべきです。

ここで「満室になればよい」と考えることも出来ますが、さらに1つ空く事態も
想定したほうが良いです。
→　すると、賃料は『164万/年』、利回りは『4.5％』ですね。

このアパートの図面は、風呂トイレ洗面一体のユニットで20m2の畳部屋
かつの『１Ｋ』です。

[やはりこのプランで常に満室は厳しい。]
[このプランは20年前でも、最先端ではなく後追いかつ安易なプランだった
ことでしょう。]

購入者は、このアパートの維持をし続けることが出来るでしょうか？
楽しいでしょうか？

⇒ 建物があっても維持管理に苦労するようでは、次に拡大展開することも
できません。

（土地価格）
では、解体して、新築アパートにしようと考えたとして、
この場所で、32坪で『2400万』（坪80万台として）、建物価値は無いに
等しいので、まだ1000万ほど売り出し価格が高いですね。

[1000万分を3年で回収することは無理でしょう、相当労力がいるでしょう。
不労所得ではなく、『重労働所得』になりうるでしょう。]

さらに『容易には解体できません』。
現在の入居者を強制的に退去させられませんから。

退去も全室同時にはいかないので、最後の１室1人が退去するまで
『残りの部屋の所得は無し』。

[つまり売値が土地評価額と同一であっても、私は買えません。]

売主は住友不動産(ここを攻めるつもりは無く他でも同様)でした。

[一般の人は大手業者の広告ですし、業者の広告内容のみを信じて(行間を
読まず)買ってしまう人もいるでしょうね。]

[世の中ではもっともっと不動産投資の情報が増え、良いものと悪いもの
差別化されるべきです。]

[そうすると、大手の住友不動産でもこの価格で出せなくなるのでは
ないでしょうか？
そうは言っても売主さんが価格を決めるので、売り業者さんは断れない
のでしょう。

⇒全ては、売主さんの建築プラン・アパート投資プランが不十分だった事が、
売り出すことになったのですが]

『売り物件には全て理由があります。
そこを見つけ出し、検討したうえで購入判断をすべきだと思います。』

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【２】キイテミテ東北電力
すみません。また、宣伝です。
今回は、新たに東北電力のウェブサイトが更新されました。
[真中付近に、紹介がでています。]

[記事は主催者さんが考えてくれたので少し恥ずかしいものですが、
クレーム対応秘話もどこかで公開したいですね。]

とにかく少しでも『アパート大家さんの社会的な地位が向上するよう』、
『入居者が快適に楽しく住める部屋が増えるよう』に頑張ってみます。

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【３】賃貸住宅フェアー東京でブースを
東北電力のセミナーに続き、来月の東京ビックサイトでの賃貸住宅フェア
でも、相談コーナーを開催することになりました。

アパート投資の王道の白岩さんの講演　『12/18　12:30-13:30』につづき、
『12/18　14:00-16:00』の2時間で、『賃貸経営なんでも相談コーナー』の
ブースにいます。

[みなさん、ちゃかしに来てください。]

王道プラザでの相談会が、「東京ビックサイトに移った」と思ってもら
い、
相談しに来てくださいね。

[もちろん、丁寧に、出来る限り相談させていただきます。
メリットとデメリットを見つけ出しましょう。]
←気持ちの一押しを

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

ありがとうございます。
KATSUさん、コメント添付をありがとうございます。
セミナーについてもお気持ちだけでも、励みになります。

東京ビックサイト
東京ビックサイトの賃貸住宅フェア、仕事の都合で行けるかどうか微妙です。「首都圏で大成功を収めている”カリスマオーナー”の秘訣」を是非、訊きたかったんですけどね…。

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